Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Número do processo: 5202476-77.2023.8.09.0011 Autora: Maria Nascimento Dos Santos Réu: Cindam Participações S.A. SENTENÇA MARIA NASCIMENTO DOS SANTOS propôs a presente ação de adjudicação compulsória em desfavor de CINDAM PARTICIPAÇÕES S.A., ambos qualificados nos autos. Narra a parte autora que, por meio de uma cadeia de cessões de direitos iniciada em 1993 e consolidada em 20 de agosto de 2013, adquiriu os direitos sobre o imóvel urbano consistente no lote 13, quadra 37, do loteamento Vila Oliveira, Aparecida de Goiânia, devidamente registrado sob a matrícula n. 4.669 no Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionato 1º de Notas de Aparecida de Goiânia, Goiás. Sustenta que, após a quitação integral do preço, buscou a outorga da escritura definitiva junto à ré, proprietária registral do bem, mas foi informada que tal ato não seria possível em razão da existência de uma ordem de indisponibilidade de bens averbada na matrícula do imóvel (Av. 12/4.669), oriunda do processo n. 0018007-95.2005.4.02.5101, em trâmite na 6ª Vara Federal do Rio de Janeiro, além de outras pendências fiscais em nome da vendedora. Argumenta que, sendo adquirente de boa-fé e tendo cumprido todas as obrigações contratuais, a existência de ônus em nome da ré não pode obstar o direito à adjudicação do imóvel. Ao final, requer a adjudicação compulsória do bem, com a expedição da respectiva carta para registro, e, em sede de tutela de urgência, a averbação da existência desta ação e o afastamento da indisponibilidade que recai sobre o imóvel. No evento 16 o pedido de justiça gratuito foi indeferido e determinada a citação da parte ré. A tutela de urgência foi concedida, conforme decisão de evento 29, para determinar a averbação da presente ação na matrícula do imóvel e a suspensão de novas transferências. O Cartório de Registro de Imóveis competente informou o cumprimento da ordem no evento 35. Devidamente citada, conforme evento 84, a parte ré não apresentou contestação. Instada a se manifestar, a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, com a procedência dos pedidos, evento 92. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, II, do Código de Processo Civil, uma vez que, operada a revelia, os fatos alegados pela autora presumem-se verdadeiros, e a matéria de direito encontra-se suficientemente delineada pela prova documental, sendo desnecessária a produção de outras provas. Presentes os pressupostos de admissibilidade da tutela jurisdicional, passo ao julgamento do mérito. O cerne da controvérsia reside em verificar se a autora preenche os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial, mesmo diante da inércia da ré em outorgar a escritura definitiva e da existência de uma averbação de indisponibilidade de bens na matrícula do imóvel. A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico à disposição do promitente comprador, ou cessionário, que, tendo adimplido integralmente as obrigações, se depara com a recusa ou inércia do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda. A pretensão encontra amparo nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que asseguram ao titular de direito real o poder de exigir a transferência da propriedade. No caso dos autos, a autora demonstrou, por meio dos contratos de cessão de direitos e da declaração de quitação juntados com a inicial, a existência do negócio jurídico e o adimplemento integral do preço ajustado. A cadeia de cessões de direitos, iniciada com o contrato original firmado com a antecessora da ré e culminando na aquisição dos direitos pela autora, está devidamente comprovada. A quitação, por sua vez, é atestada pela declaração emitida pela administradora do loteamento, J. Virgílio Imóveis, datada de 17 de agosto de 2022. A revelia da parte ré, devidamente citada, reforça a veracidade dos fatos narrados, tornando incontroversa a recusa na outorga da escritura. A presunção de veracidade decorrente da revelia, aliada à robusta prova documental, evidencia o direito da autora à adjudicação. No tocante à indisponibilidade de bens averbada na matrícula do imóvel por determinação da Justiça Federal, tal gravame, embora constitua óbice administrativo à transferência voluntária da propriedade, não impede o reconhecimento do direito da promitente compradora em juízo. A jurisprudência pátria, notadamente do Superior Tribunal de Justiça, é pacífica no sentido de que a existência de débitos fiscais ou restrições judiciais em nome do vendedor não pode prevalecer sobre o direito do adquirente de boa-fé que quitou o preço e buscou a regularização do imóvel. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.419 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inviabiliza-se o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco alvo dos embargos de declaração opostos, para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308/STJ). 3. A intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (REsp 1.837.203/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019). 4. A modificação do entendimento firmado acerca da boa-fé do adquirente demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1916671 RS 2021/0187050-3, Data de Julgamento: 03/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2022) A ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal, visando suprir uma declaração de vontade, e o direito da autora, nascido de contrato quitado anos antes da própria constrição, deve ser protegido. Ademais, a ordem de indisponibilidade visa a garantir futuras execuções, impedindo a dilapidação patrimonial pelo devedor, mas não pode atingir bens que, de fato, já não mais integravam a esfera patrimonial do executado ao tempo da constrição, como no caso presente. Os documentos demonstram que a aquisição dos direitos pela autora se consolidou muito antes da averbação da indisponibilidade, configurando sua condição de terceira de boa-fé. Dessa forma, preenchidos os requisitos da prova do negócio jurídico, da quitação do preço e da recusa da parte ré, e sendo a restrição judicial posterior ao direito da adquirente, a procedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe, confirmando-se, por conseguinte, a tutela de urgência anteriormente deferida. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido autoral, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para confirmar a tutela de urgência deferida na movimentação 29 e ADJUDICAR em favor de MARIA NASCIMENTO DOS SANTOS o imóvel objeto da matrícula n. 4.669 do Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionato 1º de Notas de Aparecida de Goiânia, Goiás, qual seja, lote 13 da quadra 37, do loteamento Vila Oliveira, Aparecida de Goiânia, suprindo a declaração de vontade da ré, CINDAM PARTICIPAÇÕES S.A. Expeça-se Carta de Adjudicação a ser registrada no Registro de Imóveis competente, anotando a prevalência sobre a ordens de indisponibilidade da adjudicação compulsória ora deferida, oficiando ao Juízo da 6ª Vara Federal do Rio de Janeiro, solicitando o cancelamento da indisponibilidade aprovada no CNIB protocolo n. 202011.0314.01376968-IA-480. Em razão da sucumbência total, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se via sistema. Após o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Aparecida de Goiânia, data da assinatura eletrônica. Glauco Antônio de Araújo Juiz Coordenador - NAJ-S (Dec. Jud. 1236/2026) (assinatura feita eletronicamente)