Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Publicacao/Comunicacao Intimação DECISÃO MONOCRÁTICA - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Roberta Nasser Leone 6ª Câmara Cível AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5356946-38.2026.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA AGRAVANTE: ESPÓLIO DE AGAR MACHADO ORSI AGRAVADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MILENA RELATORA: DESEMBARGADORA ROBERTA NASSER LEONE Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. OFERTA DE SALDO DEPOSITADO EM CONTA JUDICIAL VINCULADA A INVENTÁRIO. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E EFETIVIDADE. FLEXIBILIZAÇÃO DA ORDEM PREFERENCIAL DO ART. 835 DO CPC. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. INAPLICABILIDADE. PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS. INSUFICIÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio edilício para cobrança de cotas condominiais inadimplidas referentes ao período de maio a dezembro de 2023. O executado ofereceu à penhora saldo depositado em conta judicial vinculada a processo de inventário em trâmite desde 2016, o que foi rejeitado pelo juízo de origem, que determinou a penhora do apartamento e da vaga de garagem geradores do débito condominial. O agravante sustentou violação à ordem de preferência legal da penhora, afronta ao princípio da menor onerosidade e possibilidade de penhora no rosto dos autos do inventário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se saldo depositado em conta judicial vinculada a inventário possui liquidez e efetividade suficientes para substituir a penhora do imóvel gerador da dívida condominial; (ii) estabelecer se a natureza propter rem da obrigação condominial autoriza a constrição direta do imóvel independentemente da ordem preferencial do art. 835 do CPC; e (iii) determinar se a penhora no rosto dos autos e o dever de cooperação judiciária impõem ao juízo da execução a adoção de medida constritiva sobre valores sujeitos ao juízo sucessório. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As cotas condominiais constituem obrigação propter rem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, vinculando-se diretamente ao imóvel que origina as despesas, o qual responde prioritariamente pela satisfação do débito. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial em razão da natureza propter rem da obrigação, ainda que existam peculiaridades processuais que, em outras hipóteses, restringiriam a constrição. 5. A ordem de preferência prevista no art. 835 do CPC não possui caráter absoluto e pode ser flexibilizada conforme as circunstâncias do caso concreto, em observância aos princípios da efetividade da execução e da satisfação do crédito. 6. O saldo indicado pelo executado não apresenta liquidez imediata, pois está vinculado a inventário complexo, em trâmite há vários anos e sujeito à deliberação do juízo sucessório, com participação de numerosos herdeiros. 7. A liberação de valores pertencentes ao espólio depende de autorização do juízo do inventário, nos termos do art. 642 do CPC, circunstância que impede a pronta satisfação do crédito executado. 8. O princípio da menor onerosidade não autoriza a substituição da penhora quando o meio indicado pelo executado não se revela igualmente eficaz para a satisfação do crédito, conforme exige o art. 805, parágrafo único, do CPC. 9. A penhora no rosto dos autos prevista no art. 860 do CPC não se mostra adequada, pois o patrimônio inventariado permanece indiviso e sujeito às deliberações do juízo sucessório quanto à possibilidade de liberação de valores. 10. O dever de cooperação judiciária previsto nos arts. 6º e 67 do CPC não obriga o juízo do inventário a disponibilizar patrimônio sujeito às regras sucessórias em favor da execução, nem assegura efetividade ou prazo razoável para satisfação do crédito. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A natureza propter rem das cotas condominiais autoriza a penhora direta do imóvel gerador da dívida como garantia natural da obrigação. 2. A ordem de preferência do art. 835 do CPC pode ser flexibilizada quando o bem indicado pelo executado não assegura efetividade à execução. 3. Valores depositados em conta judicial vinculada a inventário não possuem liquidez imediata quando dependem de autorização do juízo sucessório para liberação. 4. O princípio da menor onerosidade exige a indicação de meio executivo igualmente eficaz para satisfação do crédito. 5. A penhora no rosto dos autos não se aplica adequadamente a patrimônio indiviso submetido ao juízo do inventário.” --- Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345. CPC, arts. 6º, 67, 797, 805, parágrafo único, 835, § 1º, 848, 860 e 932. CPC, art. 642. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.851.742/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 29.06.2020, DJe 01.07.2020. STJ, AgInt no AREsp 2.142.462/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 24.04.2023. TJGO, Agravo de Instrumento nº 5203523-92.2025.8.09.0051, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho, 4ª Câmara Cível, publ. 06.06.2025. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo ESPÓLIO DE AGAR MACHADO ORSI, representado por sua inventariante, Sra. Denise Machado Scartezini, em face da decisão proferida pela Juíza da 12ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Renata Farias Costa Gomes de Barros Nacagami, nos autos da execução de título extrajudicial proposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MILENA (processo nº 5867071-13.2023.8.09.0051). A execução tem por objeto a cobrança de cotas condominiais inadimplidas, referentes ao período de maio a dezembro de 2023, no valor inicial de R$ 8.161,81, atualizado para aproximadamente R$ 20.086,40. O executado compareceu espontaneamente aos autos (mov. 39), oferecendo à penhora o saldo depositado em conta judicial vinculada ao processo de inventário nº 5376332-69.2017.8.09.0051, em trâmite perante a 2ª Vara de Sucessões da Comarca de Goiânia desde o ano de 2016, cujo extrato indicava saldo líquido de R$ 215.725,38. O exequente manifestou-se no mov. 51, rejeitando a oferta e requerendo a penhora do imóvel gerador do débito, juntando as matrículas atualizadas no mov. 57. A magistrada, ao apreciar a controvérsia (mov. 58), indeferiu a penhora sobre o saldo em conta judicial e determinou a expedição de termo de penhora e avaliação sobre o Apartamento nº 504, objeto da matrícula nº 39.120, e o Box de Garagem nº 4, objeto da matrícula nº 39.121, ambos do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia. Inconformado, o agravante opôs embargos de declaração (mov. 66), apontando contradição lógica entre a rejeição do dinheiro por suposta falta de liquidez e a eleição de um imóvel como bem a ser penhorado, além de omissão quanto ao princípio da menor onerosidade. Os embargos foram rejeitados (mov. 72), mantendo-se integralmente a decisão anterior. No presente recurso (mov. 1), o agravante sustenta violação à ordem de preferência legal estabelecida no art. 835, I, e § 1º, do Código de Processo Civil, argumentando que o dinheiro depositado em conta judicial é o ativo de maior liquidez do ordenamento e que a necessidade de autorização do juízo sucessório constituiria mero trâmite procedimental, sem o condão de afastar sua primazia. Pontifica a existência de afronta ao princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC), pois indicou saldo mais de dez vezes superior ao débito exequendo, cumprindo o ônus imposto pelo parágrafo único do mesmo dispositivo ao oferecer meio igualmente eficaz. Acresce a inobservância do dever de cooperação judiciária (arts. 6º e 67 do CPC), pois ao juízo da execução caberia oficiar o juízo do inventário para reserva e transferência dos valores, valendo-se da penhora no rosto dos autos prevista no art. 860 do CPC. Outrossim, garante que a natureza propter rem da obrigação condominial definiria apenas a responsabilidade patrimonial, sem autorizar a subversão do rito da penhora. Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, a reforma da decisão agravada para que seja desconstituída a penhora imobiliária e deferida a penhora no rosto dos autos do processo de inventário. Indeferi o pedido de efeito suspensivo (mov. 5). O preparo é dispensado. É o relatório do suficiente. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade previstos em lei, conheço do recurso e passo ao julgamento monocrático, nos termos do artigo 932 do Código de Processo Civil. A controvérsia cinge-se a definir se a indicação, pelo executado, de saldo depositado em conta judicial vinculada a processo de inventário satisfaz os requisitos de liquidez e efetividade aptos a afastar a penhora sobre o imóvel gerador da dívida condominial. O ponto de partida da análise é a natureza jurídica da obrigação subjacente à execução. As cotas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, vinculando-se diretamente ao imóvel e acompanhando-o independentemente de qualquer ato de transmissão ou de quem seja seu titular. Essa característica não é desprovida de consequências no plano executivo, precisamente porque a obrigação nasce da coisa e a ela se mantém indissociavelmente vinculada, o imóvel gerador das despesas converte-se na garantia primária e natural do débito. É ele, antes de qualquer outro bem, que responde pela inadimplência que dele próprio decorre. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que, sendo a dívida condominial obrigação propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento do débito, podendo o credor exigir sua constrição diretamente, mesmo em situações que, em outra circunstância, imporiam restrições à penhora. Nessa linha, a Terceira Turma do STJ assentou que o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança de despesas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento, exatamente em razão dessa natureza (AgInt no REsp 1.851.742/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/06/2020, DJe de 1º/07/2020), orientação reafirmada pela Quarta Turma no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.142.462/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, em 24/04/2023. Outrossim, cabe acrescer que a ordem de preferência do art. 835 do Código de Processo Civil não é absoluta, podendo ser adequada pelo juiz segundo as circunstâncias do caso concreto, como se extrai da presente situação. Por pertinente, segue precedente desta Corte: As cotas condominiais possuem natureza propter rem (art. 1.345 do CC), vinculando-se diretamente ao imóvel. O imóvel, portanto, responde pelo débito.3.1 A ordem de preferência do art. 835 do CPC não é absoluta (§ 1º), podendo ser modificada pelo juiz segundo as circunstâncias do caso concreto, em observância aos princípios da efetividade e menor onerosidade.3.2 A jurisprudência pacífica reconhece a possibilidade de penhora do imóvel gerador de dívida condominial, mesmo sem o esgotamento de outras vias de penhora, em razão da natureza propter rem da obrigação. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Cível -> AGRAVO DE INSTRUMENTO, 4ª Câmara Cível, 5203523-92.2025.8.09.0051, DESEMBARGADOR DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO - (DESEMBARGADOR), publicado em 06/06/2025 15:20:20) A alegação do agravante de que a ordem preferencial do art. 835 do Código de Processo Civil teria sido violada não se sustenta diante das circunstâncias concretas dos autos. É certo que o dispositivo coloca o dinheiro em primeiro lugar na gradação legal e que o § 1º estabelece uma prioridade para a penhora em espécie ou em depósito bancário. Contudo, a própria estrutura do Código de Processo Civil não confere caráter absoluto a essa preferência, tanto que o art. 797 dispõe que a execução se realiza no interesse do credor, e o art. 848 autoriza a substituição do bem penhorado quando o indicado for de difícil alienação. A efetividade da tutela executiva é valor que permeia todo o Livro II do Código e não pode ser sacrificado em nome de uma hierarquia que, no caso concreto, não oferece ao credor a satisfação real do seu crédito. A barreira fática, no caso em testilha, é que o dinheiro indicado à penhora não está disponível ao credor. Está depositado em conta judicial vinculada a inventário que se arrasta desde o ano de 2016, envolve mais de quarenta herdeiros, e cuja complexidade é notória. A liberação de qualquer valor pertencente ao acervo hereditário para pagamento de dívidas do espólio exige, nos termos do art. 642 do Código de Processo Civil, autorização do juízo do inventário, que é o único competente para deliberar sobre o patrimônio inventariado. Não se trata, como pretende o agravante, de mero trâmite procedimental. Trata-se de exigência legal que condiciona a disponibilidade do bem a uma deliberação judicial em processo de cognição plena, sujeito ao contraditório de dezenas de herdeiros, com prazo imprevisível de resolução. Essa realidade retira do bem ofertado a liquidez que lhe é essencial para figurar como garantia efetiva da execução. O parágrafo único do art. 805 do Código de Processo Civil exige que o executado, ao invocar o princípio da menor onerosidade, indique meio substitutivo "igualmente eficaz". O adjetivo não é acidental. A eficácia, para fins executivos, pressupõe que o bem indicado seja apto a satisfazer o crédito em prazo razoável e sem impor ao credor o ônus de aguardar a solução de vicissitudes alheias ao processo de execução. O saldo em conta judicial vinculada ao inventário não atende a esse requisito, porque sua liberação depende inteiramente da dinâmica de outro processo, complexo e multiparticipativo, sobre o qual o juízo da execução não detém qualquer poder de decisão. A proposta do agravante de utilizar a penhora no rosto dos autos, prevista no art. 860 do Código de Processo Civil, tampouco supera esse obstáculo. O instituto é adequado para constrição de créditos líquidos e certos que o executado detém em outros processos. No entanto, o saldo inventarial não é crédito próprio do espólio em sentido estrito; é patrimônio indiviso sujeito a partilha, administrado pelo juízo do inventário, que deverá decidir, segundo as regras sucessórias e processuais aplicáveis, se e quando é possível liberar valores para pagamento de dívidas do espólio. A penhora no rosto dos autos transferiria ao juízo da execução a dependência de uma deliberação que não lhe compete provocar, tornando a satisfação do crédito condominial refém da tramitação do inventário. Ao cabo, registre-se que o dever de cooperação judiciária, previsto nos arts. 6º e 67 do Código de Processo Civil, não tem o alcance que lhe atribui o agravante. Cooperação entre juízos é instrumento de facilitação de atos processuais, não mecanismo para compelir um juízo a dispor, no interesse de processo alheio, de patrimônio sujeito às regras do direito sucessório. Oficiar o juízo do inventário não assegura a reserva dos valores nem define qualquer prazo para sua efetivação, o que reafirma a ineficácia prática da solução proposta. Ao teor do exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo incólume a decisão agravada. Anote-se que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios e com o objetivo de rediscussão da matéria ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. Ademais, na eventual interposição de agravo interno que seja declarado manifestamente inadmissível, o agravante poderá ser condenado ao pagamento de multa no valor compreendido entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa (art. 1.021, § 4º, do CPC). Desembargadora Roberta Nasser Leone Relatora 8A