Procedimento Comum Cível 5566702-53.2023.8.09.0064 - TJGO

Procedimento Comum Cível 5566702-53.2023.8.09.0064 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO Publicacao/Comunicacao Intimação DECISÃO MONOCRÁTICA - PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Jeronymo Pedro Villas Boas APELAÇÃO CÍVEL Nº 5566702-53.2023.8.09.0064 COMARCA DE GOIANIRAAPELANTE: Loteamento Manoel Padra Spe Ltda APELADA: Raissa Moraes Leite RELATOR: Des. Jeronymo Pedro Villas Boas CÂMARA: 6ª CÍVEL Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE URBANO. PEDIDO PROMITENTE COMPRADOR. DIFICULDADE FINANCEIRA. RETENÇÃO DE VALORES. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual, para declarar a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano e condenar a promitente vendedora à devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, correção pelo INPC e incidência de juros legais, além da distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável ao caso a teoria do adimplemento substancial, a fim de afastar a rescisão contratual requerida pelo promitente comprador; (ii) é devida a retenção de 25% dos valores pagos, em vez dos 10% fixados na sentença; (iii) é possível o parcelamento da restituição dos valores pagos; (iv) é cabível a inversão do ônus da sucumbência, com condenação exclusiva da parte autora.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso concreto, pois, além de débito residual irrelevante, deve existir expectativa legítima de cumprimento integral do contrato. O pedido de rescisão partiu da parte compradora, que possui direito potestativo de extinguir o vínculo contratual, não podendo ser obrigada a permanecer na relação.4. O contrato prevê cláusula penal de 10% sobre os valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, o que está em consonância com a jurisprudência do STJ e deve ser respeitado.5. O pedido de restituição parcelada dos valores pagos encontra óbice na Súmula 543 do STJ, que determina a restituição imediata, ainda que parcial, na hipótese de culpa do comprador.6. O rateio das custas e honorários deve observar a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, sendo incabível a inversão postulada.IV. TESE7. Tese de julgamento: "1. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando há desistência do contrato por iniciativa do comprador e ausência de expectativa legítima de cumprimento integral. 2. Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, é válida a cláusula penal que prevê retenção de 10% sobre os valores pagos. 3. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ. 4. Diante da sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser proporcionalmente distribuídos entre as partes."V. NORMAS E PRECEDENTES CITADOS8. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 421, 422, 368; CPC, arts. 85, §11, 86, caput, 487, I; Lei nº 14.905/2024.9. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 22.08.2018; STJ, Súmula 543.VI. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido. D E C I S Ã O M O N O C R Á T I C A 1. Cuida-se de apelação cível interposta por Loteamento Manoel Padra SPE Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Goianira, nos autos da ação de revisão/rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e declaratória de nulidade de cláusula contratual, com pedido de tutela antecipada de urgência, ajuizada por Raissa Moraes Leite, ora apelada. 2. A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Confira-se o dispositivo legal (mov. 92): “Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, conforme o artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda "Loteamento Manuel Padra", referente ao imóvel lote 43 da quadra 06, com área de 394,89m², situado à Rua Aluisio de Azevedo, no Loteamento Manuel Padra, em Brazabrantes/GO, com o retorno das partes ao status quo ante;b) CONDENAR a ré a devolução/restituição dos valores pagos, à autora, em parcela única e de forma imediata, após dedução de eventuais débitos de IPTU (desde a celebração do contrato até a desocupação) e da multa penal de 10% (dez por cento) sobre as prestações pagas, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, desde o trânsito em julgado. Os valores deverão ser apurados em liquidação ou cumprimento de sentença, ficando autorizada a compensação (artigo 368 do Código Civil). Registre-se que a incidência da correção monetária e dos juros de mora conforme supramencionados deverá ocorrer até 31/08/2024. A partir de 1º/09/2024, deverá ser aplicada a Selic, tendo em vista as alterações introduzidas pela Lei nº 14.905/24. Ante a sucumbência recíproca, CONDENO as partes, na proporção de 70% (setenta por cento) para a autora e 30% (trinta por cento) para a empresa ré, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico, nos moldes do disposto no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Oportunamente, DÊ-SE baixa e arquivem-se os autos, observadas as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.Goianira, data da assinatura eletrônica”. ANDRÉ NACAGAMI JUIZ DE DIREITO (assinado digitalmente) 3. A recorrente defende a aplicação da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, sob o argumento de que a autora/apelada adimpliu mais de 76,25% das obrigações contratuais. 4. Alega que a extinção da avença é medida excessiva e desproporcional, contrária à boa-fé objetiva e à função social do contrato. 5. Subsidiariamente, caso não acolhida a tese de manutenção do contrato, pleiteia a reforma da sentença para que a retenção sobre os valores pagos seja fixada em 25%, e não nos 10% determinados. 6. Ressalta que a retenção mínima não cobre as despesas operacionais e administrativas decorrentes da rescisão, principalmente diante da culpa exclusiva da apelada pela extinção do negócio. 7. Aponta que a devolução dos valores em parcela única é inviável diante da atual situação financeira do empreendimento, conforme comprovado com extratos bancários anexados, e requer que, em sendo mantida a devolução, esta se dê de forma parcelada, em até 36 (trinta e seis) prestações mensais, como medida de equilíbrio e razoabilidade. 8. Por fim, requer seja invertido o ônus da sucumbência, com condenação exclusiva da apelada em custas e honorários advocatícios, com base na causalidade. 9. Diante dos fundamentos apresentados, pugna o conhecimento e o provimento do recurso. 10. Preparo recolhido. 11. Intimada, a apelada ofertou contrarrazões na mov. 106, requerendo a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos. 12. É o relatório. 13. Passo a decidir monocraticamente. 14. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso apelatório. 15. Cuida-se de apelação cível contra a sentença de mov. 92, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de revisão/rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e declaratória de nulidade de cláusula contratual, para o fim de declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré a devolução/restituição dos valores pagos, em parcela única e de forma imediata, após dedução de eventuais débitos de IPTU (desde a celebração do contrato até a desocupação) e da multa penal de 10% (dez por cento) sobre as prestações pagas, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde cada desembolso, e acrescidos de juros de mora, à razão de 1% (um por cento) ao mês, desde o trânsito em julgado. Ante a sucumbência recíproca, condenou as partes, na proporção de 70% para a autora e 30% para a empresa ré, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico. 16. Em síntese, a apelante defende: (i) a aplicação da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, sob o argumento de que a autora/apelada adimpliu mais de 76,25% das obrigações contratuais; (ii) a retenção de 25% dos valores pagos; (iii) que a restituição seja efetivada de modo parcelado; (iv) a inversão do ônus da sucumbência, com condenação exclusiva da apelada em custas e honorários advocatícios. 17. Dá análise dos autos, verifica-se que em 16/12/2012 as partes firmaram compromisso de compra e venda do lote nº 43, no Loteamento Manoel Padra, Brazabrantes/GO, no valor de R$ 49.361,25 (quarenta e nove mil trezentos e sessenta e um reais e vinte e cinco centavos), em 160 parcelas de R$ 308,51 (trezentos e oito reais e cinquenta e um centavos), havendo o pagamento de 124 prestações. O pedido de rescisão contratual partiu de iniciativa do promitente comprador, em virtude de dificuldade financeira. 18. Sobre a incidência da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, postulada pela promitente vendedora, ora apelante, tenho que não merece acolhida, porque se mostra necessário não só um débito residual irrelevante, mas também expectativa legítima de que o contrato seria integralmente cumprido. 19. Impõe-se considerar que a desistência do negócio é direito potestativo da parte autora, ora apelada, a qual não pode ser compelida a continuar figurando em uma relação jurídica contra a sua vontade, o que colidiria com a liberdade e autonomia contratual. 20. Relativamente a retenção de valores, haja vista a culpa do comprador na rescisão do contrato, o pacto firmado entre as partes prevê no § 3º da cláusula 11ª uma multa penal correspondente a 10% do valor do contrato. 21. O STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda por culpa comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. 22. Desse modo, considerando o percentual pactuado entre as partes (10%), não há falar em retenção de 25%, como requer a apelante. No mais, acertada a sentença ao determinar que o percentual de 10% deverá incidir sobre o valor pago e não sobre o valor do contrato, sob pena de excessiva vantagem a promitente vendedora. 23. No tocante ao pleito de restituição parcelada dos valores pagos, não se pode olvidar que tal requerimento encontra óbice na súmula 543 do STJ, que determina restituição parcial e imediata, ou seja, em parcela única, sem parcelamento, confira-se: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 24. Por fim, quanto ao ônus da sucumbência, descabe falar em condenação exclusiva da apelada em custas e honorários advocatícios, pois cada litigante ficou, em parte, vencedor e vencido, motivo pelo qual devem ser proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas, nos termos do art. 86, caput, do CPC. 25. Portanto, o recurso apelatório não merece provimento. 26. Ante o exposto, conheço e nego provimento à apelação cível, mantendo inalterada a sentença recorrida. 27. Com amparo no § 11 do art. 85 do CPC, majoro em 5% os honorários sucumbenciais devidos pela requerida/apelante. 28. Extrate-se esta decisão monocrática para ciência das partes e, sem a necessidade de se aguardar a publicação no DJe e o transcurso de prazo recursal, providencie-se a baixa na distribuição, com a retirada do recurso do acervo deste Relator, pois já esgotada a prestação jurisdicional. 29. Intime-se. Cumpra-se. Documento datado e assinado digitalmente. Desembargador JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS RELATOR

11/04/2025, 00:00

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Decorrido Prazo

Autos Conclusos

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Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Ato Ordinatório

Intimação Expedida

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Transitado em Julgado

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