Instrução de Rescisória 5441933-16.2024.8.09.0006 - TJGO

Instrução de Rescisória 5441933-16.2024.8.09.0006 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Vicente Lopes 2° Câmara Cível [email protected] / 3216-2075 APELAÇÃO CÍVEL Nº 5441933-16.2024.8.09.0006 2ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE ANÁPOLIS APELANTE: SPE RESIDENCIAL SANTA CRUZ LTDA APELADO: RUI ALBERTO LOPES DA SILVA RODRIGUES RELATOR: DESEMBARGADOR VICENTE LOPES EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI Nº 13.786/2018. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FORMA DE RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. I. CASO EM EXAME Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindidos os contratos e condenando a construtora/vendedora a restituir 90% dos valores pagos pelo comprador, em parcela única. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia reside em definir: (i) o percentual adequado de retenção pela vendedora em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (ii) a forma de restituição dos valores; (iii) a dedução da comissão de corretagem e (iv) a correta distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. A Lei nº 13.786/2018 aplica-se aos contratos firmados após sua vigência, conforme entendimento do STJ, sendo incontroversa sua aplicabilidade ao caso, já que os contratos foram celebrados em outubro de 2020. 3.2. É razoável a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores efetivamente pagos, em observância ao princípio da proporcionalidade e da proteção ao consumidor. 3.3. A Lei nº 13.786/2018 estabelece expressamente que a restituição deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 meses da formalização da rescisão contratual. 3.4. É legítimo o desconto da comissão de corretagem e dos tributos incidentes sobre o imóvel, conforme expressamente autorizado pelo art. 32-A, IV e V, da Lei nº 6.766/79. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. TESE DE JULGAMENTO:"1. Aos contratos de compra e venda de imóveis firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, aplica-se o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, que deve ser interpretado em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor. 2. A retenção pela vendedora, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deve observar o limite de 10% do valor atualizado do contrato, mas pode incidir sobre os valores efetivamente pagos quando isso se mostrar mais benéfico ao consumidor. 3. A restituição dos valores deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, com início após 12 (doze) meses da formalização da rescisão, conforme expressamente previsto na lei especial." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, II, IV e V, e § 1º, II; CDC, art. 53; CPC, art. 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.814.240/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2020, DJe de 28/5/2020; STJ, Súmula 543; STJ, Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema 938); TJGO, Apelação Cível 5066319-74.2023.8.09.0051, Rel. Des. Leobino Valente Chaves, 2ª Câmara Cível, julgado em 21/05/2024, DJe de 21/05/2024. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 5441933-16.2024.8.09.0006, da Comarca de Anápolis, sendo apelante SPE RESIDENCIAL SANTA CRUZ LTDA e apelado RUI ALBERTO LOPES DA SILVA RODRIGUES. ACORDAM os componentes da Terceira Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, os membros participantes da Terceira Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível, relacionados no Extrato de ata. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Carlos Alberto França. PRESENTE a Procuradoria-Geral de Justiça presentada nos termos da lei e registrado no extrato da ata. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador Vicente Lopes Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 5441933-16.2024.8.09.0006 2ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE ANÁPOLIS APELANTE: SPE RESIDENCIAL SANTA CRUZ LTDA APELADO: RUI ALBERTO LOPES DA SILVA RODRIGUES RELATOR: DESEMBARGADOR VICENTE LOPES VOTO Adoto o relatório publicado. I. Juízo de admissibilidade Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. II. Caso em exame Conforme relatado, o apelado ajuizou ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos em face da apelante, alegando impossibilidade financeira de continuar honrando o compromisso de compra e venda de dois lotes imobiliários. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão dos contratos e determinar a restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado. A apelante argumenta que a sentença não aplicou corretamente as disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), especificamente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, que determina: a) a retenção de 10% do valor atualizado do contrato; b) a restituição em até 12 parcelas mensais, com início após 12 meses da formalização da rescisão; c) o desconto da comissão de corretagem e dos tributos incidentes sobre o imóvel. O apelado, em sede de contrarrazões (ev. 56), sustentou a correção da sentença recorrida, requerendo, ao final, seu integral mantimento. Resta, assim, delimitada a controvérsia. III. Questão em discussão A questão em discussão consiste em verificar: a) a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aos contratos celebrados após sua vigência; b) a validade das cláusulas contratuais que estabelecem o percentual de retenção em 23% dos valores pagos; c) a possibilidade de restituição parcelada dos valores a serem devolvidos; d) a incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado. IV. Razões de decidir IV.1. Da aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 Inicialmente, constato que os contratos em discussão (evento 21) foram firmados em outubro de 2020, ou seja, após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que entrou em vigor em 28/12/2018. O Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento de que “as disposições da Lei 13.786/18 aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência” (STJ, AgInt no REsp n. 1.814.240/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2020, DJe de 28/5/2020). Portanto, no caso em análise, é incontroversa a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, notadamente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, que regula a resolução contratual por fato imputado ao adquirente, como é o caso dos autos. IV.2. Do percentual de retenção O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79 estabelece que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, pode ser descontado “o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato”. A previsão legal é clara ao estabelecer que o limite máximo de retenção é de 10% do valor atualizado do contrato, e não apenas dos valores efetivamente pagos. Contudo, a aplicação da Lei do Distrato deve ser harmonizada com as normas de proteção ao consumidor, especialmente o art. 53 do CDC, que veda a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor. Nesse sentido, a jurisprudência tem entendido que, quando a retenção calculada sobre o valor total do contrato resultar em percentual excessivo sobre os valores efetivamente pagos, deve-se privilegiar a interpretação mais favorável ao consumidor. No caso dos autos, o MM. Juiz de primeiro grau determinou a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos, o que se mostra razoável e suficiente para compensar as despesas administrativas da vendedora, considerando que os lotes não foram edificados e poderão ser objeto de nova comercialização. Assim, entendo correta a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores efetivamente pagos pelo apelado, em observância ao princípio da proporcionalidade e da proteção ao consumidor. IV.3. Da forma de restituição Quanto à forma de restituição dos valores, o § 1º, II, do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) estabelece expressamente que “o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: [...] II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.” A previsão legal é clara e específica, não cabendo ao julgador afastá-la para determinar a restituição imediata, em parcela única, como fixado na sentença. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula 543, que prevê a “imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador”, foi editada antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 e não se aplica aos contratos celebrados após sua vigência. Nesse sentido, este Tribunal já decidiu: “Tratando-se de Contrato sujeito aos efeitos da Lei nº 13.786/2018 (firmado no ano de 2019), afasta-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor e sujeita-se o consumidor às penalidades previstas no artigo 32-A da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, desde que haja previsão contratual correspondente. [...] Admite-se a restituição parcelada dos valores pagos, nos termos do § 1º do art. 32-A da Lei 6.766/1.979, não havendo que se falar, nesta hipótese, em incidência da Súmula nº 543 do STJ.” (TJGO, Apelação Cível 5066319-74.2023.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES, 2ª Câmara Cível, julgado em 21/05/2024, DJe de 21/05/2024) Diante disso, acolho o pedido recursal para reformar a sentença nesse ponto, determinando que a restituição dos valores devidos ao apelado seja realizada em 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual, conforme previsto no § 1º, II, do art. 32-A da Lei nº 6.766/79. IV.4. Da comissão de corretagem O art. 32-A, V, da Lei nº 6.766/79 autoriza expressamente o desconto da “comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote”. No caso dos autos, verifico que os contratos firmados entre as partes destacavam claramente - "SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA (CORRETAGEM) E FORMAS DE PAGAMENTO" - os valores pagos a título de comissão de corretagem/intermediação, que integravam o preço total do imóvel. O valor total da intermediação, especificado no contrato carreado no arq. 4, é de R$ 8.754,89, e na outro (arq. 9), é de R$ 7.621,79. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema 938), fixou a tese de que “é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Considerando que os valores da comissão de corretagem foram devidamente informados ao comprador e destacados nos contratos, e que a apelante comprovou o efetivo pagamento aos profissionais de intermediação, deve ser permitida sua retenção, nos termos do art. 32-A, V, da Lei nº 6.766/79. Portanto, acolho o pedido recursal para reformar a sentença nesse ponto, autorizando o desconto dos valores pagos a título de comissão de corretagem. IV.5. Dos tributos e encargos O art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79 autoriza o desconto dos “débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão”. A sentença foi omissa quanto a esse ponto, não se manifestando sobre a responsabilidade pelos tributos e encargos incidentes sobre o imóvel. Considerando a previsão legal expressa e o fato de que o comprador é responsável pelos tributos e encargos incidentes sobre o imóvel enquanto estiver na posse do bem, acolho o pedido recursal para determinar que sejam descontados dos valores a serem restituídos os débitos de IPTU e demais encargos relacionados aos lotes, de responsabilidade do apelado, até a data do trânsito em julgado da ação. IV.6. Da sucumbência Por fim, quanto aos ônus sucumbenciais, verifico que o autor teve seus pedidos atendidos parcialmente, mas não nos exatos termos em que pleiteados. O autor requereu a rescisão dos contratos e a restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única, enquanto a sentença determinou a rescisão e a restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária e juros. Contudo, conforme entendimento firmado neste voto, a restituição deve ocorrer em 12 parcelas mensais, após o prazo de carência de 12 meses, além de serem deduzidos os valores pagos a título de comissão de corretagem e tributos. Dessa forma, considerando que ambas as partes foram parcialmente vencedoras e vencidas, impõe-se o reconhecimento da sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC. Portanto, reformo a sentença nesse ponto para determinar que cada parte arque com metade das custas processuais e honorários advocatícios de seus respectivos advogados. V. Dispositivo Ante o exposto, com base nas razões expostas, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento para reformar a sentença nos seguintes pontos: a) determinar que a restituição dos valores devidos ao apelado seja realizada em 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual, conforme previsto no § 1º, II, do art. 32-A da Lei nº 6.766/79; b) autorizar o desconto dos valores pagos a título de comissão de corretagem, conforme previsto no art. 32-A, V, da Lei nº 6.766/79; c) determinar que sejam descontados dos valores a serem restituídos os débitos de IPTU e demais encargos relacionados aos lotes, de responsabilidade do apelado, até a data do trânsito em julgado da ação, conforme previsto no art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79; d) reconhecer a sucumbência recíproca, determinando que cada parte arque com metade das custas processuais e honorários advocatícios de seus respectivos advogados. Mantém-se, no mais, a sentença recorrida. É o voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador Vicente Lopes Relator EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI Nº 13.786/2018. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FORMA DE RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. I. CASO EM EXAME Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindidos os contratos e condenando a construtora/vendedora a restituir 90% dos valores pagos pelo comprador, em parcela única. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia reside em definir: (i) o percentual adequado de retenção pela vendedora em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (ii) a forma de restituição dos valores; (iii) a dedução da comissão de corretagem e (iv) a correta distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. A Lei nº 13.786/2018 aplica-se aos contratos firmados após sua vigência, conforme entendimento do STJ, sendo incontroversa sua aplicabilidade ao caso, já que os contratos foram celebrados em outubro de 2020. 3.2. É razoável a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores efetivamente pagos, em observância ao princípio da proporcionalidade e da proteção ao consumidor. 3.3. A Lei nº 13.786/2018 estabelece expressamente que a restituição deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 meses da formalização da rescisão contratual. 3.4. É legítimo o desconto da comissão de corretagem e dos tributos incidentes sobre o imóvel, conforme expressamente autorizado pelo art. 32-A, IV e V, da Lei nº 6.766/79. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. TESE DE JULGAMENTO:"1. Aos contratos de compra e venda de imóveis firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, aplica-se o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, que deve ser interpretado em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor. 2. A retenção pela vendedora, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deve observar o limite de 10% do valor atualizado do contrato, mas pode incidir sobre os valores efetivamente pagos quando isso se mostrar mais benéfico ao consumidor. 3. A restituição dos valores deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, com início após 12 (doze) meses da formalização da rescisão, conforme expressamente previsto na lei especial." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, II, IV e V, e § 1º, II; CDC, art. 53; CPC, art. 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.814.240/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2020, DJe de 28/5/2020; STJ, Súmula 543; STJ, Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema 938); TJGO, Apelação Cível 5066319-74.2023.8.09.0051, Rel. Des. Leobino Valente Chaves, 2ª Câmara Cível, julgado em 21/05/2024, DJe de 21/05/2024.

23/05/2025, 00:00

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