Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RELAÇÃO CONSUMERISTA. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018. INICIATIVA DA PARTE COMPRADORA. RETENÇÃO CONTRATUAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. EXCLUSÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta por empresa loteadora contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual por iniciativa dos promitentes compradores, com restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sem incidência de taxa de fruição, e com condenação integral da ré nas verbas de sucumbência.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em saber se: (i) é válida a cláusula de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; e (ii) é cabível a aplicação de taxa de fruição sobre lote urbano não edificado.III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. Aplicável a Lei nº 13.786/2018, por ser o contrato firmado após a sua vigência, e configurada a culpa do comprador pela rescisão. 2. Admite-se a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, sendo tal cláusula compatível com o Código de Defesa do Consumidor, desde que não implique devolução irrisória ou perda integral do montante pago. 3. A cláusula de fruição, embora prevista contratualmente, não é aplicável a lote não edificado, diante da ausência de proveito econômico e da vedação ao enriquecimento sem causa. 4. Reconhecida sucumbência recíproca, deve ser redistribuída a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios entre as partes, com suspensão da exigibilidade em relação aos autores beneficiários da gratuidade.IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação Cível conhecida e parcialmente provida.Tese de julgamento: “1. A retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato é válida quando a rescisão é motivada por culpa do comprador, desde que não inviabilize a devolução parcial de valores. 2. É incabível a aplicação de taxa de fruição em lote urbano não edificado, por ausência de uso e proveito econômico do imóvel.”Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; CPC, arts. 85, §§ 2º e 3º, e art. 86, parágrafo único; CDC, art. 53.Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível nº 5381808-78.2023; Apelação Cível nº 5690747-42.2021 e Apelação Cível nº 5055841-26.2023. Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente APELAÇÃO CÍVEL Nº 5168499-56.2024.8.09.0174COMARCA DE SENADOR CANEDOAPELANTE: BOSQUE DAS ORQUIDEAS SPE LTDA.APELADO: HENRIQUE LIMA ASSUNÇÃO E OUTRARELATORA: DESEMBARGADORA JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço. Trata-se de apelação cível interposta contra a sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da comarca de Senador Canedo/GO, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos movida por Henrique Lima Assunção e Francilli Vieira Ferreira Lima em desfavor do Bosque das Orquideas SPE Ltda. Após a instrução processual, o magistrado singular proferiu a seguinte sentença (mov. 75), ad litteram: (…) Em face do exposto, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e, por conseguinte, DECLARO RESCINDIDO o instrumento particular de contrato de compra e venda celebrado entre as partes, e CONDENO a parte requerida a restituir, em até doze parcelas, 90% (noventa por cento) do valor efetivamente pago, devidamente corrigido por meio do IPCA (artigo 389, parágrafo único, CC) e juros de mora correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), a contar do trânsito em julgado, deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 (art. 406, § 1º, CC).CONDENO, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas, eventuais despesas e honorários advocatícios, os quais com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Inconformada, a empresa loteadora interpôs apelação cível (mov. 92), pretendendo, em síntese, a reforma da sentença para que seja autorizada a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a título de multa penal, bem como a dedução da taxa de fruição no percentual de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) sobre o valor contratual atualizado. Por sua vez, os demandantes apresentaram contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença e sustentando a improcedência das alegações do apelante (mov. 97). Destarte, adianto, desde logo, que assiste parcial razão ao apelante, pelos fundamentos que passo a expor. Inicialmente, cumpre registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, sendo aplicáveis ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Conforme entendimento consolidado neste egrégio Tribunal, as disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplicam-se apenas aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, em respeito ao princípio da irretroatividade das leis. Assim, tendo o contrato em discussão sido firmado no ano de 2020 (mov. 01), impõe-se a aplicação das normas contidas na referida legislação. Nesse sentido, colaciona-se recente julgado em caso análogo, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA De OBRA DE INFRAESTRUTURA. MULTA CONTRATUAL CONVERTIDA EM FAVOR Da parte compradora. PREQUESTIONAMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. 1. (…). 2. A incidência das disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente se aplicam aos contratos firmados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis. 3. (…). (TJGO, 8ª Câmara Cível, Apelação Cível n° 5028133-59.2019, Rel. Des. Alexandre De Morais Kafuri, DJe de 02/10/2023, g.) Prosseguindo, verifica-se que, em 28 de agosto de 2020, as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de um lote urbano residencial, situado no Loteamento Bosque das Orquídeas Residencial, quadra 03, lote 01, no município de Senador Canedo/GO, no valor de R$ 100.526,00 (cem mil, quinhentos e vinte e seis reais), a ser pago mediante entrada e 200 (duzentas) parcelas mensais, com reajuste anual (mov. 01, arq. 10). Conforme extrato contratual anexado à exordial (mov. 01, arq. 11), a rescisão decorre do inadimplemento contratual por parte do adquirente, a partir da 33ª parcela mensal, vencida em março de 2024, tendo sido pagas, até então, parcelas que totalizam o montante de R$ 17.745,49 (dezessete mil, setecentos e quarenta e cinco reais e quarenta e nove centavos). Dessa forma, os autores pleiteiam a rescisão do contrato em virtude de dificuldades financeiras que os impediram de continuar honrando as obrigações assumidas, razão pela qual a extinção do vínculo contratual ocorre por iniciativa exclusiva dos promissários compradores. Nesse contexto, tratando-se de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel motivada pelo inadimplemento da parte compradora, prevalece o entendimento no sentido de que é devida a restituição imediata e parcial das parcelas pagas, conforme dispõe a Súmula nº 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça, in litteris: Súmula 543/STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido comprador quem deu causa ao desfazimento. (g.) No que se refere ao quantum restituível, o art. 3º-A da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979, dispõe que, no caso de resolução contratual por iniciativa do adquirente — ou por inadimplemento a ele imputável —, este fará jus à restituição das quantias pagas, devidamente atualizadas com base no índice contratualmente previsto para correção monetária das parcelas do preço do imóvel, deduzidas as seguintes parcelas, verba legis: I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II – o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III – os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV – os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V – a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Por sua vez, o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, em sua Cláusula Sexta, dispõe a respeito da extinção do pacto e suas respectivas penalidades (mov. 01, arq. 10), in verbis: CLÁUSULA QUINTA. DA RESCISÃO CONTRATUAL6.10. Ocorrendo a rescisão contratual estabelecida nesta Cláusula, o COMPRADOR perderá, a favor da VENDEDORA, parte das parcelas pagas devidamente atualizadas pelo indexador contratado, excluindo-se valores de juros e multas pagos por eventual atraso no pagamento de parcelas, observadas as seguintes penalidades, conforme art. 32-A da Lei n° 6.766/79:(i) Pagamento da fruição equivalente a 0,75% 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) sobre o valor atualizado deste contrato (…)(ii) O montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. Nesse contexto, entendo que a sentença apelada merece reparos, uma vez que determinou a retenção de percentual incidente sobre os valores pagos, em vez de sobre o valor atualizado do contrato rescindido por inadimplemento do consumidor. Conforme já exposto, a cláusula penal contratual encontra respaldo no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, a título de indenização por perdas e danos, abrangendo despesas de lançamento, tributárias, administrativas, financeiras e publicitárias (mov. 01, arq. 10).Cumpre salientar que, no caso em tela, não se verifica que a penalidade contratual assim pactuada seja excessivamente onerosa à parte compromissária compradora, notadamente porque inexiste nos autos prova de que a retenção calculada sobre o valor atualizado do contrato ultrapasse a quantia efetivamente paga pela adquirente, devidamente corrigida. Ressalto, ainda, que a alteração da base de cálculo da cláusula penal somente seria admissível caso restasse demonstrado que o consumidor, após a aplicação da penalidade, não receberia nenhum valor a título de restituição — hipótese não configurada no presente feito, conforme entendimento reiterado deste egrégio Sodalício, ad exemplum: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. INICIATIVA DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CONSECTÁRIOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO. PARCELA ÚNICA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. VALOR DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. As disposições da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente incidem nos contratos entabulados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis. 2. (…). 3. Conquanto o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei nº. 13.786/2018, deve ser aplicado o CDC nos casos em que a multa penal fixada sobre o valor atualizado do contrato tornar-se excessivamente onerosa à parte consumidora, a exemplo da perda total do valor pago, em afronta ao disposto no art. 53 do CDC. 4. (…)(TJGO, 8ª Câmara Cível, Apelação Cível n° 5381808-78.2023, Rel. Des. Juliana Pereira Diniz Prudente, DJe de 15/04/2024, g.) Assim, não havendo na rescisão contratual a perda integral dos valores despendidos durante a vigência do contrato (R$ 17.745,49), descabe a aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que declara nulas, de pleno direito, as cláusulas que estipulem a perda total das prestações pagas em benefício do promitente vendedor. Nesse contexto, impõe-se a manutenção da cláusula contratual 6.10, a qual prevê a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, por se revelar compatível com os princípios da razoabilidade, da função social do contrato e do equilíbrio contratual. Esclareço, por oportuno, que tanto os valores pagos quanto o valor contratual devem ser devidamente atualizados monetariamente, a fim de viabilizar o abatimento correto da multa rescisória sobre a base contratual atualizada e, em seguida, calcular o montante a ser restituído aos consumidores. Dessa forma, a rescisão contratual se dará de modo isonômico, proporcional e equilibrado entre as partes, atendendo aos ditames legais e jurisprudenciais. Assim sendo, impõe-se a reforma parcial da sentença apelada, nesse ponto, conforme precedentes desta Corte, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM ESTADUAL. CONTRATO POSTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CULPA EXCLUSIVA DA CONSUMIDORA/ADQUIRENTE PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE QUANTO ÀS PENALIDADES CONTRATUAIS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDA. 1. (…) 5. Na espécie, não se mostra abusiva a cláusula penal compensatória que prevê o desconto, das quantias a serem restituídas à autora/adquirente, de 10% (dez por cento) do valor atualizado da avença. 6. Isso porque a previsão do Contrato encontra-se dentro do limite de retenção autorizado pelo artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, de modo que não há que se falar em abusividade da cláusula. 7. (…)(TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível n° 5690747-42.2021, Rel. Des. Leobino Valente Chaves, DJe de 08/04/2024, g.) De outro lado, no que tange à taxa de fruição, cumpre destacar que seu fato gerador é o exercício da posse, uso e gozo do imóvel pelos promissários compradores. Entretanto, no caso concreto, embora a cobrança esteja prevista contratualmente, trata-se de lote desprovido de edificação, circunstância que inviabiliza a configuração de qualquer proveito econômico efetivo auferido pela parte adquirente. Assim, ausente demonstração de uso produtivo do imóvel ou obtenção de vantagem patrimonial decorrente da posse, revela-se indevida a dedução da taxa de fruição no cálculo da restituição das parcelas pagas. Nesse sentido, é firme o entendimento jurisprudencial, ad litteram: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA E RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. LOTE URBANO. APLICAÇÃO DA ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI 13.786/2018. I. (…). IV. Considerando que lote não edificação e ocupado promissário comprador, incabível a incidência de taxa de fruição, o que ensejaria o desequilíbrio contratual e enriquecimento indevido da promitente vendedora, até porque os prejuízos administrativos suportados pela ré/apelante, em razão do desfazimento do negócio jurídico, já foram considerados no percentual de retenção. IV. (…).(TJGO, 10ª Câmara Cível, Apelação Cível n° 5055841-26.2023, Rel. Des. Aureliano Albuquerque Amorim, DJe de 25/10/2023, g.) Desse modo, impõe-se a parcial reforma da sentença, a fim de admitir a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, em favor da empresa loteadora. Por conseguinte, diante da alteração do julgado e da sucumbência recíproca entre as partes, impõe-se a readequação da verba sucumbencial, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, condenando-se ambas as partes ao pagamento, em igual proporção (50%), das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o respectivo proveito econômico obtido por cada litigante. Por fim, diante do parcial provimento do recurso, descabe a majoração dos honorários recursais, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059. Ante o exposto, conheço da apelação cível e dou-lhe parcial provimento, de modo a reformar a sentença tão somente para:a) determinar a retenção da multa penal contratual de 10% (dez por cento) incida sobre o valor atualizado do pacto, o qual deverá ser abatido da quantia atualizada paga pelo promitente comprador, com vistas a se permitir a restituição de valores pelo consumidor; e, b) redimensionar a sucumbência, de modo a condenar o apelante e apelado ao pagamento das custas processuais, à razão de 50% (cinquenta por cento), e nos honorários de sucumbência no patamar de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico de cada qual, cuja exigibilidade em desfavor dos autores restará suspensa, nos termos do art. 98, § 3°, CPC. É como voto. Documento datado e assinado digitalmente. Desembargadora JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTERelatora APELAÇÃO CÍVEL Nº 5168499-56.2024.8.09.0174COMARCA DE SENADOR CANEDOAPELANTE: BOSQUE DAS ORQUIDEAS SPE LTDA.APELADO: HENRIQUE LIMA ASSUNÇÃO E OUTRARELATORA: DESEMBARGADORA JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RELAÇÃO CONSUMERISTA. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018. INICIATIVA DA PARTE COMPRADORA. RETENÇÃO CONTRATUAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. EXCLUSÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta por empresa loteadora contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual por iniciativa dos promitentes compradores, com restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sem incidência de taxa de fruição, e com condenação integral da ré nas verbas de sucumbência.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em saber se: (i) é válida a cláusula de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; e (ii) é cabível a aplicação de taxa de fruição sobre lote urbano não edificado.III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. Aplicável a Lei nº 13.786/2018, por ser o contrato firmado após a sua vigência, e configurada a culpa do comprador pela rescisão. 2. Admite-se a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, sendo tal cláusula compatível com o Código de Defesa do Consumidor, desde que não implique devolução irrisória ou perda integral do montante pago. 3. A cláusula de fruição, embora prevista contratualmente, não é aplicável a lote não edificado, diante da ausência de proveito econômico e da vedação ao enriquecimento sem causa. 4. Reconhecida sucumbência recíproca, deve ser redistribuída a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios entre as partes, com suspensão da exigibilidade em relação aos autores beneficiários da gratuidade.IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação Cível conhecida e parcialmente provida.Tese de julgamento: “1. A retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato é válida quando a rescisão é motivada por culpa do comprador, desde que não inviabilize a devolução parcial de valores. 2. É incabível a aplicação de taxa de fruição em lote urbano não edificado, por ausência de uso e proveito econômico do imóvel.”Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; CPC, arts. 85, §§ 2º e 3º, e art. 86, parágrafo único; CDC, art. 53.Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível nº 5381808-78.2023; Apelação Cível nº 5690747-42.2021 e Apelação Cível nº 5055841-26.2023. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as mencionadas em linhas volvidas. ACORDA o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em sessão pelos integrantes da Segunda Turma Julgadora da Oitava Câmara Cível, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora. PRESIDIU a sessão a Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente. PRESENTE o(a) ilustre Procurador(a) de Justiça. Documento datado e assinado digitalmente. Desembargadora JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTERelatora