Petição Cível 5016684-19.2022.8.09.0162 - TJGO

Petição Cível 5016684-19.2022.8.09.0162 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA DE DEVOLUÇÃO PARCELADA. INVALIDADE. CLÁUSULA PENAL UNILATERAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971 DO STJ. TRIBUTOS E ENCARGOS. INEXISTÊNCIA DE POSSE. SENTENÇA MANTIDA. 1 Configurada a relação de consumo e a natureza adesiva do contrato de compra e venda de lote urbano, impõe-se a aplicação integral do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à interpretação mais favorável das cláusulas contratuais e à inversão do ônus da prova. 2. A ausência de prova da entrega da posse aos adquirentes configura inadimplemento essencial do promitente vendedor, autorizando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, e a devolução integral de valores em parcela única. 3. É abusiva e, portanto, inaplicável a cláusula penal estipulada de forma unilateral, apenas em desfavor do consumidor, sendo legítima sua inversão em benefício deste quando demonstrada a responsabilidade da fornecedora pela resolução do contrato, conforme estabelecido no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. 4. A obrigação do comprador pelo pagamento de tributos e encargos incidentes sobre o imóvel somente se configura a partir da efetiva imissão na posse ou da entrega formal das chaves. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Alexandre Kafuri 8ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5016684-19.2022.8.09.0162COMARCA DE VALPARAÍSO DE GOIÁSAPELANTES: G10 URBANISMO S/A E OUTROAPELADOS: ARLEY CARDOSO DIAS E OUTRORELATOR: DES. ALEXANDRE KAFURI VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Conforme relatado, trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta contra a sentença (mov. 94) proferida pela juíza de direito da 1ª Vara Cível da comarca de Valparaíso de Goiás, Dra. Patrícia Passoli Ghedin, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos” ajuizada por ARLEY CARDOSO DIAS e HELEN CHRISTINE OLIVEIRA QUIDA em desproveito de G10 URBANISMO S/A e PROINVESTE E M PIMENTEL SERVIÇOS LTDA. PROPAR. 1. Contextualização da lide A parte autora propôs a presente demanda visando à rescisão do contrato de compra e venda de lote localizado no Residencial Jardim de Versailles, firmado em 29 de maio de 2019. Para fundamentar o pedido, apontou a ausência de informações essenciais no instrumento contratual, como o valor total sem financiamento, a taxa de juros aplicável e a metodologia de cálculo do saldo devedor. Alegou, ainda, a cobrança indevida de encargos – entre eles, corretagem, associação, IPTU, taxa de fruição e fundo de reserva –, a não entrega da posse do imóvel e a existência de cláusulas abusivas. 2. Pronunciamento judicial A parte dispositiva da sentença recorrida possui o seguinte teor: Face ao exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na petição inicial, confirmando a liminar proferida na movimentação n. 18, para: a) Decretar a rescisão contratual entre as partes; b) Declarar a nulidade da cláusula compromissória e da cláusula terceira, parágrafo quarto, que estabelece os honorários advocatícios extrajudiciais; c) condenar as rés a restituir aos autores, de forma imediata e em parcela única a quantia de R$21.945,97 (vinte e um mil novecentos e quarenta e cinco reais e noventa e sete centavos) acrescidas de correção monetária pelo INPC desde a data do desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; d) condenar as rés ao pagamento da multa penal prevista na Cláusula décima terceira, parágrafo quarto, item II, no valor de R$ 2.194,59 (dois mil cento e noventa e quatro reais e cinquenta e nove centavos), acrescida de correção monetária pelo INPC desde o vencimento da obrigação e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Havendo sucumbência recíproca, mas desigual, fixo-a na proporção de 30% para o autor e 70% para o réu. Condeno ambos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono(a) do autor, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, tendo em vista a natureza da demanda e o labor dela decorrente, nos termos do art. 85, § 2º e art. 86, parágrafo único, do CPC. 3. Alegações recursais Nas suas razões recursais, a parte ré/apelante discorda do entendimento manifestado no julgamento, sustentando, em síntese: (i) a validade da cláusula contratual que estipula a devolução dos valores pagos de forma parcelada; (ii) a inexistência de culpa pela rescisão contratual, especialmente no que se refere à entrega da posse do imóvel; (iii) a inadequação da inversão da cláusula penal, por entender legítima sua aplicação exclusivamente aos adquirentes; e (iv) a legalidade da retenção de valores referentes ao IPTU e às taxas associativas, em razão das obrigações assumidas pelos promissários compradores. Ao final, requer o provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença impugnada. Passo à análise pretendida. 4. Do Código de Defesa do Consumidor É incontroverso que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sendo plenamente aplicável a legislação consumerista ao presente caso. Nesse contexto, impõe-se a observância dos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da transparência, inclusive com a interpretação das cláusulas contratuais de forma mais favorável ao aderente (artigo 47, CDC[1]), além da possibilidade de inversão do ônus da prova em favor do consumidor (artigo 6º, VIII, CDC[2]). 4.1. Da culpa das promitentes vendedoras e forma da restituição de valores A controvérsia central dos autos reside na apuração da responsabilidade pela resolução contratual. Embora as fornecedoras sustentem que a infraestrutura do loteamento foi concluída em data anterior à celebração do contrato, não comprovaram, por meio de elementos probatórios consistentes, que o lote específico objeto do negócio foi efetivamente entregue aos adquirentes, tampouco que houve a transmissão da posse de forma regular e efetiva. Importa ressaltar que a simples previsão contratual de transferência da posse não se confunde com a tradição, ato jurídico-material indispensável à imissão do promissário comprador na posse do bem. Desse modo, ausente nos autos qualquer elemento que comprove a efetiva fruição do imóvel pelos autores – como vistoria, utilização ou outro indicativo concreto de ocupação –, impunha-se às rés, diante da inversão do ônus da prova, demonstrar o adimplemento da obrigação principal, consubstanciada na entrega do lote e da posse respectiva, encargo do qual não se desincumbiram. Evidenciado, portanto, o inadimplemento por parte das promitentes vendedoras, impõe-se a aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, cujo enunciado estabelece: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Assim, atribuída às promitentes vendedoras a responsabilidade exclusiva pela rescisão do contrato, inexiste fundamento jurídico que lhes assegure o direito de retenção sobre os valores pagos, os quais devem ser integralmente restituídos ao consumidor, de forma imediata e em parcela única. Ainda que se cogitasse a devolução de forma parcelada, tal previsão contratual apenas teria validade se observados os requisitos formais exigidos pelo artigo 35-A, §§ 1º e 2º, da Lei n. 4.591/1964, com a redação introduzida pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), segundo os quais: A cláusula que dispõe sobre as consequências da rescisão contratual somente é válida se estiver destacada em negrito no quadro-resumo, acompanhada de anuência prévia e assinatura específica do adquirente. Na hipótese, constata-se que a cláusula de devolução parcelada não foi destacada no quadro-resumo contratual e tampouco se encontra acompanhada de assinatura específica dos consumidores, que apenas rubricaram o rodapé das páginas do contrato, de modo que essa irregularidade formal compromete a eficácia da exigência, tornando-a inoponível à parte aderente. Diante disso, mostra-se legítima e juridicamente amparada a determinação judicial que impôs a restituição integral das quantias pagas, em parcela única. 4.2. Da inversão da cláusula penal Prosseguindo, verifica-se que a cláusula penal prevista no contrato se revela manifestamente abusiva, por ter sido estipulada de forma unilateral, impondo penalidade exclusivamente ao consumidor, sem estabelecer sanção correspondente ao fornecedor em caso de inadimplemento. Essa prática afronta o princípio do equilíbrio contratual e contraria a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 971, segundo a qual: Nos contratos de adesão, é válida a cláusula penal por descumprimento contratual desde que haja reciprocidade entre os contratantes. No caso em análise, a ausência de reciprocidade é patente. Portanto, mostra-se legítima a inversão da cláusula penal em favor dos autores, como medida de equidade contratual, destinada a assegurar a observância da função social do contrato e a tutela da parte vulnerável na relação de consumo. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MORAIS. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO NÃO CONFIGURADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES RECEBIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. [...] 3. Cabível a inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal estipulada exclusivamente em benefício do vendedor, quando este for o responsável pela inexecução das obrigações avençadas. Tema 971, do STJ. [...] APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível 5075172-91.2023.8.09.0174, Rel. Des. Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, DJe de 15/07/2024). 4.3. Retenção de tributos incidentes sobre o imóvel Por fim, as apelantes sustentam a possibilidade de compensação ou retenção de valores pagos a título de IPTU, taxa de associação e encargos condominiais incidentes sobre o lote objeto do contrato, pretendendo imputar tais ônus aos adquirentes. Contudo, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a responsabilidade do promissário comprador pelo adimplemento de tributos e encargos vinculados ao imóvel somente se consolida a partir da efetiva imissão na posse ou da entrega formal das chaves, marcos que assinalam o início do uso e gozo do bem. No caso em exame, as fornecedoras não comprovaram a transferência da posse aos adquirentes, tampouco a prática de qualquer ato material de fruição do imóvel. Não há nos autos evidência de vistoria, ocupação, utilização ou qualquer manifestação inequívoca do exercício possessório pelos consumidores. Nesse cenário, revela-se incabível a tentativa de imputar aos adquirentes encargos inerentes à posse, cuja titularidade jamais lhes foi conferida. A corroborar o exposto: Apelação cível. Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c rescisão contratual, devolução de quantias pagas, indenização por danos morais, e pedido de tutela de urgência. Rescisão contratual. Atraso entrega empreendimento. [...] IV. Atraso na entrega infraestrutura comprovada. Restituição dos valores pagos. A demora injustificada, mesmo com observância da cláusula de tolerância, na entrega do imóvel, dá guarida ao pedido de rescisão contratual formulado pelo autor/apelado, a quem deve ser assegurada a imediata e integral restituição dos valores pagos. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. V. Cláusula penal moratória. Inversão. Tema 971 do STJ. Sentença mantida. Com o intuito de manter a isonomia entre os contratantes e garantir ao consumidor, parte hipossuficiente da relação jurídica, o alcance de seus direitos, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos ns. 1.631.485/DF e 1.614.721/DF, consolidou o entendimento de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971). Não merece reparos a sentença que, ao aplicar o Tema 971 do STJ, inverteu a cláusula penal moratória e fixou, de modo razoável e proporcional, a condenação da ré/apelante a pagar multa de 10% sobre o valor das despesas pagas pelo autor/apelado, mantendo-se o equilíbrio contratual. VI. Retenção IPTU. Impossibilidade. Na hipótese em exame, sem demonstração de posse efetiva do imóvel pelos compradores, não pode ser exigido destes taxas condominiais, de fruição do imóvel, nem tributos (IPTU), porquanto não demonstrada a utilização do bem (lote de terras). [...] Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada. (TJGO, Apelação Cível 5337037-08.2022.8.09.0097, Rel.ª Des.ª Ana Cristina Ribeiro Peternella França, 7ª Câmara Cível, DJe de 26/02/2024). (original sem destaque) Diante disso, não há qualquer razão para reformar o pronunciamento de mérito, que bem analisou os fatos e o direito aplicável ao caso. 5. Parte dispositiva Ante o exposto, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença recorrida. Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela parte apelante para o percentual de 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 11[3], do Código de Processo Civil. É o voto. [1] Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.[2] Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...]VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;[3] § 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento. EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA DE DEVOLUÇÃO PARCELADA. INVALIDADE. CLÁUSULA PENAL UNILATERAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971 DO STJ. TRIBUTOS E ENCARGOS. INEXISTÊNCIA DE POSSE. SENTENÇA MANTIDA. 1 Configurada a relação de consumo e a natureza adesiva do contrato de compra e venda de lote urbano, impõe-se a aplicação integral do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à interpretação mais favorável das cláusulas contratuais e à inversão do ônus da prova. 2. A ausência de prova da entrega da posse aos adquirentes configura inadimplemento essencial do promitente vendedor, autorizando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, e a devolução integral de valores em parcela única. 3. É abusiva e, portanto, inaplicável a cláusula penal estipulada de forma unilateral, apenas em desfavor do consumidor, sendo legítima sua inversão em benefício deste quando demonstrada a responsabilidade da fornecedora pela resolução do contrato, conforme estabelecido no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. 4. A obrigação do comprador pelo pagamento de tributos e encargos incidentes sobre o imóvel somente se configura a partir da efetiva imissão na posse ou da entrega formal das chaves. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os componentes da Quinta Turma Julgadora da Oitava Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, conforme o extrato de ata.PRESIDIU a sessão a Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente.Presente o Procurador de Justiça Wagner de Pina Cabral. Desembargador A. KafuriRelatorDatado e assinado eletronicamente nos termos da Resolução59/20166

30/04/2025, 00:00

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Certidão Expedida

Juntada -> Petição -> Contraminuta

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Recurso Inserido

Juntada -> Petição -> Agravo em recurso especial

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Intimação Expedida

Decisão -> Não-Admissão -> Recurso Especial

Autos Conclusos

Juntada -> Petição

Intimação Efetivada

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