Cumprimento de sentença 5391098-39.2023.8.09.0174 - TJGO

Cumprimento de sentença 5391098-39.2023.8.09.0174 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Estado de GoiásPoder JudiciárioComarca de Senador Canedo2ª Vara CívelRUA 10,, ESQ. C/ 11-A, AREA 5, CONJUNTO UIRAPURU, SENADOR CANEDO-Goiás, 75261900Autos: 5391098-39.2023.8.09.0174Requerente: Luciana Pires Dos Santos005.048.911-97Requerido: ITG – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA (SPE RESIDENCIAL BOA ESPERANÇA LTDA)11.518.500/0001-36Autorizo uso de cópia desta sentença para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial.SENTENÇA I - RELATÓRIOTrata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos c/c Danos Morais com pedido de tutela de urgência proposta por LUCIANA PIRES DOS SANTOS em face de ITG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (SPE RESIDENCIAL BOA ESPERANÇA LTDA) e CASTEL IMÓVEIS LTDA.Em sua inicial, a requerente alega que adquiriu dois lotes (18 e 19, quadra 04) no loteamento Residencial Boa Esperança em Senador Canedo/GO, por meio de termo de transferência de contrato firmado em 18/06/2019. Sustenta que os contratos originais foram celebrados em 01/10/2014 e foram transferidos diversas vezes antes de sua aquisição, sem a devida dedução dos valores já pagos, gerando enriquecimento sem causa das requeridas.Alega ainda que, segundo a legislação municipal (Lei nº 1.377/08), as obras de infraestrutura deveriam ter sido concluídas até novembro de 2014, contudo, até o ajuizamento da ação, estas não tinham sido concluídas, impossibilitando o uso do imóvel.Requereu a rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas, a restituição integral dos valores pagos, totalizando R$ 76.047,47, além da devolução dos valores de arras (R$ 11.736,40) e a condenação em danos morais no valor de R$ 5.000,00.Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação arguindo, preliminarmente, a incompetência do juízo em razão de cláusula compromissória arbitral e a ilegitimidade passiva da Castel Imóveis Ltda. No mérito, alegaram que todas as obras de infraestrutura foram concluídas, que não houve descumprimento contratual, que é inaplicável a Súmula 543 do STJ ao caso, e que eventual rescisão deve ser considerada por culpa exclusiva da requerente, incidindo as retenções previstas em contrato.A requerente apresentou impugnação à contestação, reafirmando seus argumentos iniciais e contestando os argumentos de defesa das requeridas.É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.II - FUNDAMENTAÇÃOII.1 - PRELIMINARESII.1.1 - Da Incompetência do Juízo por Cláusula Compromissória ArbitralA preliminar de incompetência do juízo em razão de cláusula compromissória arbitral não merece acolhimento. No caso em análise, aplica-se o art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor, que considera nula de pleno direito a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem.O contrato em questão é claramente um contrato de adesão, onde as cláusulas foram pré-estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor, sem possibilidade de discussão ou modificação substancial de seu conteúdo pelo consumidor. Ademais, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.753.041/SP), a cláusula compromissória em contratos de adesão somente vincula o consumidor quando este manifestar concordância específica.Ainda, corrobora este entendimento a Súmula nº 45 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:"Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII, do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, 2º, da LEI n. 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor."Assim, rejeito a preliminar de incompetência do juízo.II.1.2 - Da Ilegitimidade Passiva da Castel Imóveis Ltda.Quanto à alegação de ilegitimidade passiva da Castel Imóveis Ltda., também não merece prosperar. Conforme se depreende dos documentos juntados aos autos, a empresa participou ativamente da relação contratual, figurando nos documentos como administradora e gestora da carteira de recebíveis.Nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação. Ademais, de acordo com a teoria da aparência e o princípio da boa-fé objetiva, a empresa que se apresenta perante o consumidor como parte integrante da relação negocial não pode posteriormente se eximir de responsabilidade.Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.II.2 - MÉRITOII.2.1 - Da Aplicabilidade do Código de Defesa do ConsumidorInicialmente, cumpre afastar a tese defendida pelas requeridas acerca da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em face da legislação específica (Lei nº 6.766/79).O Código de Defesa do Consumidor possui natureza de ordem pública e interesse social, conforme seu art. 1º, sendo suas normas de aplicação cogente e imperativa. Ademais, o art. 7º do CDC estabelece que os direitos nele previstos não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais, legislações internas, regulamentos ou de convenções e contratos.Portanto, a existência de legislação específica sobre parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79) não afasta a incidência do CDC nas relações consumeristas dele decorrentes, especialmente quando verificada a vulnerabilidade técnica, jurídica e econômica do consumidor.Nesse sentido, há farta jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que as disposições do CDC incidem sobre os contratos que envolvem loteamentos e incorporações imobiliárias, em harmonia com as leis específicas.Assim, reconhecida a relação de consumo, aplicam-se as normas protetivas do CDC, em especial aquelas relativas à nulidade de cláusulas abusivas (art. 51) e à interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47).II.2.2 - Da Abusividade na Transferência do ContratoCompulsando detidamente os autos, verifica-se a ocorrência de prática abusiva por parte das requeridas no que tange aos sucessivos termos de transferência do contrato. Constata-se que, a cada transferência, as requeridas renovavam o contrato sem considerar os valores já pagos pelos adquirentes anteriores, o que caracteriza enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil.Conforme demonstrado pela requerente, nas transferências contratuais, as requeridas obtiveram lucros indevidos ao não considerar os pagamentos já realizados, alterando o número de parcelas e valores, criando verdadeira "repactuação" a cada novo adquirente, em violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.Esta prática viola frontalmente o disposto no art. 51, IV, do CDC, que considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, colocando o consumidor em desvantagem exagerada.II.2.3 - Do Descumprimento Contratual - Atraso nas Obras de InfraestruturaA alegação das requeridas de que todas as obras de infraestrutura foram devidamente concluídas não encontra respaldo nos autos. Conforme documentação juntada, as obras deveriam ter sido concluídas até novembro de 2014, nos termos do art. 27, I, da Lei Municipal nº 1.377/08.As próprias requeridas reconhecem em sua contestação que houve atrasos, tentando imputar a responsabilidade ao poder público municipal por meio de "ajustes administrativos", porém tal argumento não as exime de responsabilidade perante o consumidor.O atraso na conclusão das obras de infraestrutura configura inadimplemento contratual por parte das requeridas, nos termos do art. 475 do Código Civil, dando ensejo ao direito de resolução contratual por parte da requerente, com o retorno das partes ao status quo ante.Ademais, o argumento de que as requeridas não são "empresas de saneamento básico" não as isenta da responsabilidade pela infraestrutura necessária, sendo certo que não deveriam comercializar imóveis sem as condições mínimas para sua utilização ou sem transparência quanto aos prazos reais para implantação de tais estruturas.II.2.4 - Da Rescisão Contratual e Restituição de ValoresVerificado o descumprimento contratual por parte das requeridas, impõe-se a procedência do pedido de rescisão contratual, com a consequente restituição dos valores pagos.A alegação das requeridas de que a rescisão decorreu de inadimplência da requerente não procede, pois, conforme demonstrado, a impossibilidade de utilização do imóvel em razão da ausência de infraestrutura essencial é que motivou a desistência do negócio.Quanto à forma de restituição, aplica-se ao caso a Súmula 543 do STJ:"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."Não procede o argumento das requeridas de que a Súmula 543 do STJ não se aplica aos contratos de loteamento. A jurisprudência do STJ não faz tal distinção, aplicando o entendimento sumular a todos os contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao CDC, sejam eles relativos a unidades em construção, loteamentos ou outros empreendimentos imobiliários.No mesmo sentido:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO EXCESSIVO. VALOR. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. INTERESSE RECURSAL. 1. Comprovado que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa exclusiva da empresa vendedora do loteamento, deve essa assumir os encargos daí advindos. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição da integralidade das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor (súmula nº 543 do STJ) 3. De acordo com o Tema 971 do STJ (Resp. 1.614.721/DF), julgado sob o rito dos recursos repetitivos, a inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o fornecedor der causa exclusiva à rescisão contratual. 4. A incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado aplica-se somente nas hipóteses em que a rescisão se dá por iniciativa (culpa) do promitente comprador, o que não é a hipótese dos autos. 5. O atraso injustificado da construtora na conclusão do empreendimento e na entrega da unidade imobiliária com as obras de infraestrutura concluídas conforme se obrigou contratualmente por período excessivo, que no presente caso perdurou dois anos, configura ilícito contratual, por frustrar o regular cumprimento do ajuste negocial firmado entre as partes, superando o mero dissabor dos consumidores adquirentes e, portanto, configura dano moral indenizável. 5. Caracterizado o dano moral, a fixação do quantum indenizatório deve observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, em consonância com a função pedagógica e punitiva, bem como a capacidade econômica do ofensor e do ofendido. 6. A verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação (Súmula nº 32 do TJGO). 7. O recorrente não tem interesse recursal em relação ao pedido que não restou sucumbente. APELAÇÃO CONHECIDA EM PARTE E, NESSA PARTE, DESPROVIDA.(TJ-GO 54120573920238090139, Relator.: VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/09/2024)Assim, considerando que a resolução contratual decorreu de culpa exclusiva das requeridas, a restituição deve ser integral e imediata, abrangendo todas as parcelas pagas pela requerente.II.2.5 - Da Retenção dos Valores de Arras e Comissão de CorretagemNão procedem os argumentos das requeridas quanto à retenção dos valores pagos a título de arras e comissão de corretagem.Em relação às arras, o art. 418 do Código Civil estabelece que "se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado."Como no caso em tela a inexecução foi de quem recebeu as arras (requeridas), a requerente tem direito à devolução das arras, acrescidas do equivalente, conforme previsto na legislação:CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. OCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO E CULPA DE TERCEIROS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de fortuito externo ou culpa de terceiros para o atraso na conclusão do loteamento, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Nos casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem.Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.(STJ - AREsp: 2868054 GO 2025/0068160-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/05/2025)Quanto à comissão de corretagem, considerando que a relação contratual está sendo rescindida por culpa exclusiva das requeridas, e não havendo prova de que tais valores foram efetivamente repassados a terceiros, não há que se falar em retenção desses valores.II.2.6 - Dos Danos MoraisQuanto ao pedido de indenização por danos morais, este também merece acolhimento. O inadimplemento contratual por parte das requeridas, caracterizado pelo atraso na entrega da infraestrutura essencial e pelas práticas abusivas na transferência do contrato, ultrapassa o mero descumprimento contratual, atingindo os direitos da personalidade da requerente.A frustração de expectativas legítimas, o comprometimento de recursos financeiros por longo período sem a possibilidade de usufruir do bem, e o desgaste emocional decorrente de toda a situação configuram dano moral indenizável.No que tange ao valor da indenização, considerando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como o caráter compensatório e pedagógico da medida, entendo adequado o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pleiteado pela requerente.Não merece acolhimento a alegação de prescrição do pedido de danos morais, pois o prazo prescricional de cinco anos previsto no art. 27 do CDC tem como termo inicial o conhecimento do dano, que no caso concreto se deu com a ciência pela requerente da impossibilidade de utilização do imóvel, sendo a ação ajuizada dentro do prazo legal.III - DISPOSITIVOAnte o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por LUCIANA PIRES DOS SANTOS em face de ITG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (SPE RESIDENCIAL BOA ESPERANÇA LTDA) e CASTEL IMÓVEIS LTDA para: Declarar rescindidos os contratos nº 007.537 (lote 19) e nº 007.538 (lote 18), por culpa exclusiva das requeridas; Condenar as requeridas, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos pela requerente, no montante de R$ 76.047,47 (setenta e seis mil, quarenta e sete reais e quarenta e sete centavos), acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; Condenar as requeridas, solidariamente, à restituição dos valores pagos a título de arras, no montante de R$ 11.736,40 (onze mil, setecentos e trinta e seis reais e quarenta centavos), acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; Condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; Condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.Confirmo a tutela de urgência anteriormente concedida, tornando-a definitiva.Transitada em julgado, e não havendo pagamento voluntário no prazo legal, intime-se a parte requerente para apresentar cálculo atualizado do débito, para fins de cumprimento de sentença.Senador Canedo, datado e assinado digitalmente. HENRIQUE SANTOS MAGALHÃES NEUBAUERJuiz de Direito

07/05/2025, 00:00

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Intimação Não Efetivada

Intimação Expedida

Processo Arquivado

Processo Desarquivado

Intimação Efetivada

Cálculo de Custas

Intimação Expedida

Processo Arquivado

Evolução da Classe Processual

Transitado em Julgado

Processo baixado à origem/devolvido

Processo baixado à origem/devolvido

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

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