Tutela Cautelar Antecedente 5786532-79.2023.8.09.0174 - TJGO

Tutela Cautelar Antecedente 5786532-79.2023.8.09.0174 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásCOMARCA DE SENADOR CANEDO1ª Vara Cível Protocolo n° 5786532-79.2023.8.09.0174 SENTENÇA SOCIEDADE GOIANA DE CULTURA - SGC, pessoa jurídica de direito privado já devidamente individualizada, ajuizou ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse em face de FRANCIVALDO DA SILVA, igualmente qualificado no feito, pelos fatos e fundamentos jurídicos declinados na peça matriz.Alega, em síntese, que em 26/12/2012 celebrou com o requerido o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Terreno e Outras Avenças Jurídicas nº 48.178, pelo valor de R$ 57.481,44 (cinquenta e sete mil, quatrocentos e oitenta e um reais e quarenta e quatro centavos), a ser pago em 150 (cento e cinquenta) parcelas mensais no valor de R$ 412,06 (quatrocentos e doze reais, e seis centavos), reajustáveis anualmente pelo IGPM, e acrescidas de juros de 0,70% ao mês, com vencimento da primeira parcela em 10/03/2013.Aduz que o requerido deixou de honrar suas obrigações contratuais ao inadimplir as parcelas a partir de 10/10/2020, encontrando-se portanto em mora desde então. Informa que tentou dirimir o conflito perante a 8ª Corte de Conciliação e Arbitragem (8ª CCA), mas o requerido manifestou desinteresse pelo procedimento arbitral.Em sede de tutela de urgência pleiteou que o requerido fosse impedido de realizar qualquer edificação nova ou melhoria sobre o imóvel, e no mérito requer a declaração da rescisão contratual, reintegração na posse do imóvel, bem como aplicação da cláusula penal de 20% sobre o valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, dedução da comissão de corretagem e devolução parcelada dos valores pagos.A inicial seguiu instruída com documentos digitalizados, dentre eles o Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, demonstrativo de pagamentos e contrato de corretagem.Decisão proferida no evento nº 5 deferindo o pedido de parcelamento da guia de custas iniciais.A petição inicial foi recebida e o pedido de tutela de urgência restou indeferido nos termos da decisão proferida no evento nº 10, ao fundamento de que o objeto principal da ação é a rescisão do contrato que ainda não havia ocorrido, não se justificando a restrição ao direito de posse do requerido antes da análise do mérito da demanda.O requerido contestou a ação no evento n° 56 anuindo com a rescisão contratual, e requerendo a realização de cálculos de liquidação para apuração dos valores devidamente pagos até a data da efetiva rescisão. No mérito contestou o pedido de encargos moratórios no importe de 20% requerendo sua redução para 10%, bem como impugnou a aplicação da cláusula penal por considerá-la abusiva. Postulou a avaliação do imóvel alegando a existência de construção nele realizada, e requereu por fim a concessão dos benefícios da justiça gratuita.A empresa autora impugnou a contestação no evento n° 67 sustentando a ausência de questionamento específico acerca das alegações iniciais, e de comprovação da hipossuficiência econômica do requerido, e ainda defendeu a legalidade da cláusula penal e da taxa de fruição, bem como da devolução parcelada dos valores pagos.A audiência de conciliação restou infrutífera ante o não comparecimento da autora (evento n° 77).Na sequência as partes pleitearam o julgamento antecipado da lide nos eventos n°s 81 e 82.O requerido anexou documentos para comprovar sua hipossuficiência financeira no evento n° 86.Finalmente retornaram os autos conclusos para sentença.Eis o sintético relatório.Fundamento e DECIDO.Aplico à espécie o disposto no artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, não me afigurando processualmente adequado prosseguir com atividade instrutória já que despicienda se mostra a produção de outras provas.Ab initio defiro o pedido de gratuidade da justiça ao requerido conforme autoria a Lei 1.060/50, porquanto comprovou sua hipossuficiência financeira através dos documentos jungidos no evento n° 86.Noutro vértice não merece acolhimento a impugnação sobre o parcelamento da guia de custas iniciais, por se tratar de faculdade conferida às partes como forma de assegurar o amplo acesso à justiça nos termos do artigo 98, § 6º, do Código de Processo Civil.Transpostas as questões prévias, e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, ingresso diretamente no exame do meritum causae.Pretende a empresa autora a rescisão do compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do comprador, pleiteando ainda a imediata reintegração na posse do imóvel. Ademais, requer que dos cálculos apurados por ocasião da rescisão seja descontada a cláusula penal de 20% sobre o valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, dedução da comissão de corretagem e devolução parcelada dos valores pagos.O requerido, por sua vez, requer a redução dos encargos moratórios para 10%, a isenção da cláusula penal por ser abusiva, e indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.Pois bem. No caso em testilha restou comprovado através da notificação extrajudicial jungida no evento nº 1 que o requerido não cumpriu a obrigação assumida contratualmente, consistente no pagamento das prestações do imóvel por ele adquirido nas datas ajustadas.A esse respeito o artigo 389 do Código Civil dispõe que o descumprimento da obrigação acarreta ao devedor a obrigação de ressarcir eventuais perdas e danos.Nesse contexto, em caso de rescisão contratual a parte que não deu causa ao rompimento do contrato não pode sofrer prejuízos por culpa exclusiva do outro contratante, sendo tal medida necessária para preservar os princípios da boa-fé e equilíbrio contratual.Assim, havendo culpa do comprador pelo descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel admite-se, além da rescisão contratual, a restituição do imóvel ao vendedor, a fixação de indenização pela fruição do bem durante o inadimplemento, bem como a dedução do numerário a ser restituído do valor correspondente à cláusula penal e taxas não pagas pelo comprador, durante o período em que esteve na posse do imóvel.No tocante à fruição do bem a pretensão da empresa autora se justifica na medida em que restou demonstrado o fato gerador, consistente na utilização indevida do imóvel após o período de inadimplência (cf. TJGO, Apelação Cível n.° 5193358-25.2021.8.09.0051, Relatora Desa. Stefane Fiuza Cançado Machado, 5ª Câmara Cível, julgado em 17/11/2023, DJe de 17/11/2023).Sucede que a indenização pela fruição deve ater-se a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, a partir da data da citação até a efetiva desocupação, não sendo devida apenas caso se trate de lote vago.E mais. Conforme demonstrativo juntado aos autos constato que o requerido pagou o montante de R$ 57.330,27 (cinquenta e sete mil, trezentos e trinta reais e vinte e sete centavos).A propósito da quantia a ser retida pela autora entendo que o quantum previsto na avença de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, mais 20% (vinte por cento) relativo a cobrança de custas e emolumentos, além dos honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa, conforme previsto nas cláusulas 6.6.3 e 3.1, respectivamente, mostra-se abusivo conforme validado pelo Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais que imponham onerosidade excessiva ao consumidor, senão vejamos:DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. 1. A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes. 2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), (...). Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ, REsp n.° 1269059 - SP 2011/0158858-9, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015)Em cenário semelhante, e considerando a possibilidade da vendedora alienar o imóvel a terceiros por valor bem superior ao previsto no instrumento contratual, entendo que a limitação da retenção a 15% (quinze por cento) das prestações pagas atende satisfatoriamente aos axiomas da proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa justificada.Nesse mesmo sentido colaciono o seguinte julgado do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO. MATÉRIAS DISCUTIDAS EM CONTRARRAZÕES. PRECLUSÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO REVISADO. REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS INDEVIDA. DISTRIBUIÇÃO RECÍPROCA DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. I. A falta de interposição de recurso próprio, a tempo e modo, em relação aos pontos que discorda, impede a parte Apelada de rediscutir a matéria em sede de contrarrazões, por inadequação da via eleita e consequente preclusão. II. Tendo o contrato de compra e venda previsto cláusula penal de 25% (vinte e cinco por cento) do valor do contrato em casos de rescisão por culpa do promitente comprador, dever-se-ão ser revisados os encargos estabelecidos a fim de limitá-los ao percentual de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelos Autores/Recorrentes, que se mostram suficientes para compensar as despesas administrativas com o desfazimento do negócio jurídico. III. Reconhecida a culpa do promitente comprador pelo término da avença, descabe falar em indenização por danos morais. IV. Ficando as partes litigantes vencidas e vencedoras, os ônus sucumbenciais devem ser distribuídos reciprocamente entre elas, nos termos do caput do art. 86 do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n.° 5491401-46.2021.8.09.0137, Rel. Desa. Alice Teles De Oliveira, 11ª Câmara Cível, julgado em 18/09/2023, DJe de 18/09/2023) - negriteiAdemais, oportuno ressaltar que os valores pagos pelo comprador deverão ser restituídos em parcela única.Noutro vértice, ante a fruição do imóvel o requerido é responsável também pelo pagamento do IPTU e taxas referentes ao fornecimento de água e energia elétrica eventualmente atrasadas, considerando a data de imissão na posse até a efetiva desocupação do imóvel (cf. TJGO, Apelação Cível n.° 5546471-15.2021.8.09.0051, Rel. Des. Ronnie Paes Sandre, 8ª Câmara Cível, julgado em 17/11/2023, DJe de 17/11/2023).Quanto às benfeitorias edificadas por ele, cabível sua indenização independentemente de cláusula contratual em contrário, sob pena de enriquecimento ilícito da empresa vendedora (cf. TJGO, Apelação Cível n.° 5698716-40.2019.8.09.0064, Rel. Des. Átila Naves Amaral, 1ª Câmara Cível, julgado em 14/11/2023, DJe de 14/11/2023).Forte em tais razões, é o quanto basta ao deslinde da vexata quaestio.DISPOSITIVO.Decorrência lógica da fundamentação expendida, resolvo o mérito da lide nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados na peça matriz para:1. DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda nº 48178 firmado entre as partes, por culpa exclusiva do requerido, referente ao imóvel localizado na Rua São Francisco de Assis, lote 7, quadra 11, Loteamento Santa Edwiges, em Senador Canedo-GO;2. CONDENAR o requerido ao pagamento dos encargos referentes ao IPTU, taxas de água e energia elétrica do citado imóvel, desde a data da ocupação até a efetiva entrega à empresa autora, além de taxa de fruição de 0,5% (meio por cento) sobre o valor contratual do imóvel, devendo ser abatido do montante a ser restituído;3. DETERMINAR a restituição, pela requerente/vendedora, dos valores das prestações pagas pelo requerido, corrigidas monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso, incidindo ainda juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a ser pago em parcela única podendo, entretanto, abater o equivalente a 15% (quinze por cento) do referido valor referente a despesas de administração;4. DETERMINAR, ainda, que a empresa autora indenize o requerido por eventuais benfeitorias úteis e necessárias realizadas de boa-fé no imóvel, cujo valor será apurado em sede de liquidação de sentença;5. DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel objeto da lide, devendo a serventia expedir o respectivo mandado somente após a restituição das parcelas pagas pelo requerido mediante as deduções contratuais.Por força da sucumbência majoritária, CONDENO o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa nos termos do artigo 85, §2° do Código de Processo Civil, todavia suspendo a exigibilidade enquanto perdurar sua hipossuficiência financeira reconhecida initio litis nos termos da Lei n.º 1.060/50, e artigo 98 do CPC.Publique-se. Registre-se. Intimem.Senador Canedo-GO, 3 de maio de 2025. Dr. Andrey Máximo FormigaJuiz de Direito

05/05/2025, 00:00

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Intimação Efetivada

Ato Ordinatório

Intimação Expedida

Cálculo de Liquidaçao ( Cpc e Clt )

Despacho -> Mero Expediente

Autos Conclusos

Juntada -> Petição

Intimação Efetivada

Ato Ordinatório

Intimação Expedida

Juntada -> Petição -> Impugnação ao cumprimento de sentença

Intimação Efetivada

Decisão -> deferimento

Intimação Expedida

Autos Conclusos

Todas as movimentações(197)

Todos os documentos(36)