Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Outras Decis�es (CNJ:12164)"} Configuracao_Projudi-->Comarca de Goiânia – GO6ª Vara CívelAvenida Olinda, esquina com Rua Pl-03, Qd. G, Lt. 04, Fórum Cível, Park Lozandes, Goiânia - CEP 74884-120Processo n.º: 0148022-59.2016.8.09.0051Promovente: CONDOMINIO VALE DA LUAPromovido (a): SILVIA LETICIA DIAS DE CARVALHODECISÃOTrata-se de execução de título extrajudicial movida por CONDOMÍNIO VALE DA LUA em face de SILVIA LETICIA DIAS DE CARVALHO, tendo como objeto a cobrança de despesas condominiais.O BANCO DO BRASIL S/A, na qualidade de credor fiduciário do imóvel gerador das despesas condominiais em execução, apresentou manifestação requerendo sua exclusão do polo passivo da demanda, a declaração de impenhorabilidade do imóvel ou, subsidiariamente, o reconhecimento de seu direito de preferência em caso de eventual alienação judicial do bem (evento nº 224).A parte exequente rebateu os argumentos do credor fiduciário, trazendo aos autos recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que reconheceu a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial (evento nº 226).Em seguida, vieram-me os autos conclusos.É o breve relatório. Decido.Inicialmente, no que tange à alegação de ilegitimidade passiva do credor fiduciário, cumpre esclarecer que o Banco do Brasil não foi incluído no polo passivo da execução como devedor, mas sim como terceiro interessado, titular de direito real sobre o bem objeto da constrição.Sua intimação, portanto, é medida que se impõe em razão da garantia constitucional do contraditório e da ampla defesa, para que possa exercer seu direito de manifestação sobre a penhora.Quanto à impugnação sobre a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, a questão já foi definitivamente dirimida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5623456-54.2023.8.09.0051 (evento nº 178), que reformou a decisão que havia indeferido a penhora, reconhecendo expressamente que:Nesses termos, impõe-se a reforma do ato judicial hostilizado, a fim de reconhecer a preferência do crédito condominial referente ao imóvel gerador da dívida, a despeito da alienação fiduciária.(...) Diante do exposto, CONHEÇO do agravo de instrumento e DOU-LHE PROVIMENTO para, em reforma à decisão agravada, deferir a penhora do imóvel e determinar a intimação do credor fiduciário acerca da constrição judicial do bem, adotando-se as providências cabíveis.Ressalte-se que a decisão da Corte Goiana está em consonância com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que evoluiu para reconhecer a possibilidade de penhora do próprio imóvel objeto de alienação fiduciária por dívidas condominiais, em razão da natureza propter rem dessa obrigação, que se vincula diretamente ao imóvel e se sobrepõe, inclusive, ao direito do credor fiduciário.Nesse sentido, o STJ, no julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, de relatoria do Ministro Marco Buzzi (Relator para acórdão Ministro Raul Araújo), firmou o entendimento de que "em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002."Tal posicionamento reflete a compreensão de que a natureza propter rem da obrigação condominial se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, que detém propriedade resolúvel e, portanto, não pode possuir direitos mais amplos que o proprietário pleno.A natureza propter rem da obrigação condominial impõe que o próprio imóvel responda pela dívida, independentemente de quem esteja na condição de seu proprietário ou possuidor.Isso se justifica pela finalidade dessas despesas, que visam à conservação e manutenção do próprio bem e do condomínio como um todo, beneficiando diretamente o próprio imóvel e, por conseguinte, preservando o interesse econômico também do credor fiduciário.Cabe ressaltar que o argumento de que a propriedade fiduciária confere ao credor direito real de garantia não se sobrepõe à obrigação propter rem vinculada ao imóvel. A própria Súmula 478 do STJ reconhece que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário", entendimento que se estende, por analogia, à alienação fiduciária.Quanto ao pedido subsidiário de reconhecimento do direito de preferência do credor fiduciário, também não merece acolhimento.A natureza propter rem da obrigação condominial impõe que o produto da eventual alienação judicial do imóvel seja prioritariamente destinado à satisfação do crédito condominial.Em contrapartida, assistiria eventual direito ao credor fiduciário buscar ressarcimento junto ao devedor fiduciante pela via regressiva, conforme disciplina contratual, não cabendo a este juízo, neste momento processual, estabelecer ordem de preferência diversa da prevista legalmente.Na mesma direção, converge a lição dos Tribunais Pátrios (grifou-se):Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO. CREDOR CONDOMINIAL TEM PREFERÊNCIA SOBRE O CREDOR FIDUCIÁRIO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Agravo de Instrumento interposto contra de decisão interlocutória que indeferiu o pedido de preferência do crédito condominial sobre crédito fiduciário. 2. A despesa condominial constitui obrigação ?propter rem?, que onera a própria coisa e por isto agrega e acompanha o bem independente da sua titularidade, razão pela qual o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 2.1. O crédito condominial, devido à sua natureza ?propter rem?, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária, aliás como reiteradamente já decidido no Superior Tribunal de Justiça, que firmou entendimento na Súmula n.º 478, segundo a qual ?na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário?. 3. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO para reconhecer que o crédito condominial que, diante da natureza ?propter rem?, prefere ao crédito fiduciário. (TJ-DF 0701640-88.2023.8.07.9000 1819129, Relator.: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 21/02/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/03/2024)Por fim, no que tange à avaliação do imóvel, verifica-se que as tentativas anteriores foram infrutíferas em razão de o imóvel aparentemente estar fechado e sem ocupantes.Considerando que a penhora foi deferida e o credor fiduciário devidamente intimado, necessário prosseguir com os atos expropriatórios, sendo indispensável a avaliação do bem.Diante o exposto:a) REJEITO a impugnação apresentada pelo BANCO DO BRASIL S/A, mantendo a penhora do imóvel matriculado sob o nº 85.113 do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição da Comarca de Goiânia.b) DETERMINO a expedição de novo mandado de avaliação do imóvel, autorizando, conforme já decidido no evento nº 210, o arrombamento do imóvel e o uso de força policial, caso necessário, observando-se as formalidades legais previstas no art. 846 do CPC.c) DETERMINO ao oficial de justiça que, no cumprimento do mandado, proceda ao contato prévio com o síndico do condomínio, conforme informação constante no evento nº 207, para auxílio no acesso ao imóvel.Intimem-se as partes. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. CARLOS EDUARDO RODRIGUES DE SOUSAJuiz de Direito