Publicacao/Comunicacao
Intimação
Ementa - EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL VINCULADO À DÍVIDA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por condomínio exequente contra decisão que indeferiu pedido de penhora de imóvel gerador de dívida condominial, sob o fundamento de que o executado não figurava como proprietário registral do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora de imóvel para satisfação de dívida condominial, ainda que o executado não conste como proprietário registral do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e não à pessoa do titular, conforme previsto no art. 1.345 do Código Civil. 4. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, firmou entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, independentemente do registro formal da propriedade. 5. No caso concreto, a executada figura como promitente compradora do imóvel e seu nome consta dos boletos de cobrança de taxa condominial, evidenciando sua relação jurídica material com o bem, razão pela qual a penhora deve ser deferida para pagamento do mencionado débito gerado pela unidade respectiva. IV. DISPOSITIVO E TESE. 6. Recurso provido. Tese de Julgamento: “1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, vincula-se ao imóvel e pode ser cobrada de quem mantém relação jurídica material com o bem, independentemente de seu registro formal.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, art. 921, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015; STJ, AgInt no REsp 2.042.276/PR, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 11.12.2023, DJe 15.12.2023; STJ, AgInt no REsp 1.707.505/PR, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.11.2024, DJe 22.11.2024. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5135177-48.2025.8.09.0000COMARCA: GOIÂNIARELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTAAGRAVANTE: RESIDENCIAL AMAZONIA PARK IIAGRAVADA: EDI SANTOS BORGES VOTO 1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE E DA PRETENSÃO RECURSAL: Consoante relatado,
cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto contra a decisão (mov. 35 do processo originário nº 5370877-79.2024.8.09.0051) proferida pelo Juiz de Direito da 24ª Vara Cível e de Arbitragem da Comarca de Goiânia, Dr. Carlos Henrique Loução, na “Ação de Execução de Títulos Executivos Extrajudiciais” ajuizada por RESIDENCIAL AMAZONIA PARK II, ora agravante, em desfavor de EDI SANTOS BORGES, ora agravada. Na origem, após infrutíferas tentativas de localização de bens da devedora, mediante os sistemas INFOJUD e RENAJUD, o condomínio exequente requereu a penhora do imóvel gerador do débito condominial. Sobreveio a decisão agravada, por meio da qual o pedido foi indeferido, nos seguintes termos: “Compulsando os autos observo que a Certidão de Matrícula nº 110.657 do imóvel (movimentação 33) não consta o executado como proprietário.Indefiro o pedido de penhora do imóvel, pois não há registro que a unidade residencial APARTAMENTO Nº 303 DO BLOCO 05, RESIDENCIAL AMAZONIA PARK II possui matrícula individualizada e pertence ao executado.Expeça-se ofício à Govesa Construtora LTDA, no endereço indicado na movimentação 33, para que esclareça sobre eventual crédito do executado Edi Santos Borges, CPF 247.150.262-87, referente ao Contrato de Compra e Venda do imóvel mencionado.Com a resposta da GOVESA, a parte credora deverá requerer o que for a bem de seus interesses, indicando bens passíveis de penhora, em 15 (quinze) dias, sob pena de suspensão, na forma do Art. 921, III, do CPC.Em caso de inércia da parte credora, promova-se a suspensão do feito, nos termos do Art. 921 do CPC, com imediata baixa, conforme a praxe observada na UPJ.Intime-se. Cumpra-se. […]” (Grifei) Inconformado, o exequente interpôs o presente agravo de instrumento, ocasião em que pleiteou, liminarmente, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, uma vez que teria preenchido os requisitos legais para tanto. Quanto ao mérito, i) sustentou que “o débito está diretamente relacionado ao imóvel e não [à] pessoa do titular, de modo que, ainda que o imóvel esteja em nome de pessoa alheia à lide e sem individualização da certidão de matrícula, não há qualquer impedimento para que seja penhorado”; e ii) argumentou que “em virtude da natureza propter rem da obrigação condominial, dando prevalência aos interesses da coletividade condominial, mostra-se inevitável a reforma da decisão agravada”. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso para que, reformando a decisão combatida, “seja deferida a penhora do imóvel objeto da execução para satisfação da dívida condominial”. 2. DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO: Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente de cabimento (próprio), legitimidade, tempestividade e o preparo, conheço do presente agravo. 3. DO MÉRITO RECURSAL: A questão em discussão limita-se à possibilidade, ou não, de o imóvel de propriedade de terceiro estranho à lide ser penhorado para pagamento de taxa condominial devida por quem exerce a relação jurídica de direito material com o bem. Inicialmente, é importante esclarecer – conquanto não tenha havido determinação de suspensão do trâmite dos processos correlatos – que não se trata de bem alienado fiduciariamente, o que afasta o presente caso do que será decidido por ocasião do julgamento dos REsp 1874133/SP e Resp 1883871/SP, afetados ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.266). Pois bem. Como cediço, as cotas condominiais, que têm por finalidade o custeio de despesas comuns e extraordinárias do condomínio, são classificadas como obrigação de natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa, de modo que não possuem caráter pessoal, a teor do art. 1.345 do CC. Veja-se: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Noutras palavras, as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou, ainda, pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Com base nisso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 1.345.331-RS, afetado ao rito dos recursos repetitivos (Tema 886), pacificou a controvérsia acerca das despesas condominiais, definindo que a obrigação pelo seu pagamento não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel. Confira-se: “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) Vale anotar que o STJ tem entendido que “a preocupação lançada quando do recurso repetitivo foi a de que o vendedor e proprietário registral não fossem surpreendidos meses ou anos após a alienação do imóvel com a ingrata surpresa de estar sendo demandado em juízo em razão de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse.” (STJ – AgInt nos EDcl no REsp: 1809195 SP 2019/0104857-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 26/10/2021, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2022), de sorte que não há motivos para investigar, na espécie, se o condomínio teve ciência inequívoca da transação, pois que ele demanda o próprio condômino/promitente comprador. Ademais, em recente decisão, também proferida pelo c. STJ, foi estabelecido que “a dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso” (AgInt no REsp n. 2.042.276/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023). No mesmo sentido: (AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.) No caso em estudo, o condomínio exequente/agravante pretende a penhora do apartamento 303 do bloco 5 do Condomínio Residencial Amazônia Park II, o qual não possui matrícula individual, ou seja, corresponde ainda à matrícula mãe do empreendimento (110.657 do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia), da qual consta como proprietária pessoa jurídica estranha à lide, a promitente vendedora (Govesa Construtora LTDA.). O exequente/agravante junta contrato de promessa de compra e venda, datado de 05/03/1997, da qual consta na qualidade de promitente compradora a ora executada (mov. 1, arq. 13, origem). Narra que é credor de R$ 15.829,10 (quinze mil e oitocentos e vinte e nove reais e dez centavos), dívida relacionada a contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício durante período de 10/05/2019 a 10/05/2024 (mov. 1, arq. 14) daquela unidade. Por fim, colaciona os respectivos títulos executivos em nome da agravada, em observância ao artigo 798, I, “a”, do CPC (boletos de cada taxa condominial – mov. 8, arq. 1, processo originário). Além do mais, em que pese não tenha apresentado defesa, a parte executada foi citada no endereço do imóvel em questão (mov. 9). Diante desse contexto, não há dúvidas de que o imóvel pode ser penhorado para pagamento das taxas condominiais em atraso por ele geradas, independentemente do registro formal da propriedade, porquanto o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é relação jurídica material com o imóvel. Nesse sentido: “[…] EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LIMITES DO AGRAVO INSTRUMENTAL. PENHORA NA CAPA DOS AUTOS. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. FALTA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DO TEMA 866 DO STJ. COBRANÇA DEVIDA. 1. O Agravo de Instrumento é recurso limitado, o que importa dizer que as questões nele debatidas devem se restringir ao exame das matérias ventiladas pelo ato judicial atacado, sendo defeso ao órgão ad quem extrapolar a discussão para matéria estranha, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. 2. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, cuja responsabilidade pelo pagamento incumbe ao proprietário da unidade imobiliária, titular dos atributos inerentes ao domínio, desde que seja estabelecida relação jurídica substancial direta com o condomínio. 3. Destarte, é facultado ao ente condominial exercer o direito de cobrança das referidas despesas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem. 4. Com a aquisição da propriedade e posse direta da unidade residencial, o adquirente torna-se responsável pelas despesas do condomínio vencidas anteriormente, nos termos do art. 1.345, do Código Civil, assegurado o direito de regresso contra o alienante. 5. A discussão acerca da transmissão da responsabilidade entre adquirentes e vendedores, seja da data da aquisição ou da imissão na posse do imóvel, somente possui importância no estudo das relações contratuais existentes entre os próprios contratantes (para fins de justificar eventual direito de regresso, inclusive), sendo irrelevante, por outro lado, perante o condomínio, o qual tem o direito incontestável de exigir, de um ou de outro, o adimplemento das dívidas pendentes, uma vez que estas, como já mencionados, não são pessoais, mas acompanham o imóvel. 6. Por consequência, impõe-se ao caso em tela a realização de distinguishing em relação ao Tema 866 (REsp nº 1.345.331/RS) do Superior Tribunal de Justiça, que tratou de situação diversa, atinente ao afastamento da responsabilidade do promitente vendedor pelo pagamento das despesas condominiais na hipótese em que, não obstante a ausência de registro da promessa de compra e venda, o promitente comprador já se encontre imitido na posse da unidade e tal fato seja de inequívoco conhecimento do ente condominial, não havendo provas neste sentido. 7. Com efeito, ressai da prova dos autos que o condomínio não soube da transmissão do imóvel para terceiros, pois o pacto adjeto não estava registrado em cartório, subsistindo, assim, a responsabilidade da empresa incorporadora/vendedora, que ainda consta como a única proprietária registral do bem constrito em processo conexo. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5409644-48.2024.8.09.0000, Rel. Des(a). RICARDO PRATA, 5ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024. Grifei) “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO POSSUIDOR. COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. BEM PENHORADO. MANUTENÇÃO DA CONSTRIÇÃO. PEDIDO IMPROCEDENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAL. INVERSÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA. 1. De acordo com o disposto no art. 1.345 do CC, ?O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.? 2. Em se tratando de dívida propter rem, concernente ao não pagamento de taxas condominiais, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, razão pela qual o seu proprietário pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não tinha figurado no polo passivo. Precedentes do STJ. 3. Diante da possibilidade de penhora do bem descrito na inicial para fazer frente as dívidas de condomínio relativas ao próprio imóvel, deve ser reformada a sentença para julgar improcedentes os embargos de terceiro, mantendo-se a constrição realizada na ação executiva em apenso. […]” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5635791-76.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GERSON SANTANA CINTRA, Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª, julgado em 05/02/2024, DJe de 05/02/2024. Grifei) Dessarte, a decisão recorrida deve ser reformada. Por fim, apenas a título de esclarecimento, visto que o agravo de instrumento limita-se à análise do que foi noticiado e juntado ao processo até a data da decisão agravada, tem-se que a proprietária registral do imóvel (Govesa Indústria, Comércio e Serviços LTDA.), após a prolação da decisão combatida e cumprindo determinação nela contida, informou que a executada (EDI SANTOS BORGES) “quitou integralmente a unidade imobiliária a ele vinculada em novembro de 2008” (mov. 39, arq. 2). 4. DISPOSITIVO: Por todo o exposto, conheço do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO para determinar a penhora do apartamento 303 do bloco 5 do Condomínio Residencial Amazônia Park II, com o objetivo de satisfazer a dívida condominial respectiva. É como voto. Goiânia, 07 de abril de 2025. Desembargador Altair Guerra da CostaRelator(5) AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5135177-48.2025.8.09.0000COMARCA: GOIÂNIARELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTAAGRAVANTE: RESIDENCIAL AMAZONIA PARK IIAGRAVADA: EDI SANTOS BORGES EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL VINCULADO À DÍVIDA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por condomínio exequente contra decisão que indeferiu pedido de penhora de imóvel gerador de dívida condominial, sob o fundamento de que o executado não figurava como proprietário registral do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora de imóvel para satisfação de dívida condominial, ainda que o executado não conste como proprietário registral do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e não à pessoa do titular, conforme previsto no art. 1.345 do Código Civil. 4. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, firmou entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, independentemente do registro formal da propriedade. 5. No caso concreto, a executada figura como promitente compradora do imóvel e seu nome consta dos boletos de cobrança de taxa condominial, evidenciando sua relação jurídica material com o bem, razão pela qual a penhora deve ser deferida para pagamento do mencionado débito gerado pela unidade respectiva. IV. DISPOSITIVO E TESE. 6. Recurso provido. Tese de Julgamento: “1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, vincula-se ao imóvel e pode ser cobrada de quem mantém relação jurídica material com o bem, independentemente de seu registro formal.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, art. 921, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015; STJ, AgInt no REsp 2.042.276/PR, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 11.12.2023, DJe 15.12.2023; STJ, AgInt no REsp 1.707.505/PR, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.11.2024, DJe 22.11.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5135177-48.2025.8.09.0000, acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do Agravo de Instrumento e provê-lo, nos termos do voto do relator. Votaram com o relator o Desembargador William Costa Mello e o Desembargador Héber Carlos de Oliveira. Presidiu a sessão o Desembargador Átila Naves Amaral. Fez-se presente como representante da Procuradoria-Geral de Justiça o Dr. Mozart Brum Silva. Goiânia, 07 de abril de 2025. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTARelatorP/LB
10/04/2025, 00:00