—

Publicacao/Comunicacao Intimação AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA e como AGRAVADO: CONDOMÍNIO REALITY VILA MARIA.O egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pelos integrantes da 4ª Turma Julgadora de sua 6ª Câmara Cível, ACORDAM, à unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO de AGRAVO DE INSTRUMENTO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Votaram com o Relator os votantes nominados no extrato de ata de julgamento.Presidência da Sessão de Julgamentos e Procuradoria-Geral de Justiça conforme extrato de ata de julgamento.Goiânia, datado e assinado digitalmente (Resolução n.º 59/2016). Desembargador FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCOR E L A T O RVOTO Consoante relatado, Ementa - Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE O FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA IMPENHORABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME:1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada por credor fiduciário, sob o fundamento de que é possível a penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2. (i) Preclusão lógica; (ii) ausência de interesse de agir; (iii) violação ao princípio da dialeticidade; (iv) possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais.III. RAZÕES DE DECIDIR:3. A preclusão lógica não se configura, pois a exceção de pré-executividade pode ser arguida a qualquer tempo, enquanto subsistir a execução, desde que não tenha havido decisão anterior sobre a mesma matéria.4. O credor fiduciário possui legitimidade para apresentar exceção de pré-executividade, visto que busca a impenhorabilidade do bem gravado com alienação fiduciária, sendo esta uma matéria passível de reconhecimento de ofício.5. Não há violação ao princípio da dialeticidade, pois a parte agravante impugnou especificamente os fundamentos da decisão recorrida, contrapondo-se à tese da possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente.6. O crédito condominial, por sua natureza propter rem, adere ao imóvel e tem preferência sobre o crédito fiduciário, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive com fixação de tese no Tema 1.266 dos recursos repetitivos.7. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais, facultando ao credor fiduciário a oportunidade de quitar o débito antes da alienação judicial.IV. DISPOSITIVO E TESE:Recurso conhecido e não provido.Tese de julgamento:1."O crédito condominial, por sua natureza propter rem, prevalece sobre o crédito fiduciário, sendo possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de despesas condominiais."Dispositivos relevantes citados:.Código de Processo Civil, art. 1.016.,Lei nº 9.514/1997.Súmula 478 do STJ.Jurisprudência relevante citada:STJ, REsp 1.929.926/SP, REsp 2.082.647/SP e REsp 2.100.103/PR, Segunda Seção, julgado em 12/03/2025.STJ, AgInt no AREsp 2248572/SP, Primeira Turma, julgado em 08/05/2023.STJ, REsp 2.095.052/MS, Terceira Turma, julgado em 20/08/2024. Mero Expediente (CNJ:11010)","ListaPendencias":[{"codPendenciaTipo":"17","codTipoProcessoFase":"-1","codTipoAudiencia":"-1","pendenciaTipo":"Verificar Processo","pessoal":"N�o","expedicaoAutomatica":"false","id":"1","ordemServico":"false","urgencia":"N�o","maoPropria":"false","pessoalAdvogado":"N�o","intimacaoAudiencia":"N�o"}],"Id_ClassificadorPendencia":"300432"} Configuracao_Projudi--> PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS TRIBUNAL DE JUSTIÇA 6ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Fernando Ribeiro Montefusco Av. Assis Chateaubriand, 195 - St. Oeste, Goiânia - GO, 74130-012 - 1ª andar, bloco B Telefone / Whatsapp: 62 3216-2015 - [email protected] AUTOS DE PROCESSO N. 5148097-54.2025.8.09.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTOCOMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIAAGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXAAGRAVADO: CONDOMÍNIO REALITY VILA MARIARELATOR: DESEMBARGADOR FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE O FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA IMPENHORABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME:1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada por credor fiduciário, sob o fundamento de que é possível a penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2. (i) Preclusão lógica; (ii) ausência de interesse de agir; (iii) violação ao princípio da dialeticidade; (iv) possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais.III. RAZÕES DE DECIDIR:3. A preclusão lógica não se configura, pois a exceção de pré-executividade pode ser arguida a qualquer tempo, enquanto subsistir a execução, desde que não tenha havido decisão anterior sobre a mesma matéria.4. O credor fiduciário possui legitimidade para apresentar exceção de pré-executividade, visto que busca a impenhorabilidade do bem gravado com alienação fiduciária, sendo esta uma matéria passível de reconhecimento de ofício.5. Não há violação ao princípio da dialeticidade, pois a parte agravante impugnou especificamente os fundamentos da decisão recorrida, contrapondo-se à tese da possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente.6. O crédito condominial, por sua natureza propter rem, adere ao imóvel e tem preferência sobre o crédito fiduciário, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive com fixação de tese no Tema 1.266 dos recursos repetitivos.7. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais, facultando ao credor fiduciário a oportunidade de quitar o débito antes da alienação judicial.IV. DISPOSITIVO E TESE:Recurso conhecido e não provido.Tese de julgamento:1."O crédito condominial, por sua natureza propter rem, prevalece sobre o crédito fiduciário, sendo possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de despesas condominiais."Dispositivos relevantes citados:.Código de Processo Civil, art. 1.016.,Lei nº 9.514/1997.Súmula 478 do STJ.Jurisprudência relevante citada:STJ, REsp 1.929.926/SP, REsp 2.082.647/SP e REsp 2.100.103/PR, Segunda Seção, julgado em 12/03/2025.STJ, AgInt no AREsp 2248572/SP, Primeira Turma, julgado em 08/05/2023.STJ, REsp 2.095.052/MS, Terceira Turma, julgado em 20/08/2024.ACÓRDÃOVistos, relatados e discutidos os presentes autos de N° 5148097-54.2025.8.09.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO, em que figuram como trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA, contra decisão proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Aparecida de Goiânia, nos autos de ação de cobrança de taxas condominiais em fase de cumprimento de sentença (processo n.º 0311440-36.2015.8.09.0011), ajuizada por CONDOMÍNIO REALITY VILA MARIA em desfavor de JOSÉ PEREIRA DE OLIVEIRA FILHO.No caso em tela, a insurgência recursal versa sobre a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pelo terceiro interessado/ credor fiduciário, ora agravante, sob o entendimento de que é possível a penhora de bem imóvel com alienação fiduciária, a fim de garantir o crédito resultante das despesas condominiais. Assim consignou (mov. 97):Tratando-se de despesas condominiais de obrigação propter rem, ou seja, inerente ao bem, independentemente de quem seja o titular ou detenha a sua posse, responde a coisa por tais débitos.O Eg. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, quando do julgamento do Agravo de Instrumento n. 5459601.91.2019.8.09.0000, analisando esta questão que ainda encontra divergência jurisprudencial, entendeu que razão assiste aos condomínios exequentes quando postulam a penhora e consequente alienação do imóvel.Restou decidido que “sendo a dívida que resultou na presente ação de execução proveniente das despesas condominiais, deve-se levar em conta que prevalece os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição bancária a fim de possibilitar a manutenção do próprio edifício, o que torna válida a constrição judicial da própria unidade devedora, ainda que tenha ocorrido a referida alienação fiduciária.”Nesse sentido, compreendeu-se ser possível a penhora sobre a integralidade do bem e não apenas sobre os direitos e ações decorrentes da aquisição pelo devedor fiduciante, observando, assim, a preferência do crédito relativo a cotas condominiais em detrimento do hipotecário, seguindo a inteligência do enunciado da Súmula 478, do Superior Tribunal de Justiça: “Súmula 478. Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.”(...)Portanto, embora o imóvel esteja gravado com alienação fiduciária em favor da CAIXA, a dívida decorrente de taxa condominial, pela já mencionada natureza propter rem, adere à coisa, independentemente de quem seja o seu titular, autorizando-se, portanto, a penhora do bem pelo débito condominial vencido após a instituição da propriedade resolúvel dada em garantia de dívida habitacional.(...)Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade apresentada pela credora fiduciária Caixa Econômica Federal.O terceiro interessado, Caixa Econômica Federal, interpõe Agravo de Instrumento. Em suma, alega que a penhora sobre o bem é indevida, pois o imóvel alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor fiduciante, mas sim o do credor fiduciário. Defende que a penhora deve ocorrer apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, alegando preferência do crédito fiduciário em relação ao condominial.Noutro vértice, o Condomínio, apresenta contrarrazões. Preliminarmente, aponta a ocorrência de preclusão lógica, ausência de interesse de agir e violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, argumenta a possibilidade de penhora do imóvel, mesmo alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem das dívidas condominiais. Pois bem. O cerne da discussão reside em verificar: em preliminar, (i) preclusão lógica, (ii) ausência de interesse de agir, e (iii) violação ao princípio da dialeticidade; no mérito, (iv) se é possível a penhora de bem imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de crédito condominial. I - PRELIMINARES(i) preclusão lógicaO agravado alega a preclusão lógica quanto à tese apresentada neste Agravo de Instrumento, sob argumento de que a credora fiduciária deixou de manifestar nos autos de origem em momento oportuno, qual seja, em mov. 23, quando da sua primeira manifestação.Sem razão o agravado. Em que pese a parte agravante pudesse alegar a impenhorabilidade do imóvel em razão da alienação fiduciária em mov. 23, não há óbice por alegar posteriormente em exceção de pré-executividade.Isso porque, não há prazo peremptório estipulado para que a exceção de pré-executividade seja oposta nos autos da execução, podendo ser apresentada a qualquer momento da tramitação do processual, até a extinção do executivo.Nesse sentido:EMENTA: TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. SEGUNDA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. MATÉRIA NÃO APRECIADA ANTERIORMENTE. PRECLUSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A matéria alegada em exceção de pré-excutividade é, em tese, de ordem pública, não se sujeitando à preclusão, de modo que, não tendo sido apreciada e decidida anteriormente, plenamente possível a apresentação de nova exceção de pré-executividade com objeto diverso da primeira. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2248572 SP 2022/0363470-0, Relator.: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Julgamento: 08/05/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2023)Nesse passo, rejeito a preliminar arguida.(ii) ausência de interesse de agirO agravado argumenta que a parte agravante ingressou na lide como terceira interessada, em razão do contrato de alienação fiduciária, cabendo-lhe apenas acompanhar o andamento do feito, por não ser parte no processo.Sobre esse aspecto, a alegação de falta de interesse de agir está ligado a legitimidade da parte agravante em apresentar a exceção de pré-executividade, visto estar na condição de terceira interessada e não como parte no litígio.O Superior Tribunal de Justiça, em julgado recente, entendeu ser cabível que essa modalidade de intervenção de terceiro apresente exceção de pré-executividade, considerando que teoricamente serão tratadas matérias passíveis de ser reconhecida de ofício. Confira-se:RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. LEGITIMIDADE. INTERESSE JURÍDICO. TERCEIRO INTERESSADO. CONSTRIÇÃO DE BENS. EMBARGOS DE TERCEIRO.1. Ação de execução da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/04/2023 e concluso ao gabinete em 16/10/2023.2. O propósito recursal é decidir se o terceiro interessado possui legitimidade para opor exceção de pré-executividade.3. A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, quais sejam: a) a matéria invocada deve ser suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e b) desnecessidade de dilação probatória.4. Por se tratar de instituto que trata de matéria passível de ser reconhecida de ofício pelo julgador, não se vislumbra impedimento para que terceiros interessados oponham exceção de pré-executividade.5. Se a lei permite que os terceiros listados no art. 674 do CPC possam opor de embargos de terceiro, é razoável que também tenham legitimidade para opor exceção de pré-executividade.6. Recurso especial conhecido e provido.(REsp n. 2.095.052/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/8/2024, DJe de 23/8/2024.)Portanto, a parte agravante detém interesse jurídico para apresentar exceção de pré-executividade, visto que busca a impenhorabilidade do bem gravado com alienação fiduciária, sendo ela a credora fiduciária.(iii) violação ao princípio da dialeticidadeA alegação de violação ao princípio da dialeticidade recursal, no presente caso, não merece prosperar. Sabe-se que o princípio da dialeticidade exige que o recorrente impugne especificamente os fundamentos da decisão recorrida, sob pena de não conhecimento do recurso. Não obstante, cumpre ressaltar que o recurso deve ter por objeto o conteúdo da decisão ou sentença que se pretende reformar ou cassar, mediante a invocação de fundamentos de fato e de direito que lhe sejam pertinentes, consoante expressa previsão do artigo 1.016 do Código de Processo Civil. In verbis:Art. 1.016. O agravo de instrumento será dirigido diretamente ao tribunal competente, por meio de petição com os seguintes requisitos:I - os nomes das partes;II - a exposição do fato e do direito;III - as razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão e o próprio pedido;IV - o nome e o endereço completo dos advogados constantes do processo.Veja-se a jurisprudência:AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM FIXAÇÃO DE ALUGUEL. AUSÊNCIA DAS RAZÕES DE FATO E DE DIREITO AGASALHADORAS DO INCONFORMISMO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. 1. Em respeito ao princípio da dialeticidade, faz-se necessária a impugnação específica da matéria abordada na decisão que se almeja combater por meio dos recursos. 2. Não havendo correspondência entre as razões recursais e o ato judicial atacado, falta ao recurso o requisito da regularidade formal, o que impede a sua análise. RECURSO DE AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento 5614409-31.2022.8.09.0006, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 10/07/2023, DJe de 10/07/2023)Sendo assim, impõe ao recorrente apresentar os fundamentos de fato e de direito com os quais impugna o ato decisório, devendo apontar os pontos em que o juiz errou e por quais motivos se pode chegar a esta conclusão, não sendo suficientes alegações genéricas ou desconexas do fundamento do decisum, em atenção ao princípio da dialeticidade.Da análise das razões recursais deste Agravo de Instrumento demonstra que a agravante não deixou de rebater os fundamentos da decisão que rejeitou a Exceção de Pré-Executividade.Em sua peça recursal, a agravante, CAIXA, argumenta que a penhora do imóvel alienado fiduciariamente é ilegal, pois viola o disposto na Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária. Em síntese, sustenta que o imóvel gravado com alienação fiduciária é impenhorável.Por sua vez, a decisão agravada fundamentou a rejeição da Exceção de Pré-Executividade na natureza propter rem dos débitos condominiais, na preferência do crédito condominial sobre o crédito hipotecário (Súmula 478 do STJ) e na jurisprudência que admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de despesas condominiais.Assim, denota-se que a agravante ataca diretamente os fundamentos da decisão agravada, contrapondo-se à tese de preferência do crédito condominial e à jurisprudência invocada. II - MÉRITO(iv) se é possível a penhora de bem imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de crédito condominial Em proêmio, cumpre esclarecer que o Agravo de Instrumento é um recurso secundum eventum litis e, portanto, deve se limitar ao exame do acerto ou desacerto do que foi decidido pelo juízo a quo, não podendo extrapolar o seu âmbito para matéria estranha ao ato judicial vergastado.A propósito: AGRAVO DE INSTRUMENTO. […] 1. O agravo de instrumento é um recurso a ser julgado secundum eventum litis, limitado, tão somente, à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob o aspecto da legalidade. […] AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento 5133397-44.2023.8.09.0000, Rel. Des. FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 1ª Câmara Cível, DJe de 11/08/2023) No presente caso, a insurgência recursal se limitará a análise da possibilidade de penhora do imóvel, mesmo alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem das dívidas condominiais.Registra-se que a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob os processos REsp 1874133/SP e REsp 1883871/SP, em 21/06/2024, afetou dois recursos especiais ao rito dos repetitivos - Tema 1.266, para estabelecer tese sobre a possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida de condomínio.Ainda sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da 2ª Seção, decidiu recentemente no julgamento conjunto dos REsp 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, por maioria de 5 a 4 votos, prevalecendo o entendimento de que imóveis alienados fiduciariamente podem ser penhorados para pagamento de despesas condominiais.A justificativa prevalecente é no sentido que a obrigação de pagar condomínio tem natureza propter rem (da própria coisa); sendo assim, implica na responsabilidade do credor fiduciário sobre as despesas condominiais, em razão do contrato de alienação fiduciária de imóvel pertencente de condomínio edilício, no qual a instituição financeira passa a ser titular da propriedade resolúvel do bem e, consequentemente, condômina.Embora a responsabilidade recaia sobre o credor fiduciário, este pode exercer o direito de regresso contra o devedor fiduciante.Confira-se o extrato do julgamento proferido, em 12/03/2025: PROCLAMAÇÃO FINAL DE JULGAMENTO: APÓS O VOTO DO SR. MINISTRO RELATOR DANDO PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL PARA RECONHECER A POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA CONDOMINIAL, DEVENDO O CONDOMÍNIO EXEQUENTE PROMOVER A PRÉVIA CITAÇÃO TAMBÉM DO CREDOR FIDUCIÁRIO, A FIM DE QUE VENHA INTEGRAR A EXECUÇÃO, FACULTANDO-LHE A OPORTUNIDADEDE QUITAR O DÉBITO CONDOMINIAL, NO QUE FOI ACOMPANHADO PELOS SRS. MINISTROS MARIA ISABEL GALLOTTI, MOURA RIBEIRO, DANIELA TEIXEIRA E JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, E O VOTO DIVERGENTE DO SR. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, NO SENTIDO DE RECONHECER A IMPENHORABILIDADE DA UNIDADE ALIENADA FIDUCIARIAMENTE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS, SENDO ACOMPANHADO PELOS SRS. MINISTROS MARCO BUZZI, NANCY ANDRIGHI E HUMBERTO MARTINS, A SEGUNDA SEÇÃO, POR MAIORIA, DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL, NOS TERMOS DO VOTO DO SR. MINISTRO RELATOR.Assim, não merece reforma a decisão atacada que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pela CAIXA, ora agravante, pois, encontra-se em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. A tese fixada pelo STJ no Tema 1.266, consolidada no julgamento conjunto dos REsps 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, em 12/03/2025, reconhece a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais.III - DISPOSITIVOAnte o exposto, CONHEÇO do recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, a fim de manter a decisão agravada por estes e seus próprios e jurídicos fundamentos.É como voto.Considerando que o presente feito tramitou originariamente neste Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, determino que, após a publicação deste decisum: 1. Comunique-se o juízo de origem acerca do teor desta decisão;2. Em seguida, proceda-se ao arquivamento dos autos, com as devidas baixas e anotações de praxe.Ressalto que é facultado às partes, a qualquer tempo, peticionar nos presentes autos, selecionando o status “Arquivado” para eventual prosseguimento do feito, inclusive para a interposição dos recursos cabíveis.Publique-se. Cumpra-se.Goiânia, datado e assinado digitalmente (Resolução nº 59/2016). Desembargador FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCORelator 09B