Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO 2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS Avenida Olinda, Qd. G, Lt. 04, Parque Lozandes, Goiânia-GO Recurso inominado: 5561157-59.2024.8.09.0163 (gsa) Origem: Goiânia - UPJ Juizados da Fazenda Pública: 1º, 2º, 3º e 4º (1º Núcleo da Justiça 4.0 Permanente) Juiz Sentenciante: Renato Bueno de Camargo Recorrente: Banco do Brasil S.A. Recorrido: Residencial Gran Mirante Relatora: Simone Pedra Reis JULGAMENTO POR EMENTA (Artigo 46 da Lei 9.099/95) EMENTA: RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ART. 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL E ART. 27, §8° DA LEI 9.514/97. EXCESSO DE EXECUÇÃO. REQUISITOS DO ART. 917, §3º, DO CPC NÃO ATENDIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I - CASO EM EXAME: 1. Trata-se de Recurso Inominado interposto por Banco do Brasil S.A. contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face da ação de execução de título extrajudicial de cotas condominiais ajuizada pelo Residencial Gran Mirante (evento 35). 2. Em síntese, o condomínio exequente ajuizou ação de execução de título extrajudicial cobrando do banco executado o valor de R$16.973,22 (dezesseis mil, novecentos e setenta e três reais e vinte e dois centavos) referente a taxas condominiais inadimplidas relativas à unidade habitacional casa 09, rua B, no período de abril/2023 a maio/2024. 3. O recorrente apresentou embargos à execução alegando, em síntese: (i) ausência de exigibilidade do título executivo pela falta de documentos essenciais; (ii) ilegitimidade passiva por ser apenas credor fiduciário e não proprietário pleno do imóvel; e (iii) excesso de execução. 4. A sentença rejeitou os embargos, sob os seguintes fundamentos: a) o condomínio exequente instruiu a inicial com os documentos necessários à propositura da ação; b) a certidão de matrícula demonstra que houve consolidação do domínio da propriedade em favor do executado, em razão da inadimplência do devedor fiduciante; c) por se tratar de obrigação propter rem, o banco executado, na condição de proprietário, é parte legítima para figurar no polo passivo; d) quanto ao excesso de execução, o embargante não apresentou o valor que entende devido, nem o demonstrativo discriminado do cálculo, conforme exige o art. 917, §3°, do CPC. II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 5. Inconformado, o banco recorrente interpôs o presente recurso reiterando as alegações apresentadas nos embargos à execução. Sustenta, em linhas gerais, que: a) a ausência de exigibilidade por falta de documentos essenciais que comprovem os meses de inadimplência; b) é apenas credor fiduciário do imóvel e não houve consolidação da propriedade; c) há excesso de execução; d) não tem responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, pois esta é do devedor fiduciante até a efetiva imissão na posse. Requer a reforma da sentença para extinção do feito sem julgamento do mérito ou, subsidiariamente, o reconhecimento do excesso de execução (evento 45). 6. Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões. III - RAZÕES DE DECIDIR: 7. De início, verifica-se que a controvérsia principal reside em definir: (i) se o título executivo possui exigibilidade; (ii) se o banco recorrente possui legitimidade passiva para figurar na execução de cotas condominiais; e (iii) se há excesso de execução. 8. Quanto à alegada ausência de exigibilidade do título executivo, tenho que a sentença não merece reparos. O art. 784, X, do CPC estabelece expressamente que constitui título executivo extrajudicial "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas". 9. Da análise dos autos, constata-se que o condomínio exequente instruiu adequadamente a petição inicial, apresentando a convenção condominial, ata da Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, planilha detalhada do débito e boletos bancários, discriminando os meses e respectivos valores. Tais documentos são suficientes para demonstrar a existência da obrigação certa, líquida e exigível, atendendo aos requisitos do art. 783, do CPC. 10. No que concerne à legitimidade passiva, tem-se que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham o bem e são de responsabilidade do proprietário. No caso de imóvel objeto de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/97, em seu art. 27, §8°, estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do devedor fiduciante até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse do bem, surgindo a responsabilidade do credor fiduciário a partir da consolidação da propriedade. 11. Este entendimento foi reforçado pelo art. 1.368-B, do Código Civil, o qual dispõe que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, passa a responder pelo pagamento de taxas, despesas condominiais e outros encargos a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 12. No caso dos autos, a certidão de matrícula do imóvel juntada ao processo comprova que houve a consolidação da propriedade em nome do banco recorrente em razão da inadimplência do devedor fiduciante, conforme destacado na sentença recorrida: "verifica-se da certidão de matrícula do imóvel que diante da inadimplência do devedor fiduciante, houve a consolidação de domínio da propriedade do bem à executada". 13. Embora o recorrente insista que é apenas credor fiduciário e que o imóvel não está consolidado em seu nome, tal alegação não encontra respaldo na prova documental constante dos autos. O banco tenta se amparar em trecho do registro que menciona a alienação fiduciária ocorrida em 2016, mas ignora o fato de que, posteriormente, houve a consolidação da propriedade, sendo o bem integrado a sua titularidade, o que atrai a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 14. No tocante ao excesso de execução, o art. 917, §3°, do CPC estabelece que "quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo". O §4° do mesmo artigo é claro ao determinar que "não apontado o valor correto ou não apresentado o demonstrativo, os embargos à execução: [...] II - serão processados, se houver outro fundamento, mas o juiz não examinará a alegação de excesso de execução". 15. No caso em análise, o recorrente limitou-se a fazer alegações genéricas de excesso de execução, sem cumprir os requisitos legais concernentes à apresentação do valor que reputa correto e do demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo. Tal omissão, conforme corretamente apontado na sentença, impede o conhecimento da alegação de excesso de execução. 16. Quanto à alegação do recorrente de que não teria responsabilidade pelas taxas condominiais por não estar imitido na posse direta do imóvel, cabe observar que a lei condiciona a responsabilidade à consolidação da propriedade, fato comprovado nos autos. A exigência de imissão na posse direta para que surja a responsabilidade deve ser interpretada em conjunto com o momento da consolidação da propriedade, não sendo necessária a comprovação de ato formal de imissão na posse quando já demonstrada a consolidação. 17. A jurisprudência citada pelo próprio recorrente (REsp nº 1.731.735-SP) corrobora este entendimento ao afirmar que "a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia". 18. Ademais, o precedente citado pelo recorrente trata de caso em que não foi reconhecida a consolidação da propriedade, situação distinta da presente, na qual a consolidação restou demonstrada pela certidão de matrícula do imóvel. 19. Por fim, convém destacar que o julgamento dos embargos à execução não impede que o recorrente, em eventual fase de cumprimento de sentença, apresente impugnação específica quanto ao valor da execução, desde que o faça com a observância dos requisitos legais. 20. Diante do exposto, não merecem acolhimento as razões recursais apresentadas, devendo ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95. IV - DISPOSITIVO: 21. Em face do exposto, CONHEÇO E NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença recorrida. 22. Condeno o recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55, da Lei nº 9.099/95. 23. Advirta-se que, opostos embargos de declaração com caráter protelatório, será aplicada multa com fulcro no art. 1.026, § 2º do Código de Processo Civil, se houver nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia. ACÓRDÃO Vistos e discutidos os presentes autos, em que são partes as acima mencionadas, ACORDA a SEGUNDA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, por unanimidade de votos, para CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, conforme voto da relatora, Dra. SIMONE PEDRA REIS, sintetizado na ementa. Votaram, além da relatora, as juízas Ana Paula de Lima Castro e Luciana Oliveira de Almeida Maia da Silveira. Goiânia, datado e assinado eletronicamente. SIMONE PEDRA REIS Juíza de Direito Relatora EMENTA: RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ART. 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL E ART. 27, §8° DA LEI 9.514/97. EXCESSO DE EXECUÇÃO. REQUISITOS DO ART. 917, §3º, DO CPC NÃO ATENDIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I - CASO EM EXAME: 1. Trata-se de Recurso Inominado interposto por Banco do Brasil S.A. contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face da ação de execução de título extrajudicial de cotas condominiais ajuizada pelo Residencial Gran Mirante (evento 35). 2. Em síntese, o condomínio exequente ajuizou ação de execução de título extrajudicial cobrando do banco executado o valor de R$16.973,22 (dezesseis mil, novecentos e setenta e três reais e vinte e dois centavos) referente a taxas condominiais inadimplidas relativas à unidade habitacional casa 09, rua B, no período de abril/2023 a maio/2024. 3. O recorrente apresentou embargos à execução alegando, em síntese: (i) ausência de exigibilidade do título executivo pela falta de documentos essenciais; (ii) ilegitimidade passiva por ser apenas credor fiduciário e não proprietário pleno do imóvel; e (iii) excesso de execução. 4. A sentença rejeitou os embargos, sob os seguintes fundamentos: a) o condomínio exequente instruiu a inicial com os documentos necessários à propositura da ação; b) a certidão de matrícula demonstra que houve consolidação do domínio da propriedade em favor do executado, em razão da inadimplência do devedor fiduciante; c) por se tratar de obrigação propter rem, o banco executado, na condição de proprietário, é parte legítima para figurar no polo passivo; d) quanto ao excesso de execução, o embargante não apresentou o valor que entende devido, nem o demonstrativo discriminado do cálculo, conforme exige o art. 917, §3°, do CPC. II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 5. Inconformado, o banco recorrente interpôs o presente recurso reiterando as alegações apresentadas nos embargos à execução. Sustenta, em linhas gerais, que: a) a ausência de exigibilidade por falta de documentos essenciais que comprovem os meses de inadimplência; b) é apenas credor fiduciário do imóvel e não houve consolidação da propriedade; c) há excesso de execução; d) não tem responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, pois esta é do devedor fiduciante até a efetiva imissão na posse. Requer a reforma da sentença para extinção do feito sem julgamento do mérito ou, subsidiariamente, o reconhecimento do excesso de execução (evento 45). 6. Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões. III - RAZÕES DE DECIDIR: 7. De início, verifica-se que a controvérsia principal reside em definir: (i) se o título executivo possui exigibilidade; (ii) se o banco recorrente possui legitimidade passiva para figurar na execução de cotas condominiais; e (iii) se há excesso de execução. 8. Quanto à alegada ausência de exigibilidade do título executivo, tenho que a sentença não merece reparos. O art. 784, X, do CPC estabelece expressamente que constitui título executivo extrajudicial "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas". 9. Da análise dos autos, constata-se que o condomínio exequente instruiu adequadamente a petição inicial, apresentando a convenção condominial, ata da Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, planilha detalhada do débito e boletos bancários, discriminando os meses e respectivos valores. Tais documentos são suficientes para demonstrar a existência da obrigação certa, líquida e exigível, atendendo aos requisitos do art. 783, do CPC. 10. No que concerne à legitimidade passiva, tem-se que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham o bem e são de responsabilidade do proprietário. No caso de imóvel objeto de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/97, em seu art. 27, §8°, estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do devedor fiduciante até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse do bem, surgindo a responsabilidade do credor fiduciário a partir da consolidação da propriedade. 11. Este entendimento foi reforçado pelo art. 1.368-B, do Código Civil, o qual dispõe que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, passa a responder pelo pagamento de taxas, despesas condominiais e outros encargos a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 12. No caso dos autos, a certidão de matrícula do imóvel juntada ao processo comprova que houve a consolidação da propriedade em nome do banco recorrente em razão da inadimplência do devedor fiduciante, conforme destacado na sentença recorrida: "verifica-se da certidão de matrícula do imóvel que diante da inadimplência do devedor fiduciante, houve a consolidação de domínio da propriedade do bem à executada". 13. Embora o recorrente insista que é apenas credor fiduciário e que o imóvel não está consolidado em seu nome, tal alegação não encontra respaldo na prova documental constante dos autos. O banco tenta se amparar em trecho do registro que menciona a alienação fiduciária ocorrida em 2016, mas ignora o fato de que, posteriormente, houve a consolidação da propriedade, sendo o bem integrado a sua titularidade, o que atrai a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 14. No tocante ao excesso de execução, o art. 917, §3°, do CPC estabelece que "quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo". O §4° do mesmo artigo é claro ao determinar que "não apontado o valor correto ou não apresentado o demonstrativo, os embargos à execução: [...] II - serão processados, se houver outro fundamento, mas o juiz não examinará a alegação de excesso de execução". 15. No caso em análise, o recorrente limitou-se a fazer alegações genéricas de excesso de execução, sem cumprir os requisitos legais concernentes à apresentação do valor que reputa correto e do demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo. Tal omissão, conforme corretamente apontado na sentença, impede o conhecimento da alegação de excesso de execução. 16. Quanto à alegação do recorrente de que não teria responsabilidade pelas taxas condominiais por não estar imitido na posse direta do imóvel, cabe observar que a lei condiciona a responsabilidade à consolidação da propriedade, fato comprovado nos autos. A exigência de imissão na posse direta para que surja a responsabilidade deve ser interpretada em conjunto com o momento da consolidação da propriedade, não sendo necessária a comprovação de ato formal de imissão na posse quando já demonstrada a consolidação. 17. A jurisprudência citada pelo próprio recorrente (REsp nº 1.731.735-SP) corrobora este entendimento ao afirmar que "a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia". 18. Ademais, o precedente citado pelo recorrente trata de caso em que não foi reconhecida a consolidação da propriedade, situação distinta da presente, na qual a consolidação restou demonstrada pela certidão de matrícula do imóvel. 19. Por fim, convém destacar que o julgamento dos embargos à execução não impede que o recorrente, em eventual fase de cumprimento de sentença, apresente impugnação específica quanto ao valor da execução, desde que o faça com a observância dos requisitos legais. 20. Diante do exposto, não merecem acolhimento as razões recursais apresentadas, devendo ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95. IV - DISPOSITIVO: 21. Em face do exposto, CONHEÇO E NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença recorrida. 22. Condeno o recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55, da Lei nº 9.099/95. 23. Advirta-se que, opostos embargos de declaração com caráter protelatório, será aplicada multa com fulcro no art. 1.026, § 2º do Código de Processo Civil, se houver nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia.