Petição Cível 5077340-94.2024.8.09.0024 - TJGO

Petição Cível 5077340-94.2024.8.09.0024 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS - 1ª VARA CÍVEL E-mail e WhatApp do Gabinete: [email protected] - (64) 3454-9634 E-mail e WhatApp da Escrivania: [email protected] - (64) 3454-9628 Processo nº: 5077340-94.2024.8.09.0024 Demandante(s): Alessandra Alves De Oliveira Demandado(s): Cidade Das Flores Caldas Novas Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda SENTENÇA/MANDADO/OFÍCIO Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139-A do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por Alessandra Alves de Oliveira em face de Cidade das Flores Caldas Novas SPE Ltda., ambos qualificados nos autos. A autora narrou a celebração de contrato de compromisso de compra e venda, em 14/12/2022, para aquisição do lote nº 07, da quadra nº 01, do Loteamento Cidade das Flores, pelo valor de R$176.930,95. Asseverou que o preço ajustado a título de entrada foi de R$6.207,24, e o saldo remanescente seria pago de forma parcelada. Verberou a quitação da quantia de R$19.865,16, quando por dificuldades financeiras, optou por realizar o distrato. Argumentou que a ré pretende a retenção de quantia superior a paga, aproximadamente trinta e cinco mil reais, ante a existência de cláusulas contratuais abusivas. Defendeu a falha no dever de informação no que tange a composição da parcela de entrada do negócio, desconhecendo qualquer valor pago a título de comissão de corretagem. Pugnou a rescisão do contrato com a retenção de apenas 90% dos valores pagos. Pugnou a concessão da tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e abstenção de inscrição em cadastros de proteção ao crédito. Deferida a justiça gratuita a autora em agravo de instrumento (evento 11). Recebida a inicial e concedida parcialmente a tutela postulada (evento 9), para determinar a suspensão dos efeitos do contrato, bem como das cobranças das parcelas mensais vencidas após a propositura da ação, além da abstenção de inclusão do nome da parte autora nos cadastros restritivos ao crédito. Citada, a ré apresentou contestação (evento 26). Preliminarmente, a falta de interesse de agir, por não se opor a resilição do contrato, devendo ser aplicadas as penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018. Inépcia da inicial, ante a arguição genérica sobre a abusividade e nulidade de cláusula contratual. No mérito, sustentou que a resilição deve observar as retenções previstas em lei, sendo lícito a cobrança de taxa de fruição em lote vago. Pugnou a revogação da tutela de urgência. Defendeu que ao tempo da celebração do contrato, já estava vigente a Lei do Distrato, sendo o equivalente a 0,75% sobre o valor do contrato atualizado a título de fruição, 10% do valor do contrato a título de cláusula penal, comissão de corretagem se integrada ao preço do lote. Pontuou que a retenção perfaz a quantia de R$42.932,33. Verberou que o contrato entabulado pelas partes previu o pagamento da comissão de corretagem integrada ao valor do lote, de forma que houve o pagamento da quantia de R$16.450,68, sendo R$6.207,24 diluída nas parcelas de entrada e R$10.243,44 diluída nas cinco primeiras parcelas de aquisição. A autora apresentou réplica a contestação (evento 28). Instados a especificarem provas (evento 29). A autora postulou o julgamento antecipado (evento 32). A ré postulou o julgamento antecipado (evento 33). Os autos vieram conclusos. É o relatório. DECIDO. 2. FUNDAMENTAÇÃO Interesse de agir A ré argumentou a falta de interesse de agir, por não se opor a resilição do contrato, devendo ser aplicadas as penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018. Quanto a alegada ausência de interesse processual, tem-se que o art.17 do CPC que “para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade.” Sobre o interesse de agir e seus ângulos de análise (utilidade, necessidade e adequação), colhe-se da doutrina de Candido Rangel Dinamarco que o interesse de agir é o núcleo do direito de ação, principal condição da ação a ser demonstrada em juízo, posto que a ausência de interesse equivale à ausência de utilidade da ação. “O interesse de agir é o núcleo do direito de ação. Está presente quando o provimento jurisdicional postulado for capaz de efetivamente ser útil ao demandante, operando uma melhora em sua situação na vida comum - ou seja, quando for capaz de trazer-lhe uma verdadeira tutela, a tutela jurisdicional. Por isso, só se legitima o acesso ao processo e só é lícito exigir do Estado o pronunciamento de mérito pedido na medida em que ele possa ter essa utilidade e essa aptidão. Interesse, em direito, é utilidade.” (DINAMARCO, Cândido Rangel; LOPES, Bruno Vasconcelos Carrilho. Teoria geral do novo processo civil. 2.ed. São Paulo: Malheiros, 2017, p.117) Assim, para demandar em juízo deve o autor demonstrar a presença do binômio necessidade-adequação, a refletir a indispensabilidade de ingresso em juízo para obtenção do bem da vida pretendido, segundo a situação material que se tenciona alcançar e o meio processo processual adequado para tanto (NEGRÃO, Theotonio [et al]. Código de Processo Civil e legislação processual em vigor. 48ª ed. São Paulo: Saraiva, 2017. p. 111). Na hipótese, tem-se por demonstrado o interesse de agir da parte autora, ante a presença do binômio necessidade-adequação. Note-se que a pretensão deduzida em juízo versa sobre suposta cobrança de penalidades excessivas na resolução do contrato na via extrajudicial, e adequação da medida se encontra presente na intenção de obter a resolução conforme posicionamento jurisprudencial sobre a matéria. Assim, rejeito a preliminar arguida. Inépcia da inicial A ré sustentou que a autora procedeu a arguição genérica sobre a abusividade e nulidade de cláusula contratual, dificultando o exercício de defesa em juízo. De início, impõe-se destacar que a inépcia da inicial decorre das hipóteses previstas pelo art. 330, inc. I e §1º, do CPC: “Art. 330. A petição inicial será indeferida quando: I - for inepta; § 1º Considera-se inepta a petição inicial quando: I - lhe faltar pedido ou causa de pedir; II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; IV - contiver pedidos incompatíveis entre si.” In casu, vê-se que a inicial veio acompanhada de argumentos, contendo pedidos certos e determinados e causa de pedir, da narrativa dos fatos é possível compreender os objetivos da demanda, e não há pedidos incompatíveis entre si. Logo, se encontram preenchidos os requisitos formais. Isso porque, embora arguido pela ré que a autora deixou de indicar quais cláusulas considera abusivas, tem-se a inicial foi objetiva e clara em pontuar quais retenções reputa excessivas, bem como o modo como entende que a controvérsia deve ser solucionada. Inclusive, extrai-se da contestação que a requerida não teve qualquer dificuldade em defender-se em juízo, contrapondo os argumentos apresentados pela autora em relação a incidência da Lei do Distrato no caso concreto, possibilidade de retenção da taxa de fruição, entre outros. Assim, rejeito a preliminar suscitada. Relação de consumo e inversão do ônus da prova Primeiramente, vale ressaltar a aplicabilidade, na espécie, das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a atividade da incorporadora requerida está compreendida dentre as previstas no seu artigo 3º, § 1º, sobretudo quando se cuida de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade. Nesse sentido, colhe-se julgamento do Egrégio Tribunal de Justiça Estadual: “APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. AUSÊNCIA DE CADASTRO DE ADVOGADO. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. APLICAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. MITIGAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. SÚMULA Nº 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARTIGO 85 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. [...] 2. É cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda, por se tratar de relação consumerista. Precedentes. 3. A força vinculante do contrato (pacta sunt servanda) não impede a revisão, pelo Judiciário, das cláusulas consideradas abusivas em face do CDC, cujas normas, de ordem pública e interesse social, são de observância inarredável. 4. Em se tratando de sociedades empresárias do mesmo grupo econômico, que agiram em parceria na construção e incorporação do empreendimento imobiliário, resta configurada a solidariedade passiva da incorporadora/construtora para responder à presente ação. 5. A Súmula nº 543 da Corte da Cidadania consolidou o entendimento de que 'Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento'. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 7. A fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais deve observar os parâmetros estabelecidos no artigo 85, do Código de Processo Civil. 8.[...] PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0042271-83.2016.8.09.0051, Rel. Des (a). NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4ª Câmara Cível, julgado em 08/03/2021, DJe de 08/03/2021). Portanto, caracterizada a relação de consumo, recomendável é o exame da controvérsia sob o prisma, também, da Lei n. 8.078/90. Embora caracterizada a relação consumerista entre os litigantes, não há situação de hipossuficiência da autora a fim de justificar a inversão do ônus da prova, mesmo porque as circunstâncias do caso concreto não revelam especial dificuldade à comprovação dos fatos articulados na petição inicial. Destarte, indefiro o pedido de inversão do ônus da prova. Mérito Inexistindo outras questões preliminares ou prejudiciais de mérito pendentes de julgamento, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, passo a julgar a lide, por entender que as provas dos autos se mostram suficientes para o deslinde da questão, bem como inexistir requerimento de outras provas. Portanto, procedo ao julgamento antecipado do feito. Cinge-se a controvérsia à rescisão do “contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel” (evento 01, arquivo 07), e direito da autora à restituição dos valores pagos, em parcela única e imediata, mediante retenção de apenas 10% do valor pago a título de multa, em favor da requerida. Cumpre destacar de início que as partes concordam com a rescisão contratual, restando incontroverso apenas os valores que devem ser objeto de restituição a autora e os valores que devem ser objeto de retenção pela ré. É consabido que a rescisão contratual unilateral é direito de qualquer um dos contratantes, na forma do art. 473, do Código Civil. Entretanto, a parte será eximida das penalidades se comprovar o justo motivo e que a parte contrária foi a causadora da rescisão contratual - o que não ocorre no presente caso, posto que a parte autora, em razão de dificuldades financeiras, requereu o distrato do contrato entabulado entre as partes. Ocorrendo a rescisão do contrato, tem-se que as partes contratantes devem retornar ao “status quo ante”, observando-se as penalidades que devem ser aplicadas a quem deu causa à extinção do contrato. Segundo previsto em contrato, item 6.2.b, na hipótese de rescisão por solicitação do promitente comprador foi estipulado a retenção da comissão de corretagem, encargos moratórios relativos às prestações pagas com atraso pelo adquirente, débitos de impostos, tarifas, tributos, custas e emolumentos, e 0,75% do valor atualizado do contrato ao mês a título de taxa de fruição. Inicialmente, em se tratando de lote sem benfeitorias, incabível se falar em taxa de fruição, senão vejamos: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI Nº 13.786/2018. INAPLICABILIDADE. NEGÓCIO JURÍDICO ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. APLICAÇÃO DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. RETENÇÃO INCABÍVEL. 1. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6º da LINBD), a Lei nº 13.786/18 é inaplicável aos contratos anteriores à sua vigência. 2. A relação de direito substancial subjacente à lide configura típica relação consumerista, na medida em que a requerida/apelante, promitente vendedora, é pessoa jurídica que comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel ofertado ao público em geral, a exemplo do demandante, como destinatário final do produto (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor). 3. Não se mostra razoável a cobrança da taxa de ocupação/fruição, uma vez que, em se tratando de imóvel não edificado, inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como comprovação de que a parte requerida tenha deixado de auferir lucro em virtude da privação do uso do lote. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA." (TJ-GO - AC: 51128968120218090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). Ronnie Paes Sandre, Goiânia - 1ª UPJ das Varas Cíveis, Data de Publicação: (S/R) DJ) O Superior Tribunal de Justiça, como se vê no julgado a seguir, possui, há muito, entendimento sedimentado quanto a possibilidade de retenção, a título de multa, de percentual entre 10% e 25%, em caso de rescisão ocasionado pelo promitente comprador. Referido valor só deveria ser revisto caso demonstrado nos autos situação específica apta a demonstrar eventual onerosidade excessiva para uma das partes. "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO ADQUIRENTE. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284 DO STF. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal ao qual teria sido dada interpretação divergente daquela firmada por outro Tribunal importa em deficiência de fundamentação, nos termos da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1366813/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 01/04/2019) O Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás se coaduna ao entendimento, como se vê na seguinte orientação: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DISTRATO PLEITEADO PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador. Inteligência da Súmula 543/STJ. Assim, é lícito à parte contratada reter de 10% a 25% do valor pago pela parte contratante, conforme orientação da Corte Superior, revelando-se razoável, no caso, a limitação da retenção em 10% (dez por cento). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA." (TJ-GO - AC: 50419151120228090142 SANTA HELENA DE GOIÁS, Relator: Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, Data de Publicação: (S/R) DJ) Com efeito, analisando o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, extrai-se que a multa prevista no item 6.2.a foi fixada a título de cláusula penal e incide na hipótese de rescisão por culpa do promitente comprador após adimplemento de percentual superior a 10% do valor do contrato, conforme se extrai da leitura do item 6.2.b. Ainda, embora a referida multa se encontre no patamar de 10%, o que se mostra razoável e suficiente para cobrir os gastos e despesas administrativas, vê-se que a quantia incide sobre o valor do imóvel atualizado, descrito no item 2.1. Há de se ponderar que esta deve incidir sobre o valor pago, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de onerosidade excessiva em desfavor do consumidor. Vejamos o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: "DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS. LEGITIMIDADE DO CÔNJUGE. CERCEAMENTO DE DEFESA E JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. TAXA DE RETENÇÃO. VALORES PROPORCIONAIS. VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. SUSPENSÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Figurando os ex-consortes nos contratos, legítimo o endereçamento da ação de rescisão contratual a ambos, pois estes se responsabilizaram pelos termos pactuados, não havendo se falar em ilegitimidade de qualquer deles e, assim, exclusão da lide. 2. O juiz é o condutor do processo, cabendo-lhe analisar a necessidade da dilação probatória, razão pela qual, considerando a matéria veiculada nos autos, pode indeferir ou deixar de ordenar a realização de determinada prova por entendê-la desnecessária ou impertinente, não caracterizando cerceamento do direito de defesa da parte. 3. Constando expressamente dos contratos que apenas a primeira demandada era a adquirente dos imóveis, correta a determinação contida na sentença de que a restituição dos valores pagos caberá tão somente a esta, devendo o ex-companheiro, caso queira, ajuizar ação própria em face da mencionada requerida, máxime por ter sido condenado, acompanhado de sua comparsa, nas penas do artigo 171, c/c art. 29 caput, todos do Código Penal, por ter causado prejuízo financeiro àquela, sendo tal fato terminantemente relevante e suficiente para ancorar a ordem proferida e devidamente constante dos autos, não havendo se falar em julgamento extra petita. 4. Mostra-se justa a taxa de fruição do imóvel, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, suficiente a indenizar o proprietário pela posse indevida de seu imóvel, sem causar depauperamento indevido à outra parte. 5. Considerando que a rescisão contratual se deu por culpa da promitente compradora, em virtude de sua inadimplência, razoável que a retenção pela promitente vendedora seja no importe de 10% (dez por cento) do total das quantias pagas, quantia proporcional às peculiaridades do caso. 6. Tendo em vista que a insuficiência financeira da parte já fora examinada pelo juízo de origem, o qual atestou encontrar esta impossibilitada de arcar com os custos da demanda, sob pena de comprometimento de sua própria sobrevivência, o tão só fato de lhe ser devida a restituição dos valores pagos, determinada na sentença, não altera essa realidade fática, eis que junto com o benefício da restituição veio sua condenação a pagar a taxa de ocupação dos bens imóveis, bem assim todos tributos e demais taxas relativas aos bens. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO." (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0120188-18.2015.8.09.0051, Rel. Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 10/05/2021, DJe de 10/05/2021) No que tange à comissão de corretagem, em que pese a orientação jurisprudencial se direcionar no sentido de ser indevida a sua restituição quando a resolução se dá por culpa dos adquirentes, o caso em espécie reclama uma distinção. Isso porque o contrato prevê o pagamento de comissão de corretagem como parte do preço global (o valor da entrada e das primeiras parcelas), e não como remuneração de um serviço de corretagem efetivamente prestado aos adquirentes. E, conquanto o mesmo instrumento indique empresa imobiliária como beneficiária da referida verba, não se comprovou nos autos que houve qualquer interveniência de tal empresa ou de qualquer corretor de imóveis na concretização do negócio. É dizer: a comissão de corretagem consiste na remuneração por um serviço de aproximação/intermediação prestado por corretor de imóveis ou empresa do ramo, ainda que tal serviço se dê no estande de vendas da própria incorporadora, mas que tem como pressuposto básico a intervenção de tal sujeito no processo de compra. Nesse sentido, a jurisprudência: "APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO VERIFICADO. AUSÊNCIA DE EFETIVA PARTICIPAÇÃO NA VENDA DO IMÓVEL. MANTIDA A IMPROCEDÊNCIA. I. Caso em Exame. 1.1. Apelação interposta contra sentença de improcedência proferida em ação de cobrança de comissão de corretagem, ajuizada por corretores que alegam ter intermediado a venda de imóvel, pretendendo a reforma da sentença para o reconhecimento do direito à comissão e redução dos honorários de sucumbência. II. Questão em Discussão. 2.1. As questões em debate referem-se a: i) saber se houve cerceamento de defesa pela negativa de produção de prova testemunhal; ii) verificar se está demonstrado o direito à comissão de corretagem pela intermediação do negócio; iii) examinar a razoabilidade dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa, diante da improcedência dos pedidos iniciais. III. Razões de Decidir. 3.1. Cerceamento de Defesa: O pedido de prova testemunhal foi indeferido sob o entendimento de que as provas documentais já seriam suficientes para o julgamento do mérito, sendo prescindível a oitiva das testemunhas. A testemunha indicada pelos apelantes/autores somente seria relevante para um segundo momento da sentença, caso fixada a comissão e a distribuição entre os autores. Não há cerceamento de defesa quando a prova testemunhal relevante foi requerida pela parte a quem aproveita a sentença.3.2. Comissão de Corretagem: Para o direito à comissão, é exigida a comprovação de que o corretor contribuiu efetivamente para a conclusão do negócio (art. 725). No caso, os elementos dos autos indicam que não houve exclusividade na atuação dos apelantes, e não se comprovou participação direta e eficaz no desfecho da negociação. Assim, resta afastado o dever de pagamento da comissão pleiteada.3.3. Honorários Advocatícios: Os honorários advocatícios devem ser arbitrados com moderação e justeza, em valor compatível com a dignidade da profissão, mas sem caracterizar retribuição ínfima ou demasiada aos patronos da parte vencedora. Desta forma, deve-se observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado e o tempo despendido. O percentual fixado, no caso concreto, não atende ao previsto no art. 85, §2º, do CPC, levando em conta que, diferente de outras demandas semelhantes, não foi realizada audiência de instrução. IV. Dispositivo e resumo. 4.1. Recurso provido em parte para reduzir os honorários sucumbenciais.4.2. Resumo: '1. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando a prova foi requerida pela parte que se beneficiou da sentença; 2. Para configuração do direito à comissão de corretagem, é essencial a comprovação de participação efetiva na aproximação das partes e na conclusão do negócio; 3. A fixação de honorários advocatícios, no caso concreto, não atende ao previsto no art. 85, §2º, do CPC.' APELO PROVIDO EM PARTE." (TJRS - Apelação Cível, Nº 50002147820198210033, Décima Quinta Câmara Cível, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em: 13-11-2024) "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - NÃO COMPROVAÇÃO - DANO MORAL - POSSIBILIDADE - PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. - Para que seja devida a retenção decorrente da comissão de corretagem deve ser comprovada a efetiva prestação do serviço. Inexistindo provas da intermediação da incorporadora na conclusão do negócio e, lado outro, havendo cláusula contratual expressa sobre a ausência de prestação do serviço, afasta-se a pretensão de retenção. -Diante da verificação de culpa da construtora no atraso da entrega das obras, é cabível o ressarcimento integral dos valores pagos.- A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, no contrato de compra e venda de unidades autônomas em construção, não é possível vincular o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento ou qualquer outro negócio jurídico, devendo ser estipulado prazo certo, de forma clara, expressa e inteligível.- Há dano moral se a construtora atrasa a entrega do imóvel, de modo injustificado e por período excessivo, frustrando o direito de moradia do comprador e o impedindo de tomar posse na data contratualmente aprazada.-A fixação do valor indenizatório deve ter como referência os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando-se em conta a intensidade da ofensa, sua repercussão na esfera íntima da ofendida, além da condição financeira do ofensor." (TJMG- Apelação Cível 1.0000.21.008094-1/002, Relator(a): Des.(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto, 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 06/11/2024, publicação da súmula em 08/11/2024) "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RECURSO DA AUTORA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. PREVISÃO DE PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NO CASO DE VENDA DO IMÓVEL AO LOCATÁRIO. NEGÓCIO REALIZADO SEM A PARTICIPAÇÃO DA ADMINISTRADORA. AUSÊNCIA DE APROXIMAÇÃO OU INTERMEDIAÇÃO NA COMPRA E VENDA. RELAÇÃO PRETÉRITA ENTRE LOCADORA E LOCATÁRIO. FALTA DE EXCLUSIVIDADE. EMPENHO NEGOCIAL INEXISTENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA ESCORREITA. 'Não é devida a comissão de corretagem sem que fique demonstrado que a realização da compra e venda tenha resultado da aproximação realizada pelo corretor. Mormente quando, como no presente caso, inexiste exclusividade e o negócio é realizado meses depois, motivado pela intervenção de outro profissional na área (AC n. 0300493-59.2018.8.24.0023, da Capital, Quinta Câmara de Direito Civil, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 23-7-2019).' (in TJSC, Apelação n. 5070133-69.2020.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Ricardo Fontes, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 04-07-2023)' (AC n. 0311887-97.2017.8.24.0023, rel. Des. Flavio Andre Paz de Brum, j. em 15.02.2024). HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. DESPROVIMENTO DO APELO DA DEMANDANTE, SUCUMBENTE DESDE A ORIGEM. VERBA DEVIDA. FIXAÇÃO NO IMPORTE DE 5% (CINCO POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC/15. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO." (TJSC, Apelação n. 5009141-60.2020.8.24.0018, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Gerson Cherem II, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 09-07-2024). No caso dos autos, não se demonstrou - nem sequer se mencionou, seja na inicial, seja na contestação - a participação de qualquer agente na qualidade de corretor de imóveis, de modo a evidenciar que a requerida, na realidade, traveste a cobrança do preço de parte do contrato a tal título. Desse modo, consideradas as especiais circunstâncias do caso, tenho que, na presente hipótese, excepcionalmente, o valor pago à requerida sob a rubrica de comissão de corretagem deverá integrar o quantum a ser restituído a autora. Ainda, não há prova de quaisquer despesas custeadas pela ré a título de tributos, tarifas, ou mora da autora. Frise-se que a autora logrou a suspensão dos efeitos do contrato em sede de tutela de urgência, a qual retroage à data da propositura da ação. Logo, não há se falar em mora. Por fim, a respeito da devolução do valor pago pela parte requerente, a mesma deverá ser feita em parcela única, conforme dispõe Súmula 453 do STJ. Vejamos: "Súmula 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Sobre os consectários legais, esclareço que as parcelas deverão ser restituídas, por equidade à previsão contratual acerca do reajuste de parcelas e encargos moratórios, corrigidas monetariamente, desde o desembolso, pelo índice IGP-M (item 2.2). Quanto aos juros de mora, muito embora o contrato preveja incidência de taxa de 2% ao mês (item 3.1.a), tenho que tal estipulação se afigura ilegal, posto que a requerida não é instituição financeira e, portanto, não excepciona o teto de 1% ao mês previsto na Lei de Usura. Com isso, em harmonização da disposição contratual com as balizas do ordenamento vigente, deverá incidir sobre a restituição juros de mora no importe de 1% ao mês, contados da citação. Tal se dá porque o contrato objurgado foi celebrado já sob a égide da Lei nº 13.786/18, escapando, pois, à tese definida pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.002, aplicável apenas aos contratos celebrados anteriormente à referida lei. Nesse mister, confira-se precedente da própria Corte Superior: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. PECULIARIDADE DO CASO. ART. 405 DO CC. NÃO APLICAÇÃO DO TEMA Nº 1002. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. IMPOSSIBILIDADE DA MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 1. Na hipótese, o tribunal de origem entendeu que o distrato não se deu na data prevista no contrato por culpa da vendedora. Rever tal conclusão demandaria o reexame das circunstâncias fáticas dos autos e a interpretação de cláusula contratual. Incidência das Súmulas nº 5 e 7/STJ.2. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.3. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros moratórios são computados a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Precedentes.4. No caso, não cabe a majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, pois o recurso tem origem em decisão interlocutória, sem a prévia fixação de honorários.5. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.069.700/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.) 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, confirmando a decisão concessiva do pedido liminar, para: a) declarar a rescisão do contrato; b) condenar a requerida a restituir à parte requerente todos os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive a título de comissão de corretagem, em parcela única, e na forma simples, corrigidos monetariamente pelo IGP-M a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora em 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, podendo, no entanto, reter o equivalente a 10% (dez por cento) do valor a ser devolvido, a título de multa. Pela sucumbência, condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios do patrono da parte requerente, os quais fixo, com fundamento no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, em 10% do proveito econômico obtido na demanda. Para prosseguimento do feito, interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se os autos. Caldas Novas, datado e assinado eletronicamente. Ana Tereza Waldemar da Silva Juíza de Direito

22/04/2025, 00:00

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Juntada -> Petição -> Contrarrazões

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Intimação Expedida

Certidão - Agravo em recurso especial autuado

Certidão Expedida

Juntada -> Petição -> Agravo em recurso especial

Juntada -> Petição

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Intimação Expedida

Decisão -> Não-Admissão -> Recurso Especial

Autos Conclusos

Autos Conclusos

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