Procedimento Comum Cível 5053309-63.2022.8.09.0029 - TJGO

Procedimento Comum Cível 5053309-63.2022.8.09.0029 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSNúcleo de Aceleração de Julgamentos e Cumprimento de Metas de 1ª InstânciaCatalão - UPJ Varas Cíveis - 1ª e 2ªProcesso: 5053309-63.2022.8.09.0029Autor: James BalbinoRequerido: S&J Consultoria e Incorporação LtdaSENTENÇAEste documento possui força de MANDADO/OFÍCIO/TERMO, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com indenização decorrente de danos morais, proposta por JAMES BALBINO em desfavor de S&J CONSULTORIA E INCORPORAÇÃO LTDA, todos qualificados.Narrou o autor, em síntese, que, por meio de instrumento particular de compra e venda de imóvel, adquiriu dois lotes da requerida em 15 de outubro de 2013 e em 2 de dezembro de 2013, pelo valor de R$ 57.688,20 (cinquenta e sete mil, seiscentos e oitenta e oito reais e vinte centavos), a ser pago em 180 parcelas, com parcela inicial de R$ 320,49, e o outro no valor de R$ 49.577,40 (quarenta e nove mil, quinhentos e setenta e sete reais e quarenta centavos), a ser pago em 180 parcelas, com parcela inicial de R$ 275,43, ambos localizados no Residencial Portal do Lago I.Alegou que, sem motivo lícito, contratualmente ou legalmente justificável, os imóveis não foram entregues na data acordada, o que lhe causou graves prejuízos econômicos. Após meses de espera, viu-se impossibilitado de continuar adimplindo as parcelas do lote e o aluguel de sua moradia.Afirmou que sem o seu consentimento, foram realizadas construções em um de seus lotes e que as cercas divisórias, assim como as plantações que cultivava, foram destruídas, descobrindo que os terrenos haviam sido vendidos a terceiros pela Requerida, sem que fosse notificado para formalizar a rescisão contratual. Aduziu que apesar de diversas tentativas de contato para que a Requerida corrigisse as irregularidades contratuais, não obteve sucesso.Diante disso, pleiteou a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, a condenação da requerida ao pagamento da multa contratual, danos morais, além de sua responsabilidade pelas custas e honorários de sucumbência.Devidamente citada, a Requerida apresentou contestação no evento de nº 19, arguindo, preliminarmente, a necessidade de suspensão do processo em razão do Tema nº 1.095 do STJ, a ocorrência de prescrição trienal da comissão de corretagem e, ainda, impugnando a concessão da justiça gratuita. No mérito, alegou a inadimplência da parte autora, a impossibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inaplicabilidade da inversão da cláusula penal, defendendo a validade das cláusulas contratuais. Além disso, discorreu sobre o não cabimento do dano moral, pugnando, ao final, pela improcedência dos pedidos.Impugnação à contestação em evento nº 23.Decisão saneadora analisando as questões preliminares, determinando a intimação das partes para que juntassem aos autos todos os documentos pertinentes ao julgamento do feito, bem como para manifestarem interesse na produção de outras provas – evento 27.Manifestação da parte requerida, pleiteando o julgamento antecipado da lide (evento 30), e requerimento do autor para que a requerida juntasse documentos aos autos (evento 31).No evento nº 33, foi deferida a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, com a intimação da requerida para que juntasse aos autos os documentos pertinentes. Também foi determinada a expedição de ofícios ao Município de Catalão, à Equatorial e à SAE, para que prestassem informações sobre a implantação da infraestrutura no loteamento.Manifestação e documentos juntados pela requerida em evento nº 36.Em eventos 42, 43 e 46 foram colacionados aos autos as respostas dos ofícios enviados.Devidamente intimadas sobre as respostas dos ofícios (mov. 47), as partes se manifestaram em evento nº 50 e 51.Vieram-me os autos conclusos.É o breve relatório. DECIDO.Entendo que o feito está maduro para julgamento, não havendo necessidade de qualquer outra prova, senão as já acostadas nos autos, uma vez que o tema aqui debatido trata apenas de direito, não incidindo questão de fato a ser esclarecida.Logo, ciente de que o julgador figura na condição de destinatário final das provas (art. 370, CPC), passo a analisar o mérito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil.In casu, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, pois inegável a relação de consumo estabelecida entre as partes, tendo, de um lado, uma fornecedora de produtos/serviço, e de outro, um adquirente - como destinatário final do serviço -, assim, inconteste a aplicação das disposições consumeristas. Ademais, é notória a hipossuficiência técnica do ora consumidor frente aos contratos firmados com a fornecedora, tendo havido inversão do ônus da prova em favor do requerente.Cuida-se de ação em que a parte autora busca a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos, a condenação da requerida ao pagamento da multa contratual e a indenização por danos morais, tendo como objeto dois instrumentos particulares de compra e venda de imóvel, relativos aos imóveis situados na quadra 05, lote 23, e na quadra 08, lote 11, ambos localizados no Residencial Portal do Lago I.A requerida, por sua vez, sustenta que não foi responsável pela rescisão contratual, alegando a inadimplência da parte autora e argumentando a validade das cláusulas contratuais, rechaçando todos pedidos formulados na exordial.Pois bem. Com relação às obrigações da vendedora dispostas nos contratos firmados entre as partes tem-se que:Quanto as obras de infraestrutura às quais se obrigou, percebo que os contratos foram firmados em 15/10/2013 e 02/12/2013, e, conforme o cronograma previsto nos contratos, o prazo final para a conclusão das obras não poderia ultrapassar 15/10/2015 e 02/12/2015, respectivamente, (considerando o prazo contratual de 24 meses), ainda que no contrato exista a ressalva de prorrogação pelo “prazo necessário à regularização da situação que lhe deu causa” (sic), - cláusula 12.1.O caso apresenta particularidades, uma vez que o pedido de rescisão, embora seja de iniciativa do promitente comprador, advém de falha contratual por parte da requerida. Explico. Consoante jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 996): "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância" (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).Em estrita observância, a falta de estipulação de uma data precisa para a entrega do empreendimento e/ou prazo de tolerância, com as devidas obras de infraestruturas básicas, evidencia que a ré agiu com abuso de direito, violando seu dever de transparência e boa-fé para com o consumidor (art. 4º, IV e art. 6º, III do CDC).Veja-se que a jurisprudência já se manifestou nessa temática:APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Condenação e cobrança de multa contratual ou lucros cessantes em razão de atraso na entrega do loteamento, assim como repetição de valores pagos à título de IPTU. Insurgência em face da r. sentença, que julgou parcialmente procedente a ação, alegando inexistência de descumprimento contratual, vez que não houve atraso, os prazos estavam previstos contratualmente e na legislação, consequentemente não cabe falar em cobrança de IPTU. Descabimento. Atraso na entrega da obra. Culpa exclusiva da vendedora. Cláusula contratual que não é expressa a respeito da prorrogação, sem indicação concreta de prazo, citando genericamente a Lei nº 6.766/79. Art. 7º, § único, assim como o art. 18, V, da Lei 6766/79, estabelece prazo de quatro anos de validade para as diretrizes expedidas pelas Prefeituras Municipais, ou seja, prazo administrativo, que importa à construtora e à Municipalidade, em nada tratando a respeito do consumidor. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10016269020208260372 SP 1001626-90.2020.8.26.0372, Relator: Jair de Souza, Data de Julgamento: 09/03/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2021)Além disso, a parte requerida não se desincumbiu do seu ônus probatório, uma vez que, em suas alegações, nada foi mencionado sobre a infraestrutura do empreendimento, limitando-se a discutir o contrato e a validade de suas cláusulas, além de atribuir a culpa à parte autora.Outrossim, embora a parte requerida sustente que a rescisão contratual foi causada pela inadimplência do requerente, conforme alegado em sua defesa, observa-se que, de acordo com os extratos apresentados (mov. 36, arq. 11), os pagamentos foram realizados até as datas de 20/08/2018 (referente ao imóvel da QD 05 LT 23) e 28/02/2018 (referente ao imóvel da QD 08 LT 11). No entanto, é importante destacar que o contrato estabelecia a entrega do empreendimento, com toda a infraestrutura básica, muito antes dessas datas, quais sejam, 15/10/2015 e 02/12/2015, respectivamente. Assim, o atraso na entrega do imóvel, por parte da requerida, configura a causa da rescisão contratual, pois, sem a entrega da infraestrutura básica prometida, o requerente não poderia continuar a cumprir suas obrigações contratuais de forma adequada. De mais a mais, em resposta ao ofício encaminhado por este Juízo, O Município de Catalão esclareceu que (evento 42) – ofício datado de 11/07/2024: “(...) o Loteamento Residencial Portal do Lago I não teve sua infraestrutura aceita mediante TVOU (Termo de Verificação de Obras de Urbanização) e nem possui condições de ser recebida por esta municipalidade. Conforme pode ser visto nos laudos de vistoria em anexo, os relatórios indicam que as obras de infraestrutura básicas pactuadas pelos consecutivos Instrumentos de Garantia do loteamento não foram concluídas dentro do prazo estipulado e nem na integralidade aprovada. Nesse sentido, muitas delas ainda carecem de execução (...)” – grifo meuNo mesmo sentido, a resposta encaminhada pela Equatorial (evento 46), que em 21/10/2024, afirmou que:“(...) não identificamos quaisquer empreendimentos com o nome supra indicado, assim, é possível antever-se que sequer tenha sido apresentado o projeto de obra e infraestrutura à Companhia (...)”Frente a isso, tendo em vista a ausência de provas que corroborem as alegações da parte ré, conclui-se pela inexistência de justificativa, fática e/ou contratual, para que a infraestrutura não fosse implantada e/ou concluída.Assim, a omissão da fornecedora dos serviços quanto à construção da unidade imobiliária é suficiente para a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, in verbis:“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."Destarte, diante da flagrante culpa exclusiva da reclamada pela resolução do contrato, reconheço que o inadimplemento no presente caso ocorreu unicamente por responsabilidade do vendedor.Dando sequência, a resolução do contrato por culpa do vendedor acarreta a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador de forma integral e imediata, conforme entendimento sedimentado na Súmula 543 do STJ:“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”Portanto, todo o valor pago pelo comprador deverá ser restituído, incluindo a 'entrada' ou sinal, bem como eventuais pagamentos a título de comissão de corretagem. Ademais, não há justificativa para a retenção de qualquer quantia pela ré, uma vez que a rescisão contratual ocorreu por sua culpa exclusiva, não devendo ser aplicada nenhuma penalidade à parte compradora. Quanto à cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos recursos especiais repetitivos REsp 1.631.485/DF e REsp 1.614.721/DF, firmou o entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971):“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DECONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NAPLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTEÀ SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DEADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DOADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA.ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADAEM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARAMANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese aser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penala penas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer ede dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (STJ, REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019, RSTJ vol. 255p. 474, g.) - grifeiEm linha, a jurisprudência do TJGO:“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. (...). 2. De acordo com o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça (Resp.1.614.721/DF), julgado sob o rito dos recursos repetitivos, a inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o fornecedor der causa exclusiva à rescisão contratual. (...)” (TJGO, AC 5416034-22.2017.8.09.0051, Rel. SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6ª Câmara Cível, julgado em 12/02/2020, DJe de12/02/2020).No caso, a cláusula compensatória, inicialmente dirigida unicamente ao comprador inadimplente, foi redigida pela própria vendedora no contrato de adesão. Desse modo, diante do atraso na entrega das obras de infraestrutura a vendedora deverá pagar a multa compensatória no valor de 2% do valor do imóvel devidamente corrigido.No que se refere aos danos morais pleiteados, não observo qualquer situação que fuja à normalidade do cotidiano, capaz de caracterizar danos psicológicos no caso em questão. Trata-se, na verdade, de um mero descumprimento contratual, que não causa, de forma automática, abalo à esfera emocional ou à personalidade, como pretende a autora.Nesse sentido, segue a jurisprudência:(...) A jurisprudência consolidada neste Sodalício é no sentido de que o mero inadimplemento contratual não se revela suficiente a ensejar dano de ordem moral, hábil a perceber indenização, considerando como hipótese de mero dissabor do cotidiano. (...) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5328735- 65.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 01/02/2023, DJe de 01/02/2023).Destarte, entendendo que a conduta praticada pela parte ré não ocasionou o dano pleiteado pelo promovente, a rejeição deste pleito é medida impositiva.Por fim, a respeito dos consectários legais da condenação, consigno que, na situação em apreço, até o desfazimento do contrato, não há que se falar em mora da demandada (promitente vendedora) em relação a devolução do importe pago pela parte autora, e de conseguinte, o termo inicial dos juros moratórios deve ser a partir do trânsito em julgado da sentença, bem como a correção monetária ser lastreada na data de pagamento das parcelas, conforme os precedentes do C. STJ:"Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (STJ, AgRg no REsp 1.222.042/RJ) "Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor" (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN).É o quanto basta. Firme em tais razões, nos termos do artigo 487, inc. I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, para:a) DECLARAR a rescisão dos Instrumentos Particulares de Compra e Venda, relativo aos imóveis situados na quadra 05, lote 23, e na quadra 08, lote 11, ambos localizados no Residencial Portal do Lago I (mov. 1, arq. 7 e 8)b) CONDENAR a requerida à imediata restituição, em favor do autor, das parcelas quitadas dos contratos, corrigidas monetariamente pelo IPCA (índice contratual), a partir das datas dos efetivos desembolsos, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado da presente sentença.c) CONDENAR a requerida ao pagamento da multa contratual no valor de 2% do valor das vendas dos imóveis, atualizado pelo IPCA entre data da assinatura dos instrumentos e a data da rescisão.Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas partes ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, os quais arbitro, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ficando à parte autora responsável pelo pagamento de 20% (vinte por cento) e a requerida em 80% (oitenta por cento) dos ônus sucumbenciais. Suspensa a exigibilidade em relação ao autor, diante da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º).Com o trânsito em julgado, arquive-se, com baixa e cautelas de estilo.Publicada e registrada, intimem-se. Cumpra-se.Catalão/GO, datado e assinado digitalmente. Renata Facchini MiozzoJuíza de DireitoEm respondência - Decreto Judiciário nº 690/2025

15/05/2025, 00:00

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Intimação Não Efetivada

Intimação Expedida

Intimação Efetivada

Cálculo de Custas

Intimação Expedida

Cálculo de Custas

Certidão Expedida

Processo Arquivado

Decorrido Prazo

Decorrido Prazo

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Certidão Expedida

Intimação Expedida

Intimação Expedida

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