Ação Rescisória 0165210-49.2016.8.09.0024 - TJGO

Ação Rescisória 0165210-49.2016.8.09.0024 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Com Resolu��o do M�rito -> Proced�ncia (CNJ:219)","ListaPendencias":[{"codPendenciaTipo":"2","codTipoProcessoFase":"-1","pendenciaTipo":"Intima��o","prazo":"15","maoPropria":"false","pessoalAdvogado":"N�o","destinatario":"Ambas as Partes","intimacaoAudiencia":"N�o","codDestinatario":"6","codTipoAudiencia":"-1","pessoal":"N�o","expedicaoAutomatica":"false","id":"1","ordemServico":"false","urgencia":"N�o"}]} Configuracao_Projudi--> TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSCOMARCA DE CALDAS NOVAS3º Vara Cível SENTENÇAProcesso: 0165210-49.2016.8.09.0024Autor: EDEMAR ANTONIO NOLLRéu: JOSE CESAR RODRIGUES DE SOUZAObs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c. reintegração de posse e perdas e danos movida por EDEMAR ANTONIO NOLL e LUIZ SEIBT em face de JOSÉ CÉSAR RODRIGUES DE SOUZA e ELIZINETE DE OLIVEIRA FRANCO SOUSA.Narram, em suma, que venderam aos executados o apartamento 705-A do Ed. Eldorado Thermas Park, por R$ 90.000,00, em 36 prestações, mediante entrega das chaves no ato da assinatura do contrato.Afirmam que, das 36 prestações, apenas 15 foram quitadas, restando um saldo devedor atualizado de R$ 128.397,46 (cento e vinte e oito mil, trezentos e noventa e sete reais e quarenta e seis centavo); que os executados não quitaram contribuições condominiais e os IPTU’s, resultando em dívidas atualizadas de R$ 20.445,22 e R$ 586,01, respectivamente.Imputam, ainda, o dever de pagamento da taxa de fruição contratualmente estabelecida em 1% a.m. sobre o preço total atualizado do imóvel, a partir da mora, resultando num total atualizado de R$ 36.000,00.Ao final, requerem a rescisão do contrato, com retenção do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento. Caso não caiba a retenção, requerem, subsidiariamente, a “apuração de eventuais haveres dos, a dedução nestes da Taxa de Administração equivalente a 10% do valor atualizado do imóvel, para ressarcimento de despesas operacionais. Juntaram documentos.Suplicam, ainda, pela reintegração na posse do imóvel e a condenação dos réus ao pagamento dos IPTU’s, das taxas condominiais e fruição, que perfazem R$ 57.031,23 na data do ajuizamento.Decisão de recebimento da inicial e ordem de citação à fl. 43 dos autos então físicos (mov. 03).Após alguns ato processuais foi deferida a citação por edital dos réus ( fls. 96-verso dos autos físicos).Após a citação por edital (fls. 98 dos autos físicos), foi determinado ofício à OAB – Caldas Novas para nomeação de curador especial, aos quais aqueles nomeados(as) não se manifestaram do encargo (mov. 07, 08, 22, 23, 34, 40, 45, 46, 53 e 54).À mov. 55 os autores pretendem a concessão de tutela de urgência incidental, para que seja reintegrada na posse do imóvel identificado por apartamento 705-A, do empreendimento denominado Eldorado Thermas Park, haja vista a pretendida resolução do negócio ajustado entre as partes, restando essa indeferida à mov. 57.À mov. 67 a ré Elizinete comparece espontaneamente nos autos e requer a nulidade de citação por edital e pugna a reabertura do prazo para a presentação de contestação.Réplica à mov. 70.Ausência de manifestação dos curadores nomeados à mov. 78, 79, 87. À mov. 89 o réu José César comparece espontaneamente nos autos e requer a nulidade de citação por edital e pugna a reabertura do prazo para a presentação de contestação.Réplica à mov. 70.Intimadas para procederem com o saneamento participativo do processo, a ré Elizinete requereu a a produção de prova documental e pericial (mov. 98). Os autores requereram o julgamento antecipado da lide (mov. 99). O réu José César, por sua vez, permaneceu inerte. À mov. 102, os autores novamente requereram concessão de tutela de urgência incidental, para que seja reintegrada na posse do imóvel identificado por apartamento 705-A, do empreendimento denominado Eldorado Thermas Park, haja vista a pretendida resolução do negócio ajustado entre as partes. Decisão saneadora proferida no evento 103.As partes apesar de intimadas acerca da decisão de saneamento, deixaram de se manifestar.Vieram-me os autos conclusos. Fundamento e decido.Tenho por exercitável a decisão conforme o estado em que se encontra o processo, porquanto os elementos de instrução trazidos aos autos bastam à plena valoração do direito, estando o processo em ordem, apto a merecer conhecimento e julgamento antecipado, nos moldes do art. 355, inciso I, do CPC.O processo encontra-se em ordem e as partes representadas, não havendo irregularidades ou nulidades a serem sanadas. Ressalto que o processo teve tramitação normal e foram observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e ampla defesa. E ainda, que estão presentes os pressupostos processuais. Nos termos dos artigos 370 e 371, do Código de Processo Civil, diga-se de passagem, o julgador tem ampla liberdade para determinar a produção de provas que julgar necessárias à formação de seu convencimento e ao deslinde da causa, podendo, na outra vertente, indeferir o pedido de produção de prova tida por inútil ou desnecessária, face aos argumentos deduzidos pelas partes ou aos demais elementos probatórios já existentes nos autos, sem que tal situação implique no cerceamento ao direito de defesa.Destarte, por entender que o arsenal probatório produzido seja bastante, concomitante à premissa de que as provas documentais acostadas são suficientes para formar o convencimento desta magistrada e, uma vez que a prejudicial de prescrição suscitada pela parte ré foi apreciada por ocasião do saneamento do processo, passo imediatamente ao julgamento da lide.As preliminares foram devidamente analisadas na decisão de saneamento, razão pela qual passo à análise do mérito.Do mérito.Da rescisão contratual:Pois bem, quanto ao pedido de rescisão contratual ora deduzido, entendo que a questão deve ser dirimida à luz das disposições do artigo 475, do Código Civil, que assim dispõe:“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, senão preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”De acordo com a norma acima aludida, o contrato poderá ser extinto, quando um dos contratantes deixar de cumprir com as obrigações que lhe incumbiam em decorrência da avença, ensejando a resolução contratual.Nesse sentido, segue entendimento do julgado patrio:APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e venda. Como consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem.(TJ-MG - AC: 10000180778094002 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 23/01/2020, Data de Publicação: 23/01/2020).Corroborando com entendimento anterior, segue entendimento do TJGO:Além disso, destaco que com a rescisão contratual, o retorno das partes ao estado anterior em que se encontravam é consequência lógica. Sobre o tema: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA DA OBRIGAÇÃO PELO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS AVENÇADAS. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. MULTA PENAL. 1. Estando o feito instruído com documentos comprobatórios da hipossuficiência da parte apelante, reveladores de sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais sem prejuízo do próprio sustento e de sua família, a concessão da gratuidade da justiça é medida imperativa. 2. Configurado o inadimplemento do comprador, é cabível a resolução do contrato de compromisso de compra e venda, o que abarca, inclusive, a retomada da posse do imóvel pelo vendedor, resguardado àquele o direito aoressarcimento pelas eventuais benfeitorias úteis e necessárias realizadas no bem, em procedimento a ser efetivado na fase de liquidação de sentença. [...] (TJGO, Apelação (CPC) 0248567- 19.2015.8.09.0134, Rel. Des(a). ZACARIAS NEVES COELHO, 2ª Câmara Cível, julgado em 16/09/2020, DJe de 16/09/2020).No caso, verifica-se que a parte autora pleiteia a resolução do contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, sob a alegação de que houve o inadimplemento contratual por parte do requerido, na medida em que não efetuaram o pagamento integral do preço, nos moldes pactuados no contrato. Dito isso, da análise detida dos argumentos trazidos pelas partes e das provas carreadas aos autos, concluo que os pedidos iniciais principais devem ser julgados procedentes. Vejamos.Como é de conhecimento, independentemente do motivo, consigno ser possível a extinção do contrato por qualquer dos contratantes, conforme art. 473, CC. Todavia, a parte que der causa à rescisão terá que arcar com as penalidades contratuais e legais. No caso em análise, a própria parte autora manifesta ser de seu interesse o desfazimento do contrato, por não ter condição de suportar o encargo financeiro assumido.Nesse viés, tenho que o pedido de rescisão contratual deve ser acolhido.No caso, as partes firmaram contrato de compra e venda, estando, portanto, sujeitas à aplicação da Lei 13.786/2018. Assim disciplina a Lei do Distrato:Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.Nesse sentido, quanto à necessidade de retenção de taxa a título de fruição do imóvel a mencionada taxa tem como fato gerador a posse, uso e gozo do bem pelos promissários compradores.No presente caso, a taxa de fruição foi explicitamente convencionada pelas partes por meio da CLÁUSULA SÉTIMA, inciso IV, que prevê o pagamento de 1% a.m. (um por cento ao mês) sobre o preço contratual do imóvel até a efetiva devolução do bem.Ressalto ainda que a taxa de fruição deve ser calculada sobre o valor atualizado do contrato, incidindo apenas a partir da data do inadimplemento do comprador, não desde a data da posseAplicando-se o prazo prescricional trienal para a cobrança da taxa de fruição, conforme art. 206, § 3º, inciso V, do CC/2002.Portanto razão assiste a parte autora acerca da necessidade de retenção da taxa de fruição.Pertinente ao percentual de dedução em caso de rescisão contratual por parte dos compradores previsto na cláusula 7, item III, do contrato objeto da lide, qual seja: 10% (dez por cento), destaco que está conforme o disposto na jurisprudência pátria, uma vez que há entendimentos jurisprudenciais no sentido de que uma vez fixado em patamar razoável (entre 10% e 25%), não constitui cláusula abusiva e deverá permanecer o percentual estipulado no contrato.Veja o entendimento jurisprudencial:(...) Conforme jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça, quanto ao percentual da multa nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, tem sido admitida a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...) AGRAVOS INTERNOS CONHECIDOS MAS DESPROVIDOS. (TJGO, Apelação (CPC) 0031984-61.2016.8.09.0051, Rel. SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6ª Câmara Cível, julgado em 11/10/2019, DJe de 11/10/2019) (destaquei)(…) 3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que ausente a responsabilidade do promitente vendedor, este Tribunal de Justiça Goiano, alinhado com o posicionamento pacificado da Corte da Cidadania, tem admitido a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga pelo consumidor a título de indenização pelos prejuízos suportados pelo inadimplemento, de acordo com as especificidades do caso concreto. 4. Na situação sub examine, considera-se razoável a retenção, pela promitente vendedora, de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas quitadas, impondo-se a redução da cláusula penal estipulada em patamar excessivamente oneroso ao consumidor. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 0190333-81.2016.8.09.0175, Rel. FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 4ª Câmara Cível, julgado em 07/02/2019, DJe de 07/02/2019) (destaquei) AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÓRIA. DESERÇÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. ART. 485, V, DO CPC. OFENSA DIRETA A DISPOSITIVO DE LEI: ART. 413 DO CC. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RETENÇÃO DO TOTAL DE PARCELAS PAGAS. DESCABIMENTO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não viola a norma do art. 485, V, do CPC o acórdão que, procedendo a seu exato cumprimento, rescinde a sentença que violou a literalidade do art. 413 do Código Civil, ao deferir a retenção total do valor pago por ocasião da rescisão do contrato de compra e venda, mormente quando o valor retido correspondia a quase 37% do preço do imóvel, afastando-se da orientação jurisprudencial desta Corte, que autoriza o percentual de retenção entre 10% e 25%, de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (…) 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, 3ª T., AgRg nos EDcl no AREsp 708.465/RJ, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 02/02/2016) (destaquei)Desta forma, entendo que o percentual de 10% (dez por cento) estipulado no contrato está conforme o estabelecido na jurisprudência, autorizando, desde já, defiro a ré a retenção da quantia devida.Em relação à retenção de valor relativo aos encargos moratórios, previsto pelo art. 32-A, III, da Lei nº 6.766/1979, entendo pela sua legalidade, posto que amparado em lei.Desse modo, caso tenha havido atraso no pagamento de prestações pretéritas, lídima é a retenção dos respectivos encargos moratórios.Sobre o assunto, colaciono julgado do TJ-GO:DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO VALORES PAGOS. SÚMULA 543, STJ. PARCELA ÚNICA. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. TAXA DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. CORREÇÃO DO VALOR PAGO PARA DESCONTAR JUROS POR ATRASO DO PAGAMENTO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.(…)5. Deverá ser deduzido do valor total adimplido, mencionado na sentença, o montante de R$ 14,35 (quatorze reais e trinta e cinco centavos) referente a encargos moratórios por atraso no pagamento de prestações.(…)(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5011933-31.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/07/2023, DJe de 20/07/2023)No tocante a discussão acerca do pagamento do IPTU, no caso presente, observo que as partes divergem acerca de sua aplicação nos presentes autos. A respeito do tema, o STJ fixou a seguinte tese em precedente qualificado (tema repetitivo nº 209):Tema repetitivo nº 209/STJ: Os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana –IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel.(STJ, REsp 1073846/SP, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe.Com efeito, de fato o pagamento das despesas de caráter propter rem, tais como o IPTU, é de responsabilidade do promitente comprador, durante o período em que exerceu a posse.Ocorre que, para que a promitente vendedora seja ressarcida pelos custeios de tais valores, deve ser provado que esta arcou com o pagamento durante o período em que o comprador exerceu a posse.Logo, sendo de responsabilidade dos compradores o pagamento do referido tributo, durante a vigência do contrato, eventual abatimento da quantia relativa a tal imposto somente se dará na hipótese de não ter havido o respectivo pagamento pelos promitentes compradores, ou, ainda, se demonstrado que a promitente vendedora arcou com referido pagamento.Do contrário, se adimplido regularmente pela adquirente, não há falar em abatimento de nenhuma quantia do saldo a ser restituído.Esse é o posicionamento deste Tribunal de Justiça em casos análogos:EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PRELIMINARES DE PRESCRIÇÃO E ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONHECIDOS. LEI DE DISTRATO. NÃO APLICÁVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO CONSUMERISTA. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS LIQUIDADAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO RAZOÁVEL. PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR. TAXA DE FRUIÇÃO NÃO APLICÁVEL. TERRENO NÃO EDIFICADO. RESSARCIMENTO TAXA DE ITU/IPTU. IMPOSSIBILIDADE. ENCARGOS PROCESSUAIS REDISTRIBUÍDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (...) 3. São aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao negócio jurídico de compra e venda imobiliária avençado entre as partes, bem como registro a possibilidade jurídica de revisão do contrato de adesão entabulado entre consumidor e réu, em nítida atenção à função social do contrato e mitigação do pacta sunt servanda. 4. É assegurado ao vendedor a retenção do percentual pactuado a título de cláusula penal que, de acordo com a jurisprudência consentânea, tanto do Superior Tribunal de Justiça quanto desta Corte, pode variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total que já tiver sido pago, como forma de ressarcimento dos custos operacionais do negócio. Afigura-se razoável e proporcional a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante adimplido, em conformidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 5. Sobre a taxa de fruição, consoante posicionamento jurisprudencial prevalecente acerca do tema, não é admitida a cobrança de tal encargo quando o objeto da promessa de compra e venda tratar-se de terreno não edificado, especialmente ante a inexistência de proveito econômico proveniente do imóvel passível de ser auferido pelos possuidores. 6. Considerando que o requerido não demonstrou ter efetuado o pagamento das taxas referentes ao ITU (imposto territorial urbano), não há falar em ressarcimento de prejuízo material quanto a este imposto. (…) 9. PRIMEIRO APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SEGUNDO APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5028771-83.2021.8.09.0051, Rel. Des. GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, Dje de 27/03/2023). (grifei)APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DA CORTE CIDADÃ. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. VERBA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO DA RÉ OU DE BENEFÍCIO DO AUTOR. RETENÇÃO INAPLICÁVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO PELA RÉ DAS TAXAS CONDOMINIAIS E DO IPTU. IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA. HONORÁRIOS RECURSAIS. APELO PROVIDO EM PARTE. (…) 5. A cobrança das despesas com condomínio e IPTU somente pode ser admitida mediante a demonstração do efetivo pagamento, o que não restou comprovado nos presentes autos processuais. (…) APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. (TJGO, Apelação (CPC) 5326513-66.2017.8.09.0051, Rel. Des. FÁBIO CRISTÓVÃO DE CAMPOS FARIA, 3ª Câmara Cível, julgado em 16/07/2020, DJe de 16/07/2020). (grifei). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO DE PLENO DIREITO. MANUTENÇÃO. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO LOTE. INCOMPORTABILIDADE. PAGAMENTO DE IPTU. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXAS DE ÁGUA/ESGOTO E ENERGIA. OBRIGAÇÕES PESSOAIS. ÔNUS DE QUEM CONTRATA. SUCUMBÊNCIA. INALTERABILIDADE. (...) 2. O Imposto Predial e Territorial Urbano ? IPTU, caso comprovado o seu pagamento, também deverá ser compensado, pois trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste. (…) APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, APELACAO 0008227- 80.2013.8.09.0168, Rel. Des. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 22/06/2020, DJe de 22/06/2020). (grifei).Entende-se, portanto, que os descontos relativos ao inciso IV, da lei 6.766/79 são condicionados à ausência de pagamento por parte da compradora, o que não restou comprovado nos autos.No que diz respeito a possibilidade de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, percebo da análise dos documentos juntados aos autos pelas partes, especificamente o contrato de compra (evento 03), que, não consta previsão dessa natureza prevista no contrato.Consta da cláusula quinta, inciso II, unicamente, o preço de R$ 90.000,00 a ser pago em 36 (trinta e seis) parcelas de R$ 2.500,00, e nada mais.Nesse sentido, nos contratos de compra e venda de imóveis, não é abusiva a imputação ao adquirente da obrigação de pagamento da comissão de corretagem (CC, art. 725 e 726), desde que exista cláusula imputando tal encargo ao consumidor, que deve ser informado previamente sobre esse ônus, ou seja, antes da assinatura do pacto, e desde que haja discriminação do valor total do bem e do valor da respectiva comissão.Assim, entendo que não prospera o pedido de retenção dos valores pagos a título de corretagem.Ressalta-se também, que em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos poderá ser feita em até 12 doze vezes mensais, conforme estabelecido na lei 6.766/79.Vejamos:Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. Assim, verifico ser adequada a aplicação do art.32-A, §1°, II.Em relação aos juros moratórios aplicáveis sobre o valor a ser restituído ao autor, devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, por não ter a parte ré dado causa à rescisão contratual, inexistindo mora anterior do promitente vendedor.Veja-se:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. (?). 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ, REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017) (?). JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4. No que se refere aos juros moratórios, nas hipóteses em que promitente comprador dá azo à rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora somente existirá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos. (?). APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 0284442- 08.2015.8.09.0051, Rel. Sandra Regina Teodoro Reis, 6ª Câmara Cível, julgado em 13/12/2017, DJe de 13/12/2017)Já a correção monetária deve incidir desde o desembolso, conforme entendimentos jurisprudenciais abaixo transcritos:(…) 4. Para fins de restituição dos valores pagos, devem incidir juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença e correção monetária desde o desembolso de cada parcela. Precedentes do STJ. 5. Não reveste-se de abusividade a cobrança da taxa de ocupação no percentual correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel contratado (artigo 37-A da Lei nº 9.514/97), desde a data da constituição em mora do devedor até a data em que o credor venha a ser efetivamente imitido na posse do bem, pois a exigência da compensação se presta justamente à vedação de enriquecimento ilícito daquele que usufrui do imóvel sem que possua título legítimo. 6. Não se conhece do pedido de autorização de desconto dos débitos referentes à taxa de condomínio e IPTU do imóvel, quando tal pleito não foi ventilado na inicial e não foi objeto de apreciação pelo juízo de primeira instância, configurando verdadeira inovação recursal. 7. A manutenção dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em observância aos parâmetros contidos no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, é medida que se impõe quando mostram-se adequados e proporcionais à complexidade da causa e ao trabalho desenvolvido pelo patrono da parte autora. Recurso parcialmente conhecido e provido em parte. Sentença reformada. (TJGO, Apelação (CPC) 0419236-97.2014.8.09.0051, Rel. ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 06/09/2019, DJe de 06/09/2019) (destaquei).(…) Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, no caso de rescisão do contrato, a devolução da quantia remanescente deve ser realizada de forma imediata e em parcela única, mesmo no caso de ter sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, incidindo sobre o débito correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado do acórdão que julgar o presente recurso, uma vez que inexiste mora anterior da requerida/apelada. Apelação Cível conhecida e parcialmente provida. (TJGO, Apelação (CPC) 5262698-79.2018.8.09.0142, Rel. CARLOS ALBERTO FRANÇA, 2ª Câmara Cível, julgado em 07/08/2019, DJe de 07/08/2019) (grifei).Conforme inciso II do art.32-A da lei 6.766/79:Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: [...]II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.No entanto, apesar do estabelecido em lei, o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, é de que o percentual deve incidir sobre o valor das prestações adimplidas e não sobre o valor total do contrato, conforme:(…) 4. A cláusula penal que fixa a multa pela rescisão contratual sobre o valor do contrato de compra e venda do imóvel é abusiva, seja para o promitente comprador, seja para o promitente vendedor, devendo incidir sobre o valor efetivamente pago, para evitar o enriquecimento ilícito. 5. A comissão de corretagem, de acordo como Superior Tribunal de Justiça, é devida, desde que concretizado o contrato, tenha ocorrido o pagamento do sinal e firmado contrato com corretor ou previamente informado o valor da corretagem. 6. Não há que se falar em arresto de bens da ré/1ª apelante nesta fase recursal, sendo prudente aguardar o cumprimento de sentença. 7. Em razão do resultado do julgamento, com a parcial alteração do julgado em desfavor dos autores/1ºs apelados, deverão eles arcar com 40% (quarenta por cento) das custas e despesas processuais e a empresa ré/1ª apelante com o restante (60% - sessenta por cento). 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5416034-22.2017.8.09.0051, Rel. SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6ª Câmara Cível, julgado em 12/02/2020, DJe de 12/02/2020) (…) Assim, considerando que o STJ possui entendimento no sentido de que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008), há que se reconhecer que o juiz a quo agiu com o devido acerto ao determinar a incidência da cláusula penal sobre os valores efetivamente pagos pelo apelado e não sobre o valor do contrato. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. SENTENÇA REFORMADA DE OFÍCIO. (TJGO, Apelação (CPC) 0354842- 81.2014.8.09.0051, Rel. MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 1ª Câmara Cível, julgado em 26/09/2019, DJe de 26/09/2019)Assim, a multa compensatória recairá sobre o que o autor efetivamente desembolsou, e não sobre o valor do negócio jurídico.Dessa forma, sob a égide da Lei 13.786/2018 na rescisão por culpa dos compradores, é incabível a restituição integral pretendida pelos autores, devendo a quantia paga ser restituída no modo previsto em lei, qual seja, em 12 parcelas, permitindo-se o desconto da multa penal de 10%, encargos moratórios pelas prestações pagas em atraso, IPTU, taxas de condomínio, comissão de corretagem, ressalvada a taxa de fruição, pelos motivos acima delineados.Dispositivo.Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato a partir do pedido realizado pelos autores, ou seja, o ajuizamento desta demanda, não devendo ser gerado qualquer débito referente ao imóvel após esta data.Por conseguinte, condeno a parte requerida a restituir os valores pagos pelo autor. No entanto, com base na lei 6.766/79, permito: o desconto da de taxa de fruição, bem como as que se venceram durante a demanda, à razão de 1% a.m., até a comunicação processual dos réus noticiando a efetiva desocupação do imóvel, incidindo apenas a partir da data do inadimplemento do comprador, e não desde a data da posse, devendo ser calculada sobre o valor atualizado do imóvel e observados o prazo prescricional, conforme art. 206, § 3°, inciso V, do CC/2002. o desconto da multa no percentual de 10% do valor efetivamente pago; o desconto dos encargos moratórios relativos as prestações pagas em atraso pela compradora; desconto dos débitos existentes de IPTU/ITU, tarifas de água e energia vinculadas ao (imóvel), bem como tributos emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão do contrato de compra e venda do imóvel; não devolução da comissão de corretagem; a devolução do valor em 12 (doze) parcelas no prazo máximo de 12 (doze)meses após a formalização da rescisão contratual.Ressalto que a restituição dos valores pagos pelo autor no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos, devem ter incidência de correção monetária pelo INPC, desde o desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado dessa sentençaCondeno o réu ao pagamento de custas e honorários que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.Publicada e registrada nesta data. Intimem-se.Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária (embargado) para as contrarrazões, no prazo de 05 (cinco) dias.Na hipótese de interposição de recurso apelação, intime-se a parte contrária para oferecer contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art.1.010, § 1º).Havendo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para resposta ao recurso (CPC, art.1.010, § 2º).Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de estilo.Caldas Novas, datado pelo sistema.VINÍCIUS DE CASTRO BORGESJuiz de Direito16

07/03/2025, 00:00

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Partes do Processo(6)

Intimação Efetivada

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Processo baixado à origem/devolvido

Transitado em Julgado

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Publicado "Ato Publicado" em "Data da Publicação".

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