Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO 2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS Avenida Olinda, Qd. G, Lt. 04, Parque Lozandes, Goiânia-GO Recurso Inominado nº 5692319-77.2021.8.09.0101 (Gm) Comarca de Origem: Luziânia - Juizado Especial Cível Juíza Sentenciante: Jéssica Lourenço de Sá Santos Recorrente: Conquista Residencial Ville Quadra Recorrido: Gabrielly Araujo Silva Juíza Relatora: Simone Pedra Reis JULGAMENTO POR EMENTA (artigo 46 da Lei 9.099/95) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO POR AUSÊNCIA DE BENS PASSÍVEIS DE PENHORA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DO INTERESSE COLETIVO DO CONDOMÍNIO. SÚMULA 478 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA. I - CASO EM EXAME: 1. Trata-se de recurso inominado interposto por CONQUISTA RESIDENCIAL VILLE QUADRA 01 contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 53, § 4º, da Lei n. 9.099/95, entendendo que, diante da ausência de bens penhoráveis e do pedido de extinção pela exequente, restou caracterizado o abandono da execução (evento 110). II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Em suas razões recursais, o Recorrente sustenta que formulou pedido de penhora do imóvel que originou o débito das cotas condominiais, o qual foi indeferido pelo magistrado sob o argumento de que o bem está alienado fiduciariamente em favor do Banco do Brasil, não integrando o patrimônio da parte executada. Aduz que a jurisprudência evoluiu no sentido de admitir a penhora do próprio imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem das despesas condominiais (evento 112). 3. Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões. III. RAZÕES DE DECIDIR. 4. A controvérsia recursal se concentra na possibilidade de penhora do bem imóvel indicado. Observa-se que o argumento da parte exequente encontra respaldo, uma vez que os débitos em questão são de natureza propter rem, ou seja, relacionados à coisa e não à pessoa do proprietário. 5. Mesmo que o imóvel esteja gravado por alienação fiduciária, a existência desse gravame não impede a expropriação, pois o crédito condominial tem precedência sobre o credor com garantia real, conforme estabelecido pelo enunciado da Súmula 478 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Essa jurisprudência é aplicada por analogia, estipulando que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.". 6. No mesmo sentido: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2.059.278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/19/2023.” 7. Ademais, deve-se o condomínio exequente promover a prévia citação do credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial. 8. Portanto, não se verifica ilegalidade na penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária quando se trata da satisfação de crédito condominial, cuja natureza é propter rem. A constrição não anula o direito do credor fiduciário, pois, após a realização dos atos expropriatórios, o valor arrecadado será destinado, primeiramente, ao pagamento das cotas condominiais, e, em seguida, o eventual saldo remanescente será utilizado para a quitação do débito junto à instituição financeira titular da alienação fiduciária. 9. PRECEDENTE TJGO: 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais – RI 5075974-51.2022.8.09.0101, relator: Fernando Ribeiro Montefusco, data do julgamento: 03/06/2024; 3ª Turma Recursal, Recurso Inominado nº 5261231-91.2021.8.09.0164, Relator Mateus Milhomem de Sousa, DJe 28/06/2024. IV. DISPOSITIVO 10. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, para cassar a sentença e determinar o prosseguimento da execução, autorizando eventual penhora do imóvel indicado, com a citação prévia do credor fiduciário. 11. Em razão do resultado, deixo de condenar o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios com fulcro no art. 55 da Lei nº 9.099/95 e súmula 25 da TUJ. 12. Advirto que a oposição de eventuais embargos de declaração com caráter protelatório, em nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia, ensejará multa prevista no art. 1.026, § 2º do CPC. ACÓRDÃO Vistos e discutidos os presentes autos, em que são partes as acima mencionadas, ACORDA a SEGUNDA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, por unanimidade de votos, para CONHECER DO RECURSO e DAR-LHE PROVIMENTO, conforme voto da relatora, Dra. SIMONE PEDRA REIS, sintetizado na ementa. Votaram, além da relatora, as juízas Ana Paula de Lima Castro e Luciana Oliveira de Almeida Maia da Silveira. Goiânia, datado e assinado eletronicamente. SIMONE PEDRA REIS Juíza de Direito Relatora EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO POR AUSÊNCIA DE BENS PASSÍVEIS DE PENHORA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DO INTERESSE COLETIVO DO CONDOMÍNIO. SÚMULA 478 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA. I - CASO EM EXAME: 1. Trata-se de recurso inominado interposto por CONQUISTA RESIDENCIAL VILLE QUADRA 01 contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 53, § 4º, da Lei n. 9.099/95, entendendo que, diante da ausência de bens penhoráveis e do pedido de extinção pela exequente, restou caracterizado o abandono da execução (evento 110). II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Em suas razões recursais, o Recorrente sustenta que formulou pedido de penhora do imóvel que originou o débito das cotas condominiais, o qual foi indeferido pelo magistrado sob o argumento de que o bem está alienado fiduciariamente em favor do Banco do Brasil, não integrando o patrimônio da parte executada. Aduz que a jurisprudência evoluiu no sentido de admitir a penhora do próprio imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem das despesas condominiais (evento 112). 3. Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões. III. RAZÕES DE DECIDIR. 4. A controvérsia recursal se concentra na possibilidade de penhora do bem imóvel indicado. Observa-se que o argumento da parte exequente encontra respaldo, uma vez que os débitos em questão são de natureza propter rem, ou seja, relacionados à coisa e não à pessoa do proprietário. 5. Mesmo que o imóvel esteja gravado por alienação fiduciária, a existência desse gravame não impede a expropriação, pois o crédito condominial tem precedência sobre o credor com garantia real, conforme estabelecido pelo enunciado da Súmula 478 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Essa jurisprudência é aplicada por analogia, estipulando que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.". 6. No mesmo sentido: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2.059.278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/19/2023.” 7. Ademais, deve-se o condomínio exequente promover a prévia citação do credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial. 8. Portanto, não se verifica ilegalidade na penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária quando se trata da satisfação de crédito condominial, cuja natureza é propter rem. A constrição não anula o direito do credor fiduciário, pois, após a realização dos atos expropriatórios, o valor arrecadado será destinado, primeiramente, ao pagamento das cotas condominiais, e, em seguida, o eventual saldo remanescente será utilizado para a quitação do débito junto à instituição financeira titular da alienação fiduciária. 9. PRECEDENTE TJGO: 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais – RI 5075974-51.2022.8.09.0101, relator: Fernando Ribeiro Montefusco, data do julgamento: 03/06/2024; 3ª Turma Recursal, Recurso Inominado nº 5261231-91.2021.8.09.0164, Relator Mateus Milhomem de Sousa, DJe 28/06/2024. IV. DISPOSITIVO 10. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, para cassar a sentença e determinar o prosseguimento da execução, autorizando eventual penhora do imóvel indicado, com a citação prévia do credor fiduciário. 11. Em razão do resultado, deixo de condenar o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios com fulcro no art. 55 da Lei nº 9.099/95 e súmula 25 da TUJ. 12. Advirto que a oposição de eventuais embargos de declaração com caráter protelatório, em nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia, ensejará multa prevista no art. 1.026, § 2º do CPC.