Execução de Título Extrajudicial 5213686-15.2017.8.09.0051 - TJGO

Execução de Título Extrajudicial 5213686-15.2017.8.09.0051 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás GABINETE DO DESEMBARGADOR MAURÍCIO PORFÍRIO ROSA e-mail: [email protected] - fone: 3216-2657 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5249216-02.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA5ª CÂMARA CÍVELAGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERALAGRAVADO: CONDOMÍNIO VILLAGE DOS ALPESRELATOR: MAURÍCIO PORFÍRIO ROSA DECISÃO LIMINAR Trata-se de agravo de instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra decisão proferida pelo Juiz de Direito Sandro Cássio de Melo Fagundes, da 6ª UPJ Varas Cíveis da Comarca de Goiânia-GO, nos autos da ação de execução de título extrajudicial ajuizada em desfavor de LEONARDO ARAÚJO SILVA. Na petição inicial, o autor relatou que a demanda versa sobre a cobrança de taxas condominiais incidentes sobre o apartamento 304, Bloco III, localizado no Condomínio Village dos Alpes. Alegou-se que o imóvel foi objeto de alienação fiduciária, com a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal. Apontou, como causa de pedir, a inadimplência de taxas condominiais vinculadas ao referido imóvel. Ao final, pediu-se a penhora do bem para satisfação do débito. A decisão agravada foi assentada nos seguintes termos: (…) A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, oproprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, situação que não pode ser corroborada pelo Poder Judiciário.(...)Todavia, isso não significa que a Caixa Econômica Federal deve ser incluída no polo passivo da lide, mas sim que o imóvel deve ser penhorado visando a satisfação das taxas de condomínio vencidas.Como anteriormente havia sido realizada a penhora apenas dos direitos aquisitivos, determino a expedição de termo de penhora do próprio imóvel, com intimação do credor fiduciário por seu procurador constituído nos autos e do executado pelo Defensor Público.” Em suas razões recursais, o banco agravante sustentou que a decisão agravada afronta o disposto no art. 835, XII, do CPC, ao permitir a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, e não apenas dos direitos aquisitivos do devedor. Argumentou que a consolidação da propriedade em seu favor já havia sido informada nos autos, e que, portanto, o bem não mais integra o patrimônio do devedor fiduciante. Alegou que a jurisprudência dominante, inclusive do STJ e deste TJGO, admite apenas a penhora dos direitos aquisitivos e não do imóvel, em razão de este já integrar o patrimônio do credor fiduciário. Requereu, portanto, a cassação da decisão agravada, com a adequação do termo de penhora para constar apenas os direitos aquisitivos. Requereu ainda a habilitação do crédito fiduciário em caráter preferencial ou, subsidiariamente, como crédito simples, e a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Preparo visto. É o relatório. Decido. Nos termos dos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir, em antecipação de tutela, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Segundo apontam os autos, foi determinada a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, e não apenas dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. A probabilidade do direito (fumus boni iuris) resta evidenciada pela aparente afronta ao disposto no art. 835, XII, do CPC, que admite apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, e não do próprio bem. O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora) reside na possibilidade de que o prosseguimento para a venda da totalidade do imóvel poderá acarretar efeitos graves ao crédito desta agravante. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo recursal, para suspender a eficácia da decisão agravada. É como decido. Comunique-se o juízo de origem desta decisão (art. 1.019, I, do CPC). Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões no prazo legal (art. 1.019, II, do CPC). Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. MAURÍCIO PORFÍRIO ROSARelator(05)

07/04/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial Processo nº: 5213686-15.2017.8.09.0051 Requerente(s): CONDOMINIO VILLAGE DOS ALPES Requerido(a)(s): LEONARDO ARAUJO SILVA DECISÃO Versam os presentes autos sobre execução proposta por CONDOMÍNIO VILLAGE DOS ALPES em desfavor de LEONARDO ARAÚJO SILVA, em fase de cumprimento de sentença, visando o recebimento das taxas de condomínio incidentes sobre o apartamento 304-III. Deferiu-se a penhora dos direitos aquisitivos que o executado possuía sobre o imóvel (termo no evento nº 138). O imóvel foi avaliado em R$ 520.000,00 (evento nº 156). A credora fiduciária informou a consolidação na propriedade do imóvel (evento nº 182). A parte exequente postulou pela inclusão de Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda (evento nº 186), tendo ela discordado do pleito (evento nº 193). É o relatório do necessário. Decido. O credor fiduciário sustenta a impossibilidade de penhora de imóvel, defendendo que pode ser responsabilizado somente pelas taxas vencidas após a imissão na posse do mesmo. Com efeito, durante um período a jurisprudência seguia entendimento de acordo com a Lei nº 9.514/1997 (art. 27, § 8º) e o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, segundo o qual, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais seria apenas do devedor fiduciante, enquanto estivesse na posse direta do imóvel, de modo que o credor fiduciário seria responsável somente pelas taxas vencidas após sua imissão na posse do imóvel. Isso levava, inclusive, à impossibilidade de penhora do imóvel. No entanto, tal questão foi revista pelo Superior Tribunal de Justiça, que passou a entender que tais normas disciplinam apenas as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Sobre o tema, assevera a Ministra Nancy Andrighi (REsp nº 1.829.663/SP, Terceira Turma, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019): [...] caracteriza-se a obrigação propter rem pela particularidade de a pessoa do devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. Por isso é que, em havendo transferência da titularidade, a obrigação é igualmente transmitida. Diz-se, então, que a obrigação propter rem é dotada de ambulatoriedade, ou, ainda, que se trata, ela mesma, de obrigação ambulatória. Assim, independentemente da vontade dos envolvidos, a obrigação de satisfazer determinadas prestações acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas.” Diante da característica propter rem da obrigação condominial, cada unidade imobiliária responde pelas suas despesas, independentemente de quem seja o titular do domínio ou detenha a posse. Destarte, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum, ainda que tenha ocorrido a referida alienação fiduciária. Com efeito, a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação, pois o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação. Destarte, o imóvel continua sendo a garantia do débito referente às taxas de condomínio ainda que o credor fiduciário já tenha consolidado a propriedade do imóvel. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que o crédito posto em discussão prefere ao crédito hipotecário, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel: Súmula 478 - “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício. Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, situação que não pode ser corroborada pelo Poder Judiciário. Nesse sentido: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO AO CREDOR FIDUCIÁRIO. 1. As dívidas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, que objetivam a conservação da própria coisa e por isto agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, razão pela qual o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 2. Conforme entendimento jurisprudencial, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária. Precedentes. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC) 5698847-13.2019.8.09.0000, Rel. MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 03/03/2020, DJe de 03/03/2020) “Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria unidade devedora. Obrigação propter rem. Ademais, prevalece os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição financeira, dada a necessidade de manutenção do seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do edifício. Recurso provido, com determinação.” (TJSP, AI 2186494-75, Relator: Gomes Varjão, 34ª Câmara de Direito Privado, 07.11.2019) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. Conforme o entendimento jurisprudencial, dada a natureza propter rem da obrigação condominial, não deve a penhora recair apenas sobre os direitos decorrentes do contrato de financiamento, mas sobre a integralidade do imóvel, ainda que seja objeto de alienação fiduciária. Agravo de instrumento provido. Unânime.”(TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 70079163929, Vigésima Câmara Cível, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 13-03-2019) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. 1. COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. CONSTRIÇÃO DE BEM GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. UNIDADE QUE ORIGINOU A DÍVIDA EXECUTADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJPR - 9ª C.Cível - 0010192-10.2019.8.16.0000 - Maringá – Rel.: Desembargador Luis Sérgio Swiech - J. 30.05.2019) Todavia, isso não significa que a Caixa Econômica Federal deve ser incluída no polo passivo da lide, mas sim que o imóvel deve ser penhorado visando a satisfação das taxas de condomínio vencidas. Como anteriormente havia sido realizada a penhora apenas dos direitos aquisitivos, determino a expedição de termo de penhora do próprio imóvel, com intimação do credor fiduciário por seu procurador constituído nos autos e do executado pelo Defensor Público. I. Goiânia, 04 de dezembro de 2024. Sandro Cássio de Melo Fagundes Juiz de Direito

21/03/2025, 00:00

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Intimação Expedida

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