Requerimento de Reintegração de Posse 5004679-90.2024.8.09.0130 - TJGO

Requerimento de Reintegração de Posse 5004679-90.2024.8.09.0130 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Vicente Lopes 2° Câmara Cível [email protected] / 3216-2075 EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004679-90.2024.8.09.0130 2ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE PORANGATU EMBARGANTE(S): P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA EMBARGADAS(OS): ROSELY OLIVEIRA VIANA RELATOR: DESEMBARGADOR VICENTE LOPES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRETENSÃO DE REEXAME DA CAUSA. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação, apenas para modificar a sentença quanto à natureza das benfeitorias a serem indenizadas e para autorizar a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado contém omissão ou contradição no tocante à: (i) não aplicação da taxa de fruição em contrato de lote edificado; (ii) fixação do percentual de retenção em 10% do valor pago, em vez do percentual de 25% requerido; (iii) impossibilidade de retenção do IPTU não comprovado. III. Razões de decidir 3.1. Não há contradição no acórdão quanto à taxa de fruição, tendo sido expressamente adotado o entendimento consolidado pelo STJ de que é indevida a taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado, mesmo com posterior construção pelo comprador. 3.2. Inexiste contradição na fixação do percentual de retenção em 10% do valor pago, pois o acórdão fundamentou adequadamente sua decisão, considerando a natureza da relação jurídica, o contexto econômico e a função social do contrato. 3.3. O acórdão não foi contraditório quanto à retenção do IPTU, tendo fundamentado expressamente a impossibilidade de retenção pela ausência de comprovação de que a parte embargada não efetuou o pagamento ou que a embargante arcou com tais despesas. IV. Dispositivo e tese 4. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não caracteriza omissão ou contradição a adoção de entendimento jurisprudencial consolidado pelo STJ ou fundamentação diversa da pretendida pela parte. 2. A rediscussão da matéria não é viável em sede de embargos de declaração. 3. Os embargos de declaração não se prestam à modificação do julgado quando ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022, I, II e parágrafo único; Lei 13.786/2018, art. 32-A; Lei 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2025121/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/06/2024, DJe 26/06/2024; REsp 2.113.745/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/05/2024, DJe 17/05/2024. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de embargos de declaração nº 5004679-90.2024.8.09.0130; Comarca de Porangatu; se ndo Embargante P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e Embargada ROSELY OLIVEIRA VIANA. ACORDAM, os componentes da Terceira Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, os membros participantes da Terceira Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível, relacionados no Extrato de ata. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Carlos Alberto França. PRESENTE a Procuradoria-Geral de Justiça presentada nos termos da lei e registrado no extrato da ata. Goiânia, na data da assinatura eletrônica. Desembargador Vicente Lopes Relator EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004679-90.2024.8.09.0130 2ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE PORANGATU EMBARGANTE(S): P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA EMBARGADAS(OS): ROSELY OLIVEIRA VIANA RELATOR: DESEMBARGADOR VICENTE LOPES RELATÓRIO E VOTO Cuida-se de recurso de embargos de declaração oposto pela P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apontando os vícios de contradição e omissão no acórdão lançado no evento 48, cuja ementa restou assim redigida: "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RETENÇÃO DE VALORES. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e cobrança, rescindindo contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a reintegração de posse ao vendedor, a restituição de valores pagos pelo comprador, a indenização por benfeitorias e a condenação do comprador ao pagamento de despesas processuais. O recurso objetiva a reforma da sentença em diversos pontos, como a aplicação da Lei do Distrato, a taxa de fruição, a indenização por benfeitorias, a retenção de IPTU e encargos moratórios, e a forma de restituição dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) a aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o cálculo da cláusula penal; (ii) a cobrança da taxa de fruição; (iii) a extensão da indenização por benfeitorias; (iv) a possibilidade de retenção do IPTU e dos encargos moratórios; e (v) a forma de restituição dos valores pagos (parcelada ou em parcela única). III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1 A Lei 13.786/2018 é aplicável, sendo o contrato posterior à sua vigência. A taxa de fruição é indevida em razão da jurisprudência do STJ que entende não ser cabível a taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado, com edificação posterior feita pelo comprador. 3.2. A indenização por benfeitorias deve se limitar às úteis e necessárias, regulares ou regularizáveis. A retenção do IPTU não é devida por ausência de prova de não pagamento pela parte compradora ou de que a apelante arcou com o pagamento. 3.3. A cláusula penal prevista contratualmente deve ser baseada nas parcelas pagas, garantindo assim sua função compensatória e punitiva, ao mesmo tempo em que protege o consumidor. Nesse contexto, a tentativa de majoração da retenção para 25% dos valores pagos não se justifica. 3.4. A retenção de encargos moratórios é devida por expressa previsão legal e contratual. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, apesar da possibilidade de parcelamento prevista na Lei 13.786/2018. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Apelação cível conhecida e parcialmente provida." Insatisfeita, P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA insurge-se contra o julgado opondo os presentes embargos de declaração (ev. 51), argumentando a existência de contradição no acórdão quanto a três pontos: a) na não aplicação da taxa de fruição, uma vez que foi demonstrado que o imóvel foi edificado e está ocupado pela embargada, havendo prejuízo pela indisponibilidade do bem à loteadora; b) quanto ao percentual de retenção estabelecido em 10% do valor pago, sendo que a orientação do STJ fixou o percentual base de 25% dos valores pagos; c) quanto ao IPTU, alegando que a embargada nunca impugnou tal cobrança, sendo tal fato incontroverso nos autos. Discorre sobre o que lhe é de direito e requer o acolhimento dos embargos de declaração para sanar os vícios apontados, atribuindo efeitos infringentes para determinar a taxa de fruição, majorar o percentual de retenção para 25% do valor pago e autorizar a retenção do valor de IPTU. Vieram conclusos os autos. É o relato do necessário. Passo ao voto. Conforme relatado, trata-se de recurso de embargos de declaração oposto pela P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apontando vícios de contradição e omissão no acórdão lançado no evento 48. I. Juízo de admissibilidade. Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração. II. Caso em exame A hipótese em análise refere-se a embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação da embargante, apenas para modificar a sentença no tocante à natureza das benfeitorias a serem indenizadas e para autorizar a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso. No julgado embargado entendeu-se que o contrato de compra e venda submetido à Lei 13.786/2018, a taxa de fruição é indevida em imóvel com edificação posterior pelo comprador; as benfeitorias indenizáveis limitam-se às necessárias e úteis que sejam regulares ou regularizáveis; a retenção de IPTU é indevida sem prova de inadimplemento, bem como a cláusula penal deve incidir sobre as parcelas pagas (10%), preservando sua função compensatória sem onerar excessivamente o consumidor, rejeitando-se a majoração para 25%. Ficou assentado também que os encargos moratórios podem ser retidos e a restituição deve ocorrer em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ. Irresignada, a embargante opôs os presentes embargos de declaração alegando, em breves linhas, que o acórdão padece de contradição nos seguintes pontos: a) não aplicação da taxa de fruição mesmo diante de prova da edificação e ocupação do imóvel; b) fixação do percentual de retenção em 10% do valor pago e não em 25% como orientado pelo STJ; c) não autorização da retenção do IPTU mesmo diante da ausência de impugnação específica pela parte embargada. Resta, assim, delimitada a controvérsia. III. Questão em discussão A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado contém omissão ou contradição nos pontos indicados pela embargante, capazes de ensejar sua modificação. IV. Razões de decidir Conforme dispõe o art. 1.022 do Código de Processo Civil, cabem embargos de declaração quando houver, na decisão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material, considerando-se omissa a decisão que deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento ou incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º. Ademais, importa destacar que os embargos de declaração não constituem meio hábil para revisão do julgado. Trata-se de recurso de natureza restrita, com finalidade apenas de aperfeiçoamento da prestação jurisdicional, não servindo à rediscussão da matéria já decidida. Feitas essas considerações, passo à análise das alegações da embargante: IV.1. DA ALEGADA CONTRADIÇÃO ACERCA DA TAXA DE FRUIÇÃO: A embargante sustenta que há contradição no acórdão que afastou a aplicação da taxa de fruição, argumentando que ficou demonstrado nos autos que a embargada edificou no imóvel e lá reside há anos. Alega, ainda, que a jurisprudência do STJ, no julgamento recente do EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp: 2427807 SP 2023/0248818-4, reconheceu a aplicabilidade da taxa de fruição em caso análogo. Contudo, não se verifica contradição no acórdão embargado. O julgado adotou expressamente o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça de que é indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-comprador. Para tanto, o acórdão fundamentou-se em precedentes específicos do STJ, como o AgInt no REsp: 2025121 e o REsp 2.113.745/SP, julgados em junho e maio de 2024, respectivamente, que reiteram esse entendimento. O precedente citado pela embargante (EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp: 2427807 SP) não foi colacionado nos autos quando da interposição do recurso de apelação, tratando-se de julgado posterior à prolação do acórdão ora embargado, não podendo, portanto, caracterizar contradição no julgado. O acórdão foi explícito ao afirmar que: "Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil." A propósito: […] 3. Conforme entendimento desta Corte, a "contradição que enseja o acolhimento dos declaratórios é aquela interna no julgado que contém proposições inconciliáveis entre si, e não entre a decisão embargada e fato externo ou entre a tese defendida pela parte e a adotada em outros julgados" (EDcl no AgInt na SLS n. 3.294/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, julgado em 7/2/2024, DJe de 14/2/2024.) 4. O dispositivo do acórdão embargado está em perfeita consonância com a fundamentação que lhe antecede. Portanto, não há contradição interna a ser sanada.5. Embargos de declaração rejeitados. (STJ - EDcl no AgInt nos EDcl nos EAREsp: 2179373 TO 2022/0235464-7, Relator: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 09/04/2024, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 17/04/2024) Como se vê, não se trata de contradição no julgado, mas de inconformismo da parte com o resultado do julgamento, o que não autoriza a oposição de embargos de declaração. IV.2. DA ALEGADA CONTRADIÇÃO QUANTO AO PERCENTUAL DE RETENÇÃO: A embargante alega contradição no acórdão que manteve o percentual de retenção em 10% do valor pago, quando, segundo a jurisprudência do STJ, deveria ser fixado em 25% dos valores pagos. Contudo, também aqui não se constata contradição. O acórdão foi claro ao fundamentar a manutenção do percentual em 10%: "Na hipótese, impõe-se a aplicabilidade do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor brasileiro que estabelece serem nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais que: 'IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade'." O acórdão ponderou que "a aplicação da cláusula penal sobre o valor total do contrato resultaria em um ônus excessivo para o consumidor. Por outro lado, a solução jurídica dada na sentença, a incidência da penalidade sobre as parcelas pagas revela-se mais justa e equitativa." Ademais, o julgado também destacou que "nas hipóteses em que a aplicação do art. 32-A se mostrar manifestamente excessiva, é possível a revisão de cláusula penal", fundamentando sua decisão em precedente do STJ (AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0). Assim, o acórdão analisou adequadamente a questão, apresentando fundamentação específica e coerente para a manutenção do percentual de retenção em 10%, não havendo qualquer contradição que justifique a interposição dos embargos. IV.3. DA ALEGADA CONTRADIÇÃO QUANTO À RETENÇÃO DO IPTU: Por fim, a embargante sustenta que há contradição no acórdão quanto à impossibilidade de retenção do IPTU, argumentando que a embargada nunca impugnou a cobrança, tornando o fato incontroverso. Mais uma vez, não se identifica contradição no julgado. O acórdão foi explícito ao afirmar: "Todavia, não se observou nos autos a comprovação de que a requerida tenha deixado de adimplir com a obrigação tributária ou que o recorrente tenha feito o pagamento com a intenção de serem descontados posteriormente." E, citando precedente do STJ, acrescentou: "Note-se do precedente abaixo que a possibilidade do desconto está vinculada à demonstração de que não houve pagamento." A conclusão do acórdão foi no sentido de que, ausente a prova de que a embargada não efetuou o pagamento ou de que a embargante arcou com tais despesas, não seria possível autorizar a retenção pretendida. A ausência de impugnação expressa pela parte embargada não tem o condão de tornar incontroversa a questão, mormente quando se trata de ônus probatório da parte insurgente demonstrar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a existência da dívida tributária ou o pagamento efetuado por ela. Assim, também nesse ponto não há contradição a ser sanada. V. Dispositivo Ante o exposto, conheço dos embargos de declaração, mas os rejeito. É o voto. Goiânia, datado e assinado eletronicamente. Desembargador Vicente Lopes Relator EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRETENSÃO DE REEXAME DA CAUSA. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação, apenas para modificar a sentença quanto à natureza das benfeitorias a serem indenizadas e para autorizar a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado contém omissão ou contradição no tocante à: (i) não aplicação da taxa de fruição em contrato de lote edificado; (ii) fixação do percentual de retenção em 10% do valor pago, em vez do percentual de 25% requerido; (iii) impossibilidade de retenção do IPTU não comprovado. III. Razões de decidir 3.1. Não há contradição no acórdão quanto à taxa de fruição, tendo sido expressamente adotado o entendimento consolidado pelo STJ de que é indevida a taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado, mesmo com posterior construção pelo comprador. 3.2. Inexiste contradição na fixação do percentual de retenção em 10% do valor pago, pois o acórdão fundamentou adequadamente sua decisão, considerando a natureza da relação jurídica, o contexto econômico e a função social do contrato. 3.3. O acórdão não foi contraditório quanto à retenção do IPTU, tendo fundamentado expressamente a impossibilidade de retenção pela ausência de comprovação de que a parte embargada não efetuou o pagamento ou que a embargante arcou com tais despesas. IV. Dispositivo e tese 4. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não caracteriza omissão ou contradição a adoção de entendimento jurisprudencial consolidado pelo STJ ou fundamentação diversa da pretendida pela parte. 2. A rediscussão da matéria não é viável em sede de embargos de declaração. 3. Os embargos de declaração não se prestam à modificação do julgado quando ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022, I, II e parágrafo único; Lei 13.786/2018, art. 32-A; Lei 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2025121/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/06/2024, DJe 26/06/2024; REsp 2.113.745/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/05/2024, DJe 17/05/2024.

22/05/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RETENÇÃO DE VALORES. PARCIAL PROVIMENTO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e cobrança, rescindindo contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a reintegração de posse ao vendedor, a restituição de valores pagos pelo comprador, a indenização por benfeitorias e a condenação do comprador ao pagamento de despesas processuais. O recurso objetiva a reforma da sentença em diversos pontos, como a aplicação da Lei do Distrato, a taxa de fruição, a indenização por benfeitorias, a retenção de IPTU e encargos moratórios, e a forma de restituição dos valores pagos.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. As questões em discussão são: (i) a aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o cálculo da cláusula penal; (ii) a cobrança da taxa de fruição; (iii) a extensão da indenização por benfeitorias; (iv) a possibilidade de retenção do IPTU e dos encargos moratórios; e (v) a forma de restituição dos valores pagos (parcelada ou em parcela única).III. RAZÕES DE DECIDIR3.1 A Lei 13.786/2018 é aplicável, sendo o contrato posterior à sua vigência. A taxa de fruição é indevida em razão da jurisprudência do STJ que entende não ser cabível a taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado, com edificação posterior feita pelo comprador.3.2. A indenização por benfeitorias deve se limitar às úteis e necessárias, regulares ou regularizáveis. A retenção do IPTU não é devida por ausência de prova de não pagamento pela parte compradora ou de que a apelante arcou com o pagamento.3.3. A cláusula penal prevista contratualmente deve ser baseada nas parcelas pagas, garantindo assim sua função compensatória e punitiva, ao mesmo tempo em que protege o consumidor. Nesse contexto, a tentativa de majoração da retenção para 25% dos valores pagos não se justifica.3.4. A retenção de encargos moratórios é devida por expressa previsão legal e contratual. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, apesar da possibilidade de parcelamento prevista na Lei 13.786/2018.IV. DISPOSITIVO E TESE4. Apelação cível conhecida e parcialmente provida.Tese de julgamento: “1. A Lei 13.786/2018 é aplicável ao caso. 2. A taxa de fruição é indevida. 3. A indenização por benfeitorias limita-se às necessárias e úteis, regulares ou regularizáveis. 4. A retenção do IPTU é indevida. 5. A cláusula penal contratual deve se basear nas parcelas pagas, assegurando sua função compensatória e punitiva, além de proteger o consumidor; por identidade de razões, a majoração da retenção para 25% dos valores pagos não se justifica. 6. É devida a retenção dos encargos moratórios. 7. A restituição dos valores pagos deve ser em parcela única.”Dispositivos relevantes citados: Lei 13.786/2018; art. 67-A, §2º, III; art. 32-A; art. 34 da Lei nº 6.766/1979; art. 389 do Código Civil; art. 51, inc. IV, do CDC; art. 82, § 2º, do CPC; art. 398 e art. 405 do CC; Súmula 43 e Súmula 54 do STJ. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt no REsp 2025121 SP 2022/0282273-0, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, T3, julgado em 24/06/2024, DJe 26/06/2024; REsp 2.113.745/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, T3, julgado em 14/05/2024, DJe 17/05/2024; AgInt no REsp 2100901 SP 2023/0358166-0, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, T4, julgado em 02/09/2024, DJe 04/09/2024; AgInt no REsp 1.961.279/PR, Rel. Ministro Moura Ribeiro, T3, julgado em 30/05/2022, DJe 01/06/2022; REsp 1.945.123/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, julgado em 15/03/2022, DJe 21/03/2022; REsp 1.878.432/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, julgado em 12/04/2021, DJe 15/04/2021; AgInt no REsp 1.892.456/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021; TJGO, AC 5318144-10.2022.8.09.0051, Rel. Des. Jose Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, DJe 06/05/2024. PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Vicente Lopes2° Câmara Cí[email protected] / 3216-2075APELAÇÃO CÍVEL N. 5004679-90.2024.8.09.01302ª CÂMARA CÍVELCOMARCA DE PORANGATUAPELANTE: P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDAAPELADA: ROSELY OLIVEIRA VIANARELATOR: Dr. Élcio Vicente da Silva – Juiz Substituto em 2º Grau EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RETENÇÃO DE VALORES. PARCIAL PROVIMENTO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e cobrança, rescindindo contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a reintegração de posse ao vendedor, a restituição de valores pagos pelo comprador, a indenização por benfeitorias e a condenação do comprador ao pagamento de despesas processuais. O recurso objetiva a reforma da sentença em diversos pontos, como a aplicação da Lei do Distrato, a taxa de fruição, a indenização por benfeitorias, a retenção de IPTU e encargos moratórios, e a forma de restituição dos valores pagos.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. As questões em discussão são: (i) a aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o cálculo da cláusula penal; (ii) a cobrança da taxa de fruição; (iii) a extensão da indenização por benfeitorias; (iv) a possibilidade de retenção do IPTU e dos encargos moratórios; e (v) a forma de restituição dos valores pagos (parcelada ou em parcela única).III. RAZÕES DE DECIDIR3.1 A Lei 13.786/2018 é aplicável, sendo o contrato posterior à sua vigência. A taxa de fruição é indevida em razão da jurisprudência do STJ que entende não ser cabível a taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado, com edificação posterior feita pelo comprador.3.2. A indenização por benfeitorias deve se limitar às úteis e necessárias, regulares ou regularizáveis. A retenção do IPTU não é devida por ausência de prova de não pagamento pela parte compradora ou de que a apelante arcou com o pagamento.3.3. A cláusula penal prevista contratualmente deve ser baseada nas parcelas pagas, garantindo assim sua função compensatória e punitiva, ao mesmo tempo em que protege o consumidor. Nesse contexto, a tentativa de majoração da retenção para 25% dos valores pagos não se justifica.3.4. A retenção de encargos moratórios é devida por expressa previsão legal e contratual. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, apesar da possibilidade de parcelamento prevista na Lei 13.786/2018.IV. DISPOSITIVO E TESE4. Apelação cível conhecida e parcialmente provida.Tese de julgamento: “1. A Lei 13.786/2018 é aplicável ao caso. 2. A taxa de fruição é indevida. 3. A indenização por benfeitorias limita-se às necessárias e úteis, regulares ou regularizáveis. 4. A retenção do IPTU é indevida. 5. A cláusula penal contratual deve se basear nas parcelas pagas, assegurando sua função compensatória e punitiva, além de proteger o consumidor; por identidade de razões, a majoração da retenção para 25% dos valores pagos não se justifica. 6. É devida a retenção dos encargos moratórios. 7. A restituição dos valores pagos deve ser em parcela única.”Dispositivos relevantes citados: Lei 13.786/2018; art. 67-A, §2º, III; art. 32-A; art. 34 da Lei nº 6.766/1979; art. 389 do Código Civil; art. 51, inc. IV, do CDC; art. 82, § 2º, do CPC; art. 398 e art. 405 do CC; Súmula 43 e Súmula 54 do STJ. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt no REsp 2025121 SP 2022/0282273-0, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, T3, julgado em 24/06/2024, DJe 26/06/2024; REsp 2.113.745/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, T3, julgado em 14/05/2024, DJe 17/05/2024; AgInt no REsp 2100901 SP 2023/0358166-0, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, T4, julgado em 02/09/2024, DJe 04/09/2024; AgInt no REsp 1.961.279/PR, Rel. Ministro Moura Ribeiro, T3, julgado em 30/05/2022, DJe 01/06/2022; REsp 1.945.123/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, julgado em 15/03/2022, DJe 21/03/2022; REsp 1.878.432/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, julgado em 12/04/2021, DJe 15/04/2021; AgInt no REsp 1.892.456/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021; TJGO, AC 5318144-10.2022.8.09.0051, Rel. Des. Jose Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, DJe 06/05/2024. A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos da apelação cível nº 5004679-90.2024.8.09.0130, Comarca de Porangatu, sendo Apelante P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e Apelado(a) ROSELY OLIVEIRA VIANA. ACORDAM os componentes da Terceira Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e prover parcialmente o recurso, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, os membros participantes da Terceira Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível, relacionados no Extrato de ata. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Reinaldo Alves Ferreira. PRESENTE a Procuradoria-Geral de Justiça presentada nos termos da lei e registrado no extrato da ata. Goiânia, data da assinatura digital. Dr. Élcio Vicente da SilvaRelatorAPELAÇÃO CÍVEL N. 5004679-90.2024.8.09.01302ª CÂMARA CÍVELCOMARCA DE PORANGATUAPELANTE: P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDAAPELADA: ROSELY OLIVEIRA VIANARELATOR: Dr. Élcio Vicente da Silva – Juiz Substituto em 2º Grau VOTO Adoto relatório constante nos autos. Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível, interposto pela P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra a sentença de evento 37, proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Porangatu, nos autos da ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse e Cobrança com Pedido de Antecipação de Tutela, ajuizada em face de ROSELY OLIVEIRA VIANA. I. Juízo de admissibilidade. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo e passo à sua análise. II. Caso em exame A hipótese em análise refere-se a uma ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e cobrança, na qual a autora visa rescindir contrato de compra e venda de lote urbano, reintegrar-se na posse do imóvel e cobrar multas, IPTU, perdas e danos e indenização por ocupação indevida. O juízo de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial. A sentença ora recorrida foi proferida nos seguintes termos: *"Ante ao exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial pela autora, P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em face de ROSELY OLIVEIRA VIANA para o fim de:a) RESCINDIR o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, referente à unidade Quadra 44, Lote 39, do residencial JARDIM EUROPA, matrícula 15133 (mov. 1 – doc. 09);b) DETERMINAR, após o trânsito em julgado, a REINTEGRAÇÃO da parte autora na posse do imóvel, dando-se um prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, CONDICIONADA à devolução dos valores pagos pela parte ré e à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel;c) CONDENAR a parte autora a RESTITUIR os valores pagos pela parte ré, em parcela única, que somam a quantia de R$ 5.509,87 (cinco mil, quinhentos e nove reais e oitenta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo índice INPC (súmula 43 do STJ), desde a data de cada desembolso (art. 398 do CC e súmula 54 do STJ), e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (art. 405 do CC), ficando AUTORIZADA a retenção de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal, que corresponde à importância de R$ 550,99 (quinhentos e cinquenta reais e noventa e nove centavos);d) CONDENAR a parte autora a INDENIZAR a parte ré pelas benfeitorias realizadas no lote, mediante avaliação a ser apurada em sede de liquidação de sentença;e) CONDENAR a parte ré a pagar à parte autora as despesas processuais que antecipou na presente ação, nos termos do art. 82, § 2º, do CPC." Em sede recursal, a apelante expõe que a sentença merece reforma para: 1) aplicar a Lei 13.786/2018 ao caso com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, 25% dos valores pagos; 2) restabelecer a taxa de fruição de 0,25%; 3) limitar a indenização das benfeitorias apenas às úteis e necessárias regularizadas; 4) autorizar retenção do IPTU; 5) permitir retenção dos encargos moratórios; 6) estabelecer restituição parcelada em 12 vezes com carência. Resta, assim, delimitada a controvérsia. III. Questão em discussão A questão em discussão consiste em definir a aplicabilidade da Lei do Distrato, analisar a taxa de fruição, delimitar a indenização por benfeitorias, verificar a retenção de IPTU e encargos moratórios, e estabelecer a forma de restituição dos valores pagos. IV. Razões de decidir Inicialmente, constato que a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) é aplicável ao caso, uma vez que o contrato foi firmado após sua vigência, que se iniciou em 28/12/2018. Mostra-se também evidente no caso em apreço a relação de consumo mantida entre as partes, pois caracterizadas as figuras do consumidor e fornecedor previstas nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC). IV.1 Da taxa de fruição: No caso, embora o recorrente demonstre que a resolução contratual e reintegração da posse refere-se atualmente a lote edificado (cf. imagens apresentadas do local – doc. 13, ev. 1), por outro lado, é certo que o pacto tem como objeto a aquisição do lote urbano. No caso em análise, sua aplicação encontra respaldo legal expresso no art. 67-A, §2º, III, com redação dada pela Lei 13.786/2018. Confira-se: “Art. 67-A. Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente(OMISSIS)§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. ”” Nesse contexto, a taxa de fruição representa a compensação devida ao vendedor pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel, cujo intento é obstar o enriquecimento sem causa. No caso concreto a previsão da cobrança da taxa de ocupação (fruição de 0,25% ao mês sobre o valor do contrato) está posta no contrato (Cláusulas E.1 “a” e 8 “a”), a ser aplicada da data da transmissão da posse. Não obstante, a jurisprudência tem entendido que em casos desse jaez, ou seja, em que o objeto da promessa de compra e venda é de lote não edificado, com posterior construção pelo promitente-comprador, a resolução do contrato não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, visto que retomará o terreno vendido com as benfeitorias acrescidas pelos promitentes compradores após justa indenização. Essa intelecção está sedimentada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, como se pode inferir dos seguintes julgados: “CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURESO ESPECIAL. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES. COMPRA E VENDA DE TERRENO NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE- COMPRADOR. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-comprador, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento deste ou empobrecimento do vendedor. Precedente específico. (...). 3. Agravo interno não provido.”(STJ - AgInt no REsp: 2025121 SP 2022/0282273-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/06/2024 g.n.) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. 5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel (REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024 g.n.) Assim, não merece prosperar a irresignação trazida pela recorrente a esta Corte. IV.2 Da cláusula penal: A cláusula penal em contratos imobiliários têm função compensatória e punitiva, visando ressarcir prejuízos e desestimular o inadimplemento, conforme inteligência do Art. 32-A da Lei 13.786/2018, que alterou a Lei n. 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, cuja dicção prevê: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:(omissis)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; ” [sem destaque no original] No caso em tela, discute-se a possibilidade de manutenção do “valor atualizado do contrato” como base de cálculo da multa de 10% prevista na cláusula E1 “b” do contrato. De logo, importa destacar que o dispositivo legal de regência claramente dispõe que o “montante devido por cláusula penal” é “limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato”, o que revela se tratar de um parâmetro, sujeito a exame no caso concreto. Segundo dispôs a magistrada, a parte ré teria pago um total de R$ 5.509,87, sendo R$ 1.742,56 na contratação e R$ 3.767,31 em parcelas. O valor atualizado do contrato, que inclui as parcelas pagas e o saldo devedor, é de R$ 43.965,90. Se a cláusula penal fosse baseada no valor total do contrato, o montante da penalidade seria de R$ 4.396,59, o que significa a perda quase integral do valor pago, mais precisamente, 79,83%. Ao considerarmos a relevância do imóvel para a pessoa, o contexto econômico das partes envolvidas e a função social do contrato, a conclusão a que o julgador é conduzido é a de que não pode, no particular contexto da demanda, prevalecer a multa de 10% prevista na cláusula E1 “b” do contrato, tal como, de forma judiciosa, concluiu a Juíza de Direito. Na hipótese, impõe-se a aplicabilidade do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor brasileiro que estabelece serem nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais que: “IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;” [sem destaque no original] Cediço que a aplicação da cláusula penal sobre o valor total do contrato resultaria em um ônus excessivo para o consumidor. Por outro lado, a solução jurídica dada na sentença, a incidência da penalidade sobre as parcelas pagas revela-se mais justa e equitativa. Portanto, a conclusão é de que, na espécie, deve a cláusula penal prevista contratualmente basear-se nas parcelas pagas, de forma que não se negligenciou a função compensatória e punitiva da cláusula, dando ao mesmo tempo a proteção contratual do consumidor (de caráter constitucional, inclusive) diante de situação que, neste caso, frise-se, inegavelmente gera desequilíbrio significativo entre as partes na relação de consumo. […] 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato (…) 6. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024) Não obstante o caso do precedente acima seja sobre lote não edificado, o cerne da ratio decidendi é o de que nas hipóteses em que a aplicação do art. 32-A se mostrar manifestamente excessiva, é possível a revisão de cláusula penal. Por identidade de razões, o pleito de majoração da retenção para 25% dos valores pagos não pode prevalecer, até porque a jurisprudência do STJ, nas hipóteses de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, afigura-se razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. No caso concreto, a sentença fixou o percentual em 10%, em consonância com o limite mínimo previsto na Lei nº 13.786/2018 e com o entendimento jurisprudencial. Por tudo quanto exposto, a manutenção da sentença também neste ponto é medida que se impõe. IV.3 Das benfeitorias: A apelante alega que a indenização pelas benfeitorias deve ser limitada às úteis e necessárias, desde que regulares ou regularizáveis perante a municipalidade. De fato, o art. 34 da Lei nº 6.766/1979 estabelece: Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.Parágrafo único - Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Assim, o direito à indenização pelas benfeitorias abrange apenas as necessárias e úteis, excluindo-se aquelas realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Neste sentido, a jurisprudência do STJ: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ART. 34 DA LEI Nº 6.766/79. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DE EDIFICAÇÃO. [...] 2. O art. 34 da Lei nº 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, se regulares ou regularizáveis perante a Municipalidade. (AgInt no REsp n. 1.961.279/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 1/6/2022.“RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. LEI 13.786/2018. REGULARIZAÇÃO. NECESSIDADE. 1. Nas rescisões de contratos imobiliários posteriores à Lei 13.786/2018, a indenização por benfeitorias está condicionada à sua regular aprovação pelos órgãos competentes. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1.945.123/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 15/03/2022, DJe 21/03/2022) Portanto, assiste razão à apelante neste ponto, merecendo reforma a sentença para esclarecer que a indenização deve abranger apenas as benfeitorias necessárias e úteis que estejam em conformidade com o contrato e com a lei, ou que sejam passíveis de regularização. IV.4 Da retenção do IPTU: O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é tributo real que tem como fato gerador a propriedade, domínio útil ou posse de bem imóvel localizado em zona urbana municipal, conforme art. 32 do CTN. Embora o responsável tributário seja o proprietário, nas relações contratuais é comum a transferência desta obrigação ao possuidor direto do imóvel. A esse respeito, alega a apelante que a apelada não efetuou o pagamento no período em que detinha a posse do imóvel e, por isso pagou os débitos com a intenção de serem descontados posteriormente. Todavia, não se observou nos autos a comprovação de que a requerida tenha deixado de adimplir com a obrigação tributária ou que o recorrente tenha feito o pagamento com a intenção de serem descontados posteriormente. Note-se do precedente abaixo que a possibilidade do desconto está vinculada à demonstração de que não houve pagamento. “RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE DÉBITOS DE IPTU. POSSIBILIDADE. COMPENSAÇÃO. 1. É possível a retenção de valores referentes ao IPTU não pago pelo promitente comprador durante sua posse, por constituir obrigação propter rem. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1.878.432/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 12/04/2021, DJe 15/04/2021) Assim, é certo que o pedido não comporta provimento. IV.5 Dos encargos moratórios: No ponto, a recorrente defende, citando o art. 32-A da Lei 6.766/79, ter o direito de proceder com a retenção dos valores referentes aos encargos relativos às parcelas pagas com atraso pela apelada, o que lhe teria sido negado pela sentença recorrida. A propósito, eis o texto do dispositivo citado, sem destaques no original: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (omissis)II - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;“ Os encargos moratórios constituem penalidade pelo inadimplemento tempestivo da obrigação, encontrando fundamento legal no art. 389 do Código Civil, que estabelece que o não cumprimento da obrigação no tempo, lugar e forma devidos da azo aos encargos moratórios, em particular juros e atualização monetária. De fato, ao examinar a sentença recorrida, verifica-se que embora tenha transcrito o art. 32-A da Lei 6.766/79 e a cláusula contratual E-1 em sua integralidade, inclusive mencionando expressamente o inciso III do referido artigo e o item "c" da cláusula contratual (que tratam especificamente dos encargos moratórios), não se manifestou especificamente sobre a questão da retenção destes valores. No entanto, é devida a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso, por constituírem penalidade pelo inadimplemento tempestivo. Nesse sentido: “[…] 3. É cabível a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelos adquirentes, consoante disposto no inciso III do artigo 32-A da Lei do Distrato e estabelecido no contrato firmado entre os litigantes. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. PRIMEIRO APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO APELO NÃO CONHECIDO.”(TJ-GO - Apelação Cível: 5318144-10.2022.8.09.0051, Relator.: Des(a). Jose Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, DJe de 06/05/2024) E não é outra a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que possui entendimento consolidado sobre o tema: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. ENCARGOS MORATÓRIOS. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. É legítima a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso, por constituírem penalidade pelo inadimplemento tempestivo, não se confundindo com a multa rescisória. 2. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1.892.456/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22/03/2021, DJe 25/03/2021) Nesse ponto, mister o provimento do pedido. IV.6 Do parcelamento da devolução: A questão do parcelamento da devolução dos valores pagos em caso de resolução contratual encontra regulamentação específica na Lei 13.786/2018, estabelecendo critérios objetivos para a restituição. “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:(OMISSIS) § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (...)” No entanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que a restituição deve ser feita de forma imediata, em parcela única, conforme Súmula 543, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018: Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Também este Tribunal tem entendido que prevalece a restituição em parcela única. Veja-se: APELAÇÃO CÍVEL Nº 5067099-33.2023.8.09.0174 COMARCA DE SENADOR CANEDO 2ª CÂMARA CÍVEL [...] 3. No que pertine a pretensão de restituição das parcelas pagas de forma parcelada, fundamentando ter firmado o contrato na vigência da Lei nº 13.786/2018, e amparado em seu artigo 32-A, §1º, II, tem-se que também revela-se abusivo e contrário ao disposto no artigo 51, incisos II e IV, do Código do Consumidor, devendo prevalecer a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. (TJGO, AC 5067099-33.2023.8.09.0174, Rel. Des. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, Publicado em 11/10/2024). Embora a Lei nº 13.786/2018 autorize o parcelamento e a carência, tal disposição vai de encontro aos princípios protetivos do CDC, que veda cláusulas que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga (art. 51, II, do CDC). É o caso, pois, de se preservar o entendimento exposto na sentença recorrida quanto à forma de restituição em parcela única. V. Dispositivo Ante o exposto, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento apenas para modificar a sentença no tocante à natureza das benfeitorias a serem indenizadas, estabelecendo que a indenização deve abranger somente as benfeitorias necessárias e úteis que estejam em conformidade com o contrato e com a lei, ou que sejam passíveis de regularização, bem como para autorizar a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso, tudo a ser apurado em fase de liquidação de sentença. No mais, mantenho integralmente a sentença pelos seus próprios fundamentos. É o voto. Goiânia, datado e assinado eletronicamente. Dr. Élcio Vicente da SilvaRelator

30/04/2025, 00:00

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Juntada de Documento

Baixa Definitiva

Processo Arquivado

Intimação Efetivada

Decisão -> Determinação -> Arquivamento

Intimação Expedida

Certidão Expedida

Autos Conclusos

Decorrido Prazo

Intimação Efetivada

Recebidos os Autos

Intimação Expedida

Processo baixado à origem/devolvido

Processo baixado à origem/devolvido

Processo baixado à origem/devolvido

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