Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSCOMARCA DE CALDAS NOVAS3º Vara Cível SENTENÇAProcesso: 5220563-08.2024.8.09.0024Autor: Rodrigo Praxedes Da SilvaRéu: Ng Empreendimentos Imobiliarios LtdaObs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás.EMENTA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. DIREITO POTESTATIVO DO COMPRADOR À RESCISÃO. RETENÇÃO CONTRATUAL. LIMITAÇÃO A 10%. IPTU, CUSTAS E HONORÁRIOS CONTRATUAIS. DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA COBRANÇA. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. TUTELA CONFIRMADA. SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, com pedido liminar, proposta por RODRIGO PRAXEDES DA SILVA em face de NG30 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos.Em síntese, o autor relata que, firmou contrato de compra e venda para aquisição de um lote urbano, tendo pago R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de entrada, além de 36 parcelas mensais, sendo a primeira no valor de R$ 801,89 (oitocentos e um reais e oitenta e nove centavos) e a última quitada no montante de R$ 1.244,25 (mil duzentos e quarenta e quatro reais e vinte e cinco centavos), conforme documentos contratuais acostados aos autos. Alega, contudo, que não conseguiu dar continuidade aos pagamentos em razão de dificuldades financeiras. Diante disso, requereu a rescisão contratual com a restituição de 90% das quantias pagas, devidamente atualizadas. Juntou documentos (mov. 01).Em sede liminar, foi deferida a tutela de urgência para declarar a rescisão contratual, suspender os pagamentos futuros, proibir a negativação do nome do autor e, caso já tenha ocorrido, determinar a retirada de eventual inscrição em cadastros de inadimplentes (mov. 10).A ré, em contestação (mov. 33), sustenta a validade do contrato e a inexistência de práticas abusivas. Afirma que o contrato foi celebrado com base no livre direito de pactuação e que o desfazimento do negócio gera prejuízos que devem ser mitigados pela retenção de 20% dos valores pagos, conforme estipulado no contrato. Ademais, pleiteia o abatimento de despesas administrativas e de valores referentes a IPTU, que seriam de responsabilidade do autor. O autor apresentou réplica, reiterando os pedidos formulados na inicial (mov. 36)Decisão de saneamento e organização proferida nos autos (mov. 45), tornando-se estável sem manifestação das partes. É o breve relato. Fundamento e decido. Tenho por exercitável a decisão conforme o estado em que se encontra o processo, porquanto os elementos de prova já constantes dos autos são suficientes para a integral valoração do direito discutido, estando o feito em condições de imediato julgamento, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.O processo encontra-se regularmente instruído, as partes devidamente representadas, não havendo nulidades ou irregularidades a serem sanadas. Ressalto que a tramitação processual observou o devido processo legal, assegurando-se às partes o exercício do contraditório e da ampla defesa, estando presentes todos os pressupostos processuais e condições da ação.Do mesmo modo, é oportuno destacar que o julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, nem a rebater um a um todos os seus argumentos, bastando que enfrente a questão principal dos autos. Nesse sentido, destaco o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. (...) III - Conforme entendimento pacífico desta Corte, "o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão". A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 confirma a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, "sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida". EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3ª Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016.IV - Quanto à matéria de fundo, verifica-se que a Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ, segundo o qual "A pretensão de simples reexame de provas não enseja recurso especial". V - Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2672175 SP 2024/0223092-0, Relator.: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 19/02/2025, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJEN 24/02/2025) Grifei. EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO EMBARGADO. DESNECESSIDADE DE ENFRENTAR TODAS DAS TESES. RECURSO REJEITADO. 1. A oposição de Embargos de Declaração pressupõe a existência de obscuridade, contradição ou omissão, não sendo meio legal para reexaminar as questões decididas e o acerto do julgado. 2. Não está o magistrado obrigado a debater todos os argumentos trazidos pelas partes, bastando que enfrente a questão principal dos autos, o que ocorreu no presente caso. Precedentes STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. (TJ-GO 5501877-74.2018.8.09.0000, Relator.: NORIVAL SANTOMÉ - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/02/2020) Grifei. EMENTA: DUPLO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS DO ART. 1.022, CPC. DESNECESSIDADE DE ENFRENTAR TODAS TESES DE APELO. (…) 5. Não está o magistrado obrigado a debater todos os argumentos trazidos pelas partes, bastando que enfrente a questão principal dos autos, o que ocorreu no presente caso. Precedentes STJ. (…)” (TJGO, AC nº5229855-14.2016.8.09.0051, Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, 5ª Câmara Cível, DJe de 22/03/2021). (grifei) Desta forma, o dever de fundamentar recai sobre as questões pertinentes e essenciais para resolução dos autos, não sendo necessário enfrentar cada argumento apresentado pelas partes, especialmente quando a decisão pode ser apoiada em outros fundamentos ou quando o juiz já identificou razões suficientes para embasar sua sentença. Pois bem. De início, consigno que o caso dos autos revela evidente relação de consumo, uma vez que se trata de contrato realizado entre um adquirente de unidade imobiliária (o autor) e uma empresa imobiliária, cuja atividade específica é a construção/venda de imóveis no mercado.Sobre o assunto, é o entendimento:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA INTERMEDIADORA. NÃO CONFIGURADA. LEI DO DISTRATO. APLICABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LOTEAMENTO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA. DIREITO DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM IMÓVEL. INDEVIDA. LOTE VAGO. ABATIMENTO DOS VALORES ATINENTES AO IPTU. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1(...). 3. É evidente que existe relação de consumo entre as partes, motivo pelo qual a aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação consumerista, cujo art. 51, inciso IV, dispõe sobre a nulidade das cláusulas abusivas. (...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 5145516-78.2023.8.09.0051, Relator.: STEFANE FIUZA CANÇADO MACHADO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/05/2024) Dessa forma, o julgamento da presente demanda será conduzido à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à possibilidade de inversão do ônus da prova, conforme autoriza o art. 6º, inciso VIII, do referido diploma legal.A(s) parte(s) busca(m) a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado com a(s) requerida(s).Importa destacar que se trata de direito potestativo do promitente comprador o de rescindir unilateralmente o contrato, assumindo, evidentemente, os ônus decorrentes de sua decisão. Isso porque, embora o contrato produza efeitos vinculantes entre as partes, não há impedimento legal para que o contratante requeira sua extinção antes do cumprimento integral, desde que suportadas as penalidades rescisórias.À vista disso, passo à análise dos encargos contratuais inerentes ao término do negócio.Em relação à multa contratual, entendo ser cabível a sua retenção, já que essa tem a finalidade de amparar aquele que não deu causa a rescisão contratual, cobrindo as despesas e prejuízos decorrentes do negócio. Contudo, a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás posicionou-se no sentido de ser cabível à retenção do percentual entre 10 % (dez por cento) e 25 % (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador. É o entendimento consolidado, vejamos:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA INTERMEDIADORA. NÃO CONFIGURADA. LEI DO DISTRATO. APLICABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LOTEAMENTO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA. DIREITO DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM IMÓVEL. INDEVIDA. LOTE VAGO. ABATIMENTO DOS VALORES ATINENTES AO IPTU. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1(...). 3. É evidente que existe relação de consumo entre as partes, motivo pelo qual a aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação consumerista, cujo art. 51, inciso IV, dispõe sobre a nulidade das cláusulas abusivas. 4. A cláusula penal que estipula multa pela rescisão do contrato por culpa dos adquirentes deve ter por base o valor pago pelos consumidores, e não o total atualizado do contrato, porquanto no caso em estudo, caracterizaria evidente afronta ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, sendo admitida a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%. Precedentes do STJ e deste Sodalício. 5. Conforme entendimento jurisprudencial dominante acerca da matéria, não é admitida a cobrança da taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6. É abusiva a estipulação contratual que prevê a responsabilidade do comprador pelas despesas incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, antes da imissão na posse da coisa. No caso, não restou demonstrada a efetiva transmissão da posse do bem a recorrida. 7. Desprovido o apelo, majoram-se os honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11º, do Estatuto Processual Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 5145516-78.2023.8.09.0051, Relator.: STEFANE FIUZA CANÇADO MACHADO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/05/2024) Grifei. Desse modo, em consonância com os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e equidade, entendo ser cabível a retenção de multa contratual no percentual de 10% (dez por cento), a ser calculada com base no valor efetivamente pago pela autora, devendo a devolução ocorrer de forma imediata. Além disso, não há que se falar em decote pelo promitente vendedor de valores para pagamento de IPTU e de outros tributos, pois, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, o adquirente somente passa a ter responsabilidade pelo pagamento de tal encargo após a posse, efetivada com a entrega das chaves, o que não restou comprovado nos autos. Demais a mais, entendo ser indevida a retenção de valores para custeio de emolumentos cartorários, custas judiciais e honorários advocatícios, na medida que já que fora autorizado a retenção da multa penal de 10% (dez por cento), a qual, conforme já ressaltado em linhas volvidas, tem a finalidade de cobrir as despesas e prejuízos decorrentes do término prematuro do negócio.No tocante a comissão de corretagem, ficou estabelecido em sede de recurso repetitivo, a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, vejamos:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA. RETENÇÃO DEVIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956). 2. Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor pago a esse título. 3. Com o desprovimento do recurso, os honorários recursais devem ser majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC: 50515967320198090024 CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) Grifei. No caso, verifica-se que o contrato celebrado entre as partes destaca expressamente (mov. 01, arq. 04), no quadro-resumo, o valor referente à intermediação, no montante de R$ 2.000,00 (dois mil reais), em observância ao dever de informação, sendo sua retenção devida. DISPOSITIVOAnte o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, para:a) CONFIRMAR os efeitos da tutela deferida no mov. 10 e DECLARAR a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes. b) CONDENAR a requerida, a devolver ao autor o valor pago, decotando-se do total o montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor pago a título de multa contratual sobre o valor pago.Sobre o valor a ser restituído, deverá ser corrigido monetariamente pelo índice legal desde o desembolso das parcelas e com incidência de juros legais, desde a citação, na forma do art. 406, § 1º, c/c art. 389, todos do Código Civil.CONDENO as partes, pro rata, ao pagamento as custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez) por cento sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, CPC, ficando suspensa a sua exigibilidade em relação à autora, diante da gratuidade outrora concedida.Interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal, e, não arguindo o(s) apelado(s) questão referida no §1º, art. 1.009, CPC, ou recorrendo adesivamente, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e homenagens deste juízo.Transitado em julgado, sem manifestação no prazo de 15 (quinze) dias subsequentes, CERTIFIQUE-SE e ARQUIVEM-SE os autos. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado pelo sistema. VINÍCIUS DE CASTRO BORGESJuiz de Direito