Execução de Título Extrajudicial 5431338-51.2023.8.09.0051 - TJGO

Execução de Título Extrajudicial 5431338-51.2023.8.09.0051 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Outras Decis�es (CNJ:12164)"} Configuracao_Projudi-->Comarca de Goiânia – GO6ª Vara CívelAvenida Olinda, esquina com Rua Pl-03, Qd. G, Lt. 04, Fórum Cível, Park Lozandes, Goiânia - CEP 74884-120Processo n.º: 5431338-51.2023.8.09.0051Promovente: Condomínio Residencial CorumbáPromovido (a): Natalia Souza SilvaDECISÃOTrata-se de execução de título executivo extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CORUMBÁ em desfavor de NATÁLIA SOUZA SILVA.No evento 33 foi realizada indisponibilidade de valores da parte devedora.A parte devedora foi intimada para manifestar eventual impenhorabilidade, contudo quedou-se inerte.Por consequência, deverá ocorrer a conversão da indisponibilidade em penhora, transferindo-se as quantias ao credor.Ultrapassado esse ponto, nota-se que o exequente solicitou a penhora do imóvel que gerou os débitos condominiais (evento 52).Embora o imóvel esteja alienado fiduciariamente, registro de antemão que a penhora do imóvel deve ser deferida.Primeiro em razão de que restou comprovado que o devedor está confortável em não pagar os débitos condominiais, sobretudo porque sabe que o apartamento não poderia ser objeto de nenhuma constrição, diante da alienação fiduciária. De outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento. O condomínio exequente, por outro lado, arca com a inadimplência da devedora, o que evidentemente impacta na administração da coisa comum e pode até mesmo inviabilizar o seu funcionamento.Em que pese a lamentável situação narrada, a quarta turma do Superior Tribunal de Justiça, por meio do REsp 2.059.278-SC (INFORMATIVO 789), julgado em 23/5/2023, debruçou-se sobre esse tema e definiu que é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito de taxas condominiais, ainda que esteja alienado fiduciariamente, devendo o condomínio exequente promover a prévia citação também do credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial. Abaixo transcrevo a ementa:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.Diante da divergência entre as turmas (3ª e 4ª) do STJ acerca dessa matéria, essa discussão foi levada à 2ª Seção (Competência em Direito Privado), por meio dos REsps 1.929.926, 2.100.103 e 2.082.647, que por sua vez pacificou recentemente, em 12/03/2025, o entendimento no sentido de que é possível a penhora do imóvel que originou a dívida condominial, mesmo que esteja alienado fiduciariamente. O acórdão, entretanto, está em processo de confecção pelo Ministro Raul Araújo, razão pela qual deixo de transcrevê-lo nesta decisão.De fato, não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. O proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, inclusive porque não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas comuns.Não se nega que o art. 27, §8º, da Lei 9.514/1997 estabelece que “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”. Contudo, como as despesas condominiais possuem natureza propter rem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, evidencia-se a responsabilidade do credor fiduciário caso a dívida não seja paga e não sejam adotadas as medidas para a alienação do bem e imissão da posse ocorram em favor da instituição financeira. Nessa perspectiva, nota-se que uma natureza contratual não deve subtrair a natureza decorrente da lei, qual seja, a natureza propter rem, de garantia aderente do imóvel ao condomínio.Justamente por isso, haverá necessidade de se promover a citação, na presente execução, também do credor fiduciário para que venha integrar a lide, possibilitando ao titular do direito previsto no contrato de alienação fiduciária quitar o débito condominial existente e, em ação regressiva, tentar obter do devedor fiduciante o retorno desses valores.Na hipótese de ser realizada a venda do bem, será quitada a obrigação propter rem e a sobra ficará com o credor fiduciário, de modo que a coisa (imóvel) terá respondido ao seu desiderato: pagamento de eventuais impostos e contribuições condominiais pela natureza propter rem.Ante o exposto, faço as seguintes determinações:a) cadastre-se o procurador da executada, conforme procuração de evento 54, e o intime acerca desta decisão;b) converto a indisponibilidade de evento 33 em penhora e, por consequência, determino que a serventia transfira os valores depositados na conta judicial (evento 33) para a conta da parte exequente CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CORUMBÁ, que por sua vez deverá informar os dados bancários para viabilizar a transferência, no prazo de 5 dias;c) intime-se a parte exequente CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CORUMBÁ para que, no prazo de 15 (quinze) dias: i) qualifique o credor fiduciário BANCO DO BRASIL; ii) manifeste eventual interesse na realização de audiência de conciliação, conforme requerido pela executada no evento retro.d) Após ser realizada a qualificação, cite-se o credor fiduciário (BANCO DO BRASIL) para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifeste-se nos autos. Desde já, fica facultado ao referido credor fiduciário a oportunidade de quitar o débito condominial, sob pena de ser realizada a penhora do imóvel e, logo depois, a alienação para saldar primeiro os débitos de taxas condominiais. Eventual quantia remanescente, se for o caso, será devida ao credor fiduciário, conforme definido pelo STJ no (REsp 2.059.278-SC).Intimem-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. CARLOS EDUARDO RODRIGUES DE SOUSAJuiz de Direito

26/05/2025, 00:00

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Processo Arquivado

Transitado em Julgado

Transitado em Julgado

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Homologação de Transação (Acordo Homologado)

Intimação Expedida

Autos Conclusos

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Juntada -> Petição

Intimação Efetivada

Decisão -> Outras Decisões

Intimação Expedida

Autos Conclusos

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