Procedimento Comum Cível 5169120-65.2019.8.09.0162 - TJGO

Procedimento Comum Cível 5169120-65.2019.8.09.0162 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Estado de GoiásPoder Judiciário2ª Vara Cível da Comarca de Valparaíso de GoiásRua Alemanha, 150, Parque Esplanada III, CEP 72.870-000, Fone: (61) 3615-9600 SENTENÇA Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum CívelProcesso nº: 5169120-65.2019.8.09.0162Valor da Causa: R$ 141.794,99Requerente: Danila Souza BarrosRequerido: Gold Santorini Empreendimentos Imobiliarios Spe LtdaJuiz de Direito: Leonardo Lopes dos Santos Bordini Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização por dano moral e pedido de tutela antecipada proposta por Danila Souza Barros em face de Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, Construtora Goldfarb Incorporações e Construções S/A, PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e PDG Incorporadora, Construtora, Urbanizadora e Corretora LTDA. A requerente relata, em síntese, que contratou a requerida Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA para aquisição do imóvel situado no lote 5, quadra 6, loteamento Residencial Florais do Planalto, bloco Flores do Bosque, Casa 106, nesta localidade, bem como que pelos serviços de intermediação de venda do imóvel retromencionado pagou à referida demandada a quantia de R$ 6.866,63. Informa que em 16/12/2016 pagou a quantia de R$ 400,00 à Caixa Econômica Federal (CEF), “para subsidiar a operação de avaliação de bens em garantia realizada pelo agente financeiro que foi indeferida devido à falta de qualidade técnica do imóvel e, na tentativa de aprovar novamente a casa, realizou o pagamento de R$ 750,00” em 24/01/2017 e 04/08/2017, contudo, sem êxito. Relata que, após esses pagamentos, não conseguiu financiar o imóvel “perante o agente financeiro porque a casa estava fora dos padrões exigidos pela Caixa Econômica e a imobiliária não estava prestando assistência efetiva” para que ela conseguisse o financiamento. A requerente informa que somente conseguiu obter o financiamento após, por conta própria, realizar diversas reformas no bem, com o fito de atender aos padrões exigidos pelo banco, o que durou cerca de 1 ano e que, no dia 22/10/2018 “firmou com a requerida instrumento particular de promessa de compra e venda devidamente registrado em cartório de imóveis”.Ressalta que “sempre teve sua carta de crédito aprovada perante a instituição financeira, na qual ofereceu uma carta de crédito para a aquisição do imóvel, todavia, a construtora que também é a imobiliária não fez questão nenhuma em modificar a casa para os padrões de qualidade da Caixa”, bem como que “as requeridas já entraram em contato com a requerente querendo propor acordo e devolver parte dos valores que foi pago às empresas”.Esclarece que atualmente já está residindo no “imóvel e não pretende desistir do contrato, além do que está se sentido prejudicada, pois ainda não assinou o contrato de financiamento com a Caixa ante a inércia da requerida”.A requerente postula, em sede de tutela de urgência, que seja determinado que as requeridas “assinem o contrato de financiamento com o agente financeiro, imita na posse a autora concedendo-lhe a propriedade do imóvel localizado no lote 05, quadra 06, loteamento Residencial Florais do Planalto, Bloco Flores do Bosque, casa 106, Valparaíso de Goiás, perfazendo a averbação na escritura de matrícula que se trata de imóvel objeto de litígio e que cumpram com as obrigações contratuais”. Já no mérito, requer a confirmação da tutela de urgência, bem como que seja julgado procedente o pedido inicial para que as requeridas “assinem o contrato de financiamento com o agente financeiro e que ainda imita na posse” a requerente, concedendo-lhe a propriedade do imóvel acima descrito, bem como a condenação em danos morais no importe de R$ 15.000,00.Com a inicial, apresentou documentos.O pedido de gratuidade judiciária foi indeferido por este Juízo (mov. 9) e, após, em sede recursal, a justiça gratuita foi concedida em favor da requerente (mov. 16).O pedido de tutela de urgência foi indeferido, bem como recebida inicial e determinada a citação das requeridas (mov. 22).A requerente postulou a concessão de tutela de urgência no mov. 40 para ser “expedida certidão comprobatória do ajuizamento da presente ação, para fins de averbação premonitória, a fim de possibilitar a visualização da ação na matrícula do imóvel”, bem como “para o impedimento da venda e o respectivo cancelamento do leilão” do imóvel objeto do contrato entabulado com a parte requerida. Por meio da decisão de mov. 41, este Juízo determinou a expedição de ofício para anotar a existência desta demanda junto à matrícula do imóvel, “a fim de proteger direitos de terceiros” e a suspensão do leilão da “tentativa de leilão particular do bem, oficiando-se ao leiloreiro”. As requeridas apresentaram contestação no mov. 56, alegando, preliminarmente, que a Construtora Goldfarb Incorporações e Construções S/A, PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e PDG Incorporadora, Construtora, Urbanizadora e Corretora LTDA são ilegítimas para figurarem no polo passivo da demanda, bem como que a requerente não apresentou o “contrato que pretende que seja assinado” pela Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, sendo este documento indispensável a propositura da ação, vez que “o pedido principal formulado é que seja determinada a assinatura do contrato de financiamento”. Já no mérito, a parte requerida informa que celebrou contrato de compra e venda com a requerente em 22/10/2022, ficando acordado que ela somente receberia as chaves do imóvel se estivesse adimplente com o pagamento do preço.Relata que a requerente não pagou integralmente o preço e que, por isso, não é cabível que ela exija a entrega das chaves do imóvel, “estando autorizada a Incorporadora a rescindir unilateralmente o contrato e vender as unidades”.Informa, também, que “foi realizada uma primeira avaliação do imóvel pela Caixa Econômica Federal, em 18.01.2017, na qual foram constatadas algumas irregularidades”, sendo que a requerida “Gold Santorini prontamente efetuou todos os reparos necessários” e “a unidade foi aprovada na segunda avaliação, realizada em 02.03.2017”, contudo, a requerente foi reprovada na avaliação de risco, “tendo em vista que havia saído de seu emprego”. A parte requerida informa que “em meio as diligências para solucionar a questão, o laudo do imóvel venceu, motivo pelo qual teve que ser repetido, ocasião em que foram feitas novas exigências, diante da superveniência de novas normas técnicas”, bem como, na ocasião, “tentou-se o financiamento junto ao Banco do Brasil, que foi reprovado, devido às condições financeiras” da requerente e na CEF, contudo, também, teve o pedido negado na análise comercial.Ressalta que a “Gold Santorini foi diligente em tentar solucionar o imbróglio da Autora, tendo deixado o imóvel completamente hábil para a aprovação do financiamento bancário”, contudo, a requerente “não teve seu crédito aprovado pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil”, bem como adimpliu somente R$ 7.933,58 “do preço total acordado”, sendo evidente que não poderia ter recebido as chaves do imóvel. A parte requerida alega, ainda, que embora a requerente postule a imissão, ela própria admite já estar na posse do imóvel, obtida de forma irregular e, com base no caráter dúplice da ação possessória, requer que seja reintegrada à posse do bem, além de indenização pelos prejuízos.Sustenta que a requerente não quitou o valor total do imóvel e que, portanto, não tem direito à posse, sendo que ela invadiu o lugar, o que configura esbulho, além de ser cabível a fixação de taxa de ocupação até que ela desocupe o bem. Ressalta, por fim, que em decorrência do inadimplemento da requerente, o imóvel foi levado a leilão e, posteriormente, adjudicado pela Gold Santorini, bem como que inexiste danos morais, pois a parte requerida não praticou qualquer ato ilícito.A parte requerida postula, ao final, o acolhimento das preliminares e, no mérito, o julgamento improcedente dos pedidos iniciais, bem como que “seja expedido mandado de reintegração de posse” ao seu favor e fixada taxa de ocupação “pela utilização ilegal do imóvel pela” requerente. Com a contestação, apresentou documentos.Em réplica (mov. 60), a requerente alegou que todas as requeridas são legítimas para figurarem no polo passivo da demanda, ao fazerem parte do mesmo grupo econômico e “que os contratos foram devidamente anexados nos autos, conforme os arquivos presentes na exordial, portanto, totalmente infundada é a alegação das requeridas” em relação à inexistência de documentos essenciais para o deslinde da ação. Sustenta que investiu “vários valores na intenção de adquirir o imóvel”, mas a parte requerida não colabora com a regularização do financiamento, bem como que sempre esteve apta a compra, tendo sido aprovada em dois bancos distintos. A requerente aduz que as requeridas descumprem o contrato e criam obstáculos injustificados e, por ter crédito suficiente para formalizar a compra, requer o cumprimento contratual pelas demandadas para que “consiga efetivar o financiamento do imóvel”. Argumenta que sofreu danos morais diante da demora injustificada e da pressão para que ela desista do contrato, além reiterar que há nexo causal entre a conduta das requeridas e os prejuízos experimentados, pleiteando a manutenção de seus pedidos iniciais, especialmente a indenização por danos morais e a formalização da compra do imóvel.Com a réplica, apresentou documentos.O agravo de instrumento interposto pela parte requerida em relação à decisão proferida por este Juízo de mov. 41 foi provido “para cassar a decisão agravada, porquanto desprovida de fundamentação” (mov. 64).A parte requerida postulou que seja “expedido ofício ao cartório de imóveis para a baixa da anotação da existência desta demanda na matrícula do imóvel em discussão nos presentes autos, conforme decidido pelo TJGO no Agravo de Instrumento n.º 5147013-85.2023.8.09.0162” (mov. 76).Por meio da decisão de mov. 78, este Juízo determinou a regularização da representação processual da parte requerente, para anexar ao feito a procuração, bem como a expedição de ofício ao cartório “requisitando-lhe a imediata baixa da anotação outrora determinada em decisão de evento n.º 41, pronunciamento jurisdicional que restou cassado pelo E. TJGO, v. ofício comunicatório de evento n.º 64”. A parte requerida apresentou procuração no mov. 84.As partes não compuseram acordo no ato conciliatório designado (mov. 121).É o relatório do necessário. DECIDO.Ressalta-se que o processo teve tramitação normal e observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e a ampla defesa, consagrando-se, assim, o devido processo legal (CF/88, art. 50, inciso LV). Antes de adentrar ao mérito, passa-se à análise das preliminares suscitadas pela parte requerida.Sem delongas, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva alegada pelas requeridas Construtora Goldfarb Incorporações e Construções S/A, PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e PDG Incorporadora, Construtora, Urbanizadora e Corretora LTDA. Isso porque com fundamento na teoria da asserção, adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, a análise da legitimidade das partes deve ser feita de forma abstrata, a partir dos elementos contidos na petição inicial. Na exordial, o requerente sustenta que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com as empresas requeridas, bem como que efetuou pagamentos vinculados à execução da referida avença, além de reformas no bem para ter o financiamento aprovado pelas instituições financeiras.E, da análise dos autos, verifica-se que todas as requeridas participaram de alguma forma do empreendimento imobiliário discutido nos autos, seja como incorporadoras, construtoras ou responsáveis pela comercialização e gestão dos contratos, tanto é que constam os seguintes documentos anexados pela requerente:1) Instrumento particular celebrado entre a requerente e a Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA (mov. 1 - arq. 2 - fls. 15/18 do PDF);2) Regulamento da Promoção “Parcela Única Bonificada” que consta a PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações “em conjunto com suas empresas subsidiárias” assinado pela requerente (mov. 1 - arq. 2 - fls. 19/33 do PDF);3) “Anexo ao Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel e Outros Pactos” e “Carta ao Cliente” assinados pela requerente e com a logo da PDG (mov. 1 - arq. 4 - fls. 39/43 do PDF); e4) Planta da casa 106 com a assinatura da requerente e da corretora em que consta a logo da requerida Goldfarb (mov. 1 - arq. 4 - fls. 44/45 do PDF).Dessa forma, há indícios suficientes, sob a ótica da requerente, de que as requeridas contribuíram para o alegado prejuízo, o que é bastante, nesta fase inicial, para justificar sua permanência no polo passivo da demanda.No mais, em se tratando de relação de consumo, como no caso, aplica-se o disposto no art. 7º, parágrafo único, do CPC, segundo o qual todos os envolvidos na suposta ofensa, “responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo”. A propósito:EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. NULIDADE DA SENTENÇA. INEXISTÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. EXEQUIBILIDADE DE CARTA DE FIANÇA BANCÁRIA. BLOQUEIO DE NUMERÁRIO. POSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA. CONFIRMAÇÃO. QUANTUM DA CONDENAÇÃO. AUSÊNCIA DE VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. FALTA DE ESCRITURAÇÃO. DO PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CÁLCULOS PERICIAIS. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROVA DE QUITAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROVA PERICIAL. NÃO IMPUGNAÇÃO EM MOMENTO OPORTUNO. 1. Descabe-se falar em nulidade da sentença quando suas razões não dão azo à interpretação equivocada da parte. 2. Da mesma maneira, inexiste ofensa ao princípio da congruência quando o magistrado revoga liminar que suspendia efeitos de ato jurídico, tornando-o exigível fiança bancária cujo vencimento havia sido sobrestado. 3. Não pode se admitir impugnação por tempo indeterminado, haja vista foram oportunizadas às partes manifestarem sobre o laudo. 4. Existindo garantia fidejussória emitida em favor da parte, uma vez ocorrido o evento futuro ali previsto, cuja exequibilidade foi diferida no tempo em razão de decisão judicial, não mais subsistindo a causa suspensiva, torna obrigatória a liquidação pelo fiador. 5. Consoante regra insculpida no artigo 139, inciso IV do CPC, o juiz pode determinar todas as medidas coercitivas para garantir o resultado útil do processo, inclusive ordenar bloqueio de numerário suficiente para cumprimento da ordem judicial não atendida pela parte. 6. Nos termos do art. 85, caput, do CPC, a sentença condenará o vencido ao pagamento dos consectários da sucumbência. 7. Patente a inexistência de qualquer equívoco referente à base de cálculo, deve ser mantida a condenação imposta. 8. São plenamente cobráveis os valores vencidos no curso da ação, ocorrendo inclusive o prazo final para cumprimento do contrato. 9. A suposta falta de escrituração dos lotes remanescentes é ônus que compete à construtora incorporadora, a qual pode adotar tal providência a qualquer momento. 10. Nos termos do artigo 6.º, § 4.º da Lei 11.101/05, constato que decorridos mais de 180 (cento e oitenta) dias da suspensão das execuções o credor pode iniciar ou continuar ações e execuções contra o devedor. 11. Tendo o laudo pericial observado todas as cláusulas inseridas no instrumento particular de compra e venda e seu aditivo, a manifestação das recorrentes é meramente protelatória. 12. Não obstante o instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel tenha sido entabulado, os documentos coligidos aos autos comprovam que as 02 (duas) recorrentes (Pdg Realty Empreendimentos e Participações e Goldfarb Incorporações e Construções S/A) integram o mesmo grupo econômico e patrocinam toda a defesa de forma conjunta, de modo que ambas são parte legitimada a compor o polo passivo desta ação. 13. A prova da quitação é imputada a quem faz o pagamento. Não havendo comprovação do adimplemento, subsiste a obrigação de pagar quantia certa. 14. Nos termos do CPC/73, vigente ao tempo dos fatos, é dever da parte impugnar, atempadamente, a decisão que homologa perícia judicial, sob pena de, não o fazendo, ocorrer o fenômeno da preclusão. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 0087252-63.2013.8.09.0162, Relator.: GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/11/2018)(grifo nosso).No tocante à preliminar de ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação arguida pela parte requerida, verifica-se que não deve ser acolhida.Uma vez que a inicial está devidamente instruída, sendo possível extrair qual o pedido e qual a causa de pedir da requerente, bem como ela acostou ao feito os documentos relacionados à aquisição de uma casa junto ao empreendimento imobiliário no Residencial Florais do Planalto, razão pela qual REJEITO a preliminar de inépcia da inicial. Superadas as questões acima, passa-se à análise de mérito.Os fatos alegados encontram-se devidamente provados por meio dos documentos produzidos pelas partes, prescindindo de produção de novas provas, razão pela qual se passa ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista (arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90), devendo, por isso, a controvérsia ser solucionada com base no Código de Defesa do Consumidor.Da análise dos autos, verifica-se que a requerente postula a procedência do pedido inicial para as requeridas serem compelidas a assinarem o contrato de financiamento com o agente financeiro (CEF), bem como que ela seja imitida na posse do imóvel situado no lote 05, quadra 06, loteamento Residencial Florais do Planalto, Bloco Flores do Bosque, casa 106, nesta localidade. E, além disso, requer indenização por danos morais, pois “a assinatura do contrato de financiamento deveria ter ocorrido em janeiro de 2018, considerando os 12 meses a partir da data de aprovação da carta de crédito”, o que lhe causa transtornos indenizáveis, em decorrência da “inegável conduta antijurídica” das requeridas. Ocorre que não se mostra possível condenar a parte requerida à assinatura do contrato de financiamento junto à CEF, pois se denota do histórico de atendimentos anexado aos autos que além de a referida instituição financeira ter negado o financiamento imobiliário, também negou a vistoria por ausência de itens no imóvel, veja-se:1. 18/01/2017 - “FOI FEITA A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PELO ENGENHEIRO DA CEF, PORÉM O LAUDO FOI NEGADO DEVIDO À UNIDADE ESTAR COM VÁRIVARIOS PROBLEMAS QUE ESTÃO LISTADOS ABAIXO. ESTÁ SENDO NEGOCIADO QUEM FARA OS REPAROS NA UNIDADE PARA QUE SEJA SOLICITADO UM NOVO LAUDO”;2. 02/03/2017 - “NOVO LAUDO DE AVALIAÇÃO SOLICITADO E APROVADO. FGTS DEBITADO, AGUARDANDO RESSARCIMENTO” (grifo nosso);3. 24/04/2017 - “O CONTRATO DA CLIENTE NÃO PODE SER EMITIDO, POIS A MESMA SAIU DO SEU EMPREGO E A CEF DETECTOU A BAIXA. A GERENTE ANGELA DA AGENCIA 2272 INFORMOU QUE PODERA SER FEITA NOVA AVALIAÇÃO APENAS PELA AGENCIA E SOLICITOU A DOCUMENTAÇÃO ATUALIZADA, AGUARDANDO A CLIENTE ENVIAR O CONTRACHEQUE ATUAL. (AINDA NAO FEZ 1 MES DE TRABALHO) (grifo nosso)”. 4. 17/05/2017 - “cliente acabou trocando de emprego: estamos aguardando extrato bancário com o depósito do 1 salário ou extrato da nova conta do FGTS”.5. 18/08/2017 - “O LAUDO DE AVALIAÇÃO DA UNIDADE VENCEU, FOI SOLICITADA NOVA VISTORIA, O CLIENTE EFETUOU O PAGAMENTO DA NOVA TAXA R$ 750,00, A VISTORIA JÁ FOI FEITA. AGUARDANDO A INCLUSÃO DO NOVO LAUDO NO SISTEMA”;6. 28/08/2017 - “laudo de avaliação negado”;7. 25/09/2017 - “Tipo Repasse Cliente: SEM HIPOTECA; Banco Financiador do Cliente: Caixa Econômica Federal; Data de aprovação: 30/05/2017; Montador: VICTOR MONTEIRO; Data de envio Banco/CIOPI: 09/03/2017; Assistente Conformidade/Coordenador: VERÔNICA ALVES DE BRITO; Valor aprovado: 114.969,75; Valor do FGTS: 0,00; FGTS: Não; Há Pendência da Construtora: Sim; OBS: AINDA ESTAMOS AGUARDANDO POSICIONAMENTO DA SGE A RESPEITO DE PODERMOS SEGUIR OU NÃO COM A CONTRATAÇÃO, EQUIPE DE BSB ESTA PEDINDO SUPORTE A MARI PELOSINI DE SÃO PAULO. PEDIMOS AJUDA DO DJALMA TAMBÉM A RESPEITO DOS REPAROS SOLICITADOS, O MESMO NOS RESPONDEU QUE A OBRA FOI EXECUTADA CONFORME O PROJETO APROVADO NA ÉPOCA, O ENGENHEIRO DA CEF ALEGA QUE O PROJETO NÃO ATENDE AS NOVAS NORMAS” (grifo nosso);7. 10/10/2017 - “Tipo Repasse Cliente: SEM HIPOTECA; Banco Financiador do Cliente: Caixa Econômica Federal; Data de aprovação: 30/05/2017; Montador: VICTOR MONTEIRO; Data de envio Banco/CIOPI: 09/03/2017; Assistente Conformidade/Coordenador: VERÔNICA ALVES DE BRITO; Valor aprovado: 114.969,75; Valor do FGTS: 0,00; FGTS: Não; Há Pendência da Construtora: Sim; OBS: AGUARDANDO RESPOSTA CEF PARA PROSSEGUIR” (grifo nosso);8. 26/10/2017 - “Tipo Repasse Cliente: SEM HIPOTECA; Banco Financiador do Cliente: Banco do Brasil S.A.; Montador: VICTOR MONTEIRO; OBS: CLIENTE CIENTE DA SUSPENSÃO DO FINANCIAMENTO COM A CEF. CLIENTE ACEITOU FINANCIAR COM O BB, CIENTE DOS PRAZOS E DA POSSIBILIDADE DE NÃO APROVAÇÃO. AGUARDANDO ENVIO DOS FORMULÁRIOS DO BB ASSINADOS” (grifo nosso).9. 06/02/2018 - “A CLIENTE DANILA FOI REPROVADA NO BANCO DO BRASIL. CONFORME ORIENTAÇÃO, VENDERÍAMOS A UNIDADE PRA OUTRA PESSOA E COM O DINHEIRO DA ENTRADA DEVOLVERÍAMOS OS VALORES QUE A CLIENTE JÁ PAGOU. COMO A CEF VOLTOU A FINANCIAR IMOVEIS DA PDG QUE NÃO TEM DIVIDA, A CLIENTE TENTOU NOVAMENTE CREDITO NA CEF MAS FOI REPROVADA NA ANÁLISE COMERCIAL. O MARIDO DA CLIENTE ESTÁ TENTANDO APROVAÇÃO NA CEF, CASO CONSIGA SERÁ FEITA CESSÃO DE DIREITOS, PARA FAZER O PROCESSO NO NOME DELE. O CLIENTE INFORMOU QUE JÁ ENTREGOU A DOCUMENTAÇÃO E ESTA EM ANALISE” (grifo nosso); e10. 22/02/2018 - “Contato com o admason, estão tentando credito na CEF, porém com a nova análise o banco orientou abertura de conta e movimentação por 3 meses”; e11. 15/05/2018 - “Sr. Adneide (Esposo - Não Titular) questiona o andamento do Processo de Financiamento. Informa que já realizou contato interno com o Grupo de TOC. Foi orientado pela responsável Priscila, que a equipe interna do escritório precisa disponibilizar uma declaração para andamento ao financiamento. Informa que a unidade foi vistoriada pelo Banco Caixa E. Federal, a vistoria não foi aprovada devido à falta de alguns itens no interior da unidade, a caixa econômica negou a vistoria, pois tem itens que não foram finalizados BRASILÍA / GOIANIA PRISCYLLA COSTA: (61) 3046 - 9880. Ciente que a Responsável Priscila deve cobrar internamente” (grifo nosso).O que se verifica é que além de a 3ª vistoria ter sido negada pelo agente financeiro, a requerente não logrou êxito na concessão de crédito, tanto junto ao Banco do Brasil, quanto junto à CEF, não sendo possível compelir a parte requerida a assinar um financiamento imobiliário que não foi aprovado. Destaca-se, ainda, que a reprovação do crédito imobiliário não pode ser imputada à parte requerida, pois ela cumpriu todo o procedimento que lhe cabia, buscando intermediar a obtenção do financiamento junto ao agente financeiro.E, ainda, a 2ª vistoria feita foi aprovada pela CEF, contudo, em decorrência do desemprego da requerente, o contrato não foi emitido, bem como nota-se pelo histórico de atendimentos informado acima que os reparos da 3ª vistoria somente não prosseguiram porque a demandante não teve o crédito novamente autorizado.Logo, considerando que a requerente não obteve o financiamento imobiliário junto ao agente financeiro, não é possível condenar a requerida à obrigação de fazer no tocante a assinar contrato não aprovado e, por conseguinte, não restou configurada qualquer falha nos serviços prestados pelas demandadas.A propósito:CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO POR INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CONTRATUALMENTE PREVISTA. IMÓVEL EM LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE DA RÉ PELA NÃO OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO. NÃO DEMONSTRADA. PARTE AUTORA QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PROBATÓRIO IMPOSTO PELO ART. 373, DO CPC. RECONVENÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO BEM INDEVIDAS. APLICAÇÃO DO ART. 32, DA LEI N. 6.766/79. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. 1 - Verifica-se que há óbice para o conhecimento de parte do recurso, uma vez que o pedido do apelante, no sentido de que a sentença seja reformada para lhe conceder a benesse da gratuidade da justiça, consiste em inovação recursal, uma vez que essa temática sequer foi apreciada pelo decisum em comento. Ademais, os documentos que acompanham a apelação, notadamente às fls. 198 e 213/214, não podem ser objeto de análise do presente recurso pois não são novos, e, não tendo sido juntados em momento oportuno, são atingidos pela preclusão temporal, em observância ao disposto no art. 435, caput e parágrafo único, do CPC. No mais, passa-se à apreciação da parte do recurso que merece análise por atender os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto em relação aos pleitos da exordial quanto da reconvenção, cujo cerne repousa, basicamente, na controvérsia acerca de qual parte deu causa à negativa de financiamento imobiliário perante a Caixa Econômica Federal. 2 - No mais, passa-se à apreciação da parte do recurso que merece análise por atender aos pressupostos de admissibilidade recursal, tanto em relação aos pleitos da exordial quanto da reconvenção, cujo cerne repousa, basicamente, na controvérsia acerca de qual parte deu causa à negativa de financiamento imobiliário perante a Caixa Econômica Federal. 3 - DA PRETENSÃO AUTORAL: A autora, ora apelada, afirma que foi surpreendida com a negativa de financiamento imobiliário juntamente à instituição financeira prevista em contrato de compra e venda, em decorrência de fato que atribui à empresa apelante, qual seja, a ausência de entrega dos documentos necessários para essa finalidade, passando, portanto, a indicar outras opções de pagamento mais onerosas. Já, a requerida/recorrente assevera que a culpa pela negativa em questão recai sobre a própria autora, a qual foi comunicada acerca da necessidade de fornecer os documentos essenciais à obtenção do financiamento, mas não procedeu dessa forma. 4 - Nesse diapasão, creio que a aplicação da regra primordial acerca da distribuição do ônus probatório já é suficiente para resolver a presente lide. Desse modo, compulsando detidamente os autos, verifica-se a parte recorrida não se valeu do seu ônus, haja vista a insuficiência de documentação comprobatória atinente ao fato da culpa da recorrente pela negativa do financiamento contratualmente previsto e da cobrança excessiva de valores que ultrapassam o quantum originalmente pactuado. Ou seja, não se pode afirmar, diante das alegações formuladas pelos litigantes, que a impossibilidade de obtenção do financiamento ocorreu única e exclusivamente por culpa da ré, ora apelante. Entendo que não representa uma prova onerosamente excessiva ao autor comprovar a que enviou toda a documentação necessária à obtenção do financiamento almejado perante a Caixa Econômica Federal. Em que pese a hipossuficiência do consumidor, o corpo mínimo e simplório de produção probatória deve ser fornecida ao julgador para a melhor e mais justa fundamentação para o deslinde do feito. 5 - Analisando o instrumento contratual de promessa de compra e venda de unidade imobiliária (fls. 15/17), vislumbro que parte substancial do valor firmado estava umbilicalmente atrelado ao financiamento imobiliário e que a responsabilidade pelo fornecimento da documentação necessária para a obtenção desse benefício é atribuída ao promitente comprador, enquanto o dever de adotar as providências de solicitação do crédito recai sobre o promitente vendedor. Portanto, o contrato celebrado entre as partes exige uma postura colaborativa entre a promitente compradora (autora/apelada) e o promitente vendedor (réu/apelante) para a consecução do financiamento nele previsto, de modo que a recorrida foi cientificada acerca da necessidade de fornecer a documentação necessária para iniciar o procedimento de liberação do valor almejado junto a instituição financeira, mas não atestou que cumpriu com essa obrigação. 6 - Afirmo, ainda, que a recorrida pautou a sua afirmação de que o financiamento não foi obtido por culpa da parte adversa em alegações genéricas de que esta não forneceu os documentos necessários para tanto, tampouco terminou a obra, deixando de colacionar aos autos qualquer prova nesse sentido, assim como de especificar qual documentação deixou de ser fornecida e por quanto tempo houve o atraso da obra, de modo a possibilitar o exercício da ampla defesa pela apelante e a cognição sobre de que modo esses fatores podem ter influenciado para a negativa do financiamento, sobretudo porque o instrumento contratual em tablado não prevê qualquer prazo de finalização da obra. Dessa forma, carecendo a comprovação de que a parte apelante contribuiu para a desaprovação do financiamento, resta ausente conduta ilícita perpetrada pela recorrente, inviável e até mesmo desnecessário tecer considerações acerca de indenização por danos morais. Assim, inexistente qualquer abalo aos direitos da personalidade da recorrida. 7 - DA RECONVENÇÃO: Relativamente aos pedidos de reintegração de posse e de indenização por fruição formulados pelo então reconvinte, ora apelante, entendo que a decisão adversada não merece reforma, uma vez que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel loteado, esses atos, além da resolução contratual, dependem da prévia notificação do devedor para sua constituição em mora, pois nesse caso inexiste mora ex re, mas sim mora ex persona, nos termos do art. 32, caput e § 1º, da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. 8 ¿ Recurso parcialmente conhecido e provido apenas em parte. Sentença relativamente reformada. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer parcialmente do presente recurso, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Presidente do Órgão Julgador Exmo. Sr. INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0144231-56.2015.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO, Data de Julgamento: 06/12/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2023)(grifo nosso).PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. ALEGAÇÃO DE QUE O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO FOI OBTIDO POR CULPA DA VENDEDORA. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE REVELA QUE O DESFAZIMENTO DO CONTRATO SE DEU POR CULPA DO PRÓPRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO MONTANTE PELA VENDEDORA. ADMISSIBILIDADE. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM VIRTUDE DA ATUAÇÃO RECURSAL. APELO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. Carece de verossimilhança a alegação inicial de que o financiamento teria sido negado em razão de a mesma unidade ter sido alienada a terceiro. Não há nos autos, pois, qualquer indício de que a ré tenha dado causa à não obtenção do financiamento bancário para quitação do valor do imóvel adquirido. O apelante não trouxe qualquer elemento probatório para embasar o fato constitutivo do direito alegado, não se desincumbindo do ônus que lhe competia, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC. 2. Deste modo, reconhecido que a rescisão do contrato ocorreu por intenção do autor, a retenção de parte dos valores pagos é admitida, segundo jurisprudência pacífica desta Corte. 3. Em razão desse resultado e nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se a verba honorária a 12% do valor atualizado da causa, ressalvada a inexigibilidade decorrente da gratuidade judicial. (TJ-SP - Apelação Cível: 1018409-38.2022.8.26.0001 São Paulo, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 05/09/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2023)(grifo nosso). EMENDA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA INTRANSFERIBILIDADE DO BEM. DESCABIMENTO. INEXISTÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS PARA CONCESSÃO DO PLEITO. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO FORMALIZOU O FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE PROVA DE RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA PELO ATRASO NA DILIGÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Trata-se de agravo de instrumento adversando decisão interlocutória que indeferiu pedido de tutela de urgência para tornar o bem intransferível, sustar os efeitos do ITBI em nome de terceiro e autorizar a vistoria do imóvel. Alega o agravante que o atraso na formalização do financiamento bancário para quitação do saldo devedor se deve à recusa da promitente vendedora em fornecer a documentação necessária e autorizar a vistoria do imóvel 2. Extrai-se da cláusula 5.2 que o promissário comprador tinha o prazo de 60 (sessenta) dias, a contar da emissão do "habite-se" pela prefeitura de Aracati, para formalizar o financiamento junto ao agente bancário de sua escolha, cuja diligência deveria ser implementada pelo próprio promitente comprador. 3. Confere-se da documentação de fls. 201-202 dos autos originais, que o "Habite-se" foi emitido pela prefeitura de Aracati-Ce em 05/09/2018, e a certidão de averbação em 05/08/2018, porém, o agravante deixou o prazo escoar e não formalizou o financiamento, infringindo o termo contratual acima colacionado. 4. A alegação do recorrente no sentido de que somente recebeu o "habite-se" aos 24/04/2019, através de whatsapp, não se sustenta, uma vez que simples envio de mensagem via aplicativo não comprova, por si só, que o "habite-se" foi "emitido" pela prefeitura na data em que o autor/recorrente recebeu a mensagem, nem que tenha tido ciência do documento somente neste dia. Ademais, mesmo que se considerasse que o agravante recebeu o "habite-se" na data assinalada, ainda assim o prazo teria sido ultrapassado, vez que a documentação trazida ao caderno processual pelo promovente (fls. 68-71) não faz menção a um financiamento formalizado, mas a mera "proposta pré-aprovada". 5. O agravante não demonstrou de que forma a recorrida teria obstaculizado qualquer procedimento no que tange ao fornecimento de documentação necessária para o financiamento com o banco. Por sua vez, a cláusula 6.3 do contrato prevê a possibilidade de rescisão do instrumento em caso de não quitação do saldo devedor ou de não comprovação do financiamento bancário no prazo de 60 (sessenta) dias da emissão do "habite-se". A disposição contratual torna inviável a pretensão recursal de intransferibilidade do imóvel. 6. Agravo de Instrumento conhecido e improvido. Decisão confirmada. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto, mas negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - AI: 06307000420198060000 CE 0630700-04.2019.8.06.0000, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 19/08/2020, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2020)(grifo nosso).Diante da ausência de conduta ilícita a ensejar dever de indenizar, incabível o pedido de indenização por dano moral feito pela requerente, conforme entendimento jurisprudencial abaixo transcrito:APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa. II - A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador. III - É de responsabilidade do Promissário Comprador a liberação de crédito, por meio de financiamento junto a instituição financeira, para a aquisição de imóvel, de modo que frustrada a compra e venda por negativa de aprovação de crédito, não há que se falar em indenização por danos morais. (TJ-MG - AC: 10000205742331001 MG, Relator.: João Cancio, Data de Julgamento: 02/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2021)(grifo nosso). Noutro giro, não houve simplesmente uma desistência voluntária imotivada pela requerente, mas, sim, um desfazimento contratual por fato alheio à vontade de ambas as partes, qual seja, a não obtenção do financiamento imobiliário, mesmo tendo a parte requerida atuado como intermediadora no processo de contratação da demandante do crédito imobiliário junto ao agente financeiro.E, prevendo o contrato de promessa de compra e venda que parte do pagamento será feita por intermédio de financiamento imobiliário, fica evidenciada uma condição vinculativa final, dependente de fato de terceiro, não diretamente vinculado ao acordo inicial. No caso, a obtenção do financiamento configura evento futuro e incerto, mas ao qual o cumprimento do contrato subordina-se.E, frustrada a condição, por fato não atribuível a qualquer das partes, devem elas retornarem ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos na integralidade e, por consequência, o imóvel deve retornar à posse da promitente-vendedora, bem como deve ser afastada a incidência do art. 418 do Código Civil que prevê a retenção ou devolução em dobro valor pago a título de sinal.Sobre o tema:APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de devolução dos valores já pagos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de indenização por danos morais. Autora que alega ter celebrado promessa de compra e venda imóvel, mediante pagamento inicial de parte do preço, com previsão de financiamento do saldo devedor, junto à instituição bancária, por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida. Desistência da realização do negócio jurídico pela não aprovação do financiamento. Sentença que julgou procedente o pedido determinando a devolução integral dos valores pagos e reparação pelos danos morais sofridos. Manutenção. Tratando-se de relação de consumo, é possível o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel não liquidado, com devolução de parte de valor pago, mesmo havendo cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. Rescisão contratual por culpa exclusiva da instituição financeira responsável pela concessão do financiamento imobiliário. Impossibilidade de atribuição da culpa a qualquer uma das partes. Consultora ré que se responsabilizou pela análise da compatibilidade da situação econômico-financeira da promitente compradora com o negócio pretendido. Restabelecimento do status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros desde a citação. Incidência do verbete sumular nº 543, do STJ. Dano moral caracterizado. Demora injustificada na restituição dos valores pagos, que ultrapassa o mero aborrecimento. Recursos a que se nega provimento. (TJ-RJ - APL: 00292018120188190008, Relator.: Des(a). JOSE ROBERTO PORTUGAL COMPASSO, Data de Julgamento: 24/05/2022, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/06/2022)(grifo nosso).Apelação Cível. Relação de consumo. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Não aprovação do financiamento imobiliário solicitado pelos autores. Alegação de falha na prestação do serviço prestado pela parte ré junto ao agente financeiro. Sentença de improcedência. Irresignação da parte autora. Não aprovação do financiamento em razão do insuficiente valor dos rendimentos do autor. Não cabe à empresa ré aferir o valor de rendimento que ampare o pretendido financiamento imobiliário, tampouco impor ao agente financeiro a aprovação do crédito solicitado pelo autor. Ausência de responsabilidade da ré ante a não aprovação do financiamento. Falha nos serviços prestados pela parte ré não configurada. Incabível o pedido de indenização por dano moral. Desfazimento contratual por fato alheio à vontade de ambas as partes. Parte do pagamento seria feita por intermédio de financiamento imobiliário. Condição vinculativa final, dependente de fato de terceiro, não diretamente vinculado ao acordo inicial. Frustrada a condição por fato não atribuível a qualquer das partes, devem estas retornar ao status quo ante. Devolução dos valores pagos, e consequente volta do imóvel à posse do promitente vendedor. Hipótese que não é de desistência imotivada, mas de distrato decorrente da impossibilidade de prosseguimento do contrato. Aplicação da norma do art. 418 do Código Civil afastada. Devem ser devolvidos ao autor todos os valores pagos na forma simples (taxa de administração, sinal e prestações mensais), sem qualquer retenção. Reforma da sentença para condenar a parte ré a restituir integralmente ao autor os valores pagos a título de taxa de administração, sinal e prestações mensais, corrigidos monetariamente desde o desembolso e juros de 1% ao mês a partir da citação. Cada parte arcará com metade das custas processuais. Na forma dos parágrafos 2º e 14 do art. 85 do CPC/2015, condena-se cada uma das partes ao pagamento de honorários sucumbenciais ao advogado da parte contrária na quantia equivalente a 10% sobre o valor da condenação, devendo ser observada com relação ao autor a gratuidade de justiça deferida à fl. 109. DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00037413720158190028 RIO DE JANEIRO MACAE 2 VARA CIVEL, Relator.: ANA CÉLIA MONTEMOR SOARES RIOS GONÇALVES, Data de Julgamento: 26/04/2017, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 28/04/2017)(grifo nosso). É devida, portanto, a restituição das importâncias pagas pela requerente, de forma simples, porque não caracterizada o emprego de má-fé, ardil ou dolo por parte de demandada.No tocante à taxa de corretagem, verifica-se que a requerente desembolsou o pagamento do importe R$ 5.583,31 em favor da corretora Bruna Cristina M. Andrade da RGM Imóveis - Negócios Imobiliários LTDA (mov. 1 - arq. 14 - fl. 95 do PDF).Ocorre que não se mostra possível analisar se é cabível ou não a devolução da taxa de corretagem, pois a referida comissão foi repassada à pessoa não integrante do polo passivo da lide. Logo, a parte requerida não pode ser responsabilizada por eventual devolução de taxa de corretagem paga diretamente à corretora, que não faz parte do polo passivo da demanda.Acerca do tema:EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE MÓVEL. TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA DIRETAMENTE À CORRETORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. ILEGALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem e o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pela devolução da taxa de corretagem paga diretamente e de forma destacada à corretora. 2. “O promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora” (STJ; AgInt-REsp 1.688.135; Proc. 2017/0183695-5; DF; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 01/04/2019; DJE 09/04/2019). 3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0015496-38.2014.8.08.0048, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2024)(grifo nosso).APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO PELO AGENTE FINANCEIRO. RESCISÃO. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE ARRAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença de procedência condenando a parte ré na restituição de R$ 5.400,00, somatório de R$ 400,00 do sinal e R$ 5.000,00 de comissão de corretagem, além de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00. Apelação da parte ré. Sentença reformada. Imóvel comprado na planta. Rescisão contratual por culpa dos autores que não obtiveram o necessário financiamento imobiliário, levando à desistência unilateral do negócio. Não há como imputar a inexecução do ajuste ao promitente vendedor, dado que incumbia a parte adotar as medidas necessárias ao procedimento de liberação do crédito do financiamento, ônus que lhe cabia, ao teor do artigo 373, I do CPC. Ausência de comprovação de que tenham sido induzidos a acreditar que saíram do stand de vendas com o negócio concretizado e o financiamento aprovado pela instituição financeira. Documento acostado pelos autores com o seguinte título em caixa alta e negrito: "DOCUMENTO INTERNO PARA EQUALIZAÇÃO DE PROPOSTAS NÃO TEM VALOR COMERCIAL OU JURÍDICO". Impressões de tela de conversas por Whatsapp que não têm o condão de comprovar as alegações dos autores. Valor de R$ 400,00 que corresponde ao pagamento de parte do sinal. Perdimento. Aplicação do art. 418 do código Civil. Ausência de comprovação de pagamento de taxa de corretagem. Boleto no valor de R$ 5.000,00 que não contém referência à taxa de corretagem, às rés ou ao negócio firmado, figurando como beneficiário Agillitas Soluções de Pagamentos S.A., terceiro que não faz parte do polo passivo da demanda. Autores que não se desincumbiram de comprovar o fato constitutivo de seu direito. Aplicação do art. 373, I, do CPC. Recurso conhecido e provido. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0016776-69.2020.8.19.0002 202300195747, Relator.: Des(a). RICARDO ALBERTO PEREIRA, Data de Julgamento: 06/12/2023, DECIMA QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 20, Data de Publicação: 12/12/2023)(grifo nosso).E, portanto, com exceção da comissão de corretagem, em decorrência do disposto acima, devem ser devolvidos à requerente os demais valores pagos, quais sejam, o sinal (R$ 2.250,00 - mov. 1 - arq. 14 - fls. 94 e 96 do PDF) e duas parcelas pagas (R$ 2.772,14 e R$ 2.911,14 - mov. 56 - arq. 10 - fl. 307 do PDF), totalizando R$ 7.933,28. Constata-se, ainda, que a parte requerida, em sua contestação, mesmo sem denominar formalmente como reconvenção, apresentou pedidos que ostentam natureza reconvencional. Entre eles, destaca-se o pleito de reintegração na posse do imóvel objeto do contrato celebrado, pretensão esta que já foi acolhida por este Juízo, ao determinar o retorno das partes ao estado que estavam antes da avença, conforme fundamentação acima.E, além disso, a requerida formula pedido para a requerente ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação, em razão da utilização indevida do bem durante o período em que permanecer nele. Os pedidos acima, embora não tenham sido apresentados sob a forma técnica de reconvenção, possuem conteúdo que assim os caracteriza, e por este motivo, estão sendo analisados sob essa perspectiva. No tocante ao pedido de taxa de ocupação, ressai dos autos que a requerente/reconvinda usufruiu gratuitamente do imóvel que não lhe pertence, sendo informado pela parte requerida/reconvinte, que Danila “não estava em condições para receber as chaves do imóvel adquirido”, contudo, “ela invadiu a unidade, estando na posse” do bem, “ao menos, desde a propositura da demanda”.A requerente/reconvinda, por sua vez, em réplica, não desconstitui a afirmação da parte reconvinte de que ela está ocupando o imóvel, ao contrário, afirma que “as requeridas buscam a todo tempo invalidar” a sua posse, o que também confirmou na exordial, nos termos a seguir:“Acontece que atualmente a autora já está dentro do imóvel e não pretende desistir do contrato, além do que está se sentido prejudicada, pois ainda não assinou o contrato de financiamento com a Caixa ante a inércia da requerida”. Vislumbra-se, no presente caso, perdas e danos, pois a parte requerida/reconvinte, por culpa da requerente/reconvinda, ficou impossibilitada de usar o imóvel ou perceber valores advindos do bem em comento.Logo, caberá à reconvinda pagar ao reconvinte a taxa de ocupação correspondente a 0,5% do valor venal do imóvel, com termo inicial a partir do ajuizamento da ação (01/04/2019) e termo final na data do cumprimento do mandado de reintegração, quando a posse de Danila Souza Barros findar, conforme postulado em sede reconvencional. No tocante à matéria:EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO NÃO CONHECIDO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC. PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO REINTEGRATÓRIA. REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA NÃO PREENCHIDOS. TAXA DE FRUIÇÃO. OCUPAÇÃO INDEVIDA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DESCABÍVEIS EM FAVOR DA DEFENSORIA PÚBLICA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA DE OFÍCIO. 1.O pleito de concessão de efeito suspensivo deve ser dirigido ao tribunal por petição autônoma, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição ao relator se já distribuído o recurso. Uma vez não observada referida providência, o pedido não deve ser conhecido em virtude da inadequação da via eleita e sua manifesta prejudicialidade. 2.A reintegração de posse é o remédio processual que visa à restituição da posse a quem tem a perdida em decorrência de um esbulho, ou seja, na privação da posse mediante violência, clandestinidade ou precariedade. 3.Para a reintegração de posse é imprescindível a prova inequívoca da posse anterior sobre o imóvel de propriedade do autor, a prova do esbulho, prova de que foi aparte ré a autora do esbulho e a descrição precisa da área, sob pena de não ser deferida a pretensão por ausência de requisitos legais exigidos pelo ordenamento processual. 4.O arcabouço probatório traz fortes elementos de verossimilhança de que o apelado é o legítimo proprietário e posseiro do bem discutido nos autos, que veio a ser esbulhado pela apelante, a qual, se opôs a desocupar o imóvel após a separação do casal, tornando sua posse precária, o que não lhe dá qualquer direito possessório. 5.A prova oral colhida no curso da instrução processual corroborou que o imóvel em que a recorrente reside é uma herança deixada pelo pai do apelado e que este desocupou o imóvel em 2011, quando se separou da apelante e que por inúmeras vezes contestou a posse da propriedade. 6.Para que o suposto possuidor adquira o direito de propriedade de um imóvel, por meio da prescrição aquisitiva, faz-se necessário o preenchimento dos requisitos previstos no art. 1.238 do CC, quais sejam: exercer a posse pelo período de quinze anos, com ânimo de dono, sem interrupção ou oposição. O prazo prescricional aquisitivo reduz-se para 10 (dez) anos quando se estabelece moradia habitual ou se realiza obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel. 7.Compete ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, enquanto incumbe ao réu a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, exegese do art. 373, inciso I e II, do CPC. 8.A posse exercida pela recorrente não tem o condão de gerar a prescrição aquisitiva necessária para a ocorrência da usucapião devido a sua precariedade, consubstanciada em ato de tolerância. 9. A taxa de fruição, ou taxa de ocupação representa um montante devido ao proprietário pela posse indevida do seu imóvel, com o objetivo de compensá-lo, pela renda que deixou de auferir. O percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel mostra-se adequado, quando levados em consideração os princípios da razoabilidade e da vedação de enriquecimento ilícito. (...) RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA DE OFÍCIO. (TJ-GO 50741643620188090051, Relator: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/08/2022)(grifo nosso). APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO JUDICIAL. REGULAR REGISTRO DA AQUISIÇÃO. OCUPAÇÃO IRREGULAR DO BEM PELA RÉ, SEM A DEVIDA CONTRAPRESTAÇÃO PECUNIÁRIA. OBRIGAÇÃO DE ARCAR COM OS CUSTOS ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO, COMO PRETENDIDO PELA RÉ. POSSE IRREGULAR QUE PERMITE A IMISSÃO NA POSSE DO NOVO PROPRIETÁRIO. TAXA DE OCUPAÇÃO QUE DEVE SER APURADA PELO VALOR MÉDIO PRATICADO NO MERCADO LOCATIVO NO PERÍODO, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TERMO INICIAL DA TAXA DE OCUPAÇÃO FIXADO A PARTIR DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00505997220108190038, Relator.: Des(a). JACQUELINE LIMA MONTENEGRO, Data de Julgamento: 02/06/2022, VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/06/2022)(grifo nosso).CIVIL - IMISSÃO NA POSSE - OCUPAÇÃO INJUSTA - PERDAS E DANOS - FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO - POSSIBILIDADE - DESPESAS E CONSERTO DE AVARIAS - RESSARCIMENTO DEVIDO "A fruição de bem de terceiro implica o pagamento de um preço, a título de aluguel sob pena de enriquecimento sem causa porque a ninguém é lícito ocupar gratuitamente imóvel de outrem" (AC n. 2008.014169-2, Des. Jairo Fernandes Gonçalves). (TJ-SC - APL: 00064331120138240005 Balneário Camboriú 0006433-11.2013.8.24.0005, Relator: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 22/08/2016, Quinta Câmara de Direito Civil)(grifo nosso).Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC e, por conseguinte, JULGO PROCEDENTE os pedidos reconvencionais para DECLARAR o distrato do contrato celebrado entre as partes, decorrente da impossibilidade de prosseguimento do instrumento contratual anexado ao mov. 1 - arq. 6 - fls. 46/71 do PDF, conforme fundamentação acima, REINTEGRAR a posse do imóvel descrito como lote n.º 5 da quadra Loteamento Residencial Florais do Planalto, casa n.º 106, do Condomínio Flores do Bosque, nesta localidade, matrícula n.º 43.026 (mov. 56 - arq. 11 - fls. 309/311 do PDF) à proprietária e reconvinte/requerida Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e CONDENAR a reconvinda/requerente ao pagamento da taxa de ocupação, no importe de 0,5% sobre o valor venal do imóvel, por mês, desde o ajuizamento da ação (01/04/2019) até a efetiva desocupação e, além disso, por ocasião do retorno das partes ao status quo, a parte demandada deverá devolver os valores pagos a título de sinal (R$ 2.250,00 - mov. 1 - arq. 14 - fls. 94 e 96 do PDF) e duas parcelas pagas (R$ 2.772,14 e R$ 2.911,14 - mov. 56 - arq. 10 - fl. 307 do PDF), totalizando R$ 7.933,28, à demandante, os quais deverão ser compensados com os valores devidos às requeridas referentes à taxa de fruição. Registra-se, ainda, que as quantias desembolsadas por cada parte como condenação/restituição para referida compensação deverão ser atualizadas monetariamente pelo IPCA a contar de cada desembolso/vencimento, acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, até a entrada em vigor da Lei n.º 14.905/2024 (30/08/2024), quando deverá ser calculado à taxa legal prevista no § 1º do art. 406 do Código Civil. Ante a sucumbência, condeno a requerente/reconvinda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação nos termos do art. 85, §2º do CPC.Certificado o trânsito em julgados nos autos, EXPEÇA-SE mandado de reintegração de posse em favor da requerida/reconvinte Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e de desocupação para que a parte requerente/reconvinda, no prazo de 60 dias, desocupe voluntariamente o imóvel descrito como lote n.º 5 da quadra Loteamento Residencial Florais do Planalto, casa n.º 106, do Condomínio Flores do Bosque, nesta localidade, matrícula n.º 43.026 (mov. 56 - arq. 11 - fls. 309/311 do PDF), nesta cidade e comarca. Transcorrido o prazo acima assinalado e noticiado que a requerente não saiu do imóvel, expeça-se o mandado de desocupação forçada, para proceder o Senhor Oficial de Justiça à reintegração da Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda na posse do imóvel objeto da presente lide. Deverá o Sr. Oficial de Justiça proceder com cautela e bom senso nos termos legais, inclusive, utilizando-se de reforço policial e arrombamento, em sendo necessários, bem como procedendo à identificação e qualificação do (s) ocupante (s).Interposto(s) recurso(s) de embargos de declaração, venham conclusos os autos para análise dos pressupostos recursais e eventual necessidade de garantir-se o contraditório. Outrossim, em atenção ao disposto no §3º do art. 1.010 do CPC/2015, que retirou o juízo de admissibilidade deste 1º grau de jurisdição, caso interposto recurso de apelação, caberá à serventia, mediante ato ordinatório, abrir vista à parte contrária para contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, §1º, do CPC/2015. Idêntico procedimento deverá ser adotado nas hipóteses de recurso adesivo (art. 1.010, §2º, do CPC/2015) e impugnação de decisão interlocutória não agravável trazida nas contrarrazões da apelação (art. 1.009, § 2º, CPC).Após, concluídas as intimações e decorridos os prazos, remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça. Com o trânsito em julgado e sem mais requerimentos, proceda-se às baixas e comunicações pertinentes. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Sentença registrada automaticamente no sistema e publicada. Autorizo o servidor judiciário a assinar o mandado e demais documentos do processo.Nos moldes do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás – CGJGO, cópia deste despacho/decisão servirá como ofício/mandado.Decisão datada e assinada eletronicamente, conforme art. 1º, § 2º, inc. III, a, da Lei n.º 11.419/06. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJ/GO.

22/04/2025, 00:00

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Intimação Efetivada

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