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Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Núcleo de Aceleração de Julgamentos e de Cumprimento de Metas da 1ª Instância (NAJ de 1ª Instância)Instituído pelo Decreto Judiciário nº 791/2021PROCESSO: 5140986-05.2022.8.09.0168Data da distribuição: 14/03/2022SENTENÇA Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. José Raimundo Muniz Silva e Joseneide Martins Silva ajuizaram Ação de Resolução Contratual Cumulada com Pedido de Indenização por Perdas e Danos em face de Cleudia Maria dos Santos, todos devidamente qualificados. Aduziram os requerentes, em síntese, que no dia 04/08/2021 celebraram com a requerida, Contrato de Cessão de Direitos, Vantagens, Obrigações e Responsabilidades concernente ao imóvel situado no Condomínio Residencial New Alegro IV, Lote 14 -B, Quadra 61, Setor 7, Parque da Barragem, Águas Lindas/DF.Salientaram que, a requerida pagou o valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) e que passaria a pagar o valor das prestações do imóvel, por meio de parcelas mensais e consecutivas, nos valores, forma de reajuste, vencimentos e demais elementos constantes do referido contrato (contrato 8.4444.1644869 -1 Caixa Econômica Federal). Asseveraram que, a requerida infringiu o parágrafo segundo da cláusula segunda do aludido contrato, que determina a mora e inadimplemento do pagamento das parcelas concernentes às prestações do financiamento do imóvel em questão encontram-se em atraso no pagamento desde o mês de dezembro/2021.Requereram, por fim, a rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a retenção do valor de 10% (dez por cento) do que foi pago pela requerida, a condenação da ré ao pagamento das parcelas em atraso no valor de R$ 1.944,38 (hum mil e novecentos e quarenta e quatro reais e trinta e oito centavos) e a reintegração de posse do imóvel, objeto dos autos. Pugnou, ainda, pela assistência judiciária. Juntou documentos (evento 01).Decisão, a qual recebeu a inicial, deferiu a assistência judiciária e designou audiência de conciliação (evento 05).Citação da parte requerida pelo whatsapp (evento 56).Decisão, a qual convalidou o ato citatório de evento 56 e decretou a revelia da requerida, bem como determinou a intimação das partes para a produção probatória (evento 61).A parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (evento 65).Após, vieram os autos conclusos (evento 66). É o essencial. Decido.Verifico, em proêmio, que o processo tramitou de forma regular, restando atendidos todos os ditames legais, em ordem a evidenciar a sanidade procedimental. Demais disso, observo que inexistem prejuízos às partes, não havendo se falar em nulidades (não há nulidade sem prejuízo – pas de nullité sans grief). Nesse prisma, vejo que o feito está apto para julgamento, porquanto superada a fase instrutória. Sem preliminares a serem analisadas, passo ao exame do mérito. Constata-se que a controvérsia a ser apreciada consiste na apuração do descumprimento dos termos do contrato firmado entre as partes, a fim de averiguar o cabimento do pedido de rescisão contratual e restituição de parcelas pagas.Alegaram os autores que firmaram com a requerida, no dia 04/08/2021, Contrato de Cessão de Direitos, Vantagens, Obrigações e Responsabilidades concernente ao imóvel situado no Condomínio Residencial New Alegro IV, Lote 14 -B, Quadra 61, Setor 7, Parque da Barragem, Águas Lindas/DF.Salientaram que, a requerida pagou o valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) e que passaria a pagar o valor das prestações do imóvel, por meio de parcelas mensais e consecutivas, nos valores, forma de reajuste, vencimentos e demais elementos constantes do referido contrato (contrato 8.4444.1644869 -1 Caixa Econômica Federal), mas que infringiu o parágrafo segundo da cláusula segunda do aludido contrato, que determina a mora e inadimplemento do pagamento das parcelas concernentes às prestações do financiamento do imóvel em questão encontram-se em atraso no pagamento desde o mês de dezembro/2021.Pois bem. No que se refere aos contratos, sua inadimplência, resolução e consequências, o Código Civil, preconiza: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Sobre o tema, eis a jurisprudência: “EMENTA: REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃOCONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS COM PEDIDO LIMINAR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. [...] No que se refere ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, Código de Processo Civil. 2. Não tendo a parte requerida se incumbido do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, como determinado pelo artigo 373, inciso II, do CPC, a rescisão do pacto acompanhada da reintegração do proprietário na posse do imóvel é medida que se impõe. [...] Apelo parcialmente provido.” (TJGO, APELAÇÃO 0319719- 60.2016.8.09.0048, Rel. Des(a). GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 01/06/2020, DJe de 01/06/2020). (Grifo nosso).Sabe-se que o princípio da boa-fé objetiva, exige, em todas as fases da contratação, até mesmo na fase pós contratual, conduta leal dos contratantes, os quais devem observar os deveres anexos ou laterais de conduta, a fim de manter a confiança e as expectativas legítimas do negócio jurídico. Nesse contexto, configurado o não cumprimento do contrato por parte da promovida deve as partes retornarem ao status quo ante, com a declaração de rescisão contratual. Logo, a rescisão do contrato há que ser declarada e como consequência do retorno das partes ao status quo ante.Cumpre ressaltar que os contratos foram feitos para serem cumpridos até ser esgotado seu objeto e, caso algumas uma das partes o descumpra, por qualquer motivo, ela incidirá no ônus do inadimplemento, salvo se ficar demonstrado que a inexecução foi involuntária, diante de caso fortuito ou força maior. No caso nos autos, trata-se de inexecução voluntária da parte requerida, conforme informado pelos autores na peça inaugural. Conforme dito alhures, a parte que der ensejo a resilição só será eximida das penalidades se comprovar inexecução involuntária, por caso fortuito ou força maior, o que não ocorre no presente caso, posto que, citada, a requerida não contestou a ação.Ocorrendo a rescisão do contrato, têm-se que as partes contratantes devem retornar ao “status quo ante”, observando-se as penalidades que devem ser aplicadas a quem deu causa à extinção do contrato. Neste diapasão, para estabelecer o percentual de devolução das parcelas pagas, cabe a análise das cláusulas do contrato celebrado entre as partes. Em análise ao contrato entabulado entre as partes, verifica-se na cláusula segunda – parágrafos segundo e terceiro, in verbis:Parágrafo Segundo: A falta de pagamento de 02 (duas) parcelas consecutivas, ou na hipótese de o imóvel não ser integralmente quitado, e depois de considerada uma tolerância de 30 (trinta dias, poderá (ão) o (a) (s) VENDEDOR (A) (ES) dar por rescindido o presente contrato, proceder a venda do imóvel a terceiros e, depois de deduzir o valor da multa e consectários da rescisão, restituir o saldo que houver para o (a) (s) COMPRADOR (A) (ES).Parágrafo Terceiro: O desfazimento do presente negócio implicará na multa igual a 10% (dez por cento) sobre o valor total da transação, a ser pago pela parte infratora à parte inocente, devidamente corrigidos a partir da assinatura deste instrumento, sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em procedimento próprio. (Grifo nosso).Conforme acima expendido, diante da rescisão contratual, em virtude do descumprimento da obrigação pela compradora, as partes retornam ao estado anterior ao da contratação, admitindo-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo por eventuais prejuízos suportados.Destaco o teor da Súmula nº 543 do C. STJ:Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Grifo nosso).Segundo o entendimento da Corte Cidadã, nos casos em que a culpa pela rescisão contratual for atribuída ao promitente comprador, o vendedor poderá reter de 10 a 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso.Nesse sentido, confira-se:EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. PEDIDO DE RESILIÇÃO UNILATERAL PELOS PROMITENTES COMPRADORES. DIFICULDADES FINANCEIRAS. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA NÃO CARACTERIZADA. ATUALIZAÇÃO DO VALOR DAS PARCELAS PELO IGP-M. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO FIXADA NO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO). RAZOABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. LOTE VAGO. 1. Em conformidade com a Súmula 45 do TJGO, em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor. 2. O entendimento predominante na jurisprudência pátria é no sentido de que é admissível a utilização do IGPM como indexador da correção monetária nos contratos de compra e venda de imóvel, sendo certo que sua elevação em períodos de alta de preços é esperada e cogitável, dada a finalidade mesma de recompor o poder aquisitivo da moeda; logo, a adoção do IGPM não se afigura como motivo plausível para propulsionar a revisão contratual por advento de onerosidade excessiva imprevisível, o que repele do caso em comento a intelecção do artigo 478 do Código Civil. 3. Não tendo havido culpa das promitentes vendedoras no desfazimento do negócio jurídico (o que se deu por iniciativa única dos consumidores), não prospera a alegação de caracterização de dano moral indenizável. 4. Segundo a Súmula 543 do STJ, havendo rescisão contratual de promessa de compra e venda, motivada pelo comprador, a retenção das quantias pagas pelo vendedor tem sido admitida, no montante entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso. Nesta seara, tem-se entendido na jurisprudência contemporânea que 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito das promissárias vendedoras (construtoras/incorporadoras), sobretudo porque o imóvel objeto da contenda sequer foi utilizado pelos compradores e poderá ser renegociado. 5. Descabe falar em estipulação de taxa de fruição quando se trata de terreno não edificado, inexistindo proveito econômico proporcionado pelo imóvel durante o período em que os promitentes compradores estiveram na posse precária do bem. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA CONFIRMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5555571-28.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). José Proto de Oliveira, 5ª Câmara Cível, julgado em 09/05/2022, DJe de 09/05/2022). [destaques acrescidos].Na hipótese em comento, em razão da inadimplência da requerente, tenho como razoável a retenção do percentual de 10%, em favor dos promitentes vendedores.Na hipótese em análise, a inadimplência da requerida gerou prejuízos aos promitentes vendedores, tais como a perda de oportunidade de negociação com terceiros, custos administrativos e financeiros decorrentes do descumprimento contratual e o tempo em que o imóvel permaneceu indisponível para nova comercialização. Nesse contexto, considero razoável a retenção de 10% do valor pago para cobrir esses danos.Assim, há que incidir a referida cláusula, em favor dos autores, todavia, tão somente sobre os valores já quitados, sob pena de se mostrar excessivamente onerosa à requerida.Quanto ao pedido de indenização por perdas e danos em razão do pagamento pela parte autora das parcelas atrasadas, indefiro, visto que não há nos autos provas de que tal valor foi realmente pago pelos requerentes.Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes determinando a imediata devolução das quantias pagas pela requerida, em parcela única, com retenção de 10% (dez por cento), devendo incidir correção monetária pelo INPC, desde o desembolso de cada parcela adimplida, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema nº 1.002/STJ). b) determinar que ré devolva o imóvel assim que receber os valores que lhe são devidos.Em razão da sucumbência mínima, condeno a parte requerida no pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, termos do art. 85, § 2°, do CPC.Publicação, registro e intimação eletrônicos.Intimem-se.Após o trânsito em julgado, não havendo custas pendentes e nada sendo requerido no prazo de 30 dias, ARQUIVEM-SE os presentes autos com as anotações e baixa de praxe.Águas Lindas-GO, data da assinatura digital. KATHERINE TEIXEIRA RUELLASJuíza de Direito - NAJ SENTENÇASassinado digitalmente(Conforme Decreto nº 1.854/2025) cpx