Execução de Título Extrajudicial 5033562-03.2018.8.09.0051 - TJGO

Execução de Título Extrajudicial 5033562-03.2018.8.09.0051 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Estado de GOIÁSPoder JudiciárioComarca de Goiânia16ª Vara Cível e AmbientalDECISÃODou à presente decisão força de carta de citação/mandado/ofício a teor do disposto no art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial.Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título ExtrajudicialProcesso nº: 5033562-03.2018.8.09.0051Autor (es): RESIDENCIAL ORQUÍDEARéu (s):CRISTIANO GONÇALVES RODRIGUESTrata-se de ação de execução por quantia certa ajuizada por RESIDENCIAL ORQUÍDEA em face de CRISTIANO GONÇALVES RODRIGUES e CELIA MARIA SILVA, partes devidamente qualificadas nos autos.Da detida análise dos autos, verifico que na decisão proferida no evento 166, foi determinado que fosse lavrado o termo de penhora do imóvel, ficando o executado como depositário, bem como determinada a intimação do proprietário registral acerca da penhora.Matrícula atualizada do imóvel apresentada no evento 182.Intimação dos executados não efetivada, conforme certificado nos eventos 183 e 185.A parte exequente requereu a tentativa de intimação dos executados via oficial de justiça (evento 187).Mandado não cumprido (evento 195).No despacho proferido no evento 201, foi considerada válida a intimação da penhora, conforme eventos 183 e 195, visto que os executados mudaram de endereço sem comunicar o juízo (art. 841, §§ 2° e 4° c/c parágrafo único do art. 274 do CPC), bem como foi determinada a intimação do proprietário registral acerca da penhora.No evento 211, a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credor fiduciário, requereu a determinação do levantamento da penhora incidente sobre o bem de sua propriedade, bem como que não fosse determinada a realização de leilão e o prosseguimento da execução com vistas a atingir outros bens dos executados.A parte exequente, no evento 213, apresentou manifestação quanto à preferência do crédito condominial sobre o crédito hipotecário e requereu a avaliação do imóvel penhorado.Vieram-me os autos conclusos.DECIDO.Sobre o tema, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp n°2.059.278 – SC, entendeu que o credor fiduciário não poderá ter mais direitos que o proprietário comum, podendo ter o imóvel penhorado em caso de dívida de condomínio. Explico.Segundo o Ministro Raul Araújo, a impossibilidade de penhora do imóvel deixa a credora fiduciária em uma situação confortável, uma vez que na condição de proprietária do imóvel, recebe as prestações referentes ao financiamento, contudo, não é importunada por eventual dívida do condomínio.Nesse sentindo, segundo o voto do ministro, o banco não pode ser beneficiado com a Lei de alienação fiduciária, devendo arcar com o ônus do imóvel, controlando o pagamento das taxas de condomínio, conforme prevê o art. 26, parágrafo primeiro, da Lei 9.514 de 1997, a qual dispõe que o devedor fiduciante pode ser intimado a pedido do credor fiduciário (banco) para quitar, no prazo de 15 (quinze) dias, além das prestações dos imóveis, os tributos e as dívidas de condomínio.In verbis:“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”Lado outro, conforme alegado pela credora fiduciária, o executado inadimplente é tão somente possuidora indireta do imóvel, mas não o seu proprietário. Ao passo que a instituição bancária é a proprietária resolúvel do imóvel, mas não a sua possuidora.Nessa equação injusta, os condomínios, terceiros na relação financiador - devedor, ante a impossibilidade de penhorar o imóvel, são obrigados a ratear as despesas decorrentes da inadimplência entre os demais condôminos. Nesse viés, o Ministro Araújo se valeu da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/94), para sustentar o equívoco da interpretação jurisprudencial que criou um cenário comum em que o devedor quita mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária do imóvel adquirido, mas não paga as taxas condominiais, as quais por sua vez não são assumidas pela instituição financeira, porquanto se julga imune a tal obrigação.Para o Ministro, a norma que se aplica na relação proprietário de imóvel e inquilino (Lei 8.245/94) deve ser aplicada também nos casos de financiamento, porquanto, em caso de inadimplência da devedora fiduciante, cabe a credora fiduciária arcar com as despesas do imóvel, em razão da característica propter rem do bem.Nesse sentido, relatou o Ministro Raul Araújo:“Não faz sentido esse absurdo. Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto”.Assim, o novo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é de que havendo inadimplência das taxas condominiais pelo devedor fiduciante, deverá a credora fiduciária, responder pelos débitos inadimplidos, face a sua condição de proprietária do bem. In verbis:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023). Sublinhei.Desse modo, sendo a dívida que resultou na presente ação de execução proveniente das despesas condominiais, em consonância com o novo entendimento do STJ, deve-se levar em conta que prevalece os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição bancária a fim de possibilitar a manutenção do próprio edifício, o que torna válida a constrição judicial da própria unidade devedora, ainda que tenha ocorrido a referida alienação fiduciária.Ademais, nos termos do novo entendimento da Corte Cidadã, o artigo 8º do Código de Processo Civil esclarece que, havendo conflito entre direitos materiais proporcionais (obrigação propter rem e propriedade resolúvel), o fim social e a exigência do bem comum impõem ao julgador resguardar o direito da coletividade que não possui fins lucrativos (condomínio). Isso porque a falta de pagamento do condomínio sobrecarrega os demais moradores e, a depender do nível de inadimplência, impede até mesmo a manutenção de serviços básicos fornecidos à coletividade (condôminos). No entanto, isso não retira da credora fiduciária o direito de saldar tal débito e instaurar a alienação extrajudicial do bem por conta de dívida acessória, ou mesmo pedir a reserva de eventual sobra de expropriação para a liquidação do contrato de financiamento.Feitas tais considerações, com base no novo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o qual superou o entendimento firmado pela Súmula 64 do TJGO, deve o crédito do exequente ter preferência sobre a Caixa Econômica Federal.Preclusa a via recursal, volvam-me os autos conclusos para deliberação.Intimem-se. Cumpra-se.Datado e assinado digitalmente. Élios Mattos de Albuquerque Filho Juiz de Direito 2

05/05/2025, 00:00

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