Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSNúcleo de Aceleração de Julgamentos e Cumprimento de Metas de 1ª InstânciaAparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ªProcesso: 5085247-04.2020.8.09.0011Autor: Lindomar Lopes De MoraisRequerido: Spe Maximo Brasilia Incorporadora E Construtora Ltda E OutrasSENTENÇAI – Relatório Trata-se de ação de obrigação de dar com pedido de tutela provisória de urgência antecipada em caráter antecedente ajuizada por LINDOMAR LOPES DE MORAIS e VANILDA LAZARA COSTA LOPES DE MORAIS em face de SPE MÁXIMO VILA BRASILIA CONST. E INCORPORADORA LTDA, ambos qualificados. Os autores aduziram, em síntese, que celebraram com a Ré contrato de compra e venda para aquisição da unidade nº 301, da Torre Vida, do empreendimento Residencial Máximo Clube, localizado na Rua 13, quadra 59-A, lote 01/26, Vila Brasília, Aparecida de Goiânia – GO. Alegam que a previsão de entrega do imóvel estava programada para o ano de 2014, porém a obra foi concluída apenas em 2019. Em razão do atraso, os autores informam que tiveram que arcar com o pagamento das parcelas do financiamento, além do valor da locação do imóvel onde residem. Ressaltam, ainda, que, por não concordarem com o pagamento da parcela única exigida, a ré se recusou a entregar as chaves do imóvel, que já se encontra pronto para uso. Em razão disso, pugnou pelo(a): 1) seja deferida a gratuidade de justiça; 2) concessão da tutela provisória de urgência, em caráter antecedente, para: a) determinar a entrega das chaves do imóvel, objeto da lide, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; b) suspender os efeitos da Alienação Fiduciária; 3) citação da ré; 4) ao Ao final julgar procedente o pedido para: a) confirmar a tutela provisória; b) caso não tenha sido deferida a tutela provisória, condenar a Ré, obrigando-a a dar a coisa certa, qual seja, a posse definitiva do imóvel, objeto da lide; c) aplicado o CDC ao presente contrato; d) condenar a Ré ao pagamento de lucro cessante; e) seja aplicado o instituto da compensação para declarar quitada a dívida do Autor com a Ré; f) condenar r a Ré a indenizar o Autor em danos morais, em valor de R$ 20.000,00; g) condenar Ré a pagar todas as despesas com o imóvel; h) Seja, a Ré, condenada ao pagamento das custas, bem como da verba sucumbencial; i) incida a correção pelo IGPM e juros de 1% ao mês até a data do efetivo pagamento. Decisão de mov. 05, recebeu a inicial, deferiu aos autores os benefícios da gratuidade da justiça, designou audiência de conciliação e determinou a intimação da parte ré. A decisão de mov. 10, indeferiu o pedido de tutela de urgência. Audiência de conciliação realizada sem acordo (mov. 38). A ré apresentou contestação na qual, preliminarmente, impugnou a competência do juízo, com base na cláusula compromissória firmada entre as partes. No mérito, alegou que o atraso na entrega do imóvel decorreu da inadimplência dos autores e sustentou a ausência de comprovação de danos em razão desse atraso. Ao final, requereu os benefícios da justiça gratuita, bem como a improcedência dos pedidos iniciais (mov. 39). Impugnação à contestação apresentada em mov. 44 No despacho de mov. 47, o juízo intimou ambas as partes para que se manifestassem sobre a opção pelo Juízo 100% Digital. A parte ré manifestou-se pela não adesão ao Juízo 100% Digital (mov. 51). Foi proferida decisão de saneamento e organização dos autos, na qual foi rejeitada a preliminar de incompetência, indeferida a gratuidade processual à parte ré, declarada a aplicação do CDC e as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendem produzir, no prazo de 15 dias (mov. 55) A parte ré em mov. 59, manifestou pelo o depoimento pessoal da parte autora. Em mov. 60, a parte autora requereu a inversão do ônus da prova; não sendo esse o entendimento do juízo, requereu, alternativamente, o depoimento de testemunhas. Termo de audiência de instrução e julgamento juntado aos autos em mov. 78. Em mov. 79, foi juntada aos autos mídia de gravação contendo o depoimento da parte autora. Em depoimento, o autor declarou que assinou o contrato com a construtora em 2013, com a expectativa de mudar-se para o imóvel em dezembro de 2014. No entanto, a construtora começou a protelar a entrega, cancelando prazos e adiando a conclusão da obra. Devido ao atraso e à moradia distante, o autor mencionou que precisava sair mais cedo de casa para levar seus filhos à escola, gastando mais tempo no trânsito, o que lhe causava transtornos diários. Ao ser questionado pelo advogado da empresa requerida sobre o débito, o autor confirmou que as chaves do imóvel foram entregues após a quitação do débito, após um longo período de espera e frustração. Em mov. 82, a parte autora apresentou alegações finais, reiterando os pedidos da inicial. O prazo transcorreu sem manifestação da parte ré. Mov. 83 Em mov. 86, a parte ré apresentou alegações finais após o prazo. Vieram-me conclusos. É o relatório. Fundamento e DECIDO. II – Fundamentação Ausentes questões processuais pendentes ou nulidades passíveis de conhecimento de ofício pelo juízo, estando encerrada a fase instrutória, garantindo-se às partes os meios inerentes ao exercício do devido processo legal, passo à análise do mérito propriamente dito, haja vista que as preliminares arguidas em contestação foram analisadas na decisão de saneamento e organização do processo. Por oportuno, registro que a presente relação jurídica se submete às regras do CDC, nos termos dos artigos 2º e 3º, uma vez que se trata de uma relação em que figuram como partes um consumidor destinatário final de um serviço/produto (imóvel) e um fornecedor que presta este tipo de serviço (compra e venda de imóveis) e produto (imóveis) no mercado de consumo. Trata-se de pedido de indenização por danos morais, lucros cessantes e despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel adquirido pelos autores. No que tange à compra e venda, o contrato de compra e venda é aquele em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente. O contrato de compra e venda é translativo do domínio, não no sentido de operar sua transferência, mas no de servir como titulus adquirendi, posto que gera entre os contratantes um direito pessoal, trazendo para o vendedor apenas uma obrigação de transferir o domínio. Não opera, de per si, a transferência da propriedade, que só se perfaz pela tradição, se a coisa for móvel, ou pelo assento do título aquisitivo no Registro Imobiliário, se o bem for imóvel. A compra e venda requer a transferência da coisa, que deverá ter existência no momento da realização do contrato, ser individuada, disponível e ter possibilidade de ser transferida ao comprador. Ao firmarem um contrato de compra e venda, devem as partes cumprirem o pactuado, observando ainda, os princípios contratuais da boa fé objetiva, da função social dos contratos e da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda). Verifica-se pelo contrato celebrado entre as partes que a conclusão da obra para a unidade adquirida pelos autores, estava prevista para 31/12/2014, admitindo-se o prazo de carência contratualmente previsto. A natureza complexa e grandiosa da construção civil e sua sujeição a vários fatores externos que não se submetem ao controle da construtora torna razoável e não abusiva a pactuação de uma cláusula de tolerância não havendo mora da empreendedora, quando esta entrega as chaves durante o período compreendido pelo prazo dilatório, em atenção ao princípio do equilíbrio contratual. A propósito, colaciono o seguinte julgado elucidativo da matéria: APELAÇÃO CÍVEL E AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. NÃO CABIMENTO DO SEGUNDO RECURSO. IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO. PRAZO DE TOLERÂNCIA - VALIDADE DA CLÁUSULA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. NÃO CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. 1 - Inadmissível a interposição de agravo de instrumento em face de sentença definitiva (artigo 1.009, CPC), hipótese a configurar erro grosseiro, afastando a aplicação do princípio da fungibilidade recursal. 2 - A cláusula de tolerância que autoriza a prorrogação em 180 (cento e oitenta) dias do prazo inicialmente estipulado para a entrega do imóvel não é ilegal, pois prevista contratual e legalmente, além de regular informação ao consumidor. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 3 - (...) (TJGO, Apelação (CPC) 0184751-21.2015.8.09.0051, Rel. REINALDO ALVES FERREIRA, 4ª Câmara Cível, julgado em 11/10/2019, DJe de 11/10/2019) [Grifei] Não bastasse isso, a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64), em seu art. 48, § 2º, prevê a possibilidade de existência de cláusula contratual determinando prazo de tolerância para entrega da obra, ad verbum: Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. (…) § 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. Examinando os documentos apresentados nos autos, constato que ambas as partes deixaram de cumprir as obrigações assumidas no contrato, configurando-se inadimplência recíproca no negócio jurídico celebrado. No caso em estudo, mesmo considerando o prazo de carência estipulado no contrato, à vista do Termo de Recebimento das Chaves, infere-se que os autores só receberam efetivamente o imóvel em 2020. Tal fato demonstra que a entrega ultrapassou, e muito, o termo final contratualmente previsto, inclusive o prazo de prorrogação estabelecido. Dessa forma, resta evidente que a empresa requerida não cumpriu fielmente com as obrigações assumidas, configurando-se o inadimplemento contratual por parte desta. Por outro lado, os autores não cumpriram integralmente as obrigações assumidas no contrato celebrado entre as partes. Ressalta-se, ainda, que os próprios autores estavam em mora, uma vez que deixaram de adimplir a parcela única no valor de R$ 39.828,00 (trinta e nove mil, oitocentos e vinte e oito reais), cujo vencimento estava previsto para o dia 30 de dezembro de 2014, configurando, assim, o inadimplemento de suas obrigações contratuais. Nos contratos bilaterais, aplica-se a denominada exceção do contrato não cumprido, conforme dispõe o artigo 476 do Código Civil: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Desse modo, o atraso na conclusão das obras, por si só, não justifica o inadimplemento das prestações pactuadas. Da mesma forma, o inadimplemento das parcelas contratuais pelos adquirentes tampouco legitima a demora na entrega das chaves, evidenciando-se, assim, a existência de inadimplemento recíproco. Dessa forma, é relevante destacar que o pagamento integral da última parcela estava implicitamente condicionado à entrega efetiva do imóvel. A não entrega na data contratualmente estipulada configura descumprimento antecipado das obrigações por parte da requerida, o que compromete a exigibilidade plena dessa obrigação pelos autores. Nessa linha, é imperativo reconhecer que a parte ré não conseguiu cumprir com os termos acordados no contrato, porém desautorizada a compensação por se tratar de empresa em Recuperação Judicial. Isto pois, os incisos II e III 2 do artigo 6º, o art. 49, art. 2º 3 e o artigo 168 da Lei 11.101/05, preveem a proibição da compensação de valores pelo fato de configurar vantagem indevida ao credor concursal, com o objetivo de que seja dado tratamento paritário a todos os credores. A compensação de um crédito concursal afetará o cumprimento do plano de soerguimento pela empresa recuperanda, com a indevida configuração de vantagem desse credor em face dos demais, invadindo a seara de competência do juízo universal da recuperação judicial. Lucros cessantes Ante a mora da ré na entrega do imóvel, por sua culpa exclusiva, emerge dos autos a obrigação de indenizar os promitentes compradores por perdas e danos. Conforme disposto no art. 402, do Código Civil, os danos materiais abrangem além do que a vítima efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Frise-se que Superior Tribunal de Justiça possui posicionamento consolidado quanto ao cabimento de lucros cessantes na hipótese de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, existindo presunção de prejuízo ao promitente comprador. Nesse sentido: “AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA -LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA- IMPROVIMENTO. 1. A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que amora contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2. O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3. Agravo Regimental improvido.” (STJ - AgRg no REsp: 1202506 RJ 2010/0123862-0, Relator.: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 07/02/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2012) Portanto, não há se falar em dano ausente ou hipotético por ausência de comprovação das perdas sofridas. A impossibilidade de utilização do imóvel no prazo contratado, seja porque nele poderia residir, gozar de período de férias, ou usufruir de locações, enseja indenização presumida. Assim, reconhecido o direito à indenização, os lucros cessantes deverão ser fixado em 0,5% do valor do imóvel se mostra razoável e dentro dos parâmetros utilizados para locação. Quanto ao ponto, aplica-se ao caso o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1729593/SP (Tema 996, item 1.2), que estabelece que: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.". Nesse sentido, inclusive, colaciono posicionamento de julgado em caso similar ao presente: “DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS INTEGRALMENTE. JUROS DE MORA. A PARTIR DA CITAÇÃO. DANO MORAL. MULTA PENAL. LUCROS CESSANTES. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. I. Nos termos da súmula 543 do STJ quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da promitente/vendedora, a restituição das parcelas pagas pela promitente compradora deve ocorrer de forma integral, em parcela única. II. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, os juros moratórios serão devidos a partir da citação em decorrência de inadimplemento contratual, ressalte-se que o entendimento fixado no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1002), somente se aplica quando a iniciativa da rescisão se der por parte do consumidor. III. À luz da jurisprudência do STJ, o mero inadimplemento contratual não enseja danos morais sendo imprescindível a comprovação de significativa e anormal situação que repercuta na esfera de dignidade do comprador, situação inexistente em imóvel de laser e com multipropriedade. IV. Inexiste cláusula que impute a aplicação de multa penal em desfavor de nenhuma das partes, seja em virtude de descumprimento ou de inadimplemento contratual, não sendo possível, assim, se falar em sua inversão. V. A mora da Ré se deu em decorrência do atraso na entrega da obra contratada, razão pela qual é devida indenização a título de lucros cessantes, correspondente aos alugueres que os requerentes deixaram de auferir no período da mora. VI. Os lucros cessantes são devidos do período compreendido entre a data do efetivo atraso, já considerada a prorrogação contratual (30 de novembro de 2021), e a data do ajuizamento da ação (27 de julho de 2022), já que não restou comprovada a data da efetiva entrega do imóvel. VII. Diante da reforma parcial da sentença e considerando que os requerentes decaíram de metade de seus pedidos, verifica-se a sucumbência recíproca e igualitária, conforme o caput do artigo 86, do Código de Processo Civil. 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E NÃO PROVIDA. 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJ-GO - AC: 54520532020228090126 PIRENÓPOLIS, Relator.: Des(a). Aureliano Albuquerque Amorim, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: (02/05/2024) DJ) Danos morais Em relação a indenização por danos morais e/ou danos extrapatrimoniais, sabe-se que, em geral, o mero descumprimento contratual, por si só, não acarreta na indenização pretendida. Porém, no caso, o vultuoso lapso temporal entre a data da promessa da entrega do imóvel e a efetiva disponibilização deste configura inegável frustração do consumidor que ultrapassa o mero dissabor, além de danos patrimoniais inesperados em virtude da mora da parte ré. É neste sentido que a jurisprudência vem entendendo: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO EXCESSIVO. VALOR. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. INTERESSE RECURSAL. 1. Comprovado que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa exclusiva da empresa vendedora do loteamento, deve essa assumir os encargos daí advindos. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição da integralidade das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor (súmula nº 543 do STJ) 3. De acordo com o Tema 971 do STJ (Resp. 1.614.721/DF), julgado sob o rito dos recursos repetitivos, a inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o fornecedor der causa exclusiva à rescisão contratual. 4. A incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado aplica-se somente nas hipóteses em que a rescisão se dá por iniciativa (culpa) do promitente comprador, o que não é a hipótese dos autos. 5. O atraso injustificado da construtora na conclusão do empreendimento e na entrega da unidade imobiliária com as obras de infraestrutura concluídas conforme se obrigou contratualmente por período excessivo, que no presente caso perdurou dois anos, configura ilícito contratual, por frustrar o regular cumprimento do ajuste negocial firmado entre as partes, superando o mero dissabor dos consumidores adquirentes e, portanto, configura dano moral indenizável. 5. Caracterizado o dano moral, a fixação do quantum indenizatório deve observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, em consonância com a função pedagógica e punitiva, bem como a capacidade econômica do ofensor e do ofendido. 6. A verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação (Súmula nº 32 do TJGO). 7. O recorrente não tem interesse recursal em relação ao pedido que não restou sucumbente. APELAÇÃO CONHECIDA EM PARTE E, NESSA PARTE, DESPROVIDA. (TJ-GO 54120573920238090139, Relator.: VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/09/2024) Considerando tudo que foi exposto, conclui-se que a requerida praticou ato ilícito, causando danos à parte autora, sendo certo, portanto, o dever objetivo de indenizar, cumprindo, agora, fixar o valor da indenização a ser paga. Para a fixação do quantum indenizatório/reparatório, o juiz deve obedecer aos princípios da equidade e razoabilidade, considerando-se a capacidade econômica das partes; a intensidade do sofrimento do ofendido; a gravidade, natureza e repercussão da ofensa; e, o grau do dolo ou da culpa do responsável. Dessa maneira, sopesando a capacidade do requerido para que o valor de indenização sirva ao papel de desestimular a repetição do ato, compensando o mal injusto experimentado ao ofendido sem, contudo, causar-lhe enriquecimento, bem como em razão de que os autores estavam, também, inadimplentes, entendo suficiente que a verba indenizatória seja fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores. Por fim, saliento que, nos termos do Informativo 626 do STJ: “O crédito derivado de fato ocorrido em momento anterior àquele em que requerida a recuperação judicial deve sujeitar-se ao plano de soerguimento da sociedade devedora”. (REsp 1.727.771-RS, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 15/05/2018). III - Dispositivo: Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para fins de: a) determinar que a ré entregue as chaves do imóvel em questão, no prazo de 15 (quinze) dias a contar do trânsito em julgado da presente decisão, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) limitada ao valor do contrato;; b) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes a serem calculados no importe equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso, devidamente atualizado pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (cada mês de atraso - Súmula 43 STJ) e, com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; c) condenar a parte ré ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a cada autor, com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir desta sentença. Em face da sucumbência mínima da parte autora, condeno, ainda, a parte ré, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que, nos termos do art. 85, §2º do CPC, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado. Transitado em julgado, procedam-se às anotações, comunicações de estilo. Após, arquivem-se, com a devida baixa na distribuição. Este ato judicial devidamente assinado e acompanhado de documentos necessários, servirá como MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos arts. 136 ao 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Às providências e expedientes necessários. Aparecida de Goiânia-GO, data e hora da assinatura eletrônica. Bruna de Oliveira FariasJuíza de Direito(Decreto Judiciário n.º 690/2025)