Dúvida 6064752-54.2024.8.09.0051 - TJGO

Dúvida 6064752-54.2024.8.09.0051 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Protocolo 6064752-54.2024.8.09.0051 S E N T E N Ç A 1. Dos Fatos 1. Trata-se de Suscitação de Dúvida protocolado por Lucia Maria Valadão, Oficiala do Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Goiânia/GO contra Francisco de Moura Júnior, qualificados. 2. Narrou na inicial que o Suscitado requereu a averbação da ampliação da área construída da unidade autônoma identificada como Casa nº 03, vinculada à matrícula nº 63.875, situada no Condomínio Residencial Privê Petrópolis Park Verde, cuja incorporação encontra-se regularmente registrada sob a matrícula nº 47.388, nos moldes da Lei nº 4.591/64. O pedido de averbação foi instruído com documentos técnicos, fiscais e urbanísticos, inclusive CND do INSS, visando refletir no registro a ampliação de 72,49m² na edificação existente, totalizando 156,70m² de área construída. 3. A Suscitante, ao proceder à qualificação do título, entendeu que a pretensão não poderia ser acolhida de forma direta, haja vista que o acréscimo de área edificada, mesmo sendo restrito à área privativa da unidade, implica alteração do projeto originário de incorporação e, por consequência, demanda retificação do memorial de incorporação, com observância dos requisitos previstos no Art. 32 da Lei nº 4.591/64, notadamente o novo quadro de áreas e a anuência unânime dos demais condôminos, conforme determina o Art. 43, IV, da mesma norma. 4. A negativa de ingresso do título foi formalizada por meio de Notas Devolutivas fundamentadas, que foram objeto de inconformismo por parte do Suscitado. Não havendo consenso administrativo, foi apresentada a presente suscitação de dúvida, com o objetivo de obter pronunciamento judicial acerca da legalidade das exigências formuladas pela serventia. 5. Em sua Impugnação à Suscitação de Dúvida (Evento 15), o Suscitado argumenta que atendeu integralmente às exigências formuladas pela serventia, inclusive com a apresentação dos documentos requeridos para a averbação da ampliação da unidade autônoma de sua propriedade. Todavia, o registro foi indeferido sob o argumento de ausência de uma assinatura no memorial descritivo, razão pela qual invoca a intervenção do Poder Judiciário, nos termos do Art. 198 da Lei nº 6.015/73, visando à preservação de seu direito de propriedade. 6. Aduz que a modificação promovida se deu exclusivamente no interior da unidade privativa, sem qualquer interferência em área comum do condomínio ou prejuízo à coletividade condominial, não sendo necessária, em regra, a autorização unânime dos condôminos. 7. Instado, o representante ministerial apresentou parecer no Evento 19, pela procedência da dúvida registral, concordando com a posição da oficiala registradora. 8. Relatados. Passo a fundamentar e decido. 2. Dos Fundamentos 9. A questão central reside na possibilidade ou não de se proceder à averbação de ampliação de construção de unidade autônoma em condomínio sem a prévia retificação/alteração da incorporação do condomínio, com a anuência dos demais condôminos. 10. O condomínio em questão foi incorporado sob o regime da Lei nº 4.591/64, que estabelece normas sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. De acordo com essa legislação, cada unidade autônoma possui, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e das coisas comuns. 11. O Art. 32 da referida Lei determina que o incorporador deve registrar o memorial de incorporação, contendo, entre outros documentos, o cálculo das áreas das edificações, discriminando a área global, a das partes comuns e a metragem de área construída para cada tipo de unidade (alínea "e"). Tais informações são essenciais para caracterizar cada unidade autônoma e para determinar sua respectiva fração ideal no condomínio. 12. Além disso, o Art. 43, IV, da mesma Lei estabelece que: "É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal." 13. A jurisprudência pátria tem reiteradamente confirmado a necessidade de anuência unânime dos condôminos para alterações no projeto de incorporação, mesmo quando se refere apenas a uma unidade privativa. Cito, a propósito: APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADA. ALTERAÇÃO PROJETO DE INCORPORAÇÃO. NECESSIDADE DA ANUÊNCIA DE TODOS OS PROPRIETÁRIOS. ADOÇÃO PARECER MINISTÉRIO PÚBLICO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. I - Ao julgador, enquanto destinatário da prova, é dado indeferir diligências que lhe pareçam inúteis ou meramente protelatórias, consoante dispõe o artigo 370 do Código de Processo Civil, não havendo se falar em cerceamento do direito de defesa. II - Nos termos do art. 43, IV, da Lei 4.591/64 ( Lei de Registros Publicos), é vedado ao incorporador alterar projeto que se refere à unidade adquirente e às partes comuns, modificar especificações, ou desviar-se do plano de construção, salvo autorização unânime dos interessados. III - Consoante permite o Regimento Interno desta Egrégia Corte (art. 210, parágrafo único) e a jurisprudência, inexiste mácula em acórdão que acolhe, como razões de decidir, o parecer do Ministério Público que, de maneira ampla, examina as teses discutidas. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO; Recursos; Apelação Civel: 05968589420188090162 - VALPARAÍSO DE GOIÁS, Relator.: Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, Data de Julgamento: 10/03/2021, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 10/03/2021) APELAÇÃO CIVIL. REGISTRO DE IMÓVEIS. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA REGISTRAL. ALTERAÇÃO DE PROJETO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÕES NAS UNIDADES E ÁREAS COMUNS. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS. DUVIDA PROCEDENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Depende da aprovação unânime dos condôminos a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária; e, em se tratando de incorporação, a alteração do projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, bem como a modificação das especificações ou o desvio do plano de construção. Art. 1.351 do Código Civil e art. 43, IV, da Lei 4.591/64. Não contando o pleito de alteração do projeto do Condomínio Horizontal de Lotes Vela da Marina, protocolado perante o Ofício de Registros Públicos de Capão da Canoa, com a assinatura da totalidade dos condôminos, inviável o registro, justificando-se a procedência do presente procedimento de dúvida registral. APELO DESPROVIDO. ( Apelação Cível Nº 70074233644, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Marta Borges Ortiz, Julgado em 22/02/2018). (TJ-RS - AC: 70074233644 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 22/02/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/03/2018) (grifo nosso) 14. Ainda, o Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Goiás, em seu Art. 1.059, determina que "o quadro de áreas deverá obedecer às medidas que constarem do registro, não se admitindo, em caso de divergência, que ele se refira às constantes da planta aprovada." 15. O argumento do suscitado de que a ampliação ocorreu apenas em área privativa não é suficiente para afastar a exigência legal de anuência dos demais condôminos. Isso porque, em um condomínio constituído sob o regime da Lei nº 4.591/64, as áreas de cada unidade e as frações ideais do terreno e das partes comuns estão intrinsecamente relacionadas, de modo que qualquer alteração em uma delas pode afetar o conjunto. 16. A ampliação pretendida modificaria significativamente a área construída da unidade, que passaria de 84,21m² (conforme memorial de incorporação) para 156,70m² (conforme requerimento de averbação), representando um acréscimo de 86% na área privativa coberta. Tal modificação, sem a devida alteração do memorial de incorporação e sem a anuência dos demais condôminos, violaria o princípio da disponibilidade e da segurança jurídica que norteia o registro imobiliário. 17. Por fim, vale ressaltar que o registro da ampliação pretendida não está sendo negado em definitivo, mas condicionado ao cumprimento das exigências legais, quais sejam: a alteração/retificação da incorporação do condomínio, com a apresentação de novo memorial contendo as áreas alteradas e atualizadas, e a anuência de todos os condôminos. 3. Do Dispositivo 18. Ante o exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pela Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Goiânia-GO, com fundamento nos Arts. 32 e 43, IV, da Lei nº 4.591/64, e no Art 1.059 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Goiás, reconhecendo a impossibilidade de averbação de ampliação da construção na matrícula nº 63.875, Livro 2, referente à unidade autônoma Casa nº 03 do "Condomínio Residencial Privê Petrópolis Park Verde", sem a prévia retificação/alteração da incorporação do condomínio e apresentação da anuência de todos os condôminos. 19. Mantenho, portanto, a recusa ao registro pleiteado pelo Suscitado Francisco de Moura Júnior, nos termos apresentados. 20. Sem custas e honorários. 21. Expeça-se o necessário. 22. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. 23. Transitada em julgado, arquivem-se com as devidas baixas. Juiz William Fabian 4ª Vara de Fazenda Pública Municipal e de Registros Públicos (assinado eletronicamente - Resolução TJGO nº 59/2016) Fórum Cível – Avenida Olinda esq. com Avenida PL-3, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Goiânia-GO CEP 74.884-120 – Sala 201 – fone: (62) 3018-6314 aj3

16/05/2025, 00:00

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Processo Arquivado

Processo baixado à origem/devolvido

Processo baixado à origem/devolvido

Transitado em Julgado

Transitado em Julgado

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Intimação Expedida

Extrato da Ata de Julgamento Inserido

Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Não-Provimento

Certidão Expedida

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

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