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Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - APELAÇÃO CÍVEL Nº: 5080362-78.2025.8.09.0137 COMARCA: Rio Verde APELANTE: Cooperativa de Crédito de Captação Sicoob Unicidades APELADO: João Osório Oliveira Silva RELATOR: Desembargador Altamiro Garcia Filho. Ementa: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. JULGAMENTO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por instituição financeira em face de sentença que julgou improcedente ação de reintegração de posse e declarou a nulidade de leilões extrajudiciais realizados no âmbito de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão, saber se: (i) houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide e do indeferimento de produção de prova oral; (ii) há prova da notificação do devedor fiduciário para realização de leilões extrajudiciais, à luz da Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O juiz é o destinatário das provas e pode indeferir aquelas que se mostrem inúteis ou protelatórias, nos termos do art. 370 do CPC, especialmente se prova oral não se mostra adequada para comprovar a notificação pessoal do devedor fiduciário. 4. É obrigatória a intimação do devedor fiduciário acerca da hora, locais e data de realização do(s) leilão(es) extrajudicial(ais), conforme exigência do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. 5. Edital de alienação extrajudicial do bem imóvel não se confunde com o edital destinado à notificação do devedor fiduciário, sendo insuficiente para atender a exigência do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de produção de prova oral quando a controvérsia se restringe à análise de matéria documental. 2. A notificação do devedor fiduciário acerca da data de realização do leilão extrajudicial é obrigatória, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, sendo insuficiente a mera expedição de edital do leilão pelo leiloeiro. 3. A ausência de comprovação da regular notificação pessoal ou editalícia válida enseja a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-A; Lei nº 9.514/1997, art. 27-B, § 2º; Lei nº 14.711/2023; CPC, art. 370. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.171.836/MA, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 20.10.2025, DJe 23.10.2025; TJGO, Agravo de Instrumento 5081594-29.2024.8.09.0051, Rel. Des. Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, j. 17.04.2024, DJe 17.04.2024; TJGO, Apelação Cível 5067119-39.2022.8.09.0051, Rel. Des. Stefane Fiuza Cançado Machado, 6ª Câmara Cível, j. 18.03.2024, DJe 18.03.2024. VOTO Conforme relatório, trata-se de apelação cível interposta por Cooperativa de Crédito de Captação Sicoob Unicidades em face da sentença proferida pelo magistrado da 1ª Vara Cível da comarca de Rio Verde, Dr. Ronny Andre Wachtel, nos autos da “Ação de Reintegração de Posse” movida em desfavor do apelado João Osório Oliveira Silva. – Da admissibilidade recursal Primeiramente, em relação a alegada irregularidade formal do recurso de apelação, por vício de preparo, apontada pelo Apelado, não há como acolher da preliminar, pois houve recolhimento em dobro pelo Apelante (mov. 77), conforme determina o art. 1.007, § 4º, do Código de Processo Civil. Portanto, presentes os pressupostos recursais extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), bem como os intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo), conheço do recurso. – Do mérito recursal A controvérsia recursal cinge-se à verificação: (i) da ocorrência ou não de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide e do indeferimento de produção probatória; e, (ii) validade da suposta notificação do devedor fiduciário por edital para a realização dos leilões extrajudiciais, à luz da Lei nº 9.514/97 (com as alterações da Lei nº 14.711/2023), bem como da consequente higidez dos leilões realizados e do direito da apelante à reintegração de posse e à cobrança de taxa de ocupação. – Da nulidade da sentença por cerceamento de defesa Inicialmente, o Apelante alega nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento do pedido de designação de audiência de instrução e julgamento, para produção de prova oral. Razão não lhe assiste. De acordo com a regra expressa no art. 370 do Código de Processo Civil, cabe ao juiz, na qualidade de destinatário, delimitar as provas necessárias para o julgamento do mérito da ação, admitindo ou inadmitindo àquelas requeridas pelas partes, com vistas a melhor prestação jurisdicional. A propósito, transcreva-se o dispositivo legal: Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Depreende-se dos autos que o Juízo a quo, ao indeferir o pedido de produção de oral, fundamentou que: “[…] A parte autora pugnou pela designação de audiência de instrução e julgamento, para colheita de depoimento pessoal do requerido. INDEFIRO o pedido, uma vez que não restou demonstrada a essencialidade do ato para o julgamento do feito.” (mov. 44). É certo que o Magistrado não está obrigado a deferir toda e qualquer tipo de prova postulada pelas partes litigantes, o qual exerce juízo de valor sobre a necessidade e utilidade das provas requeridas, atentando-se aos limites da lide. Na espécie, não se vislumbra a ocorrência de cerceamento de defesa, uma vez que a prova oral não se mostra adequada nem necessária para o esclarecimento da matéria controvertida na origem, a qual se restringira à validade da notificação do devedor fiduciário por edital para a realização dos leilões extrajudiciais, à luz da Lei nº 9.514/1997, e da consequente higidez dos leilões realizados. – Da validade da notificação por edital e da higidez dos leilões extrajudiciais Em síntese, a Apelante alega que foram esgotados todos os meios razoáveis de intimação pessoal do devedor fiduciário, tendo realizado diversas tentativas infrutíferas de localização do apelado no endereço por ele indicado, tanto por meio postal quanto por diligências de Oficial de Cartório, e que, diante da impossibilidade de intimação pessoal, procedeu legitimamente à notificação por edital, em estrita observância ao disposto na Lei nº 9.514/97. Defende, assim, a regularidade formal dos leilões extrajudiciais realizados em 08/11/2023 e 23/11/2023, bem como a inexistência de nulidade capaz de macular o procedimento de consolidação da propriedade, pugnando pelo reconhecimento da validade dos atos expropriatórios e, por conseguinte, pelo acolhimento do pedido de reintegração de posse, com a condenação do apelado ao pagamento de taxa de ocupação mensal. Razão não lhe assiste, devendo ser mantida a decisão proferida pelo Juízo a quo, da qual convém extrai os seguintes fundamentos: “[…] A norma do artigo 27 da Lei nº. 9.514/97 estabelece que, uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel. A inobservância ao prazo de realização do leilão não enseja, por si só, a nulidade do procedimento. No que diz respeito à notificação pessoal, a medida passou a ser necessária a partir da Lei n.° 13.465/2017, ainda que efetivada prévia intimação do devedor para purgação da mora. Segundo consta dos autos, a notificação encaminhada ao requerido, via Correios, retornou sem entrega efetiva, uma vez que o carteiro não foi atendido. A tentativa de notificação via Cartório restou frustrada, em igual sentido, por ausência de localização do requerido ou de terceira pessoa no endereço indicado. A comunicação relativa ao leilão foi deixada na caixa de correspondência do imóvel. Não se vislumbra, no caso dos autos, a validade das notificações, ante a presença de dúvidas quanto ao recebimento, especialmente porque não restou demonstrada a ciência inequívoca do requerido quanto à data de realização da hasta pública. O autor não logrou êxito em demonstrar, assim, a licitude dos atos, razão pela qual a ausência da notificação pessoal do devedor fiduciante acerca da data de realização do leilão extrajudicial torna-o nulo em razão da existência de vício insanável. Reconheço, desta feita, a inobservância, pelo credor fiduciário, dos procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97, notadamente quanto à necessária intimação pessoal do devedor acerca dos leilões.” (mov. 53) Os procedimentos de cobrança, purgação da mora, consolidação da propriedade fiduciária e realização de leilão, decorrentes de financiamento destinado à aquisição ou à construção de imóvel residencial, excetuadas as operações realizadas no âmbito de sistema de consórcio, são regulados pela Lei nº 9.514/1997. Referida legislação dispõe expressamente sobre a forma de comunicação ao devedor fiduciário, exigindo, como regra, a notificação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico, admitindo-se, de forma subsidiária, a intimação por edital, nos termos previstos em lei, verbis: “[…] Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento jurisprudencial consolidado no sentido de que, nos contratos submetidos à Lei nº 9.514/1997, é indispensável a notificação do devedor fiduciário acerca da data da alienação do bem em hasta extrajudicial. Essa exigência assume especial relevância diante do disposto no art. 27-B, § 2º, da referida lei, que assegura ao devedor o direito de preferência para a aquisição do imóvel pelo valor correspondente ao montante da dívida, desde que exercido até a data da realização do segundo leilão. “Art. 27. […]. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Para melhor compreensão, veja-se a seguinte ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido: “[…] 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal. 2. A revisão do entendimento adotado pelo Tribunal de origem, a fim de averiguar se as diligências para a intimação extrajudicial do devedor fiduciário teriam sido efetivamente esgotadas, implicaria reexame de matéria fática, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.171.836/MA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.)” Portanto, a intimação acerca dos leilões designados para venda do imóvel deve ser pessoal, sendo também admitida a sua realização por edital, de forma excepcional. No caso dos autos, a Apelante não se desincumbiu de apresentar em Juízo a intimação do devedor fiduciário Apelado, conforme exigências previstas no art. 27, da já citada lei. É incontroverso que a notificação encaminhada via correios retornou sem cumprimento, vide documento inserido à mov. 01, arq. 18, código de rastreamento n. OV556036044BR. Igualmente, a tentativa de notificação extrajudicial realizada por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos restou infrutífera, conforme certidão apresentada à mov. 01, arq. 19, onde consta expressamente que “[…] para notificar o Sr. João Osório Oliveira Silva, inscrito no CPF: 706.114.591-91, do teor da presente notificação, a qual, não foi entregue em razão de não ter sido localizado ninguém no endereço supracitado”. Sobre este ponto, em particular, convém destacar que o simples registro de que foi deixado aviso na caixa de correspondência do imóvel não supre a exigência legal de notificação pessoal do devedor fiduciário, conforme dispõe o art. 27 da Lei nº 9.514/97, não sendo apto a comprovar sua efetiva ciência. Por fim, a Apelante sustenta ter promovido a notificação do devedor fiduciário acerca das datas dos leilões por meio de edital. Todavia, não há nos autos comprovação da efetiva realização de notificação editalícia válida, nos moldes exigidos pela Lei nº 9.514/1997. Cumpre salientar que o edital de alienação extrajudicial do bem imóvel juntado à mov. 01, arq. 11, não se confunde com o edital destinado à notificação do devedor fiduciário. O primeiro tem por finalidade dar publicidade ao certame e informar potenciais interessados sobre a realização do leilão, ao passo que o segundo visa assegurar a ciência pessoal ou ficta do devedor quanto à data da alienação, possibilitando-lhe o exercício de direitos legalmente assegurados, notadamente o direito de preferência previsto no art. 27-B, § 2º, da Lei nº 9.514/1997. A ausência de comprovação da regular notificação do devedor fiduciário acerca das datas dos leilões compromete a validade do procedimento expropriatório, por violação às garantias legais que lhe são asseguradas, o que conduz à nulidade dos leilões realizados. Nesse sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, verbis: “[…] 2. Conforme o entendimento jurisprudencial, a ausência de elementos que demonstrem a prévia intimação pessoal da devedora, sobre a data, o local e o horário da realização do leilão, tem o condão de ensejar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, por inobservância do artigo 27 da Lei 9.514/1997. (TJGO, Agravo de Instrumento 5081594-29.2024.8.09.0051, Rel. Des(a). RICARDO PRATA, 7ª Câmara Cível, julgado em 17/04/2024, DJe de 17/04/2024)” “[…] 2. É indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, não apenas para purgar a mora, mas também sobre a data da realização do leilão extrajudicial. 3. Não observado o procedimento estatuído pela Lei 9.514/97, deve a sentença ser reformada para julgar procedente a pretensão inicial e anular a notificação extrajudicial da autora/apelante, bem como os atos posteriores, tais como a consolidação da propriedade em poder do credor e a designação de leilão. De consequência, devem ser invertidos os ônus da sucumbência. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESTA PARTE, PROVIDA. (TJGO, Apelação Cível 5067119-39.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). Stefane Fiuza Cançado Machado, 6ª Câmara Cível, julgado em 18/03/2024, DJe de 18/03/2024)” Diante desse contexto, correta a sentença ao reconhecer a irregularidade do procedimento e declarar a nulidade dos leilões extrajudiciais, razão pela qual deve ser integralmente mantida. Pelas razões expostas, CONHEÇO da apelação cível e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter incólume a sentença. Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor do Apelante na origem, em 2% (dois por cento). É o voto. Altamiro Garcia Filho Desembargador Relator AGF3 - AGF4 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 5080362-78.2025.8.09.0137 em que são partes as acima indicadas, a Egrégia Quarta Turma Julgadora da Décima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás decidiu, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Presidente da sessão, relator (a) e votantes nominados no extrato de ata de julgamento. A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro também indicado no extrato da ata. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Altamiro Garcia Filho Desembargador Relator AGF3 - AGF4 Ementa: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. JULGAMENTO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por instituição financeira em face de sentença que julgou improcedente ação de reintegração de posse e declarou a nulidade de leilões extrajudiciais realizados no âmbito de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão, saber se: (i) houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide e do indeferimento de produção de prova oral; (ii) há prova da notificação do devedor fiduciário para realização de leilões extrajudiciais, à luz da Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O juiz é o destinatário das provas e pode indeferir aquelas que se mostrem inúteis ou protelatórias, nos termos do art. 370 do CPC, especialmente se prova oral não se mostra adequada para comprovar a notificação pessoal do devedor fiduciário. 4. É obrigatória a intimação do devedor fiduciário acerca da hora, locais e data de realização do(s) leilão(es) extrajudicial(ais), conforme exigência do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. 5. Edital de alienação extrajudicial do bem imóvel não se confunde com o edital destinado à notificação do devedor fiduciário, sendo insuficiente para atender a exigência do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de produção de prova oral quando a controvérsia se restringe à análise de matéria documental. 2. A notificação do devedor fiduciário acerca da data de realização do leilão extrajudicial é obrigatória, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, sendo insuficiente a mera expedição de edital do leilão pelo leiloeiro. 3. A ausência de comprovação da regular notificação pessoal ou editalícia válida enseja a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-A; Lei nº 9.514/1997, art. 27-B, § 2º; Lei nº 14.711/2023; CPC, art. 370. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.171.836/MA, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 20.10.2025, DJe 23.10.2025; TJGO, Agravo de Instrumento 5081594-29.2024.8.09.0051, Rel. Des. Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, j. 17.04.2024, DJe 17.04.2024; TJGO, Apelação Cível 5067119-39.2022.8.09.0051, Rel. Des. Stefane Fiuza Cançado Machado, 6ª Câmara Cível, j. 18.03.2024, DJe 18.03.2024.