Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Comarca de PALMEIRAS DE GOIÁS Gabinete do Juiz de Direito - Vara Judicial Única Autos de nº: 5844815-72.2023.8.09.0117 Requerente: Viver Bem Empreendimentos Imobiliários e Participações LTDA Requerida: Maria Dias Peixoto Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos S E N T E N Ç A Vistos, etc... VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, devidamente qualificada, ajuizou a presente Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos em face de MARIA DIAS PEIXOTO, similarmente qualificada, na qual pretende a resolução do contrato de compromisso de compra e venda, a reintegração na posse do imóvel e o ressarcimento por perdas e danos. Alega a parte requerente que celebrou com a requerida, em 12 de maio de 2014, um contrato de compromisso de compra e venda referente ao lote situado no Loteamento Residencial Nelson Mariotto, em Palmeiras de Goiás, pelo valor total de R$51.416,80, parcelado em diversas prestações. Sustenta que a requerida tornou-se inadimplente a partir da parcela P.70/170, com vencimento em 10 de maio de 2020, acumulando um débito de R$36.793,99 até a data da propositura da ação. Aduz que, apesar de constituída em mora, a requerida não purgou o débito, o que justifica a rescisão contratual por inadimplemento, com a consequente reintegração de posse do imóvel. No mérito, requer a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, descontadas a multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato e as despesas administrativas de 30%, nos termos das cláusulas contratuais. Além disso, solicita a condenação da requerida ao pagamento de IPTU e demais impostos incidentes sobre o imóvel, desde a assinatura do contrato até a reintegração de posse, bem como ao pagamento de taxa de fruição referente ao uso do imóvel. Com a inicial, foram juntados os documentos de mov. 1. Citada na mov. 13, a requerida apresentou contestação tempestiva na mov. 15, acompanhada de reconvenção, sustentando a abusividade das cláusulas contratuais de retenção penal e despesas administrativas, que totalizam 40% dos valores pagos, sendo 30% de despesas administrativas e 10% de multa contratual. Alega que o índice IGPM aplicado aos reajustes gerou onerosidade excessiva, tornando as prestações exorbitantes e causando seu inadimplemento. Defende a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, invocando a sua condição de vulnerabilidade, e requer a redução das cláusulas de retenção para o patamar de 10% do valor total pago, em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Aduz, ainda, que realizou benfeitorias no imóvel, consistentes na construção de muro e portão, cujo valor estima em R$25.000,00, e que tais benfeitorias devem ser indenizadas pela requerente, sob pena de enriquecimento sem causa. Subsidiariamente, concorda com a aplicação de taxa de fruição à razão de 0,5% ao mês, mas apenas sobre o valor do lote, e não sobre o valor total do contrato. A requerente, em impugnação à contestação apresentada na mov. 16, defende a legalidade das cláusulas contratuais. Em réplica na mov. 18, a suplicada reitera seus argumentos. Foi realizada vistoria judicial no imóvel, conforme auto de constatação lavrado pelo Oficial de Justiça em mov. 37, sobre o qual houve manifestação das partes. Em decisão interlocutória de mov. 38, este Juízo deferiu tutela de urgência em favor da requerida para suspender a inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes, fundamentando que a existência de crédito a restituir e benfeitorias a indenizar torna a mora incerta até a liquidação definitiva das obrigações recíprocas. Apresentado laudo de assistente técnico pela autora na mov. 50, sobre o qual se manifestou a ré. É o relatório. Decido. De início, destaco que inexistem preliminares ou nulidades a sanar, daí porque passo diretamente ao mérito da causa. Cumpre analisar a natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes. A requerente dedica-se de forma habitual e profissional à comercialização de lotes urbanos, enquadrando-se perfeitamente no conceito de fornecedor previsto no art. 3º do CDC. A requerida, por sua vez, adquiriu o imóvel como destinatária final, para uso próprio e de sua família, caracterizando-se como consumidora nos termos do art. 2º do mesmo diploma legal. Diante do inadimplemento contratual por parte da requerida, a requerente postula a resolução do contrato, com base na cláusula resolutiva expressa prevista no instrumento contratual, bem como a reintegração de posse do imóvel. O Código Civil, em seu artigo 475, dispõe que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". Ademais, o artigo 474 estabelece que "a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial". No caso em apreço, o inadimplemento da requerida restou incontroverso nos autos. A documentação acostada comprova que a requerida deixou de efetuar o pagamento das parcelas indicadas na inicial, acumulando significativo débito. Sustenta a requerida, em sua defesa, que o inadimplemento decorreu da onerosidade excessiva gerada pela aplicação do índice IGPM aos reajustes contratuais. Contudo, tal argumento não merece prosperar. A aplicação do IGPM como índice de correção monetária em contratos de compra e venda de imóveis é prática amplamente aceita pela jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, não configurando, por si só, abusividade contratual. O índice foi livremente pactuado entre as partes no momento da celebração do contrato, em maio de 2014, época em que a requerida tinha pleno conhecimento das cláusulas e de seus efeitos. Conforme recente julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás na Apelação Cível nº 5168583-07.2023.8.09.0105, Relatoria do Desembargador Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, julgado em 18 de dezembro de 2024, restou consignado que: "o IGPM é índice amplamente utilizado em contratos imobiliários, reconhecido como legítimo pelo Superior Tribunal de Justiça e pela jurisprudência local, não havendo abusividade ou desproporcionalidade a justificar sua substituição". No mesmo julgado, o Tribunal asseverou que: "a repactuação contratual realizada após o conhecimento dos efeitos econômicos afasta a possibilidade de revisão do índice de correção monetária pactuado" e que "a modificação judicial de cláusula contratual exige demonstração concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio material das prestações". No presente caso, a requerida não comprovou de forma concreta e objetiva que a aplicação do IGPM gerou onerosidade excessiva a ponto de impossibilitar o cumprimento do contrato. Tampouco demonstrou que o inadimplemento decorreu exclusivamente da alta inflacionária do índice. Ao contrário, o inadimplemento teve início em meados de 2020 e perdurou por anos, evidenciando dificuldades financeiras pessoais da requerida, não abusividade contratual. De mais a mais, considerando o inadimplemento da requerida e a existência de cláusula resolutiva expressa, é cabível a resolução do contrato e a consequente reintegração de posse em favor da requerente, nos termos dos artigos 474 e 475 do Código Civil. Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador, lhe é assegurada a restituição das parcelas pagas, descontado um percentual a título de despesas administrativas e de cláusula penal, conforme entendimento consolidado na SÚMULA 543 do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". No presente caso, a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da requerida, que deixou de adimplir as suas obrigações contratuais, que por ela foram espontaneamente assumidas. Assim, é devido o desconto de percentual sobre os valores pagos a título de indenização pelos prejuízos experimentados pela requerente. O contrato celebrado entre as partes prevê a retenção de 30% a título de despesas administrativas e operacionais, além de 10% a título de multa contratual, perfazendo o total de 40% dos valores pagos. A requerida, em sua defesa, sustenta a abusividade de tal percentual, pleiteando a sua redução para 10% do valor total pago. A jurisprudência do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA tem orientado que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as circunstâncias de cada caso concreto, avaliando-se os prejuízos suportados. Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado do STJ: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019)". O Código Civil, em seus artigos 412 e 413, estabelece que o limite da cláusula penal é o valor da obrigação e que "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". A redução prevista no art. 413 do CC é norma de ordem pública e como tal admite a aplicação ex officio pelo magistrado, conforme Enunciado n. 356 do CJF/STJ. Para a fixação do percentual de redução da cláusula penal deve ser feito um juízo de equidade, considerando-se elementos provados nos autos, tais como despesas realizadas pelo vendedor, importância do montante adimplido e impacto financeiro do montante inadimplido, além de outros elementos valorativos como a inércia do vendedor em minorar os seus prejuízos, o objeto contratual ser lote sem benfeitorias, dentre outros. De acordo com o contrato anexado aos autos, portanto, a retenção de multa calculada em 40% sobre o valor pago (30% de despesas administrativas + 10% de multa) deve ser considerada abusiva, devendo ser reduzida equitativamente. Considerando que se trata de lote de terreno sem edificação, que a R. adimpliu parcialmente o contrato, que não há comprovação de despesas extraordinárias por parte da requerente e que o imóvel objeto da contenda poderá ser renegociado pela autora pelo seu valor de mercado, entendo que o percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito, alinhando-se ao entendimento jurisprudencial consolidado. A R. sustenta que realizou benfeitorias no imóvel, consistentes na construção de muro e portão, cujo valor estima em R$25.000,00, e que tais benfeitorias devem ser indenizadas pela requerente, sob pena de enriquecimento sem causa. Foi realizada vistoria judicial no imóvel, conforme auto de constatação lavrado pelo Oficial de Justiça em mov. 37, que avaliou as benfeitorias realizadas pela requerida em R$12.000,00, valor este que goza então de presunção de veracidade por se tratar de ato praticado por auxiliar da justiça no exercício de suas funções. A requerente, por sua vez, apresentou laudo de assistente técnico que avaliou as benfeitorias em apenas R$2.523,25, sustentando que as obras foram realizadas de forma clandestina, sem alvará da prefeitura municipal, o que afastaria o dever de indenizar nos termos do §1º do art. 34 da Lei 6.766/79. Na mov. 50 a requerida alega que a requerente incorreu em preclusão probatória ao apresentar o laudo técnico de forma intempestiva, tendo anteriormente requerido o julgamento antecipado da lide. Todavia, não assiste razão à requerida quanto à alegada preclusão. Embora a requerente tenha manifestado desinteresse na produção de outras provas, o laudo técnico foi juntado aos autos antes da prolação da sentença e em momento processual oportuno, não havendo que se falar em preclusão temporal ou lógica. Ademais, o princípio da busca da verdade real autoriza o magistrado a determinar a produção de provas de ofício, mesmo após a manifestação das partes. Quanto ao mérito da questão, o art. 34 da Lei 6.766/79 estabelece que: "Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário ". No caso concreto, em que pese o laudo técnico ter atestado que as benfeitorias realizadas pela R. carecem de regularidade perante o município, não havendo alvará de construção ou qualquer autorização do poder público para a edificação do muro e portão, tem-se que tal irregularidade não retira completamente o direito à indenização, notadamente porque pode ser objeto de regularização posterior, podendo ensejar enriquecimento ilícito da autora. Considerando que o laudo do Oficial de Justiça avaliou as benfeitorias em R$12.000,00 e que a requerente apresentou elementos que indicam a irregularidade das obras, entendo adequado acolher o valor constante do auto de vistoria judicial, isto por se tratar de avaliação realizada por auxiliar da justiça investido de fé pública, e que não foi objeto de impugnação específica e fundamentada pela requerida à época da realização da vistoria. Lado outro, a requerente pleiteia a condenação da requerida ao pagamento de taxa de fruição pelo tempo em que permaneceu na posse do imóvel, argumentando que houve utilização do bem sem a devida contraprestação. Contudo, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, como aqui se trata, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação. No caso em análise, trata-se de lote de terreno sem edificação, não havendo comprovação de que a requerida tenha utilizado o imóvel de forma a ensejar enriquecimento sem causa ou privação efetiva da requerente do uso e fruição do bem. Nesse sentido, o STJ decidiu que "na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação" (STJ, REsp 1.936.470-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/10/2021). Portanto, não é devida a cobrança de taxa de ocupação (taxa de fruição) no presente caso. Quanto aos impostos (IPTU/ITU) e demais encargos incidentes sobre o imóvel, tais valores devem ser suportados pelo adquirente enquanto detentor da posse do bem, conforme jurisprudência consolidada. A própria Jurisprudência em TESES DO STJ, EDIÇÃO N. 110, estabelece que "o promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU". Entretanto, não há comprovação nos autos de que tais despesas foram efetivamente pagas pela requerente ou que estejam em aberto. Assim, não é possível deduzir tais valores do montante a ser restituído, sem a devida comprovação documental. Eventual crédito da requerente a este título poderá ser objeto de cobrança em ação própria ou mediante liquidação de sentença, se devidamente comprovado. Quanto à forma de restituição, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, a restituição das parcelas pagas deve ser realizada de uma só vez, em parcela única, e não de forma parcelada, de modo a evitar prejuízos ao comprador e em observância ao disposto na SÚMULA 543 DO STJ, que determina a imediata restituição das parcelas. Sobre o valor a ser restituído deve incidir correção monetária desde cada desembolso, sem a incidência de juros de mora, uma vez que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da compradora, e a vendedora não pode ser penalizada com a incidência de juros. Nesse sentido, a Jurisprudência em TESES DO STJ, EDIÇÃO N. 110, estabelece que "na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, visto que inexiste mora anterior do promitente vendedor". Ex positis, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PROCEDENTE EM PARTE o pedido da requerente, isto para DECLARAR a resolução do Contrato de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes e referente ao lote situado no Loteamento Residencial Nelson Mariotto, em Palmeiras de Goiás, em razão do inadimplemento da requerida. DETERMINO a reintegração de posse do imóvel em favor da A., autorizando, se necessário, a expedição de mandado de reintegração de posse, condicionada à restituição à suplicada dos valores efetivamente pagos. CONDENO a requerente a restituir à requerida as parcelas pagas, deduzindo-se 20% (vinte por cento) do valor das parcelas efetivamente pagas, devendo a restituição ser realizada em parcela única, corrigida monetariamente desde cada pagamento, sem incidência de juros de mora; RECONHEÇO o direito da requerida à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, fixando o valor em R$ 12.000,00 (doze mil reais), a ser compensado com os valores devidos pela requerida a título de retenção contratual. INDEFIRO o pedido de cobrança de taxa de ocupação (taxa de fruição), não sendo devida sua aplicação no presente caso, conforme fundamentação; INDEFIRO o pedido de dedução de impostos (IPTU/ITU) e demais encargos do valor a ser restituído, por ausência de comprovação documental, ressalvado o direito da requerente de cobrar tais valores em liquidação de sentença, se devidamente comprovados; Diante da sucumbência recíproca, CONDENO as partes, pro rata, ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, aí observada a gratuidade da justiça que DEFIRO à parte ré (art. 98, § 3º, NCPC). É como decisum. P. R. I.. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos. Palmeiras de Goiás, datado e assinado eletronicamente. JOSÉ CÁSSIO DE SOUSA FREITAS JUIZ DE DIREITO