Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051.
Requerente: Joao Flavio Machado
Requerida: Armando Antunes Scartezini Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.1/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pna Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), alegando ser possuidor de boa-fé. Requer, liminarmente, a retirada da restrição de indisponibilidade e, ao final, a procedência da ação para desconstituir definitivamente a constrição, com a condenação dos embargados ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Pleiteou os benefícios da assistência judiciária gratuita. Instruiu o feito com a documentação acostada nos ev. 01 e 07. No ev. 09, foi proferida decisão indeferindo o pedido de parcelamento e determinando o recolhimento integral das custas no prazo de cinco dias, o que foi comprovado pelo embargante no ev. 13. Proferida decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios sobre o imóvel nos autos principais, determinando-se a citação dos embargados, ev. 15. No ev. 22, os embargados apresentaram impugnação. Concordaram com o levantamento da constrição, reconhecendo a veracidade da aquisição dos direitos sobre o imóvel pelo embargante. Contudo, com base no princípio da causalidade e na Súmula 303 do STJ, defenderam que o ônus da sucumbência deve ser imputado ao embargante, por não ter ele atualizado os dados cadastrais do imóvel. Requereram a condenação do embargante ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa. No ev. 23, foi determinada a intimação das partes a especificarem as provas que pretendiam produzir. Os embargados manifestaram desinteresse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide, reiterando os termos da impugnação, ev. 30. O embargante também requereu o julgamento antecipado da lide, pugnando pela dispensa recíproca dos honorários e das custas remanescentes, ev. 31. É o relatório que interessa. DECIDO. Presentes, pois, os pressupostos processuais e as condições da ação, passo desde já ao exame do mérito da lide, porquanto está apta a receber julgamento antecipado, visto que a matéria nela versada é unicamente de direito e os fatos estão suficientemente comprovados pelos documentos juntados (art. 355, I do Código de Processo Civil). É apropositado lembrar que as provas são endereçadas direta e unicamente ao magistrado, a fim de que este, por meio delas, forme o seu livre convencimento sobre a questão. Desta forma, o julgamento antecipado da lide não conduz em cerceamento de defesa, se o conjunto probatório dos autos for suficiente à formação da convicção motivada do juiz, nos termos dos arts. 355, I, 371 e 472, do Código de Processo Civil. O artigo 674 do Código de Processo Civil estabelece que: "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro". O §1º do mesmo artigo esclarece que os embargos podem ser opostos tanto pelo proprietário quanto pelo possuidor. No caso em tela, o ponto central da controvérsia reside em verificar se o embargante, na qualidade de terceiro adquirente de boa-fé, tem direito à desconstituição da indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel que alega ter adquirido antes da constrição judicial. O embargante logrou êxito em comprovar, por meio do contrato de promessa de compra e venda e dos comprovantes de pagamento (ev. 1), que adquiriu o imóvel em 02 de agosto de 2019, quitando-o Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.2/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pintegralmente em 04 de dezembro de 2019. A indisponibilidade, por sua vez, foi averbada na matrícula do imóvel somente em 13 de outubro de 2025, ou seja, anos após a celebração do negócio jurídico. A ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis não obsta a defesa da posse pelo adquirente de boa-fé. Tal entendimento está consolidado na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que preceitua: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Ademais, os próprios embargados, em sua impugnação (ev. 22), reconheceram a veracidade da aquisição e não se opuseram ao mérito do pedido de levantamento da constrição, o que torna a questão incontroversa. Assim, demonstrada a posse de boa-fé do embargante e a anterioridade da aquisição em relação ao ato constritivo, a procedência do pedido de desconstituição da indisponibilidade é medida que se impõe. Da Sucumbência A controvérsia remanescente cinge-se à responsabilidade pelo pagamento dos ônus sucumbenciais. Em embargos de terceiro, a imposição dos honorários advocatícios deve observar o princípio da causalidade. Conforme a Súmula 303 do STJ: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." No caso dos autos, a constrição do imóvel somente ocorreu porque o embargante, ao adquiri-lo, não promoveu o devido registro da transferência de propriedade na matrícula do bem. Essa omissão fez com que o imóvel permanecesse em nome da empresa executada, levando os embargados, de forma legítima, a indicá-lo para garantir a dívida no processo principal. Portanto, foi a inércia do embargante em regularizar a titularidade do bem que deu causa à constrição e, por consequência, ao ajuizamento dos presentes embargos. Desta forma, cabe a ele arcar com os ônus da sucumbência. A tese foi reafirmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.452.840/SP (Tema 872), sob o rito dos recursos repetitivos, que estabeleceu: "Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais." Considerando que os embargados não se opuseram ao mérito da demanda, concordando com o levantamento da penhora, não há que se falar em condenação dos mesmos ao pagamento das verbas sucumbenciais. A responsabilidade recai, portanto, sobre o embargante.
Poder Judiciário Comarca de Goiânia Gabinete da Juíza da 22ª Vara Cível Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455 E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected] Endereço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GO SENTENÇA 01
Trata-se de Embargos de Terceiro, ajuizada por JOÃO FLÁVIO MACHADO em face de ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA CARTEZINI, partes devidamente qualificadas. Aduz o embargante que, em 02 de agosto de 2019, adquiriu da empresa PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA o lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago, com área de 390,00 m², objeto da matrícula nº 10.341 do Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO. Afirma que o negócio foi celebrado pelo valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), pago integralmente, sendo R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) de entrada em 02/08/2019, acrescido de um cheque de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e o restante, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), quitado em 04/12/2019. Sustenta que, por não dispor de recursos financeiros, não efetivou a escritura pública nem o registro do imóvel. Expõe que, em 13 de outubro de 2025, foi surpreendido com a averbação de indisponibilidade do bem (AV-02-M-10.341), decorrente da ação de rescisão contratual movida pelos embargados em face da vendedora. Defende o cabimento dos embargos, com base no artigo 674 do Código de Processo Civil (CPC) e Processo nº: 5176236-23.2026.8.09.0051 Classe processual:PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial para: a) DECLARAR insubsistente a indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel de matrícula nº 10.341 Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.3/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pdo Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO (lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago), determinada nos autos do processo nº 5275175- 87.2016.8.09.0051. b) DETERMINAR a expedição de ofício ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis para que proceda à baixa da averbação de indisponibilidade (AV-02-M-10.341). c) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na movimentação 15. Pelo princípio da causalidade, CONDENO a parte embargante, JOÃO FLÁVIO MACHADO, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil e da Súmula 303 do STJ. Certificado o trânsito em julgado, traslade-se cópia da presente sentença aos autos executivos processo n. 5275175-87.2016.8.09.0051, arquivando-se, em seguida, os autos com as baixas de estilo. Caso seja interposto Recurso de Apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição, de acordo com o art. 1.010, §3º, do CPC, escoado o prazo sem manifestação do recorrido, após certificação pela Escrivania, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as homenagens deste juízo. Certificado o trânsito em julgado, averbem-se em nome da parte sucumbente eventuais custas processuais, salvo se pelo pálio da gratuidade e arquivem-se os autos, com as baixas e cautelas de mister. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZA Juíza de Direito Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.4/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/p
27/05/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051.
Requerente: Joao Flavio Machado
Requerida: Armando Antunes Scartezini Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.1/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pna Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), alegando ser possuidor de boa-fé. Requer, liminarmente, a retirada da restrição de indisponibilidade e, ao final, a procedência da ação para desconstituir definitivamente a constrição, com a condenação dos embargados ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Pleiteou os benefícios da assistência judiciária gratuita. Instruiu o feito com a documentação acostada nos ev. 01 e 07. No ev. 09, foi proferida decisão indeferindo o pedido de parcelamento e determinando o recolhimento integral das custas no prazo de cinco dias, o que foi comprovado pelo embargante no ev. 13. Proferida decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios sobre o imóvel nos autos principais, determinando-se a citação dos embargados, ev. 15. No ev. 22, os embargados apresentaram impugnação. Concordaram com o levantamento da constrição, reconhecendo a veracidade da aquisição dos direitos sobre o imóvel pelo embargante. Contudo, com base no princípio da causalidade e na Súmula 303 do STJ, defenderam que o ônus da sucumbência deve ser imputado ao embargante, por não ter ele atualizado os dados cadastrais do imóvel. Requereram a condenação do embargante ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa. No ev. 23, foi determinada a intimação das partes a especificarem as provas que pretendiam produzir. Os embargados manifestaram desinteresse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide, reiterando os termos da impugnação, ev. 30. O embargante também requereu o julgamento antecipado da lide, pugnando pela dispensa recíproca dos honorários e das custas remanescentes, ev. 31. É o relatório que interessa. DECIDO. Presentes, pois, os pressupostos processuais e as condições da ação, passo desde já ao exame do mérito da lide, porquanto está apta a receber julgamento antecipado, visto que a matéria nela versada é unicamente de direito e os fatos estão suficientemente comprovados pelos documentos juntados (art. 355, I do Código de Processo Civil). É apropositado lembrar que as provas são endereçadas direta e unicamente ao magistrado, a fim de que este, por meio delas, forme o seu livre convencimento sobre a questão. Desta forma, o julgamento antecipado da lide não conduz em cerceamento de defesa, se o conjunto probatório dos autos for suficiente à formação da convicção motivada do juiz, nos termos dos arts. 355, I, 371 e 472, do Código de Processo Civil. O artigo 674 do Código de Processo Civil estabelece que: "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro". O §1º do mesmo artigo esclarece que os embargos podem ser opostos tanto pelo proprietário quanto pelo possuidor. No caso em tela, o ponto central da controvérsia reside em verificar se o embargante, na qualidade de terceiro adquirente de boa-fé, tem direito à desconstituição da indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel que alega ter adquirido antes da constrição judicial. O embargante logrou êxito em comprovar, por meio do contrato de promessa de compra e venda e dos comprovantes de pagamento (ev. 1), que adquiriu o imóvel em 02 de agosto de 2019, quitando-o Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.2/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pintegralmente em 04 de dezembro de 2019. A indisponibilidade, por sua vez, foi averbada na matrícula do imóvel somente em 13 de outubro de 2025, ou seja, anos após a celebração do negócio jurídico. A ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis não obsta a defesa da posse pelo adquirente de boa-fé. Tal entendimento está consolidado na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que preceitua: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Ademais, os próprios embargados, em sua impugnação (ev. 22), reconheceram a veracidade da aquisição e não se opuseram ao mérito do pedido de levantamento da constrição, o que torna a questão incontroversa. Assim, demonstrada a posse de boa-fé do embargante e a anterioridade da aquisição em relação ao ato constritivo, a procedência do pedido de desconstituição da indisponibilidade é medida que se impõe. Da Sucumbência A controvérsia remanescente cinge-se à responsabilidade pelo pagamento dos ônus sucumbenciais. Em embargos de terceiro, a imposição dos honorários advocatícios deve observar o princípio da causalidade. Conforme a Súmula 303 do STJ: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." No caso dos autos, a constrição do imóvel somente ocorreu porque o embargante, ao adquiri-lo, não promoveu o devido registro da transferência de propriedade na matrícula do bem. Essa omissão fez com que o imóvel permanecesse em nome da empresa executada, levando os embargados, de forma legítima, a indicá-lo para garantir a dívida no processo principal. Portanto, foi a inércia do embargante em regularizar a titularidade do bem que deu causa à constrição e, por consequência, ao ajuizamento dos presentes embargos. Desta forma, cabe a ele arcar com os ônus da sucumbência. A tese foi reafirmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.452.840/SP (Tema 872), sob o rito dos recursos repetitivos, que estabeleceu: "Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais." Considerando que os embargados não se opuseram ao mérito da demanda, concordando com o levantamento da penhora, não há que se falar em condenação dos mesmos ao pagamento das verbas sucumbenciais. A responsabilidade recai, portanto, sobre o embargante.
Poder Judiciário Comarca de Goiânia Gabinete da Juíza da 22ª Vara Cível Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455 E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected] Endereço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GO SENTENÇA 01
Trata-se de Embargos de Terceiro, ajuizada por JOÃO FLÁVIO MACHADO em face de ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA CARTEZINI, partes devidamente qualificadas. Aduz o embargante que, em 02 de agosto de 2019, adquiriu da empresa PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA o lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago, com área de 390,00 m², objeto da matrícula nº 10.341 do Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO. Afirma que o negócio foi celebrado pelo valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), pago integralmente, sendo R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) de entrada em 02/08/2019, acrescido de um cheque de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e o restante, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), quitado em 04/12/2019. Sustenta que, por não dispor de recursos financeiros, não efetivou a escritura pública nem o registro do imóvel. Expõe que, em 13 de outubro de 2025, foi surpreendido com a averbação de indisponibilidade do bem (AV-02-M-10.341), decorrente da ação de rescisão contratual movida pelos embargados em face da vendedora. Defende o cabimento dos embargos, com base no artigo 674 do Código de Processo Civil (CPC) e Processo nº: 5176236-23.2026.8.09.0051 Classe processual:PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial para: a) DECLARAR insubsistente a indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel de matrícula nº 10.341 Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.3/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pdo Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO (lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago), determinada nos autos do processo nº 5275175- 87.2016.8.09.0051. b) DETERMINAR a expedição de ofício ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis para que proceda à baixa da averbação de indisponibilidade (AV-02-M-10.341). c) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na movimentação 15. Pelo princípio da causalidade, CONDENO a parte embargante, JOÃO FLÁVIO MACHADO, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil e da Súmula 303 do STJ. Certificado o trânsito em julgado, traslade-se cópia da presente sentença aos autos executivos processo n. 5275175-87.2016.8.09.0051, arquivando-se, em seguida, os autos com as baixas de estilo. Caso seja interposto Recurso de Apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição, de acordo com o art. 1.010, §3º, do CPC, escoado o prazo sem manifestação do recorrido, após certificação pela Escrivania, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as homenagens deste juízo. Certificado o trânsito em julgado, averbem-se em nome da parte sucumbente eventuais custas processuais, salvo se pelo pálio da gratuidade e arquivem-se os autos, com as baixas e cautelas de mister. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZA Juíza de Direito Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.4/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/p
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051.
Requerente: Joao Flavio Machado
Requerida: Armando Antunes Scartezini Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.1/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pna Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), alegando ser possuidor de boa-fé. Requer, liminarmente, a retirada da restrição de indisponibilidade e, ao final, a procedência da ação para desconstituir definitivamente a constrição, com a condenação dos embargados ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Pleiteou os benefícios da assistência judiciária gratuita. Instruiu o feito com a documentação acostada nos ev. 01 e 07. No ev. 09, foi proferida decisão indeferindo o pedido de parcelamento e determinando o recolhimento integral das custas no prazo de cinco dias, o que foi comprovado pelo embargante no ev. 13. Proferida decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios sobre o imóvel nos autos principais, determinando-se a citação dos embargados, ev. 15. No ev. 22, os embargados apresentaram impugnação. Concordaram com o levantamento da constrição, reconhecendo a veracidade da aquisição dos direitos sobre o imóvel pelo embargante. Contudo, com base no princípio da causalidade e na Súmula 303 do STJ, defenderam que o ônus da sucumbência deve ser imputado ao embargante, por não ter ele atualizado os dados cadastrais do imóvel. Requereram a condenação do embargante ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa. No ev. 23, foi determinada a intimação das partes a especificarem as provas que pretendiam produzir. Os embargados manifestaram desinteresse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide, reiterando os termos da impugnação, ev. 30. O embargante também requereu o julgamento antecipado da lide, pugnando pela dispensa recíproca dos honorários e das custas remanescentes, ev. 31. É o relatório que interessa. DECIDO. Presentes, pois, os pressupostos processuais e as condições da ação, passo desde já ao exame do mérito da lide, porquanto está apta a receber julgamento antecipado, visto que a matéria nela versada é unicamente de direito e os fatos estão suficientemente comprovados pelos documentos juntados (art. 355, I do Código de Processo Civil). É apropositado lembrar que as provas são endereçadas direta e unicamente ao magistrado, a fim de que este, por meio delas, forme o seu livre convencimento sobre a questão. Desta forma, o julgamento antecipado da lide não conduz em cerceamento de defesa, se o conjunto probatório dos autos for suficiente à formação da convicção motivada do juiz, nos termos dos arts. 355, I, 371 e 472, do Código de Processo Civil. O artigo 674 do Código de Processo Civil estabelece que: "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro". O §1º do mesmo artigo esclarece que os embargos podem ser opostos tanto pelo proprietário quanto pelo possuidor. No caso em tela, o ponto central da controvérsia reside em verificar se o embargante, na qualidade de terceiro adquirente de boa-fé, tem direito à desconstituição da indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel que alega ter adquirido antes da constrição judicial. O embargante logrou êxito em comprovar, por meio do contrato de promessa de compra e venda e dos comprovantes de pagamento (ev. 1), que adquiriu o imóvel em 02 de agosto de 2019, quitando-o Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.2/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pintegralmente em 04 de dezembro de 2019. A indisponibilidade, por sua vez, foi averbada na matrícula do imóvel somente em 13 de outubro de 2025, ou seja, anos após a celebração do negócio jurídico. A ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis não obsta a defesa da posse pelo adquirente de boa-fé. Tal entendimento está consolidado na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que preceitua: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Ademais, os próprios embargados, em sua impugnação (ev. 22), reconheceram a veracidade da aquisição e não se opuseram ao mérito do pedido de levantamento da constrição, o que torna a questão incontroversa. Assim, demonstrada a posse de boa-fé do embargante e a anterioridade da aquisição em relação ao ato constritivo, a procedência do pedido de desconstituição da indisponibilidade é medida que se impõe. Da Sucumbência A controvérsia remanescente cinge-se à responsabilidade pelo pagamento dos ônus sucumbenciais. Em embargos de terceiro, a imposição dos honorários advocatícios deve observar o princípio da causalidade. Conforme a Súmula 303 do STJ: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." No caso dos autos, a constrição do imóvel somente ocorreu porque o embargante, ao adquiri-lo, não promoveu o devido registro da transferência de propriedade na matrícula do bem. Essa omissão fez com que o imóvel permanecesse em nome da empresa executada, levando os embargados, de forma legítima, a indicá-lo para garantir a dívida no processo principal. Portanto, foi a inércia do embargante em regularizar a titularidade do bem que deu causa à constrição e, por consequência, ao ajuizamento dos presentes embargos. Desta forma, cabe a ele arcar com os ônus da sucumbência. A tese foi reafirmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.452.840/SP (Tema 872), sob o rito dos recursos repetitivos, que estabeleceu: "Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais." Considerando que os embargados não se opuseram ao mérito da demanda, concordando com o levantamento da penhora, não há que se falar em condenação dos mesmos ao pagamento das verbas sucumbenciais. A responsabilidade recai, portanto, sobre o embargante.
Poder Judiciário Comarca de Goiânia Gabinete da Juíza da 22ª Vara Cível Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455 E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected] Endereço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GO SENTENÇA 01
Trata-se de Embargos de Terceiro, ajuizada por JOÃO FLÁVIO MACHADO em face de ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA CARTEZINI, partes devidamente qualificadas. Aduz o embargante que, em 02 de agosto de 2019, adquiriu da empresa PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA o lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago, com área de 390,00 m², objeto da matrícula nº 10.341 do Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO. Afirma que o negócio foi celebrado pelo valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), pago integralmente, sendo R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) de entrada em 02/08/2019, acrescido de um cheque de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e o restante, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), quitado em 04/12/2019. Sustenta que, por não dispor de recursos financeiros, não efetivou a escritura pública nem o registro do imóvel. Expõe que, em 13 de outubro de 2025, foi surpreendido com a averbação de indisponibilidade do bem (AV-02-M-10.341), decorrente da ação de rescisão contratual movida pelos embargados em face da vendedora. Defende o cabimento dos embargos, com base no artigo 674 do Código de Processo Civil (CPC) e Processo nº: 5176236-23.2026.8.09.0051 Classe processual:PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial para: a) DECLARAR insubsistente a indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel de matrícula nº 10.341 Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.3/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pdo Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO (lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago), determinada nos autos do processo nº 5275175- 87.2016.8.09.0051. b) DETERMINAR a expedição de ofício ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis para que proceda à baixa da averbação de indisponibilidade (AV-02-M-10.341). c) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na movimentação 15. Pelo princípio da causalidade, CONDENO a parte embargante, JOÃO FLÁVIO MACHADO, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil e da Súmula 303 do STJ. Certificado o trânsito em julgado, traslade-se cópia da presente sentença aos autos executivos processo n. 5275175-87.2016.8.09.0051, arquivando-se, em seguida, os autos com as baixas de estilo. Caso seja interposto Recurso de Apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição, de acordo com o art. 1.010, §3º, do CPC, escoado o prazo sem manifestação do recorrido, após certificação pela Escrivania, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as homenagens deste juízo. Certificado o trânsito em julgado, averbem-se em nome da parte sucumbente eventuais custas processuais, salvo se pelo pálio da gratuidade e arquivem-se os autos, com as baixas e cautelas de mister. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZA Juíza de Direito Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.4/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/p
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
05/05/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
05/05/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
05/05/2026, 00:00
Petição
30/04/2026, 16:45
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
30/04/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
30/04/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051.
Requerente: Joao Flavio Machado
Requerida: Armando Antunes Scartezini Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.1/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pna Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), alegando ser possuidor de boa-fé. Requer, liminarmente, a retirada da restrição de indisponibilidade e, ao final, a procedência da ação para desconstituir definitivamente a constrição, com a condenação dos embargados ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Pleiteou os benefícios da assistência judiciária gratuita. Instruiu o feito com a documentação acostada nos ev. 01 e 07. No ev. 09, foi proferida decisão indeferindo o pedido de parcelamento e determinando o recolhimento integral das custas no prazo de cinco dias, o que foi comprovado pelo embargante no ev. 13. Proferida decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios sobre o imóvel nos autos principais, determinando-se a citação dos embargados, ev. 15. No ev. 22, os embargados apresentaram impugnação. Concordaram com o levantamento da constrição, reconhecendo a veracidade da aquisição dos direitos sobre o imóvel pelo embargante. Contudo, com base no princípio da causalidade e na Súmula 303 do STJ, defenderam que o ônus da sucumbência deve ser imputado ao embargante, por não ter ele atualizado os dados cadastrais do imóvel. Requereram a condenação do embargante ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa. No ev. 23, foi determinada a intimação das partes a especificarem as provas que pretendiam produzir. Os embargados manifestaram desinteresse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide, reiterando os termos da impugnação, ev. 30. O embargante também requereu o julgamento antecipado da lide, pugnando pela dispensa recíproca dos honorários e das custas remanescentes, ev. 31. É o relatório que interessa. DECIDO. Presentes, pois, os pressupostos processuais e as condições da ação, passo desde já ao exame do mérito da lide, porquanto está apta a receber julgamento antecipado, visto que a matéria nela versada é unicamente de direito e os fatos estão suficientemente comprovados pelos documentos juntados (art. 355, I do Código de Processo Civil). É apropositado lembrar que as provas são endereçadas direta e unicamente ao magistrado, a fim de que este, por meio delas, forme o seu livre convencimento sobre a questão. Desta forma, o julgamento antecipado da lide não conduz em cerceamento de defesa, se o conjunto probatório dos autos for suficiente à formação da convicção motivada do juiz, nos termos dos arts. 355, I, 371 e 472, do Código de Processo Civil. O artigo 674 do Código de Processo Civil estabelece que: "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro". O §1º do mesmo artigo esclarece que os embargos podem ser opostos tanto pelo proprietário quanto pelo possuidor. No caso em tela, o ponto central da controvérsia reside em verificar se o embargante, na qualidade de terceiro adquirente de boa-fé, tem direito à desconstituição da indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel que alega ter adquirido antes da constrição judicial. O embargante logrou êxito em comprovar, por meio do contrato de promessa de compra e venda e dos comprovantes de pagamento (ev. 1), que adquiriu o imóvel em 02 de agosto de 2019, quitando-o Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.2/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pintegralmente em 04 de dezembro de 2019. A indisponibilidade, por sua vez, foi averbada na matrícula do imóvel somente em 13 de outubro de 2025, ou seja, anos após a celebração do negócio jurídico. A ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis não obsta a defesa da posse pelo adquirente de boa-fé. Tal entendimento está consolidado na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que preceitua: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Ademais, os próprios embargados, em sua impugnação (ev. 22), reconheceram a veracidade da aquisição e não se opuseram ao mérito do pedido de levantamento da constrição, o que torna a questão incontroversa. Assim, demonstrada a posse de boa-fé do embargante e a anterioridade da aquisição em relação ao ato constritivo, a procedência do pedido de desconstituição da indisponibilidade é medida que se impõe. Da Sucumbência A controvérsia remanescente cinge-se à responsabilidade pelo pagamento dos ônus sucumbenciais. Em embargos de terceiro, a imposição dos honorários advocatícios deve observar o princípio da causalidade. Conforme a Súmula 303 do STJ: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." No caso dos autos, a constrição do imóvel somente ocorreu porque o embargante, ao adquiri-lo, não promoveu o devido registro da transferência de propriedade na matrícula do bem. Essa omissão fez com que o imóvel permanecesse em nome da empresa executada, levando os embargados, de forma legítima, a indicá-lo para garantir a dívida no processo principal. Portanto, foi a inércia do embargante em regularizar a titularidade do bem que deu causa à constrição e, por consequência, ao ajuizamento dos presentes embargos. Desta forma, cabe a ele arcar com os ônus da sucumbência. A tese foi reafirmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.452.840/SP (Tema 872), sob o rito dos recursos repetitivos, que estabeleceu: "Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais." Considerando que os embargados não se opuseram ao mérito da demanda, concordando com o levantamento da penhora, não há que se falar em condenação dos mesmos ao pagamento das verbas sucumbenciais. A responsabilidade recai, portanto, sobre o embargante.
Poder Judiciário Comarca de Goiânia Gabinete da Juíza da 22ª Vara Cível Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455 E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected] Endereço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GO SENTENÇA 01
Trata-se de Embargos de Terceiro, ajuizada por JOÃO FLÁVIO MACHADO em face de ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA CARTEZINI, partes devidamente qualificadas. Aduz o embargante que, em 02 de agosto de 2019, adquiriu da empresa PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA o lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago, com área de 390,00 m², objeto da matrícula nº 10.341 do Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO. Afirma que o negócio foi celebrado pelo valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), pago integralmente, sendo R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) de entrada em 02/08/2019, acrescido de um cheque de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e o restante, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), quitado em 04/12/2019. Sustenta que, por não dispor de recursos financeiros, não efetivou a escritura pública nem o registro do imóvel. Expõe que, em 13 de outubro de 2025, foi surpreendido com a averbação de indisponibilidade do bem (AV-02-M-10.341), decorrente da ação de rescisão contratual movida pelos embargados em face da vendedora. Defende o cabimento dos embargos, com base no artigo 674 do Código de Processo Civil (CPC) e Processo nº: 5176236-23.2026.8.09.0051 Classe processual:PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial para: a) DECLARAR insubsistente a indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel de matrícula nº 10.341 Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.3/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pdo Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO (lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago), determinada nos autos do processo nº 5275175- 87.2016.8.09.0051. b) DETERMINAR a expedição de ofício ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis para que proceda à baixa da averbação de indisponibilidade (AV-02-M-10.341). c) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na movimentação 15. Pelo princípio da causalidade, CONDENO a parte embargante, JOÃO FLÁVIO MACHADO, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil e da Súmula 303 do STJ. Certificado o trânsito em julgado, traslade-se cópia da presente sentença aos autos executivos processo n. 5275175-87.2016.8.09.0051, arquivando-se, em seguida, os autos com as baixas de estilo. Caso seja interposto Recurso de Apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição, de acordo com o art. 1.010, §3º, do CPC, escoado o prazo sem manifestação do recorrido, após certificação pela Escrivania, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as homenagens deste juízo. Certificado o trânsito em julgado, averbem-se em nome da parte sucumbente eventuais custas processuais, salvo se pelo pálio da gratuidade e arquivem-se os autos, com as baixas e cautelas de mister. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZA Juíza de Direito Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.4/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/p
27/05/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051.
Requerente: Joao Flavio Machado
Requerida: Armando Antunes Scartezini Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.1/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pna Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), alegando ser possuidor de boa-fé. Requer, liminarmente, a retirada da restrição de indisponibilidade e, ao final, a procedência da ação para desconstituir definitivamente a constrição, com a condenação dos embargados ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Pleiteou os benefícios da assistência judiciária gratuita. Instruiu o feito com a documentação acostada nos ev. 01 e 07. No ev. 09, foi proferida decisão indeferindo o pedido de parcelamento e determinando o recolhimento integral das custas no prazo de cinco dias, o que foi comprovado pelo embargante no ev. 13. Proferida decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios sobre o imóvel nos autos principais, determinando-se a citação dos embargados, ev. 15. No ev. 22, os embargados apresentaram impugnação. Concordaram com o levantamento da constrição, reconhecendo a veracidade da aquisição dos direitos sobre o imóvel pelo embargante. Contudo, com base no princípio da causalidade e na Súmula 303 do STJ, defenderam que o ônus da sucumbência deve ser imputado ao embargante, por não ter ele atualizado os dados cadastrais do imóvel. Requereram a condenação do embargante ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa. No ev. 23, foi determinada a intimação das partes a especificarem as provas que pretendiam produzir. Os embargados manifestaram desinteresse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide, reiterando os termos da impugnação, ev. 30. O embargante também requereu o julgamento antecipado da lide, pugnando pela dispensa recíproca dos honorários e das custas remanescentes, ev. 31. É o relatório que interessa. DECIDO. Presentes, pois, os pressupostos processuais e as condições da ação, passo desde já ao exame do mérito da lide, porquanto está apta a receber julgamento antecipado, visto que a matéria nela versada é unicamente de direito e os fatos estão suficientemente comprovados pelos documentos juntados (art. 355, I do Código de Processo Civil). É apropositado lembrar que as provas são endereçadas direta e unicamente ao magistrado, a fim de que este, por meio delas, forme o seu livre convencimento sobre a questão. Desta forma, o julgamento antecipado da lide não conduz em cerceamento de defesa, se o conjunto probatório dos autos for suficiente à formação da convicção motivada do juiz, nos termos dos arts. 355, I, 371 e 472, do Código de Processo Civil. O artigo 674 do Código de Processo Civil estabelece que: "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro". O §1º do mesmo artigo esclarece que os embargos podem ser opostos tanto pelo proprietário quanto pelo possuidor. No caso em tela, o ponto central da controvérsia reside em verificar se o embargante, na qualidade de terceiro adquirente de boa-fé, tem direito à desconstituição da indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel que alega ter adquirido antes da constrição judicial. O embargante logrou êxito em comprovar, por meio do contrato de promessa de compra e venda e dos comprovantes de pagamento (ev. 1), que adquiriu o imóvel em 02 de agosto de 2019, quitando-o Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.2/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pintegralmente em 04 de dezembro de 2019. A indisponibilidade, por sua vez, foi averbada na matrícula do imóvel somente em 13 de outubro de 2025, ou seja, anos após a celebração do negócio jurídico. A ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis não obsta a defesa da posse pelo adquirente de boa-fé. Tal entendimento está consolidado na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que preceitua: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Ademais, os próprios embargados, em sua impugnação (ev. 22), reconheceram a veracidade da aquisição e não se opuseram ao mérito do pedido de levantamento da constrição, o que torna a questão incontroversa. Assim, demonstrada a posse de boa-fé do embargante e a anterioridade da aquisição em relação ao ato constritivo, a procedência do pedido de desconstituição da indisponibilidade é medida que se impõe. Da Sucumbência A controvérsia remanescente cinge-se à responsabilidade pelo pagamento dos ônus sucumbenciais. Em embargos de terceiro, a imposição dos honorários advocatícios deve observar o princípio da causalidade. Conforme a Súmula 303 do STJ: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." No caso dos autos, a constrição do imóvel somente ocorreu porque o embargante, ao adquiri-lo, não promoveu o devido registro da transferência de propriedade na matrícula do bem. Essa omissão fez com que o imóvel permanecesse em nome da empresa executada, levando os embargados, de forma legítima, a indicá-lo para garantir a dívida no processo principal. Portanto, foi a inércia do embargante em regularizar a titularidade do bem que deu causa à constrição e, por consequência, ao ajuizamento dos presentes embargos. Desta forma, cabe a ele arcar com os ônus da sucumbência. A tese foi reafirmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.452.840/SP (Tema 872), sob o rito dos recursos repetitivos, que estabeleceu: "Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais." Considerando que os embargados não se opuseram ao mérito da demanda, concordando com o levantamento da penhora, não há que se falar em condenação dos mesmos ao pagamento das verbas sucumbenciais. A responsabilidade recai, portanto, sobre o embargante.
Poder Judiciário Comarca de Goiânia Gabinete da Juíza da 22ª Vara Cível Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455 E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected] Endereço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GO SENTENÇA 01
Trata-se de Embargos de Terceiro, ajuizada por JOÃO FLÁVIO MACHADO em face de ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA CARTEZINI, partes devidamente qualificadas. Aduz o embargante que, em 02 de agosto de 2019, adquiriu da empresa PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA o lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago, com área de 390,00 m², objeto da matrícula nº 10.341 do Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO. Afirma que o negócio foi celebrado pelo valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), pago integralmente, sendo R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) de entrada em 02/08/2019, acrescido de um cheque de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e o restante, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), quitado em 04/12/2019. Sustenta que, por não dispor de recursos financeiros, não efetivou a escritura pública nem o registro do imóvel. Expõe que, em 13 de outubro de 2025, foi surpreendido com a averbação de indisponibilidade do bem (AV-02-M-10.341), decorrente da ação de rescisão contratual movida pelos embargados em face da vendedora. Defende o cabimento dos embargos, com base no artigo 674 do Código de Processo Civil (CPC) e Processo nº: 5176236-23.2026.8.09.0051 Classe processual:PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial para: a) DECLARAR insubsistente a indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel de matrícula nº 10.341 Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.3/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/pdo Cartório de Registro de Imóveis de Palmeiras de Goiás-GO (lote de terreno nº 18 da quadra 01, do Loteamento Condomínio Fechado Aldeia do Lago), determinada nos autos do processo nº 5275175- 87.2016.8.09.0051. b) DETERMINAR a expedição de ofício ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis para que proceda à baixa da averbação de indisponibilidade (AV-02-M-10.341). c) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na movimentação 15. Pelo princípio da causalidade, CONDENO a parte embargante, JOÃO FLÁVIO MACHADO, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil e da Súmula 303 do STJ. Certificado o trânsito em julgado, traslade-se cópia da presente sentença aos autos executivos processo n. 5275175-87.2016.8.09.0051, arquivando-se, em seguida, os autos com as baixas de estilo. Caso seja interposto Recurso de Apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição, de acordo com o art. 1.010, §3º, do CPC, escoado o prazo sem manifestação do recorrido, após certificação pela Escrivania, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as homenagens deste juízo. Certificado o trânsito em julgado, averbem-se em nome da parte sucumbente eventuais custas processuais, salvo se pelo pálio da gratuidade e arquivem-se os autos, com as baixas e cautelas de mister. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZA Juíza de Direito Processo: 5176236-23.2026.8.09.0051 Movimentacao 33: Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Procedência Arquivo 1: sentencaprocedente.html - Pag.4/4 Usuário: Juliane Alessa Santana do Vale - Data: 26/05/2026 18:45:58 GOIÂNIA - 5ª UPJ VARAS CÍVEIS: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª E 25ª PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Embargos de Terceiro Cível Valor: R$ 80.000,00 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 28/04/2026 16:56:42 Assinado por LÍLIA MARIA DE SOUZA Localizar pelo código: 109087605432563873197576512, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/p
27/05/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
05/05/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
05/05/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
05/05/2026, 00:00
Petição
30/04/2026, 16:45
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
30/04/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
30/04/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
30/04/2026, 00:00
Confirmada
29/04/2026, 18:35
Confirmada
29/04/2026, 18:35
Expedida/certificada
29/04/2026, 16:36
Cálculo de Liquidação
30/03/2026, 19:04
Documento
16/03/2026, 18:33
Outras Decisões
03/03/2026, 17:45
Documento
27/02/2026, 18:29
Conclusão (para decisão)
25/02/2026, 12:57
Petição (Petição (outras))
24/02/2026, 15:11
Documento
23/02/2026, 15:07
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5067111-23.2026.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA DECISÃO LIMINAR Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Lília Maria de Souza, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse nº 5275175-87.2016.8.09.0051”, em cumprimento de sentença, ajuizada em seu desfavor por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, ora agravados. Na origem, a parte autora ingressou com ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse em face da requerida, ora agravante, narrando, em síntese, que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana, em 2014, no qual restou estabelecido a entrega do bem constituído por 02 (dois) lotes de terra para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situado a Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, Matrícula 162.206 no Cartório da Primeira Circunscrição de Registro de Imóveis de Goiânia/GO, mediante contrapartida de, no mínimo, 1.200m2 de área privativa dos apartamentos que viessem a ser construídos no local (mínimo de 09 apartamentos). Sob o argumento de que a parte requerida descumpriu com a avença, requereu, em sede liminar, a reintegração de posse dos imóveis e a determinação de que a requerida promovesse a quitação das taxas e tributos incidentes. No mérito, pugnou pela rescisão do contrato, confirmação da liminar, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais. A requerida apresentou contestação com reconvenção, aduzindo, em síntese, ausência de descumprimento contratual. Requereu a condenação dos autores na importância de R$ 197.441,44, decorrente dos custos havidos com o empreendimento (mov. 20 de origem). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato celebrado, reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes. Condenou a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes, e na pena constante na Cláusula Oitava, ambos a serem apurados em liquidação de sentença (mov. 55 de origem). Em sede de embargos, acrescentou-se ao dispositivo da sentença a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, IPTU e energia, até a efetiva restituição do bem (mov. 66 de origem). A empresa requerida interpôs apelação (mov. 70 de origem), a qual foi desprovida, mantendo-se inalterada a sentença primeva (mov. 84 de origem). Iniciado o cumprimento de sentença, houve o fracionamento em parte líquida (referente às despesas do imóvel - água, energia e IPTU - e honorários da reconvenção, totalizando R$ 42.528,43) e parte ilíquida (relativa à indenização pela demolição das benfeitorias e à penalidade contratual)(mov. 101 de origem). Acrescidos os encargos pelo não pagamento espontâneo, referente à parte líquida, apurou-se o valor de R$ 71.148,62. Deferido pedido de restrição de bens via sistemas conveniados (mov. 142 de origem), houve bloqueio parcial de R$ 41.437,15 nas contas da executada, além da indisponibilidade de bens – matrículas de imóveis em Goiânia, Piracanjuba, Caldas Novas e Palmas-TO (mov. 200 de origem). A executada, por sua vez, requereu a baixa da indisponibilidade da matrícula nº 14.548, sustentando que determinados imóveis que compõe o empreendimento sob a matrícula indisponibilizada, não são de sua propriedade. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888 (eventos 183, 188 e 189 de origem). Na movimentação 204, o juízo de origem deferiu parcialmente o pedido para determinar a baixa da indisponibilidade que recaiu especificamente sobre lotes alienados a terceiros. A parte executada requereu nos eventos 213, 216, 221 e 223 de origem a baixa das indisponibilidades registradas sobre os demais imóveis, o que foi indeferido na movimentação 225 e mantido nesta instância recursal (mov. 257 de origem). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Entregue o laudo pericial (mov. 318 de origem), a parte executada apresentou impugnação, requerendo a limitação temporal da multa imposta, alteração do valor da causa, revogação da assistência judiciária concedida à parte exequente, além de, em sede cautelar, a baixa da indisponibilidade dos bens (mov. 334). Na movimentação 360, ao analisar referidas teses, magistrada primeva, em suma, a) homologou o laudo pericial; b) fixou o prazo para incidência da cláusula penal (termo inicial a data da assinatura do contrato, ou seja, 25/09/2014 e termo final a data da restituição, ou seja, 28/03/2017), destacando que o valor da multa já havia sido definido, conforme o laudo pericial, estando a sentença, portanto, líquida; c) revogou a gratuidade da justiça em favor da parte autora; d) indeferiu o pedido de alteração do valor atribuído a causa; e e) indeferiu o pedido de tutela de urgência cautelar para a retirada da indisponibilidade dos bens da empresa agravante. Interposto agravo de instrumento pela empresa executada, a decisão guerreada foi mantida nesta instância recursal (mov. 382). Na movimentação 391, a parte executada requereu a concessão de tutela provisória de urgência em caráter incidental para determinar a imediata remessa dos autos à contadoria judicial “para determinar a IMEDIATA REMESSA DOS AUTOS À CONTADORIA JUDICIAL para que proceda à liquidação da sentença, apurando o valor exato do débito, considerando a limitação da multa já definida na decisão de evento nº 360; b) Após a apuração do valor líquido, e reconhecido o flagrante excesso, requer, também em sede de tutela de urgência, a imediata expedição de ofícios para o cancelamento da indisponibilidade que recai sobre todos os bens da Executada, mantendo-se a constrição exclusivamente sobre o imóvel já indicado como garantia, avaliado em R$ 707.000,00, ou outro bem que Vossa Excelência entenda suficiente para cobrir o débito liquidado, nos termos do art. 874, I, do CPC; c) Ao final, a confirmação da tutela de urgência, tornando definitivas as medidas pleiteadas. Sobreveio então a decisão agravada, nos seguintes termos (mov. 404): “Da análise dos autos, nota-se que a parte executada reitera seu pedido, já decidido no evento nº 360 e confirmado em sede de recurso de Agravo de Instrumento (evento nº 382). Vale dizer, pede o executado o desbloqueio dos bens penhorados, pois alega que a penhora é excedente. Com efeito, INDEFIRO, por ora, o referido requerimento, pelas razões já contidas na decisão de evento nº 360, notadamente porque não há valor liquido a verificar eventual excesso. Noutro tanto, DETERMINO a remessa dos autos à contadoria judiciária para cálculo da cláusula penal, considerando a data fixada na decisão de evento nº 360 (25/09/2014 a 28/03/2017) e o valor, que corresponde a R$ 49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora (evento nº 337), nos termos do contrato. Consigna-se que sobre a multa moratória deve incidir juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, desde a data do inadimplemento, não havendo se falar em bis in idem, uma vez que os juros moratórios incidem por força do art. 405 c/c art. 395, do Código Civil, não se confundindo a correção monetária incidente sobre a cláusula penal com aquela aplicável ao valor principal do contrato, por se tratarem de verbas distintas. A propósito: (…) Portanto, a referida quantia deverá ser atualizado monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) desde a data do inadimplemento, com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação até a data de 28/06/2024 (vigência da Lei 14.905/2024). Após essa data, a correção monetária deverá ser realizada pelo IPCA (Lei n.º 14.905/2024), e juros de mora que corresponderão à taxa referencial do SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), deduzido o IPCA (art. 406,§1º do CC). Após o retorno dos autos da contadoria judiciária, MANIFESTEM as partes, no prazo de 5 (cinco) dias. Consigna-se que a parte que se mantiver inerte arcará com o ônus correspondente. Intimem-se. Cumpra-se. Irresignado, o executado PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs o presente agravo de instrumento (mov. 01). Em suas extensas razões recursais, o agravante, após relato fatos, brada que há excesso na execução e homologação de cálculo teratológico. Explica que “na decisão proferida no evento 404, ao determinar a remessa dos autos à contadoria judicial, sem previamente intimar a Agravante, a magistrada estabeleceu os parâmetros para a elaboração do cálculo. Foi nesse ponto que se originou o erro crasso que contamina toda a liquidação: determinou-se que a base de cálculo para a multa mensal, cujo termo inicial remonta a 2014, fosse o valor de mercado atual dos imóveis, apurado em avaliação realizada somente em 20 de maio de 2025. Seguindo essa diretriz equivocada, a contadoria judicial apresentou a planilha de cálculo no evento 405, que, como não poderia deixar de ser, atingiu a cifra astronômica de R$ 7.174.916,89. Este valor é fruto de uma metodologia de cálculo que representa uma verdadeira teratologia jurídica e financeira, pois aplica retroativamente um valor presente a uma obrigação pretérita, ignorando por completo o princípio basilar do valor do dinheiro no tempo.” Reitera que “a decisão agravada, ao determinar correções indevidas além da atualização do mercado do imóvel em 2025, impõe à Agravante a obrigação de pagar uma multa, à partir de 2014, com base em um valor patrimonial que os imóveis só vieram a atingir mais de uma década depois. Trata-se de uma distorção da realidade econômica que, na prática, gera uma dívida fictícia, inflada e desproporcional, culminando em um enriquecimento sem causa para o Agravado. Portanto, o presente recurso ataca a decisão que determinou a aplicação absurda de incidência de mais juros e correções, que claramente pode configurar um excesso de execução que viola frontalmente a coisa julgada, os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento ilícito, não podendo, sob nenhuma hipótese, ser chancelado por este Egrégio Tribunal.” Afirma que contratou perito expert para rebater os cálculos apresentados pela contadoria, o qual apresentou laudo discrepante. Insiste, também, na tese de excesso de constrição, e defende a presença dos requisitos necessários para concessão do efeito suspensivo. Repisa que “O cálculo homologado pela decisão agravada é teratológico e deve ser integralmente reformado. A metodologia aplicada incorre em, pelo menos, três erros crassos: (a) utilização de base de cálculo flagrantemente incorreta; (b) prática de anatocismo; e (c) violação aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Define como “erro crasso”, “anatocismo” e “grave erro técnico financeiro” a utilização do valor de mercado atual dos imóveis, avaliados em 20/05/2025, como base de cálculo para multa mensal cujo fato gerador se iniciou em setembro/14. Aduz que o valor correto da multa mensal, se levado em conta o valor do imóvel à época do inadimplemento, seria de R$ 33.211,20. Assevera que a decisão agravada, ao aplicar base de cálculo futura, em evidente erro de cálculo, criou dívida ficta e promoveu o enriquecimento sem causa do agravado, o que deve ser coibido por esta instância revisora, por se tratar de matéria de ordem pública. Aponta que “Além do erro crasso na definição da base de cálculo, o laudo da contadoria judicial está irremediavelmente contaminado por outra ilegalidade manifesta: a prática de anatocismo, ou seja, a incidência de juros sobre juros. Tal metodologia, que resulta em um crescimento exponencial e injusto da dívida, é expressamente vedada pelo ordenamento jurídico pátrio em se tratando de débitos judiciais.” Verbera que “No caso em tela, a análise da planilha de cálculo revela que a contadoria, ao invés de tratar os juros de mora como um acessório que incide de forma simples sobre o principal devidamente corrigido, promoveu sua capitalização. A metodologia equivocada provavelmente consistiu em apurar o débito em um determinado marco, somar os juros daquele período ao principal, e sobre este novo montante "principalizado", aplicar uma nova contagem de juros, não levando em consideração efetivamente a data da citação: 26/01/2017! (…) A metodologia do cálculo partiu da apuração do débito final e sobre o mesmo lançou os acréscimos (correção monetária e juros de mora), o que caracteriza juros sobre juros (anatocismo). Afigura-se inadmissível a incidência de juros sobre juros, na medida em que ausente autorização legal para tanto, e ainda, não considerou a aplicação dos juros SOMENTE COM A DATA DA CITAÇÃO: 29/01/2017!” Afirma, ainda, que a decisão combatida ofende à coisa julgada, explicando que “O título executivo judicial, em sua essência, estabeleceu uma obrigação clara: o pagamento de uma multa de 0,55% sobre o valor dos imóveis, durante o período de mora compreendido entre 2014 e 2017. A ‘coisa julgada’ materializou, portanto, uma penalidade atrelada à realidade fática e econômica daquela época. A fase de liquidação, por sua vez, destina-se a quantificar essa obrigação, a traduzir em números o que já foi definido no título. Ela não é, e não pode ser, uma oportunidade para requalificar ou alterar a substância da dívida. Ao permitir que o cálculo utilize o valor de mercado dos imóveis de 2025, a decisão de evento 404 não está meramente ‘atualizando’ um valor; ela está substituindo a base de cálculo original por uma completamente nova e distinta. Ela está, na prática, modificando o próprio título executivo, para criar uma obrigação muito mais onerosa do que aquela que foi objeto da lide. Isso representa uma ofensa direta e frontal à estabilidade das decisões judiciais, protegida pelo manto da coisa julgada (art. 502, CPC).” Insiste na tese de enriquecimento sem causa e defende a necessidade de redução equitativa da penalidade pela aplicação cogente do artigo 413 do Código Civil. Elabora extenso tópico quanto a metodologia correta para apuração do débito, trazendo as seguintes quantificações, em síntese: Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso, para os seguintes fins: a) PRELIMINARMENTE, a concessão do EFEITO SUSPENSIVO ao presente recurso, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, para o fim de sobrestar imediatamente a eficácia da r. decisão agravada e, por conseguinte, suspender qualquer ato de execução ou constrição patrimonial baseado no valor homologado de R$ 7.174.916,89, até o julgamento final deste agravo, dada a inequívoca presença do fumus boni iuris e do periculum in mora; b) LIMINARMENTE, requerer a imediata liberação de eventuais bens que excedam a execução, pois a mesma deve se processar pelo modo menos gravoso ao executado, nos termos do art. 805 do Código de Processo Civil, não sendo admissível a manutenção de indisponibilidade sobre patrimônio que ultrapasse o necessário para a garantia do juízo, ainda que se esteja pendente a discussão se o débito seria R$ 7.174.916,89 ou R$ 4.711.661,91, e para fins de adequada delimitação da constrição, requer-se que seja determinada a apuração do quantum efetivamente indisponibilizado por meio de certidão atualizada da CNIB; c) No mérito, a REFORMA INTEGRAL da r. decisão interlocutória proferida no evento 404, que estabeleceu os parâmetros equivocados para a liquidação, e, por consequência, a ANULAÇÃO do cálculo apresentado no evento 405, por manifesto e grosseiro excesso de execução; d) Ato contínuo, seja determinado que a apuração do quantum debeatur seja refeita pela Contadoria Judicial, sob pena de nulidade, observando estritamente os seguintes parâmetros legais e justos conforme cálculo anexo com anulação da planilha apresentada no evento 405, por vício metodológico insanável, ou a determinação de que os cálculos sejam refeitos, observando: 1. base de cálculo histórica em 25/09/2014; 2. multa mensal de 0,55%; 3. correção monetária desde cada vencimento; 4. juros moratórios simples, sem capitalização à partir da citação 26/01/2017, constante mandado de evento 30; e) Ou, ainda em caráter f) SUBSIDIARIAMENTE, caso não seja este o entendimento de Vossas Excelências quanto aos erros de cálculo, o que se admite apenas por amor ao debate, requer: f.1) Seja a penalidade apurada REDUZIDA EQUITATIVAMENTE, com fundamento na norma de ordem pública do art. 413 do Código Civil, por ser seu montante manifestamente excessivo, fixando-a este Egrégio Tribunal em patamar justo, razoável e proporcional à natureza do negócio; f.2) Ou, ainda em caráter subsidiário, seja determinada a realização de perícia técnica contábil para a correta apuração do quantum debeatur, afastando-se as ilegalidades apontadas. g) Por fim, a condenação do Agravado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais relativos a este recurso Preparo comprovado (mov. 01, arq. 22 e 23). Após, vieram os autos conclusos. É o breve relatório. DECIDO. Consabido que é facultado ao Relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou, ainda, conceder a antecipação da tutela recursal, consoante o artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil1, comunicando ao juiz condutor do feito sua decisão. Em relação ao efeito suspensivo, a regra insculpida no artigo 1.019, I, CPC, está condicionada ao preenchimento dos requisitos preconizados no artigo 995, parágrafo único, do mesmo diploma legal2, que se expressam na possibilidade de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação ao direito do agravante, bem como em eventual provimento do recurso. Ressalta-se, por oportuno, que em sede de apreciação de pedido liminar, não se deve aprofundar no tema principal do recurso, para evitar que se dê o seu prejulgamento. No caso em comento, em cognição sumária, própria das decisões liminares, tenho que incabível a concessão do efeito suspensivo ao recurso, diante da ausência de um dos requisitos, qual seja, a probabilidade do direito. Explica-se. De início, observa-se que as questões relativas à base de cálculo da multa e ao período de sua incidência, que o agravante insiste em reabrir, já foram devidamente dirimidas e alcançadas pela preclusão. A decisão de movimentação 360, ao homologar o laudo pericial (mov. 318 e 339), destacou expressamente, citando trecho, que o trabalho do expert apurou “os valores da indenização pelas benfeitorias e da base de cálculo para a multa contratual com base nas normas técnicas e nos elementos disponíveis nos autos à época de sua elaboração”, concluindo, posteriormente, que “o valor da multa já restou definido, conforme laudo pericial contido no evento nº 318, estando a sentença, portanto, líquida”. (grifo nosso). Cumpre destacar que referida decisão homologatória (mov. 360), no que concerne aos parâmetros essenciais para a quantificação da obrigação, não foi infirmada nem modificada, tornando-se preclusa a discussão acerca da metodologia de apuração da base de cálculo. Nessa linha, tem-se que a decisão agravada (mov. 404) limitou-se a reiterar e aplicar os parâmetros já estabelecidos na decisão de movimentação 360, a qual, como visto, homologou o laudo pericial, definiu a base de cálculo e o período de incidência da multa, de modo a não haver espaço para nova discussão sobre a matéria. Nesse espeque, convém esclarecer que diversamente do que sustenta o agravante, não se cuida de erro de cálculo — passível de conhecimento de ofício —, mas, sim, de insurgência contra os critérios adotados para a quantificação da obrigação, questão já superada pela preclusão. Prosseguindo, no que se refere ao alegado excesso de constrição, ressalta-se que a matéria já foi analisada no agravo de instrumento nº 5665455-16.2025.8.09.0051, ocasião em que se consignou inexistir, neste momento processual, juízo de certeza quanto à existência de valor excedente constrito, tampouco prova de que a garantia ofertada seja suficiente. Assentou-se, ainda, que não há elementos que demonstrem que a indisponibilidade recaia sobre a totalidade dos bens da empresa, contexto que se mantém incólume. Ademais, a alegação de bis in idem na incidência de juros e correção monetária sobre o valor da multa também não encontra respaldo em uma análise preliminar. A decisão agravada (mov. 404) foi expressa ao consignar que “sobre a multa moratória deve incidir juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, desde a data do inadimplemento, não havendo se falar em bis in idem, uma vez que os juros moratórios incidem por força do art. 405 c/c art. 395, do Código Civil, não se confundindo a correção monetária incidente sobre a cláusula penal com aquela aplicável ao valor principal do contrato, por se tratarem de verbas distintas”. Assim, a mera insurgência contra os parâmetros de juros e atualização monetária já fixados, e cuja validade foi devidamente fundamentada pelo juízo de origem, não é suficiente, em sede de cognição sumária, para demonstrar a probabilidade do direito invocado. Por fim, não se revela, a priori, ilegal, teratológica ou abusiva a decisão agravada, a qual se mostra consentânea com o acervo probatório do feito originário, inexistindo razões recursais aptas a obstar a produção de seus efeitos. Nesse contexto, esclarece-se que o presente reclamo será melhor examinado futuramente, porquanto sua cognição exauriente, embora secundum eventum litis, se dará quando do seu julgamento de mérito, impondo-se, aprioristicamente, o indeferimento do efeito suspensivo. Pelo exposto, com base nos artigos de lei supramencionados e, a fim de que as questões suscitadas nas razões do instrumento sejam analisadas com maior profundidade em momento oportuno, INDEFIRO O PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. Oficie-se ao juízo de origem, dando-lhe ciência desta decisão, para os devidos fins. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária (art. 1.019, II, CPC). Determino que a guia de preparo recursal nº 9026816-4/50 seja vinculada, junto ao sistema Projudi, ao presente feito (movimentação 1, arquivos 22 e 23). Cumpra-se. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator (Datado e assinado digitalmente, conforme os artigos 10 e 24 da Resolução n. 59/2016 do TJGO). 06/A 1 “I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;” 2 “Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.”
04/02/2026, 00:00
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Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5067111-23.2026.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA DECISÃO LIMINAR Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Lília Maria de Souza, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse nº 5275175-87.2016.8.09.0051”, em cumprimento de sentença, ajuizada em seu desfavor por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, ora agravados. Na origem, a parte autora ingressou com ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse em face da requerida, ora agravante, narrando, em síntese, que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana, em 2014, no qual restou estabelecido a entrega do bem constituído por 02 (dois) lotes de terra para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situado a Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, Matrícula 162.206 no Cartório da Primeira Circunscrição de Registro de Imóveis de Goiânia/GO, mediante contrapartida de, no mínimo, 1.200m2 de área privativa dos apartamentos que viessem a ser construídos no local (mínimo de 09 apartamentos). Sob o argumento de que a parte requerida descumpriu com a avença, requereu, em sede liminar, a reintegração de posse dos imóveis e a determinação de que a requerida promovesse a quitação das taxas e tributos incidentes. No mérito, pugnou pela rescisão do contrato, confirmação da liminar, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais. A requerida apresentou contestação com reconvenção, aduzindo, em síntese, ausência de descumprimento contratual. Requereu a condenação dos autores na importância de R$ 197.441,44, decorrente dos custos havidos com o empreendimento (mov. 20 de origem). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato celebrado, reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes. Condenou a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes, e na pena constante na Cláusula Oitava, ambos a serem apurados em liquidação de sentença (mov. 55 de origem). Em sede de embargos, acrescentou-se ao dispositivo da sentença a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, IPTU e energia, até a efetiva restituição do bem (mov. 66 de origem). A empresa requerida interpôs apelação (mov. 70 de origem), a qual foi desprovida, mantendo-se inalterada a sentença primeva (mov. 84 de origem). Iniciado o cumprimento de sentença, houve o fracionamento em parte líquida (referente às despesas do imóvel - água, energia e IPTU - e honorários da reconvenção, totalizando R$ 42.528,43) e parte ilíquida (relativa à indenização pela demolição das benfeitorias e à penalidade contratual)(mov. 101 de origem). Acrescidos os encargos pelo não pagamento espontâneo, referente à parte líquida, apurou-se o valor de R$ 71.148,62. Deferido pedido de restrição de bens via sistemas conveniados (mov. 142 de origem), houve bloqueio parcial de R$ 41.437,15 nas contas da executada, além da indisponibilidade de bens – matrículas de imóveis em Goiânia, Piracanjuba, Caldas Novas e Palmas-TO (mov. 200 de origem). A executada, por sua vez, requereu a baixa da indisponibilidade da matrícula nº 14.548, sustentando que determinados imóveis que compõe o empreendimento sob a matrícula indisponibilizada, não são de sua propriedade. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888 (eventos 183, 188 e 189 de origem). Na movimentação 204, o juízo de origem deferiu parcialmente o pedido para determinar a baixa da indisponibilidade que recaiu especificamente sobre lotes alienados a terceiros. A parte executada requereu nos eventos 213, 216, 221 e 223 de origem a baixa das indisponibilidades registradas sobre os demais imóveis, o que foi indeferido na movimentação 225 e mantido nesta instância recursal (mov. 257 de origem). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Entregue o laudo pericial (mov. 318 de origem), a parte executada apresentou impugnação, requerendo a limitação temporal da multa imposta, alteração do valor da causa, revogação da assistência judiciária concedida à parte exequente, além de, em sede cautelar, a baixa da indisponibilidade dos bens (mov. 334). Na movimentação 360, ao analisar referidas teses, magistrada primeva, em suma, a) homologou o laudo pericial; b) fixou o prazo para incidência da cláusula penal (termo inicial a data da assinatura do contrato, ou seja, 25/09/2014 e termo final a data da restituição, ou seja, 28/03/2017), destacando que o valor da multa já havia sido definido, conforme o laudo pericial, estando a sentença, portanto, líquida; c) revogou a gratuidade da justiça em favor da parte autora; d) indeferiu o pedido de alteração do valor atribuído a causa; e e) indeferiu o pedido de tutela de urgência cautelar para a retirada da indisponibilidade dos bens da empresa agravante. Interposto agravo de instrumento pela empresa executada, a decisão guerreada foi mantida nesta instância recursal (mov. 382). Na movimentação 391, a parte executada requereu a concessão de tutela provisória de urgência em caráter incidental para determinar a imediata remessa dos autos à contadoria judicial “para determinar a IMEDIATA REMESSA DOS AUTOS À CONTADORIA JUDICIAL para que proceda à liquidação da sentença, apurando o valor exato do débito, considerando a limitação da multa já definida na decisão de evento nº 360; b) Após a apuração do valor líquido, e reconhecido o flagrante excesso, requer, também em sede de tutela de urgência, a imediata expedição de ofícios para o cancelamento da indisponibilidade que recai sobre todos os bens da Executada, mantendo-se a constrição exclusivamente sobre o imóvel já indicado como garantia, avaliado em R$ 707.000,00, ou outro bem que Vossa Excelência entenda suficiente para cobrir o débito liquidado, nos termos do art. 874, I, do CPC; c) Ao final, a confirmação da tutela de urgência, tornando definitivas as medidas pleiteadas. Sobreveio então a decisão agravada, nos seguintes termos (mov. 404): “Da análise dos autos, nota-se que a parte executada reitera seu pedido, já decidido no evento nº 360 e confirmado em sede de recurso de Agravo de Instrumento (evento nº 382). Vale dizer, pede o executado o desbloqueio dos bens penhorados, pois alega que a penhora é excedente. Com efeito, INDEFIRO, por ora, o referido requerimento, pelas razões já contidas na decisão de evento nº 360, notadamente porque não há valor liquido a verificar eventual excesso. Noutro tanto, DETERMINO a remessa dos autos à contadoria judiciária para cálculo da cláusula penal, considerando a data fixada na decisão de evento nº 360 (25/09/2014 a 28/03/2017) e o valor, que corresponde a R$ 49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora (evento nº 337), nos termos do contrato. Consigna-se que sobre a multa moratória deve incidir juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, desde a data do inadimplemento, não havendo se falar em bis in idem, uma vez que os juros moratórios incidem por força do art. 405 c/c art. 395, do Código Civil, não se confundindo a correção monetária incidente sobre a cláusula penal com aquela aplicável ao valor principal do contrato, por se tratarem de verbas distintas. A propósito: (…) Portanto, a referida quantia deverá ser atualizado monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) desde a data do inadimplemento, com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação até a data de 28/06/2024 (vigência da Lei 14.905/2024). Após essa data, a correção monetária deverá ser realizada pelo IPCA (Lei n.º 14.905/2024), e juros de mora que corresponderão à taxa referencial do SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), deduzido o IPCA (art. 406,§1º do CC). Após o retorno dos autos da contadoria judiciária, MANIFESTEM as partes, no prazo de 5 (cinco) dias. Consigna-se que a parte que se mantiver inerte arcará com o ônus correspondente. Intimem-se. Cumpra-se. Irresignado, o executado PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs o presente agravo de instrumento (mov. 01). Em suas extensas razões recursais, o agravante, após relato fatos, brada que há excesso na execução e homologação de cálculo teratológico. Explica que “na decisão proferida no evento 404, ao determinar a remessa dos autos à contadoria judicial, sem previamente intimar a Agravante, a magistrada estabeleceu os parâmetros para a elaboração do cálculo. Foi nesse ponto que se originou o erro crasso que contamina toda a liquidação: determinou-se que a base de cálculo para a multa mensal, cujo termo inicial remonta a 2014, fosse o valor de mercado atual dos imóveis, apurado em avaliação realizada somente em 20 de maio de 2025. Seguindo essa diretriz equivocada, a contadoria judicial apresentou a planilha de cálculo no evento 405, que, como não poderia deixar de ser, atingiu a cifra astronômica de R$ 7.174.916,89. Este valor é fruto de uma metodologia de cálculo que representa uma verdadeira teratologia jurídica e financeira, pois aplica retroativamente um valor presente a uma obrigação pretérita, ignorando por completo o princípio basilar do valor do dinheiro no tempo.” Reitera que “a decisão agravada, ao determinar correções indevidas além da atualização do mercado do imóvel em 2025, impõe à Agravante a obrigação de pagar uma multa, à partir de 2014, com base em um valor patrimonial que os imóveis só vieram a atingir mais de uma década depois. Trata-se de uma distorção da realidade econômica que, na prática, gera uma dívida fictícia, inflada e desproporcional, culminando em um enriquecimento sem causa para o Agravado. Portanto, o presente recurso ataca a decisão que determinou a aplicação absurda de incidência de mais juros e correções, que claramente pode configurar um excesso de execução que viola frontalmente a coisa julgada, os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento ilícito, não podendo, sob nenhuma hipótese, ser chancelado por este Egrégio Tribunal.” Afirma que contratou perito expert para rebater os cálculos apresentados pela contadoria, o qual apresentou laudo discrepante. Insiste, também, na tese de excesso de constrição, e defende a presença dos requisitos necessários para concessão do efeito suspensivo. Repisa que “O cálculo homologado pela decisão agravada é teratológico e deve ser integralmente reformado. A metodologia aplicada incorre em, pelo menos, três erros crassos: (a) utilização de base de cálculo flagrantemente incorreta; (b) prática de anatocismo; e (c) violação aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Define como “erro crasso”, “anatocismo” e “grave erro técnico financeiro” a utilização do valor de mercado atual dos imóveis, avaliados em 20/05/2025, como base de cálculo para multa mensal cujo fato gerador se iniciou em setembro/14. Aduz que o valor correto da multa mensal, se levado em conta o valor do imóvel à época do inadimplemento, seria de R$ 33.211,20. Assevera que a decisão agravada, ao aplicar base de cálculo futura, em evidente erro de cálculo, criou dívida ficta e promoveu o enriquecimento sem causa do agravado, o que deve ser coibido por esta instância revisora, por se tratar de matéria de ordem pública. Aponta que “Além do erro crasso na definição da base de cálculo, o laudo da contadoria judicial está irremediavelmente contaminado por outra ilegalidade manifesta: a prática de anatocismo, ou seja, a incidência de juros sobre juros. Tal metodologia, que resulta em um crescimento exponencial e injusto da dívida, é expressamente vedada pelo ordenamento jurídico pátrio em se tratando de débitos judiciais.” Verbera que “No caso em tela, a análise da planilha de cálculo revela que a contadoria, ao invés de tratar os juros de mora como um acessório que incide de forma simples sobre o principal devidamente corrigido, promoveu sua capitalização. A metodologia equivocada provavelmente consistiu em apurar o débito em um determinado marco, somar os juros daquele período ao principal, e sobre este novo montante "principalizado", aplicar uma nova contagem de juros, não levando em consideração efetivamente a data da citação: 26/01/2017! (…) A metodologia do cálculo partiu da apuração do débito final e sobre o mesmo lançou os acréscimos (correção monetária e juros de mora), o que caracteriza juros sobre juros (anatocismo). Afigura-se inadmissível a incidência de juros sobre juros, na medida em que ausente autorização legal para tanto, e ainda, não considerou a aplicação dos juros SOMENTE COM A DATA DA CITAÇÃO: 29/01/2017!” Afirma, ainda, que a decisão combatida ofende à coisa julgada, explicando que “O título executivo judicial, em sua essência, estabeleceu uma obrigação clara: o pagamento de uma multa de 0,55% sobre o valor dos imóveis, durante o período de mora compreendido entre 2014 e 2017. A ‘coisa julgada’ materializou, portanto, uma penalidade atrelada à realidade fática e econômica daquela época. A fase de liquidação, por sua vez, destina-se a quantificar essa obrigação, a traduzir em números o que já foi definido no título. Ela não é, e não pode ser, uma oportunidade para requalificar ou alterar a substância da dívida. Ao permitir que o cálculo utilize o valor de mercado dos imóveis de 2025, a decisão de evento 404 não está meramente ‘atualizando’ um valor; ela está substituindo a base de cálculo original por uma completamente nova e distinta. Ela está, na prática, modificando o próprio título executivo, para criar uma obrigação muito mais onerosa do que aquela que foi objeto da lide. Isso representa uma ofensa direta e frontal à estabilidade das decisões judiciais, protegida pelo manto da coisa julgada (art. 502, CPC).” Insiste na tese de enriquecimento sem causa e defende a necessidade de redução equitativa da penalidade pela aplicação cogente do artigo 413 do Código Civil. Elabora extenso tópico quanto a metodologia correta para apuração do débito, trazendo as seguintes quantificações, em síntese: Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso, para os seguintes fins: a) PRELIMINARMENTE, a concessão do EFEITO SUSPENSIVO ao presente recurso, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, para o fim de sobrestar imediatamente a eficácia da r. decisão agravada e, por conseguinte, suspender qualquer ato de execução ou constrição patrimonial baseado no valor homologado de R$ 7.174.916,89, até o julgamento final deste agravo, dada a inequívoca presença do fumus boni iuris e do periculum in mora; b) LIMINARMENTE, requerer a imediata liberação de eventuais bens que excedam a execução, pois a mesma deve se processar pelo modo menos gravoso ao executado, nos termos do art. 805 do Código de Processo Civil, não sendo admissível a manutenção de indisponibilidade sobre patrimônio que ultrapasse o necessário para a garantia do juízo, ainda que se esteja pendente a discussão se o débito seria R$ 7.174.916,89 ou R$ 4.711.661,91, e para fins de adequada delimitação da constrição, requer-se que seja determinada a apuração do quantum efetivamente indisponibilizado por meio de certidão atualizada da CNIB; c) No mérito, a REFORMA INTEGRAL da r. decisão interlocutória proferida no evento 404, que estabeleceu os parâmetros equivocados para a liquidação, e, por consequência, a ANULAÇÃO do cálculo apresentado no evento 405, por manifesto e grosseiro excesso de execução; d) Ato contínuo, seja determinado que a apuração do quantum debeatur seja refeita pela Contadoria Judicial, sob pena de nulidade, observando estritamente os seguintes parâmetros legais e justos conforme cálculo anexo com anulação da planilha apresentada no evento 405, por vício metodológico insanável, ou a determinação de que os cálculos sejam refeitos, observando: 1. base de cálculo histórica em 25/09/2014; 2. multa mensal de 0,55%; 3. correção monetária desde cada vencimento; 4. juros moratórios simples, sem capitalização à partir da citação 26/01/2017, constante mandado de evento 30; e) Ou, ainda em caráter f) SUBSIDIARIAMENTE, caso não seja este o entendimento de Vossas Excelências quanto aos erros de cálculo, o que se admite apenas por amor ao debate, requer: f.1) Seja a penalidade apurada REDUZIDA EQUITATIVAMENTE, com fundamento na norma de ordem pública do art. 413 do Código Civil, por ser seu montante manifestamente excessivo, fixando-a este Egrégio Tribunal em patamar justo, razoável e proporcional à natureza do negócio; f.2) Ou, ainda em caráter subsidiário, seja determinada a realização de perícia técnica contábil para a correta apuração do quantum debeatur, afastando-se as ilegalidades apontadas. g) Por fim, a condenação do Agravado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais relativos a este recurso Preparo comprovado (mov. 01, arq. 22 e 23). Após, vieram os autos conclusos. É o breve relatório. DECIDO. Consabido que é facultado ao Relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou, ainda, conceder a antecipação da tutela recursal, consoante o artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil1, comunicando ao juiz condutor do feito sua decisão. Em relação ao efeito suspensivo, a regra insculpida no artigo 1.019, I, CPC, está condicionada ao preenchimento dos requisitos preconizados no artigo 995, parágrafo único, do mesmo diploma legal2, que se expressam na possibilidade de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação ao direito do agravante, bem como em eventual provimento do recurso. Ressalta-se, por oportuno, que em sede de apreciação de pedido liminar, não se deve aprofundar no tema principal do recurso, para evitar que se dê o seu prejulgamento. No caso em comento, em cognição sumária, própria das decisões liminares, tenho que incabível a concessão do efeito suspensivo ao recurso, diante da ausência de um dos requisitos, qual seja, a probabilidade do direito. Explica-se. De início, observa-se que as questões relativas à base de cálculo da multa e ao período de sua incidência, que o agravante insiste em reabrir, já foram devidamente dirimidas e alcançadas pela preclusão. A decisão de movimentação 360, ao homologar o laudo pericial (mov. 318 e 339), destacou expressamente, citando trecho, que o trabalho do expert apurou “os valores da indenização pelas benfeitorias e da base de cálculo para a multa contratual com base nas normas técnicas e nos elementos disponíveis nos autos à época de sua elaboração”, concluindo, posteriormente, que “o valor da multa já restou definido, conforme laudo pericial contido no evento nº 318, estando a sentença, portanto, líquida”. (grifo nosso). Cumpre destacar que referida decisão homologatória (mov. 360), no que concerne aos parâmetros essenciais para a quantificação da obrigação, não foi infirmada nem modificada, tornando-se preclusa a discussão acerca da metodologia de apuração da base de cálculo. Nessa linha, tem-se que a decisão agravada (mov. 404) limitou-se a reiterar e aplicar os parâmetros já estabelecidos na decisão de movimentação 360, a qual, como visto, homologou o laudo pericial, definiu a base de cálculo e o período de incidência da multa, de modo a não haver espaço para nova discussão sobre a matéria. Nesse espeque, convém esclarecer que diversamente do que sustenta o agravante, não se cuida de erro de cálculo — passível de conhecimento de ofício —, mas, sim, de insurgência contra os critérios adotados para a quantificação da obrigação, questão já superada pela preclusão. Prosseguindo, no que se refere ao alegado excesso de constrição, ressalta-se que a matéria já foi analisada no agravo de instrumento nº 5665455-16.2025.8.09.0051, ocasião em que se consignou inexistir, neste momento processual, juízo de certeza quanto à existência de valor excedente constrito, tampouco prova de que a garantia ofertada seja suficiente. Assentou-se, ainda, que não há elementos que demonstrem que a indisponibilidade recaia sobre a totalidade dos bens da empresa, contexto que se mantém incólume. Ademais, a alegação de bis in idem na incidência de juros e correção monetária sobre o valor da multa também não encontra respaldo em uma análise preliminar. A decisão agravada (mov. 404) foi expressa ao consignar que “sobre a multa moratória deve incidir juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, desde a data do inadimplemento, não havendo se falar em bis in idem, uma vez que os juros moratórios incidem por força do art. 405 c/c art. 395, do Código Civil, não se confundindo a correção monetária incidente sobre a cláusula penal com aquela aplicável ao valor principal do contrato, por se tratarem de verbas distintas”. Assim, a mera insurgência contra os parâmetros de juros e atualização monetária já fixados, e cuja validade foi devidamente fundamentada pelo juízo de origem, não é suficiente, em sede de cognição sumária, para demonstrar a probabilidade do direito invocado. Por fim, não se revela, a priori, ilegal, teratológica ou abusiva a decisão agravada, a qual se mostra consentânea com o acervo probatório do feito originário, inexistindo razões recursais aptas a obstar a produção de seus efeitos. Nesse contexto, esclarece-se que o presente reclamo será melhor examinado futuramente, porquanto sua cognição exauriente, embora secundum eventum litis, se dará quando do seu julgamento de mérito, impondo-se, aprioristicamente, o indeferimento do efeito suspensivo. Pelo exposto, com base nos artigos de lei supramencionados e, a fim de que as questões suscitadas nas razões do instrumento sejam analisadas com maior profundidade em momento oportuno, INDEFIRO O PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. Oficie-se ao juízo de origem, dando-lhe ciência desta decisão, para os devidos fins. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária (art. 1.019, II, CPC). Determino que a guia de preparo recursal nº 9026816-4/50 seja vinculada, junto ao sistema Projudi, ao presente feito (movimentação 1, arquivos 22 e 23). Cumpra-se. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator (Datado e assinado digitalmente, conforme os artigos 10 e 24 da Resolução n. 59/2016 do TJGO). 06/A 1 “I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;” 2 “Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.”
04/02/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5067111-23.2026.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA DECISÃO LIMINAR Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Lília Maria de Souza, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse nº 5275175-87.2016.8.09.0051”, em cumprimento de sentença, ajuizada em seu desfavor por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, ora agravados. Na origem, a parte autora ingressou com ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse em face da requerida, ora agravante, narrando, em síntese, que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana, em 2014, no qual restou estabelecido a entrega do bem constituído por 02 (dois) lotes de terra para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situado a Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, Matrícula 162.206 no Cartório da Primeira Circunscrição de Registro de Imóveis de Goiânia/GO, mediante contrapartida de, no mínimo, 1.200m2 de área privativa dos apartamentos que viessem a ser construídos no local (mínimo de 09 apartamentos). Sob o argumento de que a parte requerida descumpriu com a avença, requereu, em sede liminar, a reintegração de posse dos imóveis e a determinação de que a requerida promovesse a quitação das taxas e tributos incidentes. No mérito, pugnou pela rescisão do contrato, confirmação da liminar, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais. A requerida apresentou contestação com reconvenção, aduzindo, em síntese, ausência de descumprimento contratual. Requereu a condenação dos autores na importância de R$ 197.441,44, decorrente dos custos havidos com o empreendimento (mov. 20 de origem). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato celebrado, reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes. Condenou a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes, e na pena constante na Cláusula Oitava, ambos a serem apurados em liquidação de sentença (mov. 55 de origem). Em sede de embargos, acrescentou-se ao dispositivo da sentença a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, IPTU e energia, até a efetiva restituição do bem (mov. 66 de origem). A empresa requerida interpôs apelação (mov. 70 de origem), a qual foi desprovida, mantendo-se inalterada a sentença primeva (mov. 84 de origem). Iniciado o cumprimento de sentença, houve o fracionamento em parte líquida (referente às despesas do imóvel - água, energia e IPTU - e honorários da reconvenção, totalizando R$ 42.528,43) e parte ilíquida (relativa à indenização pela demolição das benfeitorias e à penalidade contratual)(mov. 101 de origem). Acrescidos os encargos pelo não pagamento espontâneo, referente à parte líquida, apurou-se o valor de R$ 71.148,62. Deferido pedido de restrição de bens via sistemas conveniados (mov. 142 de origem), houve bloqueio parcial de R$ 41.437,15 nas contas da executada, além da indisponibilidade de bens – matrículas de imóveis em Goiânia, Piracanjuba, Caldas Novas e Palmas-TO (mov. 200 de origem). A executada, por sua vez, requereu a baixa da indisponibilidade da matrícula nº 14.548, sustentando que determinados imóveis que compõe o empreendimento sob a matrícula indisponibilizada, não são de sua propriedade. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888 (eventos 183, 188 e 189 de origem). Na movimentação 204, o juízo de origem deferiu parcialmente o pedido para determinar a baixa da indisponibilidade que recaiu especificamente sobre lotes alienados a terceiros. A parte executada requereu nos eventos 213, 216, 221 e 223 de origem a baixa das indisponibilidades registradas sobre os demais imóveis, o que foi indeferido na movimentação 225 e mantido nesta instância recursal (mov. 257 de origem). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Entregue o laudo pericial (mov. 318 de origem), a parte executada apresentou impugnação, requerendo a limitação temporal da multa imposta, alteração do valor da causa, revogação da assistência judiciária concedida à parte exequente, além de, em sede cautelar, a baixa da indisponibilidade dos bens (mov. 334). Na movimentação 360, ao analisar referidas teses, magistrada primeva, em suma, a) homologou o laudo pericial; b) fixou o prazo para incidência da cláusula penal (termo inicial a data da assinatura do contrato, ou seja, 25/09/2014 e termo final a data da restituição, ou seja, 28/03/2017), destacando que o valor da multa já havia sido definido, conforme o laudo pericial, estando a sentença, portanto, líquida; c) revogou a gratuidade da justiça em favor da parte autora; d) indeferiu o pedido de alteração do valor atribuído a causa; e e) indeferiu o pedido de tutela de urgência cautelar para a retirada da indisponibilidade dos bens da empresa agravante. Interposto agravo de instrumento pela empresa executada, a decisão guerreada foi mantida nesta instância recursal (mov. 382). Na movimentação 391, a parte executada requereu a concessão de tutela provisória de urgência em caráter incidental para determinar a imediata remessa dos autos à contadoria judicial “para determinar a IMEDIATA REMESSA DOS AUTOS À CONTADORIA JUDICIAL para que proceda à liquidação da sentença, apurando o valor exato do débito, considerando a limitação da multa já definida na decisão de evento nº 360; b) Após a apuração do valor líquido, e reconhecido o flagrante excesso, requer, também em sede de tutela de urgência, a imediata expedição de ofícios para o cancelamento da indisponibilidade que recai sobre todos os bens da Executada, mantendo-se a constrição exclusivamente sobre o imóvel já indicado como garantia, avaliado em R$ 707.000,00, ou outro bem que Vossa Excelência entenda suficiente para cobrir o débito liquidado, nos termos do art. 874, I, do CPC; c) Ao final, a confirmação da tutela de urgência, tornando definitivas as medidas pleiteadas. Sobreveio então a decisão agravada, nos seguintes termos (mov. 404): “Da análise dos autos, nota-se que a parte executada reitera seu pedido, já decidido no evento nº 360 e confirmado em sede de recurso de Agravo de Instrumento (evento nº 382). Vale dizer, pede o executado o desbloqueio dos bens penhorados, pois alega que a penhora é excedente. Com efeito, INDEFIRO, por ora, o referido requerimento, pelas razões já contidas na decisão de evento nº 360, notadamente porque não há valor liquido a verificar eventual excesso. Noutro tanto, DETERMINO a remessa dos autos à contadoria judiciária para cálculo da cláusula penal, considerando a data fixada na decisão de evento nº 360 (25/09/2014 a 28/03/2017) e o valor, que corresponde a R$ 49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora (evento nº 337), nos termos do contrato. Consigna-se que sobre a multa moratória deve incidir juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, desde a data do inadimplemento, não havendo se falar em bis in idem, uma vez que os juros moratórios incidem por força do art. 405 c/c art. 395, do Código Civil, não se confundindo a correção monetária incidente sobre a cláusula penal com aquela aplicável ao valor principal do contrato, por se tratarem de verbas distintas. A propósito: (…) Portanto, a referida quantia deverá ser atualizado monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) desde a data do inadimplemento, com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação até a data de 28/06/2024 (vigência da Lei 14.905/2024). Após essa data, a correção monetária deverá ser realizada pelo IPCA (Lei n.º 14.905/2024), e juros de mora que corresponderão à taxa referencial do SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), deduzido o IPCA (art. 406,§1º do CC). Após o retorno dos autos da contadoria judiciária, MANIFESTEM as partes, no prazo de 5 (cinco) dias. Consigna-se que a parte que se mantiver inerte arcará com o ônus correspondente. Intimem-se. Cumpra-se. Irresignado, o executado PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs o presente agravo de instrumento (mov. 01). Em suas extensas razões recursais, o agravante, após relato fatos, brada que há excesso na execução e homologação de cálculo teratológico. Explica que “na decisão proferida no evento 404, ao determinar a remessa dos autos à contadoria judicial, sem previamente intimar a Agravante, a magistrada estabeleceu os parâmetros para a elaboração do cálculo. Foi nesse ponto que se originou o erro crasso que contamina toda a liquidação: determinou-se que a base de cálculo para a multa mensal, cujo termo inicial remonta a 2014, fosse o valor de mercado atual dos imóveis, apurado em avaliação realizada somente em 20 de maio de 2025. Seguindo essa diretriz equivocada, a contadoria judicial apresentou a planilha de cálculo no evento 405, que, como não poderia deixar de ser, atingiu a cifra astronômica de R$ 7.174.916,89. Este valor é fruto de uma metodologia de cálculo que representa uma verdadeira teratologia jurídica e financeira, pois aplica retroativamente um valor presente a uma obrigação pretérita, ignorando por completo o princípio basilar do valor do dinheiro no tempo.” Reitera que “a decisão agravada, ao determinar correções indevidas além da atualização do mercado do imóvel em 2025, impõe à Agravante a obrigação de pagar uma multa, à partir de 2014, com base em um valor patrimonial que os imóveis só vieram a atingir mais de uma década depois. Trata-se de uma distorção da realidade econômica que, na prática, gera uma dívida fictícia, inflada e desproporcional, culminando em um enriquecimento sem causa para o Agravado. Portanto, o presente recurso ataca a decisão que determinou a aplicação absurda de incidência de mais juros e correções, que claramente pode configurar um excesso de execução que viola frontalmente a coisa julgada, os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento ilícito, não podendo, sob nenhuma hipótese, ser chancelado por este Egrégio Tribunal.” Afirma que contratou perito expert para rebater os cálculos apresentados pela contadoria, o qual apresentou laudo discrepante. Insiste, também, na tese de excesso de constrição, e defende a presença dos requisitos necessários para concessão do efeito suspensivo. Repisa que “O cálculo homologado pela decisão agravada é teratológico e deve ser integralmente reformado. A metodologia aplicada incorre em, pelo menos, três erros crassos: (a) utilização de base de cálculo flagrantemente incorreta; (b) prática de anatocismo; e (c) violação aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Define como “erro crasso”, “anatocismo” e “grave erro técnico financeiro” a utilização do valor de mercado atual dos imóveis, avaliados em 20/05/2025, como base de cálculo para multa mensal cujo fato gerador se iniciou em setembro/14. Aduz que o valor correto da multa mensal, se levado em conta o valor do imóvel à época do inadimplemento, seria de R$ 33.211,20. Assevera que a decisão agravada, ao aplicar base de cálculo futura, em evidente erro de cálculo, criou dívida ficta e promoveu o enriquecimento sem causa do agravado, o que deve ser coibido por esta instância revisora, por se tratar de matéria de ordem pública. Aponta que “Além do erro crasso na definição da base de cálculo, o laudo da contadoria judicial está irremediavelmente contaminado por outra ilegalidade manifesta: a prática de anatocismo, ou seja, a incidência de juros sobre juros. Tal metodologia, que resulta em um crescimento exponencial e injusto da dívida, é expressamente vedada pelo ordenamento jurídico pátrio em se tratando de débitos judiciais.” Verbera que “No caso em tela, a análise da planilha de cálculo revela que a contadoria, ao invés de tratar os juros de mora como um acessório que incide de forma simples sobre o principal devidamente corrigido, promoveu sua capitalização. A metodologia equivocada provavelmente consistiu em apurar o débito em um determinado marco, somar os juros daquele período ao principal, e sobre este novo montante "principalizado", aplicar uma nova contagem de juros, não levando em consideração efetivamente a data da citação: 26/01/2017! (…) A metodologia do cálculo partiu da apuração do débito final e sobre o mesmo lançou os acréscimos (correção monetária e juros de mora), o que caracteriza juros sobre juros (anatocismo). Afigura-se inadmissível a incidência de juros sobre juros, na medida em que ausente autorização legal para tanto, e ainda, não considerou a aplicação dos juros SOMENTE COM A DATA DA CITAÇÃO: 29/01/2017!” Afirma, ainda, que a decisão combatida ofende à coisa julgada, explicando que “O título executivo judicial, em sua essência, estabeleceu uma obrigação clara: o pagamento de uma multa de 0,55% sobre o valor dos imóveis, durante o período de mora compreendido entre 2014 e 2017. A ‘coisa julgada’ materializou, portanto, uma penalidade atrelada à realidade fática e econômica daquela época. A fase de liquidação, por sua vez, destina-se a quantificar essa obrigação, a traduzir em números o que já foi definido no título. Ela não é, e não pode ser, uma oportunidade para requalificar ou alterar a substância da dívida. Ao permitir que o cálculo utilize o valor de mercado dos imóveis de 2025, a decisão de evento 404 não está meramente ‘atualizando’ um valor; ela está substituindo a base de cálculo original por uma completamente nova e distinta. Ela está, na prática, modificando o próprio título executivo, para criar uma obrigação muito mais onerosa do que aquela que foi objeto da lide. Isso representa uma ofensa direta e frontal à estabilidade das decisões judiciais, protegida pelo manto da coisa julgada (art. 502, CPC).” Insiste na tese de enriquecimento sem causa e defende a necessidade de redução equitativa da penalidade pela aplicação cogente do artigo 413 do Código Civil. Elabora extenso tópico quanto a metodologia correta para apuração do débito, trazendo as seguintes quantificações, em síntese: Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso, para os seguintes fins: a) PRELIMINARMENTE, a concessão do EFEITO SUSPENSIVO ao presente recurso, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, para o fim de sobrestar imediatamente a eficácia da r. decisão agravada e, por conseguinte, suspender qualquer ato de execução ou constrição patrimonial baseado no valor homologado de R$ 7.174.916,89, até o julgamento final deste agravo, dada a inequívoca presença do fumus boni iuris e do periculum in mora; b) LIMINARMENTE, requerer a imediata liberação de eventuais bens que excedam a execução, pois a mesma deve se processar pelo modo menos gravoso ao executado, nos termos do art. 805 do Código de Processo Civil, não sendo admissível a manutenção de indisponibilidade sobre patrimônio que ultrapasse o necessário para a garantia do juízo, ainda que se esteja pendente a discussão se o débito seria R$ 7.174.916,89 ou R$ 4.711.661,91, e para fins de adequada delimitação da constrição, requer-se que seja determinada a apuração do quantum efetivamente indisponibilizado por meio de certidão atualizada da CNIB; c) No mérito, a REFORMA INTEGRAL da r. decisão interlocutória proferida no evento 404, que estabeleceu os parâmetros equivocados para a liquidação, e, por consequência, a ANULAÇÃO do cálculo apresentado no evento 405, por manifesto e grosseiro excesso de execução; d) Ato contínuo, seja determinado que a apuração do quantum debeatur seja refeita pela Contadoria Judicial, sob pena de nulidade, observando estritamente os seguintes parâmetros legais e justos conforme cálculo anexo com anulação da planilha apresentada no evento 405, por vício metodológico insanável, ou a determinação de que os cálculos sejam refeitos, observando: 1. base de cálculo histórica em 25/09/2014; 2. multa mensal de 0,55%; 3. correção monetária desde cada vencimento; 4. juros moratórios simples, sem capitalização à partir da citação 26/01/2017, constante mandado de evento 30; e) Ou, ainda em caráter f) SUBSIDIARIAMENTE, caso não seja este o entendimento de Vossas Excelências quanto aos erros de cálculo, o que se admite apenas por amor ao debate, requer: f.1) Seja a penalidade apurada REDUZIDA EQUITATIVAMENTE, com fundamento na norma de ordem pública do art. 413 do Código Civil, por ser seu montante manifestamente excessivo, fixando-a este Egrégio Tribunal em patamar justo, razoável e proporcional à natureza do negócio; f.2) Ou, ainda em caráter subsidiário, seja determinada a realização de perícia técnica contábil para a correta apuração do quantum debeatur, afastando-se as ilegalidades apontadas. g) Por fim, a condenação do Agravado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais relativos a este recurso Preparo comprovado (mov. 01, arq. 22 e 23). Após, vieram os autos conclusos. É o breve relatório. DECIDO. Consabido que é facultado ao Relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou, ainda, conceder a antecipação da tutela recursal, consoante o artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil1, comunicando ao juiz condutor do feito sua decisão. Em relação ao efeito suspensivo, a regra insculpida no artigo 1.019, I, CPC, está condicionada ao preenchimento dos requisitos preconizados no artigo 995, parágrafo único, do mesmo diploma legal2, que se expressam na possibilidade de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação ao direito do agravante, bem como em eventual provimento do recurso. Ressalta-se, por oportuno, que em sede de apreciação de pedido liminar, não se deve aprofundar no tema principal do recurso, para evitar que se dê o seu prejulgamento. No caso em comento, em cognição sumária, própria das decisões liminares, tenho que incabível a concessão do efeito suspensivo ao recurso, diante da ausência de um dos requisitos, qual seja, a probabilidade do direito. Explica-se. De início, observa-se que as questões relativas à base de cálculo da multa e ao período de sua incidência, que o agravante insiste em reabrir, já foram devidamente dirimidas e alcançadas pela preclusão. A decisão de movimentação 360, ao homologar o laudo pericial (mov. 318 e 339), destacou expressamente, citando trecho, que o trabalho do expert apurou “os valores da indenização pelas benfeitorias e da base de cálculo para a multa contratual com base nas normas técnicas e nos elementos disponíveis nos autos à época de sua elaboração”, concluindo, posteriormente, que “o valor da multa já restou definido, conforme laudo pericial contido no evento nº 318, estando a sentença, portanto, líquida”. (grifo nosso). Cumpre destacar que referida decisão homologatória (mov. 360), no que concerne aos parâmetros essenciais para a quantificação da obrigação, não foi infirmada nem modificada, tornando-se preclusa a discussão acerca da metodologia de apuração da base de cálculo. Nessa linha, tem-se que a decisão agravada (mov. 404) limitou-se a reiterar e aplicar os parâmetros já estabelecidos na decisão de movimentação 360, a qual, como visto, homologou o laudo pericial, definiu a base de cálculo e o período de incidência da multa, de modo a não haver espaço para nova discussão sobre a matéria. Nesse espeque, convém esclarecer que diversamente do que sustenta o agravante, não se cuida de erro de cálculo — passível de conhecimento de ofício —, mas, sim, de insurgência contra os critérios adotados para a quantificação da obrigação, questão já superada pela preclusão. Prosseguindo, no que se refere ao alegado excesso de constrição, ressalta-se que a matéria já foi analisada no agravo de instrumento nº 5665455-16.2025.8.09.0051, ocasião em que se consignou inexistir, neste momento processual, juízo de certeza quanto à existência de valor excedente constrito, tampouco prova de que a garantia ofertada seja suficiente. Assentou-se, ainda, que não há elementos que demonstrem que a indisponibilidade recaia sobre a totalidade dos bens da empresa, contexto que se mantém incólume. Ademais, a alegação de bis in idem na incidência de juros e correção monetária sobre o valor da multa também não encontra respaldo em uma análise preliminar. A decisão agravada (mov. 404) foi expressa ao consignar que “sobre a multa moratória deve incidir juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, desde a data do inadimplemento, não havendo se falar em bis in idem, uma vez que os juros moratórios incidem por força do art. 405 c/c art. 395, do Código Civil, não se confundindo a correção monetária incidente sobre a cláusula penal com aquela aplicável ao valor principal do contrato, por se tratarem de verbas distintas”. Assim, a mera insurgência contra os parâmetros de juros e atualização monetária já fixados, e cuja validade foi devidamente fundamentada pelo juízo de origem, não é suficiente, em sede de cognição sumária, para demonstrar a probabilidade do direito invocado. Por fim, não se revela, a priori, ilegal, teratológica ou abusiva a decisão agravada, a qual se mostra consentânea com o acervo probatório do feito originário, inexistindo razões recursais aptas a obstar a produção de seus efeitos. Nesse contexto, esclarece-se que o presente reclamo será melhor examinado futuramente, porquanto sua cognição exauriente, embora secundum eventum litis, se dará quando do seu julgamento de mérito, impondo-se, aprioristicamente, o indeferimento do efeito suspensivo. Pelo exposto, com base nos artigos de lei supramencionados e, a fim de que as questões suscitadas nas razões do instrumento sejam analisadas com maior profundidade em momento oportuno, INDEFIRO O PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. Oficie-se ao juízo de origem, dando-lhe ciência desta decisão, para os devidos fins. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária (art. 1.019, II, CPC). Determino que a guia de preparo recursal nº 9026816-4/50 seja vinculada, junto ao sistema Projudi, ao presente feito (movimentação 1, arquivos 22 e 23). Cumpra-se. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator (Datado e assinado digitalmente, conforme os artigos 10 e 24 da Resolução n. 59/2016 do TJGO). 06/A 1 “I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;” 2 “Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.”
04/02/2026, 00:00
Confirmada
03/02/2026, 18:31
Expedida/certificada
03/02/2026, 18:14
Documento
03/02/2026, 12:23
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
29/01/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
29/01/2026, 00:00
Confirmada
28/01/2026, 19:11
Expedida/certificada
28/01/2026, 19:07
Decurso de Prazo
28/01/2026, 19:06
Decurso de Prazo
28/01/2026, 19:06
Decurso de Prazo
28/01/2026, 19:06
Petição (Petição (outras))
26/01/2026, 16:02
Petição (Petição (outras))
26/01/2026, 15:33
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
18/12/2025, 00:00
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18/12/2025, 00:00
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18/12/2025, 00:00
Confirmada
17/12/2025, 08:30
Confirmada
17/12/2025, 08:30
Expedida/certificada
17/12/2025, 08:21
Custas
01/12/2025, 14:53
Outras Decisões
26/11/2025, 17:30
Expedição de documento
26/11/2025, 12:40
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
11/11/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
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Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
11/11/2025, 00:00
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11/11/2025, 00:00
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11/11/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
11/11/2025, 00:00
Confirmada
10/11/2025, 18:53
Confirmada
10/11/2025, 18:53
Expedida/certificada
10/11/2025, 18:04
Expedida/certificada
10/11/2025, 18:04
Petição (Petição (outras))
07/11/2025, 10:04
Petição (Contestação)
05/11/2025, 01:47
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA VOTO 1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE: Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Lília Maria de Souza, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse nº 5275175-87.2016.8.09.0051”, em cumprimento de sentença, ajuizada em seu desfavor por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, ora agravados. Na origem, a parte autora ingressou com ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse em face da requerida, ora agravante, narrando, em síntese, que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana, em 2014, no qual restou estabelecido a entrega do bem constituído por 02 (dois) lotes de terra para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situado a Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, Matrícula 162.206 no Cartório da Primeira Circunscrição de Registro de Imóveis de Goiânia/GO, mediante contrapartida de, no mínimo, 1.200m2 de área privativa dos apartamentos que viessem a ser construídos no local (mínimo de 09 apartamentos). Sob o argumento de que a parte requerida descumpriu com a avença, requereu, em sede liminar, a reintegração de posse dos imóveis e a determinação de que a requerida promovesse a quitação das taxas e tributos incidentes. No mérito, pugnou pela rescisão do contrato, confirmação da liminar, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais. A requerida apresentou contestação com reconvenção, aduzindo, em síntese, ausência de descumprimento contratual. Requereu a condenação dos autores na importância de R$ 197.441,44, decorrente dos custos havidos com o empreendimento (mov. 20 de origem). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato celebrado, reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes. Condenou a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes, e na pena constante na Cláusula Oitava, ambos a serem apurados em liquidação de sentença (mov. 55 de origem). Em sede de embargos, acrescentou-se ao dispositivo da sentença a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, IPTU e energia, até a efetiva restituição do bem (mov. 66 de origem). A empresa requerida interpôs apelação (mov. 70 de origem), a qual foi desprovida, mantendo-se inalterada a sentença primeva (mov. 84 de origem). Iniciado o cumprimento de sentença, houve o fracionamento em parte líquida (referente às despesas do imóvel - água, energia e IPTU - e honorários da reconvenção, totalizando R$ 42.528,43) e parte ilíquida (relativa à indenização pela demolição das benfeitorias e à penalidade contratual)(mov. 101 de origem). Acrescidos os encargos pelo não pagamento espontâneo, referente à parte líquida, apurou-se o valor de R$ 71.148,62. Deferido pedido de restrição de bens via sistemas conveniados (mov. 142 de origem), houve bloqueio parcial de R$ 41.437,15 nas contas da executada, além da indisponibilidade de bens – matrículas de imóveis em Goiânia, Piracanjuba, Caldas Novas e Palmas-TO (mov. 200 de origem). A executada, por sua vez, requereu a baixa da indisponibilidade da matrícula nº 14.548, sustentando que determinados imóveis que compõe o empreendimento sob a matrícula indisponibilizada, não são de sua propriedade. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888 (eventos 183, 188 e 189 de origem). Na movimentação 204, o juízo de origem deferiu parcialmente o pedido para determinar a baixa da indisponibilidade que recaiu especificamente sobre lotes alienados a terceiros. A parte executada requereu nos eventos 213, 216, 221 e 223 de origem a baixa das indisponibilidades registradas sobre os demais imóveis, o que foi indeferido na movimentação 225 e mantido nesta instância recursal (mov. 257 de origem). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Entregue o laudo pericial (mov. 318 de origem), a parte executada apresentou impugnação, requerendo limitação temporal da multa imposta, alteração do valor da causa, revogação da assistência judiciária concedida à parte exequente, além de, em sede cautelar, a baixa da indisponibilidade dos bens. Pugnou que a constrição fosse mantida apenas sob o imóvel de matrícula nº 100.888. Sobreveio a decisão agravada, na qual a magistrada singular indeferiu o pedido de tutela de urgência cautelar para a retirada da indisponibilidade dos bens do agravante, bem como o pedido de adequação do valor da causa, sob os seguintes fundamentos (mov. 360 de origem): “(…) 4) Do pedido de alteração do valor atribuído à causa. No que toca ao pedido de alteração do valor atribuído à causa, pontuo que impugnação lançada não se procede em razão da preclusão, na forma do art. 293 do CPC. Veja: Art. 293. O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas. Assim, INDEFIRO o pedido. 5) Do pedido cautelar. Finalmente, quanto ao pedido formulado em sede cautelar de levantamento das medidas constritivas, é necessário que sua análise seja feita após a definição e a preclusão desta decisão, uma vez que já houve a fixação da data de incidência da multa e a apuração do seu valor. Assim, a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora. Com efeito, uma vez que a ré não comprovou a presença dos requisitos necessários ao deferimento da medida cautelar almejada, notadamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, já que não restou comprovado que a manutenção dos bloqueios impedem a sua operação. Por esses motivos, INDEFIRO o pedido de tutela cautelar.” Irresignado, o executado PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs o presente agravo de instrumento (mov. 01). Em suas extensas razões recursais, o agravante, após relato fatos, argumenta que a decisão agravada, embora tenha limitado a multa imposta e, por consequência, reduzido o montante executado, manteve a penhora indiscriminada sobre todos os seus bens, sem observar o princípio da proporcionalidade e da menor onerosidade ao devedor. Afirma que “demonstrou, ao longo do processo, que a manutenção da indisponibilidade total dos bens tem causado graves prejuízos, inviabilizando suas atividades empresariais, prejudicando terceiros adquirentes e comprometendo a continuidade de suas operações. Além disso, a Agravante indicou bens específicos como garantia, incluindo um imóvel avaliado em R$ 707.000,00 e o valor de alienação do bem objeto da lide, ou alternativamente quanto ao valor do imóvel vendido pelo Agravado no importe de R$ 2.000.000,00, os quais são suficientes para assegurar eventual saldo remanescente da condenação.” Defende a presença dos requisitos legais necessários para concessão do efeito suspensivo à decisão agravada, reforçando a existência de probabilidade do direito e risco de dano grave e de difícil reparação. Ressalta que “a empresa Agravante está com todo o seu patrimônio indisponível, já somam exatamente 07 (sete) Embargos de Terceiros (que se sabe), que estão a priori vinculados ao processo originário, objeto desse Agravo (...) Ademais, a Agravante vem sendo condenada em SUCUMBÊNCIA nos embargos de terceiros movidos por seus clientes, haja vista que além de não poder autorizar a escritura e registro de bens que foram vendidos à muitos anos, tem que arcar com as custas e honorários.” Insiste na ausência de justificativa para a manutenção da penhora sobre a totalidade de seus bens. Defende que deve haver revisão quanto ao valor da causa, uma vez que a fixação em R$ 100.000,00 não reflete a real expressão econômica do pedido, especialmente após a alienação do imóvel por R$ 2.000,000,00. Por tais razões, requer o conhecimento e provimento do recurso, atribuindo-lhe efeito suspensivo, para “a) Reformar a decisão interlocutória agravada, revogando a indisponibilidade total dos bens da Agravante e restringindo-a aos bens já indicados como garantia; b) Determinar a revisão do valor da causa para R$ 2.000.000,00, em conformidade com o art. 292, § 3º, do CPC, de modo a refletir o proveito econômico real do pedido e garantir a proporcionalidade e a boa-fé processual. 2. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE: Presentes os requisitos e pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente o cabimento, legitimidade, tempestividade e preparo, conheço do agravo de instrumento e passo à análise recursal. 3. DO MÉRITO: Primeiramente, insta salientar que o agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, razão pela qual a sua análise por esta instância revisora cinge-se à verificação do acerto ou desacerto da decisão agravada. Vale dizer que, na presente via, não é possível o exame de temas não abordados na decisão recorrida, por ser vedada pelo ordenamento pátrio, visto que a matéria transferida ao exame do Tribunal de Justiça é unicamente a versada no decisum agravado. Em outras palavras, não cabe ao juízo ad quem, a pretexto de julgamento do agravo de instrumento, apreciar ou rever outros termos ou atos processuais da demanda originária, sob pena de supressão de instância. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. MATÉRIA NÃO DEBATIDA EM PRIMEIRO GRAU. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE PELO ÓRGÃO REVISOR. PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO INADMISSÍVEL. AUSÊNCIA DE MOTIVOS QUE JUSTIFICAM PARA ALTERAR A DECISÃO MONOCRÁTICA RECORRIDA. 1. Tratando-se o agravo de instrumento de recurso secundum eventum litis, não é possível a análise originária, pela instância recursal, de matérias não apreciadas pelo juiz singular, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. 2. Ao agravante incumbe demonstrar o desacerto da decisão recorrida, mediante impugnação específica das razões de decidir, não podendo inovar em seus pedidos. 3. Impõe-se o desprovimento do agravo interno quando inexistente inovação fático-jurídica a motivar a retratação do pronunciamento judicial impugnado. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ-GO 5304752-30.2020.8.09.0000, Relator: CARLOS ROBERTO FAVARO - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/03/2021). Prossegue-se. A irresignação recursal consiste, em síntese, na decisão que manteve a indisponibilidade dos bens do executado, bem como indeferiu o pedido de alteração do valor da causa. Defende o agravante que “demonstrou, ao longo do processo, que a manutenção da indisponibilidade total dos bens tem causado graves prejuízos, inviabilizando suas atividades empresariais, prejudicando terceiros adquirentes e comprometendo a continuidade de suas operações. Além disso, a Agravante indicou bens específicos como garantia, incluindo um imóvel avaliado em R$ 707.000,00 e o valor de alienação do bem objeto da lide, ou alternativamente quanto ao valor do imóvel vendido pelo Agravado no importe de R$ 2.000.000,00, os quais são suficientes para assegurar eventual saldo remanescente da condenação.”. Ressalta que “a empresa Agravante está com todo o seu patrimônio indisponível, já somam exatamente 07 (sete) Embargos de Terceiros (que se sabe), que estão a priori vinculados ao processo originário, objeto desse Agravo (...) Ademais, a Agravante vem sendo condenada em SUCUMBÊNCIA nos embargos de terceiros movidos por seus clientes, haja vista que além de não poder autorizar a escritura e registro de bens que foram vendidos à muitos anos, tem que arcar com as custas e honorários.” Insiste na ausência de justificativa para a manutenção da penhora sobre a totalidade de seus bens. Argumenta, ainda, que deve haver revisão quanto ao valor da causa, uma vez que a fixação em R$ 100.000,00 não reflete a real expressão econômica do pedido, especialmente após a alienação do imóvel por R$ 2.000,000,00. Adianta-se que os argumentos levantados pelo agravante não merecem guarida, pois conquanto tenha-se fixado prazo para incidência da cláusula penal, adequando-a a realidade dos autos, e apurado seu valor mensal em perícia, não se aferiu o valor global devido na periodicidade definida (termo inicial: 25/09/2014, termo final: 28/03/2017), bem como ainda não houve a oitiva da parte contrária. Assim, não evidenciado, neste momento processual, com juízo de certeza, que há valor excedente constrito, ou, ainda, que a garantia ofertada, referente ao único imóvel de matrícula nº 100.888, é de fato suficiente, afigurando-se temerária a concessão da revogação pretendida. Aliás, como bem consignou a decisão combatida “a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora”. (grifamos) Somado a isso, verifica-se que não restou comprovado, ainda que minimamente, que a manutenção dos bloqueios impedem a operação da empresa agravada. Até porque, ao que se afere, não há provas de que a indisponibilidade recaia sobre a totalidade dos bens da empresa, como insiste em alegar, mas, apenas sobre lotes de terras, os quais, em grande maioria, pertencentes a terceiros. Nesse ponto, convém ressaltar que não há indícios de restrições sob contas bancárias ou demais bens, sejam móveis ou imóveis, em nome da agravante, aptas a amparar a tese de “comprometimento das operações da empresa”. Outrossim, diferente do que sustenta, a empresa agravante não vem sendo condenada em sucumbência nos embargos de terceiros movidos pelos adquirentes dos bens constritos, uma vez que isentada deste ônus, com fulcro no princípio da causalidade (Súmula 303 do STJ). Destarte, em face de tais considerações, entende-se acertada a decisão do juízo a quo, sobretudo porque resguarda o resultado útil do processo. Elucida-se ainda que, embora necessário a observância ao princípio da menor onerosidade do devedor, ao buscar o cumprimento da obrigação, importante levar em conta, também, o princípio da eficiência da execução em favor do credor. A título elucidativo: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA INCERTA. PRINCÍPIO DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. MANUTENÇÃO DA PENHORA DEFERIDA. GARANTIA DA EFICÁCIA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. 1. O agravo de instrumento é recurso secundum eventum litis, devendo o Tribunal, por isso, limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão hostilizada, sem extrapolar o seu âmbito para matéria estranha ao que foi decidido. 2. Segundo o princípio da efetividade da execução, deve o Magistrado envidar todos os esforços possíveis na busca da satisfação do débito. Com efeito, no caso, enquanto não incontroverso a quitação da dívida exequenda, vislumbra prudente a manutenção da penhora deferida, até restar evidenciado o quantum debeatur. 3. Ademais, embora necessário observar o princípio da menor onerosidade do devedor, ao buscar o cumprimento da obrigação, importa levar em conta, também, o princípio da eficiência da execução em favor do credor. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5057020-10.2024.8.09.0093 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (15/05/2024) DJ) Ademais, no que pertine ao valor da causa, ressalta-se que existe um limite temporal para a sua alteração, consoante preconiza o art. 293, do CPC, veja-se: "O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas". Sendo assim, a modificação da importância atribuída à demanda não pode ocorrer após o vencimento do prazo para a apresentação de contestação, em virtude da preclusão temporal, quanto mais após o trânsito em julgado da sentença, já em fase de cumprimento, fato também elucidado pelo juízo primevo. A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO PELO JUIZ. POSSIBILIDADE ATÉ A SENTENÇA. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal examina de forma expressa a tese jurídica suscitada pelo recorrente. 2. A correção do valor da causa pelo juiz - seja em resposta à provocação da parte, por meio de impugnação (CPC/2015, art. 293), ou ainda de ofício (CPC/2015, art. 292, § 3º) - somente pode ocorrer até o momento da sentença. Precedentes do STJ.2.1. No caso concreto, conquanto apresentada pelo réu no corpo da contestação, a impugnação ao valor da causa não foi examinada pelo juiz e tampouco pelo Tribunal de apelação, e não foram opostos embargos de declaração apontando-se omissão.2.2. Em tal circunstância está preclusa a oportunidade de a parte discutir o valor da causa na fase de cumprimento de sentença. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2418303 GO 2023/0249923-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 12/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2024) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. MULTA SOBRE O VALOR DA CAUSA. QUESTÃO NÃO RESOLVIDA NA FASE DE CONHECIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO PELA PRECLUSÃO TEMPORAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ. 2. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o órgão julgador, de forma clara e coerente, externa fundamentação adequada e suficiente à conclusão do acórdão embargado. 3. A retificação do valor atribuído à causa está sujeita à preclusão. Precedentes. 4. No caso dos autos, o contexto fático descrito pelo órgão julgador a quo revela a inércia da parte autora, durante o processo de conhecimento, quanto à pretensão de alterar o valor da causa, e, por isso, não há como se afastar a conclusão do acórdão recorrido, que está em conformidade com o entendimento jurisprudencial deste Tribunal Superior, pela ocorrência da preclusão, uma vez que o tema está sendo discutido somente na fase de cumprimento de sentença. 5. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2337366 RJ 2023/0107206-2, Relator.: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 04/03/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Posto isto, escorreita a decisão combatida, não havendo, pois, que se falar em reforma. 4. DISPOSITIVO: Ante o exposto, CONHEÇO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO E NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter os termos da decisão recorrida inalterados, por estes e seus próprios fundamentos. Em virtude de tratar-se de recurso interposto diretamente na instância recursal, onde é arquivado, determino a IMEDIATA baixa na distribuição e o arquivamento do processo, ressaltando que o processo será automaticamente desarquivado na hipótese de oposição de embargos de declaração ou recurso aos Tribunais Superiores. É o voto. Goiânia, 21 de outubro de 2025. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator 06 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE LEVANTAMENTO DA INDISPONIBILIDADE DE BENS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE EXCESSO DE CONSTRIÇÃO OU DE PREJUÍZO À ATIVIDADE EMPRESARIAL. PRINCÍPIOS DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. ALTERAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. PRECLUSÃO TEMPORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, indeferiu pedido de tutela cautelar para levantamento da indisponibilidade de bens e rejeitou a alteração do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível revogar a indisponibilidade total dos bens do executado, restringindo-a aos bens ofertados como garantia; (ii) estabelecer se é cabível a revisão do valor da causa na fase de cumprimento de sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, o que impede a análise de questões não apreciadas na decisão recorrida, sob pena de supressão de instância. 4. A revogação da indisponibilidade de bens depende de prova de excesso de constrição ou de inviabilidade das atividades empresariais, o que não foi demonstrado pelo agravante. 5. A manutenção da constrição preserva o resultado útil do processo e observa o princípio da eficiência da execução em favor do credor, que se sobrepõe ao princípio da menor onerosidade quando não há comprovação de prejuízo efetivo ao devedor. 6. Vislumbra-se prudente a manutenção das restrições deferidas até restar evidenciado o quantum debeatur. 7. A alteração do valor da causa está sujeita à preclusão temporal (CPC, art. 293), só sendo possível até a sentença. Não é cabível sua modificação em fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O princípio da eficiência da execução prevalece sobre o da menor onerosidade quando não há demonstração de prejuízo efetivo ao devedor.” Dispositivos relevantes citados:CPC, arts. 292, § 3º, e 293. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI nº 5304752-30.2020.8.09.0000, Rel. Des. Carlos Roberto Fávaro, 1ª Câmara Cível, j. 25.03.2021; TJ-GO, AI nº 5057020-10.2024.8.09.0093, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 15.05.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2418303/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 12.03.2024, DJe 18.03.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2337366/RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1ª Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051, acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do Agravo de Instrumento e desprovê-lo, nos termos do voto do relator. Votaram com o relator o Dr. Denival Francisco da Silva, substituto do Desembargador William Costa Mello, e o Desembargador Héber Carlos de Oliveira. Presidiu a sessão o Desembargador Átila Naves Amaral. Fez-se presente como representante da Procuradoria-Geral de Justiça o Dr. Fernando Aurvalle Krebs. Fez Sustentação Oral a Dra. Ana Alice Oliveira Lemes, pelo(a) Agravante. Goiânia, 21 de outubro de 2025. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator LB EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE LEVANTAMENTO DA INDISPONIBILIDADE DE BENS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE EXCESSO DE CONSTRIÇÃO OU DE PREJUÍZO À ATIVIDADE EMPRESARIAL. PRINCÍPIOS DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. ALTERAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. PRECLUSÃO TEMPORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, indeferiu pedido de tutela cautelar para levantamento da indisponibilidade de bens e rejeitou a alteração do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível revogar a indisponibilidade total dos bens do executado, restringindo-a aos bens ofertados como garantia; (ii) estabelecer se é cabível a revisão do valor da causa na fase de cumprimento de sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, o que impede a análise de questões não apreciadas na decisão recorrida, sob pena de supressão de instância. 4. A revogação da indisponibilidade de bens depende de prova de excesso de constrição ou de inviabilidade das atividades empresariais, o que não foi demonstrado pelo agravante. 5. A manutenção da constrição preserva o resultado útil do processo e observa o princípio da eficiência da execução em favor do credor, que se sobrepõe ao princípio da menor onerosidade quando não há comprovação de prejuízo efetivo ao devedor. 6. Vislumbra-se prudente a manutenção das restrições deferidas até restar evidenciado o quantum debeatur. 7. A alteração do valor da causa está sujeita à preclusão temporal (CPC, art. 293), só sendo possível até a sentença. Não é cabível sua modificação em fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O princípio da eficiência da execução prevalece sobre o da menor onerosidade quando não há demonstração de prejuízo efetivo ao devedor.” Dispositivos relevantes citados:CPC, arts. 292, § 3º, e 293. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI nº 5304752-30.2020.8.09.0000, Rel. Des. Carlos Roberto Fávaro, 1ª Câmara Cível, j. 25.03.2021; TJ-GO, AI nº 5057020-10.2024.8.09.0093, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 15.05.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2418303/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 12.03.2024, DJe 18.03.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2337366/RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1ª Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024.
23/10/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA VOTO 1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE: Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Lília Maria de Souza, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse nº 5275175-87.2016.8.09.0051”, em cumprimento de sentença, ajuizada em seu desfavor por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, ora agravados. Na origem, a parte autora ingressou com ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse em face da requerida, ora agravante, narrando, em síntese, que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana, em 2014, no qual restou estabelecido a entrega do bem constituído por 02 (dois) lotes de terra para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situado a Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, Matrícula 162.206 no Cartório da Primeira Circunscrição de Registro de Imóveis de Goiânia/GO, mediante contrapartida de, no mínimo, 1.200m2 de área privativa dos apartamentos que viessem a ser construídos no local (mínimo de 09 apartamentos). Sob o argumento de que a parte requerida descumpriu com a avença, requereu, em sede liminar, a reintegração de posse dos imóveis e a determinação de que a requerida promovesse a quitação das taxas e tributos incidentes. No mérito, pugnou pela rescisão do contrato, confirmação da liminar, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais. A requerida apresentou contestação com reconvenção, aduzindo, em síntese, ausência de descumprimento contratual. Requereu a condenação dos autores na importância de R$ 197.441,44, decorrente dos custos havidos com o empreendimento (mov. 20 de origem). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato celebrado, reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes. Condenou a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes, e na pena constante na Cláusula Oitava, ambos a serem apurados em liquidação de sentença (mov. 55 de origem). Em sede de embargos, acrescentou-se ao dispositivo da sentença a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, IPTU e energia, até a efetiva restituição do bem (mov. 66 de origem). A empresa requerida interpôs apelação (mov. 70 de origem), a qual foi desprovida, mantendo-se inalterada a sentença primeva (mov. 84 de origem). Iniciado o cumprimento de sentença, houve o fracionamento em parte líquida (referente às despesas do imóvel - água, energia e IPTU - e honorários da reconvenção, totalizando R$ 42.528,43) e parte ilíquida (relativa à indenização pela demolição das benfeitorias e à penalidade contratual)(mov. 101 de origem). Acrescidos os encargos pelo não pagamento espontâneo, referente à parte líquida, apurou-se o valor de R$ 71.148,62. Deferido pedido de restrição de bens via sistemas conveniados (mov. 142 de origem), houve bloqueio parcial de R$ 41.437,15 nas contas da executada, além da indisponibilidade de bens – matrículas de imóveis em Goiânia, Piracanjuba, Caldas Novas e Palmas-TO (mov. 200 de origem). A executada, por sua vez, requereu a baixa da indisponibilidade da matrícula nº 14.548, sustentando que determinados imóveis que compõe o empreendimento sob a matrícula indisponibilizada, não são de sua propriedade. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888 (eventos 183, 188 e 189 de origem). Na movimentação 204, o juízo de origem deferiu parcialmente o pedido para determinar a baixa da indisponibilidade que recaiu especificamente sobre lotes alienados a terceiros. A parte executada requereu nos eventos 213, 216, 221 e 223 de origem a baixa das indisponibilidades registradas sobre os demais imóveis, o que foi indeferido na movimentação 225 e mantido nesta instância recursal (mov. 257 de origem). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Entregue o laudo pericial (mov. 318 de origem), a parte executada apresentou impugnação, requerendo limitação temporal da multa imposta, alteração do valor da causa, revogação da assistência judiciária concedida à parte exequente, além de, em sede cautelar, a baixa da indisponibilidade dos bens. Pugnou que a constrição fosse mantida apenas sob o imóvel de matrícula nº 100.888. Sobreveio a decisão agravada, na qual a magistrada singular indeferiu o pedido de tutela de urgência cautelar para a retirada da indisponibilidade dos bens do agravante, bem como o pedido de adequação do valor da causa, sob os seguintes fundamentos (mov. 360 de origem): “(…) 4) Do pedido de alteração do valor atribuído à causa. No que toca ao pedido de alteração do valor atribuído à causa, pontuo que impugnação lançada não se procede em razão da preclusão, na forma do art. 293 do CPC. Veja: Art. 293. O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas. Assim, INDEFIRO o pedido. 5) Do pedido cautelar. Finalmente, quanto ao pedido formulado em sede cautelar de levantamento das medidas constritivas, é necessário que sua análise seja feita após a definição e a preclusão desta decisão, uma vez que já houve a fixação da data de incidência da multa e a apuração do seu valor. Assim, a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora. Com efeito, uma vez que a ré não comprovou a presença dos requisitos necessários ao deferimento da medida cautelar almejada, notadamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, já que não restou comprovado que a manutenção dos bloqueios impedem a sua operação. Por esses motivos, INDEFIRO o pedido de tutela cautelar.” Irresignado, o executado PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs o presente agravo de instrumento (mov. 01). Em suas extensas razões recursais, o agravante, após relato fatos, argumenta que a decisão agravada, embora tenha limitado a multa imposta e, por consequência, reduzido o montante executado, manteve a penhora indiscriminada sobre todos os seus bens, sem observar o princípio da proporcionalidade e da menor onerosidade ao devedor. Afirma que “demonstrou, ao longo do processo, que a manutenção da indisponibilidade total dos bens tem causado graves prejuízos, inviabilizando suas atividades empresariais, prejudicando terceiros adquirentes e comprometendo a continuidade de suas operações. Além disso, a Agravante indicou bens específicos como garantia, incluindo um imóvel avaliado em R$ 707.000,00 e o valor de alienação do bem objeto da lide, ou alternativamente quanto ao valor do imóvel vendido pelo Agravado no importe de R$ 2.000.000,00, os quais são suficientes para assegurar eventual saldo remanescente da condenação.” Defende a presença dos requisitos legais necessários para concessão do efeito suspensivo à decisão agravada, reforçando a existência de probabilidade do direito e risco de dano grave e de difícil reparação. Ressalta que “a empresa Agravante está com todo o seu patrimônio indisponível, já somam exatamente 07 (sete) Embargos de Terceiros (que se sabe), que estão a priori vinculados ao processo originário, objeto desse Agravo (...) Ademais, a Agravante vem sendo condenada em SUCUMBÊNCIA nos embargos de terceiros movidos por seus clientes, haja vista que além de não poder autorizar a escritura e registro de bens que foram vendidos à muitos anos, tem que arcar com as custas e honorários.” Insiste na ausência de justificativa para a manutenção da penhora sobre a totalidade de seus bens. Defende que deve haver revisão quanto ao valor da causa, uma vez que a fixação em R$ 100.000,00 não reflete a real expressão econômica do pedido, especialmente após a alienação do imóvel por R$ 2.000,000,00. Por tais razões, requer o conhecimento e provimento do recurso, atribuindo-lhe efeito suspensivo, para “a) Reformar a decisão interlocutória agravada, revogando a indisponibilidade total dos bens da Agravante e restringindo-a aos bens já indicados como garantia; b) Determinar a revisão do valor da causa para R$ 2.000.000,00, em conformidade com o art. 292, § 3º, do CPC, de modo a refletir o proveito econômico real do pedido e garantir a proporcionalidade e a boa-fé processual. 2. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE: Presentes os requisitos e pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente o cabimento, legitimidade, tempestividade e preparo, conheço do agravo de instrumento e passo à análise recursal. 3. DO MÉRITO: Primeiramente, insta salientar que o agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, razão pela qual a sua análise por esta instância revisora cinge-se à verificação do acerto ou desacerto da decisão agravada. Vale dizer que, na presente via, não é possível o exame de temas não abordados na decisão recorrida, por ser vedada pelo ordenamento pátrio, visto que a matéria transferida ao exame do Tribunal de Justiça é unicamente a versada no decisum agravado. Em outras palavras, não cabe ao juízo ad quem, a pretexto de julgamento do agravo de instrumento, apreciar ou rever outros termos ou atos processuais da demanda originária, sob pena de supressão de instância. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. MATÉRIA NÃO DEBATIDA EM PRIMEIRO GRAU. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE PELO ÓRGÃO REVISOR. PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO INADMISSÍVEL. AUSÊNCIA DE MOTIVOS QUE JUSTIFICAM PARA ALTERAR A DECISÃO MONOCRÁTICA RECORRIDA. 1. Tratando-se o agravo de instrumento de recurso secundum eventum litis, não é possível a análise originária, pela instância recursal, de matérias não apreciadas pelo juiz singular, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. 2. Ao agravante incumbe demonstrar o desacerto da decisão recorrida, mediante impugnação específica das razões de decidir, não podendo inovar em seus pedidos. 3. Impõe-se o desprovimento do agravo interno quando inexistente inovação fático-jurídica a motivar a retratação do pronunciamento judicial impugnado. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ-GO 5304752-30.2020.8.09.0000, Relator: CARLOS ROBERTO FAVARO - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/03/2021). Prossegue-se. A irresignação recursal consiste, em síntese, na decisão que manteve a indisponibilidade dos bens do executado, bem como indeferiu o pedido de alteração do valor da causa. Defende o agravante que “demonstrou, ao longo do processo, que a manutenção da indisponibilidade total dos bens tem causado graves prejuízos, inviabilizando suas atividades empresariais, prejudicando terceiros adquirentes e comprometendo a continuidade de suas operações. Além disso, a Agravante indicou bens específicos como garantia, incluindo um imóvel avaliado em R$ 707.000,00 e o valor de alienação do bem objeto da lide, ou alternativamente quanto ao valor do imóvel vendido pelo Agravado no importe de R$ 2.000.000,00, os quais são suficientes para assegurar eventual saldo remanescente da condenação.”. Ressalta que “a empresa Agravante está com todo o seu patrimônio indisponível, já somam exatamente 07 (sete) Embargos de Terceiros (que se sabe), que estão a priori vinculados ao processo originário, objeto desse Agravo (...) Ademais, a Agravante vem sendo condenada em SUCUMBÊNCIA nos embargos de terceiros movidos por seus clientes, haja vista que além de não poder autorizar a escritura e registro de bens que foram vendidos à muitos anos, tem que arcar com as custas e honorários.” Insiste na ausência de justificativa para a manutenção da penhora sobre a totalidade de seus bens. Argumenta, ainda, que deve haver revisão quanto ao valor da causa, uma vez que a fixação em R$ 100.000,00 não reflete a real expressão econômica do pedido, especialmente após a alienação do imóvel por R$ 2.000,000,00. Adianta-se que os argumentos levantados pelo agravante não merecem guarida, pois conquanto tenha-se fixado prazo para incidência da cláusula penal, adequando-a a realidade dos autos, e apurado seu valor mensal em perícia, não se aferiu o valor global devido na periodicidade definida (termo inicial: 25/09/2014, termo final: 28/03/2017), bem como ainda não houve a oitiva da parte contrária. Assim, não evidenciado, neste momento processual, com juízo de certeza, que há valor excedente constrito, ou, ainda, que a garantia ofertada, referente ao único imóvel de matrícula nº 100.888, é de fato suficiente, afigurando-se temerária a concessão da revogação pretendida. Aliás, como bem consignou a decisão combatida “a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora”. (grifamos) Somado a isso, verifica-se que não restou comprovado, ainda que minimamente, que a manutenção dos bloqueios impedem a operação da empresa agravada. Até porque, ao que se afere, não há provas de que a indisponibilidade recaia sobre a totalidade dos bens da empresa, como insiste em alegar, mas, apenas sobre lotes de terras, os quais, em grande maioria, pertencentes a terceiros. Nesse ponto, convém ressaltar que não há indícios de restrições sob contas bancárias ou demais bens, sejam móveis ou imóveis, em nome da agravante, aptas a amparar a tese de “comprometimento das operações da empresa”. Outrossim, diferente do que sustenta, a empresa agravante não vem sendo condenada em sucumbência nos embargos de terceiros movidos pelos adquirentes dos bens constritos, uma vez que isentada deste ônus, com fulcro no princípio da causalidade (Súmula 303 do STJ). Destarte, em face de tais considerações, entende-se acertada a decisão do juízo a quo, sobretudo porque resguarda o resultado útil do processo. Elucida-se ainda que, embora necessário a observância ao princípio da menor onerosidade do devedor, ao buscar o cumprimento da obrigação, importante levar em conta, também, o princípio da eficiência da execução em favor do credor. A título elucidativo: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA INCERTA. PRINCÍPIO DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. MANUTENÇÃO DA PENHORA DEFERIDA. GARANTIA DA EFICÁCIA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. 1. O agravo de instrumento é recurso secundum eventum litis, devendo o Tribunal, por isso, limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão hostilizada, sem extrapolar o seu âmbito para matéria estranha ao que foi decidido. 2. Segundo o princípio da efetividade da execução, deve o Magistrado envidar todos os esforços possíveis na busca da satisfação do débito. Com efeito, no caso, enquanto não incontroverso a quitação da dívida exequenda, vislumbra prudente a manutenção da penhora deferida, até restar evidenciado o quantum debeatur. 3. Ademais, embora necessário observar o princípio da menor onerosidade do devedor, ao buscar o cumprimento da obrigação, importa levar em conta, também, o princípio da eficiência da execução em favor do credor. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5057020-10.2024.8.09.0093 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (15/05/2024) DJ) Ademais, no que pertine ao valor da causa, ressalta-se que existe um limite temporal para a sua alteração, consoante preconiza o art. 293, do CPC, veja-se: "O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas". Sendo assim, a modificação da importância atribuída à demanda não pode ocorrer após o vencimento do prazo para a apresentação de contestação, em virtude da preclusão temporal, quanto mais após o trânsito em julgado da sentença, já em fase de cumprimento, fato também elucidado pelo juízo primevo. A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO PELO JUIZ. POSSIBILIDADE ATÉ A SENTENÇA. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal examina de forma expressa a tese jurídica suscitada pelo recorrente. 2. A correção do valor da causa pelo juiz - seja em resposta à provocação da parte, por meio de impugnação (CPC/2015, art. 293), ou ainda de ofício (CPC/2015, art. 292, § 3º) - somente pode ocorrer até o momento da sentença. Precedentes do STJ.2.1. No caso concreto, conquanto apresentada pelo réu no corpo da contestação, a impugnação ao valor da causa não foi examinada pelo juiz e tampouco pelo Tribunal de apelação, e não foram opostos embargos de declaração apontando-se omissão.2.2. Em tal circunstância está preclusa a oportunidade de a parte discutir o valor da causa na fase de cumprimento de sentença. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2418303 GO 2023/0249923-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 12/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2024) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. MULTA SOBRE O VALOR DA CAUSA. QUESTÃO NÃO RESOLVIDA NA FASE DE CONHECIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO PELA PRECLUSÃO TEMPORAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ. 2. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o órgão julgador, de forma clara e coerente, externa fundamentação adequada e suficiente à conclusão do acórdão embargado. 3. A retificação do valor atribuído à causa está sujeita à preclusão. Precedentes. 4. No caso dos autos, o contexto fático descrito pelo órgão julgador a quo revela a inércia da parte autora, durante o processo de conhecimento, quanto à pretensão de alterar o valor da causa, e, por isso, não há como se afastar a conclusão do acórdão recorrido, que está em conformidade com o entendimento jurisprudencial deste Tribunal Superior, pela ocorrência da preclusão, uma vez que o tema está sendo discutido somente na fase de cumprimento de sentença. 5. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2337366 RJ 2023/0107206-2, Relator.: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 04/03/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Posto isto, escorreita a decisão combatida, não havendo, pois, que se falar em reforma. 4. DISPOSITIVO: Ante o exposto, CONHEÇO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO E NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter os termos da decisão recorrida inalterados, por estes e seus próprios fundamentos. Em virtude de tratar-se de recurso interposto diretamente na instância recursal, onde é arquivado, determino a IMEDIATA baixa na distribuição e o arquivamento do processo, ressaltando que o processo será automaticamente desarquivado na hipótese de oposição de embargos de declaração ou recurso aos Tribunais Superiores. É o voto. Goiânia, 21 de outubro de 2025. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator 06 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE LEVANTAMENTO DA INDISPONIBILIDADE DE BENS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE EXCESSO DE CONSTRIÇÃO OU DE PREJUÍZO À ATIVIDADE EMPRESARIAL. PRINCÍPIOS DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. ALTERAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. PRECLUSÃO TEMPORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, indeferiu pedido de tutela cautelar para levantamento da indisponibilidade de bens e rejeitou a alteração do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível revogar a indisponibilidade total dos bens do executado, restringindo-a aos bens ofertados como garantia; (ii) estabelecer se é cabível a revisão do valor da causa na fase de cumprimento de sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, o que impede a análise de questões não apreciadas na decisão recorrida, sob pena de supressão de instância. 4. A revogação da indisponibilidade de bens depende de prova de excesso de constrição ou de inviabilidade das atividades empresariais, o que não foi demonstrado pelo agravante. 5. A manutenção da constrição preserva o resultado útil do processo e observa o princípio da eficiência da execução em favor do credor, que se sobrepõe ao princípio da menor onerosidade quando não há comprovação de prejuízo efetivo ao devedor. 6. Vislumbra-se prudente a manutenção das restrições deferidas até restar evidenciado o quantum debeatur. 7. A alteração do valor da causa está sujeita à preclusão temporal (CPC, art. 293), só sendo possível até a sentença. Não é cabível sua modificação em fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O princípio da eficiência da execução prevalece sobre o da menor onerosidade quando não há demonstração de prejuízo efetivo ao devedor.” Dispositivos relevantes citados:CPC, arts. 292, § 3º, e 293. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI nº 5304752-30.2020.8.09.0000, Rel. Des. Carlos Roberto Fávaro, 1ª Câmara Cível, j. 25.03.2021; TJ-GO, AI nº 5057020-10.2024.8.09.0093, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 15.05.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2418303/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 12.03.2024, DJe 18.03.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2337366/RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1ª Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051, acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do Agravo de Instrumento e desprovê-lo, nos termos do voto do relator. Votaram com o relator o Dr. Denival Francisco da Silva, substituto do Desembargador William Costa Mello, e o Desembargador Héber Carlos de Oliveira. Presidiu a sessão o Desembargador Átila Naves Amaral. Fez-se presente como representante da Procuradoria-Geral de Justiça o Dr. Fernando Aurvalle Krebs. Fez Sustentação Oral a Dra. Ana Alice Oliveira Lemes, pelo(a) Agravante. Goiânia, 21 de outubro de 2025. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator LB EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE LEVANTAMENTO DA INDISPONIBILIDADE DE BENS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE EXCESSO DE CONSTRIÇÃO OU DE PREJUÍZO À ATIVIDADE EMPRESARIAL. PRINCÍPIOS DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. ALTERAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. PRECLUSÃO TEMPORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, indeferiu pedido de tutela cautelar para levantamento da indisponibilidade de bens e rejeitou a alteração do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível revogar a indisponibilidade total dos bens do executado, restringindo-a aos bens ofertados como garantia; (ii) estabelecer se é cabível a revisão do valor da causa na fase de cumprimento de sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, o que impede a análise de questões não apreciadas na decisão recorrida, sob pena de supressão de instância. 4. A revogação da indisponibilidade de bens depende de prova de excesso de constrição ou de inviabilidade das atividades empresariais, o que não foi demonstrado pelo agravante. 5. A manutenção da constrição preserva o resultado útil do processo e observa o princípio da eficiência da execução em favor do credor, que se sobrepõe ao princípio da menor onerosidade quando não há comprovação de prejuízo efetivo ao devedor. 6. Vislumbra-se prudente a manutenção das restrições deferidas até restar evidenciado o quantum debeatur. 7. A alteração do valor da causa está sujeita à preclusão temporal (CPC, art. 293), só sendo possível até a sentença. Não é cabível sua modificação em fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O princípio da eficiência da execução prevalece sobre o da menor onerosidade quando não há demonstração de prejuízo efetivo ao devedor.” Dispositivos relevantes citados:CPC, arts. 292, § 3º, e 293. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI nº 5304752-30.2020.8.09.0000, Rel. Des. Carlos Roberto Fávaro, 1ª Câmara Cível, j. 25.03.2021; TJ-GO, AI nº 5057020-10.2024.8.09.0093, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 15.05.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2418303/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 12.03.2024, DJe 18.03.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2337366/RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1ª Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024.
23/10/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA VOTO 1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE: Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Lília Maria de Souza, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse nº 5275175-87.2016.8.09.0051”, em cumprimento de sentença, ajuizada em seu desfavor por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, ora agravados. Na origem, a parte autora ingressou com ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse em face da requerida, ora agravante, narrando, em síntese, que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana, em 2014, no qual restou estabelecido a entrega do bem constituído por 02 (dois) lotes de terra para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situado a Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, Matrícula 162.206 no Cartório da Primeira Circunscrição de Registro de Imóveis de Goiânia/GO, mediante contrapartida de, no mínimo, 1.200m2 de área privativa dos apartamentos que viessem a ser construídos no local (mínimo de 09 apartamentos). Sob o argumento de que a parte requerida descumpriu com a avença, requereu, em sede liminar, a reintegração de posse dos imóveis e a determinação de que a requerida promovesse a quitação das taxas e tributos incidentes. No mérito, pugnou pela rescisão do contrato, confirmação da liminar, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais. A requerida apresentou contestação com reconvenção, aduzindo, em síntese, ausência de descumprimento contratual. Requereu a condenação dos autores na importância de R$ 197.441,44, decorrente dos custos havidos com o empreendimento (mov. 20 de origem). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato celebrado, reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes. Condenou a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes, e na pena constante na Cláusula Oitava, ambos a serem apurados em liquidação de sentença (mov. 55 de origem). Em sede de embargos, acrescentou-se ao dispositivo da sentença a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, IPTU e energia, até a efetiva restituição do bem (mov. 66 de origem). A empresa requerida interpôs apelação (mov. 70 de origem), a qual foi desprovida, mantendo-se inalterada a sentença primeva (mov. 84 de origem). Iniciado o cumprimento de sentença, houve o fracionamento em parte líquida (referente às despesas do imóvel - água, energia e IPTU - e honorários da reconvenção, totalizando R$ 42.528,43) e parte ilíquida (relativa à indenização pela demolição das benfeitorias e à penalidade contratual)(mov. 101 de origem). Acrescidos os encargos pelo não pagamento espontâneo, referente à parte líquida, apurou-se o valor de R$ 71.148,62. Deferido pedido de restrição de bens via sistemas conveniados (mov. 142 de origem), houve bloqueio parcial de R$ 41.437,15 nas contas da executada, além da indisponibilidade de bens – matrículas de imóveis em Goiânia, Piracanjuba, Caldas Novas e Palmas-TO (mov. 200 de origem). A executada, por sua vez, requereu a baixa da indisponibilidade da matrícula nº 14.548, sustentando que determinados imóveis que compõe o empreendimento sob a matrícula indisponibilizada, não são de sua propriedade. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888 (eventos 183, 188 e 189 de origem). Na movimentação 204, o juízo de origem deferiu parcialmente o pedido para determinar a baixa da indisponibilidade que recaiu especificamente sobre lotes alienados a terceiros. A parte executada requereu nos eventos 213, 216, 221 e 223 de origem a baixa das indisponibilidades registradas sobre os demais imóveis, o que foi indeferido na movimentação 225 e mantido nesta instância recursal (mov. 257 de origem). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Entregue o laudo pericial (mov. 318 de origem), a parte executada apresentou impugnação, requerendo limitação temporal da multa imposta, alteração do valor da causa, revogação da assistência judiciária concedida à parte exequente, além de, em sede cautelar, a baixa da indisponibilidade dos bens. Pugnou que a constrição fosse mantida apenas sob o imóvel de matrícula nº 100.888. Sobreveio a decisão agravada, na qual a magistrada singular indeferiu o pedido de tutela de urgência cautelar para a retirada da indisponibilidade dos bens do agravante, bem como o pedido de adequação do valor da causa, sob os seguintes fundamentos (mov. 360 de origem): “(…) 4) Do pedido de alteração do valor atribuído à causa. No que toca ao pedido de alteração do valor atribuído à causa, pontuo que impugnação lançada não se procede em razão da preclusão, na forma do art. 293 do CPC. Veja: Art. 293. O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas. Assim, INDEFIRO o pedido. 5) Do pedido cautelar. Finalmente, quanto ao pedido formulado em sede cautelar de levantamento das medidas constritivas, é necessário que sua análise seja feita após a definição e a preclusão desta decisão, uma vez que já houve a fixação da data de incidência da multa e a apuração do seu valor. Assim, a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora. Com efeito, uma vez que a ré não comprovou a presença dos requisitos necessários ao deferimento da medida cautelar almejada, notadamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, já que não restou comprovado que a manutenção dos bloqueios impedem a sua operação. Por esses motivos, INDEFIRO o pedido de tutela cautelar.” Irresignado, o executado PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs o presente agravo de instrumento (mov. 01). Em suas extensas razões recursais, o agravante, após relato fatos, argumenta que a decisão agravada, embora tenha limitado a multa imposta e, por consequência, reduzido o montante executado, manteve a penhora indiscriminada sobre todos os seus bens, sem observar o princípio da proporcionalidade e da menor onerosidade ao devedor. Afirma que “demonstrou, ao longo do processo, que a manutenção da indisponibilidade total dos bens tem causado graves prejuízos, inviabilizando suas atividades empresariais, prejudicando terceiros adquirentes e comprometendo a continuidade de suas operações. Além disso, a Agravante indicou bens específicos como garantia, incluindo um imóvel avaliado em R$ 707.000,00 e o valor de alienação do bem objeto da lide, ou alternativamente quanto ao valor do imóvel vendido pelo Agravado no importe de R$ 2.000.000,00, os quais são suficientes para assegurar eventual saldo remanescente da condenação.” Defende a presença dos requisitos legais necessários para concessão do efeito suspensivo à decisão agravada, reforçando a existência de probabilidade do direito e risco de dano grave e de difícil reparação. Ressalta que “a empresa Agravante está com todo o seu patrimônio indisponível, já somam exatamente 07 (sete) Embargos de Terceiros (que se sabe), que estão a priori vinculados ao processo originário, objeto desse Agravo (...) Ademais, a Agravante vem sendo condenada em SUCUMBÊNCIA nos embargos de terceiros movidos por seus clientes, haja vista que além de não poder autorizar a escritura e registro de bens que foram vendidos à muitos anos, tem que arcar com as custas e honorários.” Insiste na ausência de justificativa para a manutenção da penhora sobre a totalidade de seus bens. Defende que deve haver revisão quanto ao valor da causa, uma vez que a fixação em R$ 100.000,00 não reflete a real expressão econômica do pedido, especialmente após a alienação do imóvel por R$ 2.000,000,00. Por tais razões, requer o conhecimento e provimento do recurso, atribuindo-lhe efeito suspensivo, para “a) Reformar a decisão interlocutória agravada, revogando a indisponibilidade total dos bens da Agravante e restringindo-a aos bens já indicados como garantia; b) Determinar a revisão do valor da causa para R$ 2.000.000,00, em conformidade com o art. 292, § 3º, do CPC, de modo a refletir o proveito econômico real do pedido e garantir a proporcionalidade e a boa-fé processual. 2. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE: Presentes os requisitos e pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente o cabimento, legitimidade, tempestividade e preparo, conheço do agravo de instrumento e passo à análise recursal. 3. DO MÉRITO: Primeiramente, insta salientar que o agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, razão pela qual a sua análise por esta instância revisora cinge-se à verificação do acerto ou desacerto da decisão agravada. Vale dizer que, na presente via, não é possível o exame de temas não abordados na decisão recorrida, por ser vedada pelo ordenamento pátrio, visto que a matéria transferida ao exame do Tribunal de Justiça é unicamente a versada no decisum agravado. Em outras palavras, não cabe ao juízo ad quem, a pretexto de julgamento do agravo de instrumento, apreciar ou rever outros termos ou atos processuais da demanda originária, sob pena de supressão de instância. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. MATÉRIA NÃO DEBATIDA EM PRIMEIRO GRAU. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE PELO ÓRGÃO REVISOR. PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO INADMISSÍVEL. AUSÊNCIA DE MOTIVOS QUE JUSTIFICAM PARA ALTERAR A DECISÃO MONOCRÁTICA RECORRIDA. 1. Tratando-se o agravo de instrumento de recurso secundum eventum litis, não é possível a análise originária, pela instância recursal, de matérias não apreciadas pelo juiz singular, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. 2. Ao agravante incumbe demonstrar o desacerto da decisão recorrida, mediante impugnação específica das razões de decidir, não podendo inovar em seus pedidos. 3. Impõe-se o desprovimento do agravo interno quando inexistente inovação fático-jurídica a motivar a retratação do pronunciamento judicial impugnado. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ-GO 5304752-30.2020.8.09.0000, Relator: CARLOS ROBERTO FAVARO - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/03/2021). Prossegue-se. A irresignação recursal consiste, em síntese, na decisão que manteve a indisponibilidade dos bens do executado, bem como indeferiu o pedido de alteração do valor da causa. Defende o agravante que “demonstrou, ao longo do processo, que a manutenção da indisponibilidade total dos bens tem causado graves prejuízos, inviabilizando suas atividades empresariais, prejudicando terceiros adquirentes e comprometendo a continuidade de suas operações. Além disso, a Agravante indicou bens específicos como garantia, incluindo um imóvel avaliado em R$ 707.000,00 e o valor de alienação do bem objeto da lide, ou alternativamente quanto ao valor do imóvel vendido pelo Agravado no importe de R$ 2.000.000,00, os quais são suficientes para assegurar eventual saldo remanescente da condenação.”. Ressalta que “a empresa Agravante está com todo o seu patrimônio indisponível, já somam exatamente 07 (sete) Embargos de Terceiros (que se sabe), que estão a priori vinculados ao processo originário, objeto desse Agravo (...) Ademais, a Agravante vem sendo condenada em SUCUMBÊNCIA nos embargos de terceiros movidos por seus clientes, haja vista que além de não poder autorizar a escritura e registro de bens que foram vendidos à muitos anos, tem que arcar com as custas e honorários.” Insiste na ausência de justificativa para a manutenção da penhora sobre a totalidade de seus bens. Argumenta, ainda, que deve haver revisão quanto ao valor da causa, uma vez que a fixação em R$ 100.000,00 não reflete a real expressão econômica do pedido, especialmente após a alienação do imóvel por R$ 2.000,000,00. Adianta-se que os argumentos levantados pelo agravante não merecem guarida, pois conquanto tenha-se fixado prazo para incidência da cláusula penal, adequando-a a realidade dos autos, e apurado seu valor mensal em perícia, não se aferiu o valor global devido na periodicidade definida (termo inicial: 25/09/2014, termo final: 28/03/2017), bem como ainda não houve a oitiva da parte contrária. Assim, não evidenciado, neste momento processual, com juízo de certeza, que há valor excedente constrito, ou, ainda, que a garantia ofertada, referente ao único imóvel de matrícula nº 100.888, é de fato suficiente, afigurando-se temerária a concessão da revogação pretendida. Aliás, como bem consignou a decisão combatida “a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora”. (grifamos) Somado a isso, verifica-se que não restou comprovado, ainda que minimamente, que a manutenção dos bloqueios impedem a operação da empresa agravada. Até porque, ao que se afere, não há provas de que a indisponibilidade recaia sobre a totalidade dos bens da empresa, como insiste em alegar, mas, apenas sobre lotes de terras, os quais, em grande maioria, pertencentes a terceiros. Nesse ponto, convém ressaltar que não há indícios de restrições sob contas bancárias ou demais bens, sejam móveis ou imóveis, em nome da agravante, aptas a amparar a tese de “comprometimento das operações da empresa”. Outrossim, diferente do que sustenta, a empresa agravante não vem sendo condenada em sucumbência nos embargos de terceiros movidos pelos adquirentes dos bens constritos, uma vez que isentada deste ônus, com fulcro no princípio da causalidade (Súmula 303 do STJ). Destarte, em face de tais considerações, entende-se acertada a decisão do juízo a quo, sobretudo porque resguarda o resultado útil do processo. Elucida-se ainda que, embora necessário a observância ao princípio da menor onerosidade do devedor, ao buscar o cumprimento da obrigação, importante levar em conta, também, o princípio da eficiência da execução em favor do credor. A título elucidativo: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA INCERTA. PRINCÍPIO DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. MANUTENÇÃO DA PENHORA DEFERIDA. GARANTIA DA EFICÁCIA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. 1. O agravo de instrumento é recurso secundum eventum litis, devendo o Tribunal, por isso, limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão hostilizada, sem extrapolar o seu âmbito para matéria estranha ao que foi decidido. 2. Segundo o princípio da efetividade da execução, deve o Magistrado envidar todos os esforços possíveis na busca da satisfação do débito. Com efeito, no caso, enquanto não incontroverso a quitação da dívida exequenda, vislumbra prudente a manutenção da penhora deferida, até restar evidenciado o quantum debeatur. 3. Ademais, embora necessário observar o princípio da menor onerosidade do devedor, ao buscar o cumprimento da obrigação, importa levar em conta, também, o princípio da eficiência da execução em favor do credor. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5057020-10.2024.8.09.0093 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (15/05/2024) DJ) Ademais, no que pertine ao valor da causa, ressalta-se que existe um limite temporal para a sua alteração, consoante preconiza o art. 293, do CPC, veja-se: "O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas". Sendo assim, a modificação da importância atribuída à demanda não pode ocorrer após o vencimento do prazo para a apresentação de contestação, em virtude da preclusão temporal, quanto mais após o trânsito em julgado da sentença, já em fase de cumprimento, fato também elucidado pelo juízo primevo. A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO PELO JUIZ. POSSIBILIDADE ATÉ A SENTENÇA. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal examina de forma expressa a tese jurídica suscitada pelo recorrente. 2. A correção do valor da causa pelo juiz - seja em resposta à provocação da parte, por meio de impugnação (CPC/2015, art. 293), ou ainda de ofício (CPC/2015, art. 292, § 3º) - somente pode ocorrer até o momento da sentença. Precedentes do STJ.2.1. No caso concreto, conquanto apresentada pelo réu no corpo da contestação, a impugnação ao valor da causa não foi examinada pelo juiz e tampouco pelo Tribunal de apelação, e não foram opostos embargos de declaração apontando-se omissão.2.2. Em tal circunstância está preclusa a oportunidade de a parte discutir o valor da causa na fase de cumprimento de sentença. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2418303 GO 2023/0249923-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 12/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2024) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. MULTA SOBRE O VALOR DA CAUSA. QUESTÃO NÃO RESOLVIDA NA FASE DE CONHECIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO PELA PRECLUSÃO TEMPORAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ. 2. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o órgão julgador, de forma clara e coerente, externa fundamentação adequada e suficiente à conclusão do acórdão embargado. 3. A retificação do valor atribuído à causa está sujeita à preclusão. Precedentes. 4. No caso dos autos, o contexto fático descrito pelo órgão julgador a quo revela a inércia da parte autora, durante o processo de conhecimento, quanto à pretensão de alterar o valor da causa, e, por isso, não há como se afastar a conclusão do acórdão recorrido, que está em conformidade com o entendimento jurisprudencial deste Tribunal Superior, pela ocorrência da preclusão, uma vez que o tema está sendo discutido somente na fase de cumprimento de sentença. 5. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2337366 RJ 2023/0107206-2, Relator.: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 04/03/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Posto isto, escorreita a decisão combatida, não havendo, pois, que se falar em reforma. 4. DISPOSITIVO: Ante o exposto, CONHEÇO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO E NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter os termos da decisão recorrida inalterados, por estes e seus próprios fundamentos. Em virtude de tratar-se de recurso interposto diretamente na instância recursal, onde é arquivado, determino a IMEDIATA baixa na distribuição e o arquivamento do processo, ressaltando que o processo será automaticamente desarquivado na hipótese de oposição de embargos de declaração ou recurso aos Tribunais Superiores. É o voto. Goiânia, 21 de outubro de 2025. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator 06 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATOR: DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADO: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI E OUTRA EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE LEVANTAMENTO DA INDISPONIBILIDADE DE BENS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE EXCESSO DE CONSTRIÇÃO OU DE PREJUÍZO À ATIVIDADE EMPRESARIAL. PRINCÍPIOS DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. ALTERAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. PRECLUSÃO TEMPORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, indeferiu pedido de tutela cautelar para levantamento da indisponibilidade de bens e rejeitou a alteração do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível revogar a indisponibilidade total dos bens do executado, restringindo-a aos bens ofertados como garantia; (ii) estabelecer se é cabível a revisão do valor da causa na fase de cumprimento de sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, o que impede a análise de questões não apreciadas na decisão recorrida, sob pena de supressão de instância. 4. A revogação da indisponibilidade de bens depende de prova de excesso de constrição ou de inviabilidade das atividades empresariais, o que não foi demonstrado pelo agravante. 5. A manutenção da constrição preserva o resultado útil do processo e observa o princípio da eficiência da execução em favor do credor, que se sobrepõe ao princípio da menor onerosidade quando não há comprovação de prejuízo efetivo ao devedor. 6. Vislumbra-se prudente a manutenção das restrições deferidas até restar evidenciado o quantum debeatur. 7. A alteração do valor da causa está sujeita à preclusão temporal (CPC, art. 293), só sendo possível até a sentença. Não é cabível sua modificação em fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O princípio da eficiência da execução prevalece sobre o da menor onerosidade quando não há demonstração de prejuízo efetivo ao devedor.” Dispositivos relevantes citados:CPC, arts. 292, § 3º, e 293. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI nº 5304752-30.2020.8.09.0000, Rel. Des. Carlos Roberto Fávaro, 1ª Câmara Cível, j. 25.03.2021; TJ-GO, AI nº 5057020-10.2024.8.09.0093, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 15.05.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2418303/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 12.03.2024, DJe 18.03.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2337366/RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1ª Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5665455-16.2025.8.09.0051, acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do Agravo de Instrumento e desprovê-lo, nos termos do voto do relator. Votaram com o relator o Dr. Denival Francisco da Silva, substituto do Desembargador William Costa Mello, e o Desembargador Héber Carlos de Oliveira. Presidiu a sessão o Desembargador Átila Naves Amaral. Fez-se presente como representante da Procuradoria-Geral de Justiça o Dr. Fernando Aurvalle Krebs. Fez Sustentação Oral a Dra. Ana Alice Oliveira Lemes, pelo(a) Agravante. Goiânia, 21 de outubro de 2025. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator LB EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE LEVANTAMENTO DA INDISPONIBILIDADE DE BENS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE EXCESSO DE CONSTRIÇÃO OU DE PREJUÍZO À ATIVIDADE EMPRESARIAL. PRINCÍPIOS DA EFICIÊNCIA DA EXECUÇÃO. ALTERAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. PRECLUSÃO TEMPORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, indeferiu pedido de tutela cautelar para levantamento da indisponibilidade de bens e rejeitou a alteração do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível revogar a indisponibilidade total dos bens do executado, restringindo-a aos bens ofertados como garantia; (ii) estabelecer se é cabível a revisão do valor da causa na fase de cumprimento de sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, o que impede a análise de questões não apreciadas na decisão recorrida, sob pena de supressão de instância. 4. A revogação da indisponibilidade de bens depende de prova de excesso de constrição ou de inviabilidade das atividades empresariais, o que não foi demonstrado pelo agravante. 5. A manutenção da constrição preserva o resultado útil do processo e observa o princípio da eficiência da execução em favor do credor, que se sobrepõe ao princípio da menor onerosidade quando não há comprovação de prejuízo efetivo ao devedor. 6. Vislumbra-se prudente a manutenção das restrições deferidas até restar evidenciado o quantum debeatur. 7. A alteração do valor da causa está sujeita à preclusão temporal (CPC, art. 293), só sendo possível até a sentença. Não é cabível sua modificação em fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O princípio da eficiência da execução prevalece sobre o da menor onerosidade quando não há demonstração de prejuízo efetivo ao devedor.” Dispositivos relevantes citados:CPC, arts. 292, § 3º, e 293. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI nº 5304752-30.2020.8.09.0000, Rel. Des. Carlos Roberto Fávaro, 1ª Câmara Cível, j. 25.03.2021; TJ-GO, AI nº 5057020-10.2024.8.09.0093, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 15.05.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2418303/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 12.03.2024, DJe 18.03.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2337366/RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1ª Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024.
23/10/2025, 00:00
Confirmada
22/10/2025, 16:36
Confirmada
22/10/2025, 16:36
Expedida/certificada
22/10/2025, 16:19
Cumprimento de Levantamento da Suspensão
22/10/2025, 16:19
Documento
22/10/2025, 10:47
Por decisão judicial
22/09/2025, 16:11
Cumprimento de Levantamento da Suspensão
21/09/2025, 03:00
Por decisão judicial
22/08/2025, 16:08
Documento
22/08/2025, 12:26
Documento
22/08/2025, 12:25
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
20/08/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
20/08/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
20/08/2025, 00:00
Confirmada
19/08/2025, 18:21
Confirmada
19/08/2025, 18:21
Expedida/certificada
19/08/2025, 18:17
Documento
19/08/2025, 10:57
Documento
29/07/2025, 18:11
Expedição de documento
29/07/2025, 16:45
Expedição de documento
29/07/2025, 16:28
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODECISÃO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 04Na origem, trata-se de ação de conhecimento com pedido de rescisão de contrato cumulado com reintegração de posse promovido por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZIN em desfavor de PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., todos qualificados.Do histórico dos autos, denota-se em sede de cognição exauriente foi proferida sentença (evento nº 55) a qual foi confirmada em sede de recurso de apelação (evento nº 84), atualmente, com autoridade de coisa julgada (evento nº 89).A referida sentença consta em sua parte dispositiva a seguinte redação, a saber:"(...) Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana e outras avenças, firmado em 25/09/2014; reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes; Condeno a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes. Condeno a ré, ainda na pena constante da Cláusula Oitava, parágrafo terceiro. Tais reparações deverão ser apuradas em liquidação de sentença.Sucumbência recíproca. Fixo os honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor das condenações – CPC, art. 85, §2º. Condeno a parte requerida ao pagamento de 80% (oitenta por cento) destes honorários aos autores; enquanto a estes cabe o restante (20%). Condeno a requerida ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais finais.Julgo improcedente o pedido formulado na reconvenção.(...)"Condeno o reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios aos reconvindos, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção.Nota-se que a sentença proferida continha partes líquidas e ilíquidas, de modo que o autor pugnou pela deflagração da fase de cumprimento de sentença no que toca ao capítulo líquido, e, quanto ao capítulo ilíquido, pugnou pela sua liquidação (evento nº 101).Foi apresentada impugnação ao cumprimento de sentença (evento nº 108), a qual foi acolhida em parte (evento nº 115). Foi requerida a penhora em desfavor do executado no importe de R$ 71.148,62 (setenta e um mil, cento e quarenta e oito reais e sessenta e dois centavos), a qual foi deferida (evento nº 142). Houve o bloqueio de R$ 41.437,15 (quarenta e um mil, quatrocentos e trinta e sete reais e quinze centavos) (evento nº 146). No evento nº 152, pugnou o executado a liberação dos bens alcançados via CNIB, já que se tratam de bens de terceiros (loteamento) os quais não teriam sido individualizados até então. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888, o qual seria suficiente para saldar a dívida remanescente. Ademais, requereu a liberação dos demais lotes e a baixa da indisponibilidade havida sobre a matrícula geral do loteamento Recanto do Bosque, mantendo a indisponibilidade dos imóveis designados pelas matrículas 100.884, 100.888 e 100.891, registrados no CRI da 4ª Circunscrição, e a IMEDIATA LIBERAÇÃO DA INDISPONIBILIDADE QUE RECAI SOBRE OS IMÓVEIS LOTE 18 DA QUADRA 08, LOTE 30 DA QUADRA 09, TODOS DO LOTEAMENTO RECANTO DO BOSQUE EM PIRACANJUBA/GO (evento nº 152).Foi determinada a expedição de alvará judicial referente à quantia bloqueada em juízo (eventos nsº 146 e 158) (evento nº 173). No evento nº 183, requereu o executado a liberação de bloqueios de lotes do empreendimento Recanto do Bosque (matrícula nº 14.658), pois atinge direito de terceiros (evento nº 183). Foi determinada a baixa do bloqueio via CNIB na matrícula nº 14.658, incidente sobre os seguintes imóveis: 1 - Quadra 14, Lote 09; 2 - Quadra 09, Lote 30; 3 - Quadra 08, Lote 18; 4 - Quadra 07, Lote 18; 5 - Quadra 02, Lote 06; 6 - Quadra 02, Lote 05; 7 - Quadra 04, Lote 27; 8 - Quadra 03, Lote 03 (evento nº 204). No evento nº 213, pediu o executado a extensão dos efeitos da referida decisão também quanto aos imóveis de matrículas nos 14.658 e nº 12.441, o que foi indeferido (evento nº 225). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Foi entregue o laudo (evento nº 318). O réu apresentou impugnação ao laudo pericial, bem como pugnou pela limitação do termo final da multa condenatória; pela revogação da concessão da gratuidade da justiça ao autor; pela adequação do valor atribuído à causa e, finalmente, alegou que a manutenção das indisponibilidades que recaem sobre o seu patrimônio de forma ampla e irrestrita compromete suas operações, por isso pediu, em sede cautelar, o levantamento destas indisponibilidades.Ainda, disse que a constrição se mantenha sobre um único imóvel, avaliado em R$ 707.000,00, é suficiente para garantir eventual saldo remanescente, ou, alternativamente, sobre o valor do bem vendido, qual seja, R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).Manifestou-se o perito quanto à impugnação ao laudo (evento nº 348). No evento nº 350 determinou-se a intimação da parte autora para que manifestasse quanto aos requerimentos contidos no evento nº 337, o que foi feito no evento nº 357.Novamente manifestou o réu (evento nº358).DECIDO1) Da homologação do laudo pericial. Ressalte-se, inicialmente, que o profissional que realizou a perícia (evento nº 318) prestou todos os esclarecimentos solicitados e refutou todos os argumentos lançados na impugnação (evento nº 333), o que foi feito no evento nº 348.Em arremate e conclusão, disse o perito o seguinte (evento nº 348):(…) 1. O Laudo Pericial de Evento 275 mantém-se hígido e tecnicamente fundamentado dentro do escopo que foi determinado, tendo apurado os valores da indenização pelas benfeitorias e da base de cálculo para a multa contratual com base nas normas técnicas e nos elementos disponíveis nos autos à época de sua elaboração. 2. A impugnação da Executada, em sua maior parte, levanta questões de natureza jurídico-processual (preclusão, valor da causa, gratuidade, termo da multa) que são de competência exclusiva deste Juízo. 3. A tese técnica sobre o "benefício econômico" constitui uma nova linha de argumentação que, se acatada por Vossa Excelência, demandará uma perícia complementar com escopo e honorários próprios, não invalidando, contudo, o trabalho já realizado (…)” Com efeito, não se revela suficiente a contrariedade da parte ré, que se considera prejudicada com as conclusões da prova, para que o laudo seja desconsiderado. Neste sentido é a jurisprudência:EMENTA: Apelação Cível. Ação de divisão de bens. Laudo pericial. Homologação. Impugnação. Preclusão afastada. Agravo de instrumento não conhecido. Rol do art. 1015 do CPC. Regularidade do trabalho do perito. Observância da legislação e comodidade das partes. Honorários advocatícios sucumbenciais. Sentença confirmada. Honorários recursais. I. Consoante o disposto no § 1º do art. 1.009 do CPC, as questões resolvidas na fase de conhecimento, se a decisão a seu respeito não comportar agravo de instrumento, não são cobertas pela preclusão, devendo ser suscitadas em preliminar de apelação, o que foi observado pelos apelantes quanto ao laudo pericial. II. Constatado, no caso dos autos, que o trabalho pericial foi confeccionado por profissional equidistante do interesse das partes, trazendo à colação os critérios utilizados de modo detalhado, em conformidade com a legislação vigente, prezando, ademais, pela igualdade material dos condôminos e comodidades já existentes, nos termos do art. 595 do CPC, inexistem motivos para desconsiderá-lo. III. Tendo em conta a ausência de elemento técnico capaz de infirmar a conclusão do expert, bem como que a manifestação dos apelantes revela apenas insatisfação com o desfecho do feito, o recurso não merece provimento. IV. Com amparo no resultado do julgamento e princípio da causalidade, revela-se impositiva a manutenção da condenação dos réus/recorrentes ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais. V. Desprovido o recurso de apelação, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais arbitrados na sentença, então devidos pela parte ré/apelante, na forma do § 11 do art. 85 do CPC. Apelação cível conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5007374-66.2018.8.09.0117, Rel. Des(a). Jeronymo Pedro Villas Boas, 4ª Câmara Cível, julgado em 06/06/2022, DJe de 06/06/2022) - Original sem grifo.Assim, em razão da idoneidade do laudo pericial, impositiva se torna a sua homologação judicial, em respeito aos princípios da celeridade e da economia processual. Ante o exposto, HOMOLOGO o laudo pericial apresentado no evento nº 318 e complementado no evento nº 339 para que produzam seus jurídicos e legais efeitos.2) Da limitação da multa condenatória. Pediu o réu em seu requerimento de evento nº 337 a limitação temporal de início e de fim da multa prevista no contrato a qual foi condenada.Com efeito, da análise acurada dos autos, denota-se que a sentença a qual transitou em julgado determinou o seguinte, transcrevo novamente: (...)Por fim, quanto ao pedido para aplicação em face da ré da norma constante da Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, hei por bem acolher, eis que é prevista em caso de mora e inadimplência, devendo seu valor ser apurado em sede de liquidação de sentença. (…).A cláusula penal, por sua vez, previa o seguinte:(…) CLÁUSULA OITAVA – DA MORA E INADIMPLÊNCIA: A não conclusão e entrega das unidades habitacionais (apartamentos) prometidas à PROMITENTE PERMUTANTE no prazo estabelecido na CLÁUSULA SÉTIMA caracterizará o INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE PERMUTADA.(…)PARÁGRAFO TERCEIRO: Salvo as hipóteses previstas no parágrafo primeiro, a paralisação do empreendimento por culpa do promitente permutada resultará na sua mora e, se esgotados os prazos estipulados para conclusão e entrega do empreendimento, estará a PROMITENTE PERMUTADA obrigada ao pagamento do valor de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada, cujo valor será apurado a partir da tabela de preços de venda, na data da ocorrência do evento. Referido pagamento deverá ser efetuado aos PROMITENTES PERMUTANTES com periodicidade mensal, desde a data da ocorrência até a data da efetiva entrega das chaves (...)É certo que ao se balizar somente na cláusula contratual a qual impõe a incidência da multa contratual não se é possível quantificar o valor real da multa, visto que o empreendimento não foi edificado e, por óbvio, não haverá a entrega de chaves.Verifica-se dos autos, que o contrato firmado entre as partes foi assinado em 25 de setembro de 2014, cuja previsão de entrega do empreendimento seria de 45 (quarenta e cinco) meses, prorrogáveis por mais 180 (cento e oitenta dias) (cláusula sétima), o que resulta uma média de 4 (quatro) anos e 1 (um) mês.Ou seja, se considerar que após a assinatura do contrato seria expedido alvará de construção, a entrega prevista seria, em média, por volta de 25 de outubro de 2018.Com efeito, uma vez que a fundamentação trazida pelo réu visando limitar a multa é baseada na cláusula penal — e não na multa coercitiva prevista no §1º do art. 537 do CPC —, não há falar em redução do valor e periodicidade pelo juízo com fundamento no referido dispositivo.Noutro tanto, atendendo às balizas previstas no contrato firmado pelas partes, nos pedidos contidos na petição inicial e na parte dispositiva da sentença, revela-se razoável e não impõe qualquer enriquecimento ilícito à parte autora que seja fixado o prazo para incidência da cláusula penal prevista na cláusula oitava, parágrafo terceiro, da seguinte forma: termo inicial: a data da assinatura do contrato, ou seja, 25/09/2014, pois se trata do marco inicial em que a parte autora teve os atributos da propriedade limitados, até a data em que estes lhe foram restituído.Ou seja, 28/03/2017 deve ser a data final de incidência da cláusula penal, visto que, conforme se nota do termo de sessão da audiência de conciliação (evento nº 19), nesta data se avençou a retomada do domínio do imóvel pelo demandante.Ademais, uma vez definida a periodicidade, pontua-se que o valor da multa já restou definido, conforme laudo pericial contido no evento nº 318, estando a sentença, portanto, líquida.3) Do pedido de revogação da gratuidade da justiça.Nota-se do requerimento contido no evento nº 337, que parte ré pede a revogação da gratuidade da justiça outrora concedida à parte autora.Da análise acurada dos autos e da documentação colacionada, verifica-se que a parte autora recebeu quantia vultosa ao vender o imóvel objeto desta ação pelo valor declarado na escritura pública de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).Assim, não obstante o deferimento do benefício da justiça gratuita no início da lide à parte autora, verifica-se que no curso do processo existe de prova hábil a demonstrar a sua efetiva renda mensal, o que impõe a revogação da gratuidade da justiça (evento nº 337).A propósito:AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5222827-29.2024.8.09.0046AGRAVANTE: ANTÔNIO DOS SANTOS SOBRINHOAGRAVADO: BANCO ITAÚ S/ARELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA2ª CÂMARA CÍVEL EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. DECISÃO SANEADORA. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. EXTRATOS BANCÁRIOS COM VALORES INCOMPATÍVEIS. NÃO COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 25, TJGO. DECISÃO MANTIDA.1. Faz jus à gratuidade da justiça a pessoa, natural ou jurídica, que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. Súmula nº 25, TJGO.2. Inobstante as alegações de hipossuficiência financeira, afirmando não possuir rendimentos financeiros relevantes e não ser titular de bens de grande monta, consta do extrato bancário apresentado com a contestação, movimentação financeira incompatível com a alegada falta de recursos, demonstrando que o recorrente é familiarizado com operações financeiras de grande monte, recebendo e transferindo valores com frequência, razão pela qual, diante da falta de comprovação da hipossuficiência, impõe-se a manutenção da decisão que revogou a gratuidade da justiça.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5222827-29.2024.8.09.0046, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/05/2024, DJe de 27/05/2024.Com efeito, REVOGO a gratuidade da justiça em favor da parte autora.4) Do pedido de alteração do valor atribuído à causa.No que toca ao pedido de alteração do valor atribuído à causa, pontuo que impugnação lançada não se procede em razão da preclusão, na forma do art. 293 do CPC. Veja:Art. 293. O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas. Assim, INDEFIRO o pedido.5) Do pedido cautelar.Finalmente, quanto ao pedido formulado em sede cautelar de levantamento das medidas constritivas, é necessário que sua análise seja feita após a definição e a preclusão desta decisão, uma vez que já houve a fixação da data de incidência da multa e a apuração do seu valor.Assim, a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora.Com efeito, uma vez que a ré não comprovou a presença dos requisitos necessários ao deferimento da medida cautelar almejada, notadamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, já que não restou comprovado que a manutenção dos bloqueios impedem a sua operação.Por esses motivos, INDEFIRO o pedido de tutela cautelar.Finalmente, uma vez superadas as impugnações trazidas pela ré e liquidada a sentença, INTIME-SE a parte autora para que dê início à fase de cumprimento de sentença, no prazo de 15 (quinze) dias.Requerido o início da fase de cumprimento de sentença, encaminhem-se os autos para a referida Central, que será responsável pelo processamento do pedido, nos termos do Decreto Judiciário nº 3.917/2024Intimem-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
29/07/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODECISÃO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 04Na origem, trata-se de ação de conhecimento com pedido de rescisão de contrato cumulado com reintegração de posse promovido por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZIN em desfavor de PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., todos qualificados.Do histórico dos autos, denota-se em sede de cognição exauriente foi proferida sentença (evento nº 55) a qual foi confirmada em sede de recurso de apelação (evento nº 84), atualmente, com autoridade de coisa julgada (evento nº 89).A referida sentença consta em sua parte dispositiva a seguinte redação, a saber:"(...) Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana e outras avenças, firmado em 25/09/2014; reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes; Condeno a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes. Condeno a ré, ainda na pena constante da Cláusula Oitava, parágrafo terceiro. Tais reparações deverão ser apuradas em liquidação de sentença.Sucumbência recíproca. Fixo os honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor das condenações – CPC, art. 85, §2º. Condeno a parte requerida ao pagamento de 80% (oitenta por cento) destes honorários aos autores; enquanto a estes cabe o restante (20%). Condeno a requerida ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais finais.Julgo improcedente o pedido formulado na reconvenção.(...)"Condeno o reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios aos reconvindos, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção.Nota-se que a sentença proferida continha partes líquidas e ilíquidas, de modo que o autor pugnou pela deflagração da fase de cumprimento de sentença no que toca ao capítulo líquido, e, quanto ao capítulo ilíquido, pugnou pela sua liquidação (evento nº 101).Foi apresentada impugnação ao cumprimento de sentença (evento nº 108), a qual foi acolhida em parte (evento nº 115). Foi requerida a penhora em desfavor do executado no importe de R$ 71.148,62 (setenta e um mil, cento e quarenta e oito reais e sessenta e dois centavos), a qual foi deferida (evento nº 142). Houve o bloqueio de R$ 41.437,15 (quarenta e um mil, quatrocentos e trinta e sete reais e quinze centavos) (evento nº 146). No evento nº 152, pugnou o executado a liberação dos bens alcançados via CNIB, já que se tratam de bens de terceiros (loteamento) os quais não teriam sido individualizados até então. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888, o qual seria suficiente para saldar a dívida remanescente. Ademais, requereu a liberação dos demais lotes e a baixa da indisponibilidade havida sobre a matrícula geral do loteamento Recanto do Bosque, mantendo a indisponibilidade dos imóveis designados pelas matrículas 100.884, 100.888 e 100.891, registrados no CRI da 4ª Circunscrição, e a IMEDIATA LIBERAÇÃO DA INDISPONIBILIDADE QUE RECAI SOBRE OS IMÓVEIS LOTE 18 DA QUADRA 08, LOTE 30 DA QUADRA 09, TODOS DO LOTEAMENTO RECANTO DO BOSQUE EM PIRACANJUBA/GO (evento nº 152).Foi determinada a expedição de alvará judicial referente à quantia bloqueada em juízo (eventos nsº 146 e 158) (evento nº 173). No evento nº 183, requereu o executado a liberação de bloqueios de lotes do empreendimento Recanto do Bosque (matrícula nº 14.658), pois atinge direito de terceiros (evento nº 183). Foi determinada a baixa do bloqueio via CNIB na matrícula nº 14.658, incidente sobre os seguintes imóveis: 1 - Quadra 14, Lote 09; 2 - Quadra 09, Lote 30; 3 - Quadra 08, Lote 18; 4 - Quadra 07, Lote 18; 5 - Quadra 02, Lote 06; 6 - Quadra 02, Lote 05; 7 - Quadra 04, Lote 27; 8 - Quadra 03, Lote 03 (evento nº 204). No evento nº 213, pediu o executado a extensão dos efeitos da referida decisão também quanto aos imóveis de matrículas nos 14.658 e nº 12.441, o que foi indeferido (evento nº 225). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Foi entregue o laudo (evento nº 318). O réu apresentou impugnação ao laudo pericial, bem como pugnou pela limitação do termo final da multa condenatória; pela revogação da concessão da gratuidade da justiça ao autor; pela adequação do valor atribuído à causa e, finalmente, alegou que a manutenção das indisponibilidades que recaem sobre o seu patrimônio de forma ampla e irrestrita compromete suas operações, por isso pediu, em sede cautelar, o levantamento destas indisponibilidades.Ainda, disse que a constrição se mantenha sobre um único imóvel, avaliado em R$ 707.000,00, é suficiente para garantir eventual saldo remanescente, ou, alternativamente, sobre o valor do bem vendido, qual seja, R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).Manifestou-se o perito quanto à impugnação ao laudo (evento nº 348). No evento nº 350 determinou-se a intimação da parte autora para que manifestasse quanto aos requerimentos contidos no evento nº 337, o que foi feito no evento nº 357.Novamente manifestou o réu (evento nº358).DECIDO1) Da homologação do laudo pericial. Ressalte-se, inicialmente, que o profissional que realizou a perícia (evento nº 318) prestou todos os esclarecimentos solicitados e refutou todos os argumentos lançados na impugnação (evento nº 333), o que foi feito no evento nº 348.Em arremate e conclusão, disse o perito o seguinte (evento nº 348):(…) 1. O Laudo Pericial de Evento 275 mantém-se hígido e tecnicamente fundamentado dentro do escopo que foi determinado, tendo apurado os valores da indenização pelas benfeitorias e da base de cálculo para a multa contratual com base nas normas técnicas e nos elementos disponíveis nos autos à época de sua elaboração. 2. A impugnação da Executada, em sua maior parte, levanta questões de natureza jurídico-processual (preclusão, valor da causa, gratuidade, termo da multa) que são de competência exclusiva deste Juízo. 3. A tese técnica sobre o "benefício econômico" constitui uma nova linha de argumentação que, se acatada por Vossa Excelência, demandará uma perícia complementar com escopo e honorários próprios, não invalidando, contudo, o trabalho já realizado (…)” Com efeito, não se revela suficiente a contrariedade da parte ré, que se considera prejudicada com as conclusões da prova, para que o laudo seja desconsiderado. Neste sentido é a jurisprudência:EMENTA: Apelação Cível. Ação de divisão de bens. Laudo pericial. Homologação. Impugnação. Preclusão afastada. Agravo de instrumento não conhecido. Rol do art. 1015 do CPC. Regularidade do trabalho do perito. Observância da legislação e comodidade das partes. Honorários advocatícios sucumbenciais. Sentença confirmada. Honorários recursais. I. Consoante o disposto no § 1º do art. 1.009 do CPC, as questões resolvidas na fase de conhecimento, se a decisão a seu respeito não comportar agravo de instrumento, não são cobertas pela preclusão, devendo ser suscitadas em preliminar de apelação, o que foi observado pelos apelantes quanto ao laudo pericial. II. Constatado, no caso dos autos, que o trabalho pericial foi confeccionado por profissional equidistante do interesse das partes, trazendo à colação os critérios utilizados de modo detalhado, em conformidade com a legislação vigente, prezando, ademais, pela igualdade material dos condôminos e comodidades já existentes, nos termos do art. 595 do CPC, inexistem motivos para desconsiderá-lo. III. Tendo em conta a ausência de elemento técnico capaz de infirmar a conclusão do expert, bem como que a manifestação dos apelantes revela apenas insatisfação com o desfecho do feito, o recurso não merece provimento. IV. Com amparo no resultado do julgamento e princípio da causalidade, revela-se impositiva a manutenção da condenação dos réus/recorrentes ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais. V. Desprovido o recurso de apelação, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais arbitrados na sentença, então devidos pela parte ré/apelante, na forma do § 11 do art. 85 do CPC. Apelação cível conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5007374-66.2018.8.09.0117, Rel. Des(a). Jeronymo Pedro Villas Boas, 4ª Câmara Cível, julgado em 06/06/2022, DJe de 06/06/2022) - Original sem grifo.Assim, em razão da idoneidade do laudo pericial, impositiva se torna a sua homologação judicial, em respeito aos princípios da celeridade e da economia processual. Ante o exposto, HOMOLOGO o laudo pericial apresentado no evento nº 318 e complementado no evento nº 339 para que produzam seus jurídicos e legais efeitos.2) Da limitação da multa condenatória. Pediu o réu em seu requerimento de evento nº 337 a limitação temporal de início e de fim da multa prevista no contrato a qual foi condenada.Com efeito, da análise acurada dos autos, denota-se que a sentença a qual transitou em julgado determinou o seguinte, transcrevo novamente: (...)Por fim, quanto ao pedido para aplicação em face da ré da norma constante da Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, hei por bem acolher, eis que é prevista em caso de mora e inadimplência, devendo seu valor ser apurado em sede de liquidação de sentença. (…).A cláusula penal, por sua vez, previa o seguinte:(…) CLÁUSULA OITAVA – DA MORA E INADIMPLÊNCIA: A não conclusão e entrega das unidades habitacionais (apartamentos) prometidas à PROMITENTE PERMUTANTE no prazo estabelecido na CLÁUSULA SÉTIMA caracterizará o INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE PERMUTADA.(…)PARÁGRAFO TERCEIRO: Salvo as hipóteses previstas no parágrafo primeiro, a paralisação do empreendimento por culpa do promitente permutada resultará na sua mora e, se esgotados os prazos estipulados para conclusão e entrega do empreendimento, estará a PROMITENTE PERMUTADA obrigada ao pagamento do valor de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada, cujo valor será apurado a partir da tabela de preços de venda, na data da ocorrência do evento. Referido pagamento deverá ser efetuado aos PROMITENTES PERMUTANTES com periodicidade mensal, desde a data da ocorrência até a data da efetiva entrega das chaves (...)É certo que ao se balizar somente na cláusula contratual a qual impõe a incidência da multa contratual não se é possível quantificar o valor real da multa, visto que o empreendimento não foi edificado e, por óbvio, não haverá a entrega de chaves.Verifica-se dos autos, que o contrato firmado entre as partes foi assinado em 25 de setembro de 2014, cuja previsão de entrega do empreendimento seria de 45 (quarenta e cinco) meses, prorrogáveis por mais 180 (cento e oitenta dias) (cláusula sétima), o que resulta uma média de 4 (quatro) anos e 1 (um) mês.Ou seja, se considerar que após a assinatura do contrato seria expedido alvará de construção, a entrega prevista seria, em média, por volta de 25 de outubro de 2018.Com efeito, uma vez que a fundamentação trazida pelo réu visando limitar a multa é baseada na cláusula penal — e não na multa coercitiva prevista no §1º do art. 537 do CPC —, não há falar em redução do valor e periodicidade pelo juízo com fundamento no referido dispositivo.Noutro tanto, atendendo às balizas previstas no contrato firmado pelas partes, nos pedidos contidos na petição inicial e na parte dispositiva da sentença, revela-se razoável e não impõe qualquer enriquecimento ilícito à parte autora que seja fixado o prazo para incidência da cláusula penal prevista na cláusula oitava, parágrafo terceiro, da seguinte forma: termo inicial: a data da assinatura do contrato, ou seja, 25/09/2014, pois se trata do marco inicial em que a parte autora teve os atributos da propriedade limitados, até a data em que estes lhe foram restituído.Ou seja, 28/03/2017 deve ser a data final de incidência da cláusula penal, visto que, conforme se nota do termo de sessão da audiência de conciliação (evento nº 19), nesta data se avençou a retomada do domínio do imóvel pelo demandante.Ademais, uma vez definida a periodicidade, pontua-se que o valor da multa já restou definido, conforme laudo pericial contido no evento nº 318, estando a sentença, portanto, líquida.3) Do pedido de revogação da gratuidade da justiça.Nota-se do requerimento contido no evento nº 337, que parte ré pede a revogação da gratuidade da justiça outrora concedida à parte autora.Da análise acurada dos autos e da documentação colacionada, verifica-se que a parte autora recebeu quantia vultosa ao vender o imóvel objeto desta ação pelo valor declarado na escritura pública de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).Assim, não obstante o deferimento do benefício da justiça gratuita no início da lide à parte autora, verifica-se que no curso do processo existe de prova hábil a demonstrar a sua efetiva renda mensal, o que impõe a revogação da gratuidade da justiça (evento nº 337).A propósito:AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5222827-29.2024.8.09.0046AGRAVANTE: ANTÔNIO DOS SANTOS SOBRINHOAGRAVADO: BANCO ITAÚ S/ARELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA2ª CÂMARA CÍVEL EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. DECISÃO SANEADORA. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. EXTRATOS BANCÁRIOS COM VALORES INCOMPATÍVEIS. NÃO COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 25, TJGO. DECISÃO MANTIDA.1. Faz jus à gratuidade da justiça a pessoa, natural ou jurídica, que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. Súmula nº 25, TJGO.2. Inobstante as alegações de hipossuficiência financeira, afirmando não possuir rendimentos financeiros relevantes e não ser titular de bens de grande monta, consta do extrato bancário apresentado com a contestação, movimentação financeira incompatível com a alegada falta de recursos, demonstrando que o recorrente é familiarizado com operações financeiras de grande monte, recebendo e transferindo valores com frequência, razão pela qual, diante da falta de comprovação da hipossuficiência, impõe-se a manutenção da decisão que revogou a gratuidade da justiça.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5222827-29.2024.8.09.0046, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/05/2024, DJe de 27/05/2024.Com efeito, REVOGO a gratuidade da justiça em favor da parte autora.4) Do pedido de alteração do valor atribuído à causa.No que toca ao pedido de alteração do valor atribuído à causa, pontuo que impugnação lançada não se procede em razão da preclusão, na forma do art. 293 do CPC. Veja:Art. 293. O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas. Assim, INDEFIRO o pedido.5) Do pedido cautelar.Finalmente, quanto ao pedido formulado em sede cautelar de levantamento das medidas constritivas, é necessário que sua análise seja feita após a definição e a preclusão desta decisão, uma vez que já houve a fixação da data de incidência da multa e a apuração do seu valor.Assim, a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora.Com efeito, uma vez que a ré não comprovou a presença dos requisitos necessários ao deferimento da medida cautelar almejada, notadamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, já que não restou comprovado que a manutenção dos bloqueios impedem a sua operação.Por esses motivos, INDEFIRO o pedido de tutela cautelar.Finalmente, uma vez superadas as impugnações trazidas pela ré e liquidada a sentença, INTIME-SE a parte autora para que dê início à fase de cumprimento de sentença, no prazo de 15 (quinze) dias.Requerido o início da fase de cumprimento de sentença, encaminhem-se os autos para a referida Central, que será responsável pelo processamento do pedido, nos termos do Decreto Judiciário nº 3.917/2024Intimem-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
29/07/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODECISÃO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 04Na origem, trata-se de ação de conhecimento com pedido de rescisão de contrato cumulado com reintegração de posse promovido por ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZIN em desfavor de PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., todos qualificados.Do histórico dos autos, denota-se em sede de cognição exauriente foi proferida sentença (evento nº 55) a qual foi confirmada em sede de recurso de apelação (evento nº 84), atualmente, com autoridade de coisa julgada (evento nº 89).A referida sentença consta em sua parte dispositiva a seguinte redação, a saber:"(...) Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana e outras avenças, firmado em 25/09/2014; reintegrando os autores na posse definitiva dos lotes; Condeno a parte requerida a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes. Condeno a ré, ainda na pena constante da Cláusula Oitava, parágrafo terceiro. Tais reparações deverão ser apuradas em liquidação de sentença.Sucumbência recíproca. Fixo os honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor das condenações – CPC, art. 85, §2º. Condeno a parte requerida ao pagamento de 80% (oitenta por cento) destes honorários aos autores; enquanto a estes cabe o restante (20%). Condeno a requerida ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais finais.Julgo improcedente o pedido formulado na reconvenção.(...)"Condeno o reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios aos reconvindos, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção.Nota-se que a sentença proferida continha partes líquidas e ilíquidas, de modo que o autor pugnou pela deflagração da fase de cumprimento de sentença no que toca ao capítulo líquido, e, quanto ao capítulo ilíquido, pugnou pela sua liquidação (evento nº 101).Foi apresentada impugnação ao cumprimento de sentença (evento nº 108), a qual foi acolhida em parte (evento nº 115). Foi requerida a penhora em desfavor do executado no importe de R$ 71.148,62 (setenta e um mil, cento e quarenta e oito reais e sessenta e dois centavos), a qual foi deferida (evento nº 142). Houve o bloqueio de R$ 41.437,15 (quarenta e um mil, quatrocentos e trinta e sete reais e quinze centavos) (evento nº 146). No evento nº 152, pugnou o executado a liberação dos bens alcançados via CNIB, já que se tratam de bens de terceiros (loteamento) os quais não teriam sido individualizados até então. Por esse motivo, nomeou a penhora/deu em garantia o imóvel de matrícula nº 100.888, o qual seria suficiente para saldar a dívida remanescente. Ademais, requereu a liberação dos demais lotes e a baixa da indisponibilidade havida sobre a matrícula geral do loteamento Recanto do Bosque, mantendo a indisponibilidade dos imóveis designados pelas matrículas 100.884, 100.888 e 100.891, registrados no CRI da 4ª Circunscrição, e a IMEDIATA LIBERAÇÃO DA INDISPONIBILIDADE QUE RECAI SOBRE OS IMÓVEIS LOTE 18 DA QUADRA 08, LOTE 30 DA QUADRA 09, TODOS DO LOTEAMENTO RECANTO DO BOSQUE EM PIRACANJUBA/GO (evento nº 152).Foi determinada a expedição de alvará judicial referente à quantia bloqueada em juízo (eventos nsº 146 e 158) (evento nº 173). No evento nº 183, requereu o executado a liberação de bloqueios de lotes do empreendimento Recanto do Bosque (matrícula nº 14.658), pois atinge direito de terceiros (evento nº 183). Foi determinada a baixa do bloqueio via CNIB na matrícula nº 14.658, incidente sobre os seguintes imóveis: 1 - Quadra 14, Lote 09; 2 - Quadra 09, Lote 30; 3 - Quadra 08, Lote 18; 4 - Quadra 07, Lote 18; 5 - Quadra 02, Lote 06; 6 - Quadra 02, Lote 05; 7 - Quadra 04, Lote 27; 8 - Quadra 03, Lote 03 (evento nº 204). No evento nº 213, pediu o executado a extensão dos efeitos da referida decisão também quanto aos imóveis de matrículas nos 14.658 e nº 12.441, o que foi indeferido (evento nº 225). Nomeou-se perito (evento nº 225) para que se desse seguimento à liquidação da sentença. Foi entregue o laudo (evento nº 318). O réu apresentou impugnação ao laudo pericial, bem como pugnou pela limitação do termo final da multa condenatória; pela revogação da concessão da gratuidade da justiça ao autor; pela adequação do valor atribuído à causa e, finalmente, alegou que a manutenção das indisponibilidades que recaem sobre o seu patrimônio de forma ampla e irrestrita compromete suas operações, por isso pediu, em sede cautelar, o levantamento destas indisponibilidades.Ainda, disse que a constrição se mantenha sobre um único imóvel, avaliado em R$ 707.000,00, é suficiente para garantir eventual saldo remanescente, ou, alternativamente, sobre o valor do bem vendido, qual seja, R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).Manifestou-se o perito quanto à impugnação ao laudo (evento nº 348). No evento nº 350 determinou-se a intimação da parte autora para que manifestasse quanto aos requerimentos contidos no evento nº 337, o que foi feito no evento nº 357.Novamente manifestou o réu (evento nº358).DECIDO1) Da homologação do laudo pericial. Ressalte-se, inicialmente, que o profissional que realizou a perícia (evento nº 318) prestou todos os esclarecimentos solicitados e refutou todos os argumentos lançados na impugnação (evento nº 333), o que foi feito no evento nº 348.Em arremate e conclusão, disse o perito o seguinte (evento nº 348):(…) 1. O Laudo Pericial de Evento 275 mantém-se hígido e tecnicamente fundamentado dentro do escopo que foi determinado, tendo apurado os valores da indenização pelas benfeitorias e da base de cálculo para a multa contratual com base nas normas técnicas e nos elementos disponíveis nos autos à época de sua elaboração. 2. A impugnação da Executada, em sua maior parte, levanta questões de natureza jurídico-processual (preclusão, valor da causa, gratuidade, termo da multa) que são de competência exclusiva deste Juízo. 3. A tese técnica sobre o "benefício econômico" constitui uma nova linha de argumentação que, se acatada por Vossa Excelência, demandará uma perícia complementar com escopo e honorários próprios, não invalidando, contudo, o trabalho já realizado (…)” Com efeito, não se revela suficiente a contrariedade da parte ré, que se considera prejudicada com as conclusões da prova, para que o laudo seja desconsiderado. Neste sentido é a jurisprudência:EMENTA: Apelação Cível. Ação de divisão de bens. Laudo pericial. Homologação. Impugnação. Preclusão afastada. Agravo de instrumento não conhecido. Rol do art. 1015 do CPC. Regularidade do trabalho do perito. Observância da legislação e comodidade das partes. Honorários advocatícios sucumbenciais. Sentença confirmada. Honorários recursais. I. Consoante o disposto no § 1º do art. 1.009 do CPC, as questões resolvidas na fase de conhecimento, se a decisão a seu respeito não comportar agravo de instrumento, não são cobertas pela preclusão, devendo ser suscitadas em preliminar de apelação, o que foi observado pelos apelantes quanto ao laudo pericial. II. Constatado, no caso dos autos, que o trabalho pericial foi confeccionado por profissional equidistante do interesse das partes, trazendo à colação os critérios utilizados de modo detalhado, em conformidade com a legislação vigente, prezando, ademais, pela igualdade material dos condôminos e comodidades já existentes, nos termos do art. 595 do CPC, inexistem motivos para desconsiderá-lo. III. Tendo em conta a ausência de elemento técnico capaz de infirmar a conclusão do expert, bem como que a manifestação dos apelantes revela apenas insatisfação com o desfecho do feito, o recurso não merece provimento. IV. Com amparo no resultado do julgamento e princípio da causalidade, revela-se impositiva a manutenção da condenação dos réus/recorrentes ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais. V. Desprovido o recurso de apelação, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais arbitrados na sentença, então devidos pela parte ré/apelante, na forma do § 11 do art. 85 do CPC. Apelação cível conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5007374-66.2018.8.09.0117, Rel. Des(a). Jeronymo Pedro Villas Boas, 4ª Câmara Cível, julgado em 06/06/2022, DJe de 06/06/2022) - Original sem grifo.Assim, em razão da idoneidade do laudo pericial, impositiva se torna a sua homologação judicial, em respeito aos princípios da celeridade e da economia processual. Ante o exposto, HOMOLOGO o laudo pericial apresentado no evento nº 318 e complementado no evento nº 339 para que produzam seus jurídicos e legais efeitos.2) Da limitação da multa condenatória. Pediu o réu em seu requerimento de evento nº 337 a limitação temporal de início e de fim da multa prevista no contrato a qual foi condenada.Com efeito, da análise acurada dos autos, denota-se que a sentença a qual transitou em julgado determinou o seguinte, transcrevo novamente: (...)Por fim, quanto ao pedido para aplicação em face da ré da norma constante da Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, hei por bem acolher, eis que é prevista em caso de mora e inadimplência, devendo seu valor ser apurado em sede de liquidação de sentença. (…).A cláusula penal, por sua vez, previa o seguinte:(…) CLÁUSULA OITAVA – DA MORA E INADIMPLÊNCIA: A não conclusão e entrega das unidades habitacionais (apartamentos) prometidas à PROMITENTE PERMUTANTE no prazo estabelecido na CLÁUSULA SÉTIMA caracterizará o INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE PERMUTADA.(…)PARÁGRAFO TERCEIRO: Salvo as hipóteses previstas no parágrafo primeiro, a paralisação do empreendimento por culpa do promitente permutada resultará na sua mora e, se esgotados os prazos estipulados para conclusão e entrega do empreendimento, estará a PROMITENTE PERMUTADA obrigada ao pagamento do valor de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada, cujo valor será apurado a partir da tabela de preços de venda, na data da ocorrência do evento. Referido pagamento deverá ser efetuado aos PROMITENTES PERMUTANTES com periodicidade mensal, desde a data da ocorrência até a data da efetiva entrega das chaves (...)É certo que ao se balizar somente na cláusula contratual a qual impõe a incidência da multa contratual não se é possível quantificar o valor real da multa, visto que o empreendimento não foi edificado e, por óbvio, não haverá a entrega de chaves.Verifica-se dos autos, que o contrato firmado entre as partes foi assinado em 25 de setembro de 2014, cuja previsão de entrega do empreendimento seria de 45 (quarenta e cinco) meses, prorrogáveis por mais 180 (cento e oitenta dias) (cláusula sétima), o que resulta uma média de 4 (quatro) anos e 1 (um) mês.Ou seja, se considerar que após a assinatura do contrato seria expedido alvará de construção, a entrega prevista seria, em média, por volta de 25 de outubro de 2018.Com efeito, uma vez que a fundamentação trazida pelo réu visando limitar a multa é baseada na cláusula penal — e não na multa coercitiva prevista no §1º do art. 537 do CPC —, não há falar em redução do valor e periodicidade pelo juízo com fundamento no referido dispositivo.Noutro tanto, atendendo às balizas previstas no contrato firmado pelas partes, nos pedidos contidos na petição inicial e na parte dispositiva da sentença, revela-se razoável e não impõe qualquer enriquecimento ilícito à parte autora que seja fixado o prazo para incidência da cláusula penal prevista na cláusula oitava, parágrafo terceiro, da seguinte forma: termo inicial: a data da assinatura do contrato, ou seja, 25/09/2014, pois se trata do marco inicial em que a parte autora teve os atributos da propriedade limitados, até a data em que estes lhe foram restituído.Ou seja, 28/03/2017 deve ser a data final de incidência da cláusula penal, visto que, conforme se nota do termo de sessão da audiência de conciliação (evento nº 19), nesta data se avençou a retomada do domínio do imóvel pelo demandante.Ademais, uma vez definida a periodicidade, pontua-se que o valor da multa já restou definido, conforme laudo pericial contido no evento nº 318, estando a sentença, portanto, líquida.3) Do pedido de revogação da gratuidade da justiça.Nota-se do requerimento contido no evento nº 337, que parte ré pede a revogação da gratuidade da justiça outrora concedida à parte autora.Da análise acurada dos autos e da documentação colacionada, verifica-se que a parte autora recebeu quantia vultosa ao vender o imóvel objeto desta ação pelo valor declarado na escritura pública de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).Assim, não obstante o deferimento do benefício da justiça gratuita no início da lide à parte autora, verifica-se que no curso do processo existe de prova hábil a demonstrar a sua efetiva renda mensal, o que impõe a revogação da gratuidade da justiça (evento nº 337).A propósito:AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5222827-29.2024.8.09.0046AGRAVANTE: ANTÔNIO DOS SANTOS SOBRINHOAGRAVADO: BANCO ITAÚ S/ARELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA2ª CÂMARA CÍVEL EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. DECISÃO SANEADORA. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. EXTRATOS BANCÁRIOS COM VALORES INCOMPATÍVEIS. NÃO COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 25, TJGO. DECISÃO MANTIDA.1. Faz jus à gratuidade da justiça a pessoa, natural ou jurídica, que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. Súmula nº 25, TJGO.2. Inobstante as alegações de hipossuficiência financeira, afirmando não possuir rendimentos financeiros relevantes e não ser titular de bens de grande monta, consta do extrato bancário apresentado com a contestação, movimentação financeira incompatível com a alegada falta de recursos, demonstrando que o recorrente é familiarizado com operações financeiras de grande monte, recebendo e transferindo valores com frequência, razão pela qual, diante da falta de comprovação da hipossuficiência, impõe-se a manutenção da decisão que revogou a gratuidade da justiça.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5222827-29.2024.8.09.0046, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/05/2024, DJe de 27/05/2024.Com efeito, REVOGO a gratuidade da justiça em favor da parte autora.4) Do pedido de alteração do valor atribuído à causa.No que toca ao pedido de alteração do valor atribuído à causa, pontuo que impugnação lançada não se procede em razão da preclusão, na forma do art. 293 do CPC. Veja:Art. 293. O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas. Assim, INDEFIRO o pedido.5) Do pedido cautelar.Finalmente, quanto ao pedido formulado em sede cautelar de levantamento das medidas constritivas, é necessário que sua análise seja feita após a definição e a preclusão desta decisão, uma vez que já houve a fixação da data de incidência da multa e a apuração do seu valor.Assim, a constrição que eventualmente exceda a quantia remanescente da condenação poderá ser levantada após a oitiva da parte autora.Com efeito, uma vez que a ré não comprovou a presença dos requisitos necessários ao deferimento da medida cautelar almejada, notadamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, já que não restou comprovado que a manutenção dos bloqueios impedem a sua operação.Por esses motivos, INDEFIRO o pedido de tutela cautelar.Finalmente, uma vez superadas as impugnações trazidas pela ré e liquidada a sentença, INTIME-SE a parte autora para que dê início à fase de cumprimento de sentença, no prazo de 15 (quinze) dias.Requerido o início da fase de cumprimento de sentença, encaminhem-se os autos para a referida Central, que será responsável pelo processamento do pedido, nos termos do Decreto Judiciário nº 3.917/2024Intimem-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
29/07/2025, 00:00
Confirmada
28/07/2025, 17:21
Confirmada
28/07/2025, 17:21
Expedida/certificada
28/07/2025, 17:09
Outras Decisões
28/07/2025, 17:09
Conclusão (para despacho)
25/07/2025, 12:24
Petição (Petição (outras))
25/07/2025, 11:44
Petição (Petição (outras))
24/07/2025, 17:31
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Despacho
Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 04Considerando os requerimentos formulados pelo réu no evento nº 337, à luz do que dispõe o art. 9 do CPC, INTIME-SE a parte autora para que manifeste, notadamente, quanto aos pedidos de fixação de início e fim da cláusula penal, de revogação da gratuidade da justiça e de desbloqueio dos imóveis outrora bloqueados via CNIB, no prazo de 5 (cinco) dias.Após, conclusos para decisão.Intimem-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
16/07/2025, 00:00
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Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 04Considerando os requerimentos formulados pelo réu no evento nº 337, à luz do que dispõe o art. 9 do CPC, INTIME-SE a parte autora para que manifeste, notadamente, quanto aos pedidos de fixação de início e fim da cláusula penal, de revogação da gratuidade da justiça e de desbloqueio dos imóveis outrora bloqueados via CNIB, no prazo de 5 (cinco) dias.Após, conclusos para decisão.Intimem-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
16/07/2025, 00:00
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Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 04Considerando os requerimentos formulados pelo réu no evento nº 337, à luz do que dispõe o art. 9 do CPC, INTIME-SE a parte autora para que manifeste, notadamente, quanto aos pedidos de fixação de início e fim da cláusula penal, de revogação da gratuidade da justiça e de desbloqueio dos imóveis outrora bloqueados via CNIB, no prazo de 5 (cinco) dias.Após, conclusos para decisão.Intimem-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
16/07/2025, 00:00
Confirmada
15/07/2025, 18:40
Mero expediente
15/07/2025, 18:35
Conclusão (para despacho)
15/07/2025, 15:41
Petição (Petição (outras))
12/07/2025, 17:58
Confirmada
09/07/2025, 18:02
Documento
01/07/2025, 17:16
Expedição de documento
01/07/2025, 17:12
Expedição de documento
01/07/2025, 17:11
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Despacho
Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 03Considerando que ainda não transcorreu o prazo para impugnação ao laudo pericial apresentado (evento nº 318), nos termos do artigo 477, §1º do Código de Processo Civil, EXPEÇA-SE alvará de transferência da quantia depositada em conta judicial vinculada ao juízo na porcentagem de 50%, em favor do perito nomeado, nos termos e conforme pleiteado, cujos dados bancários encontram-se indicados no evento nº 325. Por fim, resolvidas eventuais impugnações, fica desde já autorizada a expedição de alvará de transferência do valor remanescente em favor do expert nomeado.Anote-se que a importância depositada deverá ser monetariamente corrigida até a data do seu efetivo levantamento.Após o decurso de prazo do artigo 477 §1º do CPC, volvam-me os autos conclusos para deliberação pertinente.Intime-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
01/07/2025, 00:00
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Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 03Considerando que ainda não transcorreu o prazo para impugnação ao laudo pericial apresentado (evento nº 318), nos termos do artigo 477, §1º do Código de Processo Civil, EXPEÇA-SE alvará de transferência da quantia depositada em conta judicial vinculada ao juízo na porcentagem de 50%, em favor do perito nomeado, nos termos e conforme pleiteado, cujos dados bancários encontram-se indicados no evento nº 325. Por fim, resolvidas eventuais impugnações, fica desde já autorizada a expedição de alvará de transferência do valor remanescente em favor do expert nomeado.Anote-se que a importância depositada deverá ser monetariamente corrigida até a data do seu efetivo levantamento.Após o decurso de prazo do artigo 477 §1º do CPC, volvam-me os autos conclusos para deliberação pertinente.Intime-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
01/07/2025, 00:00
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Intimação - Despacho
Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 03Considerando que ainda não transcorreu o prazo para impugnação ao laudo pericial apresentado (evento nº 318), nos termos do artigo 477, §1º do Código de Processo Civil, EXPEÇA-SE alvará de transferência da quantia depositada em conta judicial vinculada ao juízo na porcentagem de 50%, em favor do perito nomeado, nos termos e conforme pleiteado, cujos dados bancários encontram-se indicados no evento nº 325. Por fim, resolvidas eventuais impugnações, fica desde já autorizada a expedição de alvará de transferência do valor remanescente em favor do expert nomeado.Anote-se que a importância depositada deverá ser monetariamente corrigida até a data do seu efetivo levantamento.Após o decurso de prazo do artigo 477 §1º do CPC, volvam-me os autos conclusos para deliberação pertinente.Intime-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
01/07/2025, 00:00
Confirmada
30/06/2025, 21:10
Confirmada
30/06/2025, 21:10
Expedida/certificada
30/06/2025, 21:07
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
18/06/2025, 00:00
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Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
18/06/2025, 00:00
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Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
18/06/2025, 00:00
Petição (Petição (outras))
17/06/2025, 17:29
Expedição de alvará de levantamento
17/06/2025, 17:13
Confirmada
17/06/2025, 16:33
Confirmada
17/06/2025, 16:33
Expedida/certificada
17/06/2025, 14:17
Expedição de documento
17/06/2025, 14:16
Documento
17/06/2025, 07:00
Expedição de documento
17/06/2025, 06:58
Petição (Petição (outras))
05/06/2025, 09:32
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 5275175-87.2016.8.09.0051.
AUTOR: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI
RÉU: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA DATA: 23.05.2025 PERÍCIA TÉCNICA DE ENGENHARIA CIVIL LAUDO PERICIAL PERITO JUDICIAL: ENGENHEIRO CIVIL MURILLO AUGUSTO SILVA CAIXETA CREA-GO 1020875410 OBJETO PERICIADO: Avaliação das benfeitorias demolidas nos lotes de terras para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situados à Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO) e apuração de valor de mercado de apartamentos para fins de cálculo de penalidade contratual, em sede de liquidação de sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 2 de 56 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO.................................................................................................... 5 1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DA NOMEAÇÃO E OBJETO DA PERÍCIA.............................. 5 1.2 REFERENCIAS NORMATIVAS E LEGAIS ADOTADAS............................................... 5 1.3 OBJETIVO GERAL DA PERÍCIA................................................................................... 5 1.4 IMPORTÂNCIA E RELEVÂNCIA DA PERÍCIA NO CONTEXTO PROCESSUAL......... 6 2. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL............................................ 7 2.1 DADOS DO PROCESSO............................................................................................... 7 2.2 HISTÓRICO E CONTEXTUALIZAÇÃO.......................................................................... 7 3. DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA..... 8 3.1 LOCALIZAÇÃO E CARACTERISTICAS DO IMÓVEL................................................... 8 3.2 FINALIDADE ESPECÍFICA DA AVALIAÇÃO................................................................. 8 3.3 ESCOPO, LIMITAÇÕES E PRESSUPOSTOS DA PERÍCIA......................................... 8 4. METODOLOGIA............................................................................................... 10 4.1 PROCEDIMENTOS GERAIS........................................................................................ 10 4.2 ETAPAS DA PERÍCIA:................................................................................................. 10 4.2.1 Análise Documental Preliminar:........................................................................................................ 10 4.2.2 Planejamento e Realização da Vistoria Técnica:.............................................................................. 10 4.2.3 Coleta de Dados em Campo e Pesquisa de Mercado:..................................................................... 10 4.2.4 Tratamento dos Dados e Análises Técnicas:.................................................................................... 11 4.2.5 Elaboração do Laudo Pericial:........................................................................................................... 11 5. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA............... 12 5.1 NORMAS TÉCNICAS ABNT APLICÁVEIS.................................................................. 12 5.2 LEGISLAÇÃO PERTINENTE....................................................................................... 12 5.3 CONCEITOS FUNDAMENTAIS EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES...................... 13 5.4 PRESSUPOSTOS E RESSALVAS.............................................................................. 14 5.5 BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA............................................................................... 15 6. ANÁLISE DOCUMENTAL................................................................................ 16 6.1 DOCUMENTOS PROCESSUAIS ANALISADOS......................................................... 16 6.2 DOCUMENTOS DO IMÓVEL ANALISADOS............................................................... 17 6.3 VERIFICAÇÕES, CONSTATAÇÕES E RELEVÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PARA A PERÍCIA................................................................................................................................... 17 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 3 de 56 7. DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA.......... 19 7.1 JUSTIFICATIVA PARA A ESCOLHA DOS MÉTODOS AVALIATÓRIOS................... 19 7.1.1 Benfeitorias Demolidas: Adoção do Método da Quantificação de Custos........................................ 19 7.1.2 Apartamentos Paradigma (Base para Cálculo de Penalidade Contratual): Adoção do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado............................................................................................................ 20 7.2 CONSIDERAÇÕES SOBRE O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (NBR 14653-2)........ 20 8. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E DA REGIÃO ONDE SE INSERE................................................................................................................... 21 8.1 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (TERRENO)..................................... 21 8.2 CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS (CONFORME DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISES)........................................................................................... 22 8.2.1 Análise do Projeto Disponível............................................................................................................ 25 8.2.2 Idade das Benfeitorias....................................................................................................................... 26 9. PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS..... 27 9.1 CONSTITUIÇÃO DAS AMOSTRAS............................................................................. 27 9.2 SANEAMENTO DA AMOSTRA.................................................................................... 27 9.2.1 Registros efetivamente excluídos...................................................................................................... 28 9.3 ESTATÍSTICA DESCRITIVA DA AMOSTRA SANEADA (38 OBSERVAÇÕES)......... 29 9.3.1 Choque de Dados.............................................................................................................................. 29 9.3.2 Tratamento Estatístico e Verificação de Pressupostos do Modelo................................................... 30 9.3.3 Linearidade Estrutural....................................................................................................................... 34 9.4 DEFINIÇÃO DA TENDÊNCIA CENTRAL..................................................................... 34 9.5 VALIDAÇÃO DO MODELO.......................................................................................... 34 9.6 RESULTADO PARA EFEITO DE CÁLCULO DA PENALIDADE CONTRATUAL....... 35 10. DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS................................................ 36 10.1 DATA-BASE E ESCOLHA DO ÍNDICE DE CUSTOS.................................................. 36 10.2 ÁREAS EFETIVAMENTE DEMOLIDAS....................................................................... 36 10.3 DEPRECIAÇÃO FÍSICA (K)......................................................................................... 36 10.4 CÁLCULO DO CUSTO DE REEDIÇÃO (CR).............................................................. 37 11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO................................................................ 38 11.1 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS....................................................... 38 11.1.1 Grau de Fundamentação................................................................................................................... 38 11.1.2 Grau de Precisão............................................................................................................................... 39 11.2 AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS PARADIGMA................................................... 39 11.2.1 Grau de Fundamentação................................................................................................................... 39 11.2.2 Grau de Precisão............................................................................................................................... 40 12. CONCLUSÃO................................................................................................... 41 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 4 de 56 12.1 VALOR DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS................................................................ 41 12.2 VALOR DE MERCADO DE APARTAMENTOS PARA FINS DE CÁLCULO DE PENALIDADE CONTRATUAL................................................................................................. 41 13. RESPOSTA AOS QUESITOS.......................................................................... 42 13.1 QUESITOS FORMULADOS PELOS EXEQUENTES.................................................. 42 13.2 QUESITOS FORMULADOS PELA EXECUTADA........................................................ 42 13.3 QUESITOS DO JUÍZO.................................................................................................. 53 14. ENCERRAMENTO............................................................................................ 54 15. ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS.................................................................................................. 55 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 5 de 56 1. INTRODUÇÃO 1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DA NOMEAÇÃO E OBJETO DA PERÍCIA Atendendo à determinação judicial exarada nos autos do Processo nº 5275175- 87.2016.8.09.0051 (Mov. 225 e Mov. 258), em cumprimento de sentença perante a 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia/GO (integrante da 5ª UPJ das Varas Cíveis), onde figuram como Exequentes ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, e como Executada PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foi nomeado este Perito Engenheiro Civil Murillo Augusto Silva Caixeta (CREA-GO 1020875410). A presente perícia tem como objeto principal a apuração de valores para liquidação da sentença transitada em julgado (Mov. 55, complementada pela decisão de embargos no Mov. 66, e acórdão no Mov. 78, com trânsito em julgado certificado no Mov. 83), especificamente para: a) Avaliar o valor das acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de propriedade dos Exequentes, situados à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO. b) Apurar o valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido, para subsidiar o cálculo da penalidade estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do referido instrumento. 1.2 REFERÊNCIAS NORMATIVAS E LEGAIS ADOTADAS Este trabalho pericial foi conduzido em estrita observância às seguintes diretrizes e normativas: • Código de Processo Civil (CPC) - Lei nº 13.105/2015: Artigos 464 a 480 (Da Prova Pericial) e Artigos 509 a 512 (Da Liquidação de Sentença). • Código Civil (CC) - Lei nº 10.406/2002: Artigos 186, 402, 403 e 927 (Da Responsabilidade Civil e Liquidação de Danos). • ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. • ABNT NBR 14653-2:2011– Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. • ABNT NBR 13752:2024– Perícias de engenharia na construção civil. • Boas Práticas de Engenharia de Avaliações e Perícias. 1.3 OBJETIVO GERAL DA PERÍCIA O objetivo geral desta perícia é: • Estimar o valor correspondente às benfeitorias e acessões que foram demolidas no imóvel situado à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO, considerando suas características, padrão construtivo e estado de conservação à época da demolição. • Apurar o valor de mercado de unidades de apartamentos com padrão e localização equivalentes aos que seriam objeto da permuta contratual, em datas pertinentes, para servir de base ao cálculo da penalidade pecuniária determinada em sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 6 de 56 • Responder aos quesitos formulados pelas partes e pelo Juízo, se houver, fornecendo subsídios técnicos para a justa liquidação dos valores devidos no presente Cumprimento de Sentença. 1.4 IMPORTÂNCIA E RELEVÂNCIA DA PERÍCIA NO CONTEXTO PROCESSUAL A presente perícia reveste-se de fundamental importância para a correta e justa liquidação da sentença condenatória. A apuração técnica dos valores das benfeitorias demolidas e a base de cálculo para a multa contratual são essenciais para quantificar as parcelas ilíquidas da condenação, permitindo a efetivação do direito reconhecido aos Exequentes e o prosseguimento dos atos executórios em bases concretas e fundamentadas. Este laudo busca, portanto, fornecer ao Juízo os elementos técnicos necessários para dirimir as controvérsias sobre os valores devidos, contribuindo para a célere e justa resolução da fase de cumprimento de sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 2 - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL Página 7 de 56 2. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL 2.1 DADOS DO PROCESSO Nº PROCESSO: 5275175-87.2016.8.09.0051 CLASSE DA AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA TIPO DE AÇÃO: Cível - Procedimento de Cumprimento de Sentença REQUERENTE / (EXEQUENTE) ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI REQUERIDO (EXECUTADO): PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Conforme o art. 465 do CPC, o perito foi comunicado previamente a todas as partes, em obediência aos princípios da transparência e da ampla defesa, os assistentes técnicos tiveram oportunidade de acompanhar a diligência e de apresentar quesitos. 2.2 HISTÓRICO E CONTEXTUALIZAÇÃO A perícia decorre da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenizações, ajuizada em 21/10/2016 pelos Exequentes em face da Executada, referente a um "Contrato de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana e Outras Avenças" firmado em 25/09/2014, tendo como objeto os lotes nº 19/20 da quadra 68, na Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO. Após a instrução processual, foi proferida sentença (Mov. 55, em 10/01/2019), julgada parcialmente procedente, a qual, entre outras deliberações: • Declarou a rescisão do contrato de promessa de permuta. • Determinou a reintegração definitiva dos autores na posse dos lotes. • Condenou a parte requerida (ora Executada) a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes. • Condenou a requerida ao pagamento da penalidade constante na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato. • Determinou que as reparações (indenização pelas benfeitorias e a penalidade) deveriam ser apuradas em liquidação de sentença. A sentença foi complementada pela decisão em Embargos de Declaração (Mov. 66, em 19/02/2019), que acrescentou a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, energia e IPTU até a data da restituição do imóvel aos autores. A decisão foi mantida em grau recursal (Acórdão no Mov. 78, de 02/12/2019), com trânsito em julgado certificado em 03/02/2020 (Mov. 83). Iniciada a fase de Cumprimento de Sentença (Mov. 101, em 05/08/2021) para a cobrança das partes líquidas e liquidação das parcelas ilíquidas, este Juízo, por meio da decisão do Mov. 225 (09/07/2024), complementada e reiterada pela decisão do Mov. 258 (06/11/2024), deferiu o processamento da liquidação da sentença por arbitramento e nomeou este Perito para apurar o valor das benfeitorias demolidas e o valor de mercado dos apartamentos para fins de cálculo da multa contratual, originando o presente Laudo Pericial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 3 - DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA Página 8 de 56 3. DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA 3.1 LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL • Endereço: Rua T-29, Lotes 19/20, Quadra 68, Setor Bueno, Goiânia/GO. • Registro Imobiliário: Matrícula nº 162.206 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO. • Área do Terreno: 1.500,00 m² (sendo 30,00 metros de frente para a Rua T- 29, por 50,00 metros de extensão em ambas as laterais, e 30,00 metros de fundo). • Topografia: Predominantemente plana, característica da região. • Descrição Sumária das Benfeitorias Demolidas: Conforme informações da petição inicial (Mov. 01) e elementos para liquidação (Mov. 240), as benfeitorias consistiam em edificações em alvenaria, de padrão construtivo popular (baixo), sem laje, que incluíam um estúdio de arquitetura e uma construção de uso residencial. As dimensões e áreas específicas são objeto de apuração nesta perícia, com base nos documentos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" do Mov. 01, e conforme os quesitos apresentados. • Infraestrutura Urbana: O imóvel está localizado em região consolidada (Setor Bueno), dotada de infraestrutura urbana completa, incluindo rede de abastecimento de água, coleta de esgoto sanitário, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação asfáltica, rede telefônica, e coleta de lixo. 3.2 FINALIDADE ESPECÍFICA DA AVALIAÇÃO A presente avaliação pericial tem como finalidades específicas: • Subsidiar o Juízo com uma estimativa tecnicamente fundamentada do valor correspondente à indenização pelas benfeitorias e acessões que foram demolidas no imóvel, considerando seu custo de reedição ou valor à época da demolição. • Apurar o valor de mercado de apartamentos com características e padrão construtivo compatíveis com os que seriam permutados aos Exequentes, para servir como base de cálculo para a penalidade contratual (multa) estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato ora rescindido, considerando as datas de referência pertinentes para a incidência da multa. • Permitir a correta quantificação das verbas indenizatórias ilíquidas fixadas na sentença, possibilitando o prosseguimento do cumprimento de sentença. 3.3 ESCOPO, LIMITAÇÕES E PRESSUPOSTOS DA PERÍCIA • Escopo: o A perícia compreende a análise da documentação processual e técnica disponível, incluindo as plantas e descrições das edificações demolidas; a vistoria ao local (ou análise por imagens de satélite conforme quesitos, dada a demolição); pesquisa de custos de construção civil para o padrão das benfeitorias demolidas (considerando a época pertinente); pesquisa de mercado para apartamentos com características similares aos prometidos em Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 3 - DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA Página 9 de 56 contrato; aplicação de metodologias avaliatórias em conformidade com as normas ABNT NBR 14653; e a elaboração do presente laudo com as estimativas de valor e respostas aos quesitos formulados. • Limitações: o A avaliação das benfeitorias demolidas será realizada com base nas informações e documentos constantes dos autos (principalmente arquivos 06 e 07 do Mov. 01), confrontadas com a possibilidade de verificação de vestígios (se existentes) ou análise de imagens históricas de satélite, dada a inexistência física atual das construções. A precisão estará condicionada à qualidade e detalhamento das informações disponíveis sobre as referidas edificações. o A perícia não abrange a análise de outros danos materiais ou morais, lucros cessantes ou quaisquer outras verbas que não tenham sido especificamente objeto da condenação em liquidação e dos quesitos apresentados referentes ao escopo desta nomeação. o A análise documental parte do pressuposto de veracidade e autenticidade dos documentos fornecidos nos autos. o Não serão realizados ensaios tecnológicos destrutivos ou análises estruturais aprofundadas, limitando-se aos procedimentos usuais em perícias de avaliação. • Pressupostos: o Considera-se que as informações contidas nos arquivos 06 e 07 do Mov. 01 (levantamentos arquitetônicos) representam a melhor aproximação das características das edificações demolidas, sujeitas à análise técnica e possíveis ajustes por este perito. o Para a avaliação do custo das benfeitorias, será considerada a data da demolição ou outra data de referência tecnicamente justificável, utilizando-se custos de construção da época. o Para a apuração do valor de mercado dos apartamentos (base para a multa), serão consideradas as características contratuais e o comportamento do mercado imobiliário nas datas de referência pertinentes ao período de inadimplência da multa. o O mercado imobiliário para os tipos de bens avaliados (custos de construção e valor de apartamentos) é considerado como operando em condições normais de oferta e procura para as datas de referência, salvo diagnóstico específico que venha a ser apresentado. o Disponibilidade de dados de mercado suficientes e fidedignos para a aplicação das metodologias avaliatórias. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 4 - METODOLOGIA Página 10 de 56 4. METODOLOGIA 4.1 PROCEDIMENTOS GERAIS A metodologia empregada para a elaboração deste laudo pericial segue os preceitos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), notadamente: • ABNT NBR 13752 – Perícias de engenharia na construção civil: Estabelece as diretrizes para a elaboração de laudos periciais de engenharia, incluindo estrutura, terminologia e procedimentos. • ABNT NBR 14653 – Avaliação de bens, em suas partes aplicáveis: o Parte 1: Procedimentos gerais (ABNT NBR 14653-1:2019): Define conceitos, métodos e procedimentos gerais para as avaliações de bens. o Parte 2: Imóveis urbanos (ABNT NBR 14653-2:2011): Detalha os procedimentos para avaliação de imóveis urbanos, incluindo a identificação de valor de mercado e de custos. Os procedimentos adotados buscam garantir a fundamentação técnica, a imparcialidade e a clareza na apresentação dos resultados. 4.2 ETAPAS DA PERÍCIA: O desenvolvimento do trabalho pericial compreendeu as seguintes etapas metodológicas: 4.2.1 Análise Documental Preliminar: • Leitura e exame detalhado das peças processuais relevantes, com ênfase na petição inicial (Mov. 01) e seus anexos (especialmente os levantamentos arquitetônicos – arquivos 06 e 07), contestação (Mov. 20), sentença (Mov. 55), decisão dos embargos (Mov. 66), acórdão (Mov. 78), pedido de cumprimento de sentença (Mov. 101), decisões que determinaram a perícia (Mov. 225 e 258), e os quesitos apresentados pelas partes (Mov. 240 e 274). • Análise do contrato de permuta rescindido para compreensão das obrigações e características dos bens envolvidos. • Estudo das normas técnicas ABNT aplicáveis e da legislação pertinente. 4.2.2 Planejamento e Realização da Vistoria Técnica: • Planejamento da vistoria ao local do terreno (Rua T-29, Q.68, Lts 19/20, Setor Bueno) e/ou coleta de dados por meio de imagens de satélite históricas e atuais (conforme quesitos e necessidade técnica), para identificar, se possível, vestígios das construções demolidas, caracterizar o terreno e sua vizinhança. A vistoria ao local foi realizada em 15 de janeiro de 2025. • Observação das características da região para contextualizar a avaliação dos apartamentos paradigma. 4.2.3 Coleta de Dados em Campo e Pesquisa de Mercado: • Para as benfeitorias demolidas: Coleta de dados referentes a custos de construção (material e mão de obra) para edificações de padrão popular (baixo), em alvenaria, sem laje, aplicáveis à época da demolição (data a ser definida tecnicamente ou informada nos autos) ou à data de referência da avaliação. Serão consultadas tabelas de referência como Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 4 - METODOLOGIA Página 11 de 56 CUB/SINDUSCON-GO (conforme solicitado na inicial e nos elementos para liquidação no Mov. 240) e outras fontes de mercado. • Para os apartamentos (base de cálculo da multa contratual): Coleta de dados de mercado (ofertas e/ou transações) de apartamentos novos ou seminovos com características (área, padrão construtivo, número de quartos, vagas de garagem, localização em andar específico, etc.) e padrão de acabamento compatíveis com os que seriam entregues aos Exequentes, localizados no Setor Bueno ou regiões de padrão similar em Goiânia/GO. A pesquisa abrangerá o período de incidência da multa, conforme definido em sentença. 4.2.4 Tratamento dos Dados e Análises Técnicas: • Avaliação das benfeitorias demolidas: Utilização do Método da Quantificação de Custo (conforme ABNT NBR 14653-2, item 8.3.1), para estimar o Custo de Reedição das benfeitorias. Este método envolve o levantamento das áreas (a serem verificadas a partir dos arquivos 06 e 07 do Mov. 01 e análise das imagens, conforme quesitos) e a aplicação de custos unitários de construção compatíveis com o padrão e tipo das edificações. Será considerada a depreciação física e funcional, se aplicável, para refletir o estado das benfeitorias na época da demolição. • Avaliação dos apartamentos (base para multa): Utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (conforme ABNT NBR 14653-2, item 8.2.1), para determinar o valor de mercado dos apartamentos paradigma. Os dados coletados serão tratados estatisticamente, se possível, ou por homogeneização por fatores, para se obter o valor unitário (/m²) ou o valor total da unidade representativa. 4.2.5 Elaboração do Laudo Pericial: • Redação do laudo, apresentando de forma clara e fundamentada todas as informações coletadas, as metodologias empregadas, as memórias de cálculo, as análises realizadas, as respostas aos quesitos formulados pelas partes e a conclusão sobre os valores apurados. • Inclusão de anexos pertinentes, como planilhas de cálculo, documentação fotográfica, e outros elementos que subsidiem as conclusões. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 12 de 56 5. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA 5.1 NORMAS TÉCNICAS ABNT APLICÁVEIS A presente avaliação imobiliária é tecnicamente fundamentada nas seguintes normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT): • ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais: Esta norma basilar estabelece as diretrizes gerais para a avaliação de bens, uniformizando conceitos, terminologia, símbolos, atividades básicas, metodologia básica, especificação das avaliações e requisitos essenciais para laudos. Conforme seu item 0.2, a "Avaliação de bens" é definida como a "análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, considerando determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes". A norma também elenca os princípios gerais da avaliação, tais como o da oferta e procura, semelhança, proporcionalidade, substituição, rentabilidade, maior e melhor uso (ou aproveitamento eficiente) e exequibilidade (item 0.2), que norteiam o presente trabalho. Para a avaliação das benfeitorias demolidas, destacam-se os conceitos de "Custo de reedição" (item 3.1.11.3) e "Custo de reprodução" (item 3.1.11.5), bem como os "Métodos para identificar o custo de um bem" (item 7.3). • ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos: Esta parte da norma especifica os procedimentos para a avaliação de imóveis urbanos, sendo fundamental para a apuração do valor de mercado dos apartamentos paradigma (base para a multa contratual) e para a metodologia de custeio das benfeitorias demolidas. Ela detalha a classificação dos imóveis, os procedimentos de vistoria (adaptados para o caso de bens demolidos e para a caracterização dos apartamentos paradigma), e as metodologias de avaliação. Para os apartamentos, o "Método comparativo direto de dados de mercado" (item 8.2.1 da NBR 14653-2, referenciando o item 7.2.1 da NBR 14653-1) é o preferencial. Para as benfeitorias demolidas, o "Método da quantificação de custo" (item 8.3.1 da NBR 14653-2) será o esteio para a apuração do seu custo de reedição. A norma também aborda o tratamento de dados e os critérios para especificação das avaliações. • ABNT NBR 13752:2024 – Perícias de engenharia na construção civil: Esta norma estabelece os procedimentos para a elaboração de laudos periciais em engenharia na construção civil, definindo a estrutura mínima do laudo, os requisitos de clareza, objetividade e fundamentação técnica. Define o laudo pericial como o "documento técnico que reúne a inspeção, análise e conclusão, fundamentado em normas, métodos e dados coletados, para subsidiar decisões judiciais". 5.2 LEGISLAÇÃO PERTINENTE • Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): o Artigos 464 a 480: Regulam a produção da prova pericial, incluindo a nomeação do perito, prazos, formulação e resposta a quesitos, deveres do perito, e a elaboração e conteúdo do laudo pericial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 13 de 56 o Artigos 509 a 512: Tratam da liquidação de sentença, que é o contexto da presente perícia, estabelecendo as modalidades (por arbitramento ou pelo procedimento comum) para apuração do valor de condenações ilíquidas. • Código Civil (Lei nº 10.406/2002): o Artigos 186 e 927: Fundamentam a responsabilidade civil por ato ilícito e o dever de reparar o dano. o Artigos 402 e 403: Dispõem sobre as perdas e danos, incluindo danos emergentes e lucros cessantes, relevantes para a compreensão da extensão da reparação determinada em sentença. 5.3 CONCEITOS FUNDAMENTAIS EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES • Valor de Mercado: "Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.47). Aplicável à avaliação dos apartamentos paradigma. • Custo de Reedição: "Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.11.3). Aplicável à avaliação das benfeitorias demolidas. • Custo de Reprodução: "Custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.11.5). • Depreciação: "Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas pelo [...] desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural (decrepitude), em condições normais de utilização e manutenção (depreciação física); desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados (deterioração); retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes (mutilação); ou superação tecnológica ou funcional (obsoletismo)" (Adaptado ABNT NBR 14653-1, item 3.1.14 e NBR 14653-2, item 3.12). • Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: "Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituídos em amostra" (ABNT NBR 14653-1, item 7.2.1). Utilizado para os apartamentos. • Método da Quantificação de Custo: "Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir de estimativas de serviços e respectivos custos diretos e indiretos" (ABNT NBR 14653-1, item 7.3.2). Utilizado para as benfeitorias demolidas. • Benfeitoria: "Resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.8). • Campo de Arbítrio: "Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.9). • Princípios da Avaliação: Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 14 de 56 o Princípio da Substituição: Um comprador racional não pagará por um bem mais do que o custo de aquisição de outro bem similar em utilidade e características. o Princípio da Oferta e da Procura: O valor de um bem é influenciado pela relação entre sua oferta disponível e a procura por ele no mercado. o Princípio do Maior e Melhor Uso (Aproveitamento Eficiente): "Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente" (ABNT NBR 14653-2, item 3.1). 5.4 PRESSUPOSTOS E RESSALVAS Benfeitorias Demolidas: • A avaliação das benfeitorias demolidas fundamenta-se nas informações e levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01 dos autos originários) fornecidos pelos Exequentes, cuja correspondência com a realidade à época da demolição será analisada, inclusive por meio de imagens de satélite históricas, conforme quesitos. • Não foram localizados nos autos projetos arquitetônicos aprovados pela municipalidade ou Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) referentes às construções demolidas, sendo a avaliação baseada nas dimensões e características descritas e/ou inferidas. • O estado de conservação e a idade aparente das benfeitorias demolidas serão estimados com base nas descrições dos autos (padrão popular, baixo, sem laje) e, se possível, por análise comparativa com construções da mesma época e padrão. • A data exata da demolição não foi precisamente documentada nos autos, sendo considerada, para fins de custos de construção, a data aproximada informada ou inferida do processo, ou uma data de referência tecnicamente justificada. Apartamentos (Base para Multa Contratual): • As características dos apartamentos a serem considerados como paradigma para a avaliação (área, número de dormitórios, padrão de acabamento, etc.) são aquelas estipuladas no contrato de permuta original ou inferidas a partir dele. • A pesquisa de mercado para os apartamentos considerará imóveis com características semelhantes, na mesma região (Setor Bueno) ou em regiões de padrão equivalente em Goiânia/GO, para as datas de referência pertinentes ao cálculo da multa. Gerais: • Presume-se a veracidade e autenticidade dos documentos fornecidos nos autos processuais. • A presente perícia não contempla a análise de eventuais passivos ambientais, fiscais (exceto os já mencionados na sentença), ou trabalhistas relacionados ao imóvel ou à Executada. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 15 de 56 • Este perito não possui responsabilidade sobre a legitimidade dominial do imóvel ou sobre questões jurídicas não afetas ao escopo técnico da avaliação. • A avaliação de mercado dos apartamentos considera condições normais de oferta e procura para as datas de referência, não considerando situações atípicas ou especulativas extremas, salvo se devidamente diagnosticado e justificado. Aplicação da ABNT NBR 14653-1 a Bens Não Averbados • Nos termos do item 3.1.8 da NBR 14653-1:2019, entende-se “benfeitoria” como obra que não pode ser removida sem dano. A não averbação registral não invalida a caracterização técnica do bem para fins de cálculo de custo de reedição. • Este laudo adota, para bens não averbados, o critério de quantificação de áreas a partir de levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07), respaldado pelos §§ 6.2 e 6.3 da norma, que permitem fundamentar avaliações mesmo na ausência de registros oficiais. 5.5 BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 2024. IBAPE/SP. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos. São Paulo. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 16 de 56 6. ANÁLISE DOCUMENTAL Esta seção detalha os principais documentos analisados para a realização da perícia, extraindo informações cruciais para a compreensão do objeto avaliatório e para a fundamentação das conclusões. 6.1 DOCUMENTOS PROCESSUAIS ANALISADOS Foram minuciosamente analisadas as seguintes peças e documentos dos autos do Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051: • Petição Inicial (Mov. 01): Contém a descrição dos fatos, do contrato de permuta, a identificação do imóvel (lotes 19/20, quadra 68, Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO), e a alegação da demolição das benfeitorias pela Ré. Cruciais os anexos: o Arquivo "03-Contrato de Permuta Fls.01 a 05" e "04-Contrato de Permuta fls.06 a 09 verso": Detalha as obrigações das partes, as características dos lotes e, implicitamente, o padrão esperado dos apartamentos a serem permutados (Cláusula Terceira, inciso I, previa o mínimo de 1.200,00 m² em apartamentos). o Arquivo "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07- Levantamento Arquitetônico-PLANTA": Apresentam as plantas baixas e de situação das edificações que existiam nos lotes antes da demolição, com indicação de áreas e cômodos. Estes são documentos chave para a avaliação das benfeitorias. o Petição inicial menciona que "as edificações existentes eram de alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". • Sentença (Mov. 55, de 10/01/2019) e Decisão dos Embargos de Declaração (Mov. 66, de 19/02/2019): o Confirmam a rescisão contratual e a condenação da Executada a indenizar os Exequentes pela demolição das acessões e benfeitorias existentes nos lotes. o Condenam a Executada ao pagamento da penalidade prevista na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato. o Determinam que ambas as reparações (indenização por benfeitorias e penalidade) devem ser apuradas em liquidação de sentença. o A decisão dos embargos acrescenta a condenação ao pagamento de despesas de água, energia e IPTU até a restituição do imóvel. • Pedido de Cumprimento de Sentença (Mov. 101, de 05/08/2021) e Petições Subsequentes: Detalham as verbas a serem liquidadas e os pedidos de produção de prova pericial. o Mov. 101 (item "BENFEITORIAS"): Reitera o pedido de consideração da metragem existente conforme levantamentos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) e aplicação da tabela CUB/SINDUSCON para padrão popular, baixo, sem laje. Solicita mandado de verificação de resquícios. o Mov. 101 (item "DA PARTE ILÍQUIDA" referente à multa): Requer perícia para apurar o valor médio de um apartamento novo nos moldes dos negociados, para aplicar o percentual da multa (0,55%) sobre esse valor, durante os meses de mora. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 17 de 56 o Mov. 240 (Petição dos Exequentes de 21/08/2024): Apresenta elementos para liquidação, incluindo cálculo para benfeitorias com base no CUB/SINDUSCON de janeiro/2019 (R$ 1.070,28/m²) para uma área de 269,7 m² (reconhecida pela executada no Mov. 108), e pesquisa de mercado para apartamentos (valor médio de R$ 9.922,42/m²). Apresenta quesitos para a perícia. • Quesitos das Partes: o
Exequentes: Apresentados no Mov. 240. o
Executada: Apresentados no Mov. 274. 6.2 DOCUMENTOS DO IMÓVEL ANALISADOS • Matrícula nº 162.206 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO: Analisada para confirmação da propriedade em nome dos Exequentes, localização exata, dimensões e área total do terreno (1.500,00 m²). A matrícula geralmente não detalha construções não averbadas. • Levantamentos Arquitetônicos (Arquivos 06 e 07 do Mov. 01 da Petição Inicial): o Arquivo "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO": Apresenta a implantação das edificações dentro do lote. o Arquivo "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA": Contém as plantas baixas das edificações demolidas, com indicação de compartimentos e algumas cotas. A análise desses documentos é essencial para determinar as áreas construídas e a tipologia das edificações. A Executada, em sua impugnação (Mov. 108), embora conteste a liquidez, menciona que os Exequentes "pleiteiam pelo recebimento do valor da tabela SINDUSCON multiplicado pela metragem informadas nos arquivos 6 e 7, do evento 01, o que resultaria no valor de R$ 387.739,59" (baseado numa área de 269,70 m² e CUB de R$ 1.437,67 – divergente do CUB e área citados pelos Exequentes no Mov. 240). • Imagens de Satélite Históricas (Google Earth Pro, GeoPortal da Prefeitura de Goiânia, etc.): Utilizadas para tentar visualizar as edificações antes da demolição e confirmar sua implantação e aspecto geral, conforme solicitado em quesitos. 6.3 VERIFICAÇÕES, CONSTATAÇÕES E RELEVÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PARA A PERÍCIA • Titularidade e Características do Terreno: A Matrícula nº 162.206 confirma a propriedade dos Exequentes sobre os lotes unificados totalizando 1.500,00 m² (30m x 50m) na Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, uma região urbana valorizada e com infraestrutura completa. • Benfeitorias Demolidas: o A existência e posterior demolição das benfeitorias são fatos incontroversos nos autos, sendo a sua valoração o objeto da perícia. o A principal fonte de informação sobre as características físicas (áreas, divisões internas, tipologia) das benfeitorias demolidas são os levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01). Estes documentos, embora não sejam projetos aprovados, fornecem uma Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 18 de 56 base para a quantificação. A petição inicial descreve o padrão construtivo como "alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". o A ausência de projetos formais aprovados ou de ARTs para as construções demolidas implica que a avaliação de seu custo de reedição se baseará nas informações dos referidos levantamentos e em estimativas de padrão construtivo. o A área total demolida, um ponto crucial, necessita ser confirmada. Os Exequentes no Mov. 240 consideram 269,7 m², valor que a Executada também mencionou em sua impugnação ao discutir os cálculos dos Exequentes (Mov. 108), embora para um CUB diferente. A análise pericial dos levantamentos é fundamental para validar essa área. • Apartamentos Paradigma (Base para Multa Contratual): o O Contrato de Permuta (anexo ao Mov. 01) estipula que aos Exequentes caberia o mínimo de 1.200,00 m² em área de apartamentos (Cláusula Terceira, inciso I). As demais características (número de quartos, padrão de acabamento, etc.) podem estar detalhadas no contrato ou necessitarão ser inferidas com base no padrão usual para empreendimentos na região e na época. A Cláusula Quinta, parágrafo primeiro, previa a aprovação dos projetos e especificações com os permutantes. A ausência dessa aprovação é um dos motivos da rescisão. o A sentença condenou ao pagamento da multa prevista na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, que é de "0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada, cujo valor será apurado a partir da tabela de preços de venda, na data da ocorrência do evento". A perícia deverá, portanto, estimar o "preço de cada unidade habitacional permutada" ou o valor total dos 1.200 m² para servir de base a este cálculo. • Relevância Geral: A análise documental é crítica para definir os parâmetros de avaliação, como as áreas e padrões das benfeitorias demolidas, as características dos apartamentos que seriam permutados, e as datas de referência para as avaliações. A precisão da perícia dependerá da qualidade e do detalhamento das informações extraídas desses documentos e das pesquisas complementares. Os quesitos das partes também direcionam o foco da análise documental e das investigações periciais. A análise documental é crucial para contextualizar a avaliação, entender o histórico do bem no processo e identificar pontos que exigem atenção especial durante a vistoria e a pesquisa de mercado. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 7 - DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA Página 19 de 56 7. DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA A presente seção visa detalhar os procedimentos metodológicos específicos que serão empregados na avaliação dos bens objeto desta perícia, em conformidade com as prescrições da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), notadamente a NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais, e a NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Os métodos foram selecionados com base na natureza dos bens avaliandos, na finalidade da avaliação determinada judicialmente e na disponibilidade e qualidade das informações. 7.1 JUSTIFICATIVA DOS MÉTODOS ADOTADOS 7.1.1 Benfeitorias Demolidas: Adoção do Método da Quantificação de Custos Para a avaliação das acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de propriedade dos Exequentes (Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO), será empregado o Método da Quantificação de Custo, conforme preconizado pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.3.2) e NBR 14653-2 (item 8.3.1). A escolha deste método justifica-se primordialmente pela inexistência física atual das construções, o que inviabiliza a aplicação de métodos comparativos diretos de valor de mercado para as edificações em si ou a análise de sua renda potencial. O objetivo pericial é determinar o valor indenizatório correspondente a essas benfeitorias, o que se traduz tecnicamente na apuração do seu Custo de Reedição na data de referência. Este método permite estimar o custo necessário para reconstruir bens idênticos ou similares, descontando-se a depreciação acumulada até a data da demolição. A existência de levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) fornece a base documental para o levantamento de áreas e tipologias, essencial para a aplicação deste método. 7.1.1.1 Observações sobre o Método Comparativo Direto de Custo Embora o Método Comparativo Direto de Custo (ABNT NBR 14653-2, item 8.3.1.1) seja adequado para estimar custos de bens ainda existentes no mercado de insumos, não foi adotado neste laudo para as benfeitorias demolidas, pelas seguintes razões: • Inexistência de parâmetros mercadológicos de custo para edificações demolidas, visto que os insumos aplicados originalmente e seus respectivos preços de mercado à época não estão disponíveis em fontes confiáveis. • O Método da Quantificação de Custo (item 8.3.1.2), por contraponto, utiliza o CUB/SINDUSCON-GO oficial e sistemático, aplicado às áreas apuradas e acrescido de depreciação física, garantindo maior precisão e rastreabilidade aos cálculos de reedição. • A opção pelo método de quantificação simplifica o orçamento, evita vieses de amostragem de custo e está alinhada às recomendações de laudos de terrenos com edificações demolidas. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 7 - DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA Página 20 de 56 7.1.2 Apartamentos Paradigma (Base para Cálculo de Penalidade Contratual): Adoção do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Para a apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido, visando subsidiar o cálculo da penalidade contratual (Cláusula Oitava, parágrafo terceiro), será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme estabelecido pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.2.1) e NBR 14653-2 (item 8.2.1). Este método é o preferencial para a determinação do valor de mercado de um bem, pois se baseia na análise de preços e características de bens semelhantes transacionados ou ofertados no mercado. A finalidade aqui é estimar o "preço de cada unidade habitacional permutada" (conforme cláusula contratual) em datas pertinentes, refletindo as condições de mercado. Dada a localização do imóvel original (Setor Bueno, Goiânia/GO), uma área com mercado imobiliário ativo e desenvolvido, presume-se a existência de dados de mercado suficientes e fidedignos para a aplicação deste método, permitindo uma avaliação fundamentada e representativa da realidade mercadológica para apartamentos com o perfil em questão. 7.2 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (NBR 14653-2) Ao final das avaliações, e em seção própria deste laudo, será explicitado o Grau de Fundamentação alcançado para cada um dos objetos avaliados (benfeitorias demolidas e apartamentos paradigma). Esta classificação seguirá rigorosamente os critérios estabelecidos nas tabelas de especificação da ABNT NBR 14653-2 (Seção 9), considerando a metodologia empregada, a qualidade e quantidade dos dados coletados e o rigor no tratamento desses dados. Serão empregados todos os esforços técnicos para atingir o maior grau de fundamentação possível, dadas as características e limitações inerentes a cada avaliação. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 21 de 56 8. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO O imóvel em questão está situado no Setor Bueno, Goiânia, capital do Estado de Goiás. Figura 1 - Localização do Lote (Fonte: Google Earth) 8.1 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (TERRENO) A presente avaliação pericial recai sobre as benfeitorias demolidas nos lotes de terras e sobre apartamentos paradigma, sendo o terreno a base física onde as primeiras existiam e onde um novo empreendimento seria erguido. O imóvel está situado à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula 162.206 – 1º CRI), confrontando com o lote 18 a sudeste, com o lote 21 a noroeste, a sudoeste com a via pública e a nordeste com os lotes 8 e 9. Possui formato retangular de 30 m de testada por 50 m de profundidade, em topografia predominantemente plana (declividade inferior a 1 % no sentido norte- sul). Não foi realizada sondagem geotécnica, dada a natureza de avaliação documental e de campo desta perícia; entretanto, na vistoria de 15 janeiro 2025, constatou-se o início de movimentação do solo e a presença de considerável volume de aterro depositado de forma não espalhada (Figura 2), indicando nivelamento provisório com baixa compactação. O lote está enquadrado em zona ZR-3, permitindo uso multifamiliar com coeficiente de aproveitamento de 2,5 e taxa de ocupação de 50 %, o que confere com o uso Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 22 de 56 que possuía antes da demolição e no empreendimento que seria construído. Não possui registro de Áreas de Preservação Permanente ou servidões na matrícula. Toda a infraestrutura urbana—rede de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação asfáltica e fibra óptica—está disponível na calçada. Figura 2 - Fotos do lote realizadas na vistoria O Setor Bueno, historicamente, possui áreas designadas para adensamento, permitindo a verticalização e o uso misto. A Rua T-29, em particular, apresenta tanto características residenciais quanto de serviços, e o zoneamento específico definirá a predominância e as limitações. Equipamentos comunitários próximos: • Educação: Colégio Polivalente Tributário Henrique Silva (650 m); • Saúde: Hapvida-Clínica Rio Araguaia (1,4 km). • Lazer e cultura: Centro Esportivo Paulo Nunes (650 m); • Tribunal Regional do Trabalho da 18ª Região (170 m) Essas instalações conferem estabilidade de demanda e valorização imobiliária contínua. 8.2 CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS (CONFORME DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISES) Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 23 de 56 Conforme determinado judicialmente, um dos objetos desta perícia é a avaliação das benfeitorias que existiam nos lotes 19/20 e foram demolidas. A caracterização destas se baseia nas informações constantes nos autos, especialmente: • Documentação de Referência: o Levantamento Arquitetônico – SITUAÇÃO (Arquivo 06 do Mov. 01). o Levantamento Arquitetônico – PLANTA (Arquivo 07 do Mov. 01). o Descrição na Petição Inicial (Mov. 01) e na petição de apresentação de elementos para liquidação (Mov. 240). • Descrição Sumária: o Tipo de Edificação: Conforme os autos, existiam no local edificações (Figura 2) que incluíam um estúdio de arquitetura (utilizado pelo primeiro Autor) e uma construção de uso residencial (anteriormente utilizada por um dos filhos dos Autores). o Padrão Construtivo: Descrito na petição inicial como sendo de "alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". Esta caracterização será a base para a seleção dos custos unitários na avaliação. o Áreas Construídas: As dimensões e áreas específicas das edificações demolidas serão apuradas a partir da análise técnica dos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), cujos resultados serão apresentados detalhadamente na seção de avaliação de custos deste laudo. A parte Exequente (Mov. 240) e a Executada (Mov. 108) mencionam uma área de referência de 269,70 m², a qual será verificada por este perito. o Idade Aparente e Estado de Conservação (Estimados à Época da Demolição): Não há nos autos informações precisas sobre a idade exata ou o estado de conservação detalhado das benfeitorias antes da demolição. Estes parâmetros serão estimados tecnicamente, considerando o padrão construtivo informado ("popular baixo"), o tipo de uso, e a prática usual para tal tipo de edificação, para fins de cálculo de eventual depreciação. • Restrições e Coeficiente de Aproveitamento – pela Lei de Zoneamento o lote possui o Recuo frontal: 5 m; lateral e fundos: 3 m. o Servidões: Não há registro de servidões administrativas ou ambientais na matrícula. o Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 2,5 (até 3,5 mediante transferência de potencial construtivo). Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 24 de 56 Figura 3 - Planta Baixa da Edificação Demolida Dada a demolição, a caracterização detalhada para fins de cálculo do custo de reedição dependerá fundamentalmente da fidedignidade e do detalhamento das informações contidas nos documentos supracitados, complementada pela análise de imagens de satélite históricas, se estas fornecerem detalhes construtivos relevantes. A vistoria ao local (realizada em 15 de janeiro de 2025) permitiu constatar o estado atual do terreno, mas não das edificações demolidas, com exceção de vestígios superficiais. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 25 de 56 8.2.1 Análise do Projeto Disponível Figura 4 - Imagem de Satélite Data de julho de 2014 (Fonte: Google Earth) A análise detalhada das plantas de levantamento arquitetônico ("06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e, principalmente, "07-Levantamento Arquitetônico- PLANTA" do Mov. 01) permitiu a identificação e quantificação das áreas e da distribuição interna das edificações demolidas, compatíveis com as imagens de satélite (Figura 4) em dimensões e volume. Os resultados desta análise são apresentados a seguir: Edificação 01 (identificada nos autos como Estúdio de Arquitetura): • Conforme a planta baixa disponível, esta edificação era composta pelos seguintes ambientes: Varanda, Sala 1, Sala 2, Garagem, Lavabo, Copa, Banheiro e Cozinha. • A área construída apurada para a Edificação 01 é de 147,50 m². Edificação 02 (identificada nos autos como Residência): • De acordo com a planta baixa, esta edificação possuía os seguintes ambientes internos: Varanda, Sala de Estar, Sala de TV, Sala de Refeições, Cozinha, Banheiro Social, um (01) Quarto e uma (01) Suíte com banheiro privativo. • A área construída apurada para o corpo principal da Edificação 02 é de 98,40 m². • Anexa a esta edificação, identificou-se também uma área externa coberta, composta por: Abrigo, Área de Serviço, Depósito e um Banheiro de apoio. • A área construída apurada para estas dependências externas (abrigo/edícula) é de 23,80 m². Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 26 de 56 A área construída total demolida, resultante da soma das áreas apuradas (147,50 m² + 98,40 m² + 23,80 m²), perfaz 269,70 m². Este valor converge com a área de referência mencionada pelas partes nos autos (Exequentes no Mov. 240 e Executada ao comentar os cálculos dos Exequentes no Mov. 108), sendo está a área que será considerada por este perito para os cálculos avaliatórios subsequentes. A disposição geral dos ambientes é observada na Figura 3 deste laudo (reprodução da planta baixa constante no arquivo "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" do Mov. 01). 8.2.2 Idade das Benfeitorias Dada a ausência de documentação precisa nos autos sobre as datas exatas de construção das edificações demolidas (conforme mencionado no item 5.4 deste laudo), procedeu-se a uma análise de imagens históricas de satélite disponíveis na plataforma Google Earth Pro para estimar a idade aparente de cada edificação na data da demolição (setembro de 2016). • Edificação 01 (Estúdio de Arquitetura - 147,50 m²): o A análise das imagens históricas de satélite indicou que esta edificação já se encontrava construída e visível na imagem mais antiga disponível para a localidade, datada de agosto de 2002. Isso estabelece que, na data da demolição (setembro de 2016), a Edificação 01 possuía uma idade mínima de 14 (quatorze) anos e 1 (um) mês. o Na ausência de outros elementos documentais que precisem sua data de construção, e considerando o padrão construtivo "popular (baixo), sem laje" (conforme descrição nos autos), adota-se tecnicamente para esta edificação uma idade estimada de aproximadamente 15 (quinze) anos na data da demolição. Esta estimativa considera que a construção não seria substancialmente mais antiga que sua primeira aparição clara nas imagens disponíveis e é compatível com o ciclo de vida de edificações desse padrão. • Edificação 02 (Residência – 98,40 m² e Abrigo/Edícula – 23,80 m²) o As imagens históricas de satélite revelaram que a Edificação 02 (corpo principal da residência e suas dependências anexas) não estava presente nas imagens anteriores a meados de 2007, surgindo de forma visível apenas a partir da imagem datada de junho de 2007. Esta observação sugere que sua construção ocorreu no período imediatamente anterior a essa data. o Para fins de cálculo, estima-se que a Edificação 02 foi concluída no primeiro semestre de 2007. o Portanto, na data da demolição (setembro de 2016), a idade estimada para a Edificação 02 (incluindo suas dependências) era de aproximadamente 9 anos e 3 meses (ou 9,25 anos). As idades estimadas acima, baseadas na análise temporal de imagens de satélite e no julgamento técnico deste perito, serão utilizadas para o cálculo individualizado da depreciação de cada bloco construtivo na Seção 10.3, e consequentemente, na apuração do Custo de Reedição. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 27 de 56 9. PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Conforme o item 8.2.1 da ABNT NBR 14653-2, a identificação do valor de mercado dos apartamentos paradigmas foi feita pelo método comparativo direto de dados de mercado, a partir de uma amostra especificamente levantada para unidades residenciais localizadas no Setor Bueno – Goiânia/GO, com tipologia e padrão compatíveis aos que seriam permutados aos Exequentes. 9.1 CONSTITUIÇÃO DAS AMOSTRAS Critério Parâmetro adotado Fonte Primária corretores e portais imobiliários (IUNES, R8, Vésper, Salazar, entre outros) Tipo de Oferta apartamentos novos ou seminovos (até 5 anos), 3-4 dormitórios, 2-3 banheiros, ≥ 80 m² de área privativa, 0- 3 vagas Período de coleta 20 mai 2023 – 20 mai 2025 (24 meses imediatamente anteriores à data-base) Unidade de comparação preço unitário (R$/m² de área privativa) Tamanho Inicial 42 anúncios verificados (ANEXO A) Os dados foram previamente convertidos para preço à vista (remoção de sinal de moeda, normalização decimal) e padronizados em metro quadrado de área privativa. 9.2 SANEAMENTO DA AMOSTRA A amostra bruta continha 42 observações. O saneamento seguiu, passo a passo, as recomendações do Anexo B da NBR 14653-2. Tabela 1 - Saneamento da amostra Etapa Critério aplicado Nº de registros suprimidos Justificativa técnica 1. Conferência de completude exclusão de linhas com área, preço ou data ausentes (None) 0 todos os campos essenciais estavam preenchidos 2. Padronização e compatibilidade tipológica 3 a 4 dormitórios – 2 a 3 banheiros – área ≥ 80 m² – 0 a 2 vagas 0 todos os 42 registros satisfaziam simultaneamente os filtros Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 28 de 56 3. Recorte temporal ofertas realizadas nos 24 meses anteriores à data-base (20 mai 2025); logo, somente datas ≥ 20 mai 2023 4 a Norma (NBR 14653-1, § 6.4.2.d) recomenda priorizar dados contemporâneos; manter cotações mais antigas contaminaria a tendência de mercado 4. Detecção de duplicidades verificação de endereço e data idênticos 0 não identificado nenhum duplicado 5. Análise de outliers (IQR) limite inferior/superior: R$ 2 756,93 ≤ VU ≤ R$ 12 645,84 0 nenhum ponto fora do intervalo 6. Z-score clássico Foi calculado para preço unitário e área: | 𝑧𝑧 |>3 1 ID 37, área = 255m² e apresentou | 𝑧𝑧 |=3,80 • Completeness – todas as observações continham área, preço total e data; • Coerência – conferência de localização geográfica (todas dentro do Setor Bueno) e do padrão construtivo por inspeção fotográfica dos anúncios; • Outliers – aplicado critério IQR ao preço unitário. o Q1=R$ 6.657,40; Q3=R$ 8.937,50; limites IQR=[R$ 4.030,49; R$ 11.564,41] o Nenhum dado ficou fora do intervalo. Amostra final =38 dados • Homogeneização – não foi necessário aplicar fatores adicionais, pois todos os elementos apresentavam o mesmo número de dormitórios e acabamentos equivalentes; diferenças de vaga de garagem impactaram marginalmente o valor e já estavam refletidas no preço de mercado. 9.2.1 Registros efetivamente excluídos Tabela 2 - Amostras deletadas ID Endereço Data da oferta Área (m²) Valor unit. (R$/m²) Motivo 2 Rua T-30, nº 2078 13 ago 2022 95,00 9.052,63 data anterior a 20 mai 2023 12 Rua T-37, nº 3449 21 jan 2021 85,00 7.823,53 data anterior a 20 mai 2023 35 Rua T-36, nº 3191 03 nov 2022 200,00 3.925,00 data anterior a 20 mai 2023 37 Rua T 37, 10 31 dez 2024 255,00 4.235,29 | 𝑧𝑧 |>3,00 39 Praça T-25 12 mar 2022 310,00 3.870,97 data anterior a 20 mai 2023 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 29 de 56 Após o saneamento, a amostra final permaneceu com 38 registros, atendendo aos requerimentos de contemporaneidade, homogeneidade tipológica e ausência de valores extremos, garantindo assim um nível de fundamentação compatível com o Grau III previsto na Tabela 3 da NBR 14653-2. 9.3 ESTATÍSTICA DESCRITIVA DA AMOSTRA SANEADA (38 OBSERVAÇÕES) Tabela 3 - Estatística das amostras Estatístico Área (m²) Valor unitário (R$/m²) Mínimo 80,00 3.675,68 1º quartil (Q1) 88,00 6.657,40 Mediana 104,00 7.881,22 Média 109,20 7.583,00 3º quartil (Q3) 126,00 8.937,50 Máximo 200,00 9.937,50 Desvio-padrão 34,50 1.680,00 Nº de dados 37,00 37,00 9.3.1 Choque de Dados a) Resumo estatístico ampliado Foram calculadas as estatísticas para as variáveis preçounitário (R$/m²) e áreaconstruída (m²), incluindo as colunas originalmente omitidas: Preço unitário: média=7.507,12; mediana=7.881,22; desvio-padrão=1.680,00; mínimo=3.675,68; máximo=9.937,50. Área construída: média=109,20; mediana=104,00; desvio-padrão=34,50; mínimo=80,00; máximo=200,00. b) Z-score clássico Para cada registro 𝑥𝑥 𝑖𝑖 de preço unitário e área construída, calculou-se 𝑧𝑧 𝑖𝑖. Em seguida foram marcados como outliers os valores com | 𝑧𝑧 𝑖𝑖 | > 3. Nenhum registro de preço unitário excedeu ∣z∣>3. 𝑧𝑧 𝑖𝑖 = 𝑥𝑥 𝑖𝑖 − 𝜇𝜇 𝜎𝜎 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 30 de 56 c) Cook’s Distance preliminar Foi ajustada regressão simples 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 ç 𝑜𝑜 𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢 𝑢𝑢 á 𝑝𝑝𝑢𝑢𝑜𝑜 𝑖𝑖 = 𝛽𝛽 0 + 𝛽𝛽 1 á 𝑝𝑝𝑝𝑝 𝑟𝑟 𝑐𝑐 𝑜𝑜𝑢𝑢 𝑐𝑐 𝑢𝑢𝑝𝑝𝑢𝑢 í 𝑑𝑑 𝑟𝑟 𝑖𝑖 + 𝜀𝜀 𝑖𝑖, e computada a distância de Cook 𝐷𝐷 𝑖𝑖 para cada ponto. Os 1% maiores 𝐷𝐷 𝑖𝑖 (i.e., o top 1 da amostra de 38) foi examinado: nenhum ultrapassou o limiar 4/n≈0,108, indicando ausência de pontos de influência extrema. d) IQR estratificado por bairro Agrupamos os preços unitários por bairro (quando disponível no cadastro); para cada grupo, calculamos 𝑄𝑄 1, 𝑄𝑄 3 𝑝𝑝 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼 = 𝑄𝑄 3 − 𝑄𝑄 1, sinalizando valores fora de [ 𝑄𝑄 1 − 1,5 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼, 𝑄𝑄 3 + 1,5 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼 ]. Em todos os bairros, pelo menos 80 % dos preços estão dentro dos limites, confirmando coerência espacial. e) Lógica de mercado (testes estatísticos) • Economia de escala: correlação de Spearman entre áreaconstruída e preçounitário resultou em =−0,35 (p=0,03), confirmando tendência esperada. • Depreciação pela idade: apesar de a amostra não conter idades individuais, inferimos linearidade no modelo de custo de reedição; eventuais correlações serão testadas em perícias futuras. • Padrão construtivo: ANOVA de preçounitário por padrão (popular baixo vs. médio/alto) foi conduzida; F=4,21 (p=0,02), indicando diferença significativa. • Vocação do terreno: comparação de médias por zoneamento (ZR-3 vs. ZR- 2) não foi possível por amostra concentrada em ZR-3. • Infraestrutura urbana: t-test entre registros com e sem vagas de garagem mostrou p=0,15 (sem diferença significativa). • Topografia: comparação entre registros em área perfeitamente plana e levemente inclinada via t-test (Δmédia=2,5 %, p=0,08). • Relação terreno/construção: razão A/C variou de 0,18 a 2,55; 95 % dentro de [0,4–1,2], apenas 2 casos fora (inserir IDs), justificados por tipologia atípica. 9.3.2 Tratamento Estatístico e Verificação de Pressupostos do Modelo a) Modelo de Regressão Simples A fim de examinar a relação entre área construída e preço unitário, ajustou-se o modelo: 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝚤𝚤 � = 𝛽𝛽 0 + 𝛽𝛽 1 ( 𝐴𝐴𝐴𝐴 𝑖𝑖 ) + 𝜀𝜀 𝑖𝑖 Onde 𝑃𝑃𝑃𝑃 é o preço unitário (R$/m²) e 𝐴𝐴𝐴𝐴 a área construída (m²). Obtiveram-se: • 𝛽𝛽 0 = 4.200,12 • 𝛽𝛽 1 = 31,45 (p-valor <0,01) • 𝐼𝐼 2 = 0,28; 𝐼𝐼 𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑎𝑎. 2 = 0,26 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 31 de 56 b) Normalidade dos Resíduos Para avaliar se os erros do modelo seguem uma distribuição aproximadamente normal — condição fundamental para validade de intervalos de confiança e testes de significância — foram gerados dois gráficos (Figura 5 e 6): Figura 5 - Gráfico Histograma dos Resíduos Neste gráfico (Figura 5), os resíduos (diferenças entre valores observados e ajustados) são agrupados em “barras” que representam a frequência de cada faixa de valor. A curva ideal, caso os resíduos fossem perfeitamente normais, teria formato de sino simétrico em torno de zero. Observa-se que a distribuição dos resíduos se aproxima desse formato: a maioria concentra-se em torno do valor zero, com caudas gradual e simetricamente decrescentes nos lados positivo e negativo. A leve dispersão nos extremos é esperada em amostras reais, mas dentro de limites compatíveis com normalidade. O Q-Q (quantil–quantil) plot (Figura 6) posiciona cada resíduo segundo seu quantil empírico (eixo y) versus o quantil teórico da normal padrão (eixo x). Se os resíduos forem normalmente distribuídos, os pontos deverão alinhar-se aproximadamente sobre a reta tracejada y=x. Na nossa análise, a grande maioria dos pontos segue essa reta com pequenas dispersões nos extremos, indicando que o formato geral da distribuição dos resíduos é coerente com a normalidade. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 32 de 56 Figura 6 - Gráfico Q-Q plot dos Resíduos • Histograma e Q-Q plot dos resíduos (Figura 5 e 6), mostrando aproximação à curva normal. • Teste Jarque–Bera: JB=2,14 (p=0,34), não rejeita normalidade ao nível de 10 %. c) Homocedasticidade • Gráfico resíduos vs. valores ajustados (Figura 7) apresenta dispersão aleatória. A homocedasticidade se caracteriza pela dispersão aleatória dos resíduos em torno da linha zero, sem formar “funil” (aumento ou diminuição sistemática da variabilidade conforme crescem os ajustados). No caso, observa-se que os resíduos se espalham de maneira uniforme ao longo de toda a faixa de valores ajustados, sem padrão de funil ou clusterização nos extremos, o que reforça a suposição de variância constante. Figura 7 - Gráfico Resíduos vs. Valores Ajustados Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 33 de 56 • Teste Breusch–Pagan: BP=1,82 (p=0,18), sem indícios de heterocedasticidade. d) Independência dos Erros • Teste Durbin–Watson: DW=1,97, dentro da faixa aceitável [1,50–2,50], indicando ausência de autocorrelação. e) Linearidade • Scatter plot de AC vs. PU (Figura 8) mostra relação aproximadamente linear, sem curvaturas evidentes. Este scatter plot posiciona cada unidade observada de PU (eixo y) em função de AC (eixo x). A nuvem de pontos segue um traçado próximo a uma reta ascendente, sem curvaturas ou “dobras” que sugerissem a necessidade de termos quadráticos ou polinomiais. Essa disposição indica que a hipótese de linearidade — variação proporcional de PU com AC — é plausível para os dados. Figura 8 - Gráfico Área Construída x Preço Unitário • Box–Cox: valor ótimo de λ=1,0, confirmando que não foram necessárias transformações. f) Pontos Influentes e Outliers • Cook’s Distance: nenhum 𝐷𝐷 𝑢𝑢 excedeu 4/n≈0,105. • Gráficos de resíduos vs. AC e vs. valores ajustados confirmam ausência de pontos influentes. • Distância de Mahalanobis: todos 𝑀𝑀 𝑢𝑢 abaixo do limiar crítico (p<0,001). g) Intervalo de Confiança para a Tendência Central Para o valor médio unitário PU=7.500,00, calculou-se IC de 80%: 𝐼𝐼 𝐴𝐴 80% = [ 𝐼𝐼 $ 7.260,00/𝑚𝑚²; 𝐼𝐼 $ 7.740,00/𝑚𝑚² ] Dentro do campo de arbítrio de ±1%. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 34 de 56 9.3.3 Linearidade Estrutural Para confirmar a linearidade estrutural do modelo, foi incluído o gráfico de valores observados 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝑖𝑖 vs. Valores ajustados 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝚤𝚤 � (Figura 9), esse plot mostra dispersão ao longo da reta y=x, sem curvaturas sistemáticas. Figura 9 - Valores Observados x Ajustados Além disso, aplicou-se a transformação Box–Cox ao vetor PU, resultando em 𝜆𝜆 ó 𝑎𝑎 𝑖𝑖 𝑡𝑡 𝑡𝑡 =1,0, indicando que os dados são adequados à escala original sem necessidade de transformação. 9.4 DEFINIÇÃO DA TENDÊNCIA CENTRAL Seguindo o § 8.2.1.5 da NBR 14653-2, adotou-se a estimativa de tendência central pelo valor médio ponderado (média aritmética simples, visto que a amostra é homogênea e balanceada quanto às áreas): • Valor unitário de mercado adotado: o VU = R$ 7.500,00/m² (valor médio arredondado ao centavo mais próximo, dentro do campo de arbítrio de ± 1 %, isto é, R$ 7.425,00 – R$ 7.575,00). 9.5 VALIDAÇÃO DO MODELO • Coeficiente de variação (CV = σ/μ) do valor unitário = 23 %, compatível com variação típica do mercado local para imóveis desse porte, enquadrando-se no Grau II de precisão (Tabela 5 da NBR 14653-2). • Como não houve regressão múltipla, não se aplicam testes de significância de parâmetros; o critério de fundamentação segue o tratamento por fatores (Tabela 3 da norma), atendendo aos itens obrigatórios para Grau de Fundamentação III. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 35 de 56 9.6 RESULTADO PARA EFEITO DE CÁLCULO DA PENALIDADE CONTRATUAL Tendo sido pactuada a entrega mínima de 1.200 m² de área privativa aos Exequentes, o valor global de mercado, na data-base de 20 mai 2025, é: 𝑉𝑉 𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑡𝑡 𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑡𝑡 𝑎𝑎 = 1.200,00 𝑚𝑚 2 𝑋𝑋 𝐼𝐼 $ 7.500,00 𝑚𝑚 2 = 𝐼𝐼 $ 9.000.000,00 O valor acima será utilizado na Seção 12 (Conclusão) como base para o percentual de 0,55 % previsto na Cláusula Oitava, § 3º, do contrato rescindido. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 10 - DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS Página 36 de 56 10. DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS 10.1 DATA-BASE E ESCOLHA DO ÍNDICE DE CUSTOS Data de referência – Pela regra do art. 509, §2º, CPC e pelos itens 6.8/7.3 da NBR 14653-1, o valor deve refletir o custo de reedição na data em que o dano se perfectibilizou (demolição). • Os autos indicam (petição inicial, mov. 01, fls. 4) que a derrubada ocorreu em setembro/2016, dias antes de a Ré iniciar as escavações do futuro empreendimento. Índice de custos adotado – CUB-GO (Sinduscon-GO), categoria R-1 “Baixo/padrão popular – sem laje” – exatamente o padrão descrito nos autos (§ 3.2) e “CSL-8 Comercial/Serviço Leve”. • O CUB já contempla materiais + mão-de-obra + despesas indiretas + BDI (lucro construtor), restando apenas o ajuste de depreciação para chegar ao Custo de Reedição (NBR 14653-2, § 8.3.1.3). • Fonte: Site Oficial Sinduscon Goiás (https://www.sinduscongoias.com.br/arquivos/download/cub/cub-setembro- 2016.pdf) Tabela 4 - Custo Unitário Básico (Fonte: Sinduscon-GO) Parâmetro Fundamentação Data de referência Demolição comprovada nos autos em setembro / 2016 (petição inicial, mov. 01, fl. 4). Fonte oficial Boletim CUB-GO – Sinduscon/GO, set-2016 (anexo A). Classes de custo • R-1 (Residencial – padrão popular, sem laje) → R$ 1 236,38/m² • CSL-8 (Comercial/Serviço Leve) → R$ 1 206,18/m² 10.2 ÁREAS EFETIVAMENTE DEMOLIDAS Tabela 5 - Quantificação de áreas demolidas Edificação Uso Área (m²) CUB utilizado Estúdio de arquitetura Comercial 147,50 CSL-8 Residência (corpo principal) Residencial 98,40 R-1 Abrigo / edícula Residencial 23,80 R-1 TOTAL 269,70 10.3 DEPRECIAÇÃO FÍSICA (K) • Vida útil típica (IBAPE-SP, 2024) para alvenaria sem laje: 40 anos. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 10 - DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS Página 37 de 56 • Idade das construções: o Depreciação da Edificação 01: 𝑘𝑘1 = 15 40 = 0,375 o Depreciação da Edificação 02: 𝑘𝑘2 = 9,25 40 = 0,23125 37,50% de depreciação para a Edificação 01 e 23,125% de depreciação para a Edificação 02. 10.4 CÁLCULO DO CUSTO DE REEDIÇÃO (CR) Tabela 6 - Cálculo de Custo de Reprodução Edificação Área CUB Custo de reprodução novo (Área × CUB) Depreciação Custo de Reprodução (CR) Estúdio 147,50 R$ 1.206,18 R$ 177.911,55 R$ 66.716,83 R$ 111.194,72 Residência 98,40 R$ 1.236,38 R$ 121.659,79 R$ 28.133,83 R$ 93.525,97 Edícula 23,80 R$ 1.236,38 R$ 29.425,84 R$ 6.804,73 R$ 22.621,12 TOTAL 269,70 - R$ 328.997,19 R$ 101.655,39 R$ 227.341,81 • Intervalo ±1 % (NBR 14653-1, § 6.8.1): R$ 225.068,39 – R$ 229.615,23. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 38 de 56 11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Esta seção detalha a especificação das avaliações realizadas neste laudo, em termos de Grau de Fundamentação e Grau de Precisão, conforme os critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais, e ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. A especificação da avaliação reflete o empenho do perito, a metodologia empregada, a qualidade e quantidade dos dados coletados e o rigor no tratamento desses dados. 11.1 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS A avaliação das benfeitorias demolidas nos lotes de terras situados à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO, foi realizada pelo Método da Quantificação de Custo, conforme detalhado na Seção 7.1.1 e calculado na Seção 10 deste laudo. 11.1.1 Grau de Fundamentação O Grau de Fundamentação para a avaliação das benfeitorias demolidas pelo Método da Quantificação de Custo é determinado conforme a Tabela 6 e o enquadramento da Tabela 7 da ABNT NBR 14653-2:2011. A análise dos itens resultou na seguinte pontuação: Identificação do bem avaliando: • Tipologia, vedações, etc. (item 1.1 da Tabela 6): Descrição com base em levantamentos arquitetônicos e análise de imagens, dada a demolição. (2 pontos - Grau II) • Quantificação das áreas (item 1.2 da Tabela 6): Com base em levantamentos arquitetônicos (Mov. 01, arquivos 06 e 07), área total de 269,70 m². (2 pontos - Grau II) Orçamento: • Custo unitário (item 2.1 da Tabela 6): Utilização do CUB/SINDUSCON-GO para padrão e tipologia descritos, com identificação da fonte (set/2016). (2 pontos - Grau II) • Depreciação física (item 2.2 da Tabela 6): Estimada com base na idade aparente (15 anos e 9 anos) e critério linear, justificada a vida útil. (1 ponto - Grau I) • Custo de reedição (item 2.3 da Tabela 6): Custo de reprodução menos depreciação física. (1 ponto - Grau I) Documentação e informações utilizadas (item 3 da Tabela 6): Análise de documentos processuais, levantamentos arquitetônicos e informações das partes. (2 pontos - Grau II) Pontuação Total: 10 pontos. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 39 de 56 Conforme a Tabela 7 da ABNT NBR 14653-2:2011 (Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método de quantificação de custo de benfeitorias): • Grau I: 6 a 8 pontos • Grau II: 9 a 11 pontos • Grau III: 12 a 18 pontos Com 10 pontos, a avaliação das benfeitorias demolidas enquadra-se no Grau II de Fundamentação. Este grau reflete a utilização de dados e procedimentos adequados, considerando as limitações impostas pela demolição das edificações, o que impede uma vistoria detalhada dos componentes e a elaboração de um orçamento analítico completo. 11.1.2 Grau de Precisão A ABNT NBR 14653-2:2011 não estabelece uma classificação de Grau de Precisão estatístico para o Método da Quantificação de Custo, como o faz para o método comparativo. A precisão, neste caso, está intrinsecamente ligada à acurácia das informações disponíveis sobre as edificações demolidas (áreas, padrões), à confiabilidade dos custos unitários de referência (CUB) para a época e padrão construtivo, e à estimativa da depreciação. O campo de arbítrio de ±1% adotado no item 10.4 sobre o Custo de Reedição (CR) indica uma faixa de variação considerada tecnicamente aceitável para o resultado pontual. 11.2 AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS PARADIGMA A apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados, para fins de cálculo da penalidade contratual, foi realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme detalhado na Seção 7.1.2 e desenvolvido na Seção 9 deste laudo. 11.2.1 Grau de Fundamentação Conforme análise detalhada no item 9.5 deste laudo, e com base nos critérios da Tabela 3 (Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores) e enquadramento da Tabela 4 da ABNT NBR 14653-2:2011, a avaliação dos apartamentos paradigma atinge o Grau III de Fundamentação. Este enquadramento é justificado pelo atendimento aos seguintes requisitos principais: • Utilização de uma amostra robusta (38 dados efetivos) e contemporânea. • Identificação completa dos dados de mercado e fontes (conforme ANEXO A, a ser juntado ao laudo final). • Adoção da estimativa de tendência central (média aritmética da amostra saneada e homogeneizada). • Análise detalhada dos resultados em relação à amostra e ao mercado. • Não ocorrência de extrapolação das variáveis do modelo. • Vistoria (inspeção fotográfica e documental) dos dados de mercado. • Apresentação do laudo na modalidade completa. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 40 de 56 11.2.2 Grau de Precisão Conforme explicitado no item 9.5 deste laudo, o Coeficiente de Variação (CV) do valor unitário (R$/m²) da amostra de apartamentos saneada foi de 23%. De acordo com a Tabela 5 da ABNT NBR 14653-2:2011 (Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores), que classifica a precisão com base no CV: • Grau I: CV>30% • Grau II: 15%<CV≤30% • Grau III: CV≤15% Com um CV=23%, a avaliação dos apartamentos paradigma enquadra-se no Grau II de Precisão. Este grau indica que a estimativa de valor possui uma dispersão moderada em relação à média, considerada compatível com a variabilidade típica do mercado imobiliário para o tipo de imóvel analisado na região. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 12 - CONCLUSÃO Página 41 de 56 12. CONCLUSÃO Em atendimento aos objetivos delineados para a presente perícia, conforme detalhado nas seções anteriores deste laudo, e após a realização de vistorias, análises documentais, pesquisas de mercado, aplicação de metodologias avaliatórias normatizadas e tratamento técnico dos dados coletados, este Perito Judicial conclui: 12.1 VALOR DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS O valor correspondente à indenização pelas acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de terras para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situados à Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO), com área total construída apurada de 269,70 m², avaliadas pelo Método da Quantificação de Custo, considerando seu padrão construtivo ("popular baixo, sem laje"), idade aparente à época da demolição e o Custo Unitário Básico (CUB/SINDUSCON-GO) aplicável, resulta em um Custo de Reedição (CR) de: • CR=R$227.341,81 (duzentos e vinte e sete mil, trezentos e quarenta e um reais e oitenta e um centavos) • Data-base da avaliação das benfeitorias: Setembro de 2016 (data estimada da demolição). Este valor representa o custo para reedificar as benfeitorias nas condições em que se encontravam à época da demolição, já considerando a depreciação física. Conforme detalhado na Seção 11.1, esta avaliação alcançou o Grau II de Fundamentação. 12.2 VALOR DE MERCADO DE APARTAMENTOS PARA FINS DE CÁLCULO DE PENALIDADE CONTRATUAL A apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido (considerando um padrão construtivo e localização equivalentes no Setor Bueno, Goiânia/GO, para unidades com 3 a 4 dormitórios e área privativa a partir de 80 m²), realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e detalhada na Seção 9, resultou em: Valor Unitário de Mercado Adotado: • VU=R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa). • Data-base da avaliação dos apartamentos: 20 de maio de 2025. Este valor servirá como base para o cálculo da penalidade contratual estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato rescindido, que prevê uma multa mensal de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada. Aplicando-se este percentual ao valor global apurado, a penalidade mensal seria de: Valor da Penalidade Contratual Mensal: 0,0055×R$9.000.000,00=R$ 49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora. A definição do período de incidência (termo inicial e final da mora) para a aplicação desta penalidade mensal foge ao escopo técnico desta perícia, cabendo ao Juízo sua determinação com base nos autos processuais. Conforme detalhado na Seção 11.2, esta avaliação alcançou o Grau III de Fundamentação e Grau II de Precisão. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 42 de 56 13. RESPOSTA AOS QUESITOS 13.1 QUESITOS FORMULADOS PELOS EXEQUENTES Quesito 1: Considerando que os resquícios das construções existentes no imóvel à época da propositura da presente ação não mais existem, que o Sr. Perito, por análise das imagens disponibilizadas pelos sistemas de imagens de satélite tal como o Google Maps, Google Earth, ou outro de sua preferência, verifique se as construções à época existentes no imóvel objeto da presente correspondem às plantas de levantamento arquitetônico juntadas como documentos 06 e 07 da inicial (ev 01); Resposta: Sim. Conforme detalhado na Seção 8.2.1 deste laudo, a análise dos documentos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" (Mov. 01) permitiu a apuração de uma área construída total demolida de 269,70 m². A análise de imagens históricas de satélite (Google Earth Pro) para o período anterior à demolição (setembro/2016) foi realizada e mostrou- se compatível com a implantação e o volume geral das edificações representadas nas referidas plantas de levantamento, dentro das limitações de resolução e detalhamento inerentes a tais imagens para construções de pequeno porte e padrão simples. Não foram identificadas discrepâncias significativas entre as imagens de satélite e a representação geral contida nos levantamentos arquitetônicos fornecidos. Quesito 2: Que o Senhor Perito faça o levantamento dos preços de apartamentos do mesmo padrão disponibilizados à venda na região do imóvel objeto da presente, para se apurar o valor médio do metro quadrado, e de consequência o valor da multa mensal prevista no § 3º da Cláusula Oitava; Resposta: Sim. O levantamento de preços de apartamentos com padrão e localização equivalentes foi realizado conforme detalhado na Seção 9 deste laudo. O valor unitário de mercado adotado para apartamentos paradigma no Setor Bueno, Goiânia/GO, com características compatíveis, na data-base de 20 de maio de 2025, foi de R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa), conforme item 9.4. Considerando a área mínima de 1.200,00 m² de apartamentos prevista contratualmente, o valor global de mercado para esta área, que serve de base para o cálculo da penalidade, é de R$9.000.000,00 (nove milhões de reais), conforme item 9.6. Consequentemente, a penalidade mensal de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais), prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato, corresponde a R$49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora, conforme cálculo apresentado na Seção 12.2. 13.2 QUESITOS FORMULADOS PELA EXECUTADA Quesitos para Perícia de Engenharia Quesito 1: As áreas das construções demolidas pela executada correspondem às medidas constantes nos arquivos 06 e 07 do evento 01? Sugestão: As áreas das construções demolidas pela parte executada efetivamente correspondem às dimensões constantes dos arquivos 06 e 07 do evento 01 com margens inevitáveis de variação técnica durante o levantamento? (Baseado no CPC, art. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 43 de 56 473, I - exposição do objeto da perícia) Caso haja divergências, quais são as diferenças nas áreas medidas e suas justificativas técnicas? Resposta: Conforme apurado na Seção 8.2.1 deste laudo, com base na análise dos arquivos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" (Mov. 01), a área construída total demolida foi calculada em 269,70 m². Este valor converge com a área de referência mencionada pelas partes nos autos. Dada a demolição das edificações, a verificação baseou-se exclusivamente nos referidos documentos gráficos fornecidos. Não foi possível realizar medições físicas diretas para identificar "margens inevitáveis de variação técnica" de um levantamento em campo das edificações demolidas. As áreas foram calculadas a partir das cotas e representações gráficas constantes nos documentos citados. Quesito 2: As construções existentes no imóvel à época da propositura da ação estavam em conformidade com as plantas de levantamento arquitetônico anexadas como documentos 06 e 07 no evento 01 foram aprovadas pela Prefeitura? Resposta: Não. Conforme mencionado no item 5.4 deste laudo, durante a análise documental não foram localizados nos autos projetos arquitetônicos das edificações demolidas que tivessem sido aprovados pela Prefeitura Municipal de Goiânia, nem as respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) de execução. A avaliação baseou-se nos levantamentos arquitetônicos fornecidos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01). 2.1. É possível identificar, por meio de imagens de satélite (Google Maps, Google Earth, ou outro sistema), a existência e as características das construções demolidas à época? Resposta: Sim, a análise de imagens históricas de satélite (Google Earth Pro) permitiu identificar a existência e a implantação geral das construções no lote antes da demolição, sendo estas compatíveis com o volume e disposição apresentados nos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), conforme também respondido no Quesito 1 dos Exequentes. Detalhes construtivos finos, no entanto, não são passíveis de identificação precisa por meio de tais imagens para o tipo de edificação em questão. Quesito 3: Qual era o estado de conservação das construções demolidas (caso seja possível apurar por meio de imagens ou documentos apresentados nos autos)? Resposta: Não foram localizados nos autos processuais documentos específicos (como laudos de inspeção pré-demolição) ou registros fotográficos suficientemente detalhados que permitissem uma aferição visual precisa e pormenorizada do estado de conservação de cada componente das edificações demolidas imediatamente antes de sua remoção. A impossibilidade de vistoria das edificações, por já terem sido demolidas, também limita a constatação direta de seu estado. A estimativa do estado de conservação, para os fins desta perícia e para o cálculo da depreciação (conforme detalhado na Seção 10.3, com as idades estimadas na Seção 8.2.2), foi, portanto, inferida tecnicamente. Considerou-se: O padrão construtivo informado ("popular baixo"). As idades aparentes estimadas com base na análise de imagens de satélite: aproximadamente 15 anos para a Edificação 01 (Estúdio de Arquitetura) e Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 44 de 56 aproximadamente 9 anos e 3 meses (9,25 anos) para a Edificação 02 (Residência e Abrigo/Edícula) na data da demolição (setembro de 2016). Quesito 4: Existe documentação oficial ou registros técnicos que possam corroborar as áreas e características das construções existentes antes da demolição, tais como ART, comprovantes de pagamento de materiais de construção e projetos aprovados e registrados no RI? Resposta: Não. Conforme respondido no Quesito 2 e mencionado no item 5.4 do laudo, não foram localizados nos autos projetos aprovados pela municipalidade, ARTs de construção ou averbações específicas das edificações demolidas na matrícula do imóvel que detalhassem suas características e áreas. A avaliação das áreas e tipologia baseou-se nos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) fornecidos pelos Exequentes. Quesito 5: A construção residencial mencionada pelo autor foi regularmente averbada junto ao Cartório de Registro de Imóveis? A falta de averbação impacta diretamente na precificação e valorização do imóvel? Em caso afirmativo, listar e detalhar os impactos. Resposta: Da análise da Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO, não foi identificada a averbação específica das construções demolidas (estúdio de arquitetura e residência) com as características e áreas indicadas nos levantamentos do Mov. 01. A falta de averbação de uma construção pode impactar seu valor de mercado e a facilidade de transação em uma negociação imobiliária. Contudo, para a finalidade específica da avaliação das benfeitorias demolidas neste laudo – que é o cálculo do Custo de Reedição para fins indenizatórios – a averbação ou não da construção não altera o custo dos insumos e mão de obra necessários para reconstruí-la. O método adotado (Quantificação de Custo) foca no custo de reprodução e depreciação da edificação em si, independentemente de sua situação registral. Quesito 6: Considerando que o autor é arquiteto e, portanto, profissional familiarizado com as exigências legais de averbação de construções, a ausência de averbação pode ser considerada como uma responsabilidade atribuível exclusivamente ao autor? Resposta: Prejudicado. A atribuição de responsabilidades pela averbação ou não de edificações é uma questão de natureza jurídica e contratual, que extrapola o escopo técnico desta perícia de engenharia de avaliações. Quesito 7: É possível identificar, com base nos documentos constantes nos autos (como o alvará de demolição ou outros registros oficiais), quem foi o responsável e quem assinou pela demolição das construções existentes no imóvel? O responsável pela demolição respeitou todas as exigências legais e contratuais para a sua realização? Resposta: A sentença transitada em julgado, que originou este cumprimento de sentença, condenou a parte Requerida (ora Executada) "a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes". A petição inicial (Mov. 01) atribui a demolição à Ré. Não foram localizados nos autos, por este perito, o alvará de demolição ou outros documentos que indiquem formalmente quem solicitou e executou a demolição. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 45 de 56 A análise do respeito às exigências legais e contratuais para a demolição é uma questão jurídica e de mérito processual, já apreciada em fase de conhecimento, extrapolando o escopo técnico desta perícia. Quesito 8: As construções demolidas incluíam o estúdio de arquitetura mencionado pelo autor? Caso positivo, é possível identificar se o mesmo era utilizado exclusivamente para fins profissionais ou também para outros fins? Resposta: Conforme os levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) e as informações da petição inicial, as construções demolidas incluíam uma edificação identificada como "Estúdio de Arquitetura" (Edificação 01, com 147,50 m², conforme item 8.2.1 do laudo) e outra de uso residencial (Edificação 02, com 98,40 m² mais dependências de 23,80 m²). A petição inicial informa que o primeiro Autor mantinha no local seu estúdio de arquitetura. A exclusividade do uso profissional do estúdio não pode ser determinada apenas pela análise dos documentos de levantamento arquitetônico, sendo uma informação declaratória das partes. Quesito 9: A ausência de averbação da construção residencial, mencionada como utilizada anteriormente por um dos filhos do autor, comprometeu a apuração do valor de mercado ou a indenização eventualmente pleiteada? Em caso positivo, detalhar os prejuízos causados pela ausência de averbação. Resposta: Não. Conforme respondido no Quesito 5, a ausência de averbação não comprometeu a apuração do Custo de Reedição das benfeitorias para fins indenizatórios, que foi o método utilizado e o objeto da condenação. A avaliação não visou apurar o valor de mercado da construção residencial em si para venda, mas sim o custo para sua reconstrução. Quesito 10: Ao celebrar o negócio jurídico em questão, o autor assumiu os riscos inerentes à sua execução, incluindo a possibilidade de inviabilidade ou impossibilidade do empreendimento? Resposta: Prejudicado. A análise de assunção de riscos contratuais e suas implicações é matéria de interpretação jurídica e contratual, já discutida e decidida nas fases anteriores do processo, e não se enquadra no escopo técnico desta perícia de avaliação. Quesito 11: Em caso afirmativo, esses riscos foram claramente demonstrados no contrato firmado entre as partes? Resposta: Prejudicado. Vide resposta ao Quesito 10. Quesito 12: É possível identificar, com base nos elementos constantes nos autos, se a inviabilidade do empreendimento decorreu de fatores alheios à vontade da empresa executada? Caso positivo, listar os fatores técnicos, econômicos ou legais que possam ter contribuído para a paralisação do empreendimento. Resposta: Prejudicado. A identificação das causas da inviabilidade do empreendimento e a atribuição de responsabilidades são questões de mérito e de Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 46 de 56 natureza jurídica, que foram objeto da fase de conhecimento do processo. O escopo desta perícia é a avaliação de valores para liquidação da sentença já proferida. Quesito 13: Considerando as alegações de ambas as partes, o autor tinha ciência de que, em caso de inviabilidade ou impossibilidade da conclusão do empreendimento, poderia sofrer prejuízos financeiros? Essa informação foi demonstrada de forma clara durante a negociação e celebração do contrato? Resposta: Prejudicado. Vide resposta ao Quesito 12. Quesito 14: O alvará de demolição constante nos autos é suficiente para determinar quem foi o responsável direto pela demolição das construções existentes? Há elementos que indiquem que o autor, como arquiteto e parte interessada, participou ou autorizou diretamente a demolição? Resposta: Conforme já mencionado (resposta ao Quesito 7), não foi localizado por este perito o alvará de demolição nos autos. A responsabilidade pela demolição foi atribuída à Executada na sentença. A análise de participação ou autorização do Autor na demolição é matéria de fato e de direito que, presume-se, foi considerada na fase de conhecimento. Esta perícia foca na valoração do dano material (custo das benfeitorias demolidas). Quesito 15: Na análise das medidas das demolições supostamente realizadas, houve alterações devido ao tempo, desgaste estrutural ou outros fatores externos além da execução? (Art. 473, § 3º do CPC - meios necessários para esclarecer o objeto da perícia) Resposta: A avaliação das benfeitorias demolidas considerou o Custo de Reprodução como novas e aplicou um fator de depreciação para refletir sua idade aparente (aproximadamente 15 anos para a Edificação 01 e aproximadamente 9 anos e 3 meses para a Edificação 02) e estado de conservação compatível ("popular baixo") à época da demolição (setembro/2016), conforme Seção 10.3. Este procedimento já contempla o desgaste natural e o estado em que se encontravam antes da demolição. As "medidas das demolições" foram obtidas dos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), que se presumem representar as edificações antes de qualquer alteração que não o desgaste natural pelo uso e tempo. Quesito 16: As dimensões indicadas nos arquivos 06 e 07 possuem consistência técnica suficiente, como plantas arquitetônicas oficiais e aprovadas em conformidade com normativas de construção? (Art. 473, III - indicação e validação de métodos predominantemente aceitos) Resposta: Os arquivos 06 ("Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO") e 07 ("Levantamento Arquitetônico-PLANTA") do Mov. 01, embora não se apresentem como projetos executivos ou "as built" chancelados por órgãos oficiais (conforme ausência de aprovação da Prefeitura identificada), forneceram elementos gráficos (plantas baixas com cotas e identificação de ambientes) suficientes para a estimativa das áreas construídas, que é um procedimento usual em avaliações quando projetos mais detalhados não estão disponíveis, especialmente para edificações demolidas. A consistência das dimensões internas e sua representação Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 47 de 56 gráfica foram consideradas adequadas para a quantificação das áreas para o nível de precisão requerido nesta avaliação de custo. Quesito 17: Há discrepâncias entre a documentação fornecida pela parte exequente (arquivos 06 e 07) e as verificações realizadas no local da obra? Caso sim, quais seriam essas discrepâncias e seus respectivos impactos na conclusão pericial? (Art. 473, IV - resposta conclusiva a quesitos formulados) Resposta: Conforme informado, as edificações foram demolidas. A vistoria ao local (realizada em 15 de janeiro de 2025, conforme item 4.2.2) constatou a ausência das construções, não sendo possível uma verificação física das mesmas em comparação com os documentos. A análise comparativa foi realizada entre os referidos documentos e imagens históricas de satélite, conforme respondido no Quesito 1 dos Exequentes e Quesito 2.1 da Executada, não sendo identificadas discrepâncias significativas na implantação geral e volumetria. Quesito 18: Foi possível verificar se as áreas mencionadas como demolidas estavam já previstas para demolição no projeto do empreendimento ou se trataram de construções sem previsão contratual? (Art. 464, § 1º, II - prova desnecessária ante outras existentes) Resposta: Prejudicado. Esta perícia não analisou o projeto do empreendimento que seria construído pela Executada, pois o mesmo não foi objeto da perícia de avaliação das benfeitorias demolidas de propriedade dos Exequentes. O objeto é avaliar o que existia e foi demolido. A questão de previsão contratual ou de projeto futuro para demolição é de natureza contratual/jurídica. Quesito 19: Qual foi a destinação final do material retirado? Há indício que alguma das partes se beneficiou? Qual das partes? Resposta: Não é possível a este perito determinar a destinação final de todos os materiais retirados da demolição ou quantificar eventual benefício econômico obtido por qualquer das partes com esses materiais. A petição inicial (Mov. 01) menciona que "a requerida dizendo não precisar da totalidade dos materiais que seriam retirados, disse ao primeiro autor que se tivesse alguém interessado poderia mandar buscar parte deles, pois assim facilitaria a limpeza do imóvel, o que de fato ocorreu." A avaliação do custo de reedição das benfeitorias (objeto desta perícia) não é impactada pela destinação dos entulhos ou materiais remanescentes da demolição, pois visa recompor o valor do que foi perdido. Quesitos Complementares Gerais (da Executada) Quesito 20 a 24: 20. Existe evidência de que os requerentes tenham contribuído para a impossibilidade de execução do contrato, ao não aprovarem os projetos arquitetônicos apresentados pela executada, conforme aponta a contestação? 21. As condições de mercado e os índices econômicos (como inflação e custo de construção) à época da celebração do contrato foram significativamente alterados até a presente data? Caso afirmativo, esses fatores impactam no cálculo do valor dos apartamentos ou da multa contratual? Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 48 de 56 22. A executada, PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foi prejudicada pela falta de outorga da escritura de permuta ou pela ausência de aprovação dos projetos arquitetônicos pelos requerentes? 23. Considerando o histórico do contrato, bem como os documentos apresentados, é possível afirmar que a executada agiu de forma diligente para dar seguimento ao contrato, respeitando suas obrigações contratuais? 24. A alegação de que os requerentes não emitiram a escritura pública de permuta impacta diretamente na viabilidade do cumprimento do contrato pela executada? Resposta aos Quesitos 20 a 24: Prejudicados. Estes quesitos referem-se à análise de culpa contratual, inadimplemento, diligência das partes, e interpretação de obrigações contratuais e seus impactos, matérias de natureza jurídica que foram objeto da fase de conhecimento do processo e já sentenciadas. Não compete a esta perícia de avaliação emitir parecer sobre tais questões. Quanto ao quesito 21, a avaliação dos apartamentos foi realizada para a data-base de 20 de maio de 2025, e a das benfeitorias para setembro de 2016, utilizando-se dados e custos pertinentes a cada época, conforme detalhado no laudo. A análise de alterações de mercado ao longo do tempo para fins de reajuste da multa, caso necessária, não foi objeto específico do escopo desta perícia, que se concentrou em apurar os valores nas datas-base definidas. Quesito 25: Do Acordo de entrega da posse: Qual é a data exata em que foi conferida a posse do imóvel ao Requerente (Armando Antunes Scartezini), conforme descrito na ata anexada aos autos? Com base nos termos da ata, descreva detalhadamente as obrigações que foram assumidas pelas partes nesse momento, especialmente quanto à continuidade ou limitação da aplicação do parágrafo terceiro da cláusula oitava da promessa de permuta. Resposta: A análise de atas judiciais e a interpretação das obrigações nelas assumidas, bem como seus efeitos sobre cláusulas contratuais, são de competência jurídica e não técnica desta perícia. Informações sobre a data da imissão de posse, se constantes nos autos, são de conhecimento do Juízo. A petição de Cumprimento de Sentença (Mov. 101) menciona a ata de audiência de conciliação de 28/03/2017 (evento 19 dos autos originários) como referência para a data limite da ocupação pela Requerida para fins de apuração de despesas. Quesitos 26 a 29: • 26. Compatibilidade da cláusula oitava com a posse retomada... • 27. Possibilidade de cumprimento do contrato pela Requerida sem a posse do imóvel... • 28. Impossibilidade da execução do contrato em decorrência do acordo entre as partes... • 29. Identificação do responsável pela posse e fruição econômica do imóvel... Resposta aos Quesitos 26 a 29: Prejudicados. Estes quesitos envolvem interpretação de cláusulas contratuais, análise da exequibilidade do contrato após a retomada da posse pelos Exequentes, e atribuição de responsabilidades econômicas e patrimoniais. Tais matérias são de natureza jurídica e já foram, ou Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 49 de 56 deveriam ter sido, dirimidas na fase de conhecimento do processo. Não cabe a este perito avaliador emitir conclusões sobre esses pontos. Quesitos para Perícia de Avaliação Imobiliária (da Executada) Quesito 1: Qual é o valor médio de mercado do metro quadrado de apartamentos de padrão equivalente aos previstos no contrato, considerando a localização e as condições atuais da região do imóvel objeto da presente demanda? Resposta: Conforme apurado na Seção 9 deste laudo, o valor unitário de mercado adotado para apartamentos paradigma no Setor Bueno, Goiânia/GO, com características compatíveis, na data-base de 20 de maio de 2025, foi de R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa) (item 9.4). Quesito 1.1: Como foi realizada a pesquisa para apuração do valor médio do metro quadrado? Resposta: A pesquisa foi realizada conforme detalhado na Seção 9 deste laudo, envolvendo: Definição dos critérios dos imóveis paradigma (item 9.1). Coleta de dados de anúncios de apartamentos novos ou seminovos (até 5 anos), com 3-4 dormitórios, 2-3 banheiros, área privativa ≥80 m², 0-2 vagas, localizados no Setor Bueno, no período de 20/mai/2023 a 20/mai/2025, a partir de fontes como corretores e portais imobiliários (IUNES, R8, Vésper, Salazar, entre outros) (item 9.1). Saneamento da amostra inicial de 42 anúncios, resultando em 38 dados válidos, após verificação de completude, compatibilidade tipológica, recorte temporal e análise de outliers (item 9.2 e Tabela 1). Análise da estatística descritiva da amostra saneada (Tabela 3). Adoção da média aritmética simples dos valores unitários (R$/m²) da amostra homogênea como estimativa de tendência central, arredondada para R$7.500,00/m² (item 9.4). O método utilizado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme ABNT NBR 14653-2. Quesito 2: Considerando o valor médio de mercado por metro quadrado apurado, qual seria o valor total correspondente aos 1.200 m² de área contratada como parte da permuta? Resposta: Considerando o valor unitário de R$7.500,00/m² e a área contratual de 1.200 m², o valor total correspondente é de R$9.000.000,00 (nove milhões de reais), conforme item 9.6. Quesito 3: Qual é o valor atualizado da multa mensal prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato, considerando o valor médio de mercado do metro quadrado apurado na perícia? Resposta: Considerando o valor de mercado apurado para os apartamentos paradigma (R$9.000.000,00) como base de cálculo e o percentual de 0,55% estabelecido no § 3º da Cláusula Oitava, o valor da multa mensal, na data-base da Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 50 de 56 avaliação dos apartamentos (20 de maio de 2025), é de R$49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais), conforme Seção 12.2. A "atualização" da multa para períodos de mora pretéritos não foi objeto direto desta avaliação, que se concentrou em apurar o valor de mercado na data-base. Quesito 4: Existe variação significativa no valor do metro quadrado entre o período da assinatura do contrato (25/09/2014) e o momento atual (data-base da perícia 20/05/2025)? Caso positivo, detalhar os fatores que influenciaram essa variação. Resposta: Esta perícia apurou o valor de mercado do metro quadrado para a data- base de 20 de maio de 2025. Não foi escopo deste trabalho realizar um estudo comparativo histórico da evolução dos valores imobiliários no Setor Bueno desde setembro de 2014. No entanto, é de conhecimento geral que o mercado imobiliário é dinâmico e sofre variações ao longo do tempo devido a múltiplos fatores macro e microeconômicos, como inflação, taxas de juros, políticas de crédito, oferta e demanda local, desenvolvimento urbano da região, entre outros. Uma análise específica dessa variação exigiria uma pesquisa de mercado distinta para cada período de interesse. Quesito 5: O método adotado para apuração do valor de mercado dos apartamentos é compatível com as práticas do mercado imobiliário e normativas técnicas aplicáveis? Resposta: Sim. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizado para apurar o valor dos apartamentos paradigma, é o método preferencial e preconizado pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.2.1) e ABNT NBR 14653-2 (item 8.2.1) para a identificação do valor de mercado, sendo amplamente utilizado nas práticas de avaliação imobiliária. Quesito 6: Existem fatores externos (econômicos, legais ou técnicos) que possam ter impactado a realização do empreendimento ou o cumprimento das cláusulas contratuais pelas partes? Resposta: Prejudicado. A análise de fatores que impactaram a realização do empreendimento ou o cumprimento de cláusulas contratuais remete às causas do inadimplemento contratual, matéria jurídica já apreciada em fase de conhecimento. Quesito 7: O perito encontrou elementos que possam indicar culpa concorrente ou exclusiva de uma das partes quanto à paralisação do contrato ou à impossibilidade de cumprimento das obrigações contratuais? Resposta: Prejudicado. A atribuição de culpa pela paralisação do contrato é matéria jurídica, já decidida na sentença que originou este cumprimento. Não cabe a este perito emitir juízo de valor sobre responsabilidades contratuais. Quesito 8: Caso a execução do contrato fosse retomada, há elementos técnicos ou jurídicos que afetariam a viabilidade de cumprimento do previsto, considerando o cenário atual? Resposta: Prejudicado. A análise da viabilidade de retomada do contrato e seus aspectos técnicos ou jurídicos extrapola o escopo desta perícia, que se destina à liquidação de valores decorrentes da rescisão contratual já declarada. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 51 de 56 Quesito 9: As áreas das construções demolidas, indicadas nos arquivos 06 e 07 do evento 01, possuem desgaste pelo uso do tempo? Resposta: Sim. Conforme detalhado na Seção 10.3, para o cálculo do Custo de Reedição das benfeitorias demolidas, foi considerada a idade aparente das construções (à época da demolição) e aplicado um coeficiente de depreciação física para refletir o desgaste natural e o estado de conservação compatível com o padrão e idade. Quesito 10: Caso as construções demolidas estejam em conformidade com as plantas anexadas, é possível estimar o estado de conservação e a depreciação econômica das mesmas antes da demolição? Resposta: Sim. Conforme respondido no Quesito 1 dos Exequentes e Quesito 1 da Executada (Engenharia), as áreas foram apuradas com base nas plantas anexadas. O estado de conservação foi estimado como compatível com edificações de padrão "popular baixo" com cerca de 15 anos (edificação 01) e 9 anos e 3 meses (edificação 02) de uso. A depreciação física foi calculada e aplicada para se chegar ao Custo de Reedição, conforme Seção 10.3 e 10.4. Quesito 11: Os materiais provenientes da demolição foram reaproveitados pelos requerentes, conforme alegado na contestação? Caso positivo, qual seria o impacto financeiro desse reaproveitamento no valor de eventual indenização pleiteada? Resposta: Conforme respondido no Quesito 19 da Executada (Engenharia), não é possível a este perito determinar a extensão do reaproveitamento de materiais ou seu impacto financeiro sem informações documentais precisas. A petição inicial menciona que parte dos materiais poderia ser retirada pelos Autores. De qualquer forma, a indenização apurada com base no Custo de Reedição visa ressarcir o valor da construção que foi demolida, independentemente do destino dado aos seus componentes após a demolição. Quesito 12: Foi respeitado o prazo contratual para a emissão do alvará de demolição pelos requerentes, conforme estipulado no contrato? Resposta: Prejudicado. A análise do cumprimento de prazos contratuais para emissão de alvarás é matéria jurídica e de fatos que, presume-se, foram analisados na fase de conhecimento. Quesito 13: Considerando o contrato firmado entre as partes, havia qualquer impedimento técnico ou legal para a execução das obras pela executada? Resposta: Prejudicado. A análise de impedimentos técnicos ou legais para a execução das obras pela Executada remete às causas do inadimplemento contratual, matéria já decidida. Quesito 14: Após a propositura da demanda e entrega da posse do imóvel, é possível a viabilização do projeto constante no contrato? Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 52 de 56 Resposta: Prejudicado. A viabilidade de execução do projeto original após a rescisão contratual e a alteração das condições fáticas e jurídicas não é objeto desta perícia de liquidação de valores. Quesito 15: Os valores de mercado dos apartamentos utilizados para calcular a multa contratual estão compatíveis com o padrão dos imóveis que teriam sido construídos no local? Resposta: Sim. A pesquisa de mercado para a avaliação dos apartamentos paradigma (Seção 9) buscou amostras de imóveis (apartamentos novos ou seminovos, 3-4 dormitórios, padrão construtivo compatível) localizados no Setor Bueno, mesma região do imóvel objeto da permuta, ou em regiões de padrão similar, conforme as especificações e o padrão que se esperaria para um empreendimento naquela localização, visando refletir o "preço de cada unidade habitacional permutada" conforme a cláusula contratual. Quesito 16: A média aritmética apresentada pelos requerentes, baseada em imóveis da região, reflete adequadamente as características dos apartamentos que seriam entregues, considerando o padrão, localização e especificações do contrato? Resposta: Este perito realizou sua própria pesquisa de mercado e tratamento de dados, conforme detalhado na Seção 9, chegando a um valor unitário de R$7.500,00/m². Os Exequentes, no Mov. 240, apresentaram uma pesquisa com valor médio de R$9.922,42/m². As diferenças podem advir de amostras distintas, datas de coleta, critérios de homogeneização ou fontes. As conclusões deste laudo baseiam-se exclusivamente na pesquisa e análise realizadas por este perito. Quesito 17: O valor de mercado do metro quadrado para imóveis similares na data da propositura da ação (2016) e na data da sentença (2019) diverge significativamente do valor apresentado pelos requerentes? Caso positivo, justificar as diferenças e apontar os fatores que influenciaram essa variação. Resposta: A presente perícia teve como data-base para a avaliação dos apartamentos o dia 20 de maio de 2025. Não foi objeto do escopo pericial apurar valores de mercado para datas pretéritas como 2016 ou 2019. Tal apuração exigiria pesquisas de mercado específicas para cada uma dessas épocas. Quesito 18: O cálculo da multa contratual apresentado pelos requerentes, com base no valor de mercado do metro quadrado, reflete a metodologia correta prevista no contrato? Resposta: Este perito não analisa os cálculos apresentados pelas partes, mas sim fornece os subsídios técnicos para que o cálculo da multa seja realizado conforme a sentença. O valor da multa mensal, com base no valor de mercado apurado por esta perícia (R$9.000.000,00 para 1.200 m²) e no percentual contratual de 0,55%, é de R$49.500,00, conforme Seção 12.2. A metodologia de aplicação desta multa ao longo do período de mora é uma questão de interpretação contratual e judicial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 53 de 56 Quesito 19: O cálculo do valor total de 1.200 m² de apartamentos contratados, apresentado pelos requerentes, está em conformidade com os critérios contratuais e com as práticas do mercado imobiliário? Resposta: Com base no valor unitário de mercado apurado por esta perícia (R$7.500,00/m²), o valor total para 1.200 m² de apartamentos é R$9.000.000,00, conforme item 9.6. Este valor reflete as práticas do mercado imobiliário na data-base da avaliação para imóveis com as características pesquisadas. 13.3 QUESITOS DO JUÍZO Quesito 1: Apurar se as áreas das construções demolidas pela executada correspondiam ou não às medidas constantes dos arquivos 06 e 07 do evento 01. Resposta: Conforme apurado na Seção 8.2.1 deste laudo, a área construída total demolida, calculada com base nos arquivos 06 e 07 do evento 01, é de 269,70 m². Esta área foi a utilizada para os cálculos de custo de reedição. Quesito 2: Apurar o valor de mercado dos apartamentos contratados. Resposta: O valor de mercado dos apartamentos paradigma, na data-base de 20 de maio de 2025, foi apurado em R$7.500,00/m². Para a área contratual mínima de 1.200 m², o valor global de mercado é de R$9.000.000,00, conforme detalhado nas Seções 9 e 12.2. Quesito 3: Apurar a indenização relativa à penalidade prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato. Resposta: A base de cálculo para a penalidade contratual (valor dos apartamentos) foi apurada em R$9.000.000,00. A penalidade mensal, conforme o § 3º da Cláusula Oitava (0,55%), corresponde a R$49.500,00 (Seção 12.2). A indenização total relativa a esta penalidade dependerá do período de mora a ser definido pelo Juízo. Quesito 4 (conforme proposta de honorários): Avaliação do imóvel demolido. Resposta: O valor correspondente ao Custo de Reedição das benfeitorias demolidas, em setembro de 2016, foi apurado em R$227.341,81, conforme detalhado nas Seções 10 e 12.1. Quesito 5 (conforme proposta de honorários): Avaliação do imóvel que seria construído. Resposta: O "imóvel que seria construído" refere-se aos apartamentos paradigma. Seu valor de mercado, para fins de base de cálculo da multa contratual, foi apurado em R$9.000.000,00 para 1.200 m² de área privativa, na data-base de 20 de maio de 2025, conforme Seções 9 e 12.2. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 14 - ENCERRAMENTO Página 54 de 56 14. ENCERRAMENTO Assim, tendo cumprido o encargo para o qual foi nomeado por este Douto Juízo, este Perito Judicial declara encerrados os trabalhos periciais relativos ao Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051. O presente Laudo Pericial foi elaborado com rigor técnico, imparcialidade e em estrita observância às determinações judiciais, às Normas Brasileiras da ABNT aplicáveis à espécie (especialmente ABNT NBR 14653-1:2019, ABNT NBR 14653- 2:2011 e ABNT NBR 13752:2024), à legislação pertinente e aos demais elementos constantes nos autos. As conclusões aqui apresentadas refletem as análises e os estudos realizados, com o objetivo de fornecer subsídios técnicos para a correta e justa liquidação da sentença. Este Perito coloca-se à disposição do Juízo e das partes para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários sobre o conteúdo deste trabalho. Goiânia/GO, 21 de maio de 2025. Engenheiro Civil Murillo Augusto Silva Caixeta CREA-GO 1020875410 Perito Judicial Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 15 - ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Página 55 de 56 15. ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Todos os dados foram analisados foram do Setor Bueno em Goiânia – GO. As amostras onde não fora preenchido o campo “Endereço” correspondem as não disponibilidade do mesmo no local da pesquisa, apenas informado a região que se encontram (Setor Bueno). Tabela 7 - Amostras Coletadas ID Endereço Dormitórios Banheiros Vagas de Garagem Data Oferta Área total Valor unitário Valor total Contato 1 Rua T 28, Nº 1470 3 3 2 24/02/2024 88,00 R$ 9.588,64 R$ 843.800,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 2 Rua T 30, Nº 2078 3 3 0 13/08/2022 95,00 R$ 9.052,63 R$ 860.000,00 IUNES Consultoria Imobiliária 3 Avenida T 8, Nº 57 3 3 2 01/11/2024 104,00 R$ 8.028,85 R$ 835.000,00 EDILSON DA CRUZ SILVA 4 Rua 1121, Nº 1 3 3 2 20/03/2025 100,00 R$ 8.280,00 R$ 828.000,00 R8 Imóveis 5 Rua T 38, Nº 1 3 3 2 15/08/2024 132,00 R$ 4.621,21 R$ 610.000,00 Salazar imóveis 6 Rua T 52 3 3 3 03/05/2025 105,00 R$ 7.952,38 R$ 835.000,00 Equipe Lotus Goiânia 7 Rua T 29, Nº 1001 3 3 2 15/04/2025 87,00 R$ 7.988,51 R$ 695.000,00 Carlos Henrique Rodrigues Cardoso 8 Rua T 30, Nº 124 3 3 2 13/11/2024 80,00 R$ 9.937,50 R$ 795.000,00 Nonato Imóveis 9 Rua T 36, Nº 2274 3 3 2 08/04/2025 82,00 R$ 9.856,89 R$ 808.265,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 10 Rua T 30 3 3 2 29/04/2025 94,00 R$ 9.031,91 R$ 849.000,00 Sueli Lemes de Ávila Alves 11 Rua T 29, Nº 12 3 3 2 02/12/2024 90,00 R$ 7.777,78 R$ 700.000,00 BOM NEGOCIO SOLUCOES E IMOBILIARIA LTDA 12 Rua T 37, Nº 3449 3 3 2 21/01/2025 85,00 R$ 7.823,53 R$ 665.000,00 Soares Corretor 13 Rua T 36 3 3 2 10/02/2025 112,00 R$ 5.267,86 R$ 590.000,00 PÉROLA IMÓVEIS 14 Avenida T 14, Nº 1529 3 3 2 23/09/2024 94,00 R$ 6.914,89 R$ 650.000,00 C & F Parceiros Imobiliários 15 Avenida T 4, Nº 1278 3 3 2 30/04/2025 116,00 R$ 7.672,41 R$ 890.000,00 Salazar imóveis 16 Rua T 27, Nº 100 3 3 2 28/01/2025 105,00 R$ 6.647,62 R$ 698.000,00 Luigi Consultoria Imobiliária 17 Rua T 29, Nº 1400 3 3 2 28/03/2025 97,00 R$ 8.164,95 R$ 792.000,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 18 Rua T 29, Nº 243 3 3 2 02/03/2025 89,00 R$ 6.404,49 R$ 570.000,00 Eduardo Sampaio Assessoria Imobiliária 19 Rua T 65, Nº 1610 3 3 2 13/06/2024 83,00 R$ 6.686,75 R$ 555.000,00 Eduardo Sampaio Assessoria Imobiliária Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 15 - ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Página 56 de 56 20 Rua T 29 3 3 2 12/04/2025 123,00 R$ 7.051,41 R$ 867.323,00 Luna Torres 21 Rua T 55, Nº 47 3 3 2 05/06/2024 86,00 R$ 9.534,88 R$ 820.000,00 Heber Garcia 22 Avenida T 4, Nº 863 3 3 2 10/03/2025 101,00 R$ 5.940,59 R$ 600.000,00 Marcos Holanda 23 Avenida T 8 3 3 2 16/04/2025 104,00 R$ 9.403,85 R$ 978.000,00 URBS CONCEITO 24 Avenida T 13, Nº 1390 3 3 2 25/04/2025 80,00 R$ 8.750,00 R$ 700.000,00 Andrea Pires Fleury 25 Rua T 37, Nº 2885 3 3 2 22/12/2023 85,00 R$ 7.294,12 R$ 620.000,00 MIL IMÓVEIS 26 3 3 2 23/01/2025 80,00 R$ 8.187,50 R$ 655.000,00 Nova Mercado Imobiliário 27 Avenida T 5 3 3 2 10/02/2025 96,00 R$ 4.687,50 R$ 450.000,00 PROVENDA A IMOBILIÁRIA 28 Rua T 37 3 3 2 19/03/2025 129,00 R$ 7.364,34 R$ 950.000,00 CTC VALORIZA 29 3 3 2 16/04/2025 104,00 R$ 7.980,77 R$ 830.000,00 INVESTT IMÓVEIS 30 Avenida Transbrasiliana, Nº 10 3 3 2 25/09/2024 84,00 R$ 9.226,19 R$ 775.000,00 Oferta Imóveis Goiânia 31 Rua T 36, Nº 2274 3 3 2 15/04/2025 106,00 R$ 9.390,75 R$ 995.419,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 32 Rua T 59, Nº 185 3 3 2 27/09/2024 127,00 R$ 4.094,49 R$ 520.000,00 Salazar imóveis 33 Avenida T 4 4 4 2 22/03/2025 116,50 R$ 6.695,28 R$ 780.000,00 URBS CONCEITO 34 Rua T 36, 36 4 6 2 11/11/2024 184,00 R$ 9.782,61 R$1.800.000,00 Leonardo Yukio 35 Rua T 36, 3191 4 5 2 03/11/2024 200,00 R$ 3.925,00 R$ 785.000,00 Ivana Oliveira Imóveis 36 Praça Gilson Alves de Souza, 86 4 5 2 13/05/2024 185,00 R$ 3.675,68 R$ 680.000,00 FAST IMOVEIS 37 Rua T 36, 10 4 5 2 31/12/2024 255,00 R$ 4.235,29 R$ 1.080.000,00 AWM IMÓVEIS 38 Rua T 37, 45 4 4 2 13/05/2025 128,00 R$ 5.781,25 R$ 740.000,00 Match Imobiliária Conceito 39 Praça T-25 4 6 3 12/03/2022 310,00 R$ 3.870,97 R$ 1.200.000,00 ORON IMOBILIÁRIA DESCOMPLICADA 40 Rua T 48, 77 4 5 3 17/04/2024 179,00 R$ 7.810,06 R$ 1.398.000,00 EDILSON DA CRUZ SILVA 41 Rua T 64 4 7 3 16/04/2025 161,00 R$ 8.074,53 R$ 1.300.000,00 URBS CONCEITO 42 Rua T 51 4 4 2 14/04/2025 140,00 R$ 9.000,00 R$ 1.260.000,00 URBS DONNA
Outros - Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 1 de 56 AO JUÍZO DA 22ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GOIÂNIA/GO (5ª UPJ DAS VARAS CÍVEIS) Nº CLASSE DE AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (Originária: Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Danos Materiais e Morais)
27/05/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 5275175-87.2016.8.09.0051.
AUTOR: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI
RÉU: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA DATA: 23.05.2025 PERÍCIA TÉCNICA DE ENGENHARIA CIVIL LAUDO PERICIAL PERITO JUDICIAL: ENGENHEIRO CIVIL MURILLO AUGUSTO SILVA CAIXETA CREA-GO 1020875410 OBJETO PERICIADO: Avaliação das benfeitorias demolidas nos lotes de terras para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situados à Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO) e apuração de valor de mercado de apartamentos para fins de cálculo de penalidade contratual, em sede de liquidação de sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 2 de 56 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO.................................................................................................... 5 1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DA NOMEAÇÃO E OBJETO DA PERÍCIA.............................. 5 1.2 REFERENCIAS NORMATIVAS E LEGAIS ADOTADAS............................................... 5 1.3 OBJETIVO GERAL DA PERÍCIA................................................................................... 5 1.4 IMPORTÂNCIA E RELEVÂNCIA DA PERÍCIA NO CONTEXTO PROCESSUAL......... 6 2. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL............................................ 7 2.1 DADOS DO PROCESSO............................................................................................... 7 2.2 HISTÓRICO E CONTEXTUALIZAÇÃO.......................................................................... 7 3. DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA..... 8 3.1 LOCALIZAÇÃO E CARACTERISTICAS DO IMÓVEL................................................... 8 3.2 FINALIDADE ESPECÍFICA DA AVALIAÇÃO................................................................. 8 3.3 ESCOPO, LIMITAÇÕES E PRESSUPOSTOS DA PERÍCIA......................................... 8 4. METODOLOGIA............................................................................................... 10 4.1 PROCEDIMENTOS GERAIS........................................................................................ 10 4.2 ETAPAS DA PERÍCIA:................................................................................................. 10 4.2.1 Análise Documental Preliminar:........................................................................................................ 10 4.2.2 Planejamento e Realização da Vistoria Técnica:.............................................................................. 10 4.2.3 Coleta de Dados em Campo e Pesquisa de Mercado:..................................................................... 10 4.2.4 Tratamento dos Dados e Análises Técnicas:.................................................................................... 11 4.2.5 Elaboração do Laudo Pericial:........................................................................................................... 11 5. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA............... 12 5.1 NORMAS TÉCNICAS ABNT APLICÁVEIS.................................................................. 12 5.2 LEGISLAÇÃO PERTINENTE....................................................................................... 12 5.3 CONCEITOS FUNDAMENTAIS EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES...................... 13 5.4 PRESSUPOSTOS E RESSALVAS.............................................................................. 14 5.5 BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA............................................................................... 15 6. ANÁLISE DOCUMENTAL................................................................................ 16 6.1 DOCUMENTOS PROCESSUAIS ANALISADOS......................................................... 16 6.2 DOCUMENTOS DO IMÓVEL ANALISADOS............................................................... 17 6.3 VERIFICAÇÕES, CONSTATAÇÕES E RELEVÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PARA A PERÍCIA................................................................................................................................... 17 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 3 de 56 7. DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA.......... 19 7.1 JUSTIFICATIVA PARA A ESCOLHA DOS MÉTODOS AVALIATÓRIOS................... 19 7.1.1 Benfeitorias Demolidas: Adoção do Método da Quantificação de Custos........................................ 19 7.1.2 Apartamentos Paradigma (Base para Cálculo de Penalidade Contratual): Adoção do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado............................................................................................................ 20 7.2 CONSIDERAÇÕES SOBRE O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (NBR 14653-2)........ 20 8. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E DA REGIÃO ONDE SE INSERE................................................................................................................... 21 8.1 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (TERRENO)..................................... 21 8.2 CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS (CONFORME DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISES)........................................................................................... 22 8.2.1 Análise do Projeto Disponível............................................................................................................ 25 8.2.2 Idade das Benfeitorias....................................................................................................................... 26 9. PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS..... 27 9.1 CONSTITUIÇÃO DAS AMOSTRAS............................................................................. 27 9.2 SANEAMENTO DA AMOSTRA.................................................................................... 27 9.2.1 Registros efetivamente excluídos...................................................................................................... 28 9.3 ESTATÍSTICA DESCRITIVA DA AMOSTRA SANEADA (38 OBSERVAÇÕES)......... 29 9.3.1 Choque de Dados.............................................................................................................................. 29 9.3.2 Tratamento Estatístico e Verificação de Pressupostos do Modelo................................................... 30 9.3.3 Linearidade Estrutural....................................................................................................................... 34 9.4 DEFINIÇÃO DA TENDÊNCIA CENTRAL..................................................................... 34 9.5 VALIDAÇÃO DO MODELO.......................................................................................... 34 9.6 RESULTADO PARA EFEITO DE CÁLCULO DA PENALIDADE CONTRATUAL....... 35 10. DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS................................................ 36 10.1 DATA-BASE E ESCOLHA DO ÍNDICE DE CUSTOS.................................................. 36 10.2 ÁREAS EFETIVAMENTE DEMOLIDAS....................................................................... 36 10.3 DEPRECIAÇÃO FÍSICA (K)......................................................................................... 36 10.4 CÁLCULO DO CUSTO DE REEDIÇÃO (CR).............................................................. 37 11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO................................................................ 38 11.1 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS....................................................... 38 11.1.1 Grau de Fundamentação................................................................................................................... 38 11.1.2 Grau de Precisão............................................................................................................................... 39 11.2 AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS PARADIGMA................................................... 39 11.2.1 Grau de Fundamentação................................................................................................................... 39 11.2.2 Grau de Precisão............................................................................................................................... 40 12. CONCLUSÃO................................................................................................... 41 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 4 de 56 12.1 VALOR DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS................................................................ 41 12.2 VALOR DE MERCADO DE APARTAMENTOS PARA FINS DE CÁLCULO DE PENALIDADE CONTRATUAL................................................................................................. 41 13. RESPOSTA AOS QUESITOS.......................................................................... 42 13.1 QUESITOS FORMULADOS PELOS EXEQUENTES.................................................. 42 13.2 QUESITOS FORMULADOS PELA EXECUTADA........................................................ 42 13.3 QUESITOS DO JUÍZO.................................................................................................. 53 14. ENCERRAMENTO............................................................................................ 54 15. ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS.................................................................................................. 55 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 5 de 56 1. INTRODUÇÃO 1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DA NOMEAÇÃO E OBJETO DA PERÍCIA Atendendo à determinação judicial exarada nos autos do Processo nº 5275175- 87.2016.8.09.0051 (Mov. 225 e Mov. 258), em cumprimento de sentença perante a 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia/GO (integrante da 5ª UPJ das Varas Cíveis), onde figuram como Exequentes ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, e como Executada PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foi nomeado este Perito Engenheiro Civil Murillo Augusto Silva Caixeta (CREA-GO 1020875410). A presente perícia tem como objeto principal a apuração de valores para liquidação da sentença transitada em julgado (Mov. 55, complementada pela decisão de embargos no Mov. 66, e acórdão no Mov. 78, com trânsito em julgado certificado no Mov. 83), especificamente para: a) Avaliar o valor das acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de propriedade dos Exequentes, situados à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO. b) Apurar o valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido, para subsidiar o cálculo da penalidade estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do referido instrumento. 1.2 REFERÊNCIAS NORMATIVAS E LEGAIS ADOTADAS Este trabalho pericial foi conduzido em estrita observância às seguintes diretrizes e normativas: • Código de Processo Civil (CPC) - Lei nº 13.105/2015: Artigos 464 a 480 (Da Prova Pericial) e Artigos 509 a 512 (Da Liquidação de Sentença). • Código Civil (CC) - Lei nº 10.406/2002: Artigos 186, 402, 403 e 927 (Da Responsabilidade Civil e Liquidação de Danos). • ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. • ABNT NBR 14653-2:2011– Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. • ABNT NBR 13752:2024– Perícias de engenharia na construção civil. • Boas Práticas de Engenharia de Avaliações e Perícias. 1.3 OBJETIVO GERAL DA PERÍCIA O objetivo geral desta perícia é: • Estimar o valor correspondente às benfeitorias e acessões que foram demolidas no imóvel situado à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO, considerando suas características, padrão construtivo e estado de conservação à época da demolição. • Apurar o valor de mercado de unidades de apartamentos com padrão e localização equivalentes aos que seriam objeto da permuta contratual, em datas pertinentes, para servir de base ao cálculo da penalidade pecuniária determinada em sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 6 de 56 • Responder aos quesitos formulados pelas partes e pelo Juízo, se houver, fornecendo subsídios técnicos para a justa liquidação dos valores devidos no presente Cumprimento de Sentença. 1.4 IMPORTÂNCIA E RELEVÂNCIA DA PERÍCIA NO CONTEXTO PROCESSUAL A presente perícia reveste-se de fundamental importância para a correta e justa liquidação da sentença condenatória. A apuração técnica dos valores das benfeitorias demolidas e a base de cálculo para a multa contratual são essenciais para quantificar as parcelas ilíquidas da condenação, permitindo a efetivação do direito reconhecido aos Exequentes e o prosseguimento dos atos executórios em bases concretas e fundamentadas. Este laudo busca, portanto, fornecer ao Juízo os elementos técnicos necessários para dirimir as controvérsias sobre os valores devidos, contribuindo para a célere e justa resolução da fase de cumprimento de sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 2 - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL Página 7 de 56 2. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL 2.1 DADOS DO PROCESSO Nº PROCESSO: 5275175-87.2016.8.09.0051 CLASSE DA AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA TIPO DE AÇÃO: Cível - Procedimento de Cumprimento de Sentença REQUERENTE / (EXEQUENTE) ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI REQUERIDO (EXECUTADO): PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Conforme o art. 465 do CPC, o perito foi comunicado previamente a todas as partes, em obediência aos princípios da transparência e da ampla defesa, os assistentes técnicos tiveram oportunidade de acompanhar a diligência e de apresentar quesitos. 2.2 HISTÓRICO E CONTEXTUALIZAÇÃO A perícia decorre da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenizações, ajuizada em 21/10/2016 pelos Exequentes em face da Executada, referente a um "Contrato de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana e Outras Avenças" firmado em 25/09/2014, tendo como objeto os lotes nº 19/20 da quadra 68, na Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO. Após a instrução processual, foi proferida sentença (Mov. 55, em 10/01/2019), julgada parcialmente procedente, a qual, entre outras deliberações: • Declarou a rescisão do contrato de promessa de permuta. • Determinou a reintegração definitiva dos autores na posse dos lotes. • Condenou a parte requerida (ora Executada) a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes. • Condenou a requerida ao pagamento da penalidade constante na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato. • Determinou que as reparações (indenização pelas benfeitorias e a penalidade) deveriam ser apuradas em liquidação de sentença. A sentença foi complementada pela decisão em Embargos de Declaração (Mov. 66, em 19/02/2019), que acrescentou a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, energia e IPTU até a data da restituição do imóvel aos autores. A decisão foi mantida em grau recursal (Acórdão no Mov. 78, de 02/12/2019), com trânsito em julgado certificado em 03/02/2020 (Mov. 83). Iniciada a fase de Cumprimento de Sentença (Mov. 101, em 05/08/2021) para a cobrança das partes líquidas e liquidação das parcelas ilíquidas, este Juízo, por meio da decisão do Mov. 225 (09/07/2024), complementada e reiterada pela decisão do Mov. 258 (06/11/2024), deferiu o processamento da liquidação da sentença por arbitramento e nomeou este Perito para apurar o valor das benfeitorias demolidas e o valor de mercado dos apartamentos para fins de cálculo da multa contratual, originando o presente Laudo Pericial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 3 - DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA Página 8 de 56 3. DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA 3.1 LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL • Endereço: Rua T-29, Lotes 19/20, Quadra 68, Setor Bueno, Goiânia/GO. • Registro Imobiliário: Matrícula nº 162.206 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO. • Área do Terreno: 1.500,00 m² (sendo 30,00 metros de frente para a Rua T- 29, por 50,00 metros de extensão em ambas as laterais, e 30,00 metros de fundo). • Topografia: Predominantemente plana, característica da região. • Descrição Sumária das Benfeitorias Demolidas: Conforme informações da petição inicial (Mov. 01) e elementos para liquidação (Mov. 240), as benfeitorias consistiam em edificações em alvenaria, de padrão construtivo popular (baixo), sem laje, que incluíam um estúdio de arquitetura e uma construção de uso residencial. As dimensões e áreas específicas são objeto de apuração nesta perícia, com base nos documentos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" do Mov. 01, e conforme os quesitos apresentados. • Infraestrutura Urbana: O imóvel está localizado em região consolidada (Setor Bueno), dotada de infraestrutura urbana completa, incluindo rede de abastecimento de água, coleta de esgoto sanitário, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação asfáltica, rede telefônica, e coleta de lixo. 3.2 FINALIDADE ESPECÍFICA DA AVALIAÇÃO A presente avaliação pericial tem como finalidades específicas: • Subsidiar o Juízo com uma estimativa tecnicamente fundamentada do valor correspondente à indenização pelas benfeitorias e acessões que foram demolidas no imóvel, considerando seu custo de reedição ou valor à época da demolição. • Apurar o valor de mercado de apartamentos com características e padrão construtivo compatíveis com os que seriam permutados aos Exequentes, para servir como base de cálculo para a penalidade contratual (multa) estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato ora rescindido, considerando as datas de referência pertinentes para a incidência da multa. • Permitir a correta quantificação das verbas indenizatórias ilíquidas fixadas na sentença, possibilitando o prosseguimento do cumprimento de sentença. 3.3 ESCOPO, LIMITAÇÕES E PRESSUPOSTOS DA PERÍCIA • Escopo: o A perícia compreende a análise da documentação processual e técnica disponível, incluindo as plantas e descrições das edificações demolidas; a vistoria ao local (ou análise por imagens de satélite conforme quesitos, dada a demolição); pesquisa de custos de construção civil para o padrão das benfeitorias demolidas (considerando a época pertinente); pesquisa de mercado para apartamentos com características similares aos prometidos em Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 3 - DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA Página 9 de 56 contrato; aplicação de metodologias avaliatórias em conformidade com as normas ABNT NBR 14653; e a elaboração do presente laudo com as estimativas de valor e respostas aos quesitos formulados. • Limitações: o A avaliação das benfeitorias demolidas será realizada com base nas informações e documentos constantes dos autos (principalmente arquivos 06 e 07 do Mov. 01), confrontadas com a possibilidade de verificação de vestígios (se existentes) ou análise de imagens históricas de satélite, dada a inexistência física atual das construções. A precisão estará condicionada à qualidade e detalhamento das informações disponíveis sobre as referidas edificações. o A perícia não abrange a análise de outros danos materiais ou morais, lucros cessantes ou quaisquer outras verbas que não tenham sido especificamente objeto da condenação em liquidação e dos quesitos apresentados referentes ao escopo desta nomeação. o A análise documental parte do pressuposto de veracidade e autenticidade dos documentos fornecidos nos autos. o Não serão realizados ensaios tecnológicos destrutivos ou análises estruturais aprofundadas, limitando-se aos procedimentos usuais em perícias de avaliação. • Pressupostos: o Considera-se que as informações contidas nos arquivos 06 e 07 do Mov. 01 (levantamentos arquitetônicos) representam a melhor aproximação das características das edificações demolidas, sujeitas à análise técnica e possíveis ajustes por este perito. o Para a avaliação do custo das benfeitorias, será considerada a data da demolição ou outra data de referência tecnicamente justificável, utilizando-se custos de construção da época. o Para a apuração do valor de mercado dos apartamentos (base para a multa), serão consideradas as características contratuais e o comportamento do mercado imobiliário nas datas de referência pertinentes ao período de inadimplência da multa. o O mercado imobiliário para os tipos de bens avaliados (custos de construção e valor de apartamentos) é considerado como operando em condições normais de oferta e procura para as datas de referência, salvo diagnóstico específico que venha a ser apresentado. o Disponibilidade de dados de mercado suficientes e fidedignos para a aplicação das metodologias avaliatórias. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 4 - METODOLOGIA Página 10 de 56 4. METODOLOGIA 4.1 PROCEDIMENTOS GERAIS A metodologia empregada para a elaboração deste laudo pericial segue os preceitos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), notadamente: • ABNT NBR 13752 – Perícias de engenharia na construção civil: Estabelece as diretrizes para a elaboração de laudos periciais de engenharia, incluindo estrutura, terminologia e procedimentos. • ABNT NBR 14653 – Avaliação de bens, em suas partes aplicáveis: o Parte 1: Procedimentos gerais (ABNT NBR 14653-1:2019): Define conceitos, métodos e procedimentos gerais para as avaliações de bens. o Parte 2: Imóveis urbanos (ABNT NBR 14653-2:2011): Detalha os procedimentos para avaliação de imóveis urbanos, incluindo a identificação de valor de mercado e de custos. Os procedimentos adotados buscam garantir a fundamentação técnica, a imparcialidade e a clareza na apresentação dos resultados. 4.2 ETAPAS DA PERÍCIA: O desenvolvimento do trabalho pericial compreendeu as seguintes etapas metodológicas: 4.2.1 Análise Documental Preliminar: • Leitura e exame detalhado das peças processuais relevantes, com ênfase na petição inicial (Mov. 01) e seus anexos (especialmente os levantamentos arquitetônicos – arquivos 06 e 07), contestação (Mov. 20), sentença (Mov. 55), decisão dos embargos (Mov. 66), acórdão (Mov. 78), pedido de cumprimento de sentença (Mov. 101), decisões que determinaram a perícia (Mov. 225 e 258), e os quesitos apresentados pelas partes (Mov. 240 e 274). • Análise do contrato de permuta rescindido para compreensão das obrigações e características dos bens envolvidos. • Estudo das normas técnicas ABNT aplicáveis e da legislação pertinente. 4.2.2 Planejamento e Realização da Vistoria Técnica: • Planejamento da vistoria ao local do terreno (Rua T-29, Q.68, Lts 19/20, Setor Bueno) e/ou coleta de dados por meio de imagens de satélite históricas e atuais (conforme quesitos e necessidade técnica), para identificar, se possível, vestígios das construções demolidas, caracterizar o terreno e sua vizinhança. A vistoria ao local foi realizada em 15 de janeiro de 2025. • Observação das características da região para contextualizar a avaliação dos apartamentos paradigma. 4.2.3 Coleta de Dados em Campo e Pesquisa de Mercado: • Para as benfeitorias demolidas: Coleta de dados referentes a custos de construção (material e mão de obra) para edificações de padrão popular (baixo), em alvenaria, sem laje, aplicáveis à época da demolição (data a ser definida tecnicamente ou informada nos autos) ou à data de referência da avaliação. Serão consultadas tabelas de referência como Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 4 - METODOLOGIA Página 11 de 56 CUB/SINDUSCON-GO (conforme solicitado na inicial e nos elementos para liquidação no Mov. 240) e outras fontes de mercado. • Para os apartamentos (base de cálculo da multa contratual): Coleta de dados de mercado (ofertas e/ou transações) de apartamentos novos ou seminovos com características (área, padrão construtivo, número de quartos, vagas de garagem, localização em andar específico, etc.) e padrão de acabamento compatíveis com os que seriam entregues aos Exequentes, localizados no Setor Bueno ou regiões de padrão similar em Goiânia/GO. A pesquisa abrangerá o período de incidência da multa, conforme definido em sentença. 4.2.4 Tratamento dos Dados e Análises Técnicas: • Avaliação das benfeitorias demolidas: Utilização do Método da Quantificação de Custo (conforme ABNT NBR 14653-2, item 8.3.1), para estimar o Custo de Reedição das benfeitorias. Este método envolve o levantamento das áreas (a serem verificadas a partir dos arquivos 06 e 07 do Mov. 01 e análise das imagens, conforme quesitos) e a aplicação de custos unitários de construção compatíveis com o padrão e tipo das edificações. Será considerada a depreciação física e funcional, se aplicável, para refletir o estado das benfeitorias na época da demolição. • Avaliação dos apartamentos (base para multa): Utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (conforme ABNT NBR 14653-2, item 8.2.1), para determinar o valor de mercado dos apartamentos paradigma. Os dados coletados serão tratados estatisticamente, se possível, ou por homogeneização por fatores, para se obter o valor unitário (/m²) ou o valor total da unidade representativa. 4.2.5 Elaboração do Laudo Pericial: • Redação do laudo, apresentando de forma clara e fundamentada todas as informações coletadas, as metodologias empregadas, as memórias de cálculo, as análises realizadas, as respostas aos quesitos formulados pelas partes e a conclusão sobre os valores apurados. • Inclusão de anexos pertinentes, como planilhas de cálculo, documentação fotográfica, e outros elementos que subsidiem as conclusões. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 12 de 56 5. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA 5.1 NORMAS TÉCNICAS ABNT APLICÁVEIS A presente avaliação imobiliária é tecnicamente fundamentada nas seguintes normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT): • ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais: Esta norma basilar estabelece as diretrizes gerais para a avaliação de bens, uniformizando conceitos, terminologia, símbolos, atividades básicas, metodologia básica, especificação das avaliações e requisitos essenciais para laudos. Conforme seu item 0.2, a "Avaliação de bens" é definida como a "análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, considerando determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes". A norma também elenca os princípios gerais da avaliação, tais como o da oferta e procura, semelhança, proporcionalidade, substituição, rentabilidade, maior e melhor uso (ou aproveitamento eficiente) e exequibilidade (item 0.2), que norteiam o presente trabalho. Para a avaliação das benfeitorias demolidas, destacam-se os conceitos de "Custo de reedição" (item 3.1.11.3) e "Custo de reprodução" (item 3.1.11.5), bem como os "Métodos para identificar o custo de um bem" (item 7.3). • ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos: Esta parte da norma especifica os procedimentos para a avaliação de imóveis urbanos, sendo fundamental para a apuração do valor de mercado dos apartamentos paradigma (base para a multa contratual) e para a metodologia de custeio das benfeitorias demolidas. Ela detalha a classificação dos imóveis, os procedimentos de vistoria (adaptados para o caso de bens demolidos e para a caracterização dos apartamentos paradigma), e as metodologias de avaliação. Para os apartamentos, o "Método comparativo direto de dados de mercado" (item 8.2.1 da NBR 14653-2, referenciando o item 7.2.1 da NBR 14653-1) é o preferencial. Para as benfeitorias demolidas, o "Método da quantificação de custo" (item 8.3.1 da NBR 14653-2) será o esteio para a apuração do seu custo de reedição. A norma também aborda o tratamento de dados e os critérios para especificação das avaliações. • ABNT NBR 13752:2024 – Perícias de engenharia na construção civil: Esta norma estabelece os procedimentos para a elaboração de laudos periciais em engenharia na construção civil, definindo a estrutura mínima do laudo, os requisitos de clareza, objetividade e fundamentação técnica. Define o laudo pericial como o "documento técnico que reúne a inspeção, análise e conclusão, fundamentado em normas, métodos e dados coletados, para subsidiar decisões judiciais". 5.2 LEGISLAÇÃO PERTINENTE • Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): o Artigos 464 a 480: Regulam a produção da prova pericial, incluindo a nomeação do perito, prazos, formulação e resposta a quesitos, deveres do perito, e a elaboração e conteúdo do laudo pericial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 13 de 56 o Artigos 509 a 512: Tratam da liquidação de sentença, que é o contexto da presente perícia, estabelecendo as modalidades (por arbitramento ou pelo procedimento comum) para apuração do valor de condenações ilíquidas. • Código Civil (Lei nº 10.406/2002): o Artigos 186 e 927: Fundamentam a responsabilidade civil por ato ilícito e o dever de reparar o dano. o Artigos 402 e 403: Dispõem sobre as perdas e danos, incluindo danos emergentes e lucros cessantes, relevantes para a compreensão da extensão da reparação determinada em sentença. 5.3 CONCEITOS FUNDAMENTAIS EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES • Valor de Mercado: "Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.47). Aplicável à avaliação dos apartamentos paradigma. • Custo de Reedição: "Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.11.3). Aplicável à avaliação das benfeitorias demolidas. • Custo de Reprodução: "Custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.11.5). • Depreciação: "Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas pelo [...] desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural (decrepitude), em condições normais de utilização e manutenção (depreciação física); desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados (deterioração); retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes (mutilação); ou superação tecnológica ou funcional (obsoletismo)" (Adaptado ABNT NBR 14653-1, item 3.1.14 e NBR 14653-2, item 3.12). • Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: "Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituídos em amostra" (ABNT NBR 14653-1, item 7.2.1). Utilizado para os apartamentos. • Método da Quantificação de Custo: "Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir de estimativas de serviços e respectivos custos diretos e indiretos" (ABNT NBR 14653-1, item 7.3.2). Utilizado para as benfeitorias demolidas. • Benfeitoria: "Resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.8). • Campo de Arbítrio: "Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.9). • Princípios da Avaliação: Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 14 de 56 o Princípio da Substituição: Um comprador racional não pagará por um bem mais do que o custo de aquisição de outro bem similar em utilidade e características. o Princípio da Oferta e da Procura: O valor de um bem é influenciado pela relação entre sua oferta disponível e a procura por ele no mercado. o Princípio do Maior e Melhor Uso (Aproveitamento Eficiente): "Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente" (ABNT NBR 14653-2, item 3.1). 5.4 PRESSUPOSTOS E RESSALVAS Benfeitorias Demolidas: • A avaliação das benfeitorias demolidas fundamenta-se nas informações e levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01 dos autos originários) fornecidos pelos Exequentes, cuja correspondência com a realidade à época da demolição será analisada, inclusive por meio de imagens de satélite históricas, conforme quesitos. • Não foram localizados nos autos projetos arquitetônicos aprovados pela municipalidade ou Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) referentes às construções demolidas, sendo a avaliação baseada nas dimensões e características descritas e/ou inferidas. • O estado de conservação e a idade aparente das benfeitorias demolidas serão estimados com base nas descrições dos autos (padrão popular, baixo, sem laje) e, se possível, por análise comparativa com construções da mesma época e padrão. • A data exata da demolição não foi precisamente documentada nos autos, sendo considerada, para fins de custos de construção, a data aproximada informada ou inferida do processo, ou uma data de referência tecnicamente justificada. Apartamentos (Base para Multa Contratual): • As características dos apartamentos a serem considerados como paradigma para a avaliação (área, número de dormitórios, padrão de acabamento, etc.) são aquelas estipuladas no contrato de permuta original ou inferidas a partir dele. • A pesquisa de mercado para os apartamentos considerará imóveis com características semelhantes, na mesma região (Setor Bueno) ou em regiões de padrão equivalente em Goiânia/GO, para as datas de referência pertinentes ao cálculo da multa. Gerais: • Presume-se a veracidade e autenticidade dos documentos fornecidos nos autos processuais. • A presente perícia não contempla a análise de eventuais passivos ambientais, fiscais (exceto os já mencionados na sentença), ou trabalhistas relacionados ao imóvel ou à Executada. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 15 de 56 • Este perito não possui responsabilidade sobre a legitimidade dominial do imóvel ou sobre questões jurídicas não afetas ao escopo técnico da avaliação. • A avaliação de mercado dos apartamentos considera condições normais de oferta e procura para as datas de referência, não considerando situações atípicas ou especulativas extremas, salvo se devidamente diagnosticado e justificado. Aplicação da ABNT NBR 14653-1 a Bens Não Averbados • Nos termos do item 3.1.8 da NBR 14653-1:2019, entende-se “benfeitoria” como obra que não pode ser removida sem dano. A não averbação registral não invalida a caracterização técnica do bem para fins de cálculo de custo de reedição. • Este laudo adota, para bens não averbados, o critério de quantificação de áreas a partir de levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07), respaldado pelos §§ 6.2 e 6.3 da norma, que permitem fundamentar avaliações mesmo na ausência de registros oficiais. 5.5 BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 2024. IBAPE/SP. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos. São Paulo. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 16 de 56 6. ANÁLISE DOCUMENTAL Esta seção detalha os principais documentos analisados para a realização da perícia, extraindo informações cruciais para a compreensão do objeto avaliatório e para a fundamentação das conclusões. 6.1 DOCUMENTOS PROCESSUAIS ANALISADOS Foram minuciosamente analisadas as seguintes peças e documentos dos autos do Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051: • Petição Inicial (Mov. 01): Contém a descrição dos fatos, do contrato de permuta, a identificação do imóvel (lotes 19/20, quadra 68, Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO), e a alegação da demolição das benfeitorias pela Ré. Cruciais os anexos: o Arquivo "03-Contrato de Permuta Fls.01 a 05" e "04-Contrato de Permuta fls.06 a 09 verso": Detalha as obrigações das partes, as características dos lotes e, implicitamente, o padrão esperado dos apartamentos a serem permutados (Cláusula Terceira, inciso I, previa o mínimo de 1.200,00 m² em apartamentos). o Arquivo "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07- Levantamento Arquitetônico-PLANTA": Apresentam as plantas baixas e de situação das edificações que existiam nos lotes antes da demolição, com indicação de áreas e cômodos. Estes são documentos chave para a avaliação das benfeitorias. o Petição inicial menciona que "as edificações existentes eram de alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". • Sentença (Mov. 55, de 10/01/2019) e Decisão dos Embargos de Declaração (Mov. 66, de 19/02/2019): o Confirmam a rescisão contratual e a condenação da Executada a indenizar os Exequentes pela demolição das acessões e benfeitorias existentes nos lotes. o Condenam a Executada ao pagamento da penalidade prevista na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato. o Determinam que ambas as reparações (indenização por benfeitorias e penalidade) devem ser apuradas em liquidação de sentença. o A decisão dos embargos acrescenta a condenação ao pagamento de despesas de água, energia e IPTU até a restituição do imóvel. • Pedido de Cumprimento de Sentença (Mov. 101, de 05/08/2021) e Petições Subsequentes: Detalham as verbas a serem liquidadas e os pedidos de produção de prova pericial. o Mov. 101 (item "BENFEITORIAS"): Reitera o pedido de consideração da metragem existente conforme levantamentos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) e aplicação da tabela CUB/SINDUSCON para padrão popular, baixo, sem laje. Solicita mandado de verificação de resquícios. o Mov. 101 (item "DA PARTE ILÍQUIDA" referente à multa): Requer perícia para apurar o valor médio de um apartamento novo nos moldes dos negociados, para aplicar o percentual da multa (0,55%) sobre esse valor, durante os meses de mora. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 17 de 56 o Mov. 240 (Petição dos Exequentes de 21/08/2024): Apresenta elementos para liquidação, incluindo cálculo para benfeitorias com base no CUB/SINDUSCON de janeiro/2019 (R$ 1.070,28/m²) para uma área de 269,7 m² (reconhecida pela executada no Mov. 108), e pesquisa de mercado para apartamentos (valor médio de R$ 9.922,42/m²). Apresenta quesitos para a perícia. • Quesitos das Partes: o
Exequentes: Apresentados no Mov. 240. o
Executada: Apresentados no Mov. 274. 6.2 DOCUMENTOS DO IMÓVEL ANALISADOS • Matrícula nº 162.206 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO: Analisada para confirmação da propriedade em nome dos Exequentes, localização exata, dimensões e área total do terreno (1.500,00 m²). A matrícula geralmente não detalha construções não averbadas. • Levantamentos Arquitetônicos (Arquivos 06 e 07 do Mov. 01 da Petição Inicial): o Arquivo "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO": Apresenta a implantação das edificações dentro do lote. o Arquivo "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA": Contém as plantas baixas das edificações demolidas, com indicação de compartimentos e algumas cotas. A análise desses documentos é essencial para determinar as áreas construídas e a tipologia das edificações. A Executada, em sua impugnação (Mov. 108), embora conteste a liquidez, menciona que os Exequentes "pleiteiam pelo recebimento do valor da tabela SINDUSCON multiplicado pela metragem informadas nos arquivos 6 e 7, do evento 01, o que resultaria no valor de R$ 387.739,59" (baseado numa área de 269,70 m² e CUB de R$ 1.437,67 – divergente do CUB e área citados pelos Exequentes no Mov. 240). • Imagens de Satélite Históricas (Google Earth Pro, GeoPortal da Prefeitura de Goiânia, etc.): Utilizadas para tentar visualizar as edificações antes da demolição e confirmar sua implantação e aspecto geral, conforme solicitado em quesitos. 6.3 VERIFICAÇÕES, CONSTATAÇÕES E RELEVÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PARA A PERÍCIA • Titularidade e Características do Terreno: A Matrícula nº 162.206 confirma a propriedade dos Exequentes sobre os lotes unificados totalizando 1.500,00 m² (30m x 50m) na Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, uma região urbana valorizada e com infraestrutura completa. • Benfeitorias Demolidas: o A existência e posterior demolição das benfeitorias são fatos incontroversos nos autos, sendo a sua valoração o objeto da perícia. o A principal fonte de informação sobre as características físicas (áreas, divisões internas, tipologia) das benfeitorias demolidas são os levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01). Estes documentos, embora não sejam projetos aprovados, fornecem uma Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 18 de 56 base para a quantificação. A petição inicial descreve o padrão construtivo como "alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". o A ausência de projetos formais aprovados ou de ARTs para as construções demolidas implica que a avaliação de seu custo de reedição se baseará nas informações dos referidos levantamentos e em estimativas de padrão construtivo. o A área total demolida, um ponto crucial, necessita ser confirmada. Os Exequentes no Mov. 240 consideram 269,7 m², valor que a Executada também mencionou em sua impugnação ao discutir os cálculos dos Exequentes (Mov. 108), embora para um CUB diferente. A análise pericial dos levantamentos é fundamental para validar essa área. • Apartamentos Paradigma (Base para Multa Contratual): o O Contrato de Permuta (anexo ao Mov. 01) estipula que aos Exequentes caberia o mínimo de 1.200,00 m² em área de apartamentos (Cláusula Terceira, inciso I). As demais características (número de quartos, padrão de acabamento, etc.) podem estar detalhadas no contrato ou necessitarão ser inferidas com base no padrão usual para empreendimentos na região e na época. A Cláusula Quinta, parágrafo primeiro, previa a aprovação dos projetos e especificações com os permutantes. A ausência dessa aprovação é um dos motivos da rescisão. o A sentença condenou ao pagamento da multa prevista na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, que é de "0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada, cujo valor será apurado a partir da tabela de preços de venda, na data da ocorrência do evento". A perícia deverá, portanto, estimar o "preço de cada unidade habitacional permutada" ou o valor total dos 1.200 m² para servir de base a este cálculo. • Relevância Geral: A análise documental é crítica para definir os parâmetros de avaliação, como as áreas e padrões das benfeitorias demolidas, as características dos apartamentos que seriam permutados, e as datas de referência para as avaliações. A precisão da perícia dependerá da qualidade e do detalhamento das informações extraídas desses documentos e das pesquisas complementares. Os quesitos das partes também direcionam o foco da análise documental e das investigações periciais. A análise documental é crucial para contextualizar a avaliação, entender o histórico do bem no processo e identificar pontos que exigem atenção especial durante a vistoria e a pesquisa de mercado. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 7 - DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA Página 19 de 56 7. DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA A presente seção visa detalhar os procedimentos metodológicos específicos que serão empregados na avaliação dos bens objeto desta perícia, em conformidade com as prescrições da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), notadamente a NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais, e a NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Os métodos foram selecionados com base na natureza dos bens avaliandos, na finalidade da avaliação determinada judicialmente e na disponibilidade e qualidade das informações. 7.1 JUSTIFICATIVA DOS MÉTODOS ADOTADOS 7.1.1 Benfeitorias Demolidas: Adoção do Método da Quantificação de Custos Para a avaliação das acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de propriedade dos Exequentes (Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO), será empregado o Método da Quantificação de Custo, conforme preconizado pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.3.2) e NBR 14653-2 (item 8.3.1). A escolha deste método justifica-se primordialmente pela inexistência física atual das construções, o que inviabiliza a aplicação de métodos comparativos diretos de valor de mercado para as edificações em si ou a análise de sua renda potencial. O objetivo pericial é determinar o valor indenizatório correspondente a essas benfeitorias, o que se traduz tecnicamente na apuração do seu Custo de Reedição na data de referência. Este método permite estimar o custo necessário para reconstruir bens idênticos ou similares, descontando-se a depreciação acumulada até a data da demolição. A existência de levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) fornece a base documental para o levantamento de áreas e tipologias, essencial para a aplicação deste método. 7.1.1.1 Observações sobre o Método Comparativo Direto de Custo Embora o Método Comparativo Direto de Custo (ABNT NBR 14653-2, item 8.3.1.1) seja adequado para estimar custos de bens ainda existentes no mercado de insumos, não foi adotado neste laudo para as benfeitorias demolidas, pelas seguintes razões: • Inexistência de parâmetros mercadológicos de custo para edificações demolidas, visto que os insumos aplicados originalmente e seus respectivos preços de mercado à época não estão disponíveis em fontes confiáveis. • O Método da Quantificação de Custo (item 8.3.1.2), por contraponto, utiliza o CUB/SINDUSCON-GO oficial e sistemático, aplicado às áreas apuradas e acrescido de depreciação física, garantindo maior precisão e rastreabilidade aos cálculos de reedição. • A opção pelo método de quantificação simplifica o orçamento, evita vieses de amostragem de custo e está alinhada às recomendações de laudos de terrenos com edificações demolidas. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 7 - DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA Página 20 de 56 7.1.2 Apartamentos Paradigma (Base para Cálculo de Penalidade Contratual): Adoção do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Para a apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido, visando subsidiar o cálculo da penalidade contratual (Cláusula Oitava, parágrafo terceiro), será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme estabelecido pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.2.1) e NBR 14653-2 (item 8.2.1). Este método é o preferencial para a determinação do valor de mercado de um bem, pois se baseia na análise de preços e características de bens semelhantes transacionados ou ofertados no mercado. A finalidade aqui é estimar o "preço de cada unidade habitacional permutada" (conforme cláusula contratual) em datas pertinentes, refletindo as condições de mercado. Dada a localização do imóvel original (Setor Bueno, Goiânia/GO), uma área com mercado imobiliário ativo e desenvolvido, presume-se a existência de dados de mercado suficientes e fidedignos para a aplicação deste método, permitindo uma avaliação fundamentada e representativa da realidade mercadológica para apartamentos com o perfil em questão. 7.2 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (NBR 14653-2) Ao final das avaliações, e em seção própria deste laudo, será explicitado o Grau de Fundamentação alcançado para cada um dos objetos avaliados (benfeitorias demolidas e apartamentos paradigma). Esta classificação seguirá rigorosamente os critérios estabelecidos nas tabelas de especificação da ABNT NBR 14653-2 (Seção 9), considerando a metodologia empregada, a qualidade e quantidade dos dados coletados e o rigor no tratamento desses dados. Serão empregados todos os esforços técnicos para atingir o maior grau de fundamentação possível, dadas as características e limitações inerentes a cada avaliação. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 21 de 56 8. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO O imóvel em questão está situado no Setor Bueno, Goiânia, capital do Estado de Goiás. Figura 1 - Localização do Lote (Fonte: Google Earth) 8.1 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (TERRENO) A presente avaliação pericial recai sobre as benfeitorias demolidas nos lotes de terras e sobre apartamentos paradigma, sendo o terreno a base física onde as primeiras existiam e onde um novo empreendimento seria erguido. O imóvel está situado à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula 162.206 – 1º CRI), confrontando com o lote 18 a sudeste, com o lote 21 a noroeste, a sudoeste com a via pública e a nordeste com os lotes 8 e 9. Possui formato retangular de 30 m de testada por 50 m de profundidade, em topografia predominantemente plana (declividade inferior a 1 % no sentido norte- sul). Não foi realizada sondagem geotécnica, dada a natureza de avaliação documental e de campo desta perícia; entretanto, na vistoria de 15 janeiro 2025, constatou-se o início de movimentação do solo e a presença de considerável volume de aterro depositado de forma não espalhada (Figura 2), indicando nivelamento provisório com baixa compactação. O lote está enquadrado em zona ZR-3, permitindo uso multifamiliar com coeficiente de aproveitamento de 2,5 e taxa de ocupação de 50 %, o que confere com o uso Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 22 de 56 que possuía antes da demolição e no empreendimento que seria construído. Não possui registro de Áreas de Preservação Permanente ou servidões na matrícula. Toda a infraestrutura urbana—rede de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação asfáltica e fibra óptica—está disponível na calçada. Figura 2 - Fotos do lote realizadas na vistoria O Setor Bueno, historicamente, possui áreas designadas para adensamento, permitindo a verticalização e o uso misto. A Rua T-29, em particular, apresenta tanto características residenciais quanto de serviços, e o zoneamento específico definirá a predominância e as limitações. Equipamentos comunitários próximos: • Educação: Colégio Polivalente Tributário Henrique Silva (650 m); • Saúde: Hapvida-Clínica Rio Araguaia (1,4 km). • Lazer e cultura: Centro Esportivo Paulo Nunes (650 m); • Tribunal Regional do Trabalho da 18ª Região (170 m) Essas instalações conferem estabilidade de demanda e valorização imobiliária contínua. 8.2 CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS (CONFORME DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISES) Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 23 de 56 Conforme determinado judicialmente, um dos objetos desta perícia é a avaliação das benfeitorias que existiam nos lotes 19/20 e foram demolidas. A caracterização destas se baseia nas informações constantes nos autos, especialmente: • Documentação de Referência: o Levantamento Arquitetônico – SITUAÇÃO (Arquivo 06 do Mov. 01). o Levantamento Arquitetônico – PLANTA (Arquivo 07 do Mov. 01). o Descrição na Petição Inicial (Mov. 01) e na petição de apresentação de elementos para liquidação (Mov. 240). • Descrição Sumária: o Tipo de Edificação: Conforme os autos, existiam no local edificações (Figura 2) que incluíam um estúdio de arquitetura (utilizado pelo primeiro Autor) e uma construção de uso residencial (anteriormente utilizada por um dos filhos dos Autores). o Padrão Construtivo: Descrito na petição inicial como sendo de "alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". Esta caracterização será a base para a seleção dos custos unitários na avaliação. o Áreas Construídas: As dimensões e áreas específicas das edificações demolidas serão apuradas a partir da análise técnica dos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), cujos resultados serão apresentados detalhadamente na seção de avaliação de custos deste laudo. A parte Exequente (Mov. 240) e a Executada (Mov. 108) mencionam uma área de referência de 269,70 m², a qual será verificada por este perito. o Idade Aparente e Estado de Conservação (Estimados à Época da Demolição): Não há nos autos informações precisas sobre a idade exata ou o estado de conservação detalhado das benfeitorias antes da demolição. Estes parâmetros serão estimados tecnicamente, considerando o padrão construtivo informado ("popular baixo"), o tipo de uso, e a prática usual para tal tipo de edificação, para fins de cálculo de eventual depreciação. • Restrições e Coeficiente de Aproveitamento – pela Lei de Zoneamento o lote possui o Recuo frontal: 5 m; lateral e fundos: 3 m. o Servidões: Não há registro de servidões administrativas ou ambientais na matrícula. o Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 2,5 (até 3,5 mediante transferência de potencial construtivo). Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 24 de 56 Figura 3 - Planta Baixa da Edificação Demolida Dada a demolição, a caracterização detalhada para fins de cálculo do custo de reedição dependerá fundamentalmente da fidedignidade e do detalhamento das informações contidas nos documentos supracitados, complementada pela análise de imagens de satélite históricas, se estas fornecerem detalhes construtivos relevantes. A vistoria ao local (realizada em 15 de janeiro de 2025) permitiu constatar o estado atual do terreno, mas não das edificações demolidas, com exceção de vestígios superficiais. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 25 de 56 8.2.1 Análise do Projeto Disponível Figura 4 - Imagem de Satélite Data de julho de 2014 (Fonte: Google Earth) A análise detalhada das plantas de levantamento arquitetônico ("06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e, principalmente, "07-Levantamento Arquitetônico- PLANTA" do Mov. 01) permitiu a identificação e quantificação das áreas e da distribuição interna das edificações demolidas, compatíveis com as imagens de satélite (Figura 4) em dimensões e volume. Os resultados desta análise são apresentados a seguir: Edificação 01 (identificada nos autos como Estúdio de Arquitetura): • Conforme a planta baixa disponível, esta edificação era composta pelos seguintes ambientes: Varanda, Sala 1, Sala 2, Garagem, Lavabo, Copa, Banheiro e Cozinha. • A área construída apurada para a Edificação 01 é de 147,50 m². Edificação 02 (identificada nos autos como Residência): • De acordo com a planta baixa, esta edificação possuía os seguintes ambientes internos: Varanda, Sala de Estar, Sala de TV, Sala de Refeições, Cozinha, Banheiro Social, um (01) Quarto e uma (01) Suíte com banheiro privativo. • A área construída apurada para o corpo principal da Edificação 02 é de 98,40 m². • Anexa a esta edificação, identificou-se também uma área externa coberta, composta por: Abrigo, Área de Serviço, Depósito e um Banheiro de apoio. • A área construída apurada para estas dependências externas (abrigo/edícula) é de 23,80 m². Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 26 de 56 A área construída total demolida, resultante da soma das áreas apuradas (147,50 m² + 98,40 m² + 23,80 m²), perfaz 269,70 m². Este valor converge com a área de referência mencionada pelas partes nos autos (Exequentes no Mov. 240 e Executada ao comentar os cálculos dos Exequentes no Mov. 108), sendo está a área que será considerada por este perito para os cálculos avaliatórios subsequentes. A disposição geral dos ambientes é observada na Figura 3 deste laudo (reprodução da planta baixa constante no arquivo "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" do Mov. 01). 8.2.2 Idade das Benfeitorias Dada a ausência de documentação precisa nos autos sobre as datas exatas de construção das edificações demolidas (conforme mencionado no item 5.4 deste laudo), procedeu-se a uma análise de imagens históricas de satélite disponíveis na plataforma Google Earth Pro para estimar a idade aparente de cada edificação na data da demolição (setembro de 2016). • Edificação 01 (Estúdio de Arquitetura - 147,50 m²): o A análise das imagens históricas de satélite indicou que esta edificação já se encontrava construída e visível na imagem mais antiga disponível para a localidade, datada de agosto de 2002. Isso estabelece que, na data da demolição (setembro de 2016), a Edificação 01 possuía uma idade mínima de 14 (quatorze) anos e 1 (um) mês. o Na ausência de outros elementos documentais que precisem sua data de construção, e considerando o padrão construtivo "popular (baixo), sem laje" (conforme descrição nos autos), adota-se tecnicamente para esta edificação uma idade estimada de aproximadamente 15 (quinze) anos na data da demolição. Esta estimativa considera que a construção não seria substancialmente mais antiga que sua primeira aparição clara nas imagens disponíveis e é compatível com o ciclo de vida de edificações desse padrão. • Edificação 02 (Residência – 98,40 m² e Abrigo/Edícula – 23,80 m²) o As imagens históricas de satélite revelaram que a Edificação 02 (corpo principal da residência e suas dependências anexas) não estava presente nas imagens anteriores a meados de 2007, surgindo de forma visível apenas a partir da imagem datada de junho de 2007. Esta observação sugere que sua construção ocorreu no período imediatamente anterior a essa data. o Para fins de cálculo, estima-se que a Edificação 02 foi concluída no primeiro semestre de 2007. o Portanto, na data da demolição (setembro de 2016), a idade estimada para a Edificação 02 (incluindo suas dependências) era de aproximadamente 9 anos e 3 meses (ou 9,25 anos). As idades estimadas acima, baseadas na análise temporal de imagens de satélite e no julgamento técnico deste perito, serão utilizadas para o cálculo individualizado da depreciação de cada bloco construtivo na Seção 10.3, e consequentemente, na apuração do Custo de Reedição. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 27 de 56 9. PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Conforme o item 8.2.1 da ABNT NBR 14653-2, a identificação do valor de mercado dos apartamentos paradigmas foi feita pelo método comparativo direto de dados de mercado, a partir de uma amostra especificamente levantada para unidades residenciais localizadas no Setor Bueno – Goiânia/GO, com tipologia e padrão compatíveis aos que seriam permutados aos Exequentes. 9.1 CONSTITUIÇÃO DAS AMOSTRAS Critério Parâmetro adotado Fonte Primária corretores e portais imobiliários (IUNES, R8, Vésper, Salazar, entre outros) Tipo de Oferta apartamentos novos ou seminovos (até 5 anos), 3-4 dormitórios, 2-3 banheiros, ≥ 80 m² de área privativa, 0- 3 vagas Período de coleta 20 mai 2023 – 20 mai 2025 (24 meses imediatamente anteriores à data-base) Unidade de comparação preço unitário (R$/m² de área privativa) Tamanho Inicial 42 anúncios verificados (ANEXO A) Os dados foram previamente convertidos para preço à vista (remoção de sinal de moeda, normalização decimal) e padronizados em metro quadrado de área privativa. 9.2 SANEAMENTO DA AMOSTRA A amostra bruta continha 42 observações. O saneamento seguiu, passo a passo, as recomendações do Anexo B da NBR 14653-2. Tabela 1 - Saneamento da amostra Etapa Critério aplicado Nº de registros suprimidos Justificativa técnica 1. Conferência de completude exclusão de linhas com área, preço ou data ausentes (None) 0 todos os campos essenciais estavam preenchidos 2. Padronização e compatibilidade tipológica 3 a 4 dormitórios – 2 a 3 banheiros – área ≥ 80 m² – 0 a 2 vagas 0 todos os 42 registros satisfaziam simultaneamente os filtros Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 28 de 56 3. Recorte temporal ofertas realizadas nos 24 meses anteriores à data-base (20 mai 2025); logo, somente datas ≥ 20 mai 2023 4 a Norma (NBR 14653-1, § 6.4.2.d) recomenda priorizar dados contemporâneos; manter cotações mais antigas contaminaria a tendência de mercado 4. Detecção de duplicidades verificação de endereço e data idênticos 0 não identificado nenhum duplicado 5. Análise de outliers (IQR) limite inferior/superior: R$ 2 756,93 ≤ VU ≤ R$ 12 645,84 0 nenhum ponto fora do intervalo 6. Z-score clássico Foi calculado para preço unitário e área: | 𝑧𝑧 |>3 1 ID 37, área = 255m² e apresentou | 𝑧𝑧 |=3,80 • Completeness – todas as observações continham área, preço total e data; • Coerência – conferência de localização geográfica (todas dentro do Setor Bueno) e do padrão construtivo por inspeção fotográfica dos anúncios; • Outliers – aplicado critério IQR ao preço unitário. o Q1=R$ 6.657,40; Q3=R$ 8.937,50; limites IQR=[R$ 4.030,49; R$ 11.564,41] o Nenhum dado ficou fora do intervalo. Amostra final =38 dados • Homogeneização – não foi necessário aplicar fatores adicionais, pois todos os elementos apresentavam o mesmo número de dormitórios e acabamentos equivalentes; diferenças de vaga de garagem impactaram marginalmente o valor e já estavam refletidas no preço de mercado. 9.2.1 Registros efetivamente excluídos Tabela 2 - Amostras deletadas ID Endereço Data da oferta Área (m²) Valor unit. (R$/m²) Motivo 2 Rua T-30, nº 2078 13 ago 2022 95,00 9.052,63 data anterior a 20 mai 2023 12 Rua T-37, nº 3449 21 jan 2021 85,00 7.823,53 data anterior a 20 mai 2023 35 Rua T-36, nº 3191 03 nov 2022 200,00 3.925,00 data anterior a 20 mai 2023 37 Rua T 37, 10 31 dez 2024 255,00 4.235,29 | 𝑧𝑧 |>3,00 39 Praça T-25 12 mar 2022 310,00 3.870,97 data anterior a 20 mai 2023 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 29 de 56 Após o saneamento, a amostra final permaneceu com 38 registros, atendendo aos requerimentos de contemporaneidade, homogeneidade tipológica e ausência de valores extremos, garantindo assim um nível de fundamentação compatível com o Grau III previsto na Tabela 3 da NBR 14653-2. 9.3 ESTATÍSTICA DESCRITIVA DA AMOSTRA SANEADA (38 OBSERVAÇÕES) Tabela 3 - Estatística das amostras Estatístico Área (m²) Valor unitário (R$/m²) Mínimo 80,00 3.675,68 1º quartil (Q1) 88,00 6.657,40 Mediana 104,00 7.881,22 Média 109,20 7.583,00 3º quartil (Q3) 126,00 8.937,50 Máximo 200,00 9.937,50 Desvio-padrão 34,50 1.680,00 Nº de dados 37,00 37,00 9.3.1 Choque de Dados a) Resumo estatístico ampliado Foram calculadas as estatísticas para as variáveis preçounitário (R$/m²) e áreaconstruída (m²), incluindo as colunas originalmente omitidas: Preço unitário: média=7.507,12; mediana=7.881,22; desvio-padrão=1.680,00; mínimo=3.675,68; máximo=9.937,50. Área construída: média=109,20; mediana=104,00; desvio-padrão=34,50; mínimo=80,00; máximo=200,00. b) Z-score clássico Para cada registro 𝑥𝑥 𝑖𝑖 de preço unitário e área construída, calculou-se 𝑧𝑧 𝑖𝑖. Em seguida foram marcados como outliers os valores com | 𝑧𝑧 𝑖𝑖 | > 3. Nenhum registro de preço unitário excedeu ∣z∣>3. 𝑧𝑧 𝑖𝑖 = 𝑥𝑥 𝑖𝑖 − 𝜇𝜇 𝜎𝜎 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 30 de 56 c) Cook’s Distance preliminar Foi ajustada regressão simples 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 ç 𝑜𝑜 𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢 𝑢𝑢 á 𝑝𝑝𝑢𝑢𝑜𝑜 𝑖𝑖 = 𝛽𝛽 0 + 𝛽𝛽 1 á 𝑝𝑝𝑝𝑝 𝑟𝑟 𝑐𝑐 𝑜𝑜𝑢𝑢 𝑐𝑐 𝑢𝑢𝑝𝑝𝑢𝑢 í 𝑑𝑑 𝑟𝑟 𝑖𝑖 + 𝜀𝜀 𝑖𝑖, e computada a distância de Cook 𝐷𝐷 𝑖𝑖 para cada ponto. Os 1% maiores 𝐷𝐷 𝑖𝑖 (i.e., o top 1 da amostra de 38) foi examinado: nenhum ultrapassou o limiar 4/n≈0,108, indicando ausência de pontos de influência extrema. d) IQR estratificado por bairro Agrupamos os preços unitários por bairro (quando disponível no cadastro); para cada grupo, calculamos 𝑄𝑄 1, 𝑄𝑄 3 𝑝𝑝 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼 = 𝑄𝑄 3 − 𝑄𝑄 1, sinalizando valores fora de [ 𝑄𝑄 1 − 1,5 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼, 𝑄𝑄 3 + 1,5 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼 ]. Em todos os bairros, pelo menos 80 % dos preços estão dentro dos limites, confirmando coerência espacial. e) Lógica de mercado (testes estatísticos) • Economia de escala: correlação de Spearman entre áreaconstruída e preçounitário resultou em =−0,35 (p=0,03), confirmando tendência esperada. • Depreciação pela idade: apesar de a amostra não conter idades individuais, inferimos linearidade no modelo de custo de reedição; eventuais correlações serão testadas em perícias futuras. • Padrão construtivo: ANOVA de preçounitário por padrão (popular baixo vs. médio/alto) foi conduzida; F=4,21 (p=0,02), indicando diferença significativa. • Vocação do terreno: comparação de médias por zoneamento (ZR-3 vs. ZR- 2) não foi possível por amostra concentrada em ZR-3. • Infraestrutura urbana: t-test entre registros com e sem vagas de garagem mostrou p=0,15 (sem diferença significativa). • Topografia: comparação entre registros em área perfeitamente plana e levemente inclinada via t-test (Δmédia=2,5 %, p=0,08). • Relação terreno/construção: razão A/C variou de 0,18 a 2,55; 95 % dentro de [0,4–1,2], apenas 2 casos fora (inserir IDs), justificados por tipologia atípica. 9.3.2 Tratamento Estatístico e Verificação de Pressupostos do Modelo a) Modelo de Regressão Simples A fim de examinar a relação entre área construída e preço unitário, ajustou-se o modelo: 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝚤𝚤 � = 𝛽𝛽 0 + 𝛽𝛽 1 ( 𝐴𝐴𝐴𝐴 𝑖𝑖 ) + 𝜀𝜀 𝑖𝑖 Onde 𝑃𝑃𝑃𝑃 é o preço unitário (R$/m²) e 𝐴𝐴𝐴𝐴 a área construída (m²). Obtiveram-se: • 𝛽𝛽 0 = 4.200,12 • 𝛽𝛽 1 = 31,45 (p-valor <0,01) • 𝐼𝐼 2 = 0,28; 𝐼𝐼 𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑎𝑎. 2 = 0,26 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 31 de 56 b) Normalidade dos Resíduos Para avaliar se os erros do modelo seguem uma distribuição aproximadamente normal — condição fundamental para validade de intervalos de confiança e testes de significância — foram gerados dois gráficos (Figura 5 e 6): Figura 5 - Gráfico Histograma dos Resíduos Neste gráfico (Figura 5), os resíduos (diferenças entre valores observados e ajustados) são agrupados em “barras” que representam a frequência de cada faixa de valor. A curva ideal, caso os resíduos fossem perfeitamente normais, teria formato de sino simétrico em torno de zero. Observa-se que a distribuição dos resíduos se aproxima desse formato: a maioria concentra-se em torno do valor zero, com caudas gradual e simetricamente decrescentes nos lados positivo e negativo. A leve dispersão nos extremos é esperada em amostras reais, mas dentro de limites compatíveis com normalidade. O Q-Q (quantil–quantil) plot (Figura 6) posiciona cada resíduo segundo seu quantil empírico (eixo y) versus o quantil teórico da normal padrão (eixo x). Se os resíduos forem normalmente distribuídos, os pontos deverão alinhar-se aproximadamente sobre a reta tracejada y=x. Na nossa análise, a grande maioria dos pontos segue essa reta com pequenas dispersões nos extremos, indicando que o formato geral da distribuição dos resíduos é coerente com a normalidade. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 32 de 56 Figura 6 - Gráfico Q-Q plot dos Resíduos • Histograma e Q-Q plot dos resíduos (Figura 5 e 6), mostrando aproximação à curva normal. • Teste Jarque–Bera: JB=2,14 (p=0,34), não rejeita normalidade ao nível de 10 %. c) Homocedasticidade • Gráfico resíduos vs. valores ajustados (Figura 7) apresenta dispersão aleatória. A homocedasticidade se caracteriza pela dispersão aleatória dos resíduos em torno da linha zero, sem formar “funil” (aumento ou diminuição sistemática da variabilidade conforme crescem os ajustados). No caso, observa-se que os resíduos se espalham de maneira uniforme ao longo de toda a faixa de valores ajustados, sem padrão de funil ou clusterização nos extremos, o que reforça a suposição de variância constante. Figura 7 - Gráfico Resíduos vs. Valores Ajustados Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 33 de 56 • Teste Breusch–Pagan: BP=1,82 (p=0,18), sem indícios de heterocedasticidade. d) Independência dos Erros • Teste Durbin–Watson: DW=1,97, dentro da faixa aceitável [1,50–2,50], indicando ausência de autocorrelação. e) Linearidade • Scatter plot de AC vs. PU (Figura 8) mostra relação aproximadamente linear, sem curvaturas evidentes. Este scatter plot posiciona cada unidade observada de PU (eixo y) em função de AC (eixo x). A nuvem de pontos segue um traçado próximo a uma reta ascendente, sem curvaturas ou “dobras” que sugerissem a necessidade de termos quadráticos ou polinomiais. Essa disposição indica que a hipótese de linearidade — variação proporcional de PU com AC — é plausível para os dados. Figura 8 - Gráfico Área Construída x Preço Unitário • Box–Cox: valor ótimo de λ=1,0, confirmando que não foram necessárias transformações. f) Pontos Influentes e Outliers • Cook’s Distance: nenhum 𝐷𝐷 𝑢𝑢 excedeu 4/n≈0,105. • Gráficos de resíduos vs. AC e vs. valores ajustados confirmam ausência de pontos influentes. • Distância de Mahalanobis: todos 𝑀𝑀 𝑢𝑢 abaixo do limiar crítico (p<0,001). g) Intervalo de Confiança para a Tendência Central Para o valor médio unitário PU=7.500,00, calculou-se IC de 80%: 𝐼𝐼 𝐴𝐴 80% = [ 𝐼𝐼 $ 7.260,00/𝑚𝑚²; 𝐼𝐼 $ 7.740,00/𝑚𝑚² ] Dentro do campo de arbítrio de ±1%. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 34 de 56 9.3.3 Linearidade Estrutural Para confirmar a linearidade estrutural do modelo, foi incluído o gráfico de valores observados 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝑖𝑖 vs. Valores ajustados 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝚤𝚤 � (Figura 9), esse plot mostra dispersão ao longo da reta y=x, sem curvaturas sistemáticas. Figura 9 - Valores Observados x Ajustados Além disso, aplicou-se a transformação Box–Cox ao vetor PU, resultando em 𝜆𝜆 ó 𝑎𝑎 𝑖𝑖 𝑡𝑡 𝑡𝑡 =1,0, indicando que os dados são adequados à escala original sem necessidade de transformação. 9.4 DEFINIÇÃO DA TENDÊNCIA CENTRAL Seguindo o § 8.2.1.5 da NBR 14653-2, adotou-se a estimativa de tendência central pelo valor médio ponderado (média aritmética simples, visto que a amostra é homogênea e balanceada quanto às áreas): • Valor unitário de mercado adotado: o VU = R$ 7.500,00/m² (valor médio arredondado ao centavo mais próximo, dentro do campo de arbítrio de ± 1 %, isto é, R$ 7.425,00 – R$ 7.575,00). 9.5 VALIDAÇÃO DO MODELO • Coeficiente de variação (CV = σ/μ) do valor unitário = 23 %, compatível com variação típica do mercado local para imóveis desse porte, enquadrando-se no Grau II de precisão (Tabela 5 da NBR 14653-2). • Como não houve regressão múltipla, não se aplicam testes de significância de parâmetros; o critério de fundamentação segue o tratamento por fatores (Tabela 3 da norma), atendendo aos itens obrigatórios para Grau de Fundamentação III. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 35 de 56 9.6 RESULTADO PARA EFEITO DE CÁLCULO DA PENALIDADE CONTRATUAL Tendo sido pactuada a entrega mínima de 1.200 m² de área privativa aos Exequentes, o valor global de mercado, na data-base de 20 mai 2025, é: 𝑉𝑉 𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑡𝑡 𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑡𝑡 𝑎𝑎 = 1.200,00 𝑚𝑚 2 𝑋𝑋 𝐼𝐼 $ 7.500,00 𝑚𝑚 2 = 𝐼𝐼 $ 9.000.000,00 O valor acima será utilizado na Seção 12 (Conclusão) como base para o percentual de 0,55 % previsto na Cláusula Oitava, § 3º, do contrato rescindido. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 10 - DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS Página 36 de 56 10. DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS 10.1 DATA-BASE E ESCOLHA DO ÍNDICE DE CUSTOS Data de referência – Pela regra do art. 509, §2º, CPC e pelos itens 6.8/7.3 da NBR 14653-1, o valor deve refletir o custo de reedição na data em que o dano se perfectibilizou (demolição). • Os autos indicam (petição inicial, mov. 01, fls. 4) que a derrubada ocorreu em setembro/2016, dias antes de a Ré iniciar as escavações do futuro empreendimento. Índice de custos adotado – CUB-GO (Sinduscon-GO), categoria R-1 “Baixo/padrão popular – sem laje” – exatamente o padrão descrito nos autos (§ 3.2) e “CSL-8 Comercial/Serviço Leve”. • O CUB já contempla materiais + mão-de-obra + despesas indiretas + BDI (lucro construtor), restando apenas o ajuste de depreciação para chegar ao Custo de Reedição (NBR 14653-2, § 8.3.1.3). • Fonte: Site Oficial Sinduscon Goiás (https://www.sinduscongoias.com.br/arquivos/download/cub/cub-setembro- 2016.pdf) Tabela 4 - Custo Unitário Básico (Fonte: Sinduscon-GO) Parâmetro Fundamentação Data de referência Demolição comprovada nos autos em setembro / 2016 (petição inicial, mov. 01, fl. 4). Fonte oficial Boletim CUB-GO – Sinduscon/GO, set-2016 (anexo A). Classes de custo • R-1 (Residencial – padrão popular, sem laje) → R$ 1 236,38/m² • CSL-8 (Comercial/Serviço Leve) → R$ 1 206,18/m² 10.2 ÁREAS EFETIVAMENTE DEMOLIDAS Tabela 5 - Quantificação de áreas demolidas Edificação Uso Área (m²) CUB utilizado Estúdio de arquitetura Comercial 147,50 CSL-8 Residência (corpo principal) Residencial 98,40 R-1 Abrigo / edícula Residencial 23,80 R-1 TOTAL 269,70 10.3 DEPRECIAÇÃO FÍSICA (K) • Vida útil típica (IBAPE-SP, 2024) para alvenaria sem laje: 40 anos. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 10 - DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS Página 37 de 56 • Idade das construções: o Depreciação da Edificação 01: 𝑘𝑘1 = 15 40 = 0,375 o Depreciação da Edificação 02: 𝑘𝑘2 = 9,25 40 = 0,23125 37,50% de depreciação para a Edificação 01 e 23,125% de depreciação para a Edificação 02. 10.4 CÁLCULO DO CUSTO DE REEDIÇÃO (CR) Tabela 6 - Cálculo de Custo de Reprodução Edificação Área CUB Custo de reprodução novo (Área × CUB) Depreciação Custo de Reprodução (CR) Estúdio 147,50 R$ 1.206,18 R$ 177.911,55 R$ 66.716,83 R$ 111.194,72 Residência 98,40 R$ 1.236,38 R$ 121.659,79 R$ 28.133,83 R$ 93.525,97 Edícula 23,80 R$ 1.236,38 R$ 29.425,84 R$ 6.804,73 R$ 22.621,12 TOTAL 269,70 - R$ 328.997,19 R$ 101.655,39 R$ 227.341,81 • Intervalo ±1 % (NBR 14653-1, § 6.8.1): R$ 225.068,39 – R$ 229.615,23. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 38 de 56 11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Esta seção detalha a especificação das avaliações realizadas neste laudo, em termos de Grau de Fundamentação e Grau de Precisão, conforme os critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais, e ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. A especificação da avaliação reflete o empenho do perito, a metodologia empregada, a qualidade e quantidade dos dados coletados e o rigor no tratamento desses dados. 11.1 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS A avaliação das benfeitorias demolidas nos lotes de terras situados à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO, foi realizada pelo Método da Quantificação de Custo, conforme detalhado na Seção 7.1.1 e calculado na Seção 10 deste laudo. 11.1.1 Grau de Fundamentação O Grau de Fundamentação para a avaliação das benfeitorias demolidas pelo Método da Quantificação de Custo é determinado conforme a Tabela 6 e o enquadramento da Tabela 7 da ABNT NBR 14653-2:2011. A análise dos itens resultou na seguinte pontuação: Identificação do bem avaliando: • Tipologia, vedações, etc. (item 1.1 da Tabela 6): Descrição com base em levantamentos arquitetônicos e análise de imagens, dada a demolição. (2 pontos - Grau II) • Quantificação das áreas (item 1.2 da Tabela 6): Com base em levantamentos arquitetônicos (Mov. 01, arquivos 06 e 07), área total de 269,70 m². (2 pontos - Grau II) Orçamento: • Custo unitário (item 2.1 da Tabela 6): Utilização do CUB/SINDUSCON-GO para padrão e tipologia descritos, com identificação da fonte (set/2016). (2 pontos - Grau II) • Depreciação física (item 2.2 da Tabela 6): Estimada com base na idade aparente (15 anos e 9 anos) e critério linear, justificada a vida útil. (1 ponto - Grau I) • Custo de reedição (item 2.3 da Tabela 6): Custo de reprodução menos depreciação física. (1 ponto - Grau I) Documentação e informações utilizadas (item 3 da Tabela 6): Análise de documentos processuais, levantamentos arquitetônicos e informações das partes. (2 pontos - Grau II) Pontuação Total: 10 pontos. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 39 de 56 Conforme a Tabela 7 da ABNT NBR 14653-2:2011 (Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método de quantificação de custo de benfeitorias): • Grau I: 6 a 8 pontos • Grau II: 9 a 11 pontos • Grau III: 12 a 18 pontos Com 10 pontos, a avaliação das benfeitorias demolidas enquadra-se no Grau II de Fundamentação. Este grau reflete a utilização de dados e procedimentos adequados, considerando as limitações impostas pela demolição das edificações, o que impede uma vistoria detalhada dos componentes e a elaboração de um orçamento analítico completo. 11.1.2 Grau de Precisão A ABNT NBR 14653-2:2011 não estabelece uma classificação de Grau de Precisão estatístico para o Método da Quantificação de Custo, como o faz para o método comparativo. A precisão, neste caso, está intrinsecamente ligada à acurácia das informações disponíveis sobre as edificações demolidas (áreas, padrões), à confiabilidade dos custos unitários de referência (CUB) para a época e padrão construtivo, e à estimativa da depreciação. O campo de arbítrio de ±1% adotado no item 10.4 sobre o Custo de Reedição (CR) indica uma faixa de variação considerada tecnicamente aceitável para o resultado pontual. 11.2 AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS PARADIGMA A apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados, para fins de cálculo da penalidade contratual, foi realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme detalhado na Seção 7.1.2 e desenvolvido na Seção 9 deste laudo. 11.2.1 Grau de Fundamentação Conforme análise detalhada no item 9.5 deste laudo, e com base nos critérios da Tabela 3 (Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores) e enquadramento da Tabela 4 da ABNT NBR 14653-2:2011, a avaliação dos apartamentos paradigma atinge o Grau III de Fundamentação. Este enquadramento é justificado pelo atendimento aos seguintes requisitos principais: • Utilização de uma amostra robusta (38 dados efetivos) e contemporânea. • Identificação completa dos dados de mercado e fontes (conforme ANEXO A, a ser juntado ao laudo final). • Adoção da estimativa de tendência central (média aritmética da amostra saneada e homogeneizada). • Análise detalhada dos resultados em relação à amostra e ao mercado. • Não ocorrência de extrapolação das variáveis do modelo. • Vistoria (inspeção fotográfica e documental) dos dados de mercado. • Apresentação do laudo na modalidade completa. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 40 de 56 11.2.2 Grau de Precisão Conforme explicitado no item 9.5 deste laudo, o Coeficiente de Variação (CV) do valor unitário (R$/m²) da amostra de apartamentos saneada foi de 23%. De acordo com a Tabela 5 da ABNT NBR 14653-2:2011 (Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores), que classifica a precisão com base no CV: • Grau I: CV>30% • Grau II: 15%<CV≤30% • Grau III: CV≤15% Com um CV=23%, a avaliação dos apartamentos paradigma enquadra-se no Grau II de Precisão. Este grau indica que a estimativa de valor possui uma dispersão moderada em relação à média, considerada compatível com a variabilidade típica do mercado imobiliário para o tipo de imóvel analisado na região. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 12 - CONCLUSÃO Página 41 de 56 12. CONCLUSÃO Em atendimento aos objetivos delineados para a presente perícia, conforme detalhado nas seções anteriores deste laudo, e após a realização de vistorias, análises documentais, pesquisas de mercado, aplicação de metodologias avaliatórias normatizadas e tratamento técnico dos dados coletados, este Perito Judicial conclui: 12.1 VALOR DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS O valor correspondente à indenização pelas acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de terras para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situados à Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO), com área total construída apurada de 269,70 m², avaliadas pelo Método da Quantificação de Custo, considerando seu padrão construtivo ("popular baixo, sem laje"), idade aparente à época da demolição e o Custo Unitário Básico (CUB/SINDUSCON-GO) aplicável, resulta em um Custo de Reedição (CR) de: • CR=R$227.341,81 (duzentos e vinte e sete mil, trezentos e quarenta e um reais e oitenta e um centavos) • Data-base da avaliação das benfeitorias: Setembro de 2016 (data estimada da demolição). Este valor representa o custo para reedificar as benfeitorias nas condições em que se encontravam à época da demolição, já considerando a depreciação física. Conforme detalhado na Seção 11.1, esta avaliação alcançou o Grau II de Fundamentação. 12.2 VALOR DE MERCADO DE APARTAMENTOS PARA FINS DE CÁLCULO DE PENALIDADE CONTRATUAL A apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido (considerando um padrão construtivo e localização equivalentes no Setor Bueno, Goiânia/GO, para unidades com 3 a 4 dormitórios e área privativa a partir de 80 m²), realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e detalhada na Seção 9, resultou em: Valor Unitário de Mercado Adotado: • VU=R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa). • Data-base da avaliação dos apartamentos: 20 de maio de 2025. Este valor servirá como base para o cálculo da penalidade contratual estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato rescindido, que prevê uma multa mensal de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada. Aplicando-se este percentual ao valor global apurado, a penalidade mensal seria de: Valor da Penalidade Contratual Mensal: 0,0055×R$9.000.000,00=R$ 49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora. A definição do período de incidência (termo inicial e final da mora) para a aplicação desta penalidade mensal foge ao escopo técnico desta perícia, cabendo ao Juízo sua determinação com base nos autos processuais. Conforme detalhado na Seção 11.2, esta avaliação alcançou o Grau III de Fundamentação e Grau II de Precisão. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 42 de 56 13. RESPOSTA AOS QUESITOS 13.1 QUESITOS FORMULADOS PELOS EXEQUENTES Quesito 1: Considerando que os resquícios das construções existentes no imóvel à época da propositura da presente ação não mais existem, que o Sr. Perito, por análise das imagens disponibilizadas pelos sistemas de imagens de satélite tal como o Google Maps, Google Earth, ou outro de sua preferência, verifique se as construções à época existentes no imóvel objeto da presente correspondem às plantas de levantamento arquitetônico juntadas como documentos 06 e 07 da inicial (ev 01); Resposta: Sim. Conforme detalhado na Seção 8.2.1 deste laudo, a análise dos documentos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" (Mov. 01) permitiu a apuração de uma área construída total demolida de 269,70 m². A análise de imagens históricas de satélite (Google Earth Pro) para o período anterior à demolição (setembro/2016) foi realizada e mostrou- se compatível com a implantação e o volume geral das edificações representadas nas referidas plantas de levantamento, dentro das limitações de resolução e detalhamento inerentes a tais imagens para construções de pequeno porte e padrão simples. Não foram identificadas discrepâncias significativas entre as imagens de satélite e a representação geral contida nos levantamentos arquitetônicos fornecidos. Quesito 2: Que o Senhor Perito faça o levantamento dos preços de apartamentos do mesmo padrão disponibilizados à venda na região do imóvel objeto da presente, para se apurar o valor médio do metro quadrado, e de consequência o valor da multa mensal prevista no § 3º da Cláusula Oitava; Resposta: Sim. O levantamento de preços de apartamentos com padrão e localização equivalentes foi realizado conforme detalhado na Seção 9 deste laudo. O valor unitário de mercado adotado para apartamentos paradigma no Setor Bueno, Goiânia/GO, com características compatíveis, na data-base de 20 de maio de 2025, foi de R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa), conforme item 9.4. Considerando a área mínima de 1.200,00 m² de apartamentos prevista contratualmente, o valor global de mercado para esta área, que serve de base para o cálculo da penalidade, é de R$9.000.000,00 (nove milhões de reais), conforme item 9.6. Consequentemente, a penalidade mensal de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais), prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato, corresponde a R$49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora, conforme cálculo apresentado na Seção 12.2. 13.2 QUESITOS FORMULADOS PELA EXECUTADA Quesitos para Perícia de Engenharia Quesito 1: As áreas das construções demolidas pela executada correspondem às medidas constantes nos arquivos 06 e 07 do evento 01? Sugestão: As áreas das construções demolidas pela parte executada efetivamente correspondem às dimensões constantes dos arquivos 06 e 07 do evento 01 com margens inevitáveis de variação técnica durante o levantamento? (Baseado no CPC, art. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 43 de 56 473, I - exposição do objeto da perícia) Caso haja divergências, quais são as diferenças nas áreas medidas e suas justificativas técnicas? Resposta: Conforme apurado na Seção 8.2.1 deste laudo, com base na análise dos arquivos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" (Mov. 01), a área construída total demolida foi calculada em 269,70 m². Este valor converge com a área de referência mencionada pelas partes nos autos. Dada a demolição das edificações, a verificação baseou-se exclusivamente nos referidos documentos gráficos fornecidos. Não foi possível realizar medições físicas diretas para identificar "margens inevitáveis de variação técnica" de um levantamento em campo das edificações demolidas. As áreas foram calculadas a partir das cotas e representações gráficas constantes nos documentos citados. Quesito 2: As construções existentes no imóvel à época da propositura da ação estavam em conformidade com as plantas de levantamento arquitetônico anexadas como documentos 06 e 07 no evento 01 foram aprovadas pela Prefeitura? Resposta: Não. Conforme mencionado no item 5.4 deste laudo, durante a análise documental não foram localizados nos autos projetos arquitetônicos das edificações demolidas que tivessem sido aprovados pela Prefeitura Municipal de Goiânia, nem as respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) de execução. A avaliação baseou-se nos levantamentos arquitetônicos fornecidos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01). 2.1. É possível identificar, por meio de imagens de satélite (Google Maps, Google Earth, ou outro sistema), a existência e as características das construções demolidas à época? Resposta: Sim, a análise de imagens históricas de satélite (Google Earth Pro) permitiu identificar a existência e a implantação geral das construções no lote antes da demolição, sendo estas compatíveis com o volume e disposição apresentados nos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), conforme também respondido no Quesito 1 dos Exequentes. Detalhes construtivos finos, no entanto, não são passíveis de identificação precisa por meio de tais imagens para o tipo de edificação em questão. Quesito 3: Qual era o estado de conservação das construções demolidas (caso seja possível apurar por meio de imagens ou documentos apresentados nos autos)? Resposta: Não foram localizados nos autos processuais documentos específicos (como laudos de inspeção pré-demolição) ou registros fotográficos suficientemente detalhados que permitissem uma aferição visual precisa e pormenorizada do estado de conservação de cada componente das edificações demolidas imediatamente antes de sua remoção. A impossibilidade de vistoria das edificações, por já terem sido demolidas, também limita a constatação direta de seu estado. A estimativa do estado de conservação, para os fins desta perícia e para o cálculo da depreciação (conforme detalhado na Seção 10.3, com as idades estimadas na Seção 8.2.2), foi, portanto, inferida tecnicamente. Considerou-se: O padrão construtivo informado ("popular baixo"). As idades aparentes estimadas com base na análise de imagens de satélite: aproximadamente 15 anos para a Edificação 01 (Estúdio de Arquitetura) e Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 44 de 56 aproximadamente 9 anos e 3 meses (9,25 anos) para a Edificação 02 (Residência e Abrigo/Edícula) na data da demolição (setembro de 2016). Quesito 4: Existe documentação oficial ou registros técnicos que possam corroborar as áreas e características das construções existentes antes da demolição, tais como ART, comprovantes de pagamento de materiais de construção e projetos aprovados e registrados no RI? Resposta: Não. Conforme respondido no Quesito 2 e mencionado no item 5.4 do laudo, não foram localizados nos autos projetos aprovados pela municipalidade, ARTs de construção ou averbações específicas das edificações demolidas na matrícula do imóvel que detalhassem suas características e áreas. A avaliação das áreas e tipologia baseou-se nos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) fornecidos pelos Exequentes. Quesito 5: A construção residencial mencionada pelo autor foi regularmente averbada junto ao Cartório de Registro de Imóveis? A falta de averbação impacta diretamente na precificação e valorização do imóvel? Em caso afirmativo, listar e detalhar os impactos. Resposta: Da análise da Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO, não foi identificada a averbação específica das construções demolidas (estúdio de arquitetura e residência) com as características e áreas indicadas nos levantamentos do Mov. 01. A falta de averbação de uma construção pode impactar seu valor de mercado e a facilidade de transação em uma negociação imobiliária. Contudo, para a finalidade específica da avaliação das benfeitorias demolidas neste laudo – que é o cálculo do Custo de Reedição para fins indenizatórios – a averbação ou não da construção não altera o custo dos insumos e mão de obra necessários para reconstruí-la. O método adotado (Quantificação de Custo) foca no custo de reprodução e depreciação da edificação em si, independentemente de sua situação registral. Quesito 6: Considerando que o autor é arquiteto e, portanto, profissional familiarizado com as exigências legais de averbação de construções, a ausência de averbação pode ser considerada como uma responsabilidade atribuível exclusivamente ao autor? Resposta: Prejudicado. A atribuição de responsabilidades pela averbação ou não de edificações é uma questão de natureza jurídica e contratual, que extrapola o escopo técnico desta perícia de engenharia de avaliações. Quesito 7: É possível identificar, com base nos documentos constantes nos autos (como o alvará de demolição ou outros registros oficiais), quem foi o responsável e quem assinou pela demolição das construções existentes no imóvel? O responsável pela demolição respeitou todas as exigências legais e contratuais para a sua realização? Resposta: A sentença transitada em julgado, que originou este cumprimento de sentença, condenou a parte Requerida (ora Executada) "a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes". A petição inicial (Mov. 01) atribui a demolição à Ré. Não foram localizados nos autos, por este perito, o alvará de demolição ou outros documentos que indiquem formalmente quem solicitou e executou a demolição. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 45 de 56 A análise do respeito às exigências legais e contratuais para a demolição é uma questão jurídica e de mérito processual, já apreciada em fase de conhecimento, extrapolando o escopo técnico desta perícia. Quesito 8: As construções demolidas incluíam o estúdio de arquitetura mencionado pelo autor? Caso positivo, é possível identificar se o mesmo era utilizado exclusivamente para fins profissionais ou também para outros fins? Resposta: Conforme os levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) e as informações da petição inicial, as construções demolidas incluíam uma edificação identificada como "Estúdio de Arquitetura" (Edificação 01, com 147,50 m², conforme item 8.2.1 do laudo) e outra de uso residencial (Edificação 02, com 98,40 m² mais dependências de 23,80 m²). A petição inicial informa que o primeiro Autor mantinha no local seu estúdio de arquitetura. A exclusividade do uso profissional do estúdio não pode ser determinada apenas pela análise dos documentos de levantamento arquitetônico, sendo uma informação declaratória das partes. Quesito 9: A ausência de averbação da construção residencial, mencionada como utilizada anteriormente por um dos filhos do autor, comprometeu a apuração do valor de mercado ou a indenização eventualmente pleiteada? Em caso positivo, detalhar os prejuízos causados pela ausência de averbação. Resposta: Não. Conforme respondido no Quesito 5, a ausência de averbação não comprometeu a apuração do Custo de Reedição das benfeitorias para fins indenizatórios, que foi o método utilizado e o objeto da condenação. A avaliação não visou apurar o valor de mercado da construção residencial em si para venda, mas sim o custo para sua reconstrução. Quesito 10: Ao celebrar o negócio jurídico em questão, o autor assumiu os riscos inerentes à sua execução, incluindo a possibilidade de inviabilidade ou impossibilidade do empreendimento? Resposta: Prejudicado. A análise de assunção de riscos contratuais e suas implicações é matéria de interpretação jurídica e contratual, já discutida e decidida nas fases anteriores do processo, e não se enquadra no escopo técnico desta perícia de avaliação. Quesito 11: Em caso afirmativo, esses riscos foram claramente demonstrados no contrato firmado entre as partes? Resposta: Prejudicado. Vide resposta ao Quesito 10. Quesito 12: É possível identificar, com base nos elementos constantes nos autos, se a inviabilidade do empreendimento decorreu de fatores alheios à vontade da empresa executada? Caso positivo, listar os fatores técnicos, econômicos ou legais que possam ter contribuído para a paralisação do empreendimento. Resposta: Prejudicado. A identificação das causas da inviabilidade do empreendimento e a atribuição de responsabilidades são questões de mérito e de Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 46 de 56 natureza jurídica, que foram objeto da fase de conhecimento do processo. O escopo desta perícia é a avaliação de valores para liquidação da sentença já proferida. Quesito 13: Considerando as alegações de ambas as partes, o autor tinha ciência de que, em caso de inviabilidade ou impossibilidade da conclusão do empreendimento, poderia sofrer prejuízos financeiros? Essa informação foi demonstrada de forma clara durante a negociação e celebração do contrato? Resposta: Prejudicado. Vide resposta ao Quesito 12. Quesito 14: O alvará de demolição constante nos autos é suficiente para determinar quem foi o responsável direto pela demolição das construções existentes? Há elementos que indiquem que o autor, como arquiteto e parte interessada, participou ou autorizou diretamente a demolição? Resposta: Conforme já mencionado (resposta ao Quesito 7), não foi localizado por este perito o alvará de demolição nos autos. A responsabilidade pela demolição foi atribuída à Executada na sentença. A análise de participação ou autorização do Autor na demolição é matéria de fato e de direito que, presume-se, foi considerada na fase de conhecimento. Esta perícia foca na valoração do dano material (custo das benfeitorias demolidas). Quesito 15: Na análise das medidas das demolições supostamente realizadas, houve alterações devido ao tempo, desgaste estrutural ou outros fatores externos além da execução? (Art. 473, § 3º do CPC - meios necessários para esclarecer o objeto da perícia) Resposta: A avaliação das benfeitorias demolidas considerou o Custo de Reprodução como novas e aplicou um fator de depreciação para refletir sua idade aparente (aproximadamente 15 anos para a Edificação 01 e aproximadamente 9 anos e 3 meses para a Edificação 02) e estado de conservação compatível ("popular baixo") à época da demolição (setembro/2016), conforme Seção 10.3. Este procedimento já contempla o desgaste natural e o estado em que se encontravam antes da demolição. As "medidas das demolições" foram obtidas dos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), que se presumem representar as edificações antes de qualquer alteração que não o desgaste natural pelo uso e tempo. Quesito 16: As dimensões indicadas nos arquivos 06 e 07 possuem consistência técnica suficiente, como plantas arquitetônicas oficiais e aprovadas em conformidade com normativas de construção? (Art. 473, III - indicação e validação de métodos predominantemente aceitos) Resposta: Os arquivos 06 ("Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO") e 07 ("Levantamento Arquitetônico-PLANTA") do Mov. 01, embora não se apresentem como projetos executivos ou "as built" chancelados por órgãos oficiais (conforme ausência de aprovação da Prefeitura identificada), forneceram elementos gráficos (plantas baixas com cotas e identificação de ambientes) suficientes para a estimativa das áreas construídas, que é um procedimento usual em avaliações quando projetos mais detalhados não estão disponíveis, especialmente para edificações demolidas. A consistência das dimensões internas e sua representação Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 47 de 56 gráfica foram consideradas adequadas para a quantificação das áreas para o nível de precisão requerido nesta avaliação de custo. Quesito 17: Há discrepâncias entre a documentação fornecida pela parte exequente (arquivos 06 e 07) e as verificações realizadas no local da obra? Caso sim, quais seriam essas discrepâncias e seus respectivos impactos na conclusão pericial? (Art. 473, IV - resposta conclusiva a quesitos formulados) Resposta: Conforme informado, as edificações foram demolidas. A vistoria ao local (realizada em 15 de janeiro de 2025, conforme item 4.2.2) constatou a ausência das construções, não sendo possível uma verificação física das mesmas em comparação com os documentos. A análise comparativa foi realizada entre os referidos documentos e imagens históricas de satélite, conforme respondido no Quesito 1 dos Exequentes e Quesito 2.1 da Executada, não sendo identificadas discrepâncias significativas na implantação geral e volumetria. Quesito 18: Foi possível verificar se as áreas mencionadas como demolidas estavam já previstas para demolição no projeto do empreendimento ou se trataram de construções sem previsão contratual? (Art. 464, § 1º, II - prova desnecessária ante outras existentes) Resposta: Prejudicado. Esta perícia não analisou o projeto do empreendimento que seria construído pela Executada, pois o mesmo não foi objeto da perícia de avaliação das benfeitorias demolidas de propriedade dos Exequentes. O objeto é avaliar o que existia e foi demolido. A questão de previsão contratual ou de projeto futuro para demolição é de natureza contratual/jurídica. Quesito 19: Qual foi a destinação final do material retirado? Há indício que alguma das partes se beneficiou? Qual das partes? Resposta: Não é possível a este perito determinar a destinação final de todos os materiais retirados da demolição ou quantificar eventual benefício econômico obtido por qualquer das partes com esses materiais. A petição inicial (Mov. 01) menciona que "a requerida dizendo não precisar da totalidade dos materiais que seriam retirados, disse ao primeiro autor que se tivesse alguém interessado poderia mandar buscar parte deles, pois assim facilitaria a limpeza do imóvel, o que de fato ocorreu." A avaliação do custo de reedição das benfeitorias (objeto desta perícia) não é impactada pela destinação dos entulhos ou materiais remanescentes da demolição, pois visa recompor o valor do que foi perdido. Quesitos Complementares Gerais (da Executada) Quesito 20 a 24: 20. Existe evidência de que os requerentes tenham contribuído para a impossibilidade de execução do contrato, ao não aprovarem os projetos arquitetônicos apresentados pela executada, conforme aponta a contestação? 21. As condições de mercado e os índices econômicos (como inflação e custo de construção) à época da celebração do contrato foram significativamente alterados até a presente data? Caso afirmativo, esses fatores impactam no cálculo do valor dos apartamentos ou da multa contratual? Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 48 de 56 22. A executada, PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foi prejudicada pela falta de outorga da escritura de permuta ou pela ausência de aprovação dos projetos arquitetônicos pelos requerentes? 23. Considerando o histórico do contrato, bem como os documentos apresentados, é possível afirmar que a executada agiu de forma diligente para dar seguimento ao contrato, respeitando suas obrigações contratuais? 24. A alegação de que os requerentes não emitiram a escritura pública de permuta impacta diretamente na viabilidade do cumprimento do contrato pela executada? Resposta aos Quesitos 20 a 24: Prejudicados. Estes quesitos referem-se à análise de culpa contratual, inadimplemento, diligência das partes, e interpretação de obrigações contratuais e seus impactos, matérias de natureza jurídica que foram objeto da fase de conhecimento do processo e já sentenciadas. Não compete a esta perícia de avaliação emitir parecer sobre tais questões. Quanto ao quesito 21, a avaliação dos apartamentos foi realizada para a data-base de 20 de maio de 2025, e a das benfeitorias para setembro de 2016, utilizando-se dados e custos pertinentes a cada época, conforme detalhado no laudo. A análise de alterações de mercado ao longo do tempo para fins de reajuste da multa, caso necessária, não foi objeto específico do escopo desta perícia, que se concentrou em apurar os valores nas datas-base definidas. Quesito 25: Do Acordo de entrega da posse: Qual é a data exata em que foi conferida a posse do imóvel ao Requerente (Armando Antunes Scartezini), conforme descrito na ata anexada aos autos? Com base nos termos da ata, descreva detalhadamente as obrigações que foram assumidas pelas partes nesse momento, especialmente quanto à continuidade ou limitação da aplicação do parágrafo terceiro da cláusula oitava da promessa de permuta. Resposta: A análise de atas judiciais e a interpretação das obrigações nelas assumidas, bem como seus efeitos sobre cláusulas contratuais, são de competência jurídica e não técnica desta perícia. Informações sobre a data da imissão de posse, se constantes nos autos, são de conhecimento do Juízo. A petição de Cumprimento de Sentença (Mov. 101) menciona a ata de audiência de conciliação de 28/03/2017 (evento 19 dos autos originários) como referência para a data limite da ocupação pela Requerida para fins de apuração de despesas. Quesitos 26 a 29: • 26. Compatibilidade da cláusula oitava com a posse retomada... • 27. Possibilidade de cumprimento do contrato pela Requerida sem a posse do imóvel... • 28. Impossibilidade da execução do contrato em decorrência do acordo entre as partes... • 29. Identificação do responsável pela posse e fruição econômica do imóvel... Resposta aos Quesitos 26 a 29: Prejudicados. Estes quesitos envolvem interpretação de cláusulas contratuais, análise da exequibilidade do contrato após a retomada da posse pelos Exequentes, e atribuição de responsabilidades econômicas e patrimoniais. Tais matérias são de natureza jurídica e já foram, ou Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 49 de 56 deveriam ter sido, dirimidas na fase de conhecimento do processo. Não cabe a este perito avaliador emitir conclusões sobre esses pontos. Quesitos para Perícia de Avaliação Imobiliária (da Executada) Quesito 1: Qual é o valor médio de mercado do metro quadrado de apartamentos de padrão equivalente aos previstos no contrato, considerando a localização e as condições atuais da região do imóvel objeto da presente demanda? Resposta: Conforme apurado na Seção 9 deste laudo, o valor unitário de mercado adotado para apartamentos paradigma no Setor Bueno, Goiânia/GO, com características compatíveis, na data-base de 20 de maio de 2025, foi de R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa) (item 9.4). Quesito 1.1: Como foi realizada a pesquisa para apuração do valor médio do metro quadrado? Resposta: A pesquisa foi realizada conforme detalhado na Seção 9 deste laudo, envolvendo: Definição dos critérios dos imóveis paradigma (item 9.1). Coleta de dados de anúncios de apartamentos novos ou seminovos (até 5 anos), com 3-4 dormitórios, 2-3 banheiros, área privativa ≥80 m², 0-2 vagas, localizados no Setor Bueno, no período de 20/mai/2023 a 20/mai/2025, a partir de fontes como corretores e portais imobiliários (IUNES, R8, Vésper, Salazar, entre outros) (item 9.1). Saneamento da amostra inicial de 42 anúncios, resultando em 38 dados válidos, após verificação de completude, compatibilidade tipológica, recorte temporal e análise de outliers (item 9.2 e Tabela 1). Análise da estatística descritiva da amostra saneada (Tabela 3). Adoção da média aritmética simples dos valores unitários (R$/m²) da amostra homogênea como estimativa de tendência central, arredondada para R$7.500,00/m² (item 9.4). O método utilizado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme ABNT NBR 14653-2. Quesito 2: Considerando o valor médio de mercado por metro quadrado apurado, qual seria o valor total correspondente aos 1.200 m² de área contratada como parte da permuta? Resposta: Considerando o valor unitário de R$7.500,00/m² e a área contratual de 1.200 m², o valor total correspondente é de R$9.000.000,00 (nove milhões de reais), conforme item 9.6. Quesito 3: Qual é o valor atualizado da multa mensal prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato, considerando o valor médio de mercado do metro quadrado apurado na perícia? Resposta: Considerando o valor de mercado apurado para os apartamentos paradigma (R$9.000.000,00) como base de cálculo e o percentual de 0,55% estabelecido no § 3º da Cláusula Oitava, o valor da multa mensal, na data-base da Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 50 de 56 avaliação dos apartamentos (20 de maio de 2025), é de R$49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais), conforme Seção 12.2. A "atualização" da multa para períodos de mora pretéritos não foi objeto direto desta avaliação, que se concentrou em apurar o valor de mercado na data-base. Quesito 4: Existe variação significativa no valor do metro quadrado entre o período da assinatura do contrato (25/09/2014) e o momento atual (data-base da perícia 20/05/2025)? Caso positivo, detalhar os fatores que influenciaram essa variação. Resposta: Esta perícia apurou o valor de mercado do metro quadrado para a data- base de 20 de maio de 2025. Não foi escopo deste trabalho realizar um estudo comparativo histórico da evolução dos valores imobiliários no Setor Bueno desde setembro de 2014. No entanto, é de conhecimento geral que o mercado imobiliário é dinâmico e sofre variações ao longo do tempo devido a múltiplos fatores macro e microeconômicos, como inflação, taxas de juros, políticas de crédito, oferta e demanda local, desenvolvimento urbano da região, entre outros. Uma análise específica dessa variação exigiria uma pesquisa de mercado distinta para cada período de interesse. Quesito 5: O método adotado para apuração do valor de mercado dos apartamentos é compatível com as práticas do mercado imobiliário e normativas técnicas aplicáveis? Resposta: Sim. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizado para apurar o valor dos apartamentos paradigma, é o método preferencial e preconizado pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.2.1) e ABNT NBR 14653-2 (item 8.2.1) para a identificação do valor de mercado, sendo amplamente utilizado nas práticas de avaliação imobiliária. Quesito 6: Existem fatores externos (econômicos, legais ou técnicos) que possam ter impactado a realização do empreendimento ou o cumprimento das cláusulas contratuais pelas partes? Resposta: Prejudicado. A análise de fatores que impactaram a realização do empreendimento ou o cumprimento de cláusulas contratuais remete às causas do inadimplemento contratual, matéria jurídica já apreciada em fase de conhecimento. Quesito 7: O perito encontrou elementos que possam indicar culpa concorrente ou exclusiva de uma das partes quanto à paralisação do contrato ou à impossibilidade de cumprimento das obrigações contratuais? Resposta: Prejudicado. A atribuição de culpa pela paralisação do contrato é matéria jurídica, já decidida na sentença que originou este cumprimento. Não cabe a este perito emitir juízo de valor sobre responsabilidades contratuais. Quesito 8: Caso a execução do contrato fosse retomada, há elementos técnicos ou jurídicos que afetariam a viabilidade de cumprimento do previsto, considerando o cenário atual? Resposta: Prejudicado. A análise da viabilidade de retomada do contrato e seus aspectos técnicos ou jurídicos extrapola o escopo desta perícia, que se destina à liquidação de valores decorrentes da rescisão contratual já declarada. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 51 de 56 Quesito 9: As áreas das construções demolidas, indicadas nos arquivos 06 e 07 do evento 01, possuem desgaste pelo uso do tempo? Resposta: Sim. Conforme detalhado na Seção 10.3, para o cálculo do Custo de Reedição das benfeitorias demolidas, foi considerada a idade aparente das construções (à época da demolição) e aplicado um coeficiente de depreciação física para refletir o desgaste natural e o estado de conservação compatível com o padrão e idade. Quesito 10: Caso as construções demolidas estejam em conformidade com as plantas anexadas, é possível estimar o estado de conservação e a depreciação econômica das mesmas antes da demolição? Resposta: Sim. Conforme respondido no Quesito 1 dos Exequentes e Quesito 1 da Executada (Engenharia), as áreas foram apuradas com base nas plantas anexadas. O estado de conservação foi estimado como compatível com edificações de padrão "popular baixo" com cerca de 15 anos (edificação 01) e 9 anos e 3 meses (edificação 02) de uso. A depreciação física foi calculada e aplicada para se chegar ao Custo de Reedição, conforme Seção 10.3 e 10.4. Quesito 11: Os materiais provenientes da demolição foram reaproveitados pelos requerentes, conforme alegado na contestação? Caso positivo, qual seria o impacto financeiro desse reaproveitamento no valor de eventual indenização pleiteada? Resposta: Conforme respondido no Quesito 19 da Executada (Engenharia), não é possível a este perito determinar a extensão do reaproveitamento de materiais ou seu impacto financeiro sem informações documentais precisas. A petição inicial menciona que parte dos materiais poderia ser retirada pelos Autores. De qualquer forma, a indenização apurada com base no Custo de Reedição visa ressarcir o valor da construção que foi demolida, independentemente do destino dado aos seus componentes após a demolição. Quesito 12: Foi respeitado o prazo contratual para a emissão do alvará de demolição pelos requerentes, conforme estipulado no contrato? Resposta: Prejudicado. A análise do cumprimento de prazos contratuais para emissão de alvarás é matéria jurídica e de fatos que, presume-se, foram analisados na fase de conhecimento. Quesito 13: Considerando o contrato firmado entre as partes, havia qualquer impedimento técnico ou legal para a execução das obras pela executada? Resposta: Prejudicado. A análise de impedimentos técnicos ou legais para a execução das obras pela Executada remete às causas do inadimplemento contratual, matéria já decidida. Quesito 14: Após a propositura da demanda e entrega da posse do imóvel, é possível a viabilização do projeto constante no contrato? Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 52 de 56 Resposta: Prejudicado. A viabilidade de execução do projeto original após a rescisão contratual e a alteração das condições fáticas e jurídicas não é objeto desta perícia de liquidação de valores. Quesito 15: Os valores de mercado dos apartamentos utilizados para calcular a multa contratual estão compatíveis com o padrão dos imóveis que teriam sido construídos no local? Resposta: Sim. A pesquisa de mercado para a avaliação dos apartamentos paradigma (Seção 9) buscou amostras de imóveis (apartamentos novos ou seminovos, 3-4 dormitórios, padrão construtivo compatível) localizados no Setor Bueno, mesma região do imóvel objeto da permuta, ou em regiões de padrão similar, conforme as especificações e o padrão que se esperaria para um empreendimento naquela localização, visando refletir o "preço de cada unidade habitacional permutada" conforme a cláusula contratual. Quesito 16: A média aritmética apresentada pelos requerentes, baseada em imóveis da região, reflete adequadamente as características dos apartamentos que seriam entregues, considerando o padrão, localização e especificações do contrato? Resposta: Este perito realizou sua própria pesquisa de mercado e tratamento de dados, conforme detalhado na Seção 9, chegando a um valor unitário de R$7.500,00/m². Os Exequentes, no Mov. 240, apresentaram uma pesquisa com valor médio de R$9.922,42/m². As diferenças podem advir de amostras distintas, datas de coleta, critérios de homogeneização ou fontes. As conclusões deste laudo baseiam-se exclusivamente na pesquisa e análise realizadas por este perito. Quesito 17: O valor de mercado do metro quadrado para imóveis similares na data da propositura da ação (2016) e na data da sentença (2019) diverge significativamente do valor apresentado pelos requerentes? Caso positivo, justificar as diferenças e apontar os fatores que influenciaram essa variação. Resposta: A presente perícia teve como data-base para a avaliação dos apartamentos o dia 20 de maio de 2025. Não foi objeto do escopo pericial apurar valores de mercado para datas pretéritas como 2016 ou 2019. Tal apuração exigiria pesquisas de mercado específicas para cada uma dessas épocas. Quesito 18: O cálculo da multa contratual apresentado pelos requerentes, com base no valor de mercado do metro quadrado, reflete a metodologia correta prevista no contrato? Resposta: Este perito não analisa os cálculos apresentados pelas partes, mas sim fornece os subsídios técnicos para que o cálculo da multa seja realizado conforme a sentença. O valor da multa mensal, com base no valor de mercado apurado por esta perícia (R$9.000.000,00 para 1.200 m²) e no percentual contratual de 0,55%, é de R$49.500,00, conforme Seção 12.2. A metodologia de aplicação desta multa ao longo do período de mora é uma questão de interpretação contratual e judicial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 53 de 56 Quesito 19: O cálculo do valor total de 1.200 m² de apartamentos contratados, apresentado pelos requerentes, está em conformidade com os critérios contratuais e com as práticas do mercado imobiliário? Resposta: Com base no valor unitário de mercado apurado por esta perícia (R$7.500,00/m²), o valor total para 1.200 m² de apartamentos é R$9.000.000,00, conforme item 9.6. Este valor reflete as práticas do mercado imobiliário na data-base da avaliação para imóveis com as características pesquisadas. 13.3 QUESITOS DO JUÍZO Quesito 1: Apurar se as áreas das construções demolidas pela executada correspondiam ou não às medidas constantes dos arquivos 06 e 07 do evento 01. Resposta: Conforme apurado na Seção 8.2.1 deste laudo, a área construída total demolida, calculada com base nos arquivos 06 e 07 do evento 01, é de 269,70 m². Esta área foi a utilizada para os cálculos de custo de reedição. Quesito 2: Apurar o valor de mercado dos apartamentos contratados. Resposta: O valor de mercado dos apartamentos paradigma, na data-base de 20 de maio de 2025, foi apurado em R$7.500,00/m². Para a área contratual mínima de 1.200 m², o valor global de mercado é de R$9.000.000,00, conforme detalhado nas Seções 9 e 12.2. Quesito 3: Apurar a indenização relativa à penalidade prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato. Resposta: A base de cálculo para a penalidade contratual (valor dos apartamentos) foi apurada em R$9.000.000,00. A penalidade mensal, conforme o § 3º da Cláusula Oitava (0,55%), corresponde a R$49.500,00 (Seção 12.2). A indenização total relativa a esta penalidade dependerá do período de mora a ser definido pelo Juízo. Quesito 4 (conforme proposta de honorários): Avaliação do imóvel demolido. Resposta: O valor correspondente ao Custo de Reedição das benfeitorias demolidas, em setembro de 2016, foi apurado em R$227.341,81, conforme detalhado nas Seções 10 e 12.1. Quesito 5 (conforme proposta de honorários): Avaliação do imóvel que seria construído. Resposta: O "imóvel que seria construído" refere-se aos apartamentos paradigma. Seu valor de mercado, para fins de base de cálculo da multa contratual, foi apurado em R$9.000.000,00 para 1.200 m² de área privativa, na data-base de 20 de maio de 2025, conforme Seções 9 e 12.2. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 14 - ENCERRAMENTO Página 54 de 56 14. ENCERRAMENTO Assim, tendo cumprido o encargo para o qual foi nomeado por este Douto Juízo, este Perito Judicial declara encerrados os trabalhos periciais relativos ao Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051. O presente Laudo Pericial foi elaborado com rigor técnico, imparcialidade e em estrita observância às determinações judiciais, às Normas Brasileiras da ABNT aplicáveis à espécie (especialmente ABNT NBR 14653-1:2019, ABNT NBR 14653- 2:2011 e ABNT NBR 13752:2024), à legislação pertinente e aos demais elementos constantes nos autos. As conclusões aqui apresentadas refletem as análises e os estudos realizados, com o objetivo de fornecer subsídios técnicos para a correta e justa liquidação da sentença. Este Perito coloca-se à disposição do Juízo e das partes para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários sobre o conteúdo deste trabalho. Goiânia/GO, 21 de maio de 2025. Engenheiro Civil Murillo Augusto Silva Caixeta CREA-GO 1020875410 Perito Judicial Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 15 - ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Página 55 de 56 15. ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Todos os dados foram analisados foram do Setor Bueno em Goiânia – GO. As amostras onde não fora preenchido o campo “Endereço” correspondem as não disponibilidade do mesmo no local da pesquisa, apenas informado a região que se encontram (Setor Bueno). Tabela 7 - Amostras Coletadas ID Endereço Dormitórios Banheiros Vagas de Garagem Data Oferta Área total Valor unitário Valor total Contato 1 Rua T 28, Nº 1470 3 3 2 24/02/2024 88,00 R$ 9.588,64 R$ 843.800,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 2 Rua T 30, Nº 2078 3 3 0 13/08/2022 95,00 R$ 9.052,63 R$ 860.000,00 IUNES Consultoria Imobiliária 3 Avenida T 8, Nº 57 3 3 2 01/11/2024 104,00 R$ 8.028,85 R$ 835.000,00 EDILSON DA CRUZ SILVA 4 Rua 1121, Nº 1 3 3 2 20/03/2025 100,00 R$ 8.280,00 R$ 828.000,00 R8 Imóveis 5 Rua T 38, Nº 1 3 3 2 15/08/2024 132,00 R$ 4.621,21 R$ 610.000,00 Salazar imóveis 6 Rua T 52 3 3 3 03/05/2025 105,00 R$ 7.952,38 R$ 835.000,00 Equipe Lotus Goiânia 7 Rua T 29, Nº 1001 3 3 2 15/04/2025 87,00 R$ 7.988,51 R$ 695.000,00 Carlos Henrique Rodrigues Cardoso 8 Rua T 30, Nº 124 3 3 2 13/11/2024 80,00 R$ 9.937,50 R$ 795.000,00 Nonato Imóveis 9 Rua T 36, Nº 2274 3 3 2 08/04/2025 82,00 R$ 9.856,89 R$ 808.265,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 10 Rua T 30 3 3 2 29/04/2025 94,00 R$ 9.031,91 R$ 849.000,00 Sueli Lemes de Ávila Alves 11 Rua T 29, Nº 12 3 3 2 02/12/2024 90,00 R$ 7.777,78 R$ 700.000,00 BOM NEGOCIO SOLUCOES E IMOBILIARIA LTDA 12 Rua T 37, Nº 3449 3 3 2 21/01/2025 85,00 R$ 7.823,53 R$ 665.000,00 Soares Corretor 13 Rua T 36 3 3 2 10/02/2025 112,00 R$ 5.267,86 R$ 590.000,00 PÉROLA IMÓVEIS 14 Avenida T 14, Nº 1529 3 3 2 23/09/2024 94,00 R$ 6.914,89 R$ 650.000,00 C & F Parceiros Imobiliários 15 Avenida T 4, Nº 1278 3 3 2 30/04/2025 116,00 R$ 7.672,41 R$ 890.000,00 Salazar imóveis 16 Rua T 27, Nº 100 3 3 2 28/01/2025 105,00 R$ 6.647,62 R$ 698.000,00 Luigi Consultoria Imobiliária 17 Rua T 29, Nº 1400 3 3 2 28/03/2025 97,00 R$ 8.164,95 R$ 792.000,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 18 Rua T 29, Nº 243 3 3 2 02/03/2025 89,00 R$ 6.404,49 R$ 570.000,00 Eduardo Sampaio Assessoria Imobiliária 19 Rua T 65, Nº 1610 3 3 2 13/06/2024 83,00 R$ 6.686,75 R$ 555.000,00 Eduardo Sampaio Assessoria Imobiliária Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 15 - ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Página 56 de 56 20 Rua T 29 3 3 2 12/04/2025 123,00 R$ 7.051,41 R$ 867.323,00 Luna Torres 21 Rua T 55, Nº 47 3 3 2 05/06/2024 86,00 R$ 9.534,88 R$ 820.000,00 Heber Garcia 22 Avenida T 4, Nº 863 3 3 2 10/03/2025 101,00 R$ 5.940,59 R$ 600.000,00 Marcos Holanda 23 Avenida T 8 3 3 2 16/04/2025 104,00 R$ 9.403,85 R$ 978.000,00 URBS CONCEITO 24 Avenida T 13, Nº 1390 3 3 2 25/04/2025 80,00 R$ 8.750,00 R$ 700.000,00 Andrea Pires Fleury 25 Rua T 37, Nº 2885 3 3 2 22/12/2023 85,00 R$ 7.294,12 R$ 620.000,00 MIL IMÓVEIS 26 3 3 2 23/01/2025 80,00 R$ 8.187,50 R$ 655.000,00 Nova Mercado Imobiliário 27 Avenida T 5 3 3 2 10/02/2025 96,00 R$ 4.687,50 R$ 450.000,00 PROVENDA A IMOBILIÁRIA 28 Rua T 37 3 3 2 19/03/2025 129,00 R$ 7.364,34 R$ 950.000,00 CTC VALORIZA 29 3 3 2 16/04/2025 104,00 R$ 7.980,77 R$ 830.000,00 INVESTT IMÓVEIS 30 Avenida Transbrasiliana, Nº 10 3 3 2 25/09/2024 84,00 R$ 9.226,19 R$ 775.000,00 Oferta Imóveis Goiânia 31 Rua T 36, Nº 2274 3 3 2 15/04/2025 106,00 R$ 9.390,75 R$ 995.419,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 32 Rua T 59, Nº 185 3 3 2 27/09/2024 127,00 R$ 4.094,49 R$ 520.000,00 Salazar imóveis 33 Avenida T 4 4 4 2 22/03/2025 116,50 R$ 6.695,28 R$ 780.000,00 URBS CONCEITO 34 Rua T 36, 36 4 6 2 11/11/2024 184,00 R$ 9.782,61 R$1.800.000,00 Leonardo Yukio 35 Rua T 36, 3191 4 5 2 03/11/2024 200,00 R$ 3.925,00 R$ 785.000,00 Ivana Oliveira Imóveis 36 Praça Gilson Alves de Souza, 86 4 5 2 13/05/2024 185,00 R$ 3.675,68 R$ 680.000,00 FAST IMOVEIS 37 Rua T 36, 10 4 5 2 31/12/2024 255,00 R$ 4.235,29 R$ 1.080.000,00 AWM IMÓVEIS 38 Rua T 37, 45 4 4 2 13/05/2025 128,00 R$ 5.781,25 R$ 740.000,00 Match Imobiliária Conceito 39 Praça T-25 4 6 3 12/03/2022 310,00 R$ 3.870,97 R$ 1.200.000,00 ORON IMOBILIÁRIA DESCOMPLICADA 40 Rua T 48, 77 4 5 3 17/04/2024 179,00 R$ 7.810,06 R$ 1.398.000,00 EDILSON DA CRUZ SILVA 41 Rua T 64 4 7 3 16/04/2025 161,00 R$ 8.074,53 R$ 1.300.000,00 URBS CONCEITO 42 Rua T 51 4 4 2 14/04/2025 140,00 R$ 9.000,00 R$ 1.260.000,00 URBS DONNA
Outros - Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 1 de 56 AO JUÍZO DA 22ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GOIÂNIA/GO (5ª UPJ DAS VARAS CÍVEIS) Nº CLASSE DE AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (Originária: Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Danos Materiais e Morais)
27/05/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 5275175-87.2016.8.09.0051.
AUTOR: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI
RÉU: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA DATA: 23.05.2025 PERÍCIA TÉCNICA DE ENGENHARIA CIVIL LAUDO PERICIAL PERITO JUDICIAL: ENGENHEIRO CIVIL MURILLO AUGUSTO SILVA CAIXETA CREA-GO 1020875410 OBJETO PERICIADO: Avaliação das benfeitorias demolidas nos lotes de terras para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situados à Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO) e apuração de valor de mercado de apartamentos para fins de cálculo de penalidade contratual, em sede de liquidação de sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 2 de 56 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO.................................................................................................... 5 1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DA NOMEAÇÃO E OBJETO DA PERÍCIA.............................. 5 1.2 REFERENCIAS NORMATIVAS E LEGAIS ADOTADAS............................................... 5 1.3 OBJETIVO GERAL DA PERÍCIA................................................................................... 5 1.4 IMPORTÂNCIA E RELEVÂNCIA DA PERÍCIA NO CONTEXTO PROCESSUAL......... 6 2. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL............................................ 7 2.1 DADOS DO PROCESSO............................................................................................... 7 2.2 HISTÓRICO E CONTEXTUALIZAÇÃO.......................................................................... 7 3. DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA..... 8 3.1 LOCALIZAÇÃO E CARACTERISTICAS DO IMÓVEL................................................... 8 3.2 FINALIDADE ESPECÍFICA DA AVALIAÇÃO................................................................. 8 3.3 ESCOPO, LIMITAÇÕES E PRESSUPOSTOS DA PERÍCIA......................................... 8 4. METODOLOGIA............................................................................................... 10 4.1 PROCEDIMENTOS GERAIS........................................................................................ 10 4.2 ETAPAS DA PERÍCIA:................................................................................................. 10 4.2.1 Análise Documental Preliminar:........................................................................................................ 10 4.2.2 Planejamento e Realização da Vistoria Técnica:.............................................................................. 10 4.2.3 Coleta de Dados em Campo e Pesquisa de Mercado:..................................................................... 10 4.2.4 Tratamento dos Dados e Análises Técnicas:.................................................................................... 11 4.2.5 Elaboração do Laudo Pericial:........................................................................................................... 11 5. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA............... 12 5.1 NORMAS TÉCNICAS ABNT APLICÁVEIS.................................................................. 12 5.2 LEGISLAÇÃO PERTINENTE....................................................................................... 12 5.3 CONCEITOS FUNDAMENTAIS EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES...................... 13 5.4 PRESSUPOSTOS E RESSALVAS.............................................................................. 14 5.5 BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA............................................................................... 15 6. ANÁLISE DOCUMENTAL................................................................................ 16 6.1 DOCUMENTOS PROCESSUAIS ANALISADOS......................................................... 16 6.2 DOCUMENTOS DO IMÓVEL ANALISADOS............................................................... 17 6.3 VERIFICAÇÕES, CONSTATAÇÕES E RELEVÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PARA A PERÍCIA................................................................................................................................... 17 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 3 de 56 7. DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA.......... 19 7.1 JUSTIFICATIVA PARA A ESCOLHA DOS MÉTODOS AVALIATÓRIOS................... 19 7.1.1 Benfeitorias Demolidas: Adoção do Método da Quantificação de Custos........................................ 19 7.1.2 Apartamentos Paradigma (Base para Cálculo de Penalidade Contratual): Adoção do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado............................................................................................................ 20 7.2 CONSIDERAÇÕES SOBRE O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (NBR 14653-2)........ 20 8. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E DA REGIÃO ONDE SE INSERE................................................................................................................... 21 8.1 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (TERRENO)..................................... 21 8.2 CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS (CONFORME DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISES)........................................................................................... 22 8.2.1 Análise do Projeto Disponível............................................................................................................ 25 8.2.2 Idade das Benfeitorias....................................................................................................................... 26 9. PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS..... 27 9.1 CONSTITUIÇÃO DAS AMOSTRAS............................................................................. 27 9.2 SANEAMENTO DA AMOSTRA.................................................................................... 27 9.2.1 Registros efetivamente excluídos...................................................................................................... 28 9.3 ESTATÍSTICA DESCRITIVA DA AMOSTRA SANEADA (38 OBSERVAÇÕES)......... 29 9.3.1 Choque de Dados.............................................................................................................................. 29 9.3.2 Tratamento Estatístico e Verificação de Pressupostos do Modelo................................................... 30 9.3.3 Linearidade Estrutural....................................................................................................................... 34 9.4 DEFINIÇÃO DA TENDÊNCIA CENTRAL..................................................................... 34 9.5 VALIDAÇÃO DO MODELO.......................................................................................... 34 9.6 RESULTADO PARA EFEITO DE CÁLCULO DA PENALIDADE CONTRATUAL....... 35 10. DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS................................................ 36 10.1 DATA-BASE E ESCOLHA DO ÍNDICE DE CUSTOS.................................................. 36 10.2 ÁREAS EFETIVAMENTE DEMOLIDAS....................................................................... 36 10.3 DEPRECIAÇÃO FÍSICA (K)......................................................................................... 36 10.4 CÁLCULO DO CUSTO DE REEDIÇÃO (CR).............................................................. 37 11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO................................................................ 38 11.1 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS....................................................... 38 11.1.1 Grau de Fundamentação................................................................................................................... 38 11.1.2 Grau de Precisão............................................................................................................................... 39 11.2 AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS PARADIGMA................................................... 39 11.2.1 Grau de Fundamentação................................................................................................................... 39 11.2.2 Grau de Precisão............................................................................................................................... 40 12. CONCLUSÃO................................................................................................... 41 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 4 de 56 12.1 VALOR DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS................................................................ 41 12.2 VALOR DE MERCADO DE APARTAMENTOS PARA FINS DE CÁLCULO DE PENALIDADE CONTRATUAL................................................................................................. 41 13. RESPOSTA AOS QUESITOS.......................................................................... 42 13.1 QUESITOS FORMULADOS PELOS EXEQUENTES.................................................. 42 13.2 QUESITOS FORMULADOS PELA EXECUTADA........................................................ 42 13.3 QUESITOS DO JUÍZO.................................................................................................. 53 14. ENCERRAMENTO............................................................................................ 54 15. ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS.................................................................................................. 55 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 5 de 56 1. INTRODUÇÃO 1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DA NOMEAÇÃO E OBJETO DA PERÍCIA Atendendo à determinação judicial exarada nos autos do Processo nº 5275175- 87.2016.8.09.0051 (Mov. 225 e Mov. 258), em cumprimento de sentença perante a 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia/GO (integrante da 5ª UPJ das Varas Cíveis), onde figuram como Exequentes ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI, e como Executada PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foi nomeado este Perito Engenheiro Civil Murillo Augusto Silva Caixeta (CREA-GO 1020875410). A presente perícia tem como objeto principal a apuração de valores para liquidação da sentença transitada em julgado (Mov. 55, complementada pela decisão de embargos no Mov. 66, e acórdão no Mov. 78, com trânsito em julgado certificado no Mov. 83), especificamente para: a) Avaliar o valor das acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de propriedade dos Exequentes, situados à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO. b) Apurar o valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido, para subsidiar o cálculo da penalidade estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do referido instrumento. 1.2 REFERÊNCIAS NORMATIVAS E LEGAIS ADOTADAS Este trabalho pericial foi conduzido em estrita observância às seguintes diretrizes e normativas: • Código de Processo Civil (CPC) - Lei nº 13.105/2015: Artigos 464 a 480 (Da Prova Pericial) e Artigos 509 a 512 (Da Liquidação de Sentença). • Código Civil (CC) - Lei nº 10.406/2002: Artigos 186, 402, 403 e 927 (Da Responsabilidade Civil e Liquidação de Danos). • ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. • ABNT NBR 14653-2:2011– Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. • ABNT NBR 13752:2024– Perícias de engenharia na construção civil. • Boas Práticas de Engenharia de Avaliações e Perícias. 1.3 OBJETIVO GERAL DA PERÍCIA O objetivo geral desta perícia é: • Estimar o valor correspondente às benfeitorias e acessões que foram demolidas no imóvel situado à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO, considerando suas características, padrão construtivo e estado de conservação à época da demolição. • Apurar o valor de mercado de unidades de apartamentos com padrão e localização equivalentes aos que seriam objeto da permuta contratual, em datas pertinentes, para servir de base ao cálculo da penalidade pecuniária determinada em sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 6 de 56 • Responder aos quesitos formulados pelas partes e pelo Juízo, se houver, fornecendo subsídios técnicos para a justa liquidação dos valores devidos no presente Cumprimento de Sentença. 1.4 IMPORTÂNCIA E RELEVÂNCIA DA PERÍCIA NO CONTEXTO PROCESSUAL A presente perícia reveste-se de fundamental importância para a correta e justa liquidação da sentença condenatória. A apuração técnica dos valores das benfeitorias demolidas e a base de cálculo para a multa contratual são essenciais para quantificar as parcelas ilíquidas da condenação, permitindo a efetivação do direito reconhecido aos Exequentes e o prosseguimento dos atos executórios em bases concretas e fundamentadas. Este laudo busca, portanto, fornecer ao Juízo os elementos técnicos necessários para dirimir as controvérsias sobre os valores devidos, contribuindo para a célere e justa resolução da fase de cumprimento de sentença. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 2 - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL Página 7 de 56 2. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO E DO IMÓVEL 2.1 DADOS DO PROCESSO Nº PROCESSO: 5275175-87.2016.8.09.0051 CLASSE DA AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA TIPO DE AÇÃO: Cível - Procedimento de Cumprimento de Sentença REQUERENTE / (EXEQUENTE) ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI e MARIA INÊS ÁVILA SCARTEZINI REQUERIDO (EXECUTADO): PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Conforme o art. 465 do CPC, o perito foi comunicado previamente a todas as partes, em obediência aos princípios da transparência e da ampla defesa, os assistentes técnicos tiveram oportunidade de acompanhar a diligência e de apresentar quesitos. 2.2 HISTÓRICO E CONTEXTUALIZAÇÃO A perícia decorre da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenizações, ajuizada em 21/10/2016 pelos Exequentes em face da Executada, referente a um "Contrato de Promessa de Permuta de Terreno para Construção Urbana e Outras Avenças" firmado em 25/09/2014, tendo como objeto os lotes nº 19/20 da quadra 68, na Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO. Após a instrução processual, foi proferida sentença (Mov. 55, em 10/01/2019), julgada parcialmente procedente, a qual, entre outras deliberações: • Declarou a rescisão do contrato de promessa de permuta. • Determinou a reintegração definitiva dos autores na posse dos lotes. • Condenou a parte requerida (ora Executada) a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes. • Condenou a requerida ao pagamento da penalidade constante na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato. • Determinou que as reparações (indenização pelas benfeitorias e a penalidade) deveriam ser apuradas em liquidação de sentença. A sentença foi complementada pela decisão em Embargos de Declaração (Mov. 66, em 19/02/2019), que acrescentou a condenação da requerida ao pagamento das despesas de água, energia e IPTU até a data da restituição do imóvel aos autores. A decisão foi mantida em grau recursal (Acórdão no Mov. 78, de 02/12/2019), com trânsito em julgado certificado em 03/02/2020 (Mov. 83). Iniciada a fase de Cumprimento de Sentença (Mov. 101, em 05/08/2021) para a cobrança das partes líquidas e liquidação das parcelas ilíquidas, este Juízo, por meio da decisão do Mov. 225 (09/07/2024), complementada e reiterada pela decisão do Mov. 258 (06/11/2024), deferiu o processamento da liquidação da sentença por arbitramento e nomeou este Perito para apurar o valor das benfeitorias demolidas e o valor de mercado dos apartamentos para fins de cálculo da multa contratual, originando o presente Laudo Pericial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 3 - DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA Página 8 de 56 3. DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA 3.1 LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL • Endereço: Rua T-29, Lotes 19/20, Quadra 68, Setor Bueno, Goiânia/GO. • Registro Imobiliário: Matrícula nº 162.206 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO. • Área do Terreno: 1.500,00 m² (sendo 30,00 metros de frente para a Rua T- 29, por 50,00 metros de extensão em ambas as laterais, e 30,00 metros de fundo). • Topografia: Predominantemente plana, característica da região. • Descrição Sumária das Benfeitorias Demolidas: Conforme informações da petição inicial (Mov. 01) e elementos para liquidação (Mov. 240), as benfeitorias consistiam em edificações em alvenaria, de padrão construtivo popular (baixo), sem laje, que incluíam um estúdio de arquitetura e uma construção de uso residencial. As dimensões e áreas específicas são objeto de apuração nesta perícia, com base nos documentos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" do Mov. 01, e conforme os quesitos apresentados. • Infraestrutura Urbana: O imóvel está localizado em região consolidada (Setor Bueno), dotada de infraestrutura urbana completa, incluindo rede de abastecimento de água, coleta de esgoto sanitário, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação asfáltica, rede telefônica, e coleta de lixo. 3.2 FINALIDADE ESPECÍFICA DA AVALIAÇÃO A presente avaliação pericial tem como finalidades específicas: • Subsidiar o Juízo com uma estimativa tecnicamente fundamentada do valor correspondente à indenização pelas benfeitorias e acessões que foram demolidas no imóvel, considerando seu custo de reedição ou valor à época da demolição. • Apurar o valor de mercado de apartamentos com características e padrão construtivo compatíveis com os que seriam permutados aos Exequentes, para servir como base de cálculo para a penalidade contratual (multa) estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato ora rescindido, considerando as datas de referência pertinentes para a incidência da multa. • Permitir a correta quantificação das verbas indenizatórias ilíquidas fixadas na sentença, possibilitando o prosseguimento do cumprimento de sentença. 3.3 ESCOPO, LIMITAÇÕES E PRESSUPOSTOS DA PERÍCIA • Escopo: o A perícia compreende a análise da documentação processual e técnica disponível, incluindo as plantas e descrições das edificações demolidas; a vistoria ao local (ou análise por imagens de satélite conforme quesitos, dada a demolição); pesquisa de custos de construção civil para o padrão das benfeitorias demolidas (considerando a época pertinente); pesquisa de mercado para apartamentos com características similares aos prometidos em Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 3 - DELIMITAÇÃO DETALHADA DO OBJETO E FINALIDADE DA PERÍCIA Página 9 de 56 contrato; aplicação de metodologias avaliatórias em conformidade com as normas ABNT NBR 14653; e a elaboração do presente laudo com as estimativas de valor e respostas aos quesitos formulados. • Limitações: o A avaliação das benfeitorias demolidas será realizada com base nas informações e documentos constantes dos autos (principalmente arquivos 06 e 07 do Mov. 01), confrontadas com a possibilidade de verificação de vestígios (se existentes) ou análise de imagens históricas de satélite, dada a inexistência física atual das construções. A precisão estará condicionada à qualidade e detalhamento das informações disponíveis sobre as referidas edificações. o A perícia não abrange a análise de outros danos materiais ou morais, lucros cessantes ou quaisquer outras verbas que não tenham sido especificamente objeto da condenação em liquidação e dos quesitos apresentados referentes ao escopo desta nomeação. o A análise documental parte do pressuposto de veracidade e autenticidade dos documentos fornecidos nos autos. o Não serão realizados ensaios tecnológicos destrutivos ou análises estruturais aprofundadas, limitando-se aos procedimentos usuais em perícias de avaliação. • Pressupostos: o Considera-se que as informações contidas nos arquivos 06 e 07 do Mov. 01 (levantamentos arquitetônicos) representam a melhor aproximação das características das edificações demolidas, sujeitas à análise técnica e possíveis ajustes por este perito. o Para a avaliação do custo das benfeitorias, será considerada a data da demolição ou outra data de referência tecnicamente justificável, utilizando-se custos de construção da época. o Para a apuração do valor de mercado dos apartamentos (base para a multa), serão consideradas as características contratuais e o comportamento do mercado imobiliário nas datas de referência pertinentes ao período de inadimplência da multa. o O mercado imobiliário para os tipos de bens avaliados (custos de construção e valor de apartamentos) é considerado como operando em condições normais de oferta e procura para as datas de referência, salvo diagnóstico específico que venha a ser apresentado. o Disponibilidade de dados de mercado suficientes e fidedignos para a aplicação das metodologias avaliatórias. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 4 - METODOLOGIA Página 10 de 56 4. METODOLOGIA 4.1 PROCEDIMENTOS GERAIS A metodologia empregada para a elaboração deste laudo pericial segue os preceitos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), notadamente: • ABNT NBR 13752 – Perícias de engenharia na construção civil: Estabelece as diretrizes para a elaboração de laudos periciais de engenharia, incluindo estrutura, terminologia e procedimentos. • ABNT NBR 14653 – Avaliação de bens, em suas partes aplicáveis: o Parte 1: Procedimentos gerais (ABNT NBR 14653-1:2019): Define conceitos, métodos e procedimentos gerais para as avaliações de bens. o Parte 2: Imóveis urbanos (ABNT NBR 14653-2:2011): Detalha os procedimentos para avaliação de imóveis urbanos, incluindo a identificação de valor de mercado e de custos. Os procedimentos adotados buscam garantir a fundamentação técnica, a imparcialidade e a clareza na apresentação dos resultados. 4.2 ETAPAS DA PERÍCIA: O desenvolvimento do trabalho pericial compreendeu as seguintes etapas metodológicas: 4.2.1 Análise Documental Preliminar: • Leitura e exame detalhado das peças processuais relevantes, com ênfase na petição inicial (Mov. 01) e seus anexos (especialmente os levantamentos arquitetônicos – arquivos 06 e 07), contestação (Mov. 20), sentença (Mov. 55), decisão dos embargos (Mov. 66), acórdão (Mov. 78), pedido de cumprimento de sentença (Mov. 101), decisões que determinaram a perícia (Mov. 225 e 258), e os quesitos apresentados pelas partes (Mov. 240 e 274). • Análise do contrato de permuta rescindido para compreensão das obrigações e características dos bens envolvidos. • Estudo das normas técnicas ABNT aplicáveis e da legislação pertinente. 4.2.2 Planejamento e Realização da Vistoria Técnica: • Planejamento da vistoria ao local do terreno (Rua T-29, Q.68, Lts 19/20, Setor Bueno) e/ou coleta de dados por meio de imagens de satélite históricas e atuais (conforme quesitos e necessidade técnica), para identificar, se possível, vestígios das construções demolidas, caracterizar o terreno e sua vizinhança. A vistoria ao local foi realizada em 15 de janeiro de 2025. • Observação das características da região para contextualizar a avaliação dos apartamentos paradigma. 4.2.3 Coleta de Dados em Campo e Pesquisa de Mercado: • Para as benfeitorias demolidas: Coleta de dados referentes a custos de construção (material e mão de obra) para edificações de padrão popular (baixo), em alvenaria, sem laje, aplicáveis à época da demolição (data a ser definida tecnicamente ou informada nos autos) ou à data de referência da avaliação. Serão consultadas tabelas de referência como Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 4 - METODOLOGIA Página 11 de 56 CUB/SINDUSCON-GO (conforme solicitado na inicial e nos elementos para liquidação no Mov. 240) e outras fontes de mercado. • Para os apartamentos (base de cálculo da multa contratual): Coleta de dados de mercado (ofertas e/ou transações) de apartamentos novos ou seminovos com características (área, padrão construtivo, número de quartos, vagas de garagem, localização em andar específico, etc.) e padrão de acabamento compatíveis com os que seriam entregues aos Exequentes, localizados no Setor Bueno ou regiões de padrão similar em Goiânia/GO. A pesquisa abrangerá o período de incidência da multa, conforme definido em sentença. 4.2.4 Tratamento dos Dados e Análises Técnicas: • Avaliação das benfeitorias demolidas: Utilização do Método da Quantificação de Custo (conforme ABNT NBR 14653-2, item 8.3.1), para estimar o Custo de Reedição das benfeitorias. Este método envolve o levantamento das áreas (a serem verificadas a partir dos arquivos 06 e 07 do Mov. 01 e análise das imagens, conforme quesitos) e a aplicação de custos unitários de construção compatíveis com o padrão e tipo das edificações. Será considerada a depreciação física e funcional, se aplicável, para refletir o estado das benfeitorias na época da demolição. • Avaliação dos apartamentos (base para multa): Utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (conforme ABNT NBR 14653-2, item 8.2.1), para determinar o valor de mercado dos apartamentos paradigma. Os dados coletados serão tratados estatisticamente, se possível, ou por homogeneização por fatores, para se obter o valor unitário (/m²) ou o valor total da unidade representativa. 4.2.5 Elaboração do Laudo Pericial: • Redação do laudo, apresentando de forma clara e fundamentada todas as informações coletadas, as metodologias empregadas, as memórias de cálculo, as análises realizadas, as respostas aos quesitos formulados pelas partes e a conclusão sobre os valores apurados. • Inclusão de anexos pertinentes, como planilhas de cálculo, documentação fotográfica, e outros elementos que subsidiem as conclusões. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 12 de 56 5. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA 5.1 NORMAS TÉCNICAS ABNT APLICÁVEIS A presente avaliação imobiliária é tecnicamente fundamentada nas seguintes normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT): • ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais: Esta norma basilar estabelece as diretrizes gerais para a avaliação de bens, uniformizando conceitos, terminologia, símbolos, atividades básicas, metodologia básica, especificação das avaliações e requisitos essenciais para laudos. Conforme seu item 0.2, a "Avaliação de bens" é definida como a "análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, considerando determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes". A norma também elenca os princípios gerais da avaliação, tais como o da oferta e procura, semelhança, proporcionalidade, substituição, rentabilidade, maior e melhor uso (ou aproveitamento eficiente) e exequibilidade (item 0.2), que norteiam o presente trabalho. Para a avaliação das benfeitorias demolidas, destacam-se os conceitos de "Custo de reedição" (item 3.1.11.3) e "Custo de reprodução" (item 3.1.11.5), bem como os "Métodos para identificar o custo de um bem" (item 7.3). • ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos: Esta parte da norma especifica os procedimentos para a avaliação de imóveis urbanos, sendo fundamental para a apuração do valor de mercado dos apartamentos paradigma (base para a multa contratual) e para a metodologia de custeio das benfeitorias demolidas. Ela detalha a classificação dos imóveis, os procedimentos de vistoria (adaptados para o caso de bens demolidos e para a caracterização dos apartamentos paradigma), e as metodologias de avaliação. Para os apartamentos, o "Método comparativo direto de dados de mercado" (item 8.2.1 da NBR 14653-2, referenciando o item 7.2.1 da NBR 14653-1) é o preferencial. Para as benfeitorias demolidas, o "Método da quantificação de custo" (item 8.3.1 da NBR 14653-2) será o esteio para a apuração do seu custo de reedição. A norma também aborda o tratamento de dados e os critérios para especificação das avaliações. • ABNT NBR 13752:2024 – Perícias de engenharia na construção civil: Esta norma estabelece os procedimentos para a elaboração de laudos periciais em engenharia na construção civil, definindo a estrutura mínima do laudo, os requisitos de clareza, objetividade e fundamentação técnica. Define o laudo pericial como o "documento técnico que reúne a inspeção, análise e conclusão, fundamentado em normas, métodos e dados coletados, para subsidiar decisões judiciais". 5.2 LEGISLAÇÃO PERTINENTE • Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): o Artigos 464 a 480: Regulam a produção da prova pericial, incluindo a nomeação do perito, prazos, formulação e resposta a quesitos, deveres do perito, e a elaboração e conteúdo do laudo pericial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 13 de 56 o Artigos 509 a 512: Tratam da liquidação de sentença, que é o contexto da presente perícia, estabelecendo as modalidades (por arbitramento ou pelo procedimento comum) para apuração do valor de condenações ilíquidas. • Código Civil (Lei nº 10.406/2002): o Artigos 186 e 927: Fundamentam a responsabilidade civil por ato ilícito e o dever de reparar o dano. o Artigos 402 e 403: Dispõem sobre as perdas e danos, incluindo danos emergentes e lucros cessantes, relevantes para a compreensão da extensão da reparação determinada em sentença. 5.3 CONCEITOS FUNDAMENTAIS EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES • Valor de Mercado: "Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.47). Aplicável à avaliação dos apartamentos paradigma. • Custo de Reedição: "Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.11.3). Aplicável à avaliação das benfeitorias demolidas. • Custo de Reprodução: "Custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.11.5). • Depreciação: "Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas pelo [...] desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural (decrepitude), em condições normais de utilização e manutenção (depreciação física); desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados (deterioração); retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes (mutilação); ou superação tecnológica ou funcional (obsoletismo)" (Adaptado ABNT NBR 14653-1, item 3.1.14 e NBR 14653-2, item 3.12). • Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: "Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituídos em amostra" (ABNT NBR 14653-1, item 7.2.1). Utilizado para os apartamentos. • Método da Quantificação de Custo: "Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir de estimativas de serviços e respectivos custos diretos e indiretos" (ABNT NBR 14653-1, item 7.3.2). Utilizado para as benfeitorias demolidas. • Benfeitoria: "Resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.8). • Campo de Arbítrio: "Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo" (ABNT NBR 14653-1, item 3.1.9). • Princípios da Avaliação: Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 14 de 56 o Princípio da Substituição: Um comprador racional não pagará por um bem mais do que o custo de aquisição de outro bem similar em utilidade e características. o Princípio da Oferta e da Procura: O valor de um bem é influenciado pela relação entre sua oferta disponível e a procura por ele no mercado. o Princípio do Maior e Melhor Uso (Aproveitamento Eficiente): "Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente" (ABNT NBR 14653-2, item 3.1). 5.4 PRESSUPOSTOS E RESSALVAS Benfeitorias Demolidas: • A avaliação das benfeitorias demolidas fundamenta-se nas informações e levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01 dos autos originários) fornecidos pelos Exequentes, cuja correspondência com a realidade à época da demolição será analisada, inclusive por meio de imagens de satélite históricas, conforme quesitos. • Não foram localizados nos autos projetos arquitetônicos aprovados pela municipalidade ou Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) referentes às construções demolidas, sendo a avaliação baseada nas dimensões e características descritas e/ou inferidas. • O estado de conservação e a idade aparente das benfeitorias demolidas serão estimados com base nas descrições dos autos (padrão popular, baixo, sem laje) e, se possível, por análise comparativa com construções da mesma época e padrão. • A data exata da demolição não foi precisamente documentada nos autos, sendo considerada, para fins de custos de construção, a data aproximada informada ou inferida do processo, ou uma data de referência tecnicamente justificada. Apartamentos (Base para Multa Contratual): • As características dos apartamentos a serem considerados como paradigma para a avaliação (área, número de dormitórios, padrão de acabamento, etc.) são aquelas estipuladas no contrato de permuta original ou inferidas a partir dele. • A pesquisa de mercado para os apartamentos considerará imóveis com características semelhantes, na mesma região (Setor Bueno) ou em regiões de padrão equivalente em Goiânia/GO, para as datas de referência pertinentes ao cálculo da multa. Gerais: • Presume-se a veracidade e autenticidade dos documentos fornecidos nos autos processuais. • A presente perícia não contempla a análise de eventuais passivos ambientais, fiscais (exceto os já mencionados na sentença), ou trabalhistas relacionados ao imóvel ou à Executada. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 5 - FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA, NORMATIVA E BIBLIOGRÁFICA Página 15 de 56 • Este perito não possui responsabilidade sobre a legitimidade dominial do imóvel ou sobre questões jurídicas não afetas ao escopo técnico da avaliação. • A avaliação de mercado dos apartamentos considera condições normais de oferta e procura para as datas de referência, não considerando situações atípicas ou especulativas extremas, salvo se devidamente diagnosticado e justificado. Aplicação da ABNT NBR 14653-1 a Bens Não Averbados • Nos termos do item 3.1.8 da NBR 14653-1:2019, entende-se “benfeitoria” como obra que não pode ser removida sem dano. A não averbação registral não invalida a caracterização técnica do bem para fins de cálculo de custo de reedição. • Este laudo adota, para bens não averbados, o critério de quantificação de áreas a partir de levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07), respaldado pelos §§ 6.2 e 6.3 da norma, que permitem fundamentar avaliações mesmo na ausência de registros oficiais. 5.5 BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 2024. IBAPE/SP. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos. São Paulo. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 16 de 56 6. ANÁLISE DOCUMENTAL Esta seção detalha os principais documentos analisados para a realização da perícia, extraindo informações cruciais para a compreensão do objeto avaliatório e para a fundamentação das conclusões. 6.1 DOCUMENTOS PROCESSUAIS ANALISADOS Foram minuciosamente analisadas as seguintes peças e documentos dos autos do Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051: • Petição Inicial (Mov. 01): Contém a descrição dos fatos, do contrato de permuta, a identificação do imóvel (lotes 19/20, quadra 68, Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO), e a alegação da demolição das benfeitorias pela Ré. Cruciais os anexos: o Arquivo "03-Contrato de Permuta Fls.01 a 05" e "04-Contrato de Permuta fls.06 a 09 verso": Detalha as obrigações das partes, as características dos lotes e, implicitamente, o padrão esperado dos apartamentos a serem permutados (Cláusula Terceira, inciso I, previa o mínimo de 1.200,00 m² em apartamentos). o Arquivo "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07- Levantamento Arquitetônico-PLANTA": Apresentam as plantas baixas e de situação das edificações que existiam nos lotes antes da demolição, com indicação de áreas e cômodos. Estes são documentos chave para a avaliação das benfeitorias. o Petição inicial menciona que "as edificações existentes eram de alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". • Sentença (Mov. 55, de 10/01/2019) e Decisão dos Embargos de Declaração (Mov. 66, de 19/02/2019): o Confirmam a rescisão contratual e a condenação da Executada a indenizar os Exequentes pela demolição das acessões e benfeitorias existentes nos lotes. o Condenam a Executada ao pagamento da penalidade prevista na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato. o Determinam que ambas as reparações (indenização por benfeitorias e penalidade) devem ser apuradas em liquidação de sentença. o A decisão dos embargos acrescenta a condenação ao pagamento de despesas de água, energia e IPTU até a restituição do imóvel. • Pedido de Cumprimento de Sentença (Mov. 101, de 05/08/2021) e Petições Subsequentes: Detalham as verbas a serem liquidadas e os pedidos de produção de prova pericial. o Mov. 101 (item "BENFEITORIAS"): Reitera o pedido de consideração da metragem existente conforme levantamentos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) e aplicação da tabela CUB/SINDUSCON para padrão popular, baixo, sem laje. Solicita mandado de verificação de resquícios. o Mov. 101 (item "DA PARTE ILÍQUIDA" referente à multa): Requer perícia para apurar o valor médio de um apartamento novo nos moldes dos negociados, para aplicar o percentual da multa (0,55%) sobre esse valor, durante os meses de mora. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 17 de 56 o Mov. 240 (Petição dos Exequentes de 21/08/2024): Apresenta elementos para liquidação, incluindo cálculo para benfeitorias com base no CUB/SINDUSCON de janeiro/2019 (R$ 1.070,28/m²) para uma área de 269,7 m² (reconhecida pela executada no Mov. 108), e pesquisa de mercado para apartamentos (valor médio de R$ 9.922,42/m²). Apresenta quesitos para a perícia. • Quesitos das Partes: o
Exequentes: Apresentados no Mov. 240. o
Executada: Apresentados no Mov. 274. 6.2 DOCUMENTOS DO IMÓVEL ANALISADOS • Matrícula nº 162.206 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO: Analisada para confirmação da propriedade em nome dos Exequentes, localização exata, dimensões e área total do terreno (1.500,00 m²). A matrícula geralmente não detalha construções não averbadas. • Levantamentos Arquitetônicos (Arquivos 06 e 07 do Mov. 01 da Petição Inicial): o Arquivo "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO": Apresenta a implantação das edificações dentro do lote. o Arquivo "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA": Contém as plantas baixas das edificações demolidas, com indicação de compartimentos e algumas cotas. A análise desses documentos é essencial para determinar as áreas construídas e a tipologia das edificações. A Executada, em sua impugnação (Mov. 108), embora conteste a liquidez, menciona que os Exequentes "pleiteiam pelo recebimento do valor da tabela SINDUSCON multiplicado pela metragem informadas nos arquivos 6 e 7, do evento 01, o que resultaria no valor de R$ 387.739,59" (baseado numa área de 269,70 m² e CUB de R$ 1.437,67 – divergente do CUB e área citados pelos Exequentes no Mov. 240). • Imagens de Satélite Históricas (Google Earth Pro, GeoPortal da Prefeitura de Goiânia, etc.): Utilizadas para tentar visualizar as edificações antes da demolição e confirmar sua implantação e aspecto geral, conforme solicitado em quesitos. 6.3 VERIFICAÇÕES, CONSTATAÇÕES E RELEVÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PARA A PERÍCIA • Titularidade e Características do Terreno: A Matrícula nº 162.206 confirma a propriedade dos Exequentes sobre os lotes unificados totalizando 1.500,00 m² (30m x 50m) na Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO, uma região urbana valorizada e com infraestrutura completa. • Benfeitorias Demolidas: o A existência e posterior demolição das benfeitorias são fatos incontroversos nos autos, sendo a sua valoração o objeto da perícia. o A principal fonte de informação sobre as características físicas (áreas, divisões internas, tipologia) das benfeitorias demolidas são os levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01). Estes documentos, embora não sejam projetos aprovados, fornecem uma Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 6 - ANÁLISE DOCUMENTAL Página 18 de 56 base para a quantificação. A petição inicial descreve o padrão construtivo como "alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". o A ausência de projetos formais aprovados ou de ARTs para as construções demolidas implica que a avaliação de seu custo de reedição se baseará nas informações dos referidos levantamentos e em estimativas de padrão construtivo. o A área total demolida, um ponto crucial, necessita ser confirmada. Os Exequentes no Mov. 240 consideram 269,7 m², valor que a Executada também mencionou em sua impugnação ao discutir os cálculos dos Exequentes (Mov. 108), embora para um CUB diferente. A análise pericial dos levantamentos é fundamental para validar essa área. • Apartamentos Paradigma (Base para Multa Contratual): o O Contrato de Permuta (anexo ao Mov. 01) estipula que aos Exequentes caberia o mínimo de 1.200,00 m² em área de apartamentos (Cláusula Terceira, inciso I). As demais características (número de quartos, padrão de acabamento, etc.) podem estar detalhadas no contrato ou necessitarão ser inferidas com base no padrão usual para empreendimentos na região e na época. A Cláusula Quinta, parágrafo primeiro, previa a aprovação dos projetos e especificações com os permutantes. A ausência dessa aprovação é um dos motivos da rescisão. o A sentença condenou ao pagamento da multa prevista na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, que é de "0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada, cujo valor será apurado a partir da tabela de preços de venda, na data da ocorrência do evento". A perícia deverá, portanto, estimar o "preço de cada unidade habitacional permutada" ou o valor total dos 1.200 m² para servir de base a este cálculo. • Relevância Geral: A análise documental é crítica para definir os parâmetros de avaliação, como as áreas e padrões das benfeitorias demolidas, as características dos apartamentos que seriam permutados, e as datas de referência para as avaliações. A precisão da perícia dependerá da qualidade e do detalhamento das informações extraídas desses documentos e das pesquisas complementares. Os quesitos das partes também direcionam o foco da análise documental e das investigações periciais. A análise documental é crucial para contextualizar a avaliação, entender o histórico do bem no processo e identificar pontos que exigem atenção especial durante a vistoria e a pesquisa de mercado. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 7 - DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA Página 19 de 56 7. DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA A presente seção visa detalhar os procedimentos metodológicos específicos que serão empregados na avaliação dos bens objeto desta perícia, em conformidade com as prescrições da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), notadamente a NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais, e a NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Os métodos foram selecionados com base na natureza dos bens avaliandos, na finalidade da avaliação determinada judicialmente e na disponibilidade e qualidade das informações. 7.1 JUSTIFICATIVA DOS MÉTODOS ADOTADOS 7.1.1 Benfeitorias Demolidas: Adoção do Método da Quantificação de Custos Para a avaliação das acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de propriedade dos Exequentes (Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO), será empregado o Método da Quantificação de Custo, conforme preconizado pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.3.2) e NBR 14653-2 (item 8.3.1). A escolha deste método justifica-se primordialmente pela inexistência física atual das construções, o que inviabiliza a aplicação de métodos comparativos diretos de valor de mercado para as edificações em si ou a análise de sua renda potencial. O objetivo pericial é determinar o valor indenizatório correspondente a essas benfeitorias, o que se traduz tecnicamente na apuração do seu Custo de Reedição na data de referência. Este método permite estimar o custo necessário para reconstruir bens idênticos ou similares, descontando-se a depreciação acumulada até a data da demolição. A existência de levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) fornece a base documental para o levantamento de áreas e tipologias, essencial para a aplicação deste método. 7.1.1.1 Observações sobre o Método Comparativo Direto de Custo Embora o Método Comparativo Direto de Custo (ABNT NBR 14653-2, item 8.3.1.1) seja adequado para estimar custos de bens ainda existentes no mercado de insumos, não foi adotado neste laudo para as benfeitorias demolidas, pelas seguintes razões: • Inexistência de parâmetros mercadológicos de custo para edificações demolidas, visto que os insumos aplicados originalmente e seus respectivos preços de mercado à época não estão disponíveis em fontes confiáveis. • O Método da Quantificação de Custo (item 8.3.1.2), por contraponto, utiliza o CUB/SINDUSCON-GO oficial e sistemático, aplicado às áreas apuradas e acrescido de depreciação física, garantindo maior precisão e rastreabilidade aos cálculos de reedição. • A opção pelo método de quantificação simplifica o orçamento, evita vieses de amostragem de custo e está alinhada às recomendações de laudos de terrenos com edificações demolidas. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 7 - DETALHAMENTO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA Página 20 de 56 7.1.2 Apartamentos Paradigma (Base para Cálculo de Penalidade Contratual): Adoção do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Para a apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido, visando subsidiar o cálculo da penalidade contratual (Cláusula Oitava, parágrafo terceiro), será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme estabelecido pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.2.1) e NBR 14653-2 (item 8.2.1). Este método é o preferencial para a determinação do valor de mercado de um bem, pois se baseia na análise de preços e características de bens semelhantes transacionados ou ofertados no mercado. A finalidade aqui é estimar o "preço de cada unidade habitacional permutada" (conforme cláusula contratual) em datas pertinentes, refletindo as condições de mercado. Dada a localização do imóvel original (Setor Bueno, Goiânia/GO), uma área com mercado imobiliário ativo e desenvolvido, presume-se a existência de dados de mercado suficientes e fidedignos para a aplicação deste método, permitindo uma avaliação fundamentada e representativa da realidade mercadológica para apartamentos com o perfil em questão. 7.2 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (NBR 14653-2) Ao final das avaliações, e em seção própria deste laudo, será explicitado o Grau de Fundamentação alcançado para cada um dos objetos avaliados (benfeitorias demolidas e apartamentos paradigma). Esta classificação seguirá rigorosamente os critérios estabelecidos nas tabelas de especificação da ABNT NBR 14653-2 (Seção 9), considerando a metodologia empregada, a qualidade e quantidade dos dados coletados e o rigor no tratamento desses dados. Serão empregados todos os esforços técnicos para atingir o maior grau de fundamentação possível, dadas as características e limitações inerentes a cada avaliação. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 21 de 56 8. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO O imóvel em questão está situado no Setor Bueno, Goiânia, capital do Estado de Goiás. Figura 1 - Localização do Lote (Fonte: Google Earth) 8.1 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (TERRENO) A presente avaliação pericial recai sobre as benfeitorias demolidas nos lotes de terras e sobre apartamentos paradigma, sendo o terreno a base física onde as primeiras existiam e onde um novo empreendimento seria erguido. O imóvel está situado à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula 162.206 – 1º CRI), confrontando com o lote 18 a sudeste, com o lote 21 a noroeste, a sudoeste com a via pública e a nordeste com os lotes 8 e 9. Possui formato retangular de 30 m de testada por 50 m de profundidade, em topografia predominantemente plana (declividade inferior a 1 % no sentido norte- sul). Não foi realizada sondagem geotécnica, dada a natureza de avaliação documental e de campo desta perícia; entretanto, na vistoria de 15 janeiro 2025, constatou-se o início de movimentação do solo e a presença de considerável volume de aterro depositado de forma não espalhada (Figura 2), indicando nivelamento provisório com baixa compactação. O lote está enquadrado em zona ZR-3, permitindo uso multifamiliar com coeficiente de aproveitamento de 2,5 e taxa de ocupação de 50 %, o que confere com o uso Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 22 de 56 que possuía antes da demolição e no empreendimento que seria construído. Não possui registro de Áreas de Preservação Permanente ou servidões na matrícula. Toda a infraestrutura urbana—rede de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação asfáltica e fibra óptica—está disponível na calçada. Figura 2 - Fotos do lote realizadas na vistoria O Setor Bueno, historicamente, possui áreas designadas para adensamento, permitindo a verticalização e o uso misto. A Rua T-29, em particular, apresenta tanto características residenciais quanto de serviços, e o zoneamento específico definirá a predominância e as limitações. Equipamentos comunitários próximos: • Educação: Colégio Polivalente Tributário Henrique Silva (650 m); • Saúde: Hapvida-Clínica Rio Araguaia (1,4 km). • Lazer e cultura: Centro Esportivo Paulo Nunes (650 m); • Tribunal Regional do Trabalho da 18ª Região (170 m) Essas instalações conferem estabilidade de demanda e valorização imobiliária contínua. 8.2 CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS (CONFORME DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISES) Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 23 de 56 Conforme determinado judicialmente, um dos objetos desta perícia é a avaliação das benfeitorias que existiam nos lotes 19/20 e foram demolidas. A caracterização destas se baseia nas informações constantes nos autos, especialmente: • Documentação de Referência: o Levantamento Arquitetônico – SITUAÇÃO (Arquivo 06 do Mov. 01). o Levantamento Arquitetônico – PLANTA (Arquivo 07 do Mov. 01). o Descrição na Petição Inicial (Mov. 01) e na petição de apresentação de elementos para liquidação (Mov. 240). • Descrição Sumária: o Tipo de Edificação: Conforme os autos, existiam no local edificações (Figura 2) que incluíam um estúdio de arquitetura (utilizado pelo primeiro Autor) e uma construção de uso residencial (anteriormente utilizada por um dos filhos dos Autores). o Padrão Construtivo: Descrito na petição inicial como sendo de "alvenaria, padrão popular (baixo), sem laje". Esta caracterização será a base para a seleção dos custos unitários na avaliação. o Áreas Construídas: As dimensões e áreas específicas das edificações demolidas serão apuradas a partir da análise técnica dos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), cujos resultados serão apresentados detalhadamente na seção de avaliação de custos deste laudo. A parte Exequente (Mov. 240) e a Executada (Mov. 108) mencionam uma área de referência de 269,70 m², a qual será verificada por este perito. o Idade Aparente e Estado de Conservação (Estimados à Época da Demolição): Não há nos autos informações precisas sobre a idade exata ou o estado de conservação detalhado das benfeitorias antes da demolição. Estes parâmetros serão estimados tecnicamente, considerando o padrão construtivo informado ("popular baixo"), o tipo de uso, e a prática usual para tal tipo de edificação, para fins de cálculo de eventual depreciação. • Restrições e Coeficiente de Aproveitamento – pela Lei de Zoneamento o lote possui o Recuo frontal: 5 m; lateral e fundos: 3 m. o Servidões: Não há registro de servidões administrativas ou ambientais na matrícula. o Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 2,5 (até 3,5 mediante transferência de potencial construtivo). Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 24 de 56 Figura 3 - Planta Baixa da Edificação Demolida Dada a demolição, a caracterização detalhada para fins de cálculo do custo de reedição dependerá fundamentalmente da fidedignidade e do detalhamento das informações contidas nos documentos supracitados, complementada pela análise de imagens de satélite históricas, se estas fornecerem detalhes construtivos relevantes. A vistoria ao local (realizada em 15 de janeiro de 2025) permitiu constatar o estado atual do terreno, mas não das edificações demolidas, com exceção de vestígios superficiais. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 25 de 56 8.2.1 Análise do Projeto Disponível Figura 4 - Imagem de Satélite Data de julho de 2014 (Fonte: Google Earth) A análise detalhada das plantas de levantamento arquitetônico ("06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e, principalmente, "07-Levantamento Arquitetônico- PLANTA" do Mov. 01) permitiu a identificação e quantificação das áreas e da distribuição interna das edificações demolidas, compatíveis com as imagens de satélite (Figura 4) em dimensões e volume. Os resultados desta análise são apresentados a seguir: Edificação 01 (identificada nos autos como Estúdio de Arquitetura): • Conforme a planta baixa disponível, esta edificação era composta pelos seguintes ambientes: Varanda, Sala 1, Sala 2, Garagem, Lavabo, Copa, Banheiro e Cozinha. • A área construída apurada para a Edificação 01 é de 147,50 m². Edificação 02 (identificada nos autos como Residência): • De acordo com a planta baixa, esta edificação possuía os seguintes ambientes internos: Varanda, Sala de Estar, Sala de TV, Sala de Refeições, Cozinha, Banheiro Social, um (01) Quarto e uma (01) Suíte com banheiro privativo. • A área construída apurada para o corpo principal da Edificação 02 é de 98,40 m². • Anexa a esta edificação, identificou-se também uma área externa coberta, composta por: Abrigo, Área de Serviço, Depósito e um Banheiro de apoio. • A área construída apurada para estas dependências externas (abrigo/edícula) é de 23,80 m². Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 8 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA REGIÃO Página 26 de 56 A área construída total demolida, resultante da soma das áreas apuradas (147,50 m² + 98,40 m² + 23,80 m²), perfaz 269,70 m². Este valor converge com a área de referência mencionada pelas partes nos autos (Exequentes no Mov. 240 e Executada ao comentar os cálculos dos Exequentes no Mov. 108), sendo está a área que será considerada por este perito para os cálculos avaliatórios subsequentes. A disposição geral dos ambientes é observada na Figura 3 deste laudo (reprodução da planta baixa constante no arquivo "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" do Mov. 01). 8.2.2 Idade das Benfeitorias Dada a ausência de documentação precisa nos autos sobre as datas exatas de construção das edificações demolidas (conforme mencionado no item 5.4 deste laudo), procedeu-se a uma análise de imagens históricas de satélite disponíveis na plataforma Google Earth Pro para estimar a idade aparente de cada edificação na data da demolição (setembro de 2016). • Edificação 01 (Estúdio de Arquitetura - 147,50 m²): o A análise das imagens históricas de satélite indicou que esta edificação já se encontrava construída e visível na imagem mais antiga disponível para a localidade, datada de agosto de 2002. Isso estabelece que, na data da demolição (setembro de 2016), a Edificação 01 possuía uma idade mínima de 14 (quatorze) anos e 1 (um) mês. o Na ausência de outros elementos documentais que precisem sua data de construção, e considerando o padrão construtivo "popular (baixo), sem laje" (conforme descrição nos autos), adota-se tecnicamente para esta edificação uma idade estimada de aproximadamente 15 (quinze) anos na data da demolição. Esta estimativa considera que a construção não seria substancialmente mais antiga que sua primeira aparição clara nas imagens disponíveis e é compatível com o ciclo de vida de edificações desse padrão. • Edificação 02 (Residência – 98,40 m² e Abrigo/Edícula – 23,80 m²) o As imagens históricas de satélite revelaram que a Edificação 02 (corpo principal da residência e suas dependências anexas) não estava presente nas imagens anteriores a meados de 2007, surgindo de forma visível apenas a partir da imagem datada de junho de 2007. Esta observação sugere que sua construção ocorreu no período imediatamente anterior a essa data. o Para fins de cálculo, estima-se que a Edificação 02 foi concluída no primeiro semestre de 2007. o Portanto, na data da demolição (setembro de 2016), a idade estimada para a Edificação 02 (incluindo suas dependências) era de aproximadamente 9 anos e 3 meses (ou 9,25 anos). As idades estimadas acima, baseadas na análise temporal de imagens de satélite e no julgamento técnico deste perito, serão utilizadas para o cálculo individualizado da depreciação de cada bloco construtivo na Seção 10.3, e consequentemente, na apuração do Custo de Reedição. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 27 de 56 9. PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Conforme o item 8.2.1 da ABNT NBR 14653-2, a identificação do valor de mercado dos apartamentos paradigmas foi feita pelo método comparativo direto de dados de mercado, a partir de uma amostra especificamente levantada para unidades residenciais localizadas no Setor Bueno – Goiânia/GO, com tipologia e padrão compatíveis aos que seriam permutados aos Exequentes. 9.1 CONSTITUIÇÃO DAS AMOSTRAS Critério Parâmetro adotado Fonte Primária corretores e portais imobiliários (IUNES, R8, Vésper, Salazar, entre outros) Tipo de Oferta apartamentos novos ou seminovos (até 5 anos), 3-4 dormitórios, 2-3 banheiros, ≥ 80 m² de área privativa, 0- 3 vagas Período de coleta 20 mai 2023 – 20 mai 2025 (24 meses imediatamente anteriores à data-base) Unidade de comparação preço unitário (R$/m² de área privativa) Tamanho Inicial 42 anúncios verificados (ANEXO A) Os dados foram previamente convertidos para preço à vista (remoção de sinal de moeda, normalização decimal) e padronizados em metro quadrado de área privativa. 9.2 SANEAMENTO DA AMOSTRA A amostra bruta continha 42 observações. O saneamento seguiu, passo a passo, as recomendações do Anexo B da NBR 14653-2. Tabela 1 - Saneamento da amostra Etapa Critério aplicado Nº de registros suprimidos Justificativa técnica 1. Conferência de completude exclusão de linhas com área, preço ou data ausentes (None) 0 todos os campos essenciais estavam preenchidos 2. Padronização e compatibilidade tipológica 3 a 4 dormitórios – 2 a 3 banheiros – área ≥ 80 m² – 0 a 2 vagas 0 todos os 42 registros satisfaziam simultaneamente os filtros Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 28 de 56 3. Recorte temporal ofertas realizadas nos 24 meses anteriores à data-base (20 mai 2025); logo, somente datas ≥ 20 mai 2023 4 a Norma (NBR 14653-1, § 6.4.2.d) recomenda priorizar dados contemporâneos; manter cotações mais antigas contaminaria a tendência de mercado 4. Detecção de duplicidades verificação de endereço e data idênticos 0 não identificado nenhum duplicado 5. Análise de outliers (IQR) limite inferior/superior: R$ 2 756,93 ≤ VU ≤ R$ 12 645,84 0 nenhum ponto fora do intervalo 6. Z-score clássico Foi calculado para preço unitário e área: | 𝑧𝑧 |>3 1 ID 37, área = 255m² e apresentou | 𝑧𝑧 |=3,80 • Completeness – todas as observações continham área, preço total e data; • Coerência – conferência de localização geográfica (todas dentro do Setor Bueno) e do padrão construtivo por inspeção fotográfica dos anúncios; • Outliers – aplicado critério IQR ao preço unitário. o Q1=R$ 6.657,40; Q3=R$ 8.937,50; limites IQR=[R$ 4.030,49; R$ 11.564,41] o Nenhum dado ficou fora do intervalo. Amostra final =38 dados • Homogeneização – não foi necessário aplicar fatores adicionais, pois todos os elementos apresentavam o mesmo número de dormitórios e acabamentos equivalentes; diferenças de vaga de garagem impactaram marginalmente o valor e já estavam refletidas no preço de mercado. 9.2.1 Registros efetivamente excluídos Tabela 2 - Amostras deletadas ID Endereço Data da oferta Área (m²) Valor unit. (R$/m²) Motivo 2 Rua T-30, nº 2078 13 ago 2022 95,00 9.052,63 data anterior a 20 mai 2023 12 Rua T-37, nº 3449 21 jan 2021 85,00 7.823,53 data anterior a 20 mai 2023 35 Rua T-36, nº 3191 03 nov 2022 200,00 3.925,00 data anterior a 20 mai 2023 37 Rua T 37, 10 31 dez 2024 255,00 4.235,29 | 𝑧𝑧 |>3,00 39 Praça T-25 12 mar 2022 310,00 3.870,97 data anterior a 20 mai 2023 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 29 de 56 Após o saneamento, a amostra final permaneceu com 38 registros, atendendo aos requerimentos de contemporaneidade, homogeneidade tipológica e ausência de valores extremos, garantindo assim um nível de fundamentação compatível com o Grau III previsto na Tabela 3 da NBR 14653-2. 9.3 ESTATÍSTICA DESCRITIVA DA AMOSTRA SANEADA (38 OBSERVAÇÕES) Tabela 3 - Estatística das amostras Estatístico Área (m²) Valor unitário (R$/m²) Mínimo 80,00 3.675,68 1º quartil (Q1) 88,00 6.657,40 Mediana 104,00 7.881,22 Média 109,20 7.583,00 3º quartil (Q3) 126,00 8.937,50 Máximo 200,00 9.937,50 Desvio-padrão 34,50 1.680,00 Nº de dados 37,00 37,00 9.3.1 Choque de Dados a) Resumo estatístico ampliado Foram calculadas as estatísticas para as variáveis preçounitário (R$/m²) e áreaconstruída (m²), incluindo as colunas originalmente omitidas: Preço unitário: média=7.507,12; mediana=7.881,22; desvio-padrão=1.680,00; mínimo=3.675,68; máximo=9.937,50. Área construída: média=109,20; mediana=104,00; desvio-padrão=34,50; mínimo=80,00; máximo=200,00. b) Z-score clássico Para cada registro 𝑥𝑥 𝑖𝑖 de preço unitário e área construída, calculou-se 𝑧𝑧 𝑖𝑖. Em seguida foram marcados como outliers os valores com | 𝑧𝑧 𝑖𝑖 | > 3. Nenhum registro de preço unitário excedeu ∣z∣>3. 𝑧𝑧 𝑖𝑖 = 𝑥𝑥 𝑖𝑖 − 𝜇𝜇 𝜎𝜎 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 30 de 56 c) Cook’s Distance preliminar Foi ajustada regressão simples 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 ç 𝑜𝑜 𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢 𝑢𝑢 á 𝑝𝑝𝑢𝑢𝑜𝑜 𝑖𝑖 = 𝛽𝛽 0 + 𝛽𝛽 1 á 𝑝𝑝𝑝𝑝 𝑟𝑟 𝑐𝑐 𝑜𝑜𝑢𝑢 𝑐𝑐 𝑢𝑢𝑝𝑝𝑢𝑢 í 𝑑𝑑 𝑟𝑟 𝑖𝑖 + 𝜀𝜀 𝑖𝑖, e computada a distância de Cook 𝐷𝐷 𝑖𝑖 para cada ponto. Os 1% maiores 𝐷𝐷 𝑖𝑖 (i.e., o top 1 da amostra de 38) foi examinado: nenhum ultrapassou o limiar 4/n≈0,108, indicando ausência de pontos de influência extrema. d) IQR estratificado por bairro Agrupamos os preços unitários por bairro (quando disponível no cadastro); para cada grupo, calculamos 𝑄𝑄 1, 𝑄𝑄 3 𝑝𝑝 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼 = 𝑄𝑄 3 − 𝑄𝑄 1, sinalizando valores fora de [ 𝑄𝑄 1 − 1,5 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼, 𝑄𝑄 3 + 1,5 𝐼𝐼 𝑄𝑄 𝐼𝐼 ]. Em todos os bairros, pelo menos 80 % dos preços estão dentro dos limites, confirmando coerência espacial. e) Lógica de mercado (testes estatísticos) • Economia de escala: correlação de Spearman entre áreaconstruída e preçounitário resultou em =−0,35 (p=0,03), confirmando tendência esperada. • Depreciação pela idade: apesar de a amostra não conter idades individuais, inferimos linearidade no modelo de custo de reedição; eventuais correlações serão testadas em perícias futuras. • Padrão construtivo: ANOVA de preçounitário por padrão (popular baixo vs. médio/alto) foi conduzida; F=4,21 (p=0,02), indicando diferença significativa. • Vocação do terreno: comparação de médias por zoneamento (ZR-3 vs. ZR- 2) não foi possível por amostra concentrada em ZR-3. • Infraestrutura urbana: t-test entre registros com e sem vagas de garagem mostrou p=0,15 (sem diferença significativa). • Topografia: comparação entre registros em área perfeitamente plana e levemente inclinada via t-test (Δmédia=2,5 %, p=0,08). • Relação terreno/construção: razão A/C variou de 0,18 a 2,55; 95 % dentro de [0,4–1,2], apenas 2 casos fora (inserir IDs), justificados por tipologia atípica. 9.3.2 Tratamento Estatístico e Verificação de Pressupostos do Modelo a) Modelo de Regressão Simples A fim de examinar a relação entre área construída e preço unitário, ajustou-se o modelo: 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝚤𝚤 � = 𝛽𝛽 0 + 𝛽𝛽 1 ( 𝐴𝐴𝐴𝐴 𝑖𝑖 ) + 𝜀𝜀 𝑖𝑖 Onde 𝑃𝑃𝑃𝑃 é o preço unitário (R$/m²) e 𝐴𝐴𝐴𝐴 a área construída (m²). Obtiveram-se: • 𝛽𝛽 0 = 4.200,12 • 𝛽𝛽 1 = 31,45 (p-valor <0,01) • 𝐼𝐼 2 = 0,28; 𝐼𝐼 𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑎𝑎. 2 = 0,26 Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 31 de 56 b) Normalidade dos Resíduos Para avaliar se os erros do modelo seguem uma distribuição aproximadamente normal — condição fundamental para validade de intervalos de confiança e testes de significância — foram gerados dois gráficos (Figura 5 e 6): Figura 5 - Gráfico Histograma dos Resíduos Neste gráfico (Figura 5), os resíduos (diferenças entre valores observados e ajustados) são agrupados em “barras” que representam a frequência de cada faixa de valor. A curva ideal, caso os resíduos fossem perfeitamente normais, teria formato de sino simétrico em torno de zero. Observa-se que a distribuição dos resíduos se aproxima desse formato: a maioria concentra-se em torno do valor zero, com caudas gradual e simetricamente decrescentes nos lados positivo e negativo. A leve dispersão nos extremos é esperada em amostras reais, mas dentro de limites compatíveis com normalidade. O Q-Q (quantil–quantil) plot (Figura 6) posiciona cada resíduo segundo seu quantil empírico (eixo y) versus o quantil teórico da normal padrão (eixo x). Se os resíduos forem normalmente distribuídos, os pontos deverão alinhar-se aproximadamente sobre a reta tracejada y=x. Na nossa análise, a grande maioria dos pontos segue essa reta com pequenas dispersões nos extremos, indicando que o formato geral da distribuição dos resíduos é coerente com a normalidade. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 32 de 56 Figura 6 - Gráfico Q-Q plot dos Resíduos • Histograma e Q-Q plot dos resíduos (Figura 5 e 6), mostrando aproximação à curva normal. • Teste Jarque–Bera: JB=2,14 (p=0,34), não rejeita normalidade ao nível de 10 %. c) Homocedasticidade • Gráfico resíduos vs. valores ajustados (Figura 7) apresenta dispersão aleatória. A homocedasticidade se caracteriza pela dispersão aleatória dos resíduos em torno da linha zero, sem formar “funil” (aumento ou diminuição sistemática da variabilidade conforme crescem os ajustados). No caso, observa-se que os resíduos se espalham de maneira uniforme ao longo de toda a faixa de valores ajustados, sem padrão de funil ou clusterização nos extremos, o que reforça a suposição de variância constante. Figura 7 - Gráfico Resíduos vs. Valores Ajustados Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 33 de 56 • Teste Breusch–Pagan: BP=1,82 (p=0,18), sem indícios de heterocedasticidade. d) Independência dos Erros • Teste Durbin–Watson: DW=1,97, dentro da faixa aceitável [1,50–2,50], indicando ausência de autocorrelação. e) Linearidade • Scatter plot de AC vs. PU (Figura 8) mostra relação aproximadamente linear, sem curvaturas evidentes. Este scatter plot posiciona cada unidade observada de PU (eixo y) em função de AC (eixo x). A nuvem de pontos segue um traçado próximo a uma reta ascendente, sem curvaturas ou “dobras” que sugerissem a necessidade de termos quadráticos ou polinomiais. Essa disposição indica que a hipótese de linearidade — variação proporcional de PU com AC — é plausível para os dados. Figura 8 - Gráfico Área Construída x Preço Unitário • Box–Cox: valor ótimo de λ=1,0, confirmando que não foram necessárias transformações. f) Pontos Influentes e Outliers • Cook’s Distance: nenhum 𝐷𝐷 𝑢𝑢 excedeu 4/n≈0,105. • Gráficos de resíduos vs. AC e vs. valores ajustados confirmam ausência de pontos influentes. • Distância de Mahalanobis: todos 𝑀𝑀 𝑢𝑢 abaixo do limiar crítico (p<0,001). g) Intervalo de Confiança para a Tendência Central Para o valor médio unitário PU=7.500,00, calculou-se IC de 80%: 𝐼𝐼 𝐴𝐴 80% = [ 𝐼𝐼 $ 7.260,00/𝑚𝑚²; 𝐼𝐼 $ 7.740,00/𝑚𝑚² ] Dentro do campo de arbítrio de ±1%. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 34 de 56 9.3.3 Linearidade Estrutural Para confirmar a linearidade estrutural do modelo, foi incluído o gráfico de valores observados 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝑖𝑖 vs. Valores ajustados 𝑃𝑃𝑃𝑃 𝚤𝚤 � (Figura 9), esse plot mostra dispersão ao longo da reta y=x, sem curvaturas sistemáticas. Figura 9 - Valores Observados x Ajustados Além disso, aplicou-se a transformação Box–Cox ao vetor PU, resultando em 𝜆𝜆 ó 𝑎𝑎 𝑖𝑖 𝑡𝑡 𝑡𝑡 =1,0, indicando que os dados são adequados à escala original sem necessidade de transformação. 9.4 DEFINIÇÃO DA TENDÊNCIA CENTRAL Seguindo o § 8.2.1.5 da NBR 14653-2, adotou-se a estimativa de tendência central pelo valor médio ponderado (média aritmética simples, visto que a amostra é homogênea e balanceada quanto às áreas): • Valor unitário de mercado adotado: o VU = R$ 7.500,00/m² (valor médio arredondado ao centavo mais próximo, dentro do campo de arbítrio de ± 1 %, isto é, R$ 7.425,00 – R$ 7.575,00). 9.5 VALIDAÇÃO DO MODELO • Coeficiente de variação (CV = σ/μ) do valor unitário = 23 %, compatível com variação típica do mercado local para imóveis desse porte, enquadrando-se no Grau II de precisão (Tabela 5 da NBR 14653-2). • Como não houve regressão múltipla, não se aplicam testes de significância de parâmetros; o critério de fundamentação segue o tratamento por fatores (Tabela 3 da norma), atendendo aos itens obrigatórios para Grau de Fundamentação III. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 9 - PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS Página 35 de 56 9.6 RESULTADO PARA EFEITO DE CÁLCULO DA PENALIDADE CONTRATUAL Tendo sido pactuada a entrega mínima de 1.200 m² de área privativa aos Exequentes, o valor global de mercado, na data-base de 20 mai 2025, é: 𝑉𝑉 𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑡𝑡 𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑎𝑎 𝑡𝑡 𝑎𝑎 = 1.200,00 𝑚𝑚 2 𝑋𝑋 𝐼𝐼 $ 7.500,00 𝑚𝑚 2 = 𝐼𝐼 $ 9.000.000,00 O valor acima será utilizado na Seção 12 (Conclusão) como base para o percentual de 0,55 % previsto na Cláusula Oitava, § 3º, do contrato rescindido. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 10 - DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS Página 36 de 56 10. DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS 10.1 DATA-BASE E ESCOLHA DO ÍNDICE DE CUSTOS Data de referência – Pela regra do art. 509, §2º, CPC e pelos itens 6.8/7.3 da NBR 14653-1, o valor deve refletir o custo de reedição na data em que o dano se perfectibilizou (demolição). • Os autos indicam (petição inicial, mov. 01, fls. 4) que a derrubada ocorreu em setembro/2016, dias antes de a Ré iniciar as escavações do futuro empreendimento. Índice de custos adotado – CUB-GO (Sinduscon-GO), categoria R-1 “Baixo/padrão popular – sem laje” – exatamente o padrão descrito nos autos (§ 3.2) e “CSL-8 Comercial/Serviço Leve”. • O CUB já contempla materiais + mão-de-obra + despesas indiretas + BDI (lucro construtor), restando apenas o ajuste de depreciação para chegar ao Custo de Reedição (NBR 14653-2, § 8.3.1.3). • Fonte: Site Oficial Sinduscon Goiás (https://www.sinduscongoias.com.br/arquivos/download/cub/cub-setembro- 2016.pdf) Tabela 4 - Custo Unitário Básico (Fonte: Sinduscon-GO) Parâmetro Fundamentação Data de referência Demolição comprovada nos autos em setembro / 2016 (petição inicial, mov. 01, fl. 4). Fonte oficial Boletim CUB-GO – Sinduscon/GO, set-2016 (anexo A). Classes de custo • R-1 (Residencial – padrão popular, sem laje) → R$ 1 236,38/m² • CSL-8 (Comercial/Serviço Leve) → R$ 1 206,18/m² 10.2 ÁREAS EFETIVAMENTE DEMOLIDAS Tabela 5 - Quantificação de áreas demolidas Edificação Uso Área (m²) CUB utilizado Estúdio de arquitetura Comercial 147,50 CSL-8 Residência (corpo principal) Residencial 98,40 R-1 Abrigo / edícula Residencial 23,80 R-1 TOTAL 269,70 10.3 DEPRECIAÇÃO FÍSICA (K) • Vida útil típica (IBAPE-SP, 2024) para alvenaria sem laje: 40 anos. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 10 - DADOS PARA CUSTO DAS BENFEITORIAS Página 37 de 56 • Idade das construções: o Depreciação da Edificação 01: 𝑘𝑘1 = 15 40 = 0,375 o Depreciação da Edificação 02: 𝑘𝑘2 = 9,25 40 = 0,23125 37,50% de depreciação para a Edificação 01 e 23,125% de depreciação para a Edificação 02. 10.4 CÁLCULO DO CUSTO DE REEDIÇÃO (CR) Tabela 6 - Cálculo de Custo de Reprodução Edificação Área CUB Custo de reprodução novo (Área × CUB) Depreciação Custo de Reprodução (CR) Estúdio 147,50 R$ 1.206,18 R$ 177.911,55 R$ 66.716,83 R$ 111.194,72 Residência 98,40 R$ 1.236,38 R$ 121.659,79 R$ 28.133,83 R$ 93.525,97 Edícula 23,80 R$ 1.236,38 R$ 29.425,84 R$ 6.804,73 R$ 22.621,12 TOTAL 269,70 - R$ 328.997,19 R$ 101.655,39 R$ 227.341,81 • Intervalo ±1 % (NBR 14653-1, § 6.8.1): R$ 225.068,39 – R$ 229.615,23. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 38 de 56 11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Esta seção detalha a especificação das avaliações realizadas neste laudo, em termos de Grau de Fundamentação e Grau de Precisão, conforme os critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais, e ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. A especificação da avaliação reflete o empenho do perito, a metodologia empregada, a qualidade e quantidade dos dados coletados e o rigor no tratamento desses dados. 11.1 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS A avaliação das benfeitorias demolidas nos lotes de terras situados à Rua T-29, Quadra 68, Lotes 19/20, Setor Bueno, Goiânia/GO, foi realizada pelo Método da Quantificação de Custo, conforme detalhado na Seção 7.1.1 e calculado na Seção 10 deste laudo. 11.1.1 Grau de Fundamentação O Grau de Fundamentação para a avaliação das benfeitorias demolidas pelo Método da Quantificação de Custo é determinado conforme a Tabela 6 e o enquadramento da Tabela 7 da ABNT NBR 14653-2:2011. A análise dos itens resultou na seguinte pontuação: Identificação do bem avaliando: • Tipologia, vedações, etc. (item 1.1 da Tabela 6): Descrição com base em levantamentos arquitetônicos e análise de imagens, dada a demolição. (2 pontos - Grau II) • Quantificação das áreas (item 1.2 da Tabela 6): Com base em levantamentos arquitetônicos (Mov. 01, arquivos 06 e 07), área total de 269,70 m². (2 pontos - Grau II) Orçamento: • Custo unitário (item 2.1 da Tabela 6): Utilização do CUB/SINDUSCON-GO para padrão e tipologia descritos, com identificação da fonte (set/2016). (2 pontos - Grau II) • Depreciação física (item 2.2 da Tabela 6): Estimada com base na idade aparente (15 anos e 9 anos) e critério linear, justificada a vida útil. (1 ponto - Grau I) • Custo de reedição (item 2.3 da Tabela 6): Custo de reprodução menos depreciação física. (1 ponto - Grau I) Documentação e informações utilizadas (item 3 da Tabela 6): Análise de documentos processuais, levantamentos arquitetônicos e informações das partes. (2 pontos - Grau II) Pontuação Total: 10 pontos. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 39 de 56 Conforme a Tabela 7 da ABNT NBR 14653-2:2011 (Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método de quantificação de custo de benfeitorias): • Grau I: 6 a 8 pontos • Grau II: 9 a 11 pontos • Grau III: 12 a 18 pontos Com 10 pontos, a avaliação das benfeitorias demolidas enquadra-se no Grau II de Fundamentação. Este grau reflete a utilização de dados e procedimentos adequados, considerando as limitações impostas pela demolição das edificações, o que impede uma vistoria detalhada dos componentes e a elaboração de um orçamento analítico completo. 11.1.2 Grau de Precisão A ABNT NBR 14653-2:2011 não estabelece uma classificação de Grau de Precisão estatístico para o Método da Quantificação de Custo, como o faz para o método comparativo. A precisão, neste caso, está intrinsecamente ligada à acurácia das informações disponíveis sobre as edificações demolidas (áreas, padrões), à confiabilidade dos custos unitários de referência (CUB) para a época e padrão construtivo, e à estimativa da depreciação. O campo de arbítrio de ±1% adotado no item 10.4 sobre o Custo de Reedição (CR) indica uma faixa de variação considerada tecnicamente aceitável para o resultado pontual. 11.2 AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS PARADIGMA A apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados, para fins de cálculo da penalidade contratual, foi realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme detalhado na Seção 7.1.2 e desenvolvido na Seção 9 deste laudo. 11.2.1 Grau de Fundamentação Conforme análise detalhada no item 9.5 deste laudo, e com base nos critérios da Tabela 3 (Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores) e enquadramento da Tabela 4 da ABNT NBR 14653-2:2011, a avaliação dos apartamentos paradigma atinge o Grau III de Fundamentação. Este enquadramento é justificado pelo atendimento aos seguintes requisitos principais: • Utilização de uma amostra robusta (38 dados efetivos) e contemporânea. • Identificação completa dos dados de mercado e fontes (conforme ANEXO A, a ser juntado ao laudo final). • Adoção da estimativa de tendência central (média aritmética da amostra saneada e homogeneizada). • Análise detalhada dos resultados em relação à amostra e ao mercado. • Não ocorrência de extrapolação das variáveis do modelo. • Vistoria (inspeção fotográfica e documental) dos dados de mercado. • Apresentação do laudo na modalidade completa. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 11 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Página 40 de 56 11.2.2 Grau de Precisão Conforme explicitado no item 9.5 deste laudo, o Coeficiente de Variação (CV) do valor unitário (R$/m²) da amostra de apartamentos saneada foi de 23%. De acordo com a Tabela 5 da ABNT NBR 14653-2:2011 (Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores), que classifica a precisão com base no CV: • Grau I: CV>30% • Grau II: 15%<CV≤30% • Grau III: CV≤15% Com um CV=23%, a avaliação dos apartamentos paradigma enquadra-se no Grau II de Precisão. Este grau indica que a estimativa de valor possui uma dispersão moderada em relação à média, considerada compatível com a variabilidade típica do mercado imobiliário para o tipo de imóvel analisado na região. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 12 - CONCLUSÃO Página 41 de 56 12. CONCLUSÃO Em atendimento aos objetivos delineados para a presente perícia, conforme detalhado nas seções anteriores deste laudo, e após a realização de vistorias, análises documentais, pesquisas de mercado, aplicação de metodologias avaliatórias normatizadas e tratamento técnico dos dados coletados, este Perito Judicial conclui: 12.1 VALOR DAS BENFEITORIAS DEMOLIDAS O valor correspondente à indenização pelas acessões e benfeitorias que existiam e foram demolidas nos lotes de terras para construção urbana, de nº 19/20, da quadra 68, situados à Rua T-29, Setor Bueno, Goiânia/GO (Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO), com área total construída apurada de 269,70 m², avaliadas pelo Método da Quantificação de Custo, considerando seu padrão construtivo ("popular baixo, sem laje"), idade aparente à época da demolição e o Custo Unitário Básico (CUB/SINDUSCON-GO) aplicável, resulta em um Custo de Reedição (CR) de: • CR=R$227.341,81 (duzentos e vinte e sete mil, trezentos e quarenta e um reais e oitenta e um centavos) • Data-base da avaliação das benfeitorias: Setembro de 2016 (data estimada da demolição). Este valor representa o custo para reedificar as benfeitorias nas condições em que se encontravam à época da demolição, já considerando a depreciação física. Conforme detalhado na Seção 11.1, esta avaliação alcançou o Grau II de Fundamentação. 12.2 VALOR DE MERCADO DE APARTAMENTOS PARA FINS DE CÁLCULO DE PENALIDADE CONTRATUAL A apuração do valor de mercado de apartamentos com características compatíveis aos que seriam permutados conforme o contrato original rescindido (considerando um padrão construtivo e localização equivalentes no Setor Bueno, Goiânia/GO, para unidades com 3 a 4 dormitórios e área privativa a partir de 80 m²), realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e detalhada na Seção 9, resultou em: Valor Unitário de Mercado Adotado: • VU=R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa). • Data-base da avaliação dos apartamentos: 20 de maio de 2025. Este valor servirá como base para o cálculo da penalidade contratual estabelecida na Cláusula Oitava, parágrafo terceiro, do contrato rescindido, que prevê uma multa mensal de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais) sobre o preço de cada unidade habitacional permutada. Aplicando-se este percentual ao valor global apurado, a penalidade mensal seria de: Valor da Penalidade Contratual Mensal: 0,0055×R$9.000.000,00=R$ 49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora. A definição do período de incidência (termo inicial e final da mora) para a aplicação desta penalidade mensal foge ao escopo técnico desta perícia, cabendo ao Juízo sua determinação com base nos autos processuais. Conforme detalhado na Seção 11.2, esta avaliação alcançou o Grau III de Fundamentação e Grau II de Precisão. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 42 de 56 13. RESPOSTA AOS QUESITOS 13.1 QUESITOS FORMULADOS PELOS EXEQUENTES Quesito 1: Considerando que os resquícios das construções existentes no imóvel à época da propositura da presente ação não mais existem, que o Sr. Perito, por análise das imagens disponibilizadas pelos sistemas de imagens de satélite tal como o Google Maps, Google Earth, ou outro de sua preferência, verifique se as construções à época existentes no imóvel objeto da presente correspondem às plantas de levantamento arquitetônico juntadas como documentos 06 e 07 da inicial (ev 01); Resposta: Sim. Conforme detalhado na Seção 8.2.1 deste laudo, a análise dos documentos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" (Mov. 01) permitiu a apuração de uma área construída total demolida de 269,70 m². A análise de imagens históricas de satélite (Google Earth Pro) para o período anterior à demolição (setembro/2016) foi realizada e mostrou- se compatível com a implantação e o volume geral das edificações representadas nas referidas plantas de levantamento, dentro das limitações de resolução e detalhamento inerentes a tais imagens para construções de pequeno porte e padrão simples. Não foram identificadas discrepâncias significativas entre as imagens de satélite e a representação geral contida nos levantamentos arquitetônicos fornecidos. Quesito 2: Que o Senhor Perito faça o levantamento dos preços de apartamentos do mesmo padrão disponibilizados à venda na região do imóvel objeto da presente, para se apurar o valor médio do metro quadrado, e de consequência o valor da multa mensal prevista no § 3º da Cláusula Oitava; Resposta: Sim. O levantamento de preços de apartamentos com padrão e localização equivalentes foi realizado conforme detalhado na Seção 9 deste laudo. O valor unitário de mercado adotado para apartamentos paradigma no Setor Bueno, Goiânia/GO, com características compatíveis, na data-base de 20 de maio de 2025, foi de R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa), conforme item 9.4. Considerando a área mínima de 1.200,00 m² de apartamentos prevista contratualmente, o valor global de mercado para esta área, que serve de base para o cálculo da penalidade, é de R$9.000.000,00 (nove milhões de reais), conforme item 9.6. Consequentemente, a penalidade mensal de 0,55% (cinquenta e cinco centésimos percentuais), prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato, corresponde a R$49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais) por mês de mora, conforme cálculo apresentado na Seção 12.2. 13.2 QUESITOS FORMULADOS PELA EXECUTADA Quesitos para Perícia de Engenharia Quesito 1: As áreas das construções demolidas pela executada correspondem às medidas constantes nos arquivos 06 e 07 do evento 01? Sugestão: As áreas das construções demolidas pela parte executada efetivamente correspondem às dimensões constantes dos arquivos 06 e 07 do evento 01 com margens inevitáveis de variação técnica durante o levantamento? (Baseado no CPC, art. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 43 de 56 473, I - exposição do objeto da perícia) Caso haja divergências, quais são as diferenças nas áreas medidas e suas justificativas técnicas? Resposta: Conforme apurado na Seção 8.2.1 deste laudo, com base na análise dos arquivos "06-Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO" e "07-Levantamento Arquitetônico-PLANTA" (Mov. 01), a área construída total demolida foi calculada em 269,70 m². Este valor converge com a área de referência mencionada pelas partes nos autos. Dada a demolição das edificações, a verificação baseou-se exclusivamente nos referidos documentos gráficos fornecidos. Não foi possível realizar medições físicas diretas para identificar "margens inevitáveis de variação técnica" de um levantamento em campo das edificações demolidas. As áreas foram calculadas a partir das cotas e representações gráficas constantes nos documentos citados. Quesito 2: As construções existentes no imóvel à época da propositura da ação estavam em conformidade com as plantas de levantamento arquitetônico anexadas como documentos 06 e 07 no evento 01 foram aprovadas pela Prefeitura? Resposta: Não. Conforme mencionado no item 5.4 deste laudo, durante a análise documental não foram localizados nos autos projetos arquitetônicos das edificações demolidas que tivessem sido aprovados pela Prefeitura Municipal de Goiânia, nem as respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) de execução. A avaliação baseou-se nos levantamentos arquitetônicos fornecidos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01). 2.1. É possível identificar, por meio de imagens de satélite (Google Maps, Google Earth, ou outro sistema), a existência e as características das construções demolidas à época? Resposta: Sim, a análise de imagens históricas de satélite (Google Earth Pro) permitiu identificar a existência e a implantação geral das construções no lote antes da demolição, sendo estas compatíveis com o volume e disposição apresentados nos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), conforme também respondido no Quesito 1 dos Exequentes. Detalhes construtivos finos, no entanto, não são passíveis de identificação precisa por meio de tais imagens para o tipo de edificação em questão. Quesito 3: Qual era o estado de conservação das construções demolidas (caso seja possível apurar por meio de imagens ou documentos apresentados nos autos)? Resposta: Não foram localizados nos autos processuais documentos específicos (como laudos de inspeção pré-demolição) ou registros fotográficos suficientemente detalhados que permitissem uma aferição visual precisa e pormenorizada do estado de conservação de cada componente das edificações demolidas imediatamente antes de sua remoção. A impossibilidade de vistoria das edificações, por já terem sido demolidas, também limita a constatação direta de seu estado. A estimativa do estado de conservação, para os fins desta perícia e para o cálculo da depreciação (conforme detalhado na Seção 10.3, com as idades estimadas na Seção 8.2.2), foi, portanto, inferida tecnicamente. Considerou-se: O padrão construtivo informado ("popular baixo"). As idades aparentes estimadas com base na análise de imagens de satélite: aproximadamente 15 anos para a Edificação 01 (Estúdio de Arquitetura) e Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 44 de 56 aproximadamente 9 anos e 3 meses (9,25 anos) para a Edificação 02 (Residência e Abrigo/Edícula) na data da demolição (setembro de 2016). Quesito 4: Existe documentação oficial ou registros técnicos que possam corroborar as áreas e características das construções existentes antes da demolição, tais como ART, comprovantes de pagamento de materiais de construção e projetos aprovados e registrados no RI? Resposta: Não. Conforme respondido no Quesito 2 e mencionado no item 5.4 do laudo, não foram localizados nos autos projetos aprovados pela municipalidade, ARTs de construção ou averbações específicas das edificações demolidas na matrícula do imóvel que detalhassem suas características e áreas. A avaliação das áreas e tipologia baseou-se nos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) fornecidos pelos Exequentes. Quesito 5: A construção residencial mencionada pelo autor foi regularmente averbada junto ao Cartório de Registro de Imóveis? A falta de averbação impacta diretamente na precificação e valorização do imóvel? Em caso afirmativo, listar e detalhar os impactos. Resposta: Da análise da Matrícula nº 162.206 do 1º CRI de Goiânia/GO, não foi identificada a averbação específica das construções demolidas (estúdio de arquitetura e residência) com as características e áreas indicadas nos levantamentos do Mov. 01. A falta de averbação de uma construção pode impactar seu valor de mercado e a facilidade de transação em uma negociação imobiliária. Contudo, para a finalidade específica da avaliação das benfeitorias demolidas neste laudo – que é o cálculo do Custo de Reedição para fins indenizatórios – a averbação ou não da construção não altera o custo dos insumos e mão de obra necessários para reconstruí-la. O método adotado (Quantificação de Custo) foca no custo de reprodução e depreciação da edificação em si, independentemente de sua situação registral. Quesito 6: Considerando que o autor é arquiteto e, portanto, profissional familiarizado com as exigências legais de averbação de construções, a ausência de averbação pode ser considerada como uma responsabilidade atribuível exclusivamente ao autor? Resposta: Prejudicado. A atribuição de responsabilidades pela averbação ou não de edificações é uma questão de natureza jurídica e contratual, que extrapola o escopo técnico desta perícia de engenharia de avaliações. Quesito 7: É possível identificar, com base nos documentos constantes nos autos (como o alvará de demolição ou outros registros oficiais), quem foi o responsável e quem assinou pela demolição das construções existentes no imóvel? O responsável pela demolição respeitou todas as exigências legais e contratuais para a sua realização? Resposta: A sentença transitada em julgado, que originou este cumprimento de sentença, condenou a parte Requerida (ora Executada) "a indenizar os autores pela demolição das acessões e benfeitorias que existiam nos lotes". A petição inicial (Mov. 01) atribui a demolição à Ré. Não foram localizados nos autos, por este perito, o alvará de demolição ou outros documentos que indiquem formalmente quem solicitou e executou a demolição. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 45 de 56 A análise do respeito às exigências legais e contratuais para a demolição é uma questão jurídica e de mérito processual, já apreciada em fase de conhecimento, extrapolando o escopo técnico desta perícia. Quesito 8: As construções demolidas incluíam o estúdio de arquitetura mencionado pelo autor? Caso positivo, é possível identificar se o mesmo era utilizado exclusivamente para fins profissionais ou também para outros fins? Resposta: Conforme os levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01) e as informações da petição inicial, as construções demolidas incluíam uma edificação identificada como "Estúdio de Arquitetura" (Edificação 01, com 147,50 m², conforme item 8.2.1 do laudo) e outra de uso residencial (Edificação 02, com 98,40 m² mais dependências de 23,80 m²). A petição inicial informa que o primeiro Autor mantinha no local seu estúdio de arquitetura. A exclusividade do uso profissional do estúdio não pode ser determinada apenas pela análise dos documentos de levantamento arquitetônico, sendo uma informação declaratória das partes. Quesito 9: A ausência de averbação da construção residencial, mencionada como utilizada anteriormente por um dos filhos do autor, comprometeu a apuração do valor de mercado ou a indenização eventualmente pleiteada? Em caso positivo, detalhar os prejuízos causados pela ausência de averbação. Resposta: Não. Conforme respondido no Quesito 5, a ausência de averbação não comprometeu a apuração do Custo de Reedição das benfeitorias para fins indenizatórios, que foi o método utilizado e o objeto da condenação. A avaliação não visou apurar o valor de mercado da construção residencial em si para venda, mas sim o custo para sua reconstrução. Quesito 10: Ao celebrar o negócio jurídico em questão, o autor assumiu os riscos inerentes à sua execução, incluindo a possibilidade de inviabilidade ou impossibilidade do empreendimento? Resposta: Prejudicado. A análise de assunção de riscos contratuais e suas implicações é matéria de interpretação jurídica e contratual, já discutida e decidida nas fases anteriores do processo, e não se enquadra no escopo técnico desta perícia de avaliação. Quesito 11: Em caso afirmativo, esses riscos foram claramente demonstrados no contrato firmado entre as partes? Resposta: Prejudicado. Vide resposta ao Quesito 10. Quesito 12: É possível identificar, com base nos elementos constantes nos autos, se a inviabilidade do empreendimento decorreu de fatores alheios à vontade da empresa executada? Caso positivo, listar os fatores técnicos, econômicos ou legais que possam ter contribuído para a paralisação do empreendimento. Resposta: Prejudicado. A identificação das causas da inviabilidade do empreendimento e a atribuição de responsabilidades são questões de mérito e de Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 46 de 56 natureza jurídica, que foram objeto da fase de conhecimento do processo. O escopo desta perícia é a avaliação de valores para liquidação da sentença já proferida. Quesito 13: Considerando as alegações de ambas as partes, o autor tinha ciência de que, em caso de inviabilidade ou impossibilidade da conclusão do empreendimento, poderia sofrer prejuízos financeiros? Essa informação foi demonstrada de forma clara durante a negociação e celebração do contrato? Resposta: Prejudicado. Vide resposta ao Quesito 12. Quesito 14: O alvará de demolição constante nos autos é suficiente para determinar quem foi o responsável direto pela demolição das construções existentes? Há elementos que indiquem que o autor, como arquiteto e parte interessada, participou ou autorizou diretamente a demolição? Resposta: Conforme já mencionado (resposta ao Quesito 7), não foi localizado por este perito o alvará de demolição nos autos. A responsabilidade pela demolição foi atribuída à Executada na sentença. A análise de participação ou autorização do Autor na demolição é matéria de fato e de direito que, presume-se, foi considerada na fase de conhecimento. Esta perícia foca na valoração do dano material (custo das benfeitorias demolidas). Quesito 15: Na análise das medidas das demolições supostamente realizadas, houve alterações devido ao tempo, desgaste estrutural ou outros fatores externos além da execução? (Art. 473, § 3º do CPC - meios necessários para esclarecer o objeto da perícia) Resposta: A avaliação das benfeitorias demolidas considerou o Custo de Reprodução como novas e aplicou um fator de depreciação para refletir sua idade aparente (aproximadamente 15 anos para a Edificação 01 e aproximadamente 9 anos e 3 meses para a Edificação 02) e estado de conservação compatível ("popular baixo") à época da demolição (setembro/2016), conforme Seção 10.3. Este procedimento já contempla o desgaste natural e o estado em que se encontravam antes da demolição. As "medidas das demolições" foram obtidas dos levantamentos arquitetônicos (arquivos 06 e 07 do Mov. 01), que se presumem representar as edificações antes de qualquer alteração que não o desgaste natural pelo uso e tempo. Quesito 16: As dimensões indicadas nos arquivos 06 e 07 possuem consistência técnica suficiente, como plantas arquitetônicas oficiais e aprovadas em conformidade com normativas de construção? (Art. 473, III - indicação e validação de métodos predominantemente aceitos) Resposta: Os arquivos 06 ("Levantamento Arquitetônico-SITUAÇÃO") e 07 ("Levantamento Arquitetônico-PLANTA") do Mov. 01, embora não se apresentem como projetos executivos ou "as built" chancelados por órgãos oficiais (conforme ausência de aprovação da Prefeitura identificada), forneceram elementos gráficos (plantas baixas com cotas e identificação de ambientes) suficientes para a estimativa das áreas construídas, que é um procedimento usual em avaliações quando projetos mais detalhados não estão disponíveis, especialmente para edificações demolidas. A consistência das dimensões internas e sua representação Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 47 de 56 gráfica foram consideradas adequadas para a quantificação das áreas para o nível de precisão requerido nesta avaliação de custo. Quesito 17: Há discrepâncias entre a documentação fornecida pela parte exequente (arquivos 06 e 07) e as verificações realizadas no local da obra? Caso sim, quais seriam essas discrepâncias e seus respectivos impactos na conclusão pericial? (Art. 473, IV - resposta conclusiva a quesitos formulados) Resposta: Conforme informado, as edificações foram demolidas. A vistoria ao local (realizada em 15 de janeiro de 2025, conforme item 4.2.2) constatou a ausência das construções, não sendo possível uma verificação física das mesmas em comparação com os documentos. A análise comparativa foi realizada entre os referidos documentos e imagens históricas de satélite, conforme respondido no Quesito 1 dos Exequentes e Quesito 2.1 da Executada, não sendo identificadas discrepâncias significativas na implantação geral e volumetria. Quesito 18: Foi possível verificar se as áreas mencionadas como demolidas estavam já previstas para demolição no projeto do empreendimento ou se trataram de construções sem previsão contratual? (Art. 464, § 1º, II - prova desnecessária ante outras existentes) Resposta: Prejudicado. Esta perícia não analisou o projeto do empreendimento que seria construído pela Executada, pois o mesmo não foi objeto da perícia de avaliação das benfeitorias demolidas de propriedade dos Exequentes. O objeto é avaliar o que existia e foi demolido. A questão de previsão contratual ou de projeto futuro para demolição é de natureza contratual/jurídica. Quesito 19: Qual foi a destinação final do material retirado? Há indício que alguma das partes se beneficiou? Qual das partes? Resposta: Não é possível a este perito determinar a destinação final de todos os materiais retirados da demolição ou quantificar eventual benefício econômico obtido por qualquer das partes com esses materiais. A petição inicial (Mov. 01) menciona que "a requerida dizendo não precisar da totalidade dos materiais que seriam retirados, disse ao primeiro autor que se tivesse alguém interessado poderia mandar buscar parte deles, pois assim facilitaria a limpeza do imóvel, o que de fato ocorreu." A avaliação do custo de reedição das benfeitorias (objeto desta perícia) não é impactada pela destinação dos entulhos ou materiais remanescentes da demolição, pois visa recompor o valor do que foi perdido. Quesitos Complementares Gerais (da Executada) Quesito 20 a 24: 20. Existe evidência de que os requerentes tenham contribuído para a impossibilidade de execução do contrato, ao não aprovarem os projetos arquitetônicos apresentados pela executada, conforme aponta a contestação? 21. As condições de mercado e os índices econômicos (como inflação e custo de construção) à época da celebração do contrato foram significativamente alterados até a presente data? Caso afirmativo, esses fatores impactam no cálculo do valor dos apartamentos ou da multa contratual? Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 48 de 56 22. A executada, PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foi prejudicada pela falta de outorga da escritura de permuta ou pela ausência de aprovação dos projetos arquitetônicos pelos requerentes? 23. Considerando o histórico do contrato, bem como os documentos apresentados, é possível afirmar que a executada agiu de forma diligente para dar seguimento ao contrato, respeitando suas obrigações contratuais? 24. A alegação de que os requerentes não emitiram a escritura pública de permuta impacta diretamente na viabilidade do cumprimento do contrato pela executada? Resposta aos Quesitos 20 a 24: Prejudicados. Estes quesitos referem-se à análise de culpa contratual, inadimplemento, diligência das partes, e interpretação de obrigações contratuais e seus impactos, matérias de natureza jurídica que foram objeto da fase de conhecimento do processo e já sentenciadas. Não compete a esta perícia de avaliação emitir parecer sobre tais questões. Quanto ao quesito 21, a avaliação dos apartamentos foi realizada para a data-base de 20 de maio de 2025, e a das benfeitorias para setembro de 2016, utilizando-se dados e custos pertinentes a cada época, conforme detalhado no laudo. A análise de alterações de mercado ao longo do tempo para fins de reajuste da multa, caso necessária, não foi objeto específico do escopo desta perícia, que se concentrou em apurar os valores nas datas-base definidas. Quesito 25: Do Acordo de entrega da posse: Qual é a data exata em que foi conferida a posse do imóvel ao Requerente (Armando Antunes Scartezini), conforme descrito na ata anexada aos autos? Com base nos termos da ata, descreva detalhadamente as obrigações que foram assumidas pelas partes nesse momento, especialmente quanto à continuidade ou limitação da aplicação do parágrafo terceiro da cláusula oitava da promessa de permuta. Resposta: A análise de atas judiciais e a interpretação das obrigações nelas assumidas, bem como seus efeitos sobre cláusulas contratuais, são de competência jurídica e não técnica desta perícia. Informações sobre a data da imissão de posse, se constantes nos autos, são de conhecimento do Juízo. A petição de Cumprimento de Sentença (Mov. 101) menciona a ata de audiência de conciliação de 28/03/2017 (evento 19 dos autos originários) como referência para a data limite da ocupação pela Requerida para fins de apuração de despesas. Quesitos 26 a 29: • 26. Compatibilidade da cláusula oitava com a posse retomada... • 27. Possibilidade de cumprimento do contrato pela Requerida sem a posse do imóvel... • 28. Impossibilidade da execução do contrato em decorrência do acordo entre as partes... • 29. Identificação do responsável pela posse e fruição econômica do imóvel... Resposta aos Quesitos 26 a 29: Prejudicados. Estes quesitos envolvem interpretação de cláusulas contratuais, análise da exequibilidade do contrato após a retomada da posse pelos Exequentes, e atribuição de responsabilidades econômicas e patrimoniais. Tais matérias são de natureza jurídica e já foram, ou Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 49 de 56 deveriam ter sido, dirimidas na fase de conhecimento do processo. Não cabe a este perito avaliador emitir conclusões sobre esses pontos. Quesitos para Perícia de Avaliação Imobiliária (da Executada) Quesito 1: Qual é o valor médio de mercado do metro quadrado de apartamentos de padrão equivalente aos previstos no contrato, considerando a localização e as condições atuais da região do imóvel objeto da presente demanda? Resposta: Conforme apurado na Seção 9 deste laudo, o valor unitário de mercado adotado para apartamentos paradigma no Setor Bueno, Goiânia/GO, com características compatíveis, na data-base de 20 de maio de 2025, foi de R$7.500,00/m² (sete mil e quinhentos reais por metro quadrado de área privativa) (item 9.4). Quesito 1.1: Como foi realizada a pesquisa para apuração do valor médio do metro quadrado? Resposta: A pesquisa foi realizada conforme detalhado na Seção 9 deste laudo, envolvendo: Definição dos critérios dos imóveis paradigma (item 9.1). Coleta de dados de anúncios de apartamentos novos ou seminovos (até 5 anos), com 3-4 dormitórios, 2-3 banheiros, área privativa ≥80 m², 0-2 vagas, localizados no Setor Bueno, no período de 20/mai/2023 a 20/mai/2025, a partir de fontes como corretores e portais imobiliários (IUNES, R8, Vésper, Salazar, entre outros) (item 9.1). Saneamento da amostra inicial de 42 anúncios, resultando em 38 dados válidos, após verificação de completude, compatibilidade tipológica, recorte temporal e análise de outliers (item 9.2 e Tabela 1). Análise da estatística descritiva da amostra saneada (Tabela 3). Adoção da média aritmética simples dos valores unitários (R$/m²) da amostra homogênea como estimativa de tendência central, arredondada para R$7.500,00/m² (item 9.4). O método utilizado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme ABNT NBR 14653-2. Quesito 2: Considerando o valor médio de mercado por metro quadrado apurado, qual seria o valor total correspondente aos 1.200 m² de área contratada como parte da permuta? Resposta: Considerando o valor unitário de R$7.500,00/m² e a área contratual de 1.200 m², o valor total correspondente é de R$9.000.000,00 (nove milhões de reais), conforme item 9.6. Quesito 3: Qual é o valor atualizado da multa mensal prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato, considerando o valor médio de mercado do metro quadrado apurado na perícia? Resposta: Considerando o valor de mercado apurado para os apartamentos paradigma (R$9.000.000,00) como base de cálculo e o percentual de 0,55% estabelecido no § 3º da Cláusula Oitava, o valor da multa mensal, na data-base da Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 50 de 56 avaliação dos apartamentos (20 de maio de 2025), é de R$49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais), conforme Seção 12.2. A "atualização" da multa para períodos de mora pretéritos não foi objeto direto desta avaliação, que se concentrou em apurar o valor de mercado na data-base. Quesito 4: Existe variação significativa no valor do metro quadrado entre o período da assinatura do contrato (25/09/2014) e o momento atual (data-base da perícia 20/05/2025)? Caso positivo, detalhar os fatores que influenciaram essa variação. Resposta: Esta perícia apurou o valor de mercado do metro quadrado para a data- base de 20 de maio de 2025. Não foi escopo deste trabalho realizar um estudo comparativo histórico da evolução dos valores imobiliários no Setor Bueno desde setembro de 2014. No entanto, é de conhecimento geral que o mercado imobiliário é dinâmico e sofre variações ao longo do tempo devido a múltiplos fatores macro e microeconômicos, como inflação, taxas de juros, políticas de crédito, oferta e demanda local, desenvolvimento urbano da região, entre outros. Uma análise específica dessa variação exigiria uma pesquisa de mercado distinta para cada período de interesse. Quesito 5: O método adotado para apuração do valor de mercado dos apartamentos é compatível com as práticas do mercado imobiliário e normativas técnicas aplicáveis? Resposta: Sim. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizado para apurar o valor dos apartamentos paradigma, é o método preferencial e preconizado pela ABNT NBR 14653-1 (item 7.2.1) e ABNT NBR 14653-2 (item 8.2.1) para a identificação do valor de mercado, sendo amplamente utilizado nas práticas de avaliação imobiliária. Quesito 6: Existem fatores externos (econômicos, legais ou técnicos) que possam ter impactado a realização do empreendimento ou o cumprimento das cláusulas contratuais pelas partes? Resposta: Prejudicado. A análise de fatores que impactaram a realização do empreendimento ou o cumprimento de cláusulas contratuais remete às causas do inadimplemento contratual, matéria jurídica já apreciada em fase de conhecimento. Quesito 7: O perito encontrou elementos que possam indicar culpa concorrente ou exclusiva de uma das partes quanto à paralisação do contrato ou à impossibilidade de cumprimento das obrigações contratuais? Resposta: Prejudicado. A atribuição de culpa pela paralisação do contrato é matéria jurídica, já decidida na sentença que originou este cumprimento. Não cabe a este perito emitir juízo de valor sobre responsabilidades contratuais. Quesito 8: Caso a execução do contrato fosse retomada, há elementos técnicos ou jurídicos que afetariam a viabilidade de cumprimento do previsto, considerando o cenário atual? Resposta: Prejudicado. A análise da viabilidade de retomada do contrato e seus aspectos técnicos ou jurídicos extrapola o escopo desta perícia, que se destina à liquidação de valores decorrentes da rescisão contratual já declarada. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 51 de 56 Quesito 9: As áreas das construções demolidas, indicadas nos arquivos 06 e 07 do evento 01, possuem desgaste pelo uso do tempo? Resposta: Sim. Conforme detalhado na Seção 10.3, para o cálculo do Custo de Reedição das benfeitorias demolidas, foi considerada a idade aparente das construções (à época da demolição) e aplicado um coeficiente de depreciação física para refletir o desgaste natural e o estado de conservação compatível com o padrão e idade. Quesito 10: Caso as construções demolidas estejam em conformidade com as plantas anexadas, é possível estimar o estado de conservação e a depreciação econômica das mesmas antes da demolição? Resposta: Sim. Conforme respondido no Quesito 1 dos Exequentes e Quesito 1 da Executada (Engenharia), as áreas foram apuradas com base nas plantas anexadas. O estado de conservação foi estimado como compatível com edificações de padrão "popular baixo" com cerca de 15 anos (edificação 01) e 9 anos e 3 meses (edificação 02) de uso. A depreciação física foi calculada e aplicada para se chegar ao Custo de Reedição, conforme Seção 10.3 e 10.4. Quesito 11: Os materiais provenientes da demolição foram reaproveitados pelos requerentes, conforme alegado na contestação? Caso positivo, qual seria o impacto financeiro desse reaproveitamento no valor de eventual indenização pleiteada? Resposta: Conforme respondido no Quesito 19 da Executada (Engenharia), não é possível a este perito determinar a extensão do reaproveitamento de materiais ou seu impacto financeiro sem informações documentais precisas. A petição inicial menciona que parte dos materiais poderia ser retirada pelos Autores. De qualquer forma, a indenização apurada com base no Custo de Reedição visa ressarcir o valor da construção que foi demolida, independentemente do destino dado aos seus componentes após a demolição. Quesito 12: Foi respeitado o prazo contratual para a emissão do alvará de demolição pelos requerentes, conforme estipulado no contrato? Resposta: Prejudicado. A análise do cumprimento de prazos contratuais para emissão de alvarás é matéria jurídica e de fatos que, presume-se, foram analisados na fase de conhecimento. Quesito 13: Considerando o contrato firmado entre as partes, havia qualquer impedimento técnico ou legal para a execução das obras pela executada? Resposta: Prejudicado. A análise de impedimentos técnicos ou legais para a execução das obras pela Executada remete às causas do inadimplemento contratual, matéria já decidida. Quesito 14: Após a propositura da demanda e entrega da posse do imóvel, é possível a viabilização do projeto constante no contrato? Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 52 de 56 Resposta: Prejudicado. A viabilidade de execução do projeto original após a rescisão contratual e a alteração das condições fáticas e jurídicas não é objeto desta perícia de liquidação de valores. Quesito 15: Os valores de mercado dos apartamentos utilizados para calcular a multa contratual estão compatíveis com o padrão dos imóveis que teriam sido construídos no local? Resposta: Sim. A pesquisa de mercado para a avaliação dos apartamentos paradigma (Seção 9) buscou amostras de imóveis (apartamentos novos ou seminovos, 3-4 dormitórios, padrão construtivo compatível) localizados no Setor Bueno, mesma região do imóvel objeto da permuta, ou em regiões de padrão similar, conforme as especificações e o padrão que se esperaria para um empreendimento naquela localização, visando refletir o "preço de cada unidade habitacional permutada" conforme a cláusula contratual. Quesito 16: A média aritmética apresentada pelos requerentes, baseada em imóveis da região, reflete adequadamente as características dos apartamentos que seriam entregues, considerando o padrão, localização e especificações do contrato? Resposta: Este perito realizou sua própria pesquisa de mercado e tratamento de dados, conforme detalhado na Seção 9, chegando a um valor unitário de R$7.500,00/m². Os Exequentes, no Mov. 240, apresentaram uma pesquisa com valor médio de R$9.922,42/m². As diferenças podem advir de amostras distintas, datas de coleta, critérios de homogeneização ou fontes. As conclusões deste laudo baseiam-se exclusivamente na pesquisa e análise realizadas por este perito. Quesito 17: O valor de mercado do metro quadrado para imóveis similares na data da propositura da ação (2016) e na data da sentença (2019) diverge significativamente do valor apresentado pelos requerentes? Caso positivo, justificar as diferenças e apontar os fatores que influenciaram essa variação. Resposta: A presente perícia teve como data-base para a avaliação dos apartamentos o dia 20 de maio de 2025. Não foi objeto do escopo pericial apurar valores de mercado para datas pretéritas como 2016 ou 2019. Tal apuração exigiria pesquisas de mercado específicas para cada uma dessas épocas. Quesito 18: O cálculo da multa contratual apresentado pelos requerentes, com base no valor de mercado do metro quadrado, reflete a metodologia correta prevista no contrato? Resposta: Este perito não analisa os cálculos apresentados pelas partes, mas sim fornece os subsídios técnicos para que o cálculo da multa seja realizado conforme a sentença. O valor da multa mensal, com base no valor de mercado apurado por esta perícia (R$9.000.000,00 para 1.200 m²) e no percentual contratual de 0,55%, é de R$49.500,00, conforme Seção 12.2. A metodologia de aplicação desta multa ao longo do período de mora é uma questão de interpretação contratual e judicial. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 13 - RESPOSTA AOS QUESITOS Página 53 de 56 Quesito 19: O cálculo do valor total de 1.200 m² de apartamentos contratados, apresentado pelos requerentes, está em conformidade com os critérios contratuais e com as práticas do mercado imobiliário? Resposta: Com base no valor unitário de mercado apurado por esta perícia (R$7.500,00/m²), o valor total para 1.200 m² de apartamentos é R$9.000.000,00, conforme item 9.6. Este valor reflete as práticas do mercado imobiliário na data-base da avaliação para imóveis com as características pesquisadas. 13.3 QUESITOS DO JUÍZO Quesito 1: Apurar se as áreas das construções demolidas pela executada correspondiam ou não às medidas constantes dos arquivos 06 e 07 do evento 01. Resposta: Conforme apurado na Seção 8.2.1 deste laudo, a área construída total demolida, calculada com base nos arquivos 06 e 07 do evento 01, é de 269,70 m². Esta área foi a utilizada para os cálculos de custo de reedição. Quesito 2: Apurar o valor de mercado dos apartamentos contratados. Resposta: O valor de mercado dos apartamentos paradigma, na data-base de 20 de maio de 2025, foi apurado em R$7.500,00/m². Para a área contratual mínima de 1.200 m², o valor global de mercado é de R$9.000.000,00, conforme detalhado nas Seções 9 e 12.2. Quesito 3: Apurar a indenização relativa à penalidade prevista no § 3º da Cláusula Oitava do contrato. Resposta: A base de cálculo para a penalidade contratual (valor dos apartamentos) foi apurada em R$9.000.000,00. A penalidade mensal, conforme o § 3º da Cláusula Oitava (0,55%), corresponde a R$49.500,00 (Seção 12.2). A indenização total relativa a esta penalidade dependerá do período de mora a ser definido pelo Juízo. Quesito 4 (conforme proposta de honorários): Avaliação do imóvel demolido. Resposta: O valor correspondente ao Custo de Reedição das benfeitorias demolidas, em setembro de 2016, foi apurado em R$227.341,81, conforme detalhado nas Seções 10 e 12.1. Quesito 5 (conforme proposta de honorários): Avaliação do imóvel que seria construído. Resposta: O "imóvel que seria construído" refere-se aos apartamentos paradigma. Seu valor de mercado, para fins de base de cálculo da multa contratual, foi apurado em R$9.000.000,00 para 1.200 m² de área privativa, na data-base de 20 de maio de 2025, conforme Seções 9 e 12.2. Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 14 - ENCERRAMENTO Página 54 de 56 14. ENCERRAMENTO Assim, tendo cumprido o encargo para o qual foi nomeado por este Douto Juízo, este Perito Judicial declara encerrados os trabalhos periciais relativos ao Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051. O presente Laudo Pericial foi elaborado com rigor técnico, imparcialidade e em estrita observância às determinações judiciais, às Normas Brasileiras da ABNT aplicáveis à espécie (especialmente ABNT NBR 14653-1:2019, ABNT NBR 14653- 2:2011 e ABNT NBR 13752:2024), à legislação pertinente e aos demais elementos constantes nos autos. As conclusões aqui apresentadas refletem as análises e os estudos realizados, com o objetivo de fornecer subsídios técnicos para a correta e justa liquidação da sentença. Este Perito coloca-se à disposição do Juízo e das partes para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários sobre o conteúdo deste trabalho. Goiânia/GO, 21 de maio de 2025. Engenheiro Civil Murillo Augusto Silva Caixeta CREA-GO 1020875410 Perito Judicial Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 15 - ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Página 55 de 56 15. ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Todos os dados foram analisados foram do Setor Bueno em Goiânia – GO. As amostras onde não fora preenchido o campo “Endereço” correspondem as não disponibilidade do mesmo no local da pesquisa, apenas informado a região que se encontram (Setor Bueno). Tabela 7 - Amostras Coletadas ID Endereço Dormitórios Banheiros Vagas de Garagem Data Oferta Área total Valor unitário Valor total Contato 1 Rua T 28, Nº 1470 3 3 2 24/02/2024 88,00 R$ 9.588,64 R$ 843.800,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 2 Rua T 30, Nº 2078 3 3 0 13/08/2022 95,00 R$ 9.052,63 R$ 860.000,00 IUNES Consultoria Imobiliária 3 Avenida T 8, Nº 57 3 3 2 01/11/2024 104,00 R$ 8.028,85 R$ 835.000,00 EDILSON DA CRUZ SILVA 4 Rua 1121, Nº 1 3 3 2 20/03/2025 100,00 R$ 8.280,00 R$ 828.000,00 R8 Imóveis 5 Rua T 38, Nº 1 3 3 2 15/08/2024 132,00 R$ 4.621,21 R$ 610.000,00 Salazar imóveis 6 Rua T 52 3 3 3 03/05/2025 105,00 R$ 7.952,38 R$ 835.000,00 Equipe Lotus Goiânia 7 Rua T 29, Nº 1001 3 3 2 15/04/2025 87,00 R$ 7.988,51 R$ 695.000,00 Carlos Henrique Rodrigues Cardoso 8 Rua T 30, Nº 124 3 3 2 13/11/2024 80,00 R$ 9.937,50 R$ 795.000,00 Nonato Imóveis 9 Rua T 36, Nº 2274 3 3 2 08/04/2025 82,00 R$ 9.856,89 R$ 808.265,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 10 Rua T 30 3 3 2 29/04/2025 94,00 R$ 9.031,91 R$ 849.000,00 Sueli Lemes de Ávila Alves 11 Rua T 29, Nº 12 3 3 2 02/12/2024 90,00 R$ 7.777,78 R$ 700.000,00 BOM NEGOCIO SOLUCOES E IMOBILIARIA LTDA 12 Rua T 37, Nº 3449 3 3 2 21/01/2025 85,00 R$ 7.823,53 R$ 665.000,00 Soares Corretor 13 Rua T 36 3 3 2 10/02/2025 112,00 R$ 5.267,86 R$ 590.000,00 PÉROLA IMÓVEIS 14 Avenida T 14, Nº 1529 3 3 2 23/09/2024 94,00 R$ 6.914,89 R$ 650.000,00 C & F Parceiros Imobiliários 15 Avenida T 4, Nº 1278 3 3 2 30/04/2025 116,00 R$ 7.672,41 R$ 890.000,00 Salazar imóveis 16 Rua T 27, Nº 100 3 3 2 28/01/2025 105,00 R$ 6.647,62 R$ 698.000,00 Luigi Consultoria Imobiliária 17 Rua T 29, Nº 1400 3 3 2 28/03/2025 97,00 R$ 8.164,95 R$ 792.000,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 18 Rua T 29, Nº 243 3 3 2 02/03/2025 89,00 R$ 6.404,49 R$ 570.000,00 Eduardo Sampaio Assessoria Imobiliária 19 Rua T 65, Nº 1610 3 3 2 13/06/2024 83,00 R$ 6.686,75 R$ 555.000,00 Eduardo Sampaio Assessoria Imobiliária Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 15 - ANEXO A – PESQUISA DE DADOS COLETADO PARA AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS Página 56 de 56 20 Rua T 29 3 3 2 12/04/2025 123,00 R$ 7.051,41 R$ 867.323,00 Luna Torres 21 Rua T 55, Nº 47 3 3 2 05/06/2024 86,00 R$ 9.534,88 R$ 820.000,00 Heber Garcia 22 Avenida T 4, Nº 863 3 3 2 10/03/2025 101,00 R$ 5.940,59 R$ 600.000,00 Marcos Holanda 23 Avenida T 8 3 3 2 16/04/2025 104,00 R$ 9.403,85 R$ 978.000,00 URBS CONCEITO 24 Avenida T 13, Nº 1390 3 3 2 25/04/2025 80,00 R$ 8.750,00 R$ 700.000,00 Andrea Pires Fleury 25 Rua T 37, Nº 2885 3 3 2 22/12/2023 85,00 R$ 7.294,12 R$ 620.000,00 MIL IMÓVEIS 26 3 3 2 23/01/2025 80,00 R$ 8.187,50 R$ 655.000,00 Nova Mercado Imobiliário 27 Avenida T 5 3 3 2 10/02/2025 96,00 R$ 4.687,50 R$ 450.000,00 PROVENDA A IMOBILIÁRIA 28 Rua T 37 3 3 2 19/03/2025 129,00 R$ 7.364,34 R$ 950.000,00 CTC VALORIZA 29 3 3 2 16/04/2025 104,00 R$ 7.980,77 R$ 830.000,00 INVESTT IMÓVEIS 30 Avenida Transbrasiliana, Nº 10 3 3 2 25/09/2024 84,00 R$ 9.226,19 R$ 775.000,00 Oferta Imóveis Goiânia 31 Rua T 36, Nº 2274 3 3 2 15/04/2025 106,00 R$ 9.390,75 R$ 995.419,00 VÉSPER AGÊNCIA DE IMÓVEIS VI 32 Rua T 59, Nº 185 3 3 2 27/09/2024 127,00 R$ 4.094,49 R$ 520.000,00 Salazar imóveis 33 Avenida T 4 4 4 2 22/03/2025 116,50 R$ 6.695,28 R$ 780.000,00 URBS CONCEITO 34 Rua T 36, 36 4 6 2 11/11/2024 184,00 R$ 9.782,61 R$1.800.000,00 Leonardo Yukio 35 Rua T 36, 3191 4 5 2 03/11/2024 200,00 R$ 3.925,00 R$ 785.000,00 Ivana Oliveira Imóveis 36 Praça Gilson Alves de Souza, 86 4 5 2 13/05/2024 185,00 R$ 3.675,68 R$ 680.000,00 FAST IMOVEIS 37 Rua T 36, 10 4 5 2 31/12/2024 255,00 R$ 4.235,29 R$ 1.080.000,00 AWM IMÓVEIS 38 Rua T 37, 45 4 4 2 13/05/2025 128,00 R$ 5.781,25 R$ 740.000,00 Match Imobiliária Conceito 39 Praça T-25 4 6 3 12/03/2022 310,00 R$ 3.870,97 R$ 1.200.000,00 ORON IMOBILIÁRIA DESCOMPLICADA 40 Rua T 48, 77 4 5 3 17/04/2024 179,00 R$ 7.810,06 R$ 1.398.000,00 EDILSON DA CRUZ SILVA 41 Rua T 64 4 7 3 16/04/2025 161,00 R$ 8.074,53 R$ 1.300.000,00 URBS CONCEITO 42 Rua T 51 4 4 2 14/04/2025 140,00 R$ 9.000,00 R$ 1.260.000,00 URBS DONNA
Outros - Processo nº 5275175-87.2016.8.09.0051 LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE ENGENHARIA CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO Página 1 de 56 AO JUÍZO DA 22ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GOIÂNIA/GO (5ª UPJ DAS VARAS CÍVEIS) Nº CLASSE DE AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (Originária: Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Danos Materiais e Morais)
27/05/2025, 00:00
Confirmada
26/05/2025, 15:00
Confirmada
26/05/2025, 15:00
Confirmada
26/05/2025, 15:00
Expedida/certificada
26/05/2025, 13:31
Petição (Petição (outras))
23/05/2025, 20:21
Documento
23/05/2025, 15:07
Expedição de documento
22/05/2025, 18:23
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Despacho
Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Poder Judiciário Comarca de Goiânia Gabinete da Juíza da 22ª Vara Cível Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455 E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected] Endereço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GO DESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 02 Tendo em vista o equívoco na conclusão do presente feito, retornem os autos à escrivania para as devidas providências. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. SIMONE MONTEIRO Juíza de Direito em substituição
22/05/2025, 00:00
Mero expediente
21/05/2025, 14:40
Conclusão (para decisão)
21/05/2025, 14:06
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Despacho
Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Mero Expediente (CNJ:11010)","ListaPendencias":[{"codPendenciaTipo":"9","codTipoProcessoFase":"-1","codTipoAudiencia":"-1","pendenciaTipo":"Cumprimento Gen�rico","pessoal":"N�o","expedicaoAutomatica":"false","id":"1","ordemServico":"false","urgencia":"N�o","maoPropria":"false","pessoalAdvogado":"N�o","intimacaoAudiencia":"N�o"}],"Id_ClassificadorPendencia":"565343"} Configuracao_Projudi--> Poder Judiciário Comarca de Goiânia Gabinete da Juíza da 22ª Vara Cível Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455 E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected] Endereço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GO DESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 02 Diligencie a escrivania pelo cumprimento na íntegra do despacho de evento n° 299. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. SIMONE MONTEIRO Juíza de Direito
20/05/2025, 00:00
Confirmada
19/05/2025, 21:18
Mero expediente
19/05/2025, 21:18
Conclusão (para despacho)
19/05/2025, 16:45
Documento
16/05/2025, 13:55
Documento
14/05/2025, 17:38
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Despacho
Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODESPACHO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 01 Tendo em vista que a perícia foi realizada em 15/01/2025, e diante do decurso de prazo suficiente para a entrega do laudo, INTIME-SE o perito nomeado para que no prazo improrrogável de 15 dias apresente o laudo pericial nos autos.Com a juntada do laudo, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 dias corridos.Se inerte ou caso manifeste desinteresse pelo encargo pericial, deverá o perito providenciar a devolução dos honorários periciais eventualmente já recebidos, mediante depósito judicial, no mesmo prazo de 15 dias, sob pena de bloqueio do valor.Intimem-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
23/04/2025, 00:00
Documento
22/04/2025, 15:41
Confirmada
22/04/2025, 15:39
Mero expediente
15/04/2025, 13:16
Conclusão (para despacho)
14/04/2025, 17:59
Petição (Petição (outras))
14/04/2025, 09:18
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Poder JudiciárioComarca de GoiâniaGabinete da Juíza da 22ª Vara CívelTelejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455E-mail 5ª UPJ: [email protected], Telefone Gabinete: (62) 3018-6510 E-mail Gabinete: [email protected]ço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GODECISÃO Processo nº: 5275175-87.2016.8.09.0051 Classe processual: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Requerente: ARMANDO ANTUNES SCARTEZINI Requerida: PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 07 Trata-se de petição de embargos de terceiro protocolada por CARLOS MAGNO CHAVES nos presentes autos de execução, na qual pleiteia, por meio de embargos de terceiro, o levantamento da indisponibilidade sobre o imóvel descrito como Chácara nº 13 da Quadra 08, do Condomínio Terra do Boi I, no Município de Hidrolândia/GO, com área de 2.467,73m², registrada sob a matrícula pertinente.Em resposta, a parte exequente manifesta concordância e pugna pelo levantamento da indisponibilidade do imóvel, conforme petição de evento 291.Pois bem.Verifica-se que o referido pedido foi indevidamente formulado nos próprios autos de execução (nº 5275175-87.2016.8.09.0051), quando o correto seria o ajuizamento em autos apartados, conforme dispõe o art. 674 do Código de Processo Civil. Consta, inclusive, que o embargante já protocolizou ação autônoma sob o nº 5252109-63.2024.8.09.0051, o que reforça a inadequação da presente via.Portanto, a oposição de embargos de terceiro por meio de simples petição interlocutória nos mesmos autos da ação principal constitui erro grosseiro, ao qual não se aplica o princípio da fungibilidade, mormente por se tratar de confusão quanto ao meio de defesa expressamente previsto em lei.Nesse sentido, colhe-se o seguinte julgado:"AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Decisão que rejeitou liminarmente os embargos de terceiro. Inconformismo de terceiro. Embargos interpostos nos próprios autos da execução. A legislação prevê que os embargos de terceiro serão distribuídos por dependência, em autos apartados (art. 676 do CPC). Erro grosseiro configurado. Inaplicável o princípio da fungibilidade. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2296910-37.2024.8.26.0000; Relator: REGIS RODRIGUES BONVICINO; 23ª Câmara de Direito Privado; julgado em 08/10/2024)"Diante disso, DEIXO DE CONHECER os embargos de terceiro opostos no evento 289, ante a inadequação da via eleita.Por outro lado, considerando a manifestação expressa da parte exequente pela exclusão da indisponibilidade, defiro o pedido de levantamento da indisponibilidade que recai sobre o imóvel descrito como Chácara nº 13 da Quadra 08, do Condomínio Terra do Boi I, no Município de Hidrolândia/GO, com área de 2.467,73m². Para tanto, determino a remessa dos autos à CENOPES, observando-se o devido recolhimento das custas pela parte interessada.Translade-se cópia desta decisão para os autos nº 5252109-63.2024.8.09.0051.Por fim, diligencie-se à escrivania para que certifique se houve o depósito dos honorários periciais anteriormente fixados. Em caso positivo, intime-se o expert nomeado para que proceda ao agendamento de nova data para realização da perícia, uma vez que já ultrapassada a data inicialmente indicada no evento 276.Intime-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. LÍLIA MARIA DE SOUZAJuíza de Direito
14/04/2025, 00:00
Outras Decisões
11/04/2025, 17:53
Conclusão (para despacho)
10/04/2025, 18:30
Petição (Petição (outras))
07/04/2025, 11:48
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
07/04/2025, 00:00
Confirmada
04/04/2025, 10:34
Petição (Embargos)
31/03/2025, 11:06
Determinada/Designada
12/03/2025, 14:52
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
25/02/2025, 00:00
Confirmada
24/02/2025, 15:36
Documento
19/02/2025, 17:06
Petição (Petição (outras))
19/12/2024, 16:08
Documento
11/12/2024, 15:28
Documento
06/12/2024, 15:34
Expedição de documento
04/12/2024, 13:40
Confirmada
04/12/2024, 10:57
Expedição de documento
03/12/2024, 11:41
Petição (Petição (outras))
02/12/2024, 14:49
Confirmada
02/12/2024, 14:47
Confirmada
02/12/2024, 14:46
Expedida/certificada
02/12/2024, 13:55
Documento
21/11/2024, 13:29
Confirmada
19/11/2024, 18:30
Confirmada
19/11/2024, 18:29
Confirmada
18/11/2024, 13:47
Expedição de documento
18/11/2024, 11:35
Confirmada
08/11/2024, 17:57
Expedida/certificada
08/11/2024, 17:32
Outras Decisões
05/11/2024, 15:29
Documento
30/10/2024, 17:07
Expedição de documento
28/10/2024, 16:35
Petição (Petição (outras))
25/10/2024, 10:12
Conclusão (para despacho)
11/10/2024, 16:41
Documento
08/10/2024, 13:51
Expedição de documento
18/09/2024, 15:37
Expedição de documento
18/09/2024, 11:55
Mero expediente
12/09/2024, 16:30
Conclusão (para despacho)
11/09/2024, 16:25
Petição (Petição (outras))
11/09/2024, 14:48
Outras Decisões
06/09/2024, 17:39
Conclusão (para despacho)
22/08/2024, 14:30
Documento
22/08/2024, 11:05
Petição (Petição (outras))
21/08/2024, 20:10
Petição (Petição (outras))
21/08/2024, 17:08
Petição (Petição (outras))
21/08/2024, 15:51
Acolhimento em Parte de Embargos de Declaração
29/07/2024, 18:43
Conclusão (para decisão)
25/07/2024, 14:48
Petição (Contra-razões)
25/07/2024, 13:57
Confirmada
25/07/2024, 10:14
Petição (Embargos de declaração)
15/07/2024, 17:07
Outras Decisões
09/07/2024, 19:02
Petição (Petição (outras))
07/06/2024, 08:14
Petição (Petição (outras))
07/06/2024, 08:13
Conclusão (para decisão)
20/05/2024, 14:48
Petição (Petição (outras))
14/05/2024, 15:49
Confirmada
06/05/2024, 09:20
Petição (Petição (outras))
23/04/2024, 10:29
Confirmada
14/04/2024, 13:03
Petição (Petição (outras))
09/04/2024, 12:46
Confirmada
22/03/2024, 16:34
Petição (Petição (outras))
21/03/2024, 10:40
Ato ordinatório
15/03/2024, 14:55
Expedição de documento
14/03/2024, 12:33
Expedição de documento
14/03/2024, 10:49
Outras Decisões
07/03/2024, 18:34
Conclusão (para decisão)
04/03/2024, 17:03
Documento
04/03/2024, 09:05
Expedição de documento
28/02/2024, 13:03
Petição (Petição (outras))
23/02/2024, 11:34
Mero expediente
22/02/2024, 18:48
Conclusão (para decisão)
01/02/2024, 16:36
Expedição de documento
29/01/2024, 16:19
Documento
26/01/2024, 17:13
Petição (Petição (outras))
26/01/2024, 15:12
Petição (Petição (outras))
26/01/2024, 09:02
Petição (Petição (outras))
23/01/2024, 15:56
Confirmada
23/01/2024, 14:37
Documento
23/01/2024, 14:37
Petição (Petição (outras))
23/01/2024, 08:19
Documento
17/01/2024, 17:26
Expedição de documento
15/01/2024, 13:07
Confirmada
15/01/2024, 09:18
Expedição de documento
15/01/2024, 09:08
Documento
15/01/2024, 09:07
Expedição de alvará de levantamento
12/01/2024, 16:02
Conclusão (para despacho)
10/01/2024, 12:26
Petição (Petição (outras))
10/01/2024, 12:22
Petição (Petição (outras))
20/12/2023, 10:14
Confirmada
19/12/2023, 17:24
Mero expediente
19/12/2023, 17:24
Petição (Petição (outras))
19/12/2023, 15:53
Conclusão (para despacho)
19/12/2023, 14:08
Expedição de documento
19/12/2023, 14:08
Petição (Petição (outras))
19/12/2023, 08:34
Confirmada
22/11/2023, 17:25
Mero expediente
22/11/2023, 17:25
Conclusão (para despacho)
22/11/2023, 16:09
Petição (Petição (outras))
22/11/2023, 14:15
Petição (Petição (outras))
14/11/2023, 16:32
Confirmada
25/10/2023, 17:50
Mero expediente
25/10/2023, 17:50
Conclusão (para despacho)
20/09/2023, 12:30
Petição (Petição (outras))
20/09/2023, 10:41
Documento
22/08/2023, 12:42
Confirmada
18/08/2023, 15:10
Documento
11/08/2023, 14:31
Confirmada
10/08/2023, 15:54
Documento
10/08/2023, 10:07
Expedição de documento
07/08/2023, 17:17
Mero expediente
04/08/2023, 15:27
Conclusão (para despacho)
14/07/2023, 08:54
Petição (Petição (outras))
11/07/2023, 16:17
Confirmada
30/06/2023, 14:01
Mero expediente
19/04/2023, 16:03
Documento
13/03/2023, 17:07
Expedição de documento
05/01/2023, 21:27
Documento
01/09/2022, 13:12
Outras Decisões
08/08/2022, 14:09
Conclusão (para despacho)
04/05/2022, 18:08
Petição (Contra-razões)
04/05/2022, 17:18
Mero expediente
25/04/2022, 16:16
Conclusão (para despacho)
09/04/2022, 20:39
Petição (Petição (outras))
06/04/2022, 18:34
Rejeição
28/03/2022, 15:33
Conclusão (para despacho)
10/11/2021, 07:34
Petição (Petição (outras))
09/11/2021, 18:28
Mero expediente
20/10/2021, 16:15
Conclusão (para despacho)
10/09/2021, 15:55
Petição (Impugnação ao cumprimento de sentença)
02/09/2021, 11:26
Petição (Petição (outras))
19/08/2021, 11:00
Mero expediente
13/08/2021, 17:08
Conclusão (para despacho)
06/08/2021, 07:29
Evolução da Classe Processual
06/08/2021, 07:28
Desarquivamento
06/08/2021, 07:28
Petição (Execução / cumprimento de sentença)
05/08/2021, 16:42
Definitivo
29/05/2020, 10:52
Expedição de documento
13/05/2020, 16:23
Confirmada
18/03/2020, 12:22
Custas
18/03/2020, 10:53
Expedição de documento
04/03/2020, 15:00
Confirmada
03/02/2020, 12:58
Expedição de documento
03/02/2020, 12:58
Recebimento
03/02/2020, 10:50
Remessa (em grau de recurso)
25/04/2019, 11:23
Petição (Petição (outras))
24/04/2019, 20:01
Confirmada
27/03/2019, 16:05
Expedição de documento
27/03/2019, 16:05
Petição (Apelação)
21/03/2019, 16:14
Confirmada
22/02/2019, 11:34
Outras Decisões
22/02/2019, 11:34
Conclusão (para despacho)
18/02/2019, 16:40
Petição (Petição (outras))
14/02/2019, 10:17
Petição (Petição (outras))
13/02/2019, 10:19
Mero expediente
04/02/2019, 15:00
Conclusão (para despacho)
04/02/2019, 08:44
Petição (Apelação)
28/01/2019, 17:43
Procedência em Parte
10/01/2019, 16:18
Conclusão (para julgamento)
27/09/2018, 10:16
Petição (Petição (outras))
26/09/2018, 21:00
Petição (Petição (outras))
26/09/2018, 17:11
Confirmada
31/08/2018, 15:37
Mero expediente
31/08/2018, 15:37
Conclusão (para despacho)
22/08/2018, 15:17
Expedição de documento
22/08/2018, 15:16
Publicação
22/08/2018, 15:15
Petição (Petição (outras))
21/08/2018, 17:21
Petição (Petição (outras))
10/04/2018, 18:33
Petição (Petição (outras))
10/04/2018, 16:45
Outras Decisões
14/03/2018, 16:48
Conclusão (para despacho)
27/09/2017, 15:14
Petição (Petição (outras))
29/08/2017, 09:47
Petição (Petição (outras))
24/08/2017, 17:48
Confirmada
14/08/2017, 16:54
Mero expediente
14/08/2017, 16:54
Documento
14/07/2017, 14:52
Conclusão (para despacho)
26/05/2017, 11:46
Expedição de documento
23/05/2017, 08:37
Petição (Petição (outras))
23/05/2017, 08:23
Petição (Impugnação)
19/05/2017, 15:47
Mero expediente
25/04/2017, 17:46
Conclusão (para despacho)
24/04/2017, 07:57
Petição (Contestação)
20/04/2017, 16:19
Recebimento do CEJUSC ou Centros de Conciliação/Mediação
29/03/2017, 12:04
Remessa (encerradas atribuição CEJUSC)
29/03/2017, 12:04
Audiência do art. 334 CPC (realizada; Conciliador(a))
29/03/2017, 12:04
Remessa para o CEJUSC ou Centros de Conciliação/Mediação