Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais, formulados pelo comprador de um lote, sob a alegação de inadimplemento contratual da vendedora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se houve inadimplemento contratual da requerida, consubstanciado na alegada alienação do imóvel a terceiro e na ausência de outorga da escritura definitiva; (ii) analisar a possibilidade de inversão do ônus probatório à luz do Código de Defesa do Consumidor; e (iii) apurar se estão configurados danos materiais e morais indenizáveis decorrentes do suposto descumprimento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão de rescisão contratual é inadequada, diante do adimplemento substancial do contrato, consubstanciado no pagamento integral do preço e na transmissão da posse. 4. A alegação de alienação do imóvel a terceiro não restou comprovada, sendo insuficiente a apresentação de certidão municipal de débitos em nome de pessoa diversa, porquanto a prova da propriedade se faz com a certidão da matrícula imobiliária. 5. A inversão do ônus da prova não dispensa o autor de apresentar um mínimo de plausibilidade probatória, o que não ocorreu no caso em tela. 6. A ausência de outorga da escritura definitiva não autoriza a resolução do contrato com condenação ao valor de mercado atual do imóvel, sendo cabível, em tese, ação de outorga ou adjudicação compulsória, a ser manejada em ação própria. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação cível conhecida e desprovida. Teses de Julgamento: "1. A rescisão contratual é medida inadequada quando há adimplemento substancial do contrato, consubstanciado no pagamento integral do preço e na transmissão da posse. 2. A prova da alienação de imóvel a terceiro se faz com a apresentação da certidão da matrícula imobiliária. 3. A inversão do ônus da prova não dispensa o autor de apresentar um mínimo de plausibilidade probatória." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 247, 248, 389, 421, 421-A, 422, 497, 499, 1.227, 1.245; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII; CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 141, 373, I, 492, 1.013, 1.026, §§ 2º e 3º. Jurisprudências relevantes citadas: Não há jurisprudências relevantes citadas. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello APELAÇÃO CÍVEL Nº 5314744-92.2022.8.09.0178 COMARCA DE MAURILÂNDIA RELATOR: DESEMBARGADOR WILLIAM COSTA MELLO APELANTE: JOÃO INÁCIO GOMES APELADA: BRASÍLIA IMÓVEIS E COMÉRCIO S.A. VOTO 1. CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por JOÃO INÁCIO GOMES contra a sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da Vara Judicial da Comarca de Maurilândia, Grymã Guerreiro Caetano Bento, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou improcedentes os pedidos iniciais: “Dispositivo: Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão do princípio da causalidade com o critério da evitabilidade da lide, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas/despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da gratuidade que lhe foi deferida (arts. 85, § 2º, e 98, § 3°, do CPC). Após o trânsito em julgado, ausentes demais requerimentos, arquivem-se com baixa”. Alega, primeiramente, que houve inadimplemento contratual evidente, pois, apesar da quitação integral do preço, a requerida jamais transferiu a propriedade e alienou o mesmo bem a terceiro, frustrando sua legítima expectativa de ver consolidado o direito de propriedade. Sustenta que a prova documental acostada aos autos, somada à verossimilhança das alegações e à sua condição de consumidor hipossuficiente, impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a consequente inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do CDC, cabendo à requerida demonstrar que o imóvel não foi objeto de venda duplicada. Afirma, ainda, que o descumprimento contratual pela vendedora lhe causou graves prejuízos materiais, devendo ser indenizado pelo valor atual de mercado do imóvel, de forma a evitar o enriquecimento ilícito da ré, bem como danos morais, haja vista a frustração da legítima expectativa de construir sua moradia. Defende, ademais, que a sentença incorreu em erro de subsunção jurídica, ao entender que o contrato se tornou ato jurídico perfeito, uma vez que não houve cumprimento integral das obrigações pela requerida, que se manteve inerte quanto à outorga da escritura definitiva, configurando inadimplemento absoluto. Por fim, requer o provimento da apelação para reformar integralmente a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo o descumprimento contratual da requerida e condenando-a ao pagamento das indenizações pleiteadas, nos moldes delineados na exordial. 2. ADMISSIBILIDADE Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente de cabimento (próprio), legitimidade, tempestividade e preparo, CONHEÇO da presente apelação. 3. DO RECURSO Prefacialmente destaco que a parte, ao recorrer, delimitará os capítulos que pretende sejam reexaminados pelo tribunal, ficando este adstrito àquilo que, voluntariamente, foi impugnado por meio da interposição do apelo (tantum devolutum quantum apelatum). No caso, a insurgência recursal cinge-se a averiguar (i) se houve inadimplemento contratual por parte da requerida, consubstanciado na alegada alienação do imóvel a terceiro e na ausência de outorga da escritura definitiva; (ii) se é cabível a inversão do ônus probatório à luz do Código de Defesa do Consumidor, diante da hipossuficiência alegada e da verossimilhança das afirmações do autor; e (iii) se estão configurados danos materiais e morais indenizáveis decorrentes do suposto descumprimento contratual. Resta limitada, portanto, a análise deste recurso aos capítulos da sentença impugnados (efeito devolutivo da apelação – art. 1.013, CPC). 4. DO MÉRITO De início, cumpre assentar a moldura fática incontroversa. Narra o autor/apelante JOÃO INÁCIO GOMES celebrou com a ré BRAZÍLIA IMÓVEIS E COMÉRCIO S.A., em 7 de março de 1984, contrato de compromisso de compra e venda referente ao lote 19 da Quadra 46 do Loteamento Gadiópolis, situado no Município de Luziânia/GO, pelo preço de Cr$ 400.000,00, com pagamento de sinal e quarenta parcelas subsequentes. A narrativa inaugural expõe que todas as prestações foram quitadas há décadas, bem como os tributos incidentes sobre o imóvel, tendo a requerida, em contrapartida, se obrigado a transmitir a propriedade de forma definitiva mediante a outorga da escritura após a quitação. Aduz o autor que, malgrado o perfeito adimplemento do preço, jamais recebeu a documentação necessária para registrar o imóvel e consolidar a propriedade, tendo se deparado, ao longo dos anos, com justificativas vagas apresentadas pela requerida, tais como a existência de óbices fiscais, pendências administrativas e supostos impedimentos relacionados à obtenção de certidões negativas. Refere, ainda, episódio ocorrido em outubro de 2021, quando, ao diligenciar junto à Prefeitura de Luziânia/GO, teria descoberto que o lote encontrava-se vinculado ao nome de terceira pessoa, circunstância que, em seu entender, evidenciaria a alienação do imóvel a indivíduo estranho à relação contratual. Assevera, nessa linha, que o fato configuraria inadimplemento absoluto, pois a vendedora não apenas deixou de outorgar a escritura definitiva como supostamente teria comercializado o mesmo bem duas vezes. Com base nesse contexto, o apelante pleiteia a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos — devidamente convertidos à moeda corrente e atualizados —, bem como indenização por danos materiais correspondente ao valor de mercado atual do imóvel e compensação por danos morais decorrentes da frustração de sua legítima expectativa de se tornar proprietário formal do bem adquirido há mais de três décadas. É, portanto, nesse cenário fático-jurídico que se situa a controvérsia devolvida a esta Corte, contexto no qual a sentença reputou não comprovada a venda a outrem, destacando a ausência de certidão de matrícula, e rejeitou a rescisão por entender exaurida a avença com a quitação bilateral. Pois bem. A priori, mister ressaltar que, embora o Autor/Apelante tenha ajuizado ação de “rescisão” contratual, o suposto instrumento contratual firmado entre as partes em 1984 não foi trazido aos autos pelo autor. A peça inaugural limita-se a afirmar a existência do compromisso de compra e venda celebrado em 1984, mas não junta o instrumento contratual, documento que seria imprescindível para aferir o conteúdo da avença, as obrigações recíprocas, os prazos pactuados, a forma de quitação, a data de exigibilidade da escritura e eventuais cláusulas resolutivas ou condições suspensivas. Encartada tal premissa, cumpre também pontuar que o instrumento supostamente firmado em 1984 constituiria típico contrato preliminar adimplido, cujos efeitos, uma vez quitado integralmente o preço, conduziriam ordinariamente ao direito subjetivo à outorga da escritura definitiva e, em caso de resistência injustificada, à adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil: “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” “Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” Por sua vez, em sentido diverso da adjudicação compulsória, a resolução do contrato, outrora pleiteada, pressupõe descumprimento qualificado que comprometa a finalidade econômica do ajuste ou torne inexigível o vínculo obrigacional. A resolução contratual, portanto, não se compatibiliza com a própria admissão pelo autor, na petição inicial, de que houve pagamento integral do preço durante em meados de 1985-1990 e de que a posse foi desde logo transmitida. Neste sentido, veja-se a jurisprudência deste Tribunal: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO QUITADO. IMÓVEL ENTREGUE. ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DA AVENÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato quitado pelas partes não se mostra passível de ser rescindido por mero arrependimento ou conveniência de uma delas, visto que se trata de negócio jurídico perfeito e acabado (art. 5º, XXXVI, CF e art. 6º da LINDB). 2. Na hipótese, tendo a autora quitado o preço avençado e utilizado o imóvel em diversas oportunidades, restando apenas a entrega da escritura, impossível a rescisão do contrato, mormente porque houve a extinção natural da obrigação, mediante a quitação do preço avençado. Assim, caso a adquirente esteja insatisfeita com a aquisição feita, caberá a ela promover a alienação de sua cota imobiliária. 3. Ademais, eventual alegação de que houve atraso na entrega do imóvel, neste caso, não pode ter o condão de rescindir o negócio jurídico, o que não obsta a apuração de eventuais perdas e danos em ação própria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 5212675-43.2020.8.09.0051, Relator.: FERNANDO DE MELLO XAVIER, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/07/2023) Desta feita, a sentença, com acerto metodológico, identificou a inadequação lógico-jurídica do pedido de resolução contratual, uma vez que o suposto instrumento firmado já teria produzido seus efeitos essenciais, restando apenas a obrigação final de outorga da escritura, que não se converte, por si, em causa apta a desfazer o negócio jurídico perfeitamente executado em seu núcleo econômico. Ademais, o argumento recursal de que a requerida teria alienado o imóvel a terceiro, se efetivamente comprovado, deslocaria a tutela judicial para outro espectro: perdas e danos específicos ou, eventualmente, pretensão real contra o adquirente não protegido pelo registro. Contudo, tal circunstância não converte automaticamente um contrato quitado, com efeitos já consolidados, em negócio rescindível. A eventual duplicidade de alienações — se demonstrada — não repristina a fase obrigacional extinta, mas pode ensejar responsabilidade civil nos termos dos arts. 247, 248 e 389 do Código Civil, condicionada, todavia, à prova do fato constitutivo (art. 373, I, do CPC). Nesse aspecto, a prova é determinante. O apelante afirma que o lote teria sido transferido a terceiro, mas o único documento apresentado é uma certidão municipal de débitos emitida em nome de pessoa diversa. Conforme sabido, esse tipo de documento não ostenta natureza registral, tampouco faz prova da propriedade, pois a titularidade do domínio, entre vivos, somente se transfere mediante registro do título no fólio real (art. 1.245 do CC). A demonstração idônea da alegada alienação exigiria, ao menos, a certidão atualizada da matrícula imobiliária, único instrumento capaz de revelar, com eficácia erga omnes, a cadeia de titularidade. Ausente tal prova, persiste lacuna insuperável para acolher a tese recursal. A par desse panorama processual, a sentença recorrida assentou que o remédio adequado, diante do adimplemento do preço e da transmissão da posse, não é a resolução contratual, mas a tutela específica destinada à outorga do título — caso fosse demonstrado óbice imputável à vendedora. E, considerando a ausência do contrato, da matrícula atualizada e de qualquer prova idônea da alegada alienação a terceiro revela carência instrutória estrutural, tem-se que a parte autora não logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos de seu direito, de modo a ensejar a total improcedência da ação. À guisa de corroboração: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PROVA MÍNIMA DO DIREITO ALEGADO. AUSÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. (...) 3 - Não se desincumbindo a parte autora de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, não obstante lhe competir tal encargo, e inexistindo prova mínima do direito invocado, a improcedência do pedido é medida que se impõe. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. (TJ-GO – AC 02709924320188090006 ANÁPOLIS, Relator.: Des(a). GILBERTO MARQUES FILHO, Data de Julgamento: 08/04/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/04/2021) Assim, por qualquer ângulo que se examine a controvérsia — seja pela manifesta inadequação da via resolutiva eleita, seja pela absoluta ausência de lastro probatório mínimo apto a sustentar a tese de inadimplemento —, a sentença recorrida revela-se íntegra em seus fundamentos e não comporta reparos. 5. DISPOSITIVO Ante o exposto, já conhecida a apelação cível, NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter incólume a sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização. Majoro a verba honorária, na forma supra. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, tratando-se de recurso conhecido e desprovido, majoro os honorários advocatícios fixados em 1º grau de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade deferida (art. 98, § 3º, CPC). É como voto. 6. DISPOSIÇÕES FINAIS Anoto, por oportuno e em atenção aos artigos 9º e 10 do CPC, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios e com o objetivo de rediscussão da matéria ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. Com o propósito de garantir o acesso aos Tribunais Superiores, relevante ponderar que nossa legislação consagra o princípio do livre convencimento motivado, dando ao julgador a plena liberdade de analisar as questões trazidas à sua apreciação, desde que fundamentado o seu posicionamento (TJGO. Apelação Cível (CPC) 5424492-28.2017.8.09.005, Rel. Des. REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, DJ de 02/12/2020). Portanto, evitando-se a oposição de embargos de declaração única e exclusivamente voltados ao prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada toda a matéria discutida nos autos. Em sendo manifestamente protelatórios, repita-se, aplicar-se-á a multa prevista no art. 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC. Por fim, determino à Secretaria da 1ª Câmara Cível que, após o trânsito em julgado, cuja ocorrência deverá ser certificada nos autos, promova a remessa do feito à instância de origem, nos termos do PROAD n. 202508000662902, e, na sequência, proceda à exclusão do processo do acervo deste Relator. (Datado e assinado digitalmente, conforme os artigos 10 e 24 da Resolução n. 59/2016 do TJGO). Desembargador William Costa Mello Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 5314744-92.2022.8.09.0178 COMARCA DE MAURILÂNDIA RELATOR: DESEMBARGADOR WILLIAM COSTA MELLO APELANTE: JOÃO INÁCIO GOMES APELADA: BRASÍLIA IMÓVEIS E COMÉRCIO S.A. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº. 5314744-92.2022.8.09.0178. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Primeira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer da Apelação Cível mas negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Votaram acompanhando o Relator, os Excelentíssimos Desembargadores Héber Carlos de Oliveira e José Proto de Oliveira. Presidiu a sessão de julgamento o Excelentíssimo Senhor Desembargador Átila Naves Amaral. Esteve presente o Promotor de Justiça, o Doutor Renner Carvalho Pedroso, em substituição à Procuradora de Justiça Márcia de Oliveira Santos. (Datado e assinado digitalmente, conforme os artigos 10 e 24 da Resolução n. 59/2016 do TJGO). Desembargador William Costa Mello Relator