Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Mônica Cezar Moreno Senhorelo APELAÇÃO CÍVEL Nº 5045711-77.2024.8.09.0097 COMARCA DE SERRANÓPOLIS APELANTES: MÁRCIO AURÉLIO CABRAL DE MELLO e RICARDO MOURA RODRIGUES APELADA: HOFFMANN AGRÍCOLA LTDA RELATORA: DESª MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO 5ª CÂMARA CÍVEL EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO JURÍDICO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE PROVA DO RESULTADO ÚTIL DA INTERMEDIAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem formulado por corretores de imóveis, os quais alegaram ter atuado na intermediação da venda de imóvel rural. Os apelantes sustentaram que a comercialização da propriedade, no valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), decorreu de sua atuação profissional. A sentença apelada entendeu que não restou demonstrada a efetiva participação dos autores na conclusão do negócio jurídico. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se os autores comprovaram, de forma robusta e suficiente, que a concretização do negócio jurídico de compra e venda do imóvel rural decorreu de sua intermediação, a ensejar o direito à percepção da comissão de corretagem, à luz das disposições constantes do Código Civil e dos princípios aplicáveis à matéria. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A comissão de corretagem é devida quando demonstrada a efetiva intermediação do corretor na aproximação das partes e na conclusão do negócio, nos termos dos artigos 722 a 729 do Código Civil. 4. A atuação dos apelantes se limitou à troca de mensagens com funcionário da empresa vendedora, não havendo prova de que tenham participado diretamente das tratativas de venda ou apresentado os compradores ao vendedor. 5. Não houve demonstração da ciência e da autorização expressa do proprietário quanto à contratação dos apelantes para a intermediação da venda, tampouco elementos que evidenciem que o gerente da empresa possuía poderes para vinculá-la contratualmente em negócio de vulto. 6. Os documentos acostados aos autos e os depoimentos testemunhais indicam que a venda do imóvel foi conduzida por outros corretores, que efetivamente acompanharam os compradores na visita à propriedade e participaram das negociações. 7. A ausência de prova do nexo causal entre a atuação dos autores e a concretização da venda afasta o direito à comissão de corretagem, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. 8. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás tem reiteradamente decidido que é imprescindível a demonstração do resultado útil da mediação para o reconhecimento do direito à remuneração do corretor. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A remuneração pela corretagem somente é devida quando comprovada, de forma inequívoca, a participação do corretor na efetiva conclusão do negócio jurídico, caracterizando o resultado útil da intermediação. 2. A ausência de prova da atuação determinante do corretor na negociação afasta o direito à comissão, ainda que haja indícios de tratativas preliminares. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722, 724, 725, 726 e 727; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível 5298888-81.2022.8.09.0051, Rel. Des. Kisleu Dias Maciel Filho, j. 26/03/2024; TJGO, Apelação Cível 0288580-03.2011.8.09.0069, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, j. 12/03/2024; TJGO, Apelação Cível 5476066-12.2021.8.09.0064, Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, j. 11/09/2023. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as mencionadas anteriormente. ACORDAM os componentes da Terceira Turma julgadora da 5ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, EM CONHECER DA APELAÇÃO CÍVEL E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Relatora. VOTARAM, além da Relatora, o Desembargador Algomiro Carvalho Neto e o Desembargador Fernando de Mello Xavier. PRESIDIU a sessão o Desembargador Guilherme Gutemberg Isac Pinto. PRESENTE o Doutor Wagner de Pina Cabral, Procurador de Justiça. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Consoante relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por MÁRCIO AURÉLIO CABRAL DE MELLO e RICARDO MOURA RODRIGUES contra a sentença proferida pela Juíza de Direito da Vara Cível da Comarca de Serranópolis, Dra. Laura Ribeiro de Oliveira, nos autos da Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem proposta em desfavor de HOFFMANN AGRÍCOLA LTDA, ora apelada. Os autores (corretores de imóveis) narraram que, em 17 de maio de 2023, entraram em contato com Matias, gerente da empresa Requerida, para negociar a venda da Fazenda Água Limpa de Baixo. Apesar de terem intermediado a venda para Adair Boldrin, Ronan Boldrin e Fernando Boldrin, que compraram a propriedade, os autores alegam não terem recebido a comissão de corretagem pactuada no valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais). Os autores argumentaram que a negociação e a venda da fazenda só ocorreram devido ao seu trabalho, com a ciência e autorização do proprietário Rogério, através de seu gerente Matias, conforme evidenciado por trocas de mensagens via WhatsApp. A requerida, por sua vez, não reconhece a contratação dos autores. Por isso, pleitearam a total procedência da ação, condenando a Requerida ao pagamento de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) referentes à comissão de corretagem ajustada. Após o devido trâmite processual, a magistrada a quo proferiu sentença na mov. 82, nos seguintes termos: “(…). Os requerentes limitaram-se a apresentar a propriedade mediante mensagens de texto ao funcionário dos compradores. Tal fato, por si só, não assegura que os adquirentes tomaram conhecimento da disponibilidade da fazenda através dos autores. Ademais, a mera apresentação do imóvel a eventuais compradores não enseja o pagamento de remuneração, sendo imprescindível comprovar a efetiva participação do corretor na conclusão do negócio por seu intermédio, o que não se verificou no presente caso. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, e, de consequência, julgo extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil. Atenta à sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais, além dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, §2°, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa, ante a concessão da gratuidade da justiça (art. 98, §3°, CPC), conforme se vê do evento 12. (…).” (Destaques conforme o original). Extrai-se da exordial, que os autores pretendem cobrar uma comissão de corretagem no valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), referente à venda da Fazenda Água Limpa de Baixo, de propriedade da requerida. A controvérsia reside na análise se ocorreu a intermediação dos Autores na compra e venda do imóvel rural, bem como no direito à comissão de corretagem. A corretagem trata-se de uma modalidade de prestação de serviços na qual uma pessoa obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, estando regulada nos artigos 722 e seguintes do Código Civil, dentre os quais destacam-se: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. Nas palavras de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery: Corretagem. É o negócio jurídico bilateral, consensual, pelo qual o corretor, instruído pelo comitente, em favor de quem atua, para a realização de determinada incumbência não habitual e sem nenhum outro vínculo de mandato, locação ou dependência, dirige em favor desse a sua obra, prudentemente, para que seja obtido um efeito útil, qual seja o de tornar possível a conclusão de um ou mais negócios jurídicos, e, para tanto, age para buscar aproximar as partes que desejem realizá-lo, ensejando-lhes a oportunidade de conhecer as pretensões negociais de cada qual, informando, esclarecendo, aconselhando, prevenindo, superando dificuldades que surjam nas tratativas preliminares e esforçando-se para que as partes superem divergências, até que consigam, efetivamente, realizar o negócio almejado, negócio esse de que, por fim, o corretor não participa. (in Código Civil Comentado. 8.ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011.p. 709) Analisando detidamente as provas produzidas nos autos, verifica-se que, embora os Autores tenham apresentado conversas por aplicativo de mensagens, estas não são suficientes para comprovar, de forma cabal e irrefutável, que a concretização do negócio jurídico de compra e venda da fazenda se deu por sua intermediação. É certo que a comunicação inicial entre o requerente MÁRCIO AURÉLIO CABRAL DE MELLO e Mathias Ernesto Trapp, gerente da Requerida, demonstrou um interesse preliminar na venda do imóvel e uma menção a valores de comissão. No entanto, a mera troca de informações genéricas sobre o imóvel não configura, por si só, o "resultado útil" exigido para a configuração do direito à comissão. A prova produzida nos autos, em especial o contrato de compromisso de compra e venda e o aditamento juntados pela Requerida, não vincula os Autores como intermediadores da negociação final. Inexiste nos documentos qualquer menção aos Autores como corretores responsáveis pela aproximação e conclusão do negócio com os compradores. Ademais, a alegação dos Autores de que o gerente Mathias Ernesto Trapp teria autorizado a atuação e negociado a comissão, não foi corroborada por elementos externos que demonstrem a inequívoca ciência e concordância do proprietário Rogério Hoffmann com tal contratação, tampouco a extensão dos poderes de Mathias Ernesto Trapp para vincular a empresa a um contrato de corretagem com valor tão expressivo. A ausência de um instrumento formal, seja por escrito ou mesmo um registro mais robusto das tratativas e autorizações, enfraquece a pretensão autoral, especialmente diante da vultosa quantia pleiteada. O artigo 726 do Código Civil é claro ao dispor que "O corretor que, por autorização, houver encarregado outra pessoa de fazer a corretagem, responde solidariamente com ela por perdas e danos, se esta proceder dolosamente ou com culpa grave." Tal dispositivo reforça a necessidade de uma autorização expressa e clara para a atuação de um corretor e para a vinculação do proprietário a um contrato de corretagem. Conforme lição do Professor Caio Mário da Silva Pereira, em sua obra "Instituições de Direito Civil", Volume III, 25ª Edição, Editora Forense: "Para que o corretor faça jus à sua remuneração, não basta a simples aproximação das partes, sendo indispensável que o negócio seja efetivado em virtude de seus trabalhos, ou seja, que haja o 'resultado útil' da corretagem." No caso em tela, as provas apresentadas pelos Autores não comprovam que a venda do imóvel foi resultado direto e exclusivo de sua atuação. A simples existência de conversas e a menção ao nome dos compradores não estabelece o nexo causal necessário entre a atividade dos corretores e a conclusão do negócio. A Requerida, por sua vez, defende que a venda foi realizada sem a intermediação dos Autores, e os documentos que instruem a contestação, notadamente o contrato de compra e venda, não indicam a participação dos Autores. Os depoimentos testemunhais reforçam que os autores não participaram da negociação, ao qual peço venia para transcrever alguns deles: Depoimento de Cidmir Jose? Borges: “O senhor ofereceu essa fazenda para o Marciel? (…). É o seguinte, a gente saiu para mostrar a fazenda Camala em um município de Montes Claros de Goiás. Eu encontrei lá com o seu boldrin e com o Marciel no posto de gasolina. De lá nós fomos para a fazenda Camala e andamos até meio-dia, meio-dia e meio. Ele deparou com uma situação que não agradava a ele. A fazenda estava arrendada a longo prazo e também não agradou tanto a fazenda meia, ruim de acesso, areia, não tinha muita estrutura. Aí no almoço eu sugeri e falei que tinha essa propriedade que dava tempo de ver e mostrei para ele a fotografia, aquelas coisas. Ele teve interesse. Foi aonde surgiu a ida lá na fazenda do Rogério. Certo. (…).” (Mov. 69, arq, 1) Depoimento de Marciel Martins Borges: (0:50) Marciel, boa tarde. (0:52) Boa tarde, doutora. (0:54) Marciel, o senhor conhece o senhor Adair Boldrin, Ronan e Fernando? (1:00) Conheço, sim, senhor. (1:02) Há quanto tempo? (1:06) O senhor Adair Boldrin eu conheço há 20 anos. (1:11) É, eu trabalhei na Caramuru, na Cargill, na DM, (1:14) e eles eram clientes das empresas. (1:16) Deu na época do Davi, há 20 anos atrás. (1:20) Há quanto tempo o senhor exerce a função de corretor? (1:27) Corretor há 10 anos, engenheiro agrônomo desde 96. (1:32) Como corretor, o senhor já vendeu algumas fazendas para o senhor Adair, (1:36) para o Ronan e para o Fernando? (1:40) Vendi duas propriedades. (1:42) Uma propriedade foi essa Adair, a Nova Canã, (1:45) e vendi uma outra propriedade do senhor Manuel de César. (1:49) Uma de 465 alqueiros, outra de 81,57 alqueirão. (1:54) Certo. (1:58) Essa fazenda que está em discussão, (2:01) o senhor podia narrar os fatos para nós, (2:02) como é que foi que o senhor apresentou essa fazenda para ele? (2:08) Foi o seguinte, tem um amigo meu, (2:12) ele se chama Cidmir José Borges, (2:14) ele é corretor de imóveis, de imóveis rurais. (2:18) Ele já vendeu mais de 200 fazendas (2:20) e a gente tem contato, a gente conversa diariamente. (2:25) A gente até vendeu outras propriedades em conjunto. (2:29) O Cidmir me apresentou uma fazenda no início de agosto de 2023, (2:35) que é a Nova Canã, (2:36) e eu apresentei algumas fazendas para o senhor Adair Boldrin. (2:41) Aí, na apresentação, (2:43) a gente marcou para dia 14 de setembro (2:47) mostrar a fazenda para ele, a Camala e a Nova Canã. (2:52) A gente mostrou uma na parte da manhã e outra na parte da tarde. (...). (4:12) Fomos na divisa lá do Paulo da Laranja, (4:15) do São Manuel de Cesar, (4:16) do Félix Jorge, (4:18) são os vizinhos. (4:20) Aí retornamos para Jussara, (4:23) tomamos um lanche na lanchonete, (4:25) já era no período da tarde, (4:27) e o senhor Adair falou, (4:29) Marcelo, mas o Cidmir, eu me interessei na fazenda, (4:32) me interessa bastante. (4:34) Aí eu falei, vamos falar com o Fernando e com o Ronan (4:36) e com o meu irmão Carlos Boldrin (4:38) para vocês retrazerem eles aqui novamente. (4:42) Se eles gostarem, (4:44) nós damos seguimento ao negócio. (4:47) Aí ele gostou da fazenda. (4:49) Depois retornei com o Fernando e com o Ronan e o Carlos, (4:54) mostrei a fazenda para eles, eles gostaram. (4:56) Aí retornei para Rio Verde, (5:01) aí o senhor Adair Boldrin foi para a Argentina pescar. (5:04) Ele gosta de pescaria, foi pescar na Argentina. (5:08) Aí eu e o Cidmir fomos encontrar com o senhor Rogério Hoffman, (5:12) Chapadão do Céu, (5:13) onde ele tem um armazém geral e um escritório. (5:17) Chegando lá no armazém do Rogério, (5:22) a gente conversou com ele, (5:23) o Cidmir tinha autorização de venda da propriedade, (5:27) a gente começou a negociar, (5:28) deu uma divergênciazinha no preço, (5:32) o senhor Adair queria pagar 900 mil sacas (5:36) e ele chegou a um milhão de sacas. (5:39) Então aí acabamos ligando para o senhor Adair de novo, (5:43) que ele estava na Argentina, (5:44) para ele autorizar, para chegar no preço que o senhor Rogério queria (5:47) e acabamos fechando a fazenda em 1 milhão e 30 mil sacas (5:52) de soja, (5:53) uma entrada e mais cinco pagamentos, (5:57) um total de seis pagamentos. (6:00) Foi isso que aconteceu.” (Mov. 69, arq, 2) Depoimento de Mathias Ernesto Trapp: “(…). (1:16) O senhor já mencionou aí que trabalhava para o Rogério, (1:19) anteriormente a data da venda da fazenda Água Limpa, (1:25) e essa fazenda Água Limpa, o senhor lembra quando o Rogério decidiu colocar ela à venda? (1:36) Ah, ele colocou ela à venda, que eu fiquei sabendo, (1:41) há uns dois anos atrás, mais ou menos, (1:45) que ele me comunicou, né? (1:47) Então, aproximadamente no ano de 2023, né? (1:51) Isso. (1:52) Como que foi essa comunicação dele para o senhor? (1:56) Ele informou que ia vender essa fazenda, (2:01) passando todas as informações, como é que foi que ele te comunicou isso? (2:06) É, ele só me comunicou que estava com a intenção de vender a fazenda, né? (2:12) E apenas isso. (2:13) E aí a gente ficou no aguardo, né? (2:16) Até desenrolar dessa situação, (2:18) até porque eu continuei trabalhando com ele até a venda da fazenda, (2:24) e então a única coisa que ele me comunicou era a intenção de vender a fazenda. (…). (3:18) Quando possíveis interessados começaram a procurar o imóvel, (3:24) a visitar o imóvel, quem que mostrava essa fazenda para esses possíveis interessados? (3:33) Normalmente quem mostrava a fazenda sempre era eu, (3:36) porque eu era o único responsável pela fazenda aqui em Jussá, em Itapirapuã, né? (3:41) Eu que era o único responsável. (3:44) As pessoas vinham aqui para fazer a visita, para ver a fazenda, (3:49) mas normalmente o Rogério me avisava com antecedência, (3:53) ó, está vindo gente lá para ver a fazenda. (3:56) Pode mostrar, está autorizado, pode mostrar. (3:59) Assim eu fazia. (4:01) Certo. E quando ele resolveu colocar essa propriedade à venda, (4:05) o senhor sabe se ele contratou corretores de imóveis (4:08) ou foi ele mesmo que cuidou da divulgação dessa terra? (4:13) Não, eu desconheço qualquer divulgação dele para os outros. (4:20) Eu realmente não sei se ele teve corretores representando ele na venda, (4:26) até porque eram inúmeros corretores que vinham aqui na fazenda. (4:30) Então eu não sabia quem que era que representava ele, entendeu? (4:35) Então os corretores chegavam e não se apresentava (4:38) quem que foi que pediu para estar indo aí na fazenda. (4:41) Até eles chegavam e falavam que iriam visitar a terra, seria isso? (4:46) Dificilmente eles falavam alguma coisa específica. (4:50) Eles só se apresentavam como corretores que sabiam da venda da fazenda (4:55) e que tinham autorização do Rogério para vir visitá-los. (4:57) E normalmente esses corretores que vinham aqui (5:00) tinham autorização do Rogério para visitar a fazenda. (5:04) Teve acesso a algum material de divulgação dessa fazenda? (5:06) Fotos, vídeos, relatórios, especificações? (5:11) O senhor tinha acesso a esse material? (5:13) Sim, normalmente os corretores que vinham aqui e que faziam os materiais (5:17) me enviavam os materiais também. (5:19) Normalmente é como conversa casual de WhatsApp. (5:23) O senhor chegou a enviar esse material para alguém? (5:26) Para algum interessado, para algum amigo, para algum parceiro? (5:33) Como é que eu não entendi? (5:35) O senhor chegou a enviar esse material para algum parceiro, (5:38) para algum amigo, para alguma pessoa dessa fazenda? (5:42) Um material de venda dela? (5:45) Não, eu só enviei para um corretor chamado... (5:51) Eu não estou lembrado o nome do corretor, (5:54) mas era um corretor de fora aqui da Jussara, não era daqui não. (5:58) Só para ele, mas eu acho que... (6:01) Então passou para ele esse material. (6:03) E o senhor tinha autorização? (6:05) Na verdade, esse material era ele mesmo que tinha feito. (6:09) Ele veio aqui com o drone, fez as imagens, tudo e divulgou. (6:12) Aí, na verdade, coincidiu eu ter o material e ele também. (6:17) Certo, mas pelo WhatsApp, porque consta no processo (6:21) algumas imagens que foram enviadas do seu celular (6:24) para algum corretor de imóveis. (6:26) O senhor se recorda de ter mandado essa imagem? (6:30) Tem umas imagens aqui que eu mandei para um corretor. (6:35) Eu preciso ver no meu WhatsApp o nome do corretor agora, (6:37) que eu não me recordo de cabeça não. (6:39) Seria o Márcio? (6:42) Não, para o Márcio, não. (6:44) O senhor conhece o Márcio? Conhece o Ricardo? (6:48) O Márcio, pessoalmente, não conheço. (6:49) Só de conversa de WhatsApp. (6:52) Ah, sim. Então vocês conversavam via WhatsApp, né? (6:55) Isso. (6:55) E essa conversa era o quê? (6:57) Era conversa de negócio? Era conversa de amizade? (7:00) Era conversa de... (7:01) Do que vocês conversavam nesse WhatsApp? (7:03) Não, essas conversas eram apenas informações da fazenda. (7:07) Ele me ligava aqui, procurava saber como estava a questão (7:11) da venda da fazenda, se tinha algum negócio já fechado, (7:15) se não tinha, era especulação. (7:17) Está vendida? Não, não está. Eu tenho interessados. (7:19) Posso mostrar a fazenda? Falei, pode. (7:22) Se o Rogério autorizar, pode mostrar. (7:24) Só que ele nunca apareceu com candidatos aqui (7:27) para comprar fazenda pessoalmente. (7:29) Sempre via o WhatsApp. (7:30) Então, me pedia informações da fazenda, nome, tamanho, (7:36) características da fazenda, estruturas. (7:39) Essas informações eu passava para ele. (7:41) Mas, assim, pessoalmente mesmo, ele nunca trouxe alguém aqui, não. (7:45) Entendi. Então, pelo WhatsApp, ele informou já (7:47) de alguns possíveis interessados que pretendiam comprar a fazenda, né? (7:52) Mas presencialmente nunca levou ninguém. (7:58) E nessas informações, você chegou a passar valor (8:02) que o Rogério estava pedindo dessa terra? (8:06) Não, eu passava valores, assim, por exemplo, (8:09) eu passava as informações que o Rogério me autorizava a passar. (8:13) Por exemplo, valor de corretagem o Rogério já incluía (8:16) junto na venda da fazenda. (8:18) Isso o Rogério me autorizou a passar para ele. (8:20) Aí eu passei. (8:22) Aí, só essas informações mesmo. (8:24) E o Rogério te autorizou a passar o valor de quanto (8:27) essa comissão da corretagem? (8:31) Na minha mensagem aqui, na época, o Rogério me autorizou (8:35) a passar 130 milhões livre de corretagem. (8:39) Livre de corretagem. (8:40) Chegou a ter alguma conversa, assim, (8:43) de que essa comissão seria paga em porcentagem, (8:46) ou se o Rogério não aceitava pagar em porcentagem, (8:48) se era valor fixo, você lembra? (8:51) Não. A conversa aqui está no meu celular (8:53) que ele me passou, na época, (8:56) era 130 milhões livre de corretagem. (8:59) Teve alguma conversa de comissão em 3 milhões de reais? (9:04) E 150 milhões na terra? (9:07) Não. (9:13) E essa conversa sua aí com o Márcio, (9:17) foi por um longo período, ou foi, tipo assim, (9:20) uma semana, duas semanas, acabou a conversa, (9:23) e nunca mais vocês conversaram? (9:25) Foi, assim, durante 3, 4 meses? (9:27) Qual foi o período que vocês tiveram contato, (9:30) o senhor com o Márcio? (9:33) Foi um longo período, assim, porque, volta e meia, (9:35) ele me contatava para perguntar da Fazenda. (9:40) Então, a gente tinha essa conversa sempre a longo prazo, (9:44) porque, às vezes, era um candidato, (9:46) às vezes, era outro candidato, (9:48) então, ele, como corretor, sempre me contatava (9:51) para saber, buscar informações da venda da Fazenda, (9:53) se tinha vendido, se não tinha. (9:55) E quando ele passava, por exemplo, possível comprador, (9:58) o senhor informava para o Rogério (10:00) esses possíveis interessados? (10:03) Na questão do Márcio, eu passava sempre (10:07) o contato do Rogério para o Márcio, (10:09) e o contato do Rogério para o Márcio, (10:11) e do Márcio para o Rogério, isso eu fazia. (10:14) Mas, assim, eu nunca comentava, (10:17) eu comentava em conversas informais com o Rogério (10:19) que tinha candidatos que queriam vir à Fazenda, (10:21) mas eles nunca vinham para cá ver a Fazenda pessoalmente, (10:27) que nem eu estou te falando. (10:28) Havia candidatos, mas nunca vieram aqui na Fazenda (10:32) para ver a Fazenda pessoalmente. (10:35) Entendi. (10:36) Os senhores Boldrins, o Márcio chegou a comentar (10:40) com o senhor, que tinha conversado com eles (10:43) a respeito dessa Fazenda, (10:44) que tinha mostrado esse material para eles? (10:49) Na verdade, quando o Márcio tocou no assunto dos Boldrins, (10:53) os Boldrins já tinham ciência da Fazenda (10:55) e já tinham vindo aqui ver a Fazenda. (10:59) E essa ciência, essa ida dos Boldrins, (11:03) eles foram sozinhos, foram acompanhados, (11:05) com corretores? (11:06) Quem que teve a primeira vez na Fazenda? (11:08) Foi você que recebeu eles? (11:10) Sim, sempre fui eu que recebi. (11:12) Eles, na época, quando eles vieram para cá, (11:15) o seu Adair veio para cá, (11:18) primeiro veio o seu Adair, (11:19) mais o corretor Marciel. (11:20) Depois, quem veio, (11:22) vieram os filhos com o Marciel de novo. (11:25) Única vez. (11:26) Sempre com o Marciel. (11:30) O senhor conhece o funcionário lá dos Boldrins (11:34) com o nome de Júnior? (11:35) Júnior? (11:36) Não, não conheço. (11:39) Certo. (11:42) O senhor ficou sabendo como foi a negociação (11:45) dos Boldrins com o Rogério? (11:47) Valores, pagamento de comissão, (11:49) quem que recebeu, quem que não recebeu? (11:51) Não, isso eles nunca me passaram, imagina. (11:58) Não fiquei sabendo como que é a (12:00) renegociação, isso aí realmente não, (12:02) acho que não cabia nem a minha (12:04) saber isso aí. (12:11) Você falou alguma coisa, cortou.” (Mov. 68, arq. 1) Destarte, a parte autora/apelante não obteve êxito em demonstrar que o seu trabalho de corretagem culminou na venda do imóvel rural, pertencente à parte requerida, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, inc. I, do CPC, in verbis: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; (...) omissis. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA C/C INDENIZATÓRIA POR DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA EFETIVA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO COMO RESULTADO ÚTIL DA INTERMEDIAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1- De conformidade com ordenamento jurídico pátrio, a comissão de corretagem é devida quando demonstrada a atuação do corretor na concretização do negócio (Art. 722 e seguintes do CC). 2- Na hipótese, não se desincumbindo os autores do ônus que era deles, demonstrando que o negócio fora concluído em razão de sua mediação, para justificar o pedido de recebimento de comissão de corretagem, conforme dispõe o art. 373, inc. I, do CPC, a improcedência do pedido é medida que se impõe. 3- Desprovido o recurso da parte sucumbente na origem, majoram-se os honorários advocatícios fixados na origem para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do art. 86, § 11, do CPC. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5298888-81.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR KISLEU DIAS MACIEL FILHO, 4ª Câmara Cível, julgado em 26/03/2024, DJe de 26/03/2024) (g.) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. ART. 722 E SEGUINTES DO CÓDIGO CIVIL. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. I- Inexistindo nos autos prova hígida apta a demonstrar a celebração do suposto contrato verbal, bem como o nexo causal entre a atividade do corretor e a realização do negócio relatado é indevida a comissão pleiteada pelo recorrente. II- As provas testemunhais não foram conclusivas no sentido de demonstrar que a concretização do negócio jurídico se deu em razão da atuação dos autores/apelantes, ocorridas no ano de 2010, especialmente diante da reconhecida participação de outros corretores na realização e concretização da venda do imóvel ensejador da cobrança da comissão de corretagem. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0288580-03.2011.8.09.0069, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 12/03/2024, DJe de 12/03/2024) (g.) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O NEGÓCIO FOI PERFECTIBILIZADO EM VIRTUDE DA ATUAÇÃO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato de comissão de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que a corretora assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação. 2. É Pacífico na jurisprudência ser desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação. 3. De acordo com o art. 373, I, do CPC, incumbe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito, cabendo ao réu a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito daquele. Se a parte não comprovou que realizou a intermediação do negócio imobiliário, a imobiliária corretora de imóveis não tem direito ao recebimento de comissão. 4. Face ao desprovimento do recurso, devem ser majorados os honorários advocatícios (art. 85, § 11, CPC). 5. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5476066-12.2021.8.09.0064, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 11/09/2023, DJe de 11/09/2023) (g.) Desse modo, a sentença que concluiu pela improcedência da Ação de Cobrança está em consonância com as provas dos autos e com o entendimento predominante na doutrina e jurisprudência, não merecendo qualquer reparo. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de Apelação Cível e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter a sentença recorrida, por estes e seus próprios fundamentos. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Contudo, suspendo a sua exigibilidade, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, por serem os autores/recorrentes beneficiários da gratuidade da justiça. Após o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, retirando o feito do acervo desta relatoria. É como voto. Desembargadora Mônica Cezar Moreno Senhorelo Relatora Datado e Assinado Digitalmente Conforme Arts. 10 e 24 da Resolução nº 59/2016 do TJGO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO JURÍDICO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE PROVA DO RESULTADO ÚTIL DA INTERMEDIAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem formulado por corretores de imóveis, os quais alegaram ter atuado na intermediação da venda de imóvel rural. Os apelantes sustentaram que a comercialização da propriedade, no valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), decorreu de sua atuação profissional. A sentença apelada entendeu que não restou demonstrada a efetiva participação dos autores na conclusão do negócio jurídico. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se os autores comprovaram, de forma robusta e suficiente, que a concretização do negócio jurídico de compra e venda do imóvel rural decorreu de sua intermediação, a ensejar o direito à percepção da comissão de corretagem, à luz das disposições constantes do Código Civil e dos princípios aplicáveis à matéria. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A comissão de corretagem é devida quando demonstrada a efetiva intermediação do corretor na aproximação das partes e na conclusão do negócio, nos termos dos artigos 722 a 729 do Código Civil. 4. A atuação dos apelantes se limitou à troca de mensagens com funcionário da empresa vendedora, não havendo prova de que tenham participado diretamente das tratativas de venda ou apresentado os compradores ao vendedor. 5. Não houve demonstração da ciência e da autorização expressa do proprietário quanto à contratação dos apelantes para a intermediação da venda, tampouco elementos que evidenciem que o gerente da empresa possuía poderes para vinculá-la contratualmente em negócio de vulto. 6. Os documentos acostados aos autos e os depoimentos testemunhais indicam que a venda do imóvel foi conduzida por outros corretores, que efetivamente acompanharam os compradores na visita à propriedade e participaram das negociações. 7. A ausência de prova do nexo causal entre a atuação dos autores e a concretização da venda afasta o direito à comissão de corretagem, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. 8. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás tem reiteradamente decidido que é imprescindível a demonstração do resultado útil da mediação para o reconhecimento do direito à remuneração do corretor. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A remuneração pela corretagem somente é devida quando comprovada, de forma inequívoca, a participação do corretor na efetiva conclusão do negócio jurídico, caracterizando o resultado útil da intermediação. 2. A ausência de prova da atuação determinante do corretor na negociação afasta o direito à comissão, ainda que haja indícios de tratativas preliminares. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722, 724, 725, 726 e 727; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível 5298888-81.2022.8.09.0051, Rel. Des. Kisleu Dias Maciel Filho, j. 26/03/2024; TJGO, Apelação Cível 0288580-03.2011.8.09.0069, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, j. 12/03/2024; TJGO, Apelação Cível 5476066-12.2021.8.09.0064, Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, j. 11/09/2023.