Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury APELAÇÃO CÍVEL N. 5777665-78.2023.8.09.0051 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE: BANCO DO BRASIL S.A. APELADAS: ANNE KELLY ARAÚJO AGUIAR E ÁTILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE 03 LTDA. RELATOR: Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. UNIDADE HABITACIONAL QUITADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA PROPRIEDADE. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que determinou o cancelamento de hipoteca registrada sobre unidade habitacional autônoma adquirida e integralmente quitada por consumidora. A hipoteca foi constituída anteriormente à alienação da unidade, em razão de operação de crédito concedida à construtora incorporadora para viabilização do empreendimento imobiliário. A apelante sustenta ilegitimidade passiva, ausência de demonstração de quitação e desconhecimento do gravame pela adquirente, além de violação à segurança jurídica registral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se a hipoteca firmada entre construtora incorporadora e instituição financeira, constituída para viabilizar empreendimento imobiliário, mantém eficácia perante adquirente de boa-fé que comprovou a quitação integral do preço da unidade habitacional autônoma. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A instituição financeira possui legitimidade passiva, pois o pedido de cancelamento recai diretamente sobre a hipoteca registrada em seu favor, configurando-se como titular da relação jurídica controvertida nos termos do artigo 17 do Código de Processo Civil. 2. O dever de ratificação previsto no artigo 1.024, § 5º, do Código de Processo Civil é dispensado quando os embargos de declaração não alteram a conclusão do julgamento anterior, ainda que acolhidos para correção de questão acessória. 3. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo-se a hipossuficiência da adquirente e a responsabilidade objetiva dos fornecedores pela reparação dos danos causados, nos termos dos artigos 12 e 14 do referido diploma legal. 4. A manutenção de hipoteca sobre imóvel integralmente quitado pelo adquirente constitui óbice ao exercício pleno dos atributos da propriedade, impedindo a livre disposição do bem e sujeitando o consumidor ao risco de constrição judicial por inadimplemento de obrigação da qual não participou. 5. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante os adquirentes de boa-fé, independentemente de a garantia ter sido constituída antes ou depois da promessa de compra e venda. 6. A proteção conferida pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça não se condiciona ao desconhecimento do gravame pelo adquirente, fundamentando-se na ineficácia da hipoteca em face do consumidor de boa-fé que quitou o preço. 7. A relação jurídica entre construtora e agente financeiro é res inter alios acta em face do consumidor adquirente, não podendo o eventual inadimplemento da incorporadora perante o banco ser oposto ao adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação de pagar o preço. 8. O princípio da boa-fé objetiva, consagrado nos artigos 113 e 422 do Código Civil e com aplicação reforçada nas relações de consumo, impede a manutenção de gravame hipotecário sobre imóvel quitado, por frustrar a legítima expectativa do consumidor que confiou na regularidade do negócio jurídico. 9. A função social do contrato e da propriedade, prevista nos artigos 421 e 1.228, § 1º, do Código Civil, é violada pela manutenção de hipoteca sobre imóvel quitado, impedindo sua livre circulação e o exercício pleno dos atributos dominiais pelo legítimo proprietário. 10. A segurança jurídica registral não pode ser invocada para perpetuar situação manifestamente contrária ao direito e lesiva ao consumidor de boa-fé, permanecendo o registro válido e eficaz nas relações entre o banco credor e a construtora devedora. 11. A determinação de cancelamento do registro da hipoteca não nega validade à garantia constituída entre banco e construtora, mas reconhece sua ineficácia em face da adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação. 12. A instituição financeira dispõe de mecanismos próprios de tutela de seu crédito em face da construtora devedora, não sendo admissível a transferência do risco empresarial da operação de crédito ao consumidor que cumpriu integralmente suas obrigações. IV. TESE(S) 1. A hipoteca firmada entre construtora incorporadora e instituição financeira para viabilizar empreendimento imobiliário não produz efeitos perante o adquirente de boa-fé que comprovou a quitação integral do preço da unidade habitacional, independentemente de ter ou não ciência prévia do gravame. 2. A proteção ao consumidor adquirente de boa-fé prevalece sobre a garantia hipotecária constituída em relação jurídica da qual não participou, não se lhe podendo opor o eventual inadimplemento da incorporadora perante o agente financeiro. 3. O cancelamento do registro da hipoteca na matrícula do imóvel quitado pelo consumidor não elimina a validade da garantia nas relações entre banco e construtora, devendo a instituição financeira buscar a tutela de seu crédito mediante instrumentos próprios em face da devedora. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. _____________________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CDC, arts. 2º, 3º, 12 e 14; CC, arts. 113, 421, 421-A, 422 e 1.228, § 1º; CPC/2015, arts. 4º, 6º, 17, 85, §§ 2º e 11, 373, II, 485, VI, 487, I, 1.024, § 5º e 1.026. Jurisprudência relevante citada: Súmula 308/STJ; STJ, AgInt no AgInt no REsp 1.598.191/SP, relator min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, DJe 24/11/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.992.417/AL, relator min. Humberto Martins, 3ª Turma, DJe 25/10/2024; TJGO, AC 5274295-26.2022.8.09.0006, relator des. Murilo Vieira de Faria, 7ª Câmara Cível, julgado em 18/11/2024; TJGO, AC 5121958-13.2023.8.09.0137, relator des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, julgado em 28/04/2025; Tema 1059/STJ. VOTO Conforme relatado, trata-se de apelação cível, interposta pelo BANCO DO BRASIL S.A., contra a sentença (movimentação n. 109), modificada por decisão em embargos de declaração (movimentação n. 123), proferida pelo juiz de direito da 32ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Leonys Lopes Campos da Silva, que, nos autos da ação de obrigação de fazer com pedido de tutela antecipada, promovida em seu desfavor e de ÁTILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE 03 LTDA. por ANNE KELLY ARAÚJO AGUIAR, julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo mérito e julgo PROCEDENTE o pedido inicial para confirmar a tutela concedida liminarmente e determinar o cancelamento da hipoteca registrada do imóvel indicado na inicial (Av-2-100.609 da matrícula 100.609 do Livro 2 do 4º Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Goiânia/GO, referente ao Apartamento de n. 201, Box n. 01 - SS 02 e Escaninho n. 208 do empreendimento denominado 'Residencial Calítri', edificado no Lote de terras de n. 04/06/08, Quadra 82, Rua 259, 'Setor Universitário', Goiânia/GO). Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, dada a natureza da demanda (obrigação de fazer e indenização) e o labor dela decorrente, nos termos do artigo 85, §2º e incisos I a IV, do CPC. A autora opôs embargos de declaração (movimentação n. 114) apontando erro material na sentença, que mencionava condenação ao pagamento de honorários advocatícios em favor de advogados que não constavam nos autos como procuradores das partes demandadas. Os embargos foram acolhidos (movimentação n. 123) para sanar o erro material, excluindo-se o seguinte parágrafo da sentença: "Por outro lado, condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência aos advogados dos réus Thiago Ferro da Silva e Adan Vinicius Santolin, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, dada a natureza da demanda e o labor dela decorrente, nos termos do artigo 85, § 2º e incisos I a IV, do CPC", mantendo-se a sentença incólume em seus demais termos. Irresignado, o apelante interpõe o presente recurso (movimentação n. 120), alegando, preliminarmente, a necessidade de concessão de efeito suspensivo ao recurso, em razão do iminente dano que estaria a suportar, considerando que não praticou ato ilícito e estaria sendo indevidamente condenado. No mérito, sustenta que não integrou a relação contratual de compra e venda estabelecida entre a autora e a construtora corré, limitando-se a ser credor hipotecário em garantia de operação de crédito firmada exclusivamente com a incorporadora. Argumenta não existir vínculo jurídico direto entre o banco e a autora capaz de ensejar obrigação de fazer ou indenizar. Aduz que a hipoteca inscrita na matrícula do imóvel decorre de negócio jurídico lícito e regularmente registrado, anterior à suposta quitação mencionada pela autora, sendo instrumento de garantia de operação de financiamento para viabilização do empreendimento. Alega que, para afastar os efeitos da hipoteca em favor do agente financeiro, seria indispensável a demonstração inequívoca da quitação da obrigação principal perante a construtora e a ausência de má-fé do adquirente, o que não teria sido comprovado nos autos. Sustenta que a sentença aplicou de forma equivocada a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, pois tal enunciado exigiria, para sua incidência, que o adquirente demonstrasse a quitação integral do preço do imóvel e que a alienação tivesse ocorrido sem ciência da existência da garantia real. Argumenta que não houve prova nos autos de que a autora desconhecesse a hipoteca ou de que a transação tivesse sido celebrada livre de tal gravame, nem que a construtora tivesse efetivamente repassado ao banco os valores obtidos para amortização da dívida garantida. Afirma que a decisão de primeiro grau, ao determinar o cancelamento da hipoteca, impôs ao banco a perda de garantia legítima constituída, sem qualquer previsão legal ou contratual, ferindo o direito real inscrito em seu favor e violando o princípio da segurança jurídica registral. Por essas razões, requer seja reformada a sentença para reconhecer a ilegitimidade passiva do banco recorrente e, subsidiariamente, julgar improcedente o pedido de cancelamento da hipoteca, preservando-se a garantia real regularmente constituída, condenando a parte recorrida ao pagamento de custas e honorários advocatícios a serem arbitrados. O preparo recursal foi devidamente recolhido. Em contrarrazões (movimentação n. 128), a apelada pugna, preliminarmente, pelo não conhecimento da apelação, por intempestividade, uma vez que o recurso foi interposto em 11 de agosto de 2025, antes do julgamento dos embargos de declaração opostos em 28 de julho de 2025 e acolhidos em 29 de agosto de 2025, com modificação parcial da sentença. Argumenta que, nos termos dos artigos 1.024, § 5º, e 1.026 do Código de Processo Civil, era necessária ratificação no prazo legal, o que não ocorreu, tornando o recurso extemporâneo. Subsidiariamente, argumenta que o caso está submetido ao Código de Defesa do Consumidor, impondo-se a responsabilidade objetiva do banco, conforme artigos 2º, 3º e 14 do CDC. Sustenta que a apelada comprovou a aquisição e quitação do imóvel, cabendo ao apelante demonstrar excludentes, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC e artigo 14, §3º, do CDC, o que não teria ocorrido. Defende que o banco é parte legítima, pois o pedido recai diretamente sobre a hipoteca registrada em seu favor, conforme artigos 17 e 485, inciso VI, do CPC. Alega que a segurança registral não pode prevalecer contra a boa-fé objetiva e a função social do contrato, nos termos dos artigos 421, 421-A, 422 e 113 do Código Civil. Argumenta que a pretensão deduzida na inicial recai diretamente sobre a hipoteca registrada em favor do apelante, cuja manutenção afeta a esfera jurídica da consumidora, sendo inequívoca a pertinência subjetiva do banco. Sustenta que restou devidamente comprovado nos autos que a adquirente quitou integralmente o preço da unidade habitacional, e que a eventual ausência de repasse de valores pela construtora ao banco não pode ser oposta ao consumidor que cumpriu sua prestação, sob pena de afronta ao artigo 14 do CDC e aos princípios da confiança e da boa-fé objetiva. Aduz que a tese de que a apelada deveria provar desconhecimento do gravame não encontra amparo legal, pois a Súmula 308 do STJ tem caráter protetivo, assegurando ao adquirente a indisponibilidade da hipoteca, independentemente de sua ciência, desde que comprovada a quitação do preço do imóvel e a condição de terceiro de boa-fé, o que é presumido no âmbito consumerista. Sustenta não haver violação à segurança jurídica registral, pois o sistema registral confere publicidade, mas não prevalece contra normas de ordem pública, como o Código de Defesa do Consumidor. Argumenta que o registro da hipoteca permanece válido nas relações entre banco e construtora, mas não pode alcançar a adquirente-consumidora que quitou o imóvel, tendo a sentença apenas restabelecido a higidez do registro em consonância com a função social do contrato. Por essas razões, requer o não conhecimento da apelação por intempestividade e, subsidiariamente, o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença e majoração dos honorários recursais, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil. O requerimento de concessão de efeito suspensivo ao apelo não é conhecido porque veiculado em via processual inadequada (movimentação n. 133). Enfrento o caso atual. Primeiramente, a respeito da tese preliminar, ventilada em sede de contrarrazões recursais, a argumentar sobre a intempestividade da apelação cível, porque não ratificada, apesar de acolhidos os embargos declaratórios e modificada a sentença original, sopeso que o dever de ratificação, estampado no art. 1.024, § 5º, do Código de Processo Civil, é dispensado quando rejeitados os aclaratórios ou ainda que acolhidos não alterarem a conclusão do julgado. Art. 1.024. O juiz julgará os embargos em 5 (cinco) dias. (…) § 5º Se os embargos de declaração forem rejeitados ou não alterarem a conclusão do julgamento anterior, o recurso interposto pela outra parte antes da publicação do julgamento dos embargos de declaração será processado e julgado independentemente de ratificação. No caso atual, uma vez opostos embargos de declaração (movimentação n. 114), foram eles acolhidos tão somente para corrigir questão acessória ao mérito da demanda, consistente na distribuição adequada dos ônus de sucumbência (movimentação n. 123), de modo que o cerne da sentença permaneceu intacto. É dizer, a sentença manteve integralmente a procedência dos pedidos iniciais e a condenação dos réus ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência; a modificação operada pelos embargos limitou-se a corrigir erro material relativo à condenação da autora (parte vencedora) em honorários a advogados que sequer constavam nos autos como patronos das partes, tratando-se de manifesta incorreção que em nada alterou o resultado do julgamento favorável à demandante. Há tempos, esse é o entendimento da Corte Cidadã: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE BEM IMÓVEL. INTEMPESTIVIDADE DA APELAÇÃO RECONHECIDA PELO TRIBUNAL LOCAL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 418/STJ. NÃO RATIFICAÇÃO DA APELAÇÃO. EMBARGOS DECLARATÓRIOS QUE NÃO MODIFICARAM O CONTEÚDO DA SENTENÇA. REFORMA DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. ART. 257 DO RISTJ. POSSIBILIDADE. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Efetivamente, a jurisprudência hodierna desta Casa dispõe no sentido de que só se considera intempestiva a apelação interposta antes da publicação do acórdão dos embargos de declaração, aplicando-se, por analogia, a Súmula 418/STJ, se, da oposição dos aclaratórios, houver modificação no julgado embargado. Precedentes. No caso, era desnecessária a ratificação do apelo, uma vez que o acolhimento dos declaratórios não teve o condão de modificar o conteúdo da sentença que foi objeto de irresignação na apelação. 2. A aplicação do direito à espécie (art. 257 do RISTJ) não demanda o reexame de fatos e provas, afastando a aplicabilidade da Súmula 7/STJ 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no REsp n. 1.598.191/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/11/2016, DJe de 24/11/2016.) Ademais, impor a ratificação do recurso em hipótese como a presente implicaria formalismo excessivo e violação aos princípios da instrumentalidade das formas e da primazia do julgamento de mérito, consagrados nos artigos 4º e 6º do Código de Processo Civil, especialmente considerando que a modificação promovida pelos embargos em nada alterou a situação jurídica do apelante. Dessa forma, afasto a preliminar de intempestividade e conheço do recurso de apelação, passo à análise do mérito. A controvérsia central cinge-se à possibilidade de cancelamento de hipoteca constituída em favor de instituição financeira sobre unidade habitacional autônoma adquirida e quitada por consumidora, quando a garantia real decorre de financiamento concedido à construtora incorporadora para viabilização do empreendimento imobiliário. O magistrado sentenciante, com acerto, aplicou ao caso as normas do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo a hipossuficiência da autora em relação aos réus e a responsabilidade objetiva do fornecedor de produtos e serviços pela reparação dos danos causados aos consumidores, independentemente da existência de culpa, nos termos dos artigos 12 e 14 do referido diploma legal. No caso concreto, ANNE KELLY ARAÚJO AGUIAR comprovou documentalmente a aquisição de unidade habitacional autônoma no Condomínio Residencial Calítri, mediante instrumento particular de compra e venda celebrado em 1º de setembro de 2017, com quitação integral do preço no ato da transação. Não obstante o pagamento integral do preço, permanece registrada na matrícula do imóvel hipoteca em favor do BANCO DO BRASIL S/A, apelante, constituída anteriormente à alienação da unidade, decorrente de operação de crédito concedida à incorporadora para viabilização do empreendimento. De fato, entendo que a manutenção do gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelo adquirente constitui evidente óbice ao exercício pleno dos atributos da propriedade, impedindo a livre disposição do bem e sujeitando o consumidor ao risco de constrição judicial em razão de inadimplemento de obrigação da qual não participou e pela qual não pode responder. Quanto à alegada ilegitimidade passiva, o argumento não prospera. A legitimidade ad causam, nos termos do artigo 17 do Código de Processo Civil, verifica-se pela titularidade da relação jurídica controvertida. No caso presente, o pedido, formulado pela autora, consiste precisamente no cancelamento do registro da hipoteca constituída em favor do Banco apelante; logo, não há como se questionar a legitimidade passiva de quem figura como credor hipotecário no registro imobiliário e será diretamente afetado pela procedência do pedido de cancelamento do gravame. A propósito, cito aresto deste Sodalício: (…) A Instituição Financeira possui legitimidade passiva na ação em que se busca o levantamento da garantia real sobre os bens dados a tal título pela construtora vendedora. 4. A financeira e a construtora são solidariamente obrigadas a cancelarem o gravame hipotecário, após a quitação da compra e venda firmada com a adquirente, mostrando-se perfeitamente admissível que a credora hipotecária seja demandada pela compradora, dada a natureza dessa obrigação a ser cumprida. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5274295-26.2022.8.09.0006, MURILO VIEIRA DE FARIA - (DESEMBARGADOR), 7ª Câmara Cível, julgado em 18/11/2024 15:36:09) O Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula 308, reconheceu precisamente a necessidade de proteção do adquirente de boa-fé em face da hipoteca constituída entre construtora e agente financeiro, estabelecendo que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". A ratio decidendi desse enunciado sumular reside na proteção da legítima expectativa do consumidor que adquire e quita imóvel em empreendimento financiado por instituição bancária; o adquirente de boa-fé, ao contratar com a construtora e quitar o preço, confia legitimamente na regularidade da alienação e na possibilidade de exercício pleno dos atributos da propriedade. A respeito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA. IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO ADQUIRIDO COM RECURSOS ORIUNDOS DO SFH. SÚMULA N. 308/STJ. APLICABILIDADE. 1. Nos termos da Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. "O fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ." (AgInt no REsp n. 2.119.978/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 15/8/2024.) Agravo interno provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.992.417/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 25/10/2024.) O apelante argumenta que a aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça exigiria a demonstração inequívoca da quitação integral do preço do imóvel e que a alienação tivesse ocorrido sem ciência da existência da garantia real, requisitos que não teriam sido preenchidos no caso concreto. Tal interpretação não merece acolhida. A proteção conferida pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça não se condiciona ao desconhecimento do gravame pelo adquirente; o fundamento do enunciado reside na ineficácia da hipoteca em face do adquirente de boa-fé que quitou o preço, independentemente de ter ou não ciência prévia da existência do gravame no momento da aquisição. Exigir que o consumidor adquirente demonstre desconhecimento da hipoteca para fazer jus à proteção da súmula implicaria esvaziar completamente sua eficácia protetiva, pois, em se tratando de direito real de garantia regularmente inscrito no registro de imóveis, presume-se o conhecimento por terceiros em razão do princípio da publicidade registral. A questão central não reside no conhecimento ou desconhecimento do gravame, mas na impossibilidade de se opor ao consumidor adquirente que quitou o preço uma garantia constituída em relação jurídica da qual não participou e sobre a qual não tinha qualquer ingerência. O argumento de que não teria havido comprovação do repasse dos valores pela construtora ao BANCO DO BRASIL S/A também não prospera. A relação entre construtora e agente financeiro é res inter alios acta em face do consumidor adquirente. O eventual inadimplemento da construtora perante o banco não pode ser oposto ao adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação de pagar o preço. O princípio da boa-fé objetiva, consagrado nos artigos 113 e 422 do Código Civil e com aplicação reforçada nas relações de consumo, impõe aos contratantes deveres de conduta pautados pela lealdade, cooperação e proteção das legítimas expectativas da contraparte; o consumidor que adquire imóvel mediante pagamento integral do preço à construtora incorporadora confia legitimamente em que o negócio jurídico será plenamente eficaz e que a propriedade será adquirida livre de ônus decorrentes de relações jurídicas alheias. Frustrar essa legítima expectativa, mantendo gravame hipotecário sobre o imóvel quitado, constitui violação à boa-fé objetiva e aos deveres anexos que decorrem desse princípio fundamental. A função social do contrato e da propriedade, igualmente consagrada nos artigos 421 e 1.228, § 1º, do Código Civil, também milita em favor da tese da apelada, isso porque a manutenção de hipoteca sobre imóvel quitado frustra a função social da propriedade, impedindo sua livre circulação e o exercício pleno dos atributos dominiais pelo legítimo proprietário. Sob a perspectiva da função social do contrato, não se pode admitir que o instrumento contratual de financiamento celebrado entre construtora e banco produza efeitos permanentes e prejudiciais em face de consumidor que não participou dessa relação e que cumpriu integralmente suas obrigações. Em linha: (…) A demora injustificada na baixa do gravame, após a quitação, impede o pleno exercício do direito de propriedade, gerando dano moral indenizável, por violação à boa-fé objetiva e à função social do contrato, conforme interpretação do art. 51, IV, do CDC.A jurisprudência do TJGO é pacífica no sentido de que a manutenção indevida da hipoteca após a quitação do imóvel enseja responsabilidade solidária entre a incorporadora e a instituição financeira, bem como o dever de indenizar o consumidor por danos morais. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5121958-13.2023.8.09.0137, DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, julgado em 28/04/2025 08:25:09) O argumento de violação à segurança jurídica registral também não merece guarida. A segurança jurídica não pode ser invocada para eternizar situação manifestamente contrária ao direito e lesiva ao consumidor de boa-fé; o registro da hipoteca permanece válido e eficaz nas relações entre o Banco credor e a construtora devedora, podendo a instituição financeira exercer todos os direitos decorrentes da garantia real em face da incorporadora inadimplente. O que não se admite é a oponibilidade desse gravame em face do consumidor adquirente que quitou o preço, o qual deve ser considerado terceiro de boa-fé protegido pelo ordenamento jurídico. A determinação de cancelamento do registro da hipoteca na matrícula do imóvel da autora não implica negar validade à garantia constituída entre banco e construtora, mas apenas reconhecer sua ineficácia em face da adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação. A instituição financeira apelante dispõe de mecanismos próprios de tutela de seu crédito em face da construtora devedora, podendo executar a garantia hipotecária em relação às unidades não comercializadas ou não quitadas, bem como buscar outras formas de satisfação do crédito mediante ação direta contra a incorporadora. O que não se pode admitir é a transferência do risco empresarial da operação de crédito ao consumidor que cumpriu integralmente suas obrigações e confiou legitimamente na regularidade da comercialização do imóvel. Ante o exposto, conheço do recurso de apelação cível e nego-lhe provimento, mantendo incólume a sentença proferida, por esses e seus próprios fundamentos. Ainda, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, a teor do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil e do Tema 1059 do Superior Tribunal de Justiça. Desde já, observado o trânsito em julgado, proceda-se à remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital. É o voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível, acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso e desprovê-lo, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, o Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes e o Des. Sérgio Mendonça de Araújo. Presidiu a sessão o Desembargador Sérgio Mendonça de Araújo. Fez-se presente, como representante da Procuradoria-Geral de Justiça, a Drª. Ivana Farina Navarrete Pena. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. UNIDADE HABITACIONAL QUITADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA PROPRIEDADE. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que determinou o cancelamento de hipoteca registrada sobre unidade habitacional autônoma adquirida e integralmente quitada por consumidora. A hipoteca foi constituída anteriormente à alienação da unidade, em razão de operação de crédito concedida à construtora incorporadora para viabilização do empreendimento imobiliário. A apelante sustenta ilegitimidade passiva, ausência de demonstração de quitação e desconhecimento do gravame pela adquirente, além de violação à segurança jurídica registral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se a hipoteca firmada entre construtora incorporadora e instituição financeira, constituída para viabilizar empreendimento imobiliário, mantém eficácia perante adquirente de boa-fé que comprovou a quitação integral do preço da unidade habitacional autônoma. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A instituição financeira possui legitimidade passiva, pois o pedido de cancelamento recai diretamente sobre a hipoteca registrada em seu favor, configurando-se como titular da relação jurídica controvertida nos termos do artigo 17 do Código de Processo Civil. 2. O dever de ratificação previsto no artigo 1.024, § 5º, do Código de Processo Civil é dispensado quando os embargos de declaração não alteram a conclusão do julgamento anterior, ainda que acolhidos para correção de questão acessória. 3. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo-se a hipossuficiência da adquirente e a responsabilidade objetiva dos fornecedores pela reparação dos danos causados, nos termos dos artigos 12 e 14 do referido diploma legal. 4. A manutenção de hipoteca sobre imóvel integralmente quitado pelo adquirente constitui óbice ao exercício pleno dos atributos da propriedade, impedindo a livre disposição do bem e sujeitando o consumidor ao risco de constrição judicial por inadimplemento de obrigação da qual não participou. 5. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante os adquirentes de boa-fé, independentemente de a garantia ter sido constituída antes ou depois da promessa de compra e venda. 6. A proteção conferida pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça não se condiciona ao desconhecimento do gravame pelo adquirente, fundamentando-se na ineficácia da hipoteca em face do consumidor de boa-fé que quitou o preço. 7. A relação jurídica entre construtora e agente financeiro é res inter alios acta em face do consumidor adquirente, não podendo o eventual inadimplemento da incorporadora perante o banco ser oposto ao adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação de pagar o preço. 8. O princípio da boa-fé objetiva, consagrado nos artigos 113 e 422 do Código Civil e com aplicação reforçada nas relações de consumo, impede a manutenção de gravame hipotecário sobre imóvel quitado, por frustrar a legítima expectativa do consumidor que confiou na regularidade do negócio jurídico. 9. A função social do contrato e da propriedade, prevista nos artigos 421 e 1.228, § 1º, do Código Civil, é violada pela manutenção de hipoteca sobre imóvel quitado, impedindo sua livre circulação e o exercício pleno dos atributos dominiais pelo legítimo proprietário. 10. A segurança jurídica registral não pode ser invocada para perpetuar situação manifestamente contrária ao direito e lesiva ao consumidor de boa-fé, permanecendo o registro válido e eficaz nas relações entre o banco credor e a construtora devedora. 11. A determinação de cancelamento do registro da hipoteca não nega validade à garantia constituída entre banco e construtora, mas reconhece sua ineficácia em face da adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação. 12. A instituição financeira dispõe de mecanismos próprios de tutela de seu crédito em face da construtora devedora, não sendo admissível a transferência do risco empresarial da operação de crédito ao consumidor que cumpriu integralmente suas obrigações. IV. TESE(S) 1. A hipoteca firmada entre construtora incorporadora e instituição financeira para viabilizar empreendimento imobiliário não produz efeitos perante o adquirente de boa-fé que comprovou a quitação integral do preço da unidade habitacional, independentemente de ter ou não ciência prévia do gravame. 2. A proteção ao consumidor adquirente de boa-fé prevalece sobre a garantia hipotecária constituída em relação jurídica da qual não participou, não se lhe podendo opor o eventual inadimplemento da incorporadora perante o agente financeiro. 3. O cancelamento do registro da hipoteca na matrícula do imóvel quitado pelo consumidor não elimina a validade da garantia nas relações entre banco e construtora, devendo a instituição financeira buscar a tutela de seu crédito mediante instrumentos próprios em face da devedora. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. _____________________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CDC, arts. 2º, 3º, 12 e 14; CC, arts. 113, 421, 421-A, 422 e 1.228, § 1º; CPC/2015, arts. 4º, 6º, 17, 85, §§ 2º e 11, 373, II, 485, VI, 487, I, 1.024, § 5º e 1.026. Jurisprudência relevante citada: Súmula 308/STJ; STJ, AgInt no AgInt no REsp 1.598.191/SP, relator min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, DJe 24/11/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.992.417/AL, relator min. Humberto Martins, 3ª Turma, DJe 25/10/2024; TJGO, AC 5274295-26.2022.8.09.0006, relator des. Murilo Vieira de Faria, 7ª Câmara Cível, julgado em 18/11/2024; TJGO, AC 5121958-13.2023.8.09.0137, relator des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, julgado em 28/04/2025; Tema 1059/STJ.