Apelação Cível 0172010-93.2016.8.09.0024 - TJGO

Apelação Cível 0172010-93.2016.8.09.0024 - TJGO | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - APELAÇÃO CÍVEL Nº 0172010-93.2016.8.09.0024 COMARCA: CALDAS NOVAS 3ª CÂMARA CÍVEL ([email protected]) APELANTES: SAMUEL ROSA E OUTRA APELADOS: ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E OUTRA RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM AÇÃO ANULATÓRIA. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE ABSOLUTA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE NULIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADAS. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em julgamento conjunto de ação reivindicatória de imissão na posse e ação anulatória, declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda e do respectivo registro imobiliário, por reconhecer a ocorrência de simulação destinada a encobrir pacto comissório vedado pelo ordenamento jurídico, julgando improcedente a pretensão reivindicatória do apelante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença padece de nulidade por fundamentação deficiente e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a pretensão anulatória estaria sujeita ao prazo decadencial do artigo 178, II, do Código Civil; e (iii) determinar se a escritura pública de compra e venda constituiu negócio jurídico simulado para encobrir pacto comissório, ensejando nulidade absoluta do título e do registro imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença apresenta fundamentação suficiente para o deslinde da controvérsia, ainda que concisa, ao valorar o conjunto probatório e indicar as razões que conduziram ao reconhecimento da simulação negocial. O magistrado, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do artigo 370 do CPC, quando os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento antecipado do mérito. O negócio jurídico simulado constitui hipótese de nulidade absoluta, nos termos do artigo 167 do Código Civil, razão pela qual não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional, conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma legal. A prova produzida demonstra que a escritura pública de compra e venda foi utilizada para mascarar garantia de empréstimo, caracterizando pacto comissório vedado pelo artigo 1.428 do Código Civil. A manutenção da posse direta do imóvel pelos apelados desde 2011, associada aos depoimentos testemunhais, à disparidade entre o valor do imóvel e o valor declarado na escritura e à confissão do corréu acerca da utilização do bem como garantia de dívida, confirma a ocorrência de simulação negocial. A presunção de veracidade do registro imobiliário admite relativização quando demonstrada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, especialmente em hipóteses de simulação e violação de norma de ordem pública. Declarada a nulidade da escritura pública e do registro imobiliário, a pretensão reivindicatória perde seu suporte jurídico, pois a ação reivindicatória pressupõe domínio válido e hígido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento da controvérsia. A simulação destinada a encobrir pacto comissório configura nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo. A nulidade absoluta do título imobiliário afasta a presunção de legitimidade do registro e impede o acolhimento de ação reivindicatória fundada em domínio inválido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os integrantes da 2ª Turma Julgadora em sessão da 3ª Câmara Cível, à unanimidade, conhecer da apelação cível para desprovê-la, nos termos do voto do relator. Sentença mantida. Participaram do julgamento os(as) Desembargadores(as) consignados(as) no extrato da ata, com a presença do(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça, sob a presidência do(a) Desembargador(a) igualmente registrado(a) na ata de julgamento. Sustentação oral: Dr. Loenardo Pimenta Cury, em favor da parte apelante. Presente no ambiente da sessão no momento do julgamento, Drª. Nilce Rodrigues Barbosa, advogada da parte apelada. Goiânia, 19 de maio de 2026. Desembargador Itamar de Lima Relator VOTO DO RELATOR Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por SAMUEL ROSA E VALÉRIA ALVES CARDOSO ROSA, nos autos da Ação Reivindicatória de Imissão na Posse com Pedido de Urgência ajuizada em desfavor de ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E CLEIDE GONÇALVES PINHEIRO, ora Apelados, em face da sentença (movimento 81) proferida pela Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de CALDAS NOVAS, Ana Tereza Waldemar da Silva, que, em julgamento conjunto com os autos nº 5401951-48.2018.8.09.0024, proferiu os seguintes termos: “Ante o exposto, julgo procedente os pedidos iniciais, extinguindo o processo, com resolução de mérito, a fim de declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada por João Alberto Vilella e sua mulher em favor de Samuel Rosa relativo ao lote nº 20, da quadra nº 27, sito a Rua Interna esquina com a Rua 20, do Loteamento Bairro Bandeirante, Caldas Novas/GO, com área de 428,50m², bem como determinar o cancelamento do registro na matrícula (R3-39.600). Revogo a tutela deferida às fls. 34/35, a fim de permitir a regularização da titularidade do bem em favor dos autores. Ante a sucumbência dos réus, condeno-os ao pagamento de custas e despesas processuais. Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador dos autores, os quais fixo em 10% do valor da causa, o que faço com fulcro no art. 85, §2º, CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se.” DA NULIDADE DA SENTENÇA POR FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE E CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES AFASTADAS. O Apelante sustenta a nulidade da sentença por fundamentação deficiente, com base no artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, e por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da produção de prova oral. Contudo, as preliminares não merecem acolhida. A análise da sentença (movimentação 81) revela que a magistrada de primeiro grau, embora de forma concisa, expôs os motivos de seu convencimento, valorando o conjunto probatório, incluindo a prova emprestada dos autos n. 5401951-48.2018.8.09.0024, para concluir pela existência de um negócio simulado com o intuito de encobrir pacto comissório. A decisão judicial não precisa rebater, um a um, todos os argumentos levantados pelas partes, desde que sua fundamentação seja suficiente para a solução da lide, o que ocorreu no caso. Da mesma forma, não se configura o cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aferir a necessidade de sua produção, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. Ao entender que a prova emprestada e os documentos carreados eram suficientes para o deslinde da controvérsia, a magistrada exerceu seu poder-dever de indeferir diligências inúteis ou protelatórias, julgando antecipadamente o mérito. Não há, pois, nulidade a ser declarada. Ante o exposto, rejeito as preliminares. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA NÃO VERIFICADA. O Apelante argui a ocorrência de decadência, sob o fundamento de que a ação anulatória foi proposta após o prazo de 4 (quatro) anos previsto no artigo 178, inciso II, do Código Civil. A prejudicial não prospera. A causa de pedir da ação anulatória funda-se na alegação de simulação de negócio jurídico (compra e venda) para encobrir um pacto comissório, prática vedada pelo ordenamento jurídico (artigo 1.428 do Código Civil). O negócio jurídico simulado é nulo de pleno direito, nos termos do artigo 167 do Código Civil. Conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma, "O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo". Assim, por se tratar de hipótese de nulidade absoluta, a pretensão declaratória não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional. Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica. Ante o exposto, rejeito a prejudicial de mérito. DO MÉRITO Superadas as questões preliminares, a controvérsia de mérito cinge-se à validade da escritura pública de compra e venda que transferiu a propriedade do imóvel matrícula n. 39.600 ao Apelante, Samuel Rosa. O Apelante defende a validade de seu título, com base na fé pública do registro imobiliário e na ausência de provas de vício. Os Apelados, por sua vez, sustentam que o negócio foi simulado para garantir um empréstimo, configurando pacto comissório nulo. A sentença recorrida, após analisar o conjunto probatório, concluiu pela ocorrência da simulação. Entendeu que a posse do imóvel pelos Apelados desde 2011, o depoimento do corréu Ricardo dos Reis Pereira, a disparidade de valores e outras circunstâncias demonstravam que a compra e venda, na realidade, mascarava uma garantia de empréstimo. De fato, a prova dos autos, embora complexa, aponta para a correção do entendimento da magistrada singular. O Apelante, a despeito de deter o registro formal do imóvel desde 03 de outubro de 2011, nunca exerceu a posse direta. Os Apelados, por outro lado, comprovaram, inclusive por meio de testemunhas, que ocupam o imóvel desde 29 de setembro de 2011, com base em um contrato de permuta firmado com Ricardo dos Reis Pereira. O próprio Ricardo, figura central na trama, declarou e testemunhou ter realizado empréstimos com o Apelante e dado o imóvel em garantia, sendo coagido a lavrar a escritura de compra e venda por valor muito inferior ao de mercado. Embora o contrato de permuta dos Apelados apresente fragilidades, como o tardio reconhecimento de firma, o conjunto dos indícios e provas confere verossimilhança à tese de simulação para encobrir pacto comissório. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a relativização da presunção de veracidade do registro imobiliário quando provada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, como nos casos de simulação. A proibição do pacto comissório (artigo 1.428 do Código Civil) é norma de ordem pública, visando proteger o devedor, e sua violação acarreta a nulidade do negócio dissimulado. Assim, correta a sentença ao declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda e, por consequência, do respectivo registro imobiliário (R3-39.600). Com a declaração de nulidade do título dominial, a pretensão reivindicatória do Apelante perde seu fundamento, pois a ação reivindicatória pressupõe a titularidade hígida do domínio, o que deixou de existir. Portanto, a manutenção da sentença em todos os seus termos é medida que se impõe. Em observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do Apelante de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa em cada uma das ações (processos n. 0172010-93.2016.8.09.0024 e n. 5401951-48.2018.8.09.0024). DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, conheço da apelação cível e nego-lhe provimento, para manter inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa de cada uma das ações, a serem arcados pelo Apelante. É o voto. Goiânia, 19 de maio de 2026. Desembargador ITAMAR DE LIMA Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0172010-93.2016.8.09.0024 COMARCA: CALDAS NOVAS 3ª CÂMARA CÍVEL ([email protected]) APELANTES: SAMUEL ROSA E OUTRA APELADOS: ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E OUTRA RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM AÇÃO ANULATÓRIA. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE ABSOLUTA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE NULIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADAS. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em julgamento conjunto de ação reivindicatória de imissão na posse e ação anulatória, declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda e do respectivo registro imobiliário, por reconhecer a ocorrência de simulação destinada a encobrir pacto comissório vedado pelo ordenamento jurídico, julgando improcedente a pretensão reivindicatória do apelante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença padece de nulidade por fundamentação deficiente e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a pretensão anulatória estaria sujeita ao prazo decadencial do artigo 178, II, do Código Civil; e (iii) determinar se a escritura pública de compra e venda constituiu negócio jurídico simulado para encobrir pacto comissório, ensejando nulidade absoluta do título e do registro imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença apresenta fundamentação suficiente para o deslinde da controvérsia, ainda que concisa, ao valorar o conjunto probatório e indicar as razões que conduziram ao reconhecimento da simulação negocial. O magistrado, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do artigo 370 do CPC, quando os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento antecipado do mérito. O negócio jurídico simulado constitui hipótese de nulidade absoluta, nos termos do artigo 167 do Código Civil, razão pela qual não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional, conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma legal. A prova produzida demonstra que a escritura pública de compra e venda foi utilizada para mascarar garantia de empréstimo, caracterizando pacto comissório vedado pelo artigo 1.428 do Código Civil. A manutenção da posse direta do imóvel pelos apelados desde 2011, associada aos depoimentos testemunhais, à disparidade entre o valor do imóvel e o valor declarado na escritura e à confissão do corréu acerca da utilização do bem como garantia de dívida, confirma a ocorrência de simulação negocial. A presunção de veracidade do registro imobiliário admite relativização quando demonstrada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, especialmente em hipóteses de simulação e violação de norma de ordem pública. Declarada a nulidade da escritura pública e do registro imobiliário, a pretensão reivindicatória perde seu suporte jurídico, pois a ação reivindicatória pressupõe domínio válido e hígido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento da controvérsia. A simulação destinada a encobrir pacto comissório configura nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo. A nulidade absoluta do título imobiliário afasta a presunção de legitimidade do registro e impede o acolhimento de ação reivindicatória fundada em domínio inválido.

26/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - APELAÇÃO CÍVEL Nº 0172010-93.2016.8.09.0024 COMARCA: CALDAS NOVAS 3ª CÂMARA CÍVEL ([email protected]) APELANTES: SAMUEL ROSA E OUTRA APELADOS: ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E OUTRA RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM AÇÃO ANULATÓRIA. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE ABSOLUTA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE NULIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADAS. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em julgamento conjunto de ação reivindicatória de imissão na posse e ação anulatória, declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda e do respectivo registro imobiliário, por reconhecer a ocorrência de simulação destinada a encobrir pacto comissório vedado pelo ordenamento jurídico, julgando improcedente a pretensão reivindicatória do apelante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença padece de nulidade por fundamentação deficiente e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a pretensão anulatória estaria sujeita ao prazo decadencial do artigo 178, II, do Código Civil; e (iii) determinar se a escritura pública de compra e venda constituiu negócio jurídico simulado para encobrir pacto comissório, ensejando nulidade absoluta do título e do registro imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença apresenta fundamentação suficiente para o deslinde da controvérsia, ainda que concisa, ao valorar o conjunto probatório e indicar as razões que conduziram ao reconhecimento da simulação negocial. O magistrado, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do artigo 370 do CPC, quando os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento antecipado do mérito. O negócio jurídico simulado constitui hipótese de nulidade absoluta, nos termos do artigo 167 do Código Civil, razão pela qual não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional, conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma legal. A prova produzida demonstra que a escritura pública de compra e venda foi utilizada para mascarar garantia de empréstimo, caracterizando pacto comissório vedado pelo artigo 1.428 do Código Civil. A manutenção da posse direta do imóvel pelos apelados desde 2011, associada aos depoimentos testemunhais, à disparidade entre o valor do imóvel e o valor declarado na escritura e à confissão do corréu acerca da utilização do bem como garantia de dívida, confirma a ocorrência de simulação negocial. A presunção de veracidade do registro imobiliário admite relativização quando demonstrada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, especialmente em hipóteses de simulação e violação de norma de ordem pública. Declarada a nulidade da escritura pública e do registro imobiliário, a pretensão reivindicatória perde seu suporte jurídico, pois a ação reivindicatória pressupõe domínio válido e hígido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento da controvérsia. A simulação destinada a encobrir pacto comissório configura nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo. A nulidade absoluta do título imobiliário afasta a presunção de legitimidade do registro e impede o acolhimento de ação reivindicatória fundada em domínio inválido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os integrantes da 2ª Turma Julgadora em sessão da 3ª Câmara Cível, à unanimidade, conhecer da apelação cível para desprovê-la, nos termos do voto do relator. Sentença mantida. Participaram do julgamento os(as) Desembargadores(as) consignados(as) no extrato da ata, com a presença do(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça, sob a presidência do(a) Desembargador(a) igualmente registrado(a) na ata de julgamento. Sustentação oral: Dr. Loenardo Pimenta Cury, em favor da parte apelante. Presente no ambiente da sessão no momento do julgamento, Drª. Nilce Rodrigues Barbosa, advogada da parte apelada. Goiânia, 19 de maio de 2026. Desembargador Itamar de Lima Relator VOTO DO RELATOR Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por SAMUEL ROSA E VALÉRIA ALVES CARDOSO ROSA, nos autos da Ação Reivindicatória de Imissão na Posse com Pedido de Urgência ajuizada em desfavor de ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E CLEIDE GONÇALVES PINHEIRO, ora Apelados, em face da sentença (movimento 81) proferida pela Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de CALDAS NOVAS, Ana Tereza Waldemar da Silva, que, em julgamento conjunto com os autos nº 5401951-48.2018.8.09.0024, proferiu os seguintes termos: “Ante o exposto, julgo procedente os pedidos iniciais, extinguindo o processo, com resolução de mérito, a fim de declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada por João Alberto Vilella e sua mulher em favor de Samuel Rosa relativo ao lote nº 20, da quadra nº 27, sito a Rua Interna esquina com a Rua 20, do Loteamento Bairro Bandeirante, Caldas Novas/GO, com área de 428,50m², bem como determinar o cancelamento do registro na matrícula (R3-39.600). Revogo a tutela deferida às fls. 34/35, a fim de permitir a regularização da titularidade do bem em favor dos autores. Ante a sucumbência dos réus, condeno-os ao pagamento de custas e despesas processuais. Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador dos autores, os quais fixo em 10% do valor da causa, o que faço com fulcro no art. 85, §2º, CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se.” DA NULIDADE DA SENTENÇA POR FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE E CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES AFASTADAS. O Apelante sustenta a nulidade da sentença por fundamentação deficiente, com base no artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, e por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da produção de prova oral. Contudo, as preliminares não merecem acolhida. A análise da sentença (movimentação 81) revela que a magistrada de primeiro grau, embora de forma concisa, expôs os motivos de seu convencimento, valorando o conjunto probatório, incluindo a prova emprestada dos autos n. 5401951-48.2018.8.09.0024, para concluir pela existência de um negócio simulado com o intuito de encobrir pacto comissório. A decisão judicial não precisa rebater, um a um, todos os argumentos levantados pelas partes, desde que sua fundamentação seja suficiente para a solução da lide, o que ocorreu no caso. Da mesma forma, não se configura o cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aferir a necessidade de sua produção, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. Ao entender que a prova emprestada e os documentos carreados eram suficientes para o deslinde da controvérsia, a magistrada exerceu seu poder-dever de indeferir diligências inúteis ou protelatórias, julgando antecipadamente o mérito. Não há, pois, nulidade a ser declarada. Ante o exposto, rejeito as preliminares. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA NÃO VERIFICADA. O Apelante argui a ocorrência de decadência, sob o fundamento de que a ação anulatória foi proposta após o prazo de 4 (quatro) anos previsto no artigo 178, inciso II, do Código Civil. A prejudicial não prospera. A causa de pedir da ação anulatória funda-se na alegação de simulação de negócio jurídico (compra e venda) para encobrir um pacto comissório, prática vedada pelo ordenamento jurídico (artigo 1.428 do Código Civil). O negócio jurídico simulado é nulo de pleno direito, nos termos do artigo 167 do Código Civil. Conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma, "O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo". Assim, por se tratar de hipótese de nulidade absoluta, a pretensão declaratória não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional. Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica. Ante o exposto, rejeito a prejudicial de mérito. DO MÉRITO Superadas as questões preliminares, a controvérsia de mérito cinge-se à validade da escritura pública de compra e venda que transferiu a propriedade do imóvel matrícula n. 39.600 ao Apelante, Samuel Rosa. O Apelante defende a validade de seu título, com base na fé pública do registro imobiliário e na ausência de provas de vício. Os Apelados, por sua vez, sustentam que o negócio foi simulado para garantir um empréstimo, configurando pacto comissório nulo. A sentença recorrida, após analisar o conjunto probatório, concluiu pela ocorrência da simulação. Entendeu que a posse do imóvel pelos Apelados desde 2011, o depoimento do corréu Ricardo dos Reis Pereira, a disparidade de valores e outras circunstâncias demonstravam que a compra e venda, na realidade, mascarava uma garantia de empréstimo. De fato, a prova dos autos, embora complexa, aponta para a correção do entendimento da magistrada singular. O Apelante, a despeito de deter o registro formal do imóvel desde 03 de outubro de 2011, nunca exerceu a posse direta. Os Apelados, por outro lado, comprovaram, inclusive por meio de testemunhas, que ocupam o imóvel desde 29 de setembro de 2011, com base em um contrato de permuta firmado com Ricardo dos Reis Pereira. O próprio Ricardo, figura central na trama, declarou e testemunhou ter realizado empréstimos com o Apelante e dado o imóvel em garantia, sendo coagido a lavrar a escritura de compra e venda por valor muito inferior ao de mercado. Embora o contrato de permuta dos Apelados apresente fragilidades, como o tardio reconhecimento de firma, o conjunto dos indícios e provas confere verossimilhança à tese de simulação para encobrir pacto comissório. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a relativização da presunção de veracidade do registro imobiliário quando provada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, como nos casos de simulação. A proibição do pacto comissório (artigo 1.428 do Código Civil) é norma de ordem pública, visando proteger o devedor, e sua violação acarreta a nulidade do negócio dissimulado. Assim, correta a sentença ao declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda e, por consequência, do respectivo registro imobiliário (R3-39.600). Com a declaração de nulidade do título dominial, a pretensão reivindicatória do Apelante perde seu fundamento, pois a ação reivindicatória pressupõe a titularidade hígida do domínio, o que deixou de existir. Portanto, a manutenção da sentença em todos os seus termos é medida que se impõe. Em observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do Apelante de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa em cada uma das ações (processos n. 0172010-93.2016.8.09.0024 e n. 5401951-48.2018.8.09.0024). DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, conheço da apelação cível e nego-lhe provimento, para manter inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa de cada uma das ações, a serem arcados pelo Apelante. É o voto. Goiânia, 19 de maio de 2026. Desembargador ITAMAR DE LIMA Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0172010-93.2016.8.09.0024 COMARCA: CALDAS NOVAS 3ª CÂMARA CÍVEL ([email protected]) APELANTES: SAMUEL ROSA E OUTRA APELADOS: ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E OUTRA RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM AÇÃO ANULATÓRIA. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE ABSOLUTA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE NULIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADAS. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em julgamento conjunto de ação reivindicatória de imissão na posse e ação anulatória, declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda e do respectivo registro imobiliário, por reconhecer a ocorrência de simulação destinada a encobrir pacto comissório vedado pelo ordenamento jurídico, julgando improcedente a pretensão reivindicatória do apelante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença padece de nulidade por fundamentação deficiente e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a pretensão anulatória estaria sujeita ao prazo decadencial do artigo 178, II, do Código Civil; e (iii) determinar se a escritura pública de compra e venda constituiu negócio jurídico simulado para encobrir pacto comissório, ensejando nulidade absoluta do título e do registro imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença apresenta fundamentação suficiente para o deslinde da controvérsia, ainda que concisa, ao valorar o conjunto probatório e indicar as razões que conduziram ao reconhecimento da simulação negocial. O magistrado, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do artigo 370 do CPC, quando os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento antecipado do mérito. O negócio jurídico simulado constitui hipótese de nulidade absoluta, nos termos do artigo 167 do Código Civil, razão pela qual não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional, conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma legal. A prova produzida demonstra que a escritura pública de compra e venda foi utilizada para mascarar garantia de empréstimo, caracterizando pacto comissório vedado pelo artigo 1.428 do Código Civil. A manutenção da posse direta do imóvel pelos apelados desde 2011, associada aos depoimentos testemunhais, à disparidade entre o valor do imóvel e o valor declarado na escritura e à confissão do corréu acerca da utilização do bem como garantia de dívida, confirma a ocorrência de simulação negocial. A presunção de veracidade do registro imobiliário admite relativização quando demonstrada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, especialmente em hipóteses de simulação e violação de norma de ordem pública. Declarada a nulidade da escritura pública e do registro imobiliário, a pretensão reivindicatória perde seu suporte jurídico, pois a ação reivindicatória pressupõe domínio válido e hígido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento da controvérsia. A simulação destinada a encobrir pacto comissório configura nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo. A nulidade absoluta do título imobiliário afasta a presunção de legitimidade do registro e impede o acolhimento de ação reivindicatória fundada em domínio inválido.

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

26/02/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

26/02/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

26/02/2026, 00:00

Conclusão (para julgamento)

01/12/2025, 11:18

Redistribuição (incompetência)

01/12/2025, 11:10

Redistribuição por prevenção

01/12/2025, 07:27

Expedição de documento (Certidão)

24/11/2025, 08:08

Expedição de documento (Certidão)

19/11/2025, 15:01

Recebimento

19/11/2025, 15:00

Distribuição (sorteio)

19/11/2025, 11:02

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório Publicacao/Comunicacao Intimação Ato ordinatório - Caldas Novas - 1ª Vara Cível CALDAS NOVAS Autos nº 0172010-93.2016.8.09.0024 PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Promovente(s): ELIAS FRANCISCO SOBRINHO Promovido(s): RICARDO DOS REIS PEREIRA P R O V I M E N T O Intimo a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Caldas Novas, 22 de julho de 2025. (assinado eletronicamente) KENNEDY LACERDA EVANGELISTA DA ROCHA Analista Judiciário

23/07/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório Publicacao/Comunicacao Intimação Ato ordinatório - Caldas Novas - 1ª Vara Cível CALDAS NOVAS Autos nº 0172010-93.2016.8.09.0024 PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Promovente(s): ELIAS FRANCISCO SOBRINHO Promovido(s): RICARDO DOS REIS PEREIRA P R O V I M E N T O Intimo a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Caldas Novas, 22 de julho de 2025. (assinado eletronicamente) KENNEDY LACERDA EVANGELISTA DA ROCHA Analista Judiciário

23/07/2025, 00:00

Documentos

Relatório e Voto

•26/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - APELAÇÃO CÍVEL Nº 0172010-93.2016.8.09.0024 COMARCA: CALDAS NOVAS 3ª CÂMARA CÍVEL ([email protected]) APELANTES: SAMUEL ROSA E OUTRA APELADOS: ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E OUTRA RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM AÇÃO ANULATÓRIA. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE ABSOLUTA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE NULIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADAS. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em julgamento conjunto de ação reivindicatória de imissão na posse e ação anulatória, declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda e do respectivo registro imobiliário, por reconhecer a ocorrência de simulação destinada a encobrir pacto comissório vedado pelo ordenamento jurídico, julgando improcedente a pretensão reivindicatória do apelante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença padece de nulidade por fundamentação deficiente e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a pretensão anulatória estaria sujeita ao prazo decadencial do artigo 178, II, do Código Civil; e (iii) determinar se a escritura pública de compra e venda constituiu negócio jurídico simulado para encobrir pacto comissório, ensejando nulidade absoluta do título e do registro imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença apresenta fundamentação suficiente para o deslinde da controvérsia, ainda que concisa, ao valorar o conjunto probatório e indicar as razões que conduziram ao reconhecimento da simulação negocial. O magistrado, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do artigo 370 do CPC, quando os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento antecipado do mérito. O negócio jurídico simulado constitui hipótese de nulidade absoluta, nos termos do artigo 167 do Código Civil, razão pela qual não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional, conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma legal. A prova produzida demonstra que a escritura pública de compra e venda foi utilizada para mascarar garantia de empréstimo, caracterizando pacto comissório vedado pelo artigo 1.428 do Código Civil. A manutenção da posse direta do imóvel pelos apelados desde 2011, associada aos depoimentos testemunhais, à disparidade entre o valor do imóvel e o valor declarado na escritura e à confissão do corréu acerca da utilização do bem como garantia de dívida, confirma a ocorrência de simulação negocial. A presunção de veracidade do registro imobiliário admite relativização quando demonstrada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, especialmente em hipóteses de simulação e violação de norma de ordem pública. Declarada a nulidade da escritura pública e do registro imobiliário, a pretensão reivindicatória perde seu suporte jurídico, pois a ação reivindicatória pressupõe domínio válido e hígido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento da controvérsia. A simulação destinada a encobrir pacto comissório configura nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo. A nulidade absoluta do título imobiliário afasta a presunção de legitimidade do registro e impede o acolhimento de ação reivindicatória fundada em domínio inválido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os integrantes da 2ª Turma Julgadora em sessão da 3ª Câmara Cível, à unanimidade, conhecer da apelação cível para desprovê-la, nos termos do voto do relator. Sentença mantida. Participaram do julgamento os(as) Desembargadores(as) consignados(as) no extrato da ata, com a presença do(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça, sob a presidência do(a) Desembargador(a) igualmente registrado(a) na ata de julgamento. Sustentação oral: Dr. Loenardo Pimenta Cury, em favor da parte apelante. Presente no ambiente da sessão no momento do julgamento, Drª. Nilce Rodrigues Barbosa, advogada da parte apelada. Goiânia, 19 de maio de 2026. Desembargador Itamar de Lima Relator VOTO DO RELATOR Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por SAMUEL ROSA E VALÉRIA ALVES CARDOSO ROSA, nos autos da Ação Reivindicatória de Imissão na Posse com Pedido de Urgência ajuizada em desfavor de ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E CLEIDE GONÇALVES PINHEIRO, ora Apelados, em face da sentença (movimento 81) proferida pela Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de CALDAS NOVAS, Ana Tereza Waldemar da Silva, que, em julgamento conjunto com os autos nº 5401951-48.2018.8.09.0024, proferiu os seguintes termos: “Ante o exposto, julgo procedente os pedidos iniciais, extinguindo o processo, com resolução de mérito, a fim de declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada por João Alberto Vilella e sua mulher em favor de Samuel Rosa relativo ao lote nº 20, da quadra nº 27, sito a Rua Interna esquina com a Rua 20, do Loteamento Bairro Bandeirante, Caldas Novas/GO, com área de 428,50m², bem como determinar o cancelamento do registro na matrícula (R3-39.600). Revogo a tutela deferida às fls. 34/35, a fim de permitir a regularização da titularidade do bem em favor dos autores. Ante a sucumbência dos réus, condeno-os ao pagamento de custas e despesas processuais. Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador dos autores, os quais fixo em 10% do valor da causa, o que faço com fulcro no art. 85, §2º, CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se.” DA NULIDADE DA SENTENÇA POR FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE E CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES AFASTADAS. O Apelante sustenta a nulidade da sentença por fundamentação deficiente, com base no artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, e por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da produção de prova oral. Contudo, as preliminares não merecem acolhida. A análise da sentença (movimentação 81) revela que a magistrada de primeiro grau, embora de forma concisa, expôs os motivos de seu convencimento, valorando o conjunto probatório, incluindo a prova emprestada dos autos n. 5401951-48.2018.8.09.0024, para concluir pela existência de um negócio simulado com o intuito de encobrir pacto comissório. A decisão judicial não precisa rebater, um a um, todos os argumentos levantados pelas partes, desde que sua fundamentação seja suficiente para a solução da lide, o que ocorreu no caso. Da mesma forma, não se configura o cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aferir a necessidade de sua produção, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. Ao entender que a prova emprestada e os documentos carreados eram suficientes para o deslinde da controvérsia, a magistrada exerceu seu poder-dever de indeferir diligências inúteis ou protelatórias, julgando antecipadamente o mérito. Não há, pois, nulidade a ser declarada. Ante o exposto, rejeito as preliminares. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA NÃO VERIFICADA. O Apelante argui a ocorrência de decadência, sob o fundamento de que a ação anulatória foi proposta após o prazo de 4 (quatro) anos previsto no artigo 178, inciso II, do Código Civil. A prejudicial não prospera. A causa de pedir da ação anulatória funda-se na alegação de simulação de negócio jurídico (compra e venda) para encobrir um pacto comissório, prática vedada pelo ordenamento jurídico (artigo 1.428 do Código Civil). O negócio jurídico simulado é nulo de pleno direito, nos termos do artigo 167 do Código Civil. Conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma, "O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo". Assim, por se tratar de hipótese de nulidade absoluta, a pretensão declaratória não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional. Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica. Ante o exposto, rejeito a prejudicial de mérito. DO MÉRITO Superadas as questões preliminares, a controvérsia de mérito cinge-se à validade da escritura pública de compra e venda que transferiu a propriedade do imóvel matrícula n. 39.600 ao Apelante, Samuel Rosa. O Apelante defende a validade de seu título, com base na fé pública do registro imobiliário e na ausência de provas de vício. Os Apelados, por sua vez, sustentam que o negócio foi simulado para garantir um empréstimo, configurando pacto comissório nulo. A sentença recorrida, após analisar o conjunto probatório, concluiu pela ocorrência da simulação. Entendeu que a posse do imóvel pelos Apelados desde 2011, o depoimento do corréu Ricardo dos Reis Pereira, a disparidade de valores e outras circunstâncias demonstravam que a compra e venda, na realidade, mascarava uma garantia de empréstimo. De fato, a prova dos autos, embora complexa, aponta para a correção do entendimento da magistrada singular. O Apelante, a despeito de deter o registro formal do imóvel desde 03 de outubro de 2011, nunca exerceu a posse direta. Os Apelados, por outro lado, comprovaram, inclusive por meio de testemunhas, que ocupam o imóvel desde 29 de setembro de 2011, com base em um contrato de permuta firmado com Ricardo dos Reis Pereira. O próprio Ricardo, figura central na trama, declarou e testemunhou ter realizado empréstimos com o Apelante e dado o imóvel em garantia, sendo coagido a lavrar a escritura de compra e venda por valor muito inferior ao de mercado. Embora o contrato de permuta dos Apelados apresente fragilidades, como o tardio reconhecimento de firma, o conjunto dos indícios e provas confere verossimilhança à tese de simulação para encobrir pacto comissório. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a relativização da presunção de veracidade do registro imobiliário quando provada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, como nos casos de simulação. A proibição do pacto comissório (artigo 1.428 do Código Civil) é norma de ordem pública, visando proteger o devedor, e sua violação acarreta a nulidade do negócio dissimulado. Assim, correta a sentença ao declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda e, por consequência, do respectivo registro imobiliário (R3-39.600). Com a declaração de nulidade do título dominial, a pretensão reivindicatória do Apelante perde seu fundamento, pois a ação reivindicatória pressupõe a titularidade hígida do domínio, o que deixou de existir. Portanto, a manutenção da sentença em todos os seus termos é medida que se impõe. Em observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do Apelante de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa em cada uma das ações (processos n. 0172010-93.2016.8.09.0024 e n. 5401951-48.2018.8.09.0024). DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, conheço da apelação cível e nego-lhe provimento, para manter inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa de cada uma das ações, a serem arcados pelo Apelante. É o voto. Goiânia, 19 de maio de 2026. Desembargador ITAMAR DE LIMA Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0172010-93.2016.8.09.0024 COMARCA: CALDAS NOVAS 3ª CÂMARA CÍVEL ([email protected]) APELANTES: SAMUEL ROSA E OUTRA APELADOS: ELIAS FRANCISCO SOBRINHO E OUTRA RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM AÇÃO ANULATÓRIA. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE ABSOLUTA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE NULIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADAS. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em julgamento conjunto de ação reivindicatória de imissão na posse e ação anulatória, declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda e do respectivo registro imobiliário, por reconhecer a ocorrência de simulação destinada a encobrir pacto comissório vedado pelo ordenamento jurídico, julgando improcedente a pretensão reivindicatória do apelante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença padece de nulidade por fundamentação deficiente e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a pretensão anulatória estaria sujeita ao prazo decadencial do artigo 178, II, do Código Civil; e (iii) determinar se a escritura pública de compra e venda constituiu negócio jurídico simulado para encobrir pacto comissório, ensejando nulidade absoluta do título e do registro imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença apresenta fundamentação suficiente para o deslinde da controvérsia, ainda que concisa, ao valorar o conjunto probatório e indicar as razões que conduziram ao reconhecimento da simulação negocial. O magistrado, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do artigo 370 do CPC, quando os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento antecipado do mérito. O negócio jurídico simulado constitui hipótese de nulidade absoluta, nos termos do artigo 167 do Código Civil, razão pela qual não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional, conforme dispõe o artigo 169 do mesmo diploma legal. A prova produzida demonstra que a escritura pública de compra e venda foi utilizada para mascarar garantia de empréstimo, caracterizando pacto comissório vedado pelo artigo 1.428 do Código Civil. A manutenção da posse direta do imóvel pelos apelados desde 2011, associada aos depoimentos testemunhais, à disparidade entre o valor do imóvel e o valor declarado na escritura e à confissão do corréu acerca da utilização do bem como garantia de dívida, confirma a ocorrência de simulação negocial. A presunção de veracidade do registro imobiliário admite relativização quando demonstrada a nulidade absoluta do título que lhe deu origem, especialmente em hipóteses de simulação e violação de norma de ordem pública. Declarada a nulidade da escritura pública e do registro imobiliário, a pretensão reivindicatória perde seu suporte jurídico, pois a ação reivindicatória pressupõe domínio válido e hígido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento da controvérsia. A simulação destinada a encobrir pacto comissório configura nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo. A nulidade absoluta do título imobiliário afasta a presunção de legitimidade do registro e impede o acolhimento de ação reivindicatória fundada em domínio inválido.

26/05/2026, 00:00

25/06/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS - 1ª VARA CÍVEL E-mail e WhatApp do Gabinete: [email protected] - (64) 3454-9634 E-mail e WhatApp da Escrivania: [email protected] - (64) 3454-9628 Processo nº: 0172010-93.2016.8.09.0024 Demandante(s): ELIAS FRANCISCO SOBRINHO Demandado(s): RICARDO DOS REIS PEREIRA SENTENÇA/MANDADO/OFÍCIO Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139-A do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. SENTENÇA CONJUNTA (AUTOS Nº 0172010-93.2016.8.09.0024 E AUTOS Nº 5401951-48.2018.8.09.0024) 1. RELATÓRIO (AUTOS Nº 0172010-93.2016.8.09.0024) Trata-se de ação declaratória de nulidade de escritura pública cumulada com cancelamento de registro movida por Elias Francisco Sobrinho e Cleide Gonçalves Pinheiro em face de Ricardo dos Reis Pereira, Samuel Rosa e Valéria Alves Cardoso Rosa, todos qualificados nos autos. Os autores narraram a negociação de permuta com o primeiro requerido, envolvendo o imóvel, terreno e casa residencial constituída por três quartos, sala, cozinha, banheiro social, área de serviço, churrasqueira e garagem, matriculado sob nº 39.600, lote 20, da quadra 27, com 428,50m², situado no Loteamento Bairro Bandeirante, Caldas Novas/GO, oriundo do desmembramento do lote nº 4-R, conforme Decreto Municipal nº 1526/2000. Relataram que o réu declarou ser possuidor e legítimo proprietário do imóvel permutado e ajustaram o preço da negociação em R$250.000,00, pago com a entrega de um apartamento, nº 708, do condomínio Edifício Toulon, avaliado em R$130.000,00, e R$120.000,00 em espécie no ato da assinatura do contrato. Pontuaram que ao tentar realizar a transferência do imóvel, que se encontrava registrado em nome de terceiros, João Alberto Vilela e sua esposa Celma Aparecida de Freitas, mediante apresentação do compromisso de compra e venda celebrado entre os terceiros e Ricardo dos Reis Pereira, não lograram êxito. Ponderaram que o contrato celebrado entre os terceiros e o réu previa pagamento de forma parcelada, e não se encontrava quitado. Afirmaram aguardar a quitação da avença para receberem a escritura definitiva do imóvel. Arguiram que vencido o prazo para quitação, procuraram o primeiro réu para outorga da escritura pública, o qual solicitou dilação do prazo para resolver pendências. Em 2016 receberam a liberação de Ricardo para proceder a transferência. Asseveram que ao se dirigem ao cartório para providenciar a documentação para transferência foram surpreendidos com a informação de que imóvel se encontrava em nome de Samuel Rosa desde 05/10/2011. Destacaram que Ricardo celebrou compromisso de compra e venda do imóvel com João Alberto Vilela e esposa em 22/09/2011, bem como celebrou contrato de permuta com os autores em 29/09/2011. Sustentaram que ao procurarem Ricardo, foram informados que o imóvel foi dado em garantia a Samuel em razão de um empréstimo tomado, com promessa de devolução do bem ao término do pagamento ao credor. Verberaram que Samuel se recusa a liberar o imóvel para os autores. Postulam a declaração de nulidade do pacto comissório e da escritura pública lavrada em favor de Samuel Rosa, com o cancelamento da transferência no registro imobiliário. Pugnaram a concessão da tutela de urgência para averbar a restrição de indisponibilidade na matrícula do imóvel e a existência da demanda. Recebida a inicial e deferida a tutela de urgência para anotar a restrição judicial de inalienabilidade na matrícula do imóvel em discussão, sob nº 39.600 (fls. 34/35). Averbação realizada na matrícula (fl. 41). Citada Valéria Alves Cardoso Rosa (fl. 48). Samuel Rosa compareceu espontaneamente e apresentou contestação (fl. 71). Defendeu que adquiriu o imóvel licitamente de Ricardo, inexistindo simulação de compra e venda ou pacto comissório. Asseverou que após a aquisição, o imóvel ficou sob administração da imobiliária do requerido Ricardo para locação. Arrazoou que ante a ausência de procura do bem para locação, decidiu retomar o imóvel, descobrindo que os autores ocupavam o bem em questão. Pontuou haver notificado os autores extrajudicialmente para que procedessem a desocupação, sem lograr êxito. Afirmou que o contrato celebrado pelos autores com o requerido Ricardo aparenta ser extemporâneo a alegada aquisição do bem, por haver reconhecimento de firma apenas em 26/10/2015, após a notificação de desocupação. Impugnou a alegação de permuta celebrada pelos autores, por ausência de prova da transferência do imóvel indicado no contrato ao requerido Ricardo, o qual se encontra em nome de Rosana Oliveira de Almeida e Carlos Alberto Renosto, bem como o reconhecimento de firma tardio em 2015. Defendeu que o contrato apresentado pelos autores é simulação de mútuo realizado em favor de Ricardo, uma vez que não se certificaram da higidez da permuta celebrada, com a pesquisa prévia da documentação do imóvel e certidões negativas do vendedor. Defendeu a aquisição do imóvel de boa-fé, devendo eventual pretensão autoral ser convertida em perdas e danos. Pugnou a fixação de multa em face dos autores por litigância de má-fé. Valéria Alves Cardoso Rosa apresentou contestação (fl. 124). Preliminarmente, argumentou ilegitimidade passiva. Defendeu ser casada com Samuel Rosa sob o regime da separação total de bens e o imóvel foi adquirido exclusivamente por Samuel. No mérito, defendeu a higidez do negócio jurídico celebrado por Samuel. Réplicas as contestações (fls. 162/176). O processo foi digitalizado. Determinada a citação do requerido Ricardo (evento 18). Citado de forma eletrônica (evento 45). O requerido Samuel postulou a declaração de revelia do requerido Ricardo. Postulou o saneamento do processo. Intimados para especificarem provas (evento 48). Os autores postularam a oitiva de testemunhas e colheita do depoimento pessoal dos requeridos sob pena de confissão (evento 53). Samuel reiterou o pedido de saneamento do processo. Pontuou a ausência de fixação de pontos controvertidos. Pleiteou a utilização da prova emprestada, ação reivindicatória proposta pelo réu em face dos autores, autos nº 5401951-48.2018.8.09.0024, no qual foi produzida prova testemunhal capaz de evidenciar que o requerido é legítimo proprietário do imóvel. Alternativamente, postulou a produção de prova testemunhal e colheita do depoimento pessoal dos autores (evento 54). Proferida decisão saneadora (evento 56). Acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de Valéria Alves Cardoso Rosa. Reconhecida a conexão com os autos nº 5401951-48.2018.8.09.0024. Fixados os pontos controvertidos (a) a existência de vícios no contrato de permuta celebrado pelos autores e o primeiro requerido (fls. 27/28) e/ou no contrato de compra e venda celebrado entre Samuel Rosa e o primeiro requerido; b) a data de celebração do contrato de permuta; c) a celebração de contrato de mútuo por Ricardo e Samuel com pacto comissório prévio ao contrato de permuta; d) a quitação do contrato de permuta narrado pelos autores; e) a quitação do alegado contrato de mútuo existente entre Ricardo e Samuel; f) a conduta de má-fé das parte). Deferida a juntada de novos documentos e a prova emprestada. Postergada a análise acerca da necessidade de produção de prova oral. O réu postulou o julgamento antecipado. Alternativamente, reiterou a necessidade de tomar o depoimento pessoal dos autores e ouvir testemunhas (evento 61). Os autores arguiram que a citação do réu Ricardo não é válida (evento 62). Reiteraram o pedido para colheita de depoimento pessoal do Samuel e Ricardo (evento 63). Anexaram cópia da prova oral produzida nos autos nº 5401951-48.2018.8.09.0024 (evento 63). Certificou-se o decurso do prazo para manifestação para Ricardo (evento 64). Determinada a repetição do ato de citação pela secretaria (evento 66). Realizado o ato, o réu Ricardo confirmou o recebimento da citação e apresentou documento (evento 78). O réu Samuel postulou o julgamento (evento 79) Os autos vieram conclusos. 2. FUNDAMENTAÇÃO Não se olvida que os autores postulem a colheita do depoimento pessoal de Samuel e de Ricardo, bem como a oitiva de testemunhas em juízo. Ocorre que a prova emprestada dos autos da ação reivindicatória é suficiente para o deslinde da controvérsia. Assim, incumbindo o juízo o indeferimento das provas protelatórias ou inúteis a elucidação da controvérsia, indefiro a produção de prova oral, e passo ao julgamento do processo. Ainda, ante o decurso do prazo para defesa do réu Ricardo dos Reis Pereira, declaro sua revelia (art. 344, CPC). Contudo, deixo de aplicar os efeitos, ante a apresentação de defesa pelo réu Samuel Rosa (art. 345, inc. I, CPC). Cinge-se a controvérsia a higidez na permuta celebrada pelos autores e o primeiro réu, em data anterior a transferência do imóvel ao segundo réu, bem como ao vício existente na negociação entre os réus, pacto comissório prévio ao contrato de permuta. Compulsando-se os autos, verifica-se que os autores comprovaram a existência do contrato de permuta, celebrado com Ricardo, pelo qual entregaram um imóvel como pagamento (apartamento nº 708 do Condomínio Edifício Toulon) e R$120.000,00 em espécie em favor de Ricardo, recebendo assim o imóvel urbano (casa residencial situada na Rua 20, quadra 27, lote 20, do Bairro Bandeirantes, em Caldas Novas). Referido contrato foi entabulado 29/09/2011 e o reconhecimento de firma por verdadeiro foi realizado apenas em 29/10/2015. Não obstante a irresignação de Samuel, sobre a data em que realizado o negócio, asseverando que este é posterior a compra e venda realizada com Ricardo, há outros elementos que comprovam que os autores ingressaram na posse do imóvel ainda em 2011. Em especial, segundo se extrai do depoimento de Samuel Rosa em juízo: “O depoente afirmou a aquisição do imóvel com a imobiliária Ricardo Imóveis. O intermediador do negócio foi Sérgio, corretor. Não se recorda do valor pago pelo imóvel e nunca obteve a posse do imóvel. Pagamento foi à vista. Questionado sobre a entrega de dois imóveis como forma de pagamento pelo negócio, uma quantia, ficando um débito remanescente, afirmou que os imóveis não foram parte da negociação, mas adquiridos de Ricardo. Afirmou que não havia outras negociações para que houvesse alguma confissão de dívida de Ricardo. Afirmou que Ricardo lhe outorgou a escritura pública e estava presente no cartório na lavratura. Afirmou que quando propôs a ação reivindicatória não tinha conhecimento da ação proposta por Elias para anulação da escritura pública. Afirmou que houve tentativa de composição com Elias sobre o referido imóvel. Afirmou que foi feita uma proposta para Elias, no entanto, este não honrou com o acordo. Afirmou que houve uma segunda tentativa de acordo, em uma reunião na fazenda de Samuel, intermediada por Sérgio.” Assim, tem-se que o depoimento pessoal colhido de Samuel na audiência de instrução realizada na ação reivindicatória comprova que o reivindicante nunca ingressou na posse do imóvel, ante a ocupação deste por Elias. Igualmente, a testemunha Gilmar da Rocha afirmou em juízo que Elias ingressou na posse do imóvel em 2011. Outrossim, consoante declaração anexa a exordial, lavrada por Ricardo dos Reis (fls. 30-31), o imóvel objeto de contenda foi adquirido de João Alberto Vilela e Celma Aparecida de Freitas Vilela, pelo valor de R$285.000,00, e foi permutado com Elias Francisco Sobrinho e Cleide Gonçalves Pinheiro pelo valor de R$250.000,00. Ainda, ante mútuo realizado com Samuel, no valor de R$360.000,00, entregou o imóvel objeto de contenda a título de garantia, sendo-lhe exigido a escrituração do bem, por valor inferior ao real de mercado. Relatou que a título de pagamento pelo mútuo entregou outros imóveis a Samuel. No entanto, o imóvel não foi restituído e não pode cumprir com a obrigação de escrituração do bem em favor dos autores. Lado outro, extrai-se do depoimento de Samuel que as negociações envolvendo o imóvel objeto de discussão, bem como outros apartamentos adquiridos com Ricardo, seriam fruto de negociação regular, compra e venda. Todavia, não exibiu qualquer prova de tais negociações, a fim de demonstrar a existência de simples contrato de compra e venda. Igualmente, a testemunha Sérgio confirma que existiram outras negociações entre Samuel e Ricardo, envolvendo outros imóveis, o que corrobora com a declaração prestada por Ricardo. Por fim, em oitiva de Ricardo na ação reivindicatória, este afirmou em juízo q realizou dois empréstimos com Samuel, passando o imóvel em garantia. Afirmou que após houve uma cumulação de dívida e juros, e para pagamento, passou um apartamento em Caldas Novas e outro em Goiania, além de uma parte em dinheiro. Asseverou que achou que o débito estava quitado, e que o imóvel deveria ser devolvido. Pontuou que o negócio realizado com Elias era oriundo de outros negócios, pelo qual resolveram estabelecer uma permuta. Relatou que não há documentação escrita da negociação realizada com Samuel. Verberou que há um contrato com Elias e uma procuração outorgada para ele. Afirmou que não se recorda da data em que realizada a negociação com Elias. Afirmou que não sabe se a data do reconhecimento de firma é a mesma da celebração do contrato. Afirmou conhecer Juliana Nunes Duarte, a qual foi secretaria da imobiliária. Portanto, vislumbro que as provas produzidas nestes autos, bem como a prova emprestada dos autos nº 5401951-48.2018.8.09.0024, evidenciam a existência de negociações distintas entre Ricardo e Samuel, as quais não encerraram apenas a compra e venda de imóveis, mas sim a entrega de imóveis tanto em garantia por uma dívida quanto em pagamento desta. Ora, é consabido que o direito de garantia vinculado a bem certo é direito real, oponível erga omnes. Contudo, na hipótese de inadimplemento do negócio jurídico que ensejou a constituição da garantia, não é possível ao credor se apropriar da garantia, por pacto comissório, eis que vedado pelo ordenamento jurídico. É o que se extrai dos artigos 1.365 e 1.428, do Código Civil, que dispõem: “Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.” “Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.” Nesse sentido, colhe-se as lições doutrinárias de Fábio Ulhoa Coelho: "A lei proíbe o pacto comissório como cláusula dos contratos instituidores de garantia real. Quer dizer, o credor não pode ficar com a coisa sobre a qual recai a garantia como forma de satisfazer seu crédito, tanto na hipótese de direito real de garantia como na de direito real em garantia (Gomes, 1970:113). Em razão dessa vedação, o titular da garantia tem o ônus de vender a terceiros a coisa onerada, ou pelo menos tentar vendê-la pelo preço atribuído de comum acordo com o outorgante. (...) O fundamento para a proibição legal do pacto comissório reside na repressão à usura (Miranda, 1963, 20:65/66; Venosa, 2001:549/550; Diniz, 2002, 4:525) e na proteção ao devedor, que é a parte mais débil no contrato de mútuo (Rodrigues, 2003, 5:346). Normalmente, os bens dados em garantia real de certo crédito têm valor superior ao do crédito garantido. É prática largamente disseminada no mercado, justificada pela desvalorização que em geral o bem experimenta quando alienado com vistas a tornar efetiva a garantia, judicial ou extrajudicialmente. (...) Como o valor do bem onerado é, então, em geral superior ao da obrigação garantida, se do inadimplemento desta pudesse decorrer a mera transferência de sua propriedade ao credor, verificar-se-ia seu enriquecimento indevido." (COELHO, Fábio. 1. As garantias reais In: COELHO, Fábio. Curso de direito civil: direito das coisas, direito autoral. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2016. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/curso-de-direito-civil-direito-das-coisas-direito-autoral/1327461561. Acesso em: 22 de Maio de 2025. Logo, tem-se que embora admissível a pactuação de mútuo entre pessoas físicas, sem juros usurários, bem como o oferecimento de caução real, não era lícito o credor exigir como garantia a transferência de imóvel para seu nome. Ainda, para constituição da garantia, as partes poderiam ter se valido dos instrumentos previstos no Código Civil. Outrossim, evidencio que ao tempo da transferência do bem por Ricardo a Samuel, o imóvel já havia sido objeto de negociação, permuta, com os autores, importando assim em evidente enriquecimento ilícito de Ricardo. Isso porque, Ricardo ao realizar a negociação do imóvel com os autores em setembro/2011, não poderia mais dispor do referido bem em favor de terceiro, ou para outra finalidade. Nesse panorama, evidencio a nulidade do negócio jurídico realizado entre Ricardo e Samuel (art. 1.365, do Código Civil). Os autores lograram comprovar em juízo a existência de negócio jurídico subjacente a alegada compra de imóvel realizada por Samuel, mútuo e transferência do imóvel em razão de pacto comissório nulo, que não pode ser convalidado nem confirmado. No entanto, o réu não logrou comprovar fatos impeditivos, extintivos ou modificativos do direito alegado pelo autores, não se desincumbindo assim de seu ônus probatório (art. 373, inc. II, CPC). Nesse sentido: “Tripla Apelação Cível. Ação declaratória de nulidade c/c perdas e danos e pedido de reintegração de posse. I. Tese preliminar de revogação da gratuidade da justiça dos autores. Não acolhida. Consoante orientação jurisprudencial desta Corte de Justiça, a revogação da gratuidade da justiça, mediante requerimento da parte contrária (artigo 100, CPC), condiciona-se à comprovação mediante prova inconteste, do desaparecimento das condições que ensejaram a sua concessão, o que não se verifica na situação em apreço. II. Tese preliminar de revogação da tutela provisória de urgência concedida na sentença. Não acolhida. Pedido subsidiário de prestação de caução pelos autores. Descabido. O juízo de origem demonstrou o preenchimento dos requisitos legais para a concessão do pedido de tutela de urgência (artigo 300, CPC), em especial, o reconhecimento da nulidade dos documentos questionados (fumus boni iuris) e a demora em obter a retomada de seu imóvel aumentar a cada dia o valor a ser apurado em liquidação de sentença em seu favor, o que poderia acarretar inúmeros prejuízos, inclusive, para os réus (periculum in mora). O ato sentencial, ao determinar a concessão de tutela provisória de urgência, declinou, com clareza, os fundamentos para o desfecho conferido à postulação, em obediência ao disposto nos artigos 489 do Código de Processo Civil e 93, inciso IX, da Lei Maior. Ademais, o artigo 300, § 1º, do Código de Processo Civil, dispõe que ‘o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la’. Ou seja, não se vislumbra a obrigatoriedade de exigir caução dos recorridos, notadamente considerando os elementos indiciários de hipossuficiência econômica dos autores, que, inclusive, litigam sob o pálio da gratuidade da justiça. III. Tese preliminar de cassação da sentença por ausência de certeza (artigo 492, CPC): risco de liquidação com dano zero, instrução probatória insuficiente, vedação ao non liquet e decisão extra petita. Não acolhida. Nos termos do artigo 402 do Código Civil, as perdas e danos abrangem o prejuízo efetivamente sofrido (dano emergente) e aquilo que o prejudicado razoavelmente deixou de ganhar (lucros cessantes), o que afasta a alegação de decisão extra petita. De todo modo, ainda que não houvesse pedido de indenização na petição inicial, não seria extra petita a sentença que determina ao possuidor de má-fé, cuja posse advém de pacto comissório, a responder por todos os frutos colhidos e percebidos. Tal reparação é consectário legal previsto no artigo 1.216 do Código Civil. Ao reconhecer a nulidade do ato de má-fé que culminou na perda da posse do imóvel produtivo, o juízo de origem resolveu o mérito da ação e determinou, conforme pedido da inicial, que os danos decorrentes do ato ilícito sejam indenizados após apuração em liquidação de sentença. A atividade cognitiva foi exaurida no ato sentencial, restando à liquidação (e/ou cumprimento de sentença) a apuração do valor indenizatório, cujo direito foi reconhecido na fase de conhecimento. IV. Tese preliminar de ilegitimidade passiva do 2º apelante. Descabida. O 2º recorrente possui evidente legitimidade passiva, pois era o credor da Cedula de Produto Rural (CPR) que ensejou o pacto comissório para apropriação do imóvel dos autores/apelados, por meio de advogado, e, também réu, conforme pontuado na sentença. V. Nulidade de outorga de procurações. Existência de pacto comissório. Nulidade do negócio jurídico. Sentença mantida. Do exame do acervo fático-probatório, nota-se que os réus/apelantes, unidos em desígnio, tomaram ilicitamente a posse do imóvel rural dos autores/apelados, por meio de instrumentos jurídicos (procurações) que tinham a finalidade de simular a venda do bem, o que caracterizou o chamado pacto comissório. Tal instituto consiste em acordo que autoriza o credor a ficar com o bem dado em garantia, caso a dívida não seja paga até o vencimento. A referida proibição está prevista nos artigos 1.365 e 1.428 do Código Civil, que atribuem às disposições do pacto comissório o efeito da nulidade, impedindo-as de produzir qualquer efeito desde o momento de sua estipulação. Sendo notória a má-fé do 1º réu/apelante, este apenas possui direito ao valor das benfeitorias necessárias, conforme disposto nos artigos 1.216 e 1.220 do Código Civil, sendo descabido a pretensão de retenção de benfeitorias. Os apelantes compactuaram e concorreram para a efetivação do pacto comissório, sendo por meio deles, como procuradores, que se concretizou a simulação do compromisso de compra e venda em favor do 1º apelante. Suas participações foram, de fato, de grande relevância nos atos lesivos objetos da ação, motivo pelo qual respondem, igualmente, pelo dever de reparação decorrente das condutas ilícitas perpetradas. Apelações conhecidas e desprovidas.” (TJ-GO - Apelação Cível: 03382162420168090113 NIQUELÂNDIA, Relator.: Des(a). ANA CRISTINA RIBEIRO PETERNELLA FRANÇA, Niquelândia - Vara Cível, Data de Publicação: (14/02/2024) DJ) “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ALEGADAMENTE REALIZADO SOB SIMULAÇÃO E AVERBADO NA MATRÍCULA PELOS DEMANDADOS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO PELA PRESCRIÇÃO. APLICAÇÃO DO LAPSO PREVISTO NO ART. 178, § 9º, V, 'b', do CC/16. IMPOSSIBILIDADE. FUNDAMENTO FÁTICO DA CAUSA DE PEDIR ATINENTE À PRÁTICA DE SIMULAÇÃO COM OBJETIVO DE FRAUDAR A LEI. NULIDADE ABSOLUTA. Nas hipóteses em que o negócio simulado tem como mote disfarçar literal violação de norma de ordem pública, isto é, fraudar à lei - e este é o caso dos autos, dado que a celebração do contrato de compra e venda visou garantir dívida contraída mediante a cobrança de juros extorsivos (agiotagem), cujo inadimplemento culminou na perda do bem dado em garantia (pacto comissório) - a nulidade não é relativa, mas absoluta e essa não convalida com o decurso do tempo. MÉRITO. INSTRUÇÃO CONCLUÍDA. JULGAMENTO DA LIDE COM ESPEQUE NO ART. 515, § 3º, DO CPC. SIMULAÇÃO COM FRAUDE À LEI COMPROVADA. COMPRA E VENDA DE DOIS IMÓVEIS QUE, EM VERDADE, VISAVA GARANTIR DÍVIDA CONTRAÍDA MEDIANTE A PRÁTICA DE AGIOTAGEM. APROPRIAÇÃO DOS IMÓVEIS PELOS RÉUS QUE EVIDENCIA PACTO COMISSÓRIO. PRÁTICA VEDADA EXPRESSAMENTE PELA LEI. NULIDADE ABSOLUTA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CANCELAMENTO DAS RESPECTIVAS AVERBAÇÕES. A prova dos autos é suficiente à comprovação de que a celebração do contrato de compra e venda que instrui a inicial, cuja declaração de nulidade é perseguida, foi simulada e objetivou apenas garantir dívida contraída mediante a cobrança de juros extorsivos (agiotagem). A tentativa espúria dos réus de apropriarem-se do bem, frente ao inadimplemento dos autores, constitui fraude que tem por finalidade alcançar os mesmos efeitos do pacto comissório, vedado expressamente pelo art. 765 do revogado Código Civil e, por isso mesmo, nulo de pleno direito. SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO.” (TJ-SC - AC: 20140388172 Balneário Piçarras 2014.038817-2, Relator.: Jorge Luis Costa Beber, Data de Julgamento: 05/02/2015, Quarta Câmara de Direito Civil) “OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE BEM. NEGÓCIO ACOBERTANDO PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. Insurgência do autor em face de sentença de improcedência do pedido de outorga de escritura definitiva. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Suficiência das alegações e documentos constantes nos autos. Alegação de que negócio jurídico é válido. Cessão de direitos sobre imóvel. Art. 1428, CC, que não se aplicaria ao caso. Descabimento. Confirmação pelo autor de que cessão serviu apenas para garantir outro negócio, firmado com filho da ré. Negócio formalmente firmado que se presta à apropriação pelo credor do bem dado em garantia. Impossibilidade. Vedação ao pacto comissório. Art. 1428, CC. Aplicabilidade ao caso. Entendimento do STJ. Sentença mantida. Recurso desprovido.” (TJ-SP - APL: 00008772920138260601 SP 0000877-29.2013.8.26.0601, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 11/11/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2014) Com efeito, ante a declaração de nulidade, de rigor o cancelamento do registro realizado em favor de Samuel Rosa (R3-39.600). 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo procedente os pedidos iniciais, extinguindo o processo, com resolução de mérito, a fim de declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada por João Alberto Vilella e sua mulher em favor de Samuel Rosa relativo ao lote nº 20, da quadra nº 27, sito a Rua Interna esquina com a Rua 20, do Loteamento Bairro Bandeirante, Caldas Novas/GO, com área de 428,50m², bem como determinar o cancelamento do registro na matrícula (R3-39.600). Revogo a tutela deferida às fls. 34/35, a fim de permitir a regularização da titularidade do bem em favor dos autores. Ante a sucumbência dos réus, condeno-os ao pagamento de custas e despesas processuais. Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador dos autores, os quais fixo em 10% do valor da causa, o que faço com fulcro no art. 85, §2º, CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se. 1. RELATÓRIO (AUTOS Nº 5401951-48.2018.8.09.0024) Trata-se de ação reivindicatória de imissão na posse com pedido de tutela de urgência proposta por Samuel Rosa em face de Elias Francisco Sobrinho e Cleide Gonçalves Pinheiro, todos qualificados nos autos. O autor narrou ser legítimo proprietário do imóvel matriculado sob o nº 39.600, nos termos da escritura pública de compra e venda, bem como certidão negativa de ônus do imóvel. Destacou ser casado pelo regime da separação total de bens com Valéria Alves Cardoso Rosa. Esclareceu que a aquisição foi intermediada por Ricardo dos Reis Pereira, através de sua imobiliária, envolvendo imóvel e propriedade de João Alberto Vilela e Celma Aparecida de Freitas Vilela. Pontuou que o imóvel foi adquirido visando o investimento no mercado imobiliário de Caldas Novas, destinado a locações. Argumentou que ante a baixa procura para locação, resolveu retomar o imóvel, quando constatou que o bem se encontrava ocupado pelos réus, os quais foram notificados extrajudicialmente em 16/05/2017. Asseverou que ante a recusa na desocupação voluntária, pretende assegurar seus direitos de proprietário através da imissão na posse. Pugnou a condenação dos réus ao pagamento de indenização, por perdas e danos, a título de alugueres pelo uso do imóvel. Recebida a inicial e indeferida a tutela de urgência (evento 04). Os requeridos habilitaram-se nos autos (evento 17). Realizada a audiência de conciliação, restou infrutífera (evento 18). Os réus apresentaram contestação (evento 20). Preliminarmente, arguiram a existência de litispendência, haja vista a existência de ação de anulação de escritura pública do imóvel discutido nestes autos, contendo as mesmas partes e em tramite nesta vara, devendo a presente ação ser extinta. Ausência de condições da ação, ante a litispendência. Conexão, por tratar da mesma relação jurídica, existindo risco de decisões conflitantes. No mérito, defenderam a celebração de negócio jurídico, permuta, com Ricardo dos Reis Pereira em 29/09/2011. Não procederam a escrituração por alegada existência de pendências a serem solucionadas por Ricardo. Destacaram que apenas em 2016 receberam a liberação de Ricardo para escrituração do imóvel, momento em que descobriram que o bem se encontrava registrado como propriedade do autor Samuel desde 05/10/2011. Arguiram que ao entrarem em contato com Ricardo, foram informados que o bem havia sido oferecido em garantia por mútuo, por exigência de Samuel, havendo a promessa que após a quitação do débito, o imóvel seria devolvido e haveria a outorga de escritura pública em favor de quem fosse indicado por Ricardo. Defenderam que o negócio jurídico celebrado por Samuel com Ricardo é ilícito, agiotagem, sendo os réus titulares de direito de propriedade e posse hígida sobre o bem. Argumentaram a litigância de má-fé da parte autora, que mesmo ciente da propositura da ação de anulatória, ajuizou ação idêntica. Ao final, requereram a improcedência dos pedidos iniciais. Réplica (evento 24). Instados a especificarem as provas que pretendiam produzir (evento 25). Os réus pugnaram a apreciação da preliminar de litispendência. Ainda, pleitearam a produção de prova documental e a oitiva de testemunhas, além do depoimento pessoal da parte autora (evento 31). O autor postulou a oitiva de testemunhas e o depoimento pessoal dos réus (evento 32). Proferida decisão saneadora (evento 45), foram afastadas as preliminares de litispendência e ausência de condições da ação. Reconhecida a conexão com a ação anulatória nº 172010.93.2016.8.09.0024. Fixados os pontos controvertidos (1) a titularidade do domínio da área reivindicada; 2) a posse injusta dos requeridos; 3) a existência/extensão dos danos materiais/perdas e danos). Deferida a produção de prova oral. Realizada a audiência de instrução, foi colhido o depoimento pessoal de Samuel Rosa. Dispensada a oitiva de Valéria e dos réus. Inquiridas as testemunhas Sérgio Rodrigues Rezende, Pedro Vaz Neto, Gilmar Rocha Barbalho e Pedro Marques da Silva. Designada audiência em continuação para oitiva de Ricardo dos Reis Pereira (evento 99). Realizada a oitiva de Ricardo dos Reis Pereira (evento 150). O autor apresentou alegações finais por memoriais (evento 158). Os autos vieram conclusos. 2. FUNDAMENTAÇÃO Cinge-se a controvérsia ao alegado direito do autor em reivindicar a propriedade e a posse direta do imóvel ocupado pelos réus. Inicialmente, destaco que a ação reivindicatória é o remédio jurídico do proprietário para proteger seu domínio, violado por posse injusta de terceiro. A lei material civil prescreve o conteúdo do direito de propriedade, bem como a solução para garantir o seu exercício, protegendo o proprietário em seu direito de reivindicá-lo daquele que injustamente o possua. É dizer, trata-se da ação cabível ao proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário, desde que este último tenha a posse sem causa jurídica eficiente. Em casos tais, o proprietário estará autorizado a demandar em ação reivindicatória de qualquer pessoa que detenha o bem em seu poder, e não apenas contra o possuidor de má-fé, mas também o possuidor de boa-fé, não importando o título que se encontra em seu poder. Isso porque o direito real é oponível a qualquer pessoa que impeça o exercício dos direitos inerentes a propriedade. Conforme leciona a doutrina, os requisitos para o sucesso da ação de reivindicatória são: a comprovação da titularidade do domínio/propriedade; a posse exercida por outrem em oposição ao título de domínio e a individualização da coisa. Sobre o tema, Arnaldo Rizzardo faz a seguinte ponderação: “O primeiro pressuposto ou requisito necessário à reivindicação é a propriedade atual do titular. Deverá ele ter o jus possidendi, embora encontre perdido o jus possessionis. (...) O segundo elemento necessário é o tipo de posse exercida pelo réu. (...) O requisito para a ação é a posse injusta do réu, no sentido de falta de amparo ou de um título jurídico. Não tem ele o jus possidendi. De sorte que possuidor de boa ou má-fé, ou simples detentor, pode ser sujeito da pretensão da ação reivindicatória, que visa a restituição da coisa. (...) O terceiro requisito envolve a individuação do imóvel reivindicando, de modo a identificá-lo perfeitamente (...)” (Direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2006, p. 213/216) No caso concreto, verifico que não foram preenchidos todos os requisitos para comprovação do direito de reivindicar o bem possuído pelos réus. No caso em tela, verifica-se que embora o autor figure como proprietário registral do imóvel de matrícula nº 39.600, do CRI de Caldas Novas/GO, desde 05/10/2011, houve declaração de nulidade absoluta da escritura pública que autorizou a transferência do bem em favor de Samuel, conforme fundamentado na sentença proferida nos autos nº 0172010-93.2016.8.09.0024, ante a simulação de compra e venda para ocultar mútuo com pacto comissório. Logo, a propriedade titularizada pelo autor está inquinada de vício absoluto, incapaz de produzir seus efeitos, bem como de ensejar o acolhimento da pretensão de imissão na posse do imóvel. Nesse prisma, destaco ainda que a posse exercida pelos réus não é injusta, mas sim fruto de negócio jurídico celebrado com Ricardo dos Reis Pereira, permuta de bens imóveis em setembro/2011. Inclusive, a declaração de nulidade absoluta na transferência de um imóvel possui efeitos retroativos. É dizer, como se o negócio nunca tivesse existido, devendo todos os efeitos jurídicos da transferência ser eliminados, restituindo o imóvel ao seu estado anterior. Assim, além de não proceder a pretensão reivindicatória, o autor não faz jus ao recebimento de qualquer indenização a título de alugueres pela ocupação dos autores no referido imóvel. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo improcedente os pedidos iniciais, extinguindo o processo, com resolução de mérito, o que faço com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC. Condeno o autor ao pagamento de custas e despesas processuais. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador dos réus, os quais fixo em 10% do valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se. Caldas Novas, datado e assinado eletronicamente. Ana Tereza Waldemar da Silva Juíza de Direito

27/05/2025, 00:00

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Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

Conclusão (para julgamento)

Redistribuição (incompetência)

Redistribuição por prevenção

Expedição de documento (Certidão)

Expedição de documento (Certidão)

Recebimento

Distribuição (sorteio)

Todas as movimentações(27)

Todos os documentos(20)