Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO - ESTADO DE GOIÁSCOMARCA DE CIDADE OCIDENTAL/GOJUIZADO ESPECIAL CÍVELDECISÃOProcesso: 6063642-69.2024.8.09.0164Exequente: Condomínio Residencial Park Ibiza PremiumExecutados: Francisco Alves Dias e Construteto Empreendimentos Imobiliários Ltda.Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título ExtrajudicialCuida-se de exceção de pré-executividade oposta por Construteto Empreendimentos Imobiliários Ltda. (evento 36). Em resumo, alega a excipiente que é parte ilegítima para responder à presente execução; que não é proprietária da unidade 1212, bloco 12, referente às taxas condominiais cobradas na ação; que a unidade foi vendida a Francisco Alves Dias em maio de 2022, conforme documentos anexados (contratos e termo de entrega das chaves); que o Condomínio, na presente execução, cobra taxas vencidas a partir do mês de dezembro de 2022, o que indica que Francisco, o atual possuidor do imóvel, pagou as anteriores; que o Condomínio age de forma contraditória, aceitando o pagamento de Francisco, reconhecendo-o como proprietário, mas ajuíza a ação também contra a CONSTRUTETO; que embora o registro da transferência de propriedade não tenha sido feito no cartório, o Condomínio tinha plena ciência da posse de Francisco e utilizou seus dados para cobrança das taxas e propositura da ação. Portanto, a CONSTRUTETO pede sua retirada do polo passivo, pois não faz uso do imóvel nem se beneficia das áreas comuns, cabendo a cobrança somente ao real possuidor, Francisco.Decido.A exceção de pré-executividade, embora constitua um meio atípico de defesa, pode ser manejada incidentalmente pelo devedor. Sua abrangência temática é restrita às matérias que podem ser apreciadas de ofício pelo juízo, notadamente aquelas relacionadas aos pressupostos processuais, às condições da ação e aos vícios objetivos do título executivo, especialmente no que tange à certeza, liquidez e exigibilidade. Tais vícios devem ser evidentes e flagrantes, ou seja, cujo reconhecimento dispense o contraditório e a dilação probatória.Trata-se de um incidente processual consagrado pela doutrina e jurisprudência, não havendo, contudo, previsão expressa na legislação pátria. A doutrina majoritária estabelece que a exceção de pré-executividade é cabível apenas para alegações de ordem pública, desde que não demandem produção de provas além daquelas documentalmente pré-constituídas. Assim, eventuais óbices ao prosseguimento da execução devem ser devidamente comprovados por documentos já existentes nos autos ou anexados à exceção.No caso em análise, o pagamento das taxas condominiais configura obrigação propter rem, decorrente do direito real de propriedade. Por aderir à coisa, a obrigação vincula o possuidor ou proprietário do bem, conforme disposto na Lei nº 4.591/64, que regula o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.Assim, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, em razão da sua natureza propter rem, é do proprietário do imóvel ou do seu legítimo possuidor.Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CESSÃO DE DIREITOS. REGISTRO. ENTREGA DAS CHAVES. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. RECUSA DE RECEBIMENTO. DIVERGÊNCIAS. CONSTRUTORA E CESSIONÁRIO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO CONDOMÍNIO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. 1. As despesas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, de natureza real, aderente à própria coisa. Por conseguinte, a responsabilidade pelo seu pagamento recai sobre o proprietário do bem ou, ainda, sobre quem possua a titularidade de um direito real sobre ele (posse, gozo ou fruição). Precedente: Acórdão 1365669, 8a Turma Cível, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, Publicado no DJE de 31/8/2021, Data do Julgamento 19/8/2021.2. As alegações do condômino de que propôs ação contra a construtora e que não recebeu as chaves do imóvel em razão de irregularidades identificadas no imóvel não são oponíveis ao condomínio. Legítima, portanto, a cobrança em desfavor do condômino/cessionário em relação às cotas condominiais que recaem sobre o imóvel.4. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido. (Acórdão 1763564, 07027192720198070017, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 26/9/2023, publicado no DJE: 6/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei)DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. IMPUGNAÇÃO. MATÉRIAS PRECLUSAS. DECISÃO MANTIDA. 1. A responsabilidade pelo pagamento das quotas condominiais, por consubstanciarem obrigações propter rem, recai tanto sobre o proprietário do imóvel quanto seu ocupante. 2.Nos termos do artigo 505 do novo Código de Processo Civil, é vedada a reapreciação da matéria já decidida e coberta pela preclusão, sob pena de colocar em risco a segurança jurídica processual. 3. Constatado que a questão debatida na impugnação já foi analisada na sentença transitada em julgado, não é mais possível o exame da alegada abusividade na cobrança de taxas, despesas de condomínio (consumo de água e ressarcimento) e multas. 4. Agravo de Instrumento conhecido, mas não provido. Unânime. (Acórdão 1006998, 07028549520168070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 29/3/2017, publicado no DJE: 4/4/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei)CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. AFASTADA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. NÃO DEMONSTRADA. 1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, em razão da sua natureza propter rem, é do proprietário do imóvel ou do seu legítimo possuidor. 2. A matéria é objeto do tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, por meio do qual se fixou as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 3. Em razão da ausência de prova inequívoca de que o condomínio, autor/apelado tinha ciência da transação do imóvel, resta inalterada a responsabilidade do réu/apelante pelo pagamento das taxas condominiais, objeto da demanda. 4. Preliminar rejeitada. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 902421, 20140710337122APC, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 7/10/2015, publicado no DJE: 29/10/2015. Pág.: 191) (grifei)A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não é definida apenas pelo registro formal do imóvel no cartório, mas sim pela relação material existente, ou seja, de quem está na posse do imóvel e é reconhecido como tal, conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886). Nesse sentido, cito os seguintes julgados:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DENUNCIAÇÃO A LIDE. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada no julgamento do REsp 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 886), firmou o entendimento de que o adquirente sem título registrado pode figurar no polo passivo da ação de cobrança das contribuições condominiais, porém sujeito a duas condições: a) que esteja na posse da unidade e; b) a ciência inequívoca do condomínio quanto à transferência dos direitos. 2. Em que pese a afirmação do agravante de que o condomínio foi cientificado da transferência dos direitos aquisitivos sobre o bem, não se desincumbiu de comprovar sua alegação 3. Não merece reproche a decisão que manteve a agravante no polo passivo da demanda, sob o argumento de que o artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Acórdão 1744397, 07190518120238070000, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 10/8/2023, publicado no DJE: 28/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei)DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. TEMA 886 DO STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. EXCESSO DE COBRANÇA. 1. Os encargos condominiais têm natureza propter rem, vinculados à unidade imobiliária, razão pela qual, em regra, devem ser assumidos pelo proprietário do bem. 2. O c. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.345.331/RS, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos (Tema nº 886), consolidou entendimento no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. (2a Seção, REsp nº 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão. DJe de 20/4/2015). 3. A ausência de comprovação da ciência inequívoca acerca da alienação do imóvel implica o reconhecimento da responsabilidade solidária do promitente vendedor e do promissário comprador pelos débitos condominiais. 4. Comprovado o pagamento parcial do débito, necessário o decote do valor pago do montante da condenação. 5. Recurso de apelação parcialmente provido. ( Acórdão 1674192, 07028662020188070007, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 8/3/2023, publicado no DJE: 20/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei)No caso dos autos, verifica-se que as taxas condominiais foram inadimplidas a partir do mês de dezembro de 2022, conforme demonstrado na planilha anexada pela parte exequente no evento 01, na qual o proprietário da unidade imobiliária correspondente é identificado como Francisco Alves Dias.Dessa forma, não há dúvidas quanto à ciência inequívoca do Condomínio/exequente acerca da transferência dos direitos relativos à unidade, cujas chaves foram entregues ao executado Francisco Alves Dias em 31/05/2022, conforme comprovado no evento 36.Portanto, embora o nome de Francisco Alves Dias ainda não conste como proprietário na certidão de matrícula do imóvel, é possível afirmar que ele é o legítimo possuidor do bem desde o ano de 2022, conforme alegado na presente exceção de pré-executividade, sendo, por consequência, o responsável pelo pagamento das taxas condominiais em aberto.Diante disso, ACOLHO a presente exceção de pré-executividade (evento 36), reconhecendo a ilegitimidade da executada Construteto Empreendimentos Imobiliários Ltda. para figurar no polo passivo desta demanda, determinando, em consequência, sua exclusão do feito.Preclusa esta decisão, exclua-se a empresa Construteto Empreendimentos Imobiliários Ltda. da capa dos autos.Após, intime-se a parte exequente para, no prazo de 5 (cinco) dias, apresentar planilha atualizada do débito e indicar bens do executado Francisco Alves Dias passíveis de penhora, sob pena de extinção do processo e arquivamento dos autos.Intimem-se. Cumpra-se.Cidade Ocidental/GO, data da assinatura.Ítala Colnaghi Bonassini SchmidtJuíza de DireitoAto judicial assinado eletronicamente, conforme art. 1º, § 2º, inc. III, a, da Lei nº 11.419/06. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJ/GO.