Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0812296-72.2017.8.10.0001.
EXEQUENTE: SERGIO DE JESUS COELHO NETO Advogados do(a)
EXEQUENTE: ESDRAS SOUSA BRITO - MA10580-A, WALTER DA SILVA PEREIRA - MA14494
EXECUTADO: TECHMASTER ENGENHARIA E DESENVOLVIMENTO LTDA Advogado do(a)
EXECUTADO: IVYANE OLIVEIRA SILVA BIANQUINI - MA7715 DECISAO:
Intimação - Juízo de Direito da 16ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)
Trata-se de fase de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA deflagrada por SÉRGIO DE JESUS COELHO NETO em face de TECHMASTER ENGENHARIA E DESENVOLVIMENTO LTDA, objetivando a satisfação de crédito oriundo de condenação por danos morais e restituição de parcelas de distrato, conforme sentença de mérito já transitada em julgado (ID 8876691 e ID 9992398). Foi penhorada a Unidade Autônoma n.º 421 do Edifício Comercial "TECH OFFICE", matriculada sob o n.º 121.810 perante o 1º Registro de Imóveis de São Luís/MA (ID 39843331). Após a suspensão do feito em razão da interposição de Embargos de Terceiro (n.º 0825549-54.2022.8.10.0001), sobrevieram certidões da Secretaria Judicial noticiando o arquivamento definitivo da referida ação incidental (ID 146906836), o que autoriza o imediato prosseguimento dos atos expropriatórios no presente caderno processual. Verifica-se a existência de Impugnação ao Laudo de Avaliação apresentada pela executada (ID 155256901), na qual sustenta a nulidade ou defasagem do montante apurado pelo Avaliador Judicial (ID 66933250). Argumenta a devedora que o imóvel foi avaliado em R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) em 13 de maio de 2022, defendendo que, decorridos mais de três anos, o valor de mercado atualizado se aproximaria de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), apontando, ainda, a ausência de detalhamento quanto aos imóveis paradigmas utilizados no método comparativo. Instado a se manifestar, o exequente refutou a pretensão de reavaliação (ID 165872162), alegando a preclusão da matéria, a ausência de prova técnica por parte da executada e a higidez do laudo anteriormente acolhido, pugnando pela manutenção do valor e imediata designação de hasta pública. Decido. O cerne da presente controvérsia reside na adequação da base de cálculo para a alienação judicial do bem constrito, à luz do que dispõe o artigo 873 do Código de Processo Civil. Segundo o referido dispositivo legal, admite-se a realização de nova avaliação quando qualquer das partes arguir fundamentadamente a ocorrência de erro ou dolo do avaliador, ou quando se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem (inciso II). No caso sub examine, conquanto o exequente defenda a imutabilidade do valor apurado em 2022, é forçoso reconhecer que o decurso do tempo é fator objetivo de mutação do valor venal de ativos imobiliários, notadamente em se tratando de unidade comercial localizada em área de franca valorização e especulação imobiliária nesta capital (Ponta d'Areia/Rio Anil). A avaliação judicial não pode ser dissociada da realidade econômica do momento da expropriação, sob pena de configurar o famigerado preço vil, vedado pelo artigo 891, parágrafo único, do CPC, e de violar o princípio da menor onerosidade ao devedor (art. 805, CPC). A avaliação deve ser a mais próxima possível da data do leilão, garantindo-se a higidez do certame e evitando-se o enriquecimento sem causa de eventual arrematante em detrimento do patrimônio do executado e da própria satisfação do crédito do exequente. Um hiato temporal superior a 36 (trinta e seis) meses, como o verificado entre a confecção do laudo (maio/2022) e a presente data, milita em favor da necessidade de atualização, independentemente de prova cabal de benfeitorias, uma vez que a valorização intrínseca do mercado imobiliário é fato notório. Por outro lado, não assiste razão à executada ao pretender a fixação direta do valor de R$ 450.000,00, eis que tal montante carece de suporte técnico e repousa apenas em estimativa unilateral desprovida de parecer de assistente técnico ou anúncios de mercado contemporâneos que o subsidiem. A avaliação é ato técnico privativo de profissional habilitado ou de oficial avaliador, cuja imparcialidade é presumida. Assim, o acolhimento parcial da impugnação é medida que se impõe, não para anular o trabalho pretérito, mas para determinar a sua necessária atualização, em observância ao princípio da segurança jurídica e da máxima eficácia do processo executivo. No que tange à situação do credor hipotecário, ITAÚ UNIBANCO S/A, observo que as diligências anteriores (ID 45351818 e ID 55057353) restaram inconclusivas quanto ao saldo devedor remanescente da garantia averbada na matrícula n.º 121.810. Tratando-se a arrematação de forma de aquisição originária da propriedade, o edital de leilão deve ser estreme de dúvidas quanto aos ônus incidentes, garantindo-se ao credor preferencial o direito de sequela sobre o produto da arrecadação, nos termos dos artigos 908 e 909 do CPC.
Ante o exposto, LEVANTO A SUSPENSÃO do processo, ante o arquivamento definitivo dos Embargos de Terceiro n.º 0825549-54.2022.8.10.0001, devendo a Secretaria certificar o trânsito em julgado daquela demanda incidental, se ainda não o fez. ACOLHO PARCIALMENTE A IMPUGNAÇÃO de ID 155256901, com fulcro no art. 873, inciso II, do CPC, e determino a ATUALIZAÇÃO DA AVALIAÇÃO da Sala nº 421 do Edifício Tech Office e DETERMINO que a Secretaria de Avaliação Judicial desta Comarca, no prazo de 15 (quinze) dias, proceda à ratificação ou retificação do valor venal do bem, levando em conta o estado atual de conservação e os preços praticados para unidades análogas no referido empreendimento no presente exercício financeiro. DETERMINO que a Secretaria Judicial expeça, com urgência, novo Ofício ao ITAÚ UNIBANCO S/A (via portal ou carta com AR no endereço da sede), instruído com a certidão de matrícula atualizada juntada pelo exequente (ID 49073096), para informar, em 10 (dez) dias, o valor atualizado do débito garantido pela hipoteca, sob pena de preclusão de sua preferência sobre o produto da alienação ou manutenção da reserva de valores apenas mediante comprovação documental posterior. INDEFIRO, por ora, o pedido de designação de hasta pública (IDs 150890573 e 152948235), uma vez que a definição do valor atualizado do bem é pressuposto lógico e legal para a confecção do edital, nos termos do art. 886, inciso II, do CPC. Tão logo juntado o laudo atualizado e decorrido o prazo para manifestação das partes, este Juízo deliberará sobre a modalidade de alienação e nomeação de leiloeiro. Após a juntada do laudo de avaliação atualizado, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias. Cumpra-se com a urgência que o caso requer, ante o tempo de tramitação da fase executiva. São Luís–MA., data do sistema. Juíza Alice Prazeres Rodrigues.