Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Acórdão - 1ª CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0804487-31.2017.8.10.0001 APELANTE: FRANERE COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA. ADVOGADOS: FERNANDO ANTONIO DA SILVA FERREIRA (OAB/MA 5148-A) E OUTRO APELADO: ALEXANDRE MARTINS LOBATO ADVOGADO: WAGNER TOBIAS LIMA FILHO (OAB/MA 6495-A) COMARCA: SÃO LUIS VARA: 1ª VARA CÍVEL JUÍZA: KATIA DE SOUZA RELATORA ORIGINÁRIA: DESª. ANGELA MARIA MORAES SALAZAR RELATORA DESIGNADA PARA LAVRAR O ACÓRDÃO: Desembargadora Marcia Cristina Coêlho Chaves EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DISCUSSÃO RECURSAL. DANOS MORAIS INDEVIDOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Apelação interposta por construtora contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a restituição integral do sinal pago pelo comprador, condenou ao pagamento de danos morais e indeferiu a restituição da comissão de corretagem. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: (i) saber a quem se atribui a responsabilidade pela rescisão contratual; (ii) definir se a restituição do valor pago a título de sinal deve ocorrer integralmente ou parcialmente, com retenção contratual; (iii) verificar a existência ou não de danos morais indenizáveis. III. Razões de decidir A prova documental demonstrou a regularidade do empreendimento, inclusive com emissão de “Habite-se” e obtenção de financiamentos por outros compradores, não comprovando o autor falha da construtora. A ausência de financiamento decorreu de circunstâncias pessoais do comprador, não imputáveis à construtora, razão pela qual se reconhece sua culpa exclusiva pela rescisão. Conforme a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência consolidada, admite-se a restituição parcial com retenção de 25% dos valores pagos para cobrir custos administrativos. Não há insurgência recursal sobre a comissão de corretagem, permanecendo hígida a sentença nesse ponto. Não restou configurado dano moral indenizável, por inexistirem violações a direitos da personalidade, tratando-se de mero inadimplemento contratual. Estabelece-se sucumbência recíproca, na proporção de 60% para a ré/apelante e 40% para o autor/apelado. IV. Dispositivo e tese Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos, nos termos da Súmula 543/STJ. 2. A negativa de financiamento por instituição financeira, sem prova de irregularidade imputável à construtora, não gera direito à restituição integral ou à indenização por danos morais.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422; CDC, art. 6º, VI; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28.08.2019; STJ, EAg 1.138.183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, 2ª Seção, j. 04.10.2012; Súmula 543/STJ; TJ-AL, Apelação Cível nº 0700590-74.2017.8.02.0044, 2ª Câmara Cível, j. 23.04.2024; TJ-MG, Apelação Cível nº 1.0000.24.218310-1/001, 9ª Câmara Cível, j. 02.07.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, "A PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, POR MAIORIA DE VOTOS, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, NOS TERMOS DO VOTO DIVERGENTE DA DESA. MÁRCIA CRISTINA COELHO CHAVES, ACOMPANHADA PELOS DESEMBARGADORES MARIA DO SOCORRO MENDONÇA CARNEIRO E EDIMAR FERNANDO MENDONÇA DE SOUSA, PARA RECONHECER A CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE SINAL, AFASTAR A CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS E ESTABELECER À PARTE AUTORA O PAGAMENTO DE 40% (QUARENTA POR CENTO) E À PARTE RÉ 60% (SESSENTA POR CENTO) DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% (DEZ POR CENTO). CONTRA O VOTO DA DESEMBARGADORA RELATORA ORIGINÁRIA DESA. ANGELA MARIA MORAES SALAZAR, PELO PARCIAL PROVIMENTO DO APELO, ACOMPANHADA PELO DESEMBARGADOR JOSEMAR LOPES SANTOS, PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO DE DANOS MORAIS E CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS CUSTAS NO PERCENTUAL DE 70% (SETENTA POR CENTO) A PARTE RÉ E 30% (TRINTA POR CENTO) AO AUTOR, BEM COMO HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA MESMA PROPORÇÃO, ARBITRADO EM 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR DA CONDENAÇÃO. DESIGNADA PARA LAVRAR O ACÓRDÃO DA DESA. MÁRCIA CRISTINA COELHO CHAVES". Suspeitos os Desembargadores Jorge Rachid Mubárack Maluf e Kleber Costa Carvalho. Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça o Dr. José Antonio Oliveira Bents. Sala das Sessões da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, São Luís, no dia 21 de agosto de 2025. São Luís, data do sistema. Desembargadora Marcia Cristina Coêlho Chaves Relatora designada para lavrar o acórdão RELATÓRIO Adoto o relatório da eminente desembargadora Angela Maria Moraes Salazar ao tempo em que peço venhas para divergir do seu voto nos seguintes termos: "Adoto como relatório a parte expositiva da sentença, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, in verbis: “(…) Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS proposta por ALEXANDRE MARTINS LOBATO em face de FRANERE COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA., ambas qualificadas na inicial, alegando o autor, em apertada síntese, que em 14.02.2014, realizou Contrato de Promessa de Compra e Venda com a Ré, com a finalidade de adquirir um imóvel situado na unidade 304, Edifício Búzios, Condomínio Grand Park Águas, com o valor estipulado de R$ 313.896,00 (trezentos e treze mil, oitocentos e noventa e seis reais). Disse ainda que, no momento da contratação, houve uma substituição pela unidade 204, do Edifício Arquipélago, Empreendimento Grand Park das Águas. Sustenta que desconhecia tal circunstância, porém, mesmo assim, emitiu dois cheques, a título de sinal, sendo o primeiro no valor de R$ 14.104,00 (catorze mil, cento e quatro reais), datado de 14.02.2015 e outro cheque no valor de R$ 15.099,22 (quinze mil e noventa e nove reais e vinte e dois centavos), datado de 27.02.2014, todos representados por recibos, sendo que o primeiro, emitido pela Imobiliária Garros e o segundo fornecido pela ora Ré (ID’s 4985722, 4985735 e 4985752). A parte Autora aponta também que, embora tenha celebrado o contrato de aquisição do imóvel, a Ré nunca apresentou qualquer via a ele, não havendo contrato assinado entre as partes. Mais adiante, aduz a parte Autora que ao tentar financiar a aquisição do imóvel junto à Caixa Econômica Federal, inobstante tivesse providenciado toda a documentação pessoal, necessária para o financiamento, foi informado por prepostos da CEF, que os financiamentos do empreendimento em questão estariam suspensos, devido à ausência de documentos que deveriam ser providenciados pela empresa Ré, dentre eles a falta de licença de água e esgoto. Sob outro enfoque, afirma o Requerente que devido ao financiamento não ter sido realizado, teve que renovar o contrato de aluguel por mais 12 (doze) meses. Aduz o requerente, que registrou o ocorrido junto ao PROCON-MA, o que gerou processo de nº 0114-016.149-1. Designada audiência para o dia 19.09.2014, foi oferecido acordo pela empresa Ré, onde propôs devolver os valores pagos pelo Autor, porém com a retenção de 25% do valor, razão pela qual o acordo não restou exitoso. Ao final, pugnou a parte Autora que fosse concedido o benefício da justiça gratuita; que seja declarada a rescisão do contrato de aquisição do imóvel situado na unidade 204, do Edifício Arquipélago, Empreendimento Grand Park das Águas; no mérito, que a Requerida fosse condenada ao pagamento de R$ 45.403,22 ( quarenta e cinco mil, quatrocentos e três reais e vinte e dois centavos) a título de danos materiais, e R$ 100.000,00 (cem mil reais), também a título de danos morais. Deu à causa o valor de R$ 145.403,22 (cento e quarenta e cinco mil, quatrocentos e três reais e vinte e dois centavos). Juntou-se a exordial os documentos de Id nº 4985688 -4985892. Devidamente citada, conforme documento de Id nº 33502178, a Ré apresentou sua contestação no ID nº 36542134, impugnando, em sede de preliminar, a concessão do benefício da justiça gratuita que foi concedido por despacho de Id nº 10575176, a retificação do polo passivo, a ausência de condição da ação referente à ilegitimidade passiva quanto a comissão de corretagem e impugnação ao valor da causa. No mérito, aduz a empresa Requerida, de fato, a parte Autora firmou Contrato de Promessa de Compra e Venda com a Ré, em 14.02.2014, porém referente ao apartamento 304, Torre Búzios, Empreendimento Grand Park Águas, e no valor de R$ 320.053,34 (trezentos e vinte mil e cinquenta e três reais e trinta e quatro centavos). Em face disso, alega o Réu, que não prospera a narrativa do Requerente de que o preço original do imóvel era de R$ 313.896,00 (trezentos e treze mil, oitocentos e noventa e seis reais), bem como de não existir contrato assinado entre as partes, haja vista que, conforme as Condições Gerais e do Resumo do Contrato, que, o valor do bem era R$ 320.053,34 (Cláusula D do Quadro Resumo), e que tais documentos estão devidamente assinados e rubricados pelos contratantes, ou seja, afirma que o Autor tinha ciência inequívoca dos valores e termos convencionados. Sob outra ótica, o requerido aduz que o cheque emitido pelo Autor no valor de R$ 14.104,00 (quatorze mil, cento e quatro reais), cujo recibo foi emitido pela Garros Imobiliária, não se trata de quantia referente a sinal, mas sim, relativo à comissão de corretagem, que se mostra legal e legítimo em nosso ordenamento jurídico. Diante disso, afirma não ter havido nenhum fato que pudesse ensejar os danos morais requeridos na inicial, uma vez que agiu conforme o pactuado no contrato, sem o cometimento de qualquer conduta abusiva ou ilegal. Juntou documentos de Id nº 36542137-36542511. Conforme certidão de Id nº 39502353, o autor foi devidamente intimado, porém não interpôs réplica. Instado acerca da intenção de produzirem provas, conforme despacho de Id nº 39729053, apenas a parte Ré se manifestou, entendendo ser desnecessária a produção de novas provas em audiência. Vieram-me os autos conclusos. (…) Forte nessas razões, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes da inicial, para DECLARAR rescindido o contrato entabulado entre as partes, bem como CONDENAR a construtora a restituir o valor de R$ 15.099,22 (quinze mil e noventa e nove reais e vinte e dois centavos) que fora pago a título de sinal pelo Requerente, juros de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ). CONDENO, ainda, a construtora requerida ao pagamento de indenização a título de danos morais, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária com base no INPC do IBGE, a contar da data desta sentença, mais juros de mora simples, de um por cento ao mês, a partir da citação. Por fim, em vista da sucumbência mínima do autor, CONDENO exclusivamente os demandados ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.” A apelante, em suas razões recursais (ID 18469535), sustentou que “o Empreendimento Grand Park Águas fora construído em 02 (duas) etapas, a primeira, na qual a unidade imobiliária adquirida pelo Autor encontrava-se inserida, finalizada desde 10.12.2010 - dentro do prazo suplementar previsto para a conclusão da obra, conforme Habite-se em anexo (doc. 04), e a segunda, finda em 28.06.2011, igualmente dentro do prazo suplementar previsto para a finalização da obra, consoante Habite-se também anexo (doc. 05). Outrossim, o Condomínio foi instalado em 14/03/2011, de acordo com a Ata da Assembléia Geral de Instalação de Condomínio carreada aos autos (doc. 06).”. Aduziu que “a alegação Autoral de que a unidade imobiliária Búzios, apartamento 304, tenha sido substituída por outra, qual seja: Arquipélago, 204, do mesmo Empreendimento, eis que comprovado que o contrato fora firmado englobando aquela Unidade! Ou seja, a rescisão contratual deve ser do contrato relativo ao apartamento Búzios, 204.”. Pontuou que “quanto ao cheque no valor de R$ 14.104,00, cujo recibo foi emitido pela Garros Imobiliária, não se trata de quantia referente à sinal, mas sim, relativa à comissão de corretagem. Dessarte, cumpre aduzir que a Requerida não recebeu tal pagamento, sendo que esta fora tratada diretamente com tal Imobiliária, conforme evidencia o Rua Trinta e Dois, nº 35, qd. 2, lt. 9, Calhau, São Luís-MA, CEP 65071-560 Fone/Fax: (98)3227.0933 6 próprio recibo anexado aos autos pelo Autor e o Instrumento Particular de Intermediação ora anexado (doc. 07), devidamente assinado por este, COMPROVANDO A CIÊNCIA INEQUÍVOCA PRÉVIA DELE QUANTO À RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO”. Ademais, afirmou que “quanto ao valor de R$ 15.099,22, que este, sim, foi pago a Ré, a título de sinal/parcela do ato. Inclusive, consta no demonstrativo de pagamentos (doc. 09) todos os valores que foram recebidos pela Requerida, totalizando a quantia atualizada de R$ 15.910,22 (quinze mil, novecentos e dez reais e vinte e dois centavos), e no Quadro Resumo demonstra-se o valor total do imóvel, destacando-se o citado sinal, o saldo devedor e a forma como seria pago.” Asseverou que “sendo o caso de rescisão contratual por opção do comprador, pugna-se pela legalidade da retenção contratual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago a título de entrada do imóvel, consoante já proposta ao Autor em seara administrativa (Procon/MA)”. Após tecer outros argumentos, requereu o conhecimento e provimento do presente recurso com a reforma da sentença recorrida, julgando-se improcedente os pedidos autorais, e, consequentemente, inexistindo qualquer dever de indenizar o apelado. Subsidiariamente; postulou pela diminuição do quantum arbitrado e que os juros moratórios sejam considerados a partir do seu arbitramento em sentença. Por via de consequência, pugnou, ainda, que fosse reformada a sentença para condenar a sucumbência recíproca, das custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos da sentença combatida. Sem contrarrazões, conforme certidão (ID. 18469540). A PGJ se manifestou em não intervir no feito (ID 121100088). Em grau recursal, foi proferido acórdão (ID 26414122) que deu parcial provimento ao recurso, reformando a sentença para excluir a condenação por danos morais e determinar sucumbência recíproca (70% para a ré e 30% para o autor). Em ID 41259540, foi acolhida questão de ordem, declarando-se a nulidade do acórdão embargado, uma vez que um dos desembargadores havia anteriormente se declarado suspeito por foro íntimo, mas ainda assim participou da votação do recurso. Com isso, o Tribunal reconheceu, de ofício, a nulidade do julgamento, com base no art. 145, §1º do CPC, e considerou os embargos prejudicados. Assim, determinou-se novo julgamento da apelação em composição regular, anulando o acórdão anterior. É o relatório.". VOTO VENCIDO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. In casu, o autor celebrou com o apelante um Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, para fins de aquisição de um imóvel situado na Unidade 304, Edifício Búzios, Condomínio Grand Park, pelo valor original de R$ 313.896,00 (trezentos e treze mil, oitocentos e noventa e seis reais) Nesse contexto, cabe salientar que a legislação consumerista é aplicável à relação firmada entre as partes que demandam nestes autos, porque, consoante definição do art. 3º e parágrafos do CDC, a parte ré se enquadra no conceito de fornecedora de produto e prestadora de serviço; logo, deve responder por eventual prejuízo ao consumidor. Com efeito, como cediço, cabe ao comprador escolher a instituição financeira e preencher os requisitos necessários para a obtenção do financiamento e à construtora requerida fornecer-lhe a documentação sob seu poder necessária ao mesmo fim. Ora, sem a apresentação da documentação pela construtora, não seria possível ao mutuário amortizar o saldo devedor junto ao banco e, a partir de então, foram-lhe cobrados juros e correção monetária pelo agente financeiro. Compulsando os autos, como bem salientado na sentença recorrida, observo que a Construtora apelante não comprovou que providenciou oportunamente todos os documentos exigidos para o financiamento deve recompor os prejuízos experimentados pelo autor. Por outro lado, o autor/apelado comprovou pelo documento expedido pela CEF (ID. 18469483 - Pág. 1) aprovação do crédito para realização do financiamento. Além disso, tentou solucionar administrativamente, inclusive protocolando Reclamação no Procon (ID 18469486 - Pág. 1 e seguintes). Nesse passo, embora a contratação de financiamento seja de procedimento burocrático e demorado, como sustentou a apelante, não cabe à promitente vendedora ceifar o direito o consumidor do direito de escolha da instituição financeira que quer contratar. Ora, caberia a apelante atender as exigências da Caixa Econômica Federal para possibilitar ao apelado (promitente comprador) realizar o financiamento do seu imóvel. Ademais, destaca-se, por oportuno, que o apelado pode optar por financiar o saldo devedor junto a essa instituição bancária, por motivos pessoais, mormente se mais benéfico em relação a juros e prazos de pagamento. Acerca do tema, confiram-se os seguintes julgados pátrios, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO FINANCIAMENTO PARA UNIDADE IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. DANO MATERIAL CONFIGURADO. 1. Ressaindo dos autos o atraso na consecução de financiamento imobiliário por desídia na entrega de documentos pela construtora/incorporadora, resta notória a negligência desta, que resultou à falha na prestação do serviço, fato que autoriza a aplicação em benefício do comprador da norma consumerista. 2. A frustração de não usufruir do imóvel no período prevido, em razão do atraso na consecução de financiamento acarreta prejuízos que autorizam a indenização pleiteada, uma vez que a empresa incorporadora induziu a consumidora/apelante a obter o financiamento imobiliário junto à CEF. 3. A incorporadora/apelada nenhuma prova realizou no sentido de comprovar que entregou em tempo razoável documentação necessária ao financiamento, não logrando, por conseguinte, êxito em comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da outra, como lhe competia na forma do art. 373, II, do CPC. 4. A despeito da configuração da responsabilidade da empresa apelada e, ainda, diante do posterior financiamento do imóvel com instituição financeira diversa da indicada, não vislumbro o dano moral apto a ensejar indenização, uma vez que não se efetivou a rescisão contratual, razão pela qual há que se identificar mero dissabor a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade. 5. Se as empresas incorporadoras/construtoras obtêm benefícios com a política de financiamento, devem colaborar para que eles sejam obtidos, com a maior presteza possível, uma vez que a imissão na posse dos imóveis normalmente é vinculada à perfectibilização do empréstimo e liberação dos recursos. Seria por demais injurídico afirmar que é apenas do consumidor o ônus da obtenção dos recursos junto ao agente financeiro. 6. Restando evidente, no caso concreto, a desídia e/ou desorganização por parte da apelada na apresentação à CEF dos documentos necessários o pedido de restituição dos valores relativos ao IPTU, Taxas Condominiais, despesas cartorárias, reajuste imobiliário do saldo devedor e aluguel de imóvel residencial deve ser provido, por ser decorrência lógica da impossibilidade de uso do bem. O dano emergente é claro. 7. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - Apelação (CPC): 02391740620168090051, Relator: NORIVAL SANTOMÉ, Data de Julgamento: 26/03/2019, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 26/03/2019). - original sem grifos. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SALDO DEVEDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. FRUSTRAÇÃO DEVIDO À FALTA DE DOCUMENTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. I. Dá causa à resolução da promessa de compra e venda o promissário vendedor que deixa de fornecer adequadamente a documentação necessária à consecução do financiamento imobiliário pelo promitente comprador. II. A resolução do contrato tem como consectário a volta das partes ao estado patrimonial existente ao tempo da sua celebração, tornando imperativa a restituição de todos os valores pagos pelo promitente comprador, inclusive a comissão de corretagem, consoante a inteligência dos artigos 182 e 475 do Código Civil. III. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07017896820178070020 DF 0701789-68.2017.8.07.0020, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Data de Julgamento: 21/08/2019, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 16/09/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada). - original sem grifos. APELAÇÃO CÍVEL – BEM IMÓVEL – RELAÇÃO DE CONSUMO – ALEGAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS DEVIDA. Relação de consumo. Quitação do saldo devedor dependente da burocracia administrativa exigida para os contratos de financiamento bancário. Ocorrência, todavia, de atraso injustificado, pela incorporadora, para a entrega da documentação ao agente financeiro. Necessidade de ressarcimento pelos danos emergentes (aumento do saldo devedor). Possibilidade, ainda, de evocação da teoria da exceção do contrato não cumprido, a fim de autorizar a abstenção da cobrança de multa e encargos moratórios (à exceção da correção monetária) sobre o saldo devedor. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJ-SP - AC: 11097821820208260100 SP 1109782-18.2020.8.26.0100, Relator: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 26/10/2021, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/10/2021). - original sem grifos. Dito isso, a circunstância descrita nos autos autoriza a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos, independentemente do título que ostentam, por ter a vendedora dado causa ao inadimplemento contratual. Não se afigura justo impor ao comprador a perda de qualquer quantia se o negócio restou frustrado por culpa do vendedor. No que se refere à restituição total das parcelas pagas, urge destacar que o STJ possui firme o entendimento no sentido de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ) (AgInt no REsp n. 1.987.981/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 16/8/2022). Ressalta-se, ainda, que na rescisão contratual por culpa exclusiva da vendendora, as partes retornam ao status quo ante, o que pressupõe a devolução de todos os valores pagos pelo promitente comprador, inclusive da comissão de corretagem. Ademais, tal entendimento está alinhado com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de que “resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem”. (STJ - AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2021). – grifei Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado do STJ, in litteris: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SOBRESTAMENTO. DESNECESSIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. DIALETICIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO. PREQUESTIONAMENTO. INOCORRÊNCIA. SÚMULA N.º 282 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A afetação do Tema n.º 1.099 pelo STJ não impõe o sobrestamento do presente processo, visto que naquele se debate o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição de comissão de corretagem na hipótese de resolução contratual por atraso na entrega do imóvel, não tendo a prescrição sido objeto do recurso especial 3. É inviável o conhecimento do agravo interno no que tange à incidência do prazo prescricional, visto que se trata de manifesta inovação recursal, por se tratar de tema evidentemente não abordado em recurso especial.4. A ausência de impugnação ao fundamento adotado na decisão ora agravada impede o exame da matéria, por ofensa ao princípio da dialeticidade nesse ponto. 5. O inadimplemento contratual pela incorporadora importa na restituição dos valores pagos pelo promitente-comprador, inclusive da comissão de corretagem. 6. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto aos temas suscitados no recurso especial e sobre os quais não foram opostos embargos de declaração evidencia a falta de prequestionamento, incidindo o disposto na Súmula n.º 282 do STF. 7. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 8. Agravo interno não provido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.957.395/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). - original sem grifos. No tocante à comissão de corretagem, observo que a sentença de primeiro grau expressamente indeferiu o pedido de restituição respectivo, e contra esse capítulo não houve interposição de recurso pela parte autora. Assim, incide a preclusão consumativa, sendo vedado ao Tribunal examinar ou reformar a sentença nesse ponto, sob pena de afronta aos princípios do contraditório, da congruência e da vedação ao princípio da reformatio in pejus, nos termos do art. 1.013, §1º, do CPC. No que se refere ao DANO MORAL, verifico que a sentença merece ser reformada neste ponto, haja vista que o entendimento do STJ, “o inadimplemento, decorrente do atraso na entrega da documentação necessária à obtenção do financiamento do saldo devedor, embora ocasionando a rescisão do contrato por culpa da vendedora, não enseja a reparação por danos morais, tendo em vista a inexistência de circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento.” (STJ - AgInt no AREsp: 1313177 MS 2018/0149418-9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/08/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2019). Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS. DUPLA CAUSA DE PEDIR. COBRANÇA INDEVIDA DE VALORES SOBRE O SALDO DEVEDOR DO IMÓVEL. ATRASO NA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO E NA ENTREGA DAS CHAVES. ABALO MORAL. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. COBRANÇA INDEVIDA. DANOS MORAIS IN RE IPSA. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Há dupla causa de pedir sobre os danos morais. A primeira refere-se ao atraso na assinatura do contrato de financiamento, decorrente de cobrança indevida de valores sobre o saldo devedor do imóvel, acarretando também o adiamento da entrega das chaves. A segunda diz respeito à própria cobrança indevida de valores pela empresa agravada. 2. Tratando-se de aquisição imobiliária, o mero inadimplemento contratual é incapaz de gerar reparação moral, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes.2.1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).2.2. No caso concreto, para alterar a conclusão do Tribunal de origem e reconhecer a existência de dano moral por demora na assinatura do contrato de financiamento devido à cobrança indevida de valores e, consequentemente por adiamento da entrega das chaves, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 3. Para a jurisprudência do STJ, "não há falar em dano moral in re ipsa em virtude de cobrança indevida, quando inexistente ato restritivo de crédito ou inscrição em cadastro de inadimplentes" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.207.468/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023).3.1. A Corte de apelação, por maioria de votos, concluiu que, inexistindo o apontamento do nome do recorrente, não há falar em reparação moral por causa da cobrança indevida de valores.3.2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2317508 CE 2023/0081430-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 04/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2023). - original sem grifos. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELA VENDEDORA. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais. 2. No caso, o inadimplemento, decorrente do atraso na entrega da documentação necessária à obtenção do financiamento do saldo devedor, embora ocasionando a rescisão do contrato por culpa da vendedora, não enseja a reparação por danos morais, tendo em vista a inexistência de circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.313.177/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/8/2019, DJe de 11/9/2019). - original sem grifos AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NÃO VERIFICADAS. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS EM RAZÃO DA DEMORA NA BAIXA DO GRAVAME DO IMÓVEL. MERO DISSABOR. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Esta Corte Superior entende que "a demora na baixa de gravame de veículo, por si só, não gera dano moral indenizável, sendo necessária para tanto a demonstração de constrangimento que ultrapasse o mero dissabor" (AgInt no AREsp n. 1.627.389/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/5/2020, D Je de 18/5/2020). 2. O acórdão não aponta nenhum fato específico para justificar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, logo infere-se que essa conclusão decorreu do mero desrespeito ao teor da avença, portanto não cabendo falar em fixação da indenização. 3. É sabido que "o atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis, não sendo, contudo, o caso dos autos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial" (AgInt no AR Esp n. 2.259.954/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023). 4. É "importante esclarecer que não se aplica, à hipótese, a Súmula 7 do STJ, uma vez que a qualificação jurídica de fatos incontroversos, ou seja, seu devido enquadramento no sistema normativo, para deles extrair determinada consequência jurídica, é coisa diversa, podendo ser aferida neste âmbito recursal." (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.413.713/PB, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023).. 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2473514 RJ 2023/0324644-7, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 18/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2024). - original sem grifos APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO FINANCIAMENTO PARA UNIDADE IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. DANO MATERIAL CONFIGURADO. 1. Ressaindo dos autos o atraso na consecução de financiamento imobiliário por desídia na entrega de documentos pela construtora/incorporadora, resta notória a negligência desta, que resultou à falha na prestação do serviço, fato que autoriza a aplicação em benefício do comprador da norma consumerista. 2. A frustração de não usufruir do imóvel no período prevido, em razão do atraso na consecução de financiamento acarreta prejuízos que autorizam a indenização pleiteada, uma vez que a empresa incorporadora induziu a consumidora/apelante a obter o financiamento imobiliário junto à CEF. 3. A incorporadora/apelada nenhuma prova realizou no sentido de comprovar que entregou em tempo razoável documentação necessária ao financiamento, não logrando, por conseguinte, êxito em comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da outra, como lhe competia na forma do art. 373, II, do CPC. 4. A despeito da configuração da responsabilidade da empresa apelada e, ainda, diante do posterior financiamento do imóvel com instituição financeira diversa da indicada, não vislumbro o dano moral apto a ensejar indenização, uma vez que não se efetivou a rescisão contratual, razão pela qual há que se identificar mero dissabor a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade. 5. Se as empresas incorporadoras/construtoras obtêm benefícios com a política de financiamento, devem colaborar para que eles sejam obtidos, com a maior presteza possível, uma vez que a imissão na posse dos imóveis normalmente é vinculada à perfectibilização do empréstimo e liberação dos recursos. Seria por demais injurídico afirmar que é apenas do consumidor o ônus da obtenção dos recursos junto ao agente financeiro. 6. Restando evidente, no caso concreto, a desídia e/ou desorganização por parte da apelada na apresentação à CEF dos documentos necessários o pedido de restituição dos valores relativos ao IPTU, Taxas Condominiais, despesas cartorárias, reajuste imobiliário do saldo devedor e aluguel de imóvel residencial deve ser provido, por ser decorrência lógica da impossibilidade de uso do bem. O dano emergente é claro. 7. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - Apelação (CPC): 02391740620168090051, Relator.: NORIVAL SANTOMÉ, Data de Julgamento: 26/03/2019, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 26/03/2019). - original sem grifos Sobremais, tratando-se de aquisição imobiliária, “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial”. (STJ - AgInt no REsp: 1889207 SP 2020/0203673-1, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/07/2024). - grifei No caso em exame, não está comprovada a excepcionalidade apta a tornar justificável a reparação moral, uma vez que não ficou reconhecida nenhuma circunstância particular que extrapolasse o mero aborrecimento e ingressasse na seara do dano extrapatrimonial, razão pela qual o afastamento da condenação se mostra de rigor. Ante o exposto, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO, reformando em parte a sentença, para julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais e diante da sucumbência recíproca proporcional ora verificada, condeno a parte ré/apelante e o autor/apelado ao pagamento das custas, respectivamente no percentual de 70% (setenta por cento) a 30% (trinta por cento) delas, bem como honorários advocatícios nesta mesma proporção e no valor arbitrado na sentença recorrente (10% - dez por cento do valor da condenação), mantendo-se, no mais, a sentença tal como prolatada. É como voto. Desembargadora ANGELA MARIA MORAES SALAZAR Relatora originária VOTO VENCEDOR Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, conheço do recurso. A questão de fundo debatida nestes autos diz respeito à responsabilidade pela rescisão de um Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel e suas consequências, em especial no que tange à restituição dos valores pagos e o cabimento de indenização por danos morais. No caso em tela, afigura-se incontroverso que as partes celebraram um Contrato de Promessa de Compra e Venda em 14 de fevereiro de 2014, tendo como objeto original o imóvel correspondente ao Apartamento 304, Torre Búzios, Grand Park Águas, pelo preço total de R$ 320.053,34 (trezentos e vinte mil, cinquenta e três reais e trinta e quatro centavos). Igualmente inquestionável que o autor efetuou o pagamento de R$ 15.099,22 (quinze mil, noventa e nove reais e vinte e dois centavos), a título de sinal à construtora, bem como o valor de R$ 14.104,00 (catorze mil, cento e quatro reais), a título de comissão de corretagem à Garros Imobiliária. Por sua vez, a sentença de primeiro grau reconheceu a rescisão contratual, condenou a FRANERE COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA à restituição integral do sinal no valor de R$ 15.099,22 (quinze mil, noventa e nove reais e vinte e dois centavos), concedeu indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e indeferiu o pedido de restituição da comissão de corretagem. Com a devida vênia da eminente Desembargadora Relatora, divirjo parcialmente de seu entendimento quanto à atribuição de culpa pela rescisão contratual e, por conseguinte, quanto à forma de restituição dos valores pagos. Prefacialmente, importante pontuar que, conquanto haja nos autos alguma celeuma acerca da exata unidade imobiliária envolvida na controvérsia, com menções à Unidade 204 do Edifício Arquipélago, Grand Park Águas, é de se ver que a precisão na descrição do imóvel, embora sempre desejável em documentos jurídicos e passível de questionamento formal em outras circunstâncias, não se revela determinante para a presente causa. Isto porque, como já mencionado, a controvérsia recursal gira em torno da atribuição de culpa pela rescisão do contrato e, consequentemente, da integralidade ou parcialidade da restituição do sinal, bem como da manutenção ou não da negativa dos danos morais. Passo a enfrentar cada ponto controverso debatido. DA RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO CONTRATUAL Embora a relação jurídica entre as partes seja, de fato, consumerista, o que garante ao consumidor o direito à rescisão do contrato, a análise do conjunto probatório que integra os autos, a meu ver, conduz a uma conclusão distinta quanto à culpa pelo desfazimento do negócio. A parte autora fundamentou seu pleito na alegação de que o financiamento imobiliário não pôde ser concretizado em razão de falhas documentais atribuíveis à construtora, como a suposta ausência de licença de água e esgoto, que teria levado à suspensão dos financiamentos pela Caixa Econômica Federal. Contudo, a Apelante, FRANERE COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA., trouxe aos autos elementos de prova que refutam veementemente essa tese. A uma, o "Habite-se" da Torre Búzios, Grand Park Águas, foi emitido em 10 de dezembro de 2010 (ID 18469508 - Pág. 1). Este documento fundamental atesta a regularidade e a conclusão da obra, apta à habitação e à concessão de financiamentos. É crucial notar que essa emissão ocorreu mais de 03 (três) anos antes da celebração do contrato com o autor, formalizado em 14 de fevereiro de 2014. Em segundo lugar, e de forma ainda mais contundente, a Apelante comprovou que outros compradores de unidades no mesmo empreendimento obtiveram financiamento imobiliário em período muito próximo ao do contrato do autor (ID 18469514 - Pág. 3/22 e ID 18469523 - Pág. 3/29). Tal acervo documental demonstra que contratos bancários dessa natureza foram aprovados em 13 de março de 2014 e 14 de abril de 2014, sendo um deles, inclusive, firmado junto à Caixa Econômica Federal - CEF (ID 18469514 - Pág. 3/22). A existência de financiamentos aprovados para o mesmo empreendimento, enquanto o autor alegava impossibilidade por culpa da construtora, é uma prova irrefutável de que a documentação necessária à construtora estava regular e disponível. Ademais, é imperioso observar que o ônus da prova dos fatos constitutivos do direito incumbe ao autor, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015. No presente caso, o promitente-comprador se limitou a alegações genéricas, sem apresentar qualquer prova concreta para sustentar sua tese. Não há juntada, por exemplo, de reportagens que comprovem a suspensão dos financiamentos à época dos fatos, não especificou quais documentos da CEF foram exigidos e não teriam sido fornecidos pela construtora, tampouco apresentou comunicação formal da CEF que atribuísse a negativa do crédito em razão de fato imputável à FRANERE COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA. Também não demonstrou ter formalmente solicitado à construtora os documentos que alegava estarem faltantes. Considerando que as condições da avença, a exemplo da cláusula contratual nº 4.6 (ID 18469504 - Pág. 5/18469504 - Pág. 6), expressamente atribuem ao comprador a responsabilidade pela obtenção do financiamento, somada a demonstração pela construtora da regularidade do empreendimento e da viabilidade de financiamentos por outros adquirentes, concluo que a não concretização do financiamento do autor decorreu de fatores a ele inerentes, estranhos à esfera de responsabilidade da vendedora. Nessa linha, é cediço que diversas razões podem resultar na negativa de um financiamento imobiliário, tais como problemas como restrições cadastrais, score de crédito, renda insuficiente ou pendências fiscais. Destarte, deveria a parte consumidora demonstrar toda a regularidade da sua situação comercial, o que não restou desincumbido no presente caso. Diante desse cenário probatório, entendo que a culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída exclusivamente ao promitente-comprador. Consequentemente, a restituição dos valores pagos deve se dar de forma parcial, conforme o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça, a saber: Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Da leitura da referida súmula, extrai-se que, em caso de culpa do comprador pelo desfazimento do negócio, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer parcialmente. Para tanto, a jurisprudência do Tribunal da Cidadania tem pacificado o entendimento de que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos é razoável para cobrir os custos administrativos e de promoção de vendas da construtora. Nesse sentido: STJ RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019). Colaciono também precedentes de Tribunais Estaduais a confirmar o presente entendimento: TJAL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR CUMULADA COM DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. AUSÊNCIA. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR. COMPENSAÇÃO DE CUSTOS ADMINISTRATIVOS. PERCENTUAL DE 25%. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. 1. Nos contratos de Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR CUMULADA COM DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. AUSÊNCIA. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR. COMPENSAÇÃO DE CUSTOS ADMINISTRATIVOS. PERCENTUAL DE 25%. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. 1. Nos contratos de compra e venda de imóvel celebrados em caráter irretratável e irrevogável, sem previsão de direito de arrependimento, as arras assumem natureza confirmatória, não se confundindo com a prefixação de perdas e danos. 2. A negativa de financiamento imobiliário por instituição financeira, embora seja fato alheio à vontade do comprador, não o exime totalmente de responsabilidade pela rescisão contratual, tendo em vista a ciência prévia da possibilidade de resolução do contrato em caso de não aprovação do crédito. 3. Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, o STJ entende que é devida a retenção, pelo promitente vendedor, de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, como forma de compensação dos custos administrativos, conforme entendimento firmado no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP e dos EAg n. 1.138.183/PE. 4. Sentença reformada apenas para majorar o percentual de retenção das parcelas pagas pelo promitente comprador, de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento). 5. Recurso conhecido e provido, em parte. Decisão unânime. (TJ-AL - Apelação Cível: 0700590-74.2017.8.02.0044 Marechal Deodoro, Relator.: Carlos Cavalcanti de Albuquerque Filho, Data de Julgamento: 23/04/2024, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 23/04/2024). [Grifou-se]. TJ-MG APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE IMPUTÁVEL AO ADQUIRENTE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS. - A lei civil permite às partes estabelecerem relações contratuais conforme livre manifestação de vontade, observando, desde a conclusão até a execução da avença, os princípios de probidade e boa-fé (arts. 421 e 422 CC/02) - A responsabilidade pela obtenção do financiamento é do adquirente, salvo se as partes convencionaram em sentido diverso. Assim, não demonstrado que a vendedora concorreu para o inadimplemento do comprador, a resolução do contrato não pode ser atribuído àquela - Para os contratos firmados antes da Lei n.º 13.786/2018, aplica-se o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o percentual de retenção pelo vendedor em caso de rescisão do contrato por inadimplemento do comprador deve ser estabelecido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco) por cento do valor pago por este, observadas as circunstâncias fáticas do caso concreto - Não se reconhece danos morais ao adquirente causador da resolução contratual que não comprova abalo à sua honra ou dignidade capaz de justificar a reparação pretendida. (TJ-MG - Apelação Cível: 50130353820208130701 1.0000.24.218310-1/001, Relator.: Des.(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 02/07/2024, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2024). [Grifou-se]. Destarte, a condenação à restituição integral do sinal pago, no valor de R$ 15.099,22 (quinze mil, noventa e nove reais e vinte e dois centavos), merece reforma para permitir a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento). DA COMISSÃO DE CORRETAGEM Neste ponto, acompanho o voto da eminente Desembargadora Relatora. A sentença de primeiro grau indeferiu o pedido de restituição da comissão de corretagem, e tal matéria não foi devolvida a esta instância recursal, seja por recurso da Apelante que dela não se insurgiu, seja por ausência de contrarrazões ou recurso adesivo por parte do Apelado. Portanto, não havendo controvérsia recursal sobre a questão, a decisão que indeferiu a restituição da comissão de corretagem deve ser mantida. DOS DANOS MORAIS Também neste particular, acompanho o voto da eminente Desembargadora Relatora para manter o afastamento da condenação por danos morais. Contudo, diante da presente divergência em relação à culpa pela rescisão contratual, apresento argumentos diversos para fundamentar essa conclusão. Conforme amplamente demonstrado, a análise do conjunto probatório levou à conclusão de que a culpa pelo desfazimento do Contrato de Promessa de Compra e Venda recaiu sobre o próprio promitente-comprador. Sua incapacidade de comprovar as alegações de falha da construtora na documentação do empreendimento, somada às provas da FRANERE COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA de regularidade do “Habite-se” e de aprovação de financiamentos para outros adquirentes na mesma época, demonstram que o problema residiu em circunstâncias a ele inerentes. Nesse contexto, não há que se falar em lesão a direito da personalidade que justifique a indenização pleiteada. O que ocorreu foi um revés negocial, cujas consequências emocionais, embora indesejáveis, não caracterizam o dano moral indenizável. DISPOSITIVO Diante do exposto, e com a vênia da eminente Desembargadora Relatora, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO interposta por FRANERE COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA., para: 1 - Reformar a sentença na parte que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à construtora, reconhecendo que o desfazimento do negócio se deu por culpa exclusiva do promitente-comprador ALEXANDRE MARTINS LOBATO. 2 - Em consequência, determinar a restituição parcial dos valores pagos a título de sinal. Assim, a FRANERE COMÉRCIO CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA deverá restituir ao promitente-comprador o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor de R$ 15.099,22 (quinze mil, noventa e nove reais e vinte e dois centavos), perfazendo o montante de R$ 11.324,42 (onze mil, trezentos e vinte e quatro reais e quarenta e dois centavos). Este valor deverá ser corrigido monetariamente desde cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão. A construtora, por sua vez, poderá reter os 25% (vinte e cinco por cento) restantes, correspondente a R$ 3.774,80 (três mil, setecentos e setenta e quatro reais e oitenta centavos). 3 - Reformar a sentença para afastar a condenação por danos morais; 4 - Manter a sentença no tocante ao indeferimento da restituição da comissão de corretagem. Diante da sucumbência recíproca e proporcional que se estabelece com o presente julgamento, condeno a parte ré/apelante ao pagamento de 60% (sessenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, e a parte autora/apelado ao pagamento dos 40% (quarenta por cento) restantes das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (referente à restituição de valores, ou seja, R$ 11.324,42 (onze mil, trezentos e vinte e quatro reais e quarenta e dois centavos), a ser proporcionalmente distribuído entre as partes. É como voto. Sala das Sessões da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, São Luís, no dia 21 de agosto de 2025. São Luís, data do sistema. Desembargadora Marcia Cristina Coêlho Chaves Relatora designada para lavrar o acórdão