Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0803695-09.2019.8.10.0001.
AUTOR: MARIA IRENE LUCENA ASSUNCAO Advogado/Autoridade do(a)
AUTOR: ANDREY DE SA RIBEIRO - MA15828
REU: SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIARIAS MA X LTDA Advogado/Autoridade do(a)
REU: ANTONIO PONTES DE AGUIAR FILHO - MA11706-A SENTENÇA MARIA IRENE LUCENA ASSUNCAO, adquirente da sala comercial nº 308, Torre 2, Edifício Comercial, do empreendimento “Lagoa Corporate”, no bairro Ponta D’Areia, nesta cidade, com pagamento na forma contratualmente estabelecida, face a inadimplência da parte demandada, quanto a obrigação de transferência do bem para a compradora livre de quaisquer ônus e gravames, mormente a baixa do gravame/hipoteca, ingressa em juízo com ação objetivando: 1. a entrega do bem com efetiva posse e propriedade do imóvel livre de qualquer ônus ou gravame; 2. indenização material; 3. reparação moral; 4. concessão dos benefícios da justiça gratuita. Recebida a demanda foi deferido a gratuidade de justiça, bem como superada a designação da audiência de conciliação foi determinada a citação da parte demandada, conforme despacho de ID Num. 19411426. Por sua vez, devidamente citada a parte demandada apresentou contestação, alegando, preliminarmente, a revogação da gratuidade de justiça, no mérito, ausência de responsabilidade da instituição financeira demandada, impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer da incorporadora, ausência de dever de indenizar e impertinência do dano material e moral pleiteados; requerendo, então, o acolhimento da preliminar e improcedência da demanda. Réplica ID Num. 29327648. Instadas as partes, para se manifestarem quanto a necessidade de produção de provas, somente a parte demandada se pronunciou informando ausência de interesse no referido ato processual; ensejando a conclusão dos autos para julgamento. Era o que cumpria relatar. Decido. PRELIMINAR – IMPUGNAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA A parte demandada impugna o pedido de concessão do benefício da justiça gratuita, ora promovido pela parte demandante, sob alegação de capacidade financeira, face a aquisição do imóvel, moradia em área nobre da cidade e aquisição de empresa franqueada. Em contraposição as referidas alegações sustenta que a alegação de pobreza não condiz com a acepção de miserabilidade financeira, mas com a insuficiência de recursos para pagamento das custas; quanto ao imóvel e moradia esclarece que a aquisição fora por meio do programa Minha Casa Minha Vida; por fim, a franquia foi obtida por empréstimo financeiro, com garantia das joias de família. Analisando os autos, inicialmente, cumpre sublinhar que por se tratar de pessoa natural a parte demandante possuem em seu favor a presunção da hipossuficiência alegada, devendo ser destituída por elementos que indiquem o contrário. A aquisição de bem de valor de grande monta, por si só, não é bastante para descaracterizar a condição de hipossuficiente, especialmente quando a aquisição do imóvel, conforme constatado nos autos, fora efetuada através de financiamento bancário, de forma parcelada, através de programa social, benefício cujos beneficiários são pessoas com renda limitada. Quanto a aquisição de franquia têm-se que é de pequeno porte, obtida por meio de financiamento, cuja aquisição, inclusive, onera a capacidade financeira da parte demandante, de modo a comprometer o seu orçamento. Dessa maneira, verifica-se que os indícios probatórios mencionados não se revelam suficientes para caracterizar a desconstituição da condição de hipossuficiente, ora alegada, mais ainda quando se observa que o valor das custas processuais constituem valor monetariamente considerável; concluindo-se, assim, pelo DEFERIMENTO da gratuidade de justiça pleiteada. Razões pelas quais DEIXO DE ACOLHER a preliminar, ora suscitada nos autos. RECONHECIMENTO DA RELAÇÃO CONSUMERISTA No presente feito, a entrega do imóvel comercial nº 308, Torre 2, Edifício Comercial, do empreendimento “Lagoa Corporate”, com cláusula geral de prorrogação. A análise da presente lide é vista na perspectiva da relação de consumo, com influência direta dos princípios típicos desses negócios: Transparência – clareza das cláusulas contratuais; Confiança – credibilidade de que o produto cumprirá a oferta apresentada e atenderá às expectativas projetadas; Boa-fé objetiva – sinceridade e solidariedade, servindo o negócio para satisfação dos legítimos interesses dos contratantes; Equidade – busca de equilíbrio na relação das partes envolvidas no negócio; Vulnerabilidade do consumidor – proteção do consumidor como pessoa com menor poder de defesa de seus direitos e inversão do ônus da prova. OBRIGAÇÃO DE FAZER – ENTREGA DO BEM LIVRE DE ÔNUS/GRAVAME Reivindica a parte demandante o cumprimento da entrega do bem adquirido livre de ônus/gravame que o onere, decorrente de obrigação estabelecida contratualmente, não cumprida, à medida que não fora promovida a baixa de hipoteca do imóvel. De outro lado, a parte demandada sustenta que a ausência de responsabilidade da incorporadora, face a impossibilidade do cumprimento da obrigação, qual seja, a desoneração do bem, mais especificamente a hipoteca. Em que pese o argumento extinção da hipoteca, pelas hipóteses legais constantes nos arts. 1.499 e 1.500 do Código Civil, não se verifica impedimento legal do cumprimento da obrigação da baixa de gravame, uma vez que não se fixa o responsável pela baixa, mas tão somente os casos de cabimento. Mais ainda, conforme Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, a parte demandada assumiu o compromisso com a obrigação de liberação do gravame junto a instituição financeira demandada (ID Num. 16850814), vejamos: “[…] DOS ÔNUS E DIREITOS REAIS: as partes têm ciência de que o imóvel objeto desta escritura pública está hipotecado em primeiro grau ao Itaú Unibanco S/A, conforme registro R-3-83385, lançado na matrícula 83.385, lavrada na folha 162-A do livro 2-RO de registro geral do 1º Registro de Imóveis de São Luís, Maranhão, em garantia ao empréstimo destinado à construção do empreendimento, ficando certo entre as partes que a VENDEDORA terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para liberar o referido gravame junto a instituição financeira, contatos a partir desta data. [...]” Dessa forma, restou devidamente demonstrada a responsabilidade da parte demandada, quanto às providências necessárias para a baixa no gravame hipotecário, quanto ao imóvel adquirido. Uma vez não sendo comprovado nos autos o cumprimento dessa obrigação, especialmente quando a parte demandada se limitou ao argumento de ausência de responsabilidade, que foi desconstituído, deixando de cumprir com seu ônus probatório quanto a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, CPC), cabível a responsabilização para o cumprimento da obrigação. DA REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS Uma vez sendo reconhecida a conduta lesiva da parte demandada, o nexo de causalidade e o dano patrimonial, resta evidente a configuração do ato ilícito constante nos arts. 186 e 927 do Código Civil, razão pela qual, insta avaliar se o dano perpetrado ensejará a reparação dos danos pleiteados pela parte demandante. No que diz respeito ao dano material, não basta o simples argumento de pagamento de imposto, sem cumprimento da obrigação, mas requer a devida comprovação de perda/prejuízo material a ser restituído. Nesse sentido, destaca-se:“(…) para viabilizar a indenização pelo dano material, afigura-se indispensável a prova do efetivo prejuízo. Ainda que se comprove a violação de um dever jurídico, nenhuma indenização será devida desde que não tenha decorrido prejuízo (…) A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o dano moral prescinde da prova do prejuízo, enquanto que a indenização pelo dano material depende da prova de sua existência (AI n. 147.117-RJ, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJU de 20-8-97, p. 38.329)” (Renato Sartorelli, Dano Moral e Apelação Nº 9148394-78.2009.8.26.0000 – São Paulo – VOTO 17.346 – AH/CECP 6 Dano Material, Jubileu de Prata, Ed. Oliveira Mendes, p. 127). Da análise dos autos têm-se que o pagamento efetuado pela parte demandante consistente no pagamento de tributo que incide sobre negociações e transferências de bens imóveis – ITBI, que não se mostra suficiente como comprovação de prejuízo material, a medida que é necessário para efetivação da baixa de gravame, bem como de responsabilidade da parte demandante; ainda que cumprida tardiamente a obrigação, não é situação para restituição de valor pago. No que se refere ao dano moral, vem entendendo o STJ que até quando reconhecido o atraso no bem, caracteriza-se como uma frustração de expectativa, não sendo relevada para fins de compensação, de forma que, caso não incida o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana (REsp 1.129.881-RJ). Nesse particular, reconheceu o Min. Aldir Passarinho Junior, em aparte, no REsp 876.527, que não cabe a reparação por dano moral por inadimplência contratual quando outros instrumentos estão previstos para compensação das moras. Da análise dessas decisões, com as quais me filio, qualquer contrato celebrado entre partes carrega em si a probabilidade da inadimplência, tanto de um lado como do outro, cercando-se as partes de mecanismos para inibição dessas ocorrências, ou proteção pelas perdas decorrentes. Dessa forma, a frustração da parte demandante com a inadimplência e ausência de cumprimento de obrigação de fazer, passa a inserir-se no aborrecimento que, mesmo sendo de grande monta, se insere nos riscos previsíveis dos contratos. Mais ainda, embora trazendo a parte demandante argumento de repercussões para aquisição de franquia, não restou demonstrado nenhum entrave, não sendo bastante para caracterização de dano moral, necessidade de penhora de joias. DISPOSITIVO
Intimação - Juízo de Direito da 15ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Diante do exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, condenando a parte demandada ao cumprimento da obrigação de fazer, determinando que adote as providências necessárias para a baixa de gravame sala comercial nº 308, Torre 2, Edifício Comercial, do empreendimento “Lagoa Corporate”, mormente a liberação da hipoteca junto à instituição bancária constante no contrato. Tendo a parte demandada sucumbido em parte mínima do pedido, condeno a parte demandante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ora fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, cuja a exigibilidade ficará suspensa por beneficiária da assistência judiciaria. (art. 86, parágrafo único c/c art. 98, ambos do CPC) Publique-se. Registre-se. Intime-se. Com o trânsito em julgado, arquive-se. São Luís (MA), data da assinatura eletrônica. Iris Danielle de Araújo Santos Juíza Auxiliar respondendo pela 15ª Vara Cível de São Luís Portaria CGJ n.º 4475