Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: MARINILDE FERREIRA SODRÉ Advogado: Dr. José Augusto Santos Ferro Filho (OAB/MA 9.523) 1ºs
APELADOS: LIVING PANAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E CYRELA BRAZIL REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES Advogados: Dr. Antônio Figueiredo Neto (OAB/MA 6.680) e outros 2º
APELADO: BANCO DO BRASIL S/A. Advogado: Dr. José Arnaldo Janssem Nogueira (OAB/MA 14.501-A) e Dr. Sérvio Túlio de Barcelos (OAB/MA 14.009-A) Relator: DES. JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF DECISÃO
Decisão (expediente) - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0849315-49.2016.8.10.0001 – SÃO LUÍS
Trata-se de apelação cível interposta por Marinilde Ferreira Sodré contra a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 5ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís, Dra. Alice Prazeres Rodrigues, que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização de danos materiais e morais com tutela antecipada, julgou improcedentes os pedidos da inicial. A autora ajuizou a presente demanda relatando ter celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em 19.09.2012, tendo por objeto uma unidade residencial situada no empreendimento denominado “Condomínio Vitória São Luís”, apartamento 34, Bloco A-01, situado na Estrada de Ribamar, no valor de R$ 106.321,40 (cento e seis mil, trezentos e vinte e um reais e quarenta centavos). Sustentou que a data da entrega da obra estava prevista para 30.11.2012, o que não ocorreu. Asseverou que tão somente recebeu o bem em 07.08.2013, porém algumas obras da área coletiva ainda estavam pendentes, como “pista de Cooper e Playground, banheiro das piscinas, o Bosque e a Estação de Tratamento de esgoto (ETE) e praças localizadas dentro do empreendimento”. Argumentou, outrossim, que além do atraso na entrega do bem, vem sofrendo abalos e vexames em razão dos materiais de baixa qualidade utilizado no empreendimento. Narrou que fora feita uma vistoria pelo Corpo de Bombeiros do Maranhão, cujos problemas identificados foram: “hidrantes inoperantes; hidrantes de passeio sem manutenção; caixas de incêndio com magotinho; ausência de iluminação de emergência; ausência de alarme de emergência; portas da entrada abrem para dentro e não para fora; abertura dos halls dos blocos sem grades de proteção; caixas de bueiros/esgotos próximas às centrais de gás; maioria dos extintores com validade vencida; caixa d’água com rachaduras; blocos com rachaduras; ausência de proteção por descargas atmosféricas; caixas de ar condicionados avariadas com risco de queda, etc”. Aduziu, ainda, que o Banco do Brasil liberou o financiamento do imóvel mesmo com várias irregularidades apresentadas. Por fim, requereu o deferimento da tutela antecipada para determinar que as rés “entreguem em 60 dias a pista de Cooper; os banheiros das piscinas, o Playground, o Bosque, as praças do empreendimento e ponha em funcionamento a Estação de Tratamento de Esgoto (ETE)”; que seja a SEMUHR oficiada para informar acerca do “habite-se”; que seja suspenso o pagamento do financiamento junto ao Banco do Brasil até que as rés regularizem os vícios no empreendimento. No mérito, postulou a confirmação da liminar e, ainda, seja reajustado o valor do saldo financiado conforme a data prevista para entrega (30/11/2012), devendo o valor de R$ 8.678,60 (oito mil, seiscentos e setenta e oito reais e sessenta centavos) ser atualizado e revertido em favor da autora; a condenação em lucros cessantes no valor de R$ 10.800,00 (dez mil e oitocentos reais); a repetição do indébito em dobro de R$ 246,20 (duzentos e quarenta e seis reais e vinte centavos); indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). O Magistrado respondendo pelo Juízo singular indeferiu o pedido de tutela antecipada. Em contestação, o réu Banco do Brasil S/A. alegou, preliminarmente, a ilegitimidade passiva, tendo em vista que o contrato de promessa de compra e venda objeto da lide limita-se às partes contratante e contratadas. Aduziu, ainda, a ausência de interesse de agir da autora, uma vez que não comprovado qualquer dano. No mérito, asseverou a legalidade da conduta do Banco que participou apenas como agente financeiro para a aquisição do bem. Postulou a extinção do feito sem resolução de mérito em relação a si e, em assim não sendo, a improcedência do pleito autoral. As empresas Living Paraná Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cyrela Brazil Realty S/A. Empreendimentos e Participações apresentaram a defesa sustentando, preliminarmente, a conexão, o indeferimento da inicial em relação à cobrança de ITBI e ilegitimidade passiva da demandada Cyrela. No mérito, defenderam a inexistência de falha ou descumprimento do contrato. Afirmaram a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e que o imóvel foi entregue da data prevista. Asseguraram a ausência do dever de indenizar por lucros cessantes e dano moral, bem como aduziram o descabimento da devolução do saldo financiado atualizado e da repetição do indébito relativo ao ITBI. Pediram a improcedência do pleito inaugural. As requeridas Living Paraná Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cyrela Brazil Realty S/A. peticionaram informando a celebração do Termo de Ajustamento de Conduta referente ao Inquérito Civil nº 001/2018 avençado entre elas e o Ministério Público Estadual, através da 10ª (décima) Promotoria de Justiça Especializada na Defesa do Consumidor, no qual ficou assentado a regularização da obra e o pagamento de indenização por dano material e moral aos adquirentes dos imóveis no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), tendo a autora aderido e renunciado, por sua, vez ao direito de ação. A Magistrada julgou improcedentes os pedidos autorais em relação à indenização pelo atraso na entrega do imóvel e a perda superveniente do objeto relativo ao pedido de obrigação de fazer relacionado aos bens de uso comum, com a renúncia ao direito pela adesão ao acordo firmado pelo condomínio com as requeridas. Outrossim, julgou improcedente o pedido feito em desfavor do Banco. A autora interpôs o apelo afirmando, inicialmente, que o TAC somente abrangeu a área comum do empreendimento, de modo que deve subsistir os demais pleitos. Aduziu a responsabilidade do Banco que aprovou o financiamento mesmo com vícios na obra. Argumentou a ilegalidade do prazo de tolerância e, ainda, que recebeu o bem após 9 (nove) meses da data prevista para entrega, gerando o dever de indenizar por lucros cessantes e danos morais, bem como a repetição do indébito da quantia paga pelo ITBI. Por fim, requereu o provimento do apelo para julgar procedentes os pedidos contidos na inicial. Apenas o Banco apresentou contrarrazões aduzindo a ausência dos requisitos de indenizar. Ademais, asseverou que sua conduta como agente financeiro se deu de forma lícita. Postulou o desprovimento do apelo. A Procuradoria Geral de Justiça não manifestou interesse no feito. O feito foi julgado em 13/11/2022, porém constatada a existência de nulidade do julgamento, o que foi reconhecido na decisão id nº 24250439, contra a qual não foi interposto recurso. Era o que cabia relatar. Passo a efetuar o julgamento de forma monocrática, tendo em vista que a matéria de direito já se encontra pacificada por precedente qualificado e a questão de fato tambpem já está delineada. O cerne da questão a ser analisada no presente caso refere-se ao suposto descumprimento do contrato de promessa de compra e venda e seus efeitos em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido pela autora. Assim, o pedido do apelo é para que seja deferido o pedido de indenização de lucros cessantes em razão do atraso na entrega, de congelamento do saldo devedor desde o momento em que deveria ser entregue o imóvel, a restituição dos valores pagos à maior a título de ITBI, bem como dano moral. Assim foram feitos os pedidos da inicial: (ALINHAR) I) Liminarmente, que as Rés entreguem a pista de Cooper, Playground, Bosque, a Estação de Tratamento de Esgoto (ETE), os banheiros das piscinas, etc; II) congelamento do saldo devedor/reembolso da quantia paga durante atraso (atualização) no importe de R$ 8.678,60 (oito mil, seiscentos e setenta e oito reais e sessenta centavos); III)a condenação das Rés ao pagamento dos Lucros Cessantes no montante de R$ 10.800,00 (dez mil e oitocentos reais) em decorrência de 9 meses de atraso na entrega; IV)a condenação de R$ 1.938,03 (hum mil, novecentos e trinta e oito reais e três centavos) pela repetição do indébito referente à diferença do ITBI, já de forma dobrada; V)a condenação das Requeridas ao pagamento de indenização por Danos Morais e Propaganda enganosa no montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais); VI)que as Rés substituam, todo encanamento de esgoto da área do estacionamento, toda tubulação de gás (GLP), corrijam o escoamento das águas e esgoto, que coloquem em funcionamento a Estação de Tratamento de Esgoto (ETE), entreguem a pista de Cooper, o Playground, banheiro das piscinas, e o Bosque de acordo com o projeto inicial, concluindo tudo isso para preservar a saúde dos condôminos e do meio ambiente; Além de: VII)condenação das Rés ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa; Ocorre que as partes celebraram termo de ajustamento de conduta, concordando a parte autora em relação à proposta feita, aceitando o valor de R$ 3.000,00 a título de danos morais e materiais relativos ao referido inquérito civil que apurou as irregularidades ocorridas no empreendimento. Assim destacou a sentença: “No referido TAC (id. 28567291), as partes requeridas assumiram a obrigação de executar as obras e serviços de adequação dos defeitos e vícios relativos à construção do empreendimento e pagar valor a título de danos materiais e morais a quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) a cada proprietário que manifestasse interesse, que em caso de aceite, o proprietário da unidade habitacional conferiria às empresas quitação integral de todos os danos ou prejuízos causados por eventos relacionados ao presente inquérito civil, com a obrigação de desistir de eventual demanda com o mesmo objeto, com direito de ação (id. 28567291 – Págs. 11/12). Também estipulado o valor de R$1.777.669,59 (um milhão, setecentos e setenta e sete mil, seiscentos e sessenta e nove reais e cinquenta e nove centavos) a título de indenização referente à área de terreno não entregue e itens de lazer faltantes, do qual seriam abatidos os valores já investidos, revertido em benfeitorias ao condomínio, com quitação integral de todos os danos ou prejuízos relacionados à supressão de parte do terreno, fechamento periférico do condomínio e ausência de áreas de laser ofertadas e não entregues, com a obrigação de desistir de eventual demanda com o mesmo objeto, com direito de ação. Por conseguinte, o compromisso firmado abarca o pedido principal de obrigação relacionada aos bens de uso comum do condomínio, com perda superveniente do objeto deste processo, e do subsidiário (dano moral), em caso de anuência da parte autora, o que se verificou.” Logo, verificando que as insurgências da parte autora na inicial também se referiram às áreas comuns, restam esses pedidos prejudicados pela assinatura do TAC. Contudo, remanescem os pedidos de verificação do atraso na entrega do imóvel, de congelamento do saldo devedor e de restituição dos valores pagos a título de ITBI. Conforme consta da inicial a autora alegou que a entrega do imóvel adquirido deveria ocorrer até 30 de novembro 2012, mas que só recebeu em 7 de agosto de 2013, com atraso que importou no reajuste do valor do saldo devedor de R$ 8.678,60 (oito mil, seiscentos e setenta e oito reais e sessenta centavos). As demandadas aduziram que a conclusão da obra se deu a termo, dentro do prazo de tolerância, pois a expedição do habite-se ocorreu em março de 2013, e que a autora recebeu em data posterior por conveniência sua. De fato, o STJ e esta Corte entendem que o atraso injustificado na entrega do imóvel pelo promitente-vendedor gera o dever de indenizar os danos materiais e morais dele decorrentes. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.) Porém, entendem que é valida a cláusula de tolerância fixada no contrato. Assim, o contrato previa que no caso de contrato de financiamento pelo Banco do Brasil o prazo era de 16 meses da data da assinatura. Assinado em 19/09/2012 e entregue em 07/08/2013, constata-se que não foi superado o prazo de entrega, que encerraria em janeiro de 2014. Logo não são devidos os alegados lucros cessantes já que não houve descumprimento. Do mesmo modo, não há que se falar em congelamento do saldo devedor, conforme precedente: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO COM BASE EM LUCROS CESSANTES. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DANOS MORAIS E DE LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO DE APLICAÇÃO DE MULTA INVERSA E DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. REQUERIMENTO DE REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 07/STJ.AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDo.(AgInt no AREsp n. 941.690/AM, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/6/2017, DJe de 22/6/2017.) Importante destacar que esta Corte de Justiça já teve oportunidade de apreciar caso semelhante, relativo ao mesmo condomínio e mesmos defeitos apontados, conforme o voto do Relator, Des. Antonio Guerreito Junior, cujo voto a seguir transcrevo, para que faça parte integrante do presente: “Em verdade, o congelamento do saldo devedor teve de fato posicionamento firmado pelos ministros da 3ª turma do STJ, que chancelaram, em votação unânime, o entendimento adotado pela ministra Nancy Andrighi quanto ao tema, em acórdão publicado na data de 17/06/2014, nos autos do REsp nº 1.454.139 – RJ, que restou assim ementado: CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 10.931/04. 1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 12.03.2014. 2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes. 5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora. 6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. (REsp nº 1.454.139 – RJ – 3ª Turma – Relatora Ministra Nancy Andrighi – Data do Julgamento 03/06/2014 – Data da Publicação 17/06/2014).” Portanto, conforme o entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça, não existe qualquer irregularidade quanto à correção monetária incidente sobre o saldo devedor do contrato, tendo em vista que essa atualização somente permite a readequação do valor inicial ao valor atual corrigido, restaurando o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência do vendedor. Em relação ao pedido de restituição do valor pago a título de ITBI, assim destacou o relator: Quanto ao pedido de devolução em dobro do valor pago em excesso a título de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, observo que o recorrente voltou sua irresignação para sujeito que não detém qualquer responsabilidade sobre o cálculo do tributo e respectiva emissão do boleto para pagamento. Segundo disposto no art. 35 do Código Tributário Nacional, o ITBI é imposto de competência dos Estados que tem como fato gerador a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou mesmo a cessão de direitos relativos a essas transmissões. Como se percebe, os recorridos apenas se responsabilizam pela intermediação do processo de emissão da guia para pagamento, não possuindo qualquer ingerência sobre a definição do valor a ser cobrado, que é fixado pelo órgão fiscal estadual. Outrossim, acaso pretendesse rediscutir os custos da exação, competiria ao apelante o ingresso com ação específica em face da Fazenda Estadual, porém assim não procedeu.” Por fim, mas com igual relevância a Segunda Câmara enfrentou a questão dos danos sofridos pelos compradores nos seguintes termos: “No que se refere ao pedido de melhoramento das áreas comuns do condomínio, há que se fazer duas ponderações, senão vejamos. A primeira diz respeito à legitimidade do condômino para, agindo em nome próprio, pleitear direito em nome da coletividade e, de pronto, registro a impossibilidade de fazê-lo ante a expressa vedação contida no art. 18 do CPC (“ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico”), bem como em razão do disposto no art. 75, XI, do CPC, segundo o qual “serão representados em juízo, ativa e passivamente: (…) XI – o condomínio, pelo administrador ou síndico”. É certo que o apelante foi constituído síndico do empreendimento, chegando inclusive a assinar Termo de Ajustamento de Conduta perante o Ministério Público nesta condição. Todavia, na presente demanda atua de forma individual, em nome próprio, sendo-lhe defeso deduzir pedido que atinja (ainda que de maneira benéfica) os moradores do empreendimento considerados em sua coletividade. Em segundo lugar, importa destacar que, quanto aos problemas estruturais coletivos, o recorrente, em que pese tenha participado de todas as negociações para a formalização de TAC com vistas à melhoria estrutural do condomínio, recusou-se a assiná-lo. Assim, tendo o referido instrumento relacionado todas as melhorias a serem implantadas nos bens de uso comum do condomínio, assim como as indenizações a serem pagas por aquelas cuja efetivação restou impossibilitada, tenho que o presente pedido individual teve seu objeto esvaziado, conforme reconhecido pelo juízo de primeiro grau, eis que, repiso, reconhecida a ilegitimidade do apelante para pleitear em nome próprio as melhorias que considera adequadas em detrimento do pacto formalizado pelo legitimado, qual seja, o próprio condomínio através do seu representante.” Assim, não havendo descumprimento do prazo de entrega e verificado que os danos suportados pela parte autora foram abrangidos pelo TAC, entendo que nada mais há que justifique o pedido de indenização nos presentes autos, devendo ser mantida a sentença em todos os seus termos.
Ante o exposto, nego provimento ao apelo, nos termos da fundamentação supra, em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários para 15% do valor da condenação, mantendo o benefício da assistência. Publique-se. Cumpra-se. Copia da decisão servirá como ofício. São Luís, data do sistema. Des. JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF Relator