Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Apelante: Diane Roberta Pereira Pitombeira Advogados: Thiago Muniz Couto (OAB/MA 11.320), André Cavalcante de Azevedo Ritter Martins (OAB/MA 10.393) e João Ricardo Costa Pinheiro (OAB/MA 20.063)
Apelado: Lenimarx Soares Costa Advogados: Paulo Hélder Guimarães de Oliveira (OAB/MA 4.958) e Fabrício Alberto Lobão de Oliveira (OAB/MA 21.908) Relator: Desembargador Luiz Gonzaga Almeida Filho EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA E INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. INADIMPLEMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DEVER DE INDENIZAR A VÍTIMA DO INADIMPLEMENTO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL AFASTADA. CABOS, REFLETORES, LÂMPADAS, TOMADAS E DISJUNTORES QUE NÃO SE CARACTERIZAM COMO BENFEITORIAS NECESSÁRIAS OU ÚTEIS INDENIZÁVEIS. ABATIMENTO OU INDENIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO. I. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. II. A apelante teria adimplido o valor de R$ 62.456,95, enquanto que a dívida já estaria no importe de R$ 131.845,89, ou seja, o adimplemento não era substancial. Sequer chegava à metade do valor devido. Oportuno ponderar que o contrato firmado entre as partes previa o ônus do adimplemento das parcelas do financiamento, fazendo com que as obrigações da apelante continuassem a crescer. Daí porque não há falar-se em adimplemento substancial no caso em análise. III. Em que pese a indenização pela fruição do imóvel possa ser compensada com a indenização referentes às benfeitorias, a apelante colacionou à contestação notas fiscais referentes a compras de cabos, refletores, lâmpadas, tomadas, fitas isolantes, parafusos, disjuntores e outros produtos comuns à mudança, mas que não se caracterizam como benfeitorias necessárias ou úteis indenizáveis. Ademais, não há provas de que a ré promoveu tais benfeitorias no imóvel. IV. Desprovimento. ACÓRDÃO
Acórdão (expediente) - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO Apelação Cível: 0827649-50.2020.8.10.0001 Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível 0827649-50.2020.8.10.0001, em que figuram como Apelante e Apelado os acima enunciados, acordam os Senhores Desembargadores da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, “Por votação unânime, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do desembargador relator”. Participaram do julgamento os Desembargadores Luiz Gonzaga Almeida Filho, Antonio José Vieira Filho e José Jorge Figueiredo dos Anjos, como presidente da sessão. Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça o Dr. Carlos Jorge Avelar Silva. São Luís, 29 de fevereiro de 2024. Desembargador Luiz Gonzaga Almeida Filho Relator RELATÓRIO Tratam-se apelação cível interposta por Diane Roberta Pereira Pitombeira, inconformada com a sentença prolatada pela 2ª Vara Cível do Termo Judiciário Sede da Comarca da Ilha de São Luís na Ação Resolutiva de Contrato e de Cobrança ajuizada por Lenimarx Soares Costa, que julgou procedentes os pedidos iniciais, (i) extinguindo o vínculo contratual entre as partes; (ii) reintegrando o autor na posse do imóvel localizado na Rua San Diego, Quadra 17, Nº 16, Central Parque, Araçagy, São José de Ribamar/MA; e (iii) condenando a demandada ao pagamento de R$ 95.790,84, além das parcelas do financiamento do imóvel que vencerem a partir de janeiro de 2023 enquanto estiver na posse do referido bem. Custas e honorários advocatícios de 10% da condenação. Indeferidos os pedidos de justiça gratuita aos litigantes. De acordo com a exordial, as partes autora e ré entabularam contrato preliminar de Cessão de Direitos e Obrigações, por meio do qual Diane Roberta se comprometia a efetuar o pagamento de uma entrada e assumir prestações do financiamento do imóvel objeto do pacto. Segue narrando que após sucessivos episódios de inadimplemento, não possui mais interesse na execução do contrato, pugnando pela sua resolução, restituição do imóvel e indenização diante da fruição do imóvel. Tutela provisória de urgência indeferida. Embargos de declaração rejeitados. A demandada apresentou contestação alegando que pagou parcialmente os valores devidos, mas que em decorrência da pandemia COVID-19, não conseguiu adimplir todo o montante no prazo pactuado. Suscita a teoria do adimplemento substancial em seu benefício. Subsidiariamente, em caso de condenação, pediu que o valor referente às benfeitorias que realizou no imóvel sejam descontadas do valor da dívida. Propôs acordo. Após a réplica à contestação, as partes foram instadas a manifestarem intenção na produção de provas. Sem objeção, o juízo de primeiro grau julgou procedente a pretensão, nos termos já alinhavados em linhas pretéritas. Em suas razões recursais, a apelante requer os benefícios da justiça gratuita. Segue sustentando que a teoria do adimplemento substancial lhe favorece, porquanto a somatória de todos os pagamentos efetuados ao apelado alcança o importe de R$ 62.456,95, ressaltando que o imóvel é destinado exclusivamente à sua moradia e de sua família. Alega que a sentença não considerou os comprovantes de pagamentos e notas fiscais arrolados na contestação, que demonstram a incorporação de diversas benfeitorias no imóvel, que devem ser abatidos ou indenizados, no valor de R$ 6.409,76. Contrarrazões com preliminar de não conhecimento do apelo, por violação ao princípio da dialeticidade recursal, tendo em vista que as razões recursais trazem meras reproduções da peça contestatória. No mérito, disserta sobre o acerto da sentença e pede o desprovimento recursal. A Procuradoria-Geral de Justiça emitiu parecer pelo conhecimento, deixando de manifestar-se quanto ao mérito recursal, por ausência de interesse público a ser tutelado na demanda. É o relatório. VOTO Ab initio, o pleito recursal referente aos benefícios da justiça gratuita deve ser analisado. Pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar custas, despesas processuais e honorários advocatícios, tem direito à gratuidade da justiça (CPC, art. 98). A declaração de hipossuficiência feita por pessoa física goza de presunção relativa de veracidade, cabendo ao juiz analisar o caso concreto e avaliar a pertinência da alegação da parte. Mas só deve indeferir a gratuidade de justiça se existirem elementos a evidenciar a falta dos pressupostos legais, devendo, antes, intimar a parte para comprová-los (CPC, art. 99, §§ 2º e 3º). Compulsando os autos originários, verifico que a parte recorrente aufere renda mensal líquida de R$ 3.654,42. A própria causa de pedir da ação circunda a hipossuficiência financeira da apelante, que não honrou com seus compromissos contratuais pecuniários assumidos. Em contrapartida, não constam nos autos elementos substanciais a autorizar o afastamento da presunção relativa de veracidade, o que demonstra que a recorrente faz jus ao benefício. Decidir de modo contrário é negar-lhe a garantia insculpida pelo princípio constitucional de acesso à Justiça (CF, art. 5º, XXXV e LXXIV), mormente quando não ilidida a presunção iuris tantum que milita a seu favor. Relativamente à prejudicial de mérito recursal apresentada em contrarrazões ao apelo, vislumbro que não há violação à dialeticidade recursal, porquanto a apelante combate efetivamente os fundamentos esposados na sentença, ainda que não de forma exauriente. Ademais, cumpre à instância revisora apreciar e julgar todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado (CPC, art. 1.013, § 1º). Assim, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da apelação cível. Fato incontroverso que a apelante figura na relação jurídica como inadimplente. Aliás, a tese defensiva, repousa na aplicação do princípio do adimplemento substancial e, sucessivamente, na indenização por benfeitorias. Delimitada no plano horizontal a matéria devolvida a este tribunal, passo à análise e julgamento do recurso. Incensurável a sentença. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (CC, artigos 474 e 475). Em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que o comprador possua o direito de retenção por benfeitorias, ele não está dispensado da obrigação de pagar aluguel ou taxa de ocupação ao vendedor pelo tempo em que usou o bem, enquanto exercia tal direito. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio. “Por impedir o enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento, o pagamento de taxa de ocupação ou de aluguéis não depende sequer da aferição da boa-fé ou não do adquirente na posse do imóvel, sendo, pois, devido em relação à integralidade do período em que a citada posse foi exercida” (trecho do voto condutor do acórdão prolatado no julgamento do REsp 1.854.120/PR, 3ª Turma, Relatoria da Minª Nancy Andrighi, Julgado em 09/022/2021). Novamente o STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido (AgInt no REsp 1996109/SP. 3ª Turma. Min. Marco Aurélio Bellizze. DJe 10/08/2022). No caso dos autos, não há falar-se em aplicação da teoria do adimplemento substancial. Nas palavras do ministro Luís Felipe Salomão, “a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato” (REsp 1.051.270/RS). É certo que não se trata de uma proteção a quem, por livre e espontânea vontade, deixa de cumprir as obrigações firmadas. Diante disso, o STJ tem decidido que, para a aplicação da teoria, o montante já pago pelo devedor deve alcançar patamar considerável em relação à dívida, de forma a não onerar ou penalizar o credor. O instituto do adimplemento substancial não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que considera o integral e regular cumprimento do contrato o meio esperado de extinção das obrigações. Com essa premissa, a 4ª Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.581.505/SC, Relatoria do Min. Antônio Carlos Ferreira, assim decidiu: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais.5. Recurso especial não provido. Como bem ressaltado na sentença, a apelante teria adimplido o valor de R$ 62.456,95, enquanto que a dívida já estaria no importe de R$ 131.845,89, ou seja, o adimplemento não era substancial. Sequer chegava à metade do valor devido. Oportuno ponderar que o contrato firmado entre as partes previa o ônus do adimplemento das parcelas do financiamento, fazendo com que as obrigações da apelante continuassem a crescer. Daí porque não há falar-se em adimplemento substancial no caso em análise. Por fim, a pretensão recursal de abatimento ou indenização pelas supostas benfeitorias não prospera. As benfeitorias são caracterizadas como obras realizadas pelo possuidor direto, com a finalidade de facilitar e contribuir para a utilização do imóvel, promovendo melhorias e valorização no imóvel ocupado. Com isso, por ter contribuído para valorizar o bem, o ocupante possui direito ao seu ressarcimento, desde que possuidor de boa-fé. Todavia, não em todos casos e a qualquer tempo. Elas podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3 São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (CC, art. 96, caput, parágrafos 1º, 2º e 3º). Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias (bens acessórios) acompanham o imóvel (bem principal), de forma que, em algumas hipóteses, esses melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse. Em que pese a indenização pela fruição do imóvel possa ser compensada com a indenização referentes às benfeitorias, a apelante colacionou à contestação notas fiscais referentes a compras de cabos, refletores, lâmpadas, tomadas, fitas isolantes, parafusos, disjuntores e outros produtos comuns à mudança, mas que não se caracterizam como benfeitorias necessárias ou úteis indenizáveis. Ademais, compactuo com o entendimento sentencial e trago à baila excerto a fim de amealhá-lo ao presente voto como mais uma ratio decidendi: “não há provas de que a Ré promoveu tais benfeitorias no imóvel que é objeto do contrato. Ela juntou, apenas, uma série de comprovantes de pagamentos/notas fiscais”. De fato, não há prova sequer de que a apelante utilizou esses produtos no referido imóvel e nem que estes incorporaram definitivamente o imóvel, deixando de fazer prova de suas alegações e, assim, à mínguas de provas, não falar-se em compensação ou indenização das supostas benfeitorias. Ao exposto, VOTO PARA CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo incólume a sentença hostilizada. Majoro os honorários advocatícios para 15% da condenação, com exigibilidade suspensa ao deferimento da justiça gratuita. Sala das Sessões da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís/MA, 29 de fevereiro de 2024. Desembargador Luiz Gonzaga Almeida Filho Relator A06