Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Autor: HILNARLA CRINCIA SILVA BARRETO e JENILSON DINIZ SILVA
Réu: Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. SENTENÇA
Intimação - Processo n.º 0809844-35.2018.8.10.0040 – Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais
Trata-se de Ação de rescisão contratual proposta por HILNARLA CRINCIA SILVA BARRETO e JENILSON DINIZ SILVA em desfavor de Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., ambos já qualificados, visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e devolução de quantias pagas. RELATÓRIO Em sua inicial, os autores afirmam que celebraram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda em 07/11/2015, tendo por objeto um terreno com área de 200 m2, lote 12, quadra 38, Loteamento Cidade Jardim, nesta cidade. Em continuação, asseveram que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 47.229,00 (quarenta e sete mil, duzentos e vinte e nove reais), com entrada de R$ 1.228.20 (mil, duzentos e vinte e oito reais e vinte centavos) e o restante em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais. Ocorre, segundo os autores, que por dificuldades financeiras, não podem mais honrar com as parcelas, tendo solicitado a devolução dos valores pagos até então. Contudo, a demandada não ofereceu outra alternativa que não a rescisão do contrato, oferecendo à autora a devolução de valor muito inferior ao pretendido, do que já fora pago, em razão das penalidades previstas em contrato para o caso de desistência pelo comprador. Pleiteiam o reconhecimento da nulidade das cláusulas que preveem penalidades abusivas e a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Devidamente citada, a requerida apresentou contestação no ID 20101524, em que afirma a mora a mora contratual da autora e aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 com as deduções ali previstas. Requer a retenção das arras e dos valores devidos a título de IPTU. Por fim, requer a improcedência do pedido autoral. Não houve réplica. Vieram-me os autos conclusos. É o sucinto relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA Quanto ao mérito, vale ressaltar que, nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente em situações semelhantes à tratada nos autos, as quais têm se mostrado corriqueiras, tendo em vista a expansão do mercado imobiliário experimentada pelo país. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes têm como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela empresa ré. Nessas circunstâncias, conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel pelo adquirente, situação em que se reconhece, por outro lado, o direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas. Nesse sentido: PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp 59.870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281) Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo STJ, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a ementa a seguir transcrita: "[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. […]" (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012) Conforme resta comprovado nos autos (Demonstrativo ID 33391676), a autora efetuou o pagamento do total de R$ 7.840,95 (sete mil, oitocentos e quarenta reais e noventa e cinco centavos). Assim, afigura-se razoável a retenção do percentual de 20% conforme entendimento já manifestado por este juízo em situações semelhantes, a incidir sobre o valor efetivamente pago. Alega a ré, ainda, a necessidade de abater-se do valor a ser restituído à autora os débitos provenientes de IPTU. Quanto ao primeiro tributo, insta mencionar que o E. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no seguinte sentido: TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. Desse modo, havendo previsão expressa no contrato (vide cláusula 14ª – 13291679 – Pág. 11), entendo cabível a dedução dos valores correspondentes a débitos de IPTU desde a assinatura da promessa de compra e venda (07/11/2015), quando comprovado que ocorreu, nesta data, a entrega do imóvel (vide cláusula 4ª – ID 13291679 – Pág. 6), até a rescisão do negócio, aqui considerada a data do último pagamento efetuado (12/03/2018). Destaco, no entanto, que a ré deverá comprovar a existência de tais débitos por ocasião da fase de cumprimento de sentença, a fim de permitir a devida compensação. Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento. Eis um aresto: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Há, inclusive, súmula sobre o tema: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, a devolução dos valores deverá ocorrer em parcela única, na forma preconizada pela Súmula acima referida. Aqui, vale destacar a inaplicabilidade das disposições concernentes à Lei nº 13.786/2018, como requer a demandada, uma vez que o contrato objeto da presente ação fora firmado anteriormente à vigência do citado diploma legal. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, em 28 de março de 2019, sedimentou que "a Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. A decisão é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ao julgar recursos repetitivos que tratam das penalidades contra construtoras em casos de atraso na entrega do imóvel (tema 970 (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428 e tema 971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485). Nesse sentido: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO. NOVA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018). IRRETROATIVIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. 1. A novel Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias. 2. O art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. De igual forma, o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB) disciplina que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. Aplicação do Princípio tempus regit actum. 2.1. Por ato jurídico perfeito entende-se o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (art. 6º, § 1º, da LINDB). 3. Apelação desprovida. (Acórdão n.1171315, 07266123220188070001, Relator: ALFEU MACHADO 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 24/05/2019.) DISPOSITIVO Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art.487, I, CPC/2015, ACOLHO o pedido do autor, no sentido de: Declarar a rescisão do contrato firmado entre os autores HILNARLA CRINCIA SILVA BARRETO e JENILSON DINIZ SILVA e a demandada Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. a partir de 12/03/2018. Determinar a restituição, em parcela única, da quantia de R$ 6.272.76 (seis mil, duzentos e setenta e dois reais e setenta e seis centavos), que corresponde aos valores pagos pelo autor (total de R$ 7.840,95), deduzido o percentual de 20% sobre estes (equivalente a R$ 1.568,19). O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros legais a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir do evento1, aqui considerado a data da rescisão (12/03/2018). Comprovada a existência de débitos de IPTU no período de 07/11/2015 a 12/03/2018, será a permitida a compensação, mediante abatimento do valor a ser restituído à autora, mencionado no item 2. Em razão da sucumbência mínima, condeno a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15 % sobre o valor da condenação. Transitada em julgado e recolhidas as custas processuais devidas, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz, 8 de outubro de 2021. Daniela de Jesus Bonfim Ferreira Juíza Titular da 1ª Vara Cível 1 Conforme Súmula 43 do STJ.