Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: WILSON HENRIQUE SILVA BARROS Advogada: TEODORA SILVA SANTOS - MA17884-A
APELADO: REINALDO VALES JUNIOR REPRESENTANTE: Defensoria Pública do Estado Maranhão RELATOR: DESEMBARGADOR ANTÔNIO JOSÉ VIEIRA FILHO EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ("CONTRATO DE GAVETA"). INADIMPLEMENTO CONFESSO. RESOLUÇÃO CABÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEFERIDA. TAXA DE FRUIÇÃO E COMPENSAÇÃO DE DÉBITOS. DANO MORAL PELA NEGATIVAÇÃO DO NOME DO VENDEDOR. CONFIGURAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato verbal de compra e venda de imóvel, reintegração de posse e indenização por danos materiais e morais. O autor (apelante) sustenta que o réu (apelado) inadimpliu as parcelas do financiamento bancário e as taxas condominiais desde o ano de 2018, resultando na negativação de seu nome e no bloqueio de seus vencimentos. A sentença recorrida fundamentou-se na ausência de prova de que o autor teria quitado os débitos em aberto para pleitear o ressarcimento e na teoria do adimplemento substancial para manter o vínculo contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se o inadimplemento confesso do comprador autoriza a resolução do contrato verbal, independentemente da prova de quitação prévia das dívidas pelo vendedor; (ii) se é cabível a reintegração de posse em favor do vendedor como efeito da rescisão; (iii) se é devida a fixação de taxa de fruição (aluguéis) e a compensação de valores com débitos acessórios; e (iv) se a negativação do nome do vendedor decorrente da mora do comprador em "contrato de gaveta" caracteriza dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O inadimplemento das obrigações pecuniárias é fato incontroverso nos autos, diante da confissão expressa do réu em sede de contestação (art. 374, II, do CPC), o que dispensa a produção de outras provas quanto à existência da mora. 4. A parte lesada pelo inadimplemento tem o direito potestativo de pedir a resolução do contrato (art. 475 do CC). A exigência de que o vendedor comprove o pagamento prévio dos débitos condominiais ou bancários para ter direito à rescisão carece de suporte legal, bastando a demonstração do descumprimento contratual pelo comprador. 5. Afasta-se a teoria do adimplemento substancial quando o descumprimento perdura por vários anos e atinge a própria base objetiva do negócio, expondo o vendedor a riscos patrimoniais e restrições de crédito. 6. A resolução do contrato impõe o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução dos valores pagos pelo comprador, ressalvada a dedução de taxa de fruição pelo uso do bem e a compensação com encargos incidentes sobre o imóvel (taxas condominiais e multas bancárias) durante o período da posse injusta, a fim de evitar o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). 7. A inscrição indevida do nome do vendedor em cadastros de inadimplentes, motivada pelo descumprimento de obrigações assumidas pelo comprador em "contrato de gaveta", configura dano moral, por atingir a honra objetiva e o crédito da parte inocente. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido e parcialmente provido para declarar a rescisão do contrato, determinar a reintegração de posse, autorizar a compensação de valores e condenar o apelado ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. ACÓRDÃO
APELADOS: GENILSON RODRIGUES ADVOGADOS: IGOR DA FONSECA GUIMARÃES OAB/MA 21.187 RELATOR: Desembargador Luiz de França BELCHIOR SILVA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE GAVETA. INADIMPLEMENTO DO CESSIONÁRIO. INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA INDENIZAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual, indenização por danos morais e reintegração de posse, condenando o réu ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais. O réu sustenta a inexistência de dano moral e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, requerendo a reforma da sentença para afastar a condenação. O autor, por meio de recurso adesivo, pleiteia a majoração do valor da indenização e a rescisão definitiva do contrato, com a reintegração na posse do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) se a inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes decorrente do inadimplemento do contrato de gaveta caracteriza dano moral indenizável; e (ii) se o valor da indenização deve ser majorado ou reduzido. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Demonstrado nos autos que o réu descumpriu as obrigações assumidas no contrato de gaveta, resultando na inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes, resta caracterizado o dano moral indenizável. 5. O quantum indenizatório arbitrado na sentença observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar o dano sem ensejar enriquecimento indevido. 6. A jurisprudência admite a rescisão do contrato de gaveta e a reintegração do cedente na posse do bem quando há descumprimento contratual, mas, no caso concreto, a decisão de primeiro grau se mostrou adequada à situação fática. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelações conhecidas e desprovidas. Tese de julgamento: 1. "A inscrição indevida do nome do cedente em cadastros de inadimplentes, decorrente do inadimplemento do contrato de gaveta pelo cessionário, caracteriza dano moral indenizável." 2. "O valor da indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não cabendo majoração ou redução se fixado dentro de parâmetros adequados." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC/2015, art. 11. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação nº 0001176-72.2012.811.0111, Rel. Des. Dirceu dos Santos, Julg. 13/07/2016. ACÓRDÃO
AGRAVANTE: ALAILDE CALIXTA DINIZ MELO ADVOGADOS DA
AGRAVANTE: ESICLEYTON FIGUEIREDO PACHECO PEREIRA (OAB/MA 17649); RICHARDSON MICHEL MOREIRA DA SILVA LOPES (OAB/MA 17716)
AGRAVADO: CRISTIANO ALVES GOMES ADVOGADO DO
AGRAVADO: LUCAS WILLIAM GOIS CANDIDO (OAB/AL 18349) PROCESSO DE ORIGEM: 0800015-90.2024.8.10.0049 RELATORA: DESEMBARGADORA SÔNIA MARIA AMARAL FERNANDES RIBEIRO Ementa: Direito civil. Agravo de instrumento. Reintegração de posse. Contrato de gaveta. Inadimplemento. Necessidade de resolução contratual. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento contra decisão proferida pelo juízo da 2a Vara do Termo Judiciário de Paço do Lumiar/MA que indeferiu pedido de reintegração de posse de imóvel objeto de contrato de gaveta, sob o fundamento de que a resolução contratual deve ser discutida previamente. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a reintegração de posse de imóvel objeto de contrato de gaveta antes da resolução do contrato por inadimplemento. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do STJ firmou entendimento de que o pedido de reintegração de posse em decorrência de inadimplemento contratual pressupõe a prévia resolução do contrato. 4. A discussão acerca do inadimplemento contratual demanda dilação probatória, não sendo possível a análise da questão em sede de cognição sumária. 5. A decisão agravada, ao indeferir a tutela antecipada de reintegração de posse, está em consonância com a jurisprudência do eg. STJ. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “Não há falar em reintegração de posse de imóvel objeto de contrato de gaveta antes da resolução do contrato por inadimplemento, matéria que depende de dilação probatória.” ________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 397 e 474; CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 620.787/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 14/04/2009, DJe 11/05/2009; STJ, AgInt no AREsp 734.869/BA, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10/10/2017, DJe 19/10/2017. ACÓRDÃO
Apelante: BRDU SPE Zurique Ltda. Advogado: Gustavo Augusto Hanum Sardinha (OAB/GO 23.151-A)
Apelado: Manoel Aguiar Reinaldo Advogado: Raquel Crizostimo Estevão (OAB/MA16.100-A) Relator: Desembargador Antônio José Vieira Filho Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Restituição de parcelas pagas com retenção parcial. Recurso desprovido. I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta por BRDU SPE Zurique Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores, declarando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e determinando a devolução de valores pagos, com retenção de 20%. A sentença fixou a correção monetária desde o evento danoso e os juros a partir da citação. O recurso alega cálculo incorreto da devolução, invocando a aplicação da Lei nº 13.786/2018, além de argumentar pela aplicação de cláusulas contratuais de retenção para cobrir despesas e pela inclusão de taxa de fruição pelo uso do imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se (i) o percentual de retenção de 20% fixado pela sentença é adequado, em conformidade com a jurisprudência do STJ; (ii) a Lei nº 13.786/2018, que prevê devolução parcelada e limites de retenção, aplica-se a contratos firmados antes de sua vigência; e (iii) a retenção de taxa de fruição é justificável na ausência de prova de ocupação ou uso do imóvel pela parte autora. III. Razões de decidir 3. O percentual de 20% para retenção está em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite a retenção entre 10% e 25% nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, respeitando o princípio do pacta sunt servanda e a Súmula nº 543 do STJ. 4. A Lei nº 13.786/2018, conforme entendimento consolidado do STJ, não se aplica retroativamente, resguardando os efeitos dos contratos firmados antes de sua entrada em vigor. 5. Não há prova suficiente de benefício econômico que justifique a retenção de taxa de fruição, conforme o entendimento jurisprudencial do STJ, que exige prova robusta de uso ou fruição efetiva para admitir tal retenção. IV. Dispositivo e tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Nos casos de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, é legítima a retenção de percentual razoável, aqui fixado em 20%, para cobrir despesas administrativas. 2. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados anteriormente à sua vigência. 3. A taxa de fruição somente é devida quando comprovado o uso ou proveito econômico pelo comprador.” _________ Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2350154/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 2023; STJ, AgInt no REsp nº 1808162/SP, 2022; STJ, AgInt no REsp nº 2060756/SP, 2023. DECISÃO (Acórdão):
APELADOS: GENILSON RODRIGUES ADVOGADOS: IGOR DA FONSECA GUIMARÃES OAB/MA 21.187 RELATOR: Desembargador Luiz de França BELCHIOR SILVA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE GAVETA. INADIMPLEMENTO DO CESSIONÁRIO. INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA INDENIZAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual, indenização por danos morais e reintegração de posse, condenando o réu ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais. O réu sustenta a inexistência de dano moral e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, requerendo a reforma da sentença para afastar a condenação. O autor, por meio de recurso adesivo, pleiteia a majoração do valor da indenização e a rescisão definitiva do contrato, com a reintegração na posse do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) se a inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes decorrente do inadimplemento do contrato de gaveta caracteriza dano moral indenizável; e (ii) se o valor da indenização deve ser majorado ou reduzido. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Demonstrado nos autos que o réu descumpriu as obrigações assumidas no contrato de gaveta, resultando na inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes, resta caracterizado o dano moral indenizável. 5. O quantum indenizatório arbitrado na sentença observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar o dano sem ensejar enriquecimento indevido. 6. A jurisprudência admite a rescisão do contrato de gaveta e a reintegração do cedente na posse do bem quando há descumprimento contratual, mas, no caso concreto, a decisão de primeiro grau se mostrou adequada à situação fática. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelações conhecidas e desprovidas. Tese de julgamento: 1. "A inscrição indevida do nome do cedente em cadastros de inadimplentes, decorrente do inadimplemento do contrato de gaveta pelo cessionário, caracteriza dano moral indenizável." 2. "O valor da indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não cabendo majoração ou redução se fixado dentro de parâmetros adequados." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC/2015, art. 11. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação nº 0001176-72.2012.811.0111, Rel. Des. Dirceu dos Santos, Julg. 13/07/2016. ACÓRDÃO
APELADOS: GENILSON RODRIGUES ADVOGADOS: IGOR DA FONSECA GUIMARÃES OAB/MA 21.187 RELATOR: Desembargador Luiz de França BELCHIOR SILVA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE GAVETA. INADIMPLEMENTO DO CESSIONÁRIO. INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA INDENIZAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual, indenização por danos morais e reintegração de posse, condenando o réu ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais. O réu sustenta a inexistência de dano moral e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, requerendo a reforma da sentença para afastar a condenação. O autor, por meio de recurso adesivo, pleiteia a majoração do valor da indenização e a rescisão definitiva do contrato, com a reintegração na posse do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) se a inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes decorrente do inadimplemento do contrato de gaveta caracteriza dano moral indenizável; e (ii) se o valor da indenização deve ser majorado ou reduzido. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Demonstrado nos autos que o réu descumpriu as obrigações assumidas no contrato de gaveta, resultando na inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes, resta caracterizado o dano moral indenizável. 5. O quantum indenizatório arbitrado na sentença observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar o dano sem ensejar enriquecimento indevido. 6. A jurisprudência admite a rescisão do contrato de gaveta e a reintegração do cedente na posse do bem quando há descumprimento contratual, mas, no caso concreto, a decisão de primeiro grau se mostrou adequada à situação fática. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelações conhecidas e desprovidas. Tese de julgamento: 1. "A inscrição indevida do nome do cedente em cadastros de inadimplentes, decorrente do inadimplemento do contrato de gaveta pelo cessionário, caracteriza dano moral indenizável." 2. "O valor da indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não cabendo majoração ou redução se fixado dentro de parâmetros adequados." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC/2015, art. 11. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação nº 0001176-72.2012.811.0111, Rel. Des. Dirceu dos Santos, Julg. 13/07/2016. ACÓRDÃO
Acórdão - QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0842912-93.2018.8.10.0001 Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Senhores Desembargadores da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Maranhão, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto do Desembargador Relator. Participaram do julgamento, além do signatário, o Excelentíssimo Senhor Desembargador José Jorge Figueiredo do Anjos e a Excelentíssima Senhora Drª Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos (Juíza de Direito convocada para responder em Segundo Grau). Sessão Virtual da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, realizada no período de 21/05/2026, às 15h00, a 28/05/2026, às 14h59min59s. Desembargador Antônio José Vieira Filho RELATÓRIO
Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por WILSON HENRIQUE SILVA BARROS contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Luís/MA, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Danos Materiais e Morais movida em face de REINALDO VALES JÚNIOR. Na petição inicial, o autor relatou que, em 15 de julho de 2015, celebrou um contrato verbal de compra e venda (comumente denominado "contrato de gaveta") com o réu, tendo por objeto o apartamento nº 04, Bloco C1, do Condomínio Residencial Vitória São Luís, situado na Estrada de Ribamar. Pelo ajuste, o requerido pagou o valor de R$ 28.357,52 a título de entrada ("chaves") e assumiu a obrigação de adimplir as parcelas vincendas do financiamento imobiliário junto ao Banco do Brasil, além de todas as taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o bem. O requerente alegou que, embora a posse tenha sido transmitida na data da avença, o réu passou a descumprir sistematicamente suas obrigações. Afirmou que os depósitos das parcelas do financiamento eram realizados com recorrente atraso e cessaram definitivamente em junho de 2018. Além disso, asseverou que o apelado jamais quitou qualquer taxa condominial desde o início da ocupação, o que resultou na condenação judicial do autor nos autos do processo nº 0800206-44.2018.8.10.0018. Sustentou que o inadimplemento causou a negativação de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito e gerou o bloqueio de seus vencimentos de servidor público militar, forçando-o a realizar um refinanciamento oneroso da dívida para evitar a perda do imóvel. Em sede de contestação, o réu REINALDO VALES JÚNIOR confirmou a existência do negócio jurídico e o valor pago inicialmente, mas apresentou versão divergente quanto ao montante da entrada, afirmando ter pago R$ 33.000,00. Justificou a interrupção dos pagamentos a partir de 2018 em razão de severas dificuldades financeiras decorrentes de um acidente com o ônibus de sua banda musical e o encerramento de suas atividades empresariais. Arguiu a ausência de provas quanto ao efetivo desembolso de valores pelo autor para quitação das taxas condominiais e defendeu a inexistência de danos morais, sustentando tratar-se de mero descumprimento contratual. Ao final, pugnou pela improcedência ou, subsidiariamente, pela restituição dos valores pagos e indenização por benfeitorias. Sobreveio a sentença de ID 50511534, na qual a magistrada de primeiro grau julgou improcedentes todos os pedidos autorais. O fundamento central do decisum repousou na compreensão de que o autor não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, por não ter colacionado aos autos comprovantes de quitação dos débitos condominiais ou bancários. A sentença também afastou o pedido de rescisão contratual sob o argumento de que a medida seria extrema e não se verificaria inadimplemento substancial apto a justificá-la, ressaltando ainda a vedação ao enriquecimento sem causa. Irresignado, o autor interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 50511539), buscando a reforma integral da sentença. Em suas razões, sustenta que a decisão recorrida ignorou a confissão expressa do réu quanto ao inadimplemento, o que dispensaria a produção de outras provas conforme o art. 374, II, do CPC. Argumentou que a manutenção do contrato penaliza a parte inocente, que permanece com o nome restringido e suportando os riscos de uma dívida de longo prazo gerada por terceiro. Reiterou os pedidos de rescisão contratual, reintegração de posse, indenização por danos materiais e morais, além da autorização para compensação de valores. Foram apresentadas contrarrazões pelo apelado no ID 50511542, defendendo a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, destacando a ausência de prova de esbulho possessório e a inexistência de abalo moral indenizável. Instada a se manifestar, a douta Procuradoria Geral de Justiça, em parecer de ID 52282410, opinou pelo conhecimento e parcial provimento do apelo. O órgão ministerial entendeu que o inadimplemento confesso autoriza a resolução do contrato com base no art. 475 do Código Civil, devendo as partes retornar ao estado anterior com a reintegração de posse e a compensação entre os valores pagos pelo comprador e a taxa de fruição do imóvel (aluguéis), além do reconhecimento do dano moral decorrente da negativação do nome do vendedor. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos processuais de admissibilidade, conheço do recurso. O cerne da controvérsia consiste em verificar se o inadimplemento das obrigações assumidas pelo apelado em contrato verbal de compra e venda de imóvel ("contrato de gaveta") autoriza a resolução da avença com a consequente retomada do bem pelo apelante, bem como o cabimento de indenizações por danos materiais e morais. Do Inadimplemento Incontroverso e da Rescisão Contratual A sentença de primeiro grau julgou improcedente a pretensão autoral sob o argumento de que o apelante não comprovou ter suportado os prejuízos materiais alegados, notadamente a quitação das taxas condominiais e das parcelas de financiamento inadimplidas pelo réu. Entretanto, tal entendimento merece reforma, pois confunde o direito à resolução do contrato com a prova do desembolso efetivo para fins de ressarcimento material. É fato incontroverso nos autos a existência do negócio jurídico verbal celebrado em 15 de julho de 2015, pelo qual o apelado adquiriu os direitos sobre o apartamento nº 04, Bloco C1, do Condomínio Residencial Vitória São Luís. Igualmente indene de dúvidas é o inadimplemento culposo do comprador. No ID 50511467, o próprio apelado confessou expressamente que deixou de pagar as prestações do financiamento e as taxas condominiais a partir de 2018, justificando o descumprimento por dificuldades financeiras pessoais. Nos termos do art. 374, inciso II, do Código de Processo Civil, os fatos confessados pela parte contrária não dependem de prova. Assim, a mora do apelado é qualificada e admitida no processo, o que, por si só, atrai a incidência do art. 475 do Código Civil, o qual dispõe que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. A tese adotada pelo juízo de origem, de que o autor deveria provar o pagamento das dívidas para ter direito à rescisão, não encontra amparo legal. O fundamento da rescisão é o descumprimento da obrigação pactuada pelo comprador (pagamento das parcelas e encargos), e não o efetivo desembolso pelo vendedor. Ao deixar de quitar o financiamento bancário que permanece em nome do apelante, o apelado violou a base objetiva do contrato e expôs o vendedor a riscos severos, como a perda do patrimônio e a restrição de crédito. Diferente do que consignou a magistrada de piso, não se aplica ao caso a teoria do adimplemento substancial. O inadimplemento perdura desde 2018, abrangendo dezenas de parcelas de financiamento e a totalidade das taxas condominiais do período. A manutenção do vínculo contratual forçaria o apelante a permanecer vinculado a um negócio jurídico manifestamente desequilibrado, onde o comprador usufrui do bem sem a devida contraprestação, enquanto o vendedor suporta os efeitos da mora perante terceiros (banco e condomínio). Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme em reconhecer o direito à rescisão em contratos de gaveta quando demonstrado o descumprimento das obrigações pecuniárias pelo cessionário: Ementa: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Gabinete Desembargador Luiz de França Belchior Silva APELAÇÃO CÍVEL Nº 0829540-09.2020.8.10.0001 - SÃO LUÍS 1ª APELANTE/ 2ª APELADA: EDILSON SERRA DOS ANJOS, ADVOGADO: ANA CAROLINA AGUIAR COSTA DA FONSECA OAB Nº 8.899, FLÁVIO SAMUEL SANTOS PINTO OAB Nº 8.497, ALLEN LEANDRO SANTOS PINTO OAB Nº 15770 2ª APELANTES/ 1º Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Senhores Desembargadores da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por unanimidade de votos, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO aos Apelos, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões Virtuais da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, período de 31/03/2025 a 07/04/2025. Desembargador Luiz de França BELCHIOR SILVA Relator (ApCiv 0829540-09.2020.8.10.0001, Rel. Desembargador(a) LUIZ DE FRANCA BELCHIOR SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DJe 28/04/2025) Ementa: QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Gabinete Desembargadora SÔNIA AMARAL AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0809195-83.2024.8.10.0000 Vistos e relatados estes autos, acordam os Desembargadores que integram a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, à unanimidade, conhecer do agravo de instrumento e a ele negar provimento, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Participaram do julgamento esta presidente e relatora, o Desembargador Paulo Sérgio Velten Pereira e a Desembargadora Oriana Gomes. Sala das sessões da Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, julgamento finalizado aos três dias de dezembro de Dois Mil e Vinte e Quatro. Desembargadora SÔNIA Maria AMARAL Fernandes Ribeiro Presidente da Quinta Câmara de Direito Privado e Relatora (AI 0809195-83.2024.8.10.0000, Rel. Desembargador(a) SONIA MARIA AMARAL FERNANDES RIBEIRO, QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DJe 11/12/2024) Portanto, diante do inadimplemento confesso e prolongado, impõe-se a declaração de rescisão do contrato verbal firmado entre as partes, com o consequente retorno ao status quo ante, o que implica o dever de restituição da posse do imóvel ao apelante. Da Reintegração de Posse Como corolário lógico da resolução contratual por culpa do comprador, a posse exercida pelo apelado transmuda-se em posse injusta, configurando o esbulho possessório a partir da constituição em mora ou, no caso concreto, da citação válida. O direito do apelante à reintegração na posse do bem decorre diretamente do desfazimento do vínculo que legitimava a ocupação pelo réu. A alegação do apelado de que exerce posse mansa e pacífica desde 2015 não obsta a reintegração, uma vez que a precariedade da posse surgiu no momento em que as condições contratuais foram rompidas. Manter o comprador na posse do imóvel após a declaração de rescisão do contrato constituiria flagrante enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Assim, reformo a sentença para julgar procedente o pedido de reintegração de posse em favor do apelante, devendo ser expedido o respectivo mandado após o trânsito em julgado desta decisão. Dos Danos Materiais e da Restituição das Partes ao Estado Anterior Com a resolução do contrato verbal por inadimplemento do comprador, as partes devem retornar à situação jurídica anterior à celebração do negócio, o que impõe a restituição dos valores pagos pelo apelado, sob pena de configurar o enriquecimento sem causa do vendedor, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Todavia, essa devolução não deve ser integral nem incondicionada, visto que o apelado usufruiu do imóvel por longo período sem a devida contraprestação. Neste cenário, é imperiosa a fixação de uma taxa de fruição ou ocupação, correspondente ao valor locatício do bem durante o período de inadimplência. Considerando que o apelado admitiu ter interrompido os pagamentos em junho de 2018 e permanece na posse do imóvel até os dias atuais, é justa a condenação ao pagamento de aluguéis mensais, a serem apurados em liquidação de sentença, desde a constituição em mora até a efetiva desocupação. Tal medida visa compensar o apelante pela privação do uso do bem e impedir que o devedor se beneficie de sua própria torpeza. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Maranhão corrobora a necessidade de indenização pelo uso do imóvel após o inadimplemento: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO BEM. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA INDEPENDENTEMENTE DE CULPA. CRITÉRIOS DE CÁLCULO DEFINIDOS. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto em face de acórdão que fixara compensação pela fruição de imóvel em 10% do valor atualizado do bem, em virtude da rescisão de contrato de promessa de compra e venda, discutindo-se a adequação desse critério e a possibilidade de substituição pela chamada "taxa de ocupação", correspondente ao valor de mercado do aluguel durante o período de uso do imóvel pelo promitente comprador. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se a compensação pela ocupação do imóvel, após a rescisão contratual, deve seguir percentual fixo arbitrado pelo juízo ou se deve corresponder à taxa de ocupação, com base no valor de mercado do aluguel, independentemente da apuração de culpa. III. Razões de decidir 3. A taxa de ocupação, correspondente ao valor de mercado do aluguel, é devida pelo promitente comprador que permanece no imóvel após a rescisão contratual, ainda que não tenha dado causa à extinção do vínculo. 4. A finalidade da cobrança da taxa de ocupação é evitar o enriquecimento sem causa do ocupante do imóvel, assegurando justa compensação ao vendedor pela perda do uso do bem. 5. A fixação de percentual arbitrário, como o de 10% do valor do imóvel, não atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo gerar distorções entre o valor fixado e o efetivo prejuízo do proprietário. 6. O valor devido a título de taxa de ocupação deve ser apurado em liquidação de sentença, com base no valor de mercado do aluguel à época da ocupação, corrigido monetariamente a partir do ajuizamento da ação e com incidência de juros moratórios de 1% ao mês. IV. Dispositivo e tese 7. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A taxa de ocupação, correspondente ao valor de mercado do aluguel, é devida pelo promitente comprador que permanece no imóvel após a rescisão contratual, independentemente da apuração de culpa. 2. A compensação pela fruição do bem não se caracteriza como penalidade contratual, mas sim como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel. 3. O cálculo da taxa de ocupação deve observar os critérios de liquidação de sentença, correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% ao mês, com fluência a partir da citação, por se tratar de inadimplemento contratual (Súmula 43/STJ)". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 475-C. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8.4.2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27.11.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.666.670/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29.3.2021. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 2/6/2025.) Ementa: Apelação cível n.º 0808751-03.2019.8.10.0040 – IMPERATRIZ Sessão Virtual dos dias 14.11.2024 a 21.11.2024 Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível em que são partes as acima nominadas, acordam os Senhores Desembargadores da Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Maranhão, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento, além do signatário, os Senhores Desembargadores Tyrone José Silva e a Senhora Juíza de Direito Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos, designada para atuar no Segundo Grau. São Luís (MA), data e assinatura do sistema. Desembargador Antônio José Vieira Filho Relator (ApCiv 0808751-03.2019.8.10.0040, Rel. Desembargador(a) ANTONIO JOSE VIEIRA FILHO, 6ª CÂMARA CÍVEL, DJe 27/11/2024) Ademais, no que tange aos débitos acessórios, assiste razão ao apelante quanto ao direito de compensação. Restou comprovado nos autos que a inadimplência do apelado gerou dívidas de natureza propter rem (taxas condominiais) e encargos bancários que recaíram sobre a esfera patrimonial do vendedor, titular do financiamento e da unidade perante terceiros. O documento de ID 50511473 demonstra a existência de condenação judicial do apelante em ação de cobrança movida pelo Condomínio Residencial Vitória São Luís, relativa ao período em que o imóvel já era ocupado pelo apelado. Portanto, do montante total a ser restituído ao réu (composto pela entrada e parcelas comprovadamente pagas), deverão ser deduzidos: a) os valores devidos a título de taxa de ocupação (aluguéis); b) as taxas condominiais e de IPTU vencidas e não pagas durante o período de posse do apelado; e c) os encargos morais e multas decorrentes do refinanciamento do contrato junto ao Banco do Brasil, conforme demonstrativo de ID 50511322. Dos Danos Morais Quanto ao pedido de reparação por danos morais, o inconformismo do apelante também merece acolhimento. Embora o mero inadimplemento contratual, isoladamente, não costume gerar abalo extrapatrimonial, a hipótese vertente apresenta uma circunstância excepcional e gravosa: a negativação do nome do vendedor. O apelante colacionou aos autos documentos que comprovam a inscrição de seus dados em cadastros de inadimplentes (Serasa e SCPC) em razão das dívidas que, por força do contrato de gaveta, deveriam ter sido quitadas pelo apelado. A manutenção do financiamento em nome do vendedor é característica intrínseca desse tipo de negócio, exigindo do comprador uma lealdade contratual redobrada. Ao descumprir as parcelas e as taxas acessórias, o apelado atingiu diretamente o crédito e a honra objetiva do apelante, causando-lhe transtornos que ultrapassam o cotidiano. A jurisprudência deste Tribunal consolidou o entendimento de que a inscrição indevida do nome do cedente em cadastros restritivos, decorrente do inadimplemento do cessionário em "contratos de gaveta", configura dano moral in re ipsa, ou seja, dano presumido que dispensa prova da dor ou do sofrimento: Ementa: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Gabinete Desembargador Luiz de França Belchior Silva APELAÇÃO CÍVEL Nº 0829540-09.2020.8.10.0001 - SÃO LUÍS 1ª APELANTE/ 2ª APELADA: EDILSON SERRA DOS ANJOS, ADVOGADO: ANA CAROLINA AGUIAR COSTA DA FONSECA OAB Nº 8.899, FLÁVIO SAMUEL SANTOS PINTO OAB Nº 8.497, ALLEN LEANDRO SANTOS PINTO OAB Nº 15770 2ª APELANTES/ 1º Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Senhores Desembargadores da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por unanimidade de votos, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO aos Apelos, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões Virtuais da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, período de 31/03/2025 a 07/04/2025. Desembargador Luiz de França BELCHIOR SILVA Relator (ApCiv 0829540-09.2020.8.10.0001, Rel. Desembargador(a) LUIZ DE FRANCA BELCHIOR SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DJe 28/04/2025) Ementa: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Gabinete Desembargador Luiz de França Belchior Silva APELAÇÃO CÍVEL Nº 0829540-09.2020.8.10.0001 - SÃO LUÍS 1ª APELANTE/ 2ª APELADA: EDILSON SERRA DOS ANJOS, ADVOGADO: ANA CAROLINA AGUIAR COSTA DA FONSECA OAB Nº 8.899, FLÁVIO SAMUEL SANTOS PINTO OAB Nº 8.497, ALLEN LEANDRO SANTOS PINTO OAB Nº 15770 2ª APELANTES/ 1º Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Senhores Desembargadores da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por unanimidade de votos, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO aos Apelos, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões Virtuais da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, período de 31/03/2025 a 07/04/2025. Desembargador Luiz de França BELCHIOR SILVA Relator (ApCiv 0829540-09.2020.8.10.0001, Rel. Desembargador(a) LUIZ DE FRANCA BELCHIOR SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DJe 28/04/2025) No que se refere ao quantum indenizatório, deve-se observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a extensão do dano (negativação prolongada e risco de perda do imóvel), a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico-punitivo da condenação. Diante das peculiaridades do caso, em que o apelante é servidor público militar e depende de sua higidez financeira para o exercício de suas atividades e sustento familiar, entendo como adequado o arbitramento da indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se mostra condizente com os parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos. DISPOSITIVO
Ante o exposto, em consonância com o parecer da douta Procuradoria Geral de Justiça, voto pelo CONHECIMENTO e PARCIAL PROVIMENTO do Recurso de Apelação interposto por WILSON HENRIQUE SILVA BARROS, para reformar a sentença de primeiro grau e julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, nos seguintes termos: a) declarar a rescisão do contrato verbal de compra e venda celebrado entre as partes, tendo por objeto o apartamento nº 04, Bloco C1, do Condomínio Residencial Vitória São Luís, por culpa exclusiva do apelado REINALDO VALES JÚNIOR; b) determinar a reintegração de posse do referido imóvel em favor do apelante, devendo o apelado desocupar o bem voluntariamente no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição de mandado de reintegração compulsória; c) condenar o apelado ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA-IBGE (índice amplo) a partir desta fixação (Súmula 362 do STJ) e juros de mora correspondente à taxa SELIC, descontada a variação do IPCA, contados desde a citação (art. 405 do Código Civil), vedada a aplicação de juros negativos. d) determinar que o apelante restitua ao apelado os valores pagos a título de entrada ("chaves") e as parcelas do financiamento comprovadamente adimplidas, devendo o montante ser apurado em sede de liquidação de sentença, com correção monetária desde cada desembolso; e) autorizar a compensação de valores, permitindo que o apelante deduza do montante a ser restituído: (i) a taxa de fruição/ocupação, correspondente a aluguéis mensais em valor de mercado a ser arbitrado em liquidação, devidos desde junho de 2018 até a efetiva desocupação do imóvel; (ii) os débitos de taxas condominiais e IPTU vencidos durante o período de ocupação do apelado; e (iii) os encargos morais e multas suportados pelo apelante em razão do refinanciamento da dívida junto ao Banco do Brasil (ID 50511322), conforme fundamentação. Em razão da reforma do julgado e da sucumbência preponderante do réu, inverto o ônus sucumbencial e condeno o apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação (danos morais somados ao benefício econômico obtido com a rescisão e compensação), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão do benefício da gratuidade da justiça outrora deferido ao réu, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC. Por fim, ficam as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela interposição de recursos manifestamente protelatórios ou inadmissíveis contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, de multa. Nesse sentido: “previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenações às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC” (AgREsp n. 2238074 – PR, Ministro Moura Ribeiro). É como voto. São Luís (MA), data do sistema. Desembargador Antônio José Vieira Filho Relator AJ08