Procedimento Comum Cível 0847733-43.2018.8.10.0001 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0847733-43.2018.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0847733-43.2018.8.10.0001. autores: a) “firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e outras Avenças com a Requerida na data de 30 de julho de 2012, tendo por objeto a aquisição do imóvel residencial Unidade Autônoma Apartamento 1306, Andar ou Pavimento 13º, Edifício Ilha Parque – Torre 4, Ilha de Marajó, Vaga de Garagem 02 (Duas), do Empreendimento Ilha Parque Residence, sob o preço total de R$ 364.201,27 (Trezentos e Sessenta e Quatro Mil e Duzentos e Um Reais e Vinte e Sete Centavos)”; b) “Os Reclamantes chegaram a pagar (…) SUBTOTAL GERAL: R$ 44.192,35 (QUARENTA E QUATRO MIL E CENTO E NOVENTA E DOIS REAIS E TRINTA E CINCO CENTAVOS)”; c) “Afirmam os Promoventes, que em 08 de janeiro de 2015, fizeram uma negociação da dívida com a Promovida, ou seja, negociaram 05 (cinco) parcelas, sendo cada uma no valor de R$ 5.161,70 (Cinco Mil e Cento e Sessenta e Um Reais e Setenta Centavos), perfazendo um total de R$ 25.808,50 (Vinte e Cinco Mil e Oitocentos e Oito Reais e Cinqüenta Centavos). Informam ainda, que da negociação acima descrita, conseguiram pagar apenas uma parcela no valor de R$ 5.161,70 (Cinco Mil e Cento e Sessenta e Um Reais e Setenta Centavos)”; d) “CUMPRE DESTACAR QUE OS REQUERENTES SE VENDO IMPOSSIBILITADOS DE DAR CONTINUIDADE AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, QUE FOI ESTABELECIDO ENTRE AS PARTES, ‘PEDIRAM O DISTRATO’, OU SEJA, BUSCARAM RESOLVER ADMINISTRATIVAMENTE O PROBLEMA, SENDO ENTÃO, SURPREENDIDOS COM O VALOR DA QUANTIA DE DEVOLUÇÃO OFERTADO PELA REQUERIDA”; e) “Vale ressaltar que a Reclamada ofereceu aos Proponentes, a devolução de uma quantia ínfima, comparado aos valores já adimplidos pelos Autores durante o contrato”; f) “O VALOR PAGO PELOS AUTORES DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO FOI DE R$ 44.192,35 (QUARENTA E QUATRO MIL E CENTO E NOVENTA E DOIS REAIS E TRINTA E CINCO CENTAVOS), SENDO QUE O VALOR OFERECIDO PELA RECLAMADA PARA DEVOLUÇÃO, FOI SOMENTE DE R$ 16.345,67 (DEZESSEIS MIL E TREZENTOS E QUARENTA E CINCO REAIS E SESSENTA E SETE CENTAVOS) EM 12 PARCELAS, SENDO QUE CADA PARCELA SERIA PAGA NO VALOR DE R$ 1.362,14 (UM MIL E TREZENTOS E SESSENTA E DOIS REAIS E QUATORZE CENTAVOS), CONFORME CÓPIA DO DISTRATO ANEXADA AOS AUTOS”; g) “CUMPRE DIZER, QUE O VALOR ACIMA OFERECIDO A NÍVEL DE DISTRATO, NÃO FOI ACEITO PELOS DEMANDANTES, POIS COM ESSA OFERTA, A REQUERIDA PRETENDIA DEVOLVER, APENAS 36,98% (TRINTA E SEIS, NOVENTA E OITO POR CENTO) DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELOS REQUERENTES”; h) “Que a Promovida negativou os nomes dos Promoventes Macson Mota Sá e Francisca Gardênia Coêlho Sá junto ao SPC Brasil, conforme se pode constatar das consultas feitas ao SPC Brasil e anexadas aos autos”; i) “Saliente-se que os Reclamantes não chegaram a usufruir do imóvel em nenhum momento, até porque nem chegaram a receber o mesmo. Assim, não restou outra alternativa aos Requerentes, senão buscar a via judicial, a fim de se verem restituídos dos valores pagos à Requerida, que se recusa a tanto”. Com base nestes argumentos, requerem o benefício da justiça gratuita, bem como: a) “A declaração de rescisão do contrato”; b) “Seja reconhecida e declarada a ocorrência de resilição, e seja a Promovida compelida a restituir aos Promoventes todos os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, retendo-se, se o caso, somente o percentual de 10% (Dez por Cento) de tais valores, como forma de compensar a Requerida por eventuais despesas incorridas”; c) “Que a restituição do valor pago, já descontado o percentual de retenção de 10% (Dez por Cento), seja feito em uma única parcela, com acréscimos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação”; d) “Que seja a Reclamada compelida a retirar do SPC Brasil os nomes dos Autores Macson Mota Sá e Francisca Gardênia Coêlho Pereira”; e) “Seja declarada a rescisão do contrato sub judice, bem como a nulidade da ‘Cláusula Contratual Quarta, Item 4.2.’ do referido pactum, reduzindo a cláusula penal para o montante equivalente a 10% (Dez por Cento) do valor efetivamente pago pelos Autores, condenando assim a Demandada à devolução do restante do valor, devidamente corrigido monetariamente a partir de cada desembolso em parcela única (Súmula Nº 2 TJSP) conforme jurisprudência pátria”. Inicial instruída com documentos pessoais, instrumento particular de compromisso de compra e venda, extrato de negociação de dívida, boleto e comprovante de pagamento, cálculo de distrato, dentre outros. Não demonstrada a condição de hipossuficiência econômica, houve pagamento das custas judiciais (id 15175821). Realizada audiência de conciliação, restou frustrada a tentativa de acordo (id 17260763). Contestação apresentada em id 17770990, na qual a requerida impugna, preliminarmente, a concessão do benefício da justiça gratuita. No mérito, aduz que os autores perderam o prazo para ajuizamento da demanda para fins de rescisão contratual, visto que protocolada meses após o “Habite-se”, pugnando pela improcedência do pedido de devolução total das parcelas pagas, principalmente pelo fato da rescisão ter ocasionado pelos autores. Réplica em id 19150764. Intimadas para se falar sobre a necessidade de produção de outras provas, apenas a parte autora se manifestou pela realização de audiência de instrução (id 22727676). Indeferido o pedido, foi determinada a conclusão dos autos para fins de prolação de sentença (id 61585228). Eis o relatório. Decido. Antecipo julgamento, conforme permissivo legal. De início, rejeito impugnação ao pedido de gratuidade de justiça, visto que tal benefício não foi deferido aos autores. Cinge-se a lide à análise do direito dos autores de ter declarado rescindido o contrato, com a consequente devolução de 90% (noventa por cento) do valor total pago. Cumpre observar que se trata de relação consumerista, pois as partes que a compõem são fornecedor e consumidores de bens e serviços, nos termos do artigo 2º e 3º, do CDC. Logo, a contenda deve ser solvida à luz das regras e princípios que informam o microssistema de normas protetivas, sem prejuízo da aplicação subsidiária do Código Civil. Os autores sustentam que solicitaram a rescisão de contrato após terem adimplido algumas parcelas, em virtude de não conseguirem mais arcar com suas obrigações por dificuldades financeiras. Os promitente compradores promoveram a resilição do contrato de compromisso de compra e venda por ter se configurado economicamente inviável. Nesse sentido, ante a resilição do contrato tem o direito de ver restituída a importância paga, visto que desistiram do negócio ainda em curso, com observância das regras contatuais. No caso, exsurge a incidência do enunciado da súmula nº 543 do STJ que consolida entendimento no sentido de, resolvido contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. O relato trazido na inicial é claro ao informar que os requerentes procuraram a empresa requerida para resolver o pacto celebrado, o que torna assente o direito de retenção pelo fornecedor de parte do valor pago a título de recomposição de eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento. Note-se que a natureza do contrato de promessa de compra e venda possibilita a sua resilição a qualquer tempo, até que seja perfectibilizado o negócio, em caso de desinteresse do contratante. Na situação de desistência do comprador em permanecer na relação jurídica, serão devolvidas as prestações pagas, com as devidas deduções contratualmente estabelecidas – as quais devem estar em consonância com os percentuais razoáveis impostos a título de cláusula penal. Os requerentes se insurgiram justamente contra o item pactuado que fixa a multa nos casos de rescisão unilateral de contato de compra e venda (cláusula 4ª do contrato de compra e venda – id 14275716), por entendê-la abusiva. Por sua vez, a requerida apontou que tal retenção se justifica pela aplicação literal dos termos contratados, visto que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos autores, que não podiam mais arcar com as obrigações assumidas, o que deu direito ao requerido a reter parte significativa do valor adimplido pelos autores, segundo cálculo de distrato de id 14276703. Assegurado o direito de retenção, cabe então verificar se as cláusulas combatidas estão em conformidade com o ordenamento jurídico pátrio. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor elenca que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. O Superior Tribunal de Justiça (REsp. 80.036, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar) entendeu que a restituição do artigo 53 também é aplicada ao comprador, porque inerente à resolução do contrato e se configura meio de evitar o enriquecimento injustificado. A retenção de valores a título de impostos, no presente caso, é plenamente possível, e não se observa abusividade na pretensão de retenção pela vendedora dos referidos valores, a não ser se estipulada cláusula penal compensatória. Todavia, a matéria já foi pacificada no âmbito dos tribunais superiores, ao indicar como razoável a retenção de 10 a 25% da quantia paga na hipótese de desistência do comprador em permanecer na relação jurídica, senão vejamos (STJ, AgRg no REsp 1.110.810/DF): AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. 1. O agravo regimental que apenas repete as teses já apresentadas no recurso especial, sem impugnar o fundamento central da decisão agravada, encontra óbice na Súmula n. 182/STJ: "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada". 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido. Assim, verificado que o pedido de rescisão partiu unicamente dos promitentes compradores, não se verifica culpa ou mora da demandada que ensejaria a devolução integral do montante lhe repassado, pelo que considero devida a restituição de 85% dos valores. Intimação - Juízo de Direito da 16ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luis Secretária Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luis AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ESPÓLIO DE: MACSON MOTA SA, FRANCISCA GARDENIA COELHO SA Advogado/Autoridade do(a) ESPÓLIO DE: ALECXANDRA MARIA BRITO MOTA - MA15368 Advogado/Autoridade do(a) ESPÓLIO DE: ALECXANDRA MARIA BRITO MOTA - MA15368 ESPÓLIO DE: SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIARIAS MA XII LTDA Advogados/Autoridades do(a) ESPÓLIO DE: CARLOS EDUARDO BARBOSA CAVALCANTI JUNIOR - MA6716-A, VINICIUS CESAR SANTOS DE MORAES - MA10448-A SENTENÇA Trata-se de ação de procedimento comum proposta por MACSON MOTA SA e FRANCISCA GARDENIA COELHO SA em face de SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIARIAS MA XII LTDA. Narram os Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para o fim de: a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; b) condenar a requerida a devolver aos autores 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores por eles pagos, os quais devem ser acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar da data da citação, e corrigidos monetariamente pelo INPC, de cada desembolso até o efetivo pagamento. Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sob o valor atualizado da causa. Após o trânsito em julgado, arquive-se, com observância das formalidades legais. Intimem-se. São Luís/MA, data do sistema. Juiz Mário Márcio de Almeida Sousa.

05/10/2022, 00:00

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Publicado Intimação em 07/07/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/07/2023

Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 30/06/2023

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Homologada a Transação

Juntada de protocolo

Juntada de protocolo

Conclusos para julgamento

Juntada de termo

Juntada de petição

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Publicado Intimação em 31/01/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/01/2023

Juntada de Certidão

Todas as movimentações(166)

Todos os documentos(28)