Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: ATHENAS PARTICIPACOES SA, BR MALLS PARTICIPACOES S.A. Advogados do(a)
APELANTE: GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - RJ61698, RAISSA ALVES SILVA - MG185697, RICARDO GONCALVES DE SOUSA LIMA - MG156382-A, THIAGO XISTO FILARDI SABADINI E ABREU - MG149255
APELADO: JACKSON MARQUES GIRAO Advogado do(a)
APELADO: JOSE MAURICIO MOREIRA CAVALCANTE FILHO - CE17550 RELATOR: DES. ANTÔNIO JOSÉ VIEIRA FILHO EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. ENCARGOS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO CRITÉRIO DE RATEIO (CRD) E DAS DESPESAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO POR EXCESSIVIDADE. PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por ATHENAS PARTICIPAÇÕES S.A. e BR MALLS PARTICIPAÇÕES S.A. contra sentença que, nos autos de embargos à execução opostos por JACKSON MARQUES GIRÃO, julgou parcialmente procedentes os pedidos para excluir encargos condominiais do débito executado e reduzir a multa rescisória ao equivalente a três meses de aluguel, em contrato de locação comercial em shopping center. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 2 questões em discussão: definir se os encargos condominiais cobrados em execução fundada em contrato de locação comercial ostentam liquidez e exigibilidade sem a demonstração do Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD) e das despesas efetivamente realizadas e estabelecer se a cláusula penal pactuada para rescisão antecipada pode ser reduzida judicialmente por excessividade, à luz da legislação aplicável. III. RAZÕES DE DECIDIR A execução exige obrigação certa, líquida e exigível, sendo a liquidez caracterizada pela possibilidade de apuração do quantum mediante simples cálculo aritmético com base em elementos objetivos constantes do título. A cobrança de encargos condominiais depende da demonstração do CRD, da base de cálculo e das despesas efetivamente realizadas, cuja ausência inviabiliza a verificação do valor devido e compromete a liquidez do título executivo. A autonomia privada nos contratos de shopping center não afasta a necessidade de observância dos requisitos processuais da execução, não suprindo a ausência de liquidez do crédito. Os embargos à execução constituem via adequada para discutir a certeza, liquidez e exigibilidade do título, nos termos do CPC. A cláusula penal, embora admitida nos contratos empresariais, submete-se aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa. A legislação impõe a proporcionalidade da multa por rescisão antecipada, autorizando sua redução quando excessiva, especialmente quando fixada sobre valores vincendos sem demonstração de prejuízo equivalente. A redução da multa ao equivalente a três meses de aluguel revela-se medida proporcional, adequada e alinhada à função compensatória da cláusula penal. A jurisprudência admite a revisão judicial da cláusula penal em contratos de locação comercial, inclusive em shopping center, quando configurada onerosidade excessiva. IV. DISPOSITIVO. Recurso desprovido. DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento, além do signatário, o Excelentíssimo Desembargador José Jorge Figueiredo dos Anjos, e a Juíza de Direito convocada para atuar em 2º grau, Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos. São Luís/MA, data registrada no sistema. Desembargador Antônio José Vieira Filho Relator
Ementa - QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO SESSÃO VIRTUAL ENTRE OS DIAS 21.05.2026 A 28.05.2026 APELAÇÃO CÍVEL - 0824033-96.2022.8.10.0001