Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: American Tower do Brasil – Cessão de Infraestrutura Ltda. Advogado: Dr. Grazziano M. Figueiredo Ceará (OAB/SP 241.338) Apeladas: Liliane Aparecida Morato e Nathalia de Jesus Pereira Sales Silva Advogado: Dr. Rafael Lorentz Blank Carretero (OAB/PE 49.071) E M E N T A Direito Civil. Direito Processual Civil. Apelação Cível. Locação de Imóvel Não Matriculado. Direito de Preferência. Ausência de Averbação. Impossibilidade. Pleito Indenizatório. Prejuízo Não Configurado. Cessão da Posse. Sub-rogação. Manutenção do Contrato de Locação. Abuso de Direito. Recurso Parcialmente Provido. I. Caso em exame 1. Apelação interposta pela locatária contra sentença que julgou improcedente o pedido de reconhecimento do direito de preferência na aquisição de um imóvel não matriculado, sob o fundamento da ausência de averbação do contrato de locação. A Apelante sustenta a inexigibilidade da averbação em imóvel sem registro e, subsidiariamente, requer indenização por perdas e danos em face da locadora original. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir: (i) se o direito de adjudicação do imóvel por preterição de preferência pode ser exercido em imóvel sem registro/matrícula, na ausência de averbação do contrato de locação; (ii) se a locatária faz jus a indenização por perdas e danos; e (iii) se a cessionária dos direitos possessórios se sub-roga na posição de locadora, devendo respeitar o prazo do contrato de locação pré-existente. III. Razões de decidir 3. O direito de preferência com eficácia real exige a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel. O fato de o imóvel ser irregular ou sem matrícula reforça a compreensão de que não há direito real a ser reivindicado, pois o direito reipersecutório de preferência não se aplica quando o locador é mero possuidor e cede seus direitos de posse. Correta a sentença neste ponto, devendo ser rejeitado o pedido principal de adjudicação. 4. Não há prejuízo indenizável, pois o contrato de locação permanece hígido, eis que a cessionária de direitos possessórios não pode promover a denúncia vazia da locação, pelo que se sub-roga na posição de locadora e deve respeitar a vigência da locação. 5. Em caso de cessão de posse com ciência do terceiro adquirente sobre a locação pré-existente, prevalece a cláusula de vigência, sendo desnecessário o registro do contrato para assegurar o prazo de locação. A tentativa da nova locadora de impor aumento abusivo do aluguel configura abuso de direito. IV. Dispositivo e Tese 6. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada para julgar procedente o pedido alternativo. Tese de Julgamento: "A adjudicação do imóvel por preterição do direito de preferência não se aplica à locação de bem sem matrícula/registro ou quando o locador é mero possuidor. Contudo, o cessionário de direitos possessórios que adquire o imóvel com ciência da locação pré-existente se sub-roga na posição de locador e não pode denunciar o contrato ou impor majoração arbitrária de aluguel, devendo respeitar a vigência contratual por sub-rogação de direitos." ___________________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, arts. 4º, 8º, 33; CC, arts. 113, 187, 421, 422; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 953.150/SP; STJ, REsp 1.554.437/SP; STJ, REsp 1216009/RS; STJ, REsp 1.780.197-AgInt; STJ, REsp 14905; JTA 116/214; Lex-JTA 139/380; TJSP, APL 20098260100. A C Ó R D Ã O
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO nº 0840523-67.2020.8.10.0001 Relator: Desembargador PAULO VELTEN Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os integrantes da Quinta Câmara de Direito Privado, por votação unânime, em conhecer, de acordo com o parecer da Procuradoria Geral de Justiça, e dar parcial provimento ao Recurso, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento, além do Relator, a Desembargadora Sônia Maria Amaral Fernandes Ribeiro e o Desembargador José Eulálio Figueiredo de Almeida. São Luís (MA), data da sessão de julgamento Desemb. PAULO VELTEN Relator R E L A T Ó R I O
Trata-se de Apelação interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Capital, que julgou improcedente a ação proposta pela Apelante, locatária do imóvel em disputa, que pretendia ver reconhecido o seu direito de preferência na aquisição do terreno. O magistrado de base considerou que o direito de preferência não pode ser exercido, mercê da ausência de averbação do contrato de locação perante o registro imobiliário. Em suas razões, a Apelante sustenta que não pôde registrar o contrato de locação porque o imóvel sequer possui matrícula, realidade de grande parte dos imóvel no Brasil. De qualquer forma, afirma que a Apelada Liliane Aparecida, terceira que interviu na relação locatícia ao adquirir o imóvel, também não poderia promover a denúncia vazia do contrato de locação então firmado entre a Recorrente e a Recorrida Nathalia de Jesus, uma vez que o referido direito também pressupõe o registro imobiliário do contrato de compra e venda, que não foi realizado por se tratar de imóvel não matriculado. Acrescenta que a Apelada Liliane Aparecida especializou-se em adquirir terrenos locados pela Recorrente (e nos quais mantém instaladas torres de comunicação), como forma de buscar aumentos abusivos do valor locatício, sob pena de despejo. Nesse contexto, afirma que depositou em juízo o valor de R$ 110 mil, pelo que deve lhe ser assegurado o direito de preferência na aquisição do bem. Subsidiariamente, requer seja a Apelada Nathalia de Jesus (com que celebrou o contrato de locação) condenada a indenizar as perdas e danos da Recorrente. Requer a reforma da sentença. Em contrarrazões, a Apelada Liliane Aparecida defende que o direito de preferência pressupõe a averbação do contrato de locação, o que não foi feito, de sorte que a Apelante assumiu o risco de locar imóvel sem registro imobiliário, fato que também exclui a pretendida indenização por perdas e danos. Parecer da PGJ apenas pelo conhecimento do Recurso. É o relatório. V O T O Preenchidos os requisitos intrínsecos de admissibilidade, concernentes ao cabimento, legitimidade e interesse recursal, assim como os pressupostos extrínsecos relativos à tempestividade, regularidade formal e preparo, conheço do Recurso. Embora o contrato de locação tenha natureza meramente pessoal entre o locador e locatário - não se exigindo, como condição para sua validade e eficácia, a prova da propriedade do imóvel locado (STJ, REsp 953.150/SP, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima) -, o direito à adjudicação do bem assegurado ao locador (preterido em seu direito de preferência na aquisição do imóvel por terceiro) pressupõe a prova da averbação do “contrato de locação” “junto à matrícula do imóvel” (Lei 8.245/1991, art. 33). Nesse contexto,
trata-se de “direito real” que “somente será exercitável se o locatário”, dentre outros requisitos, “promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis” (STJ, REsp 1.554.437/SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha). No mesmo sentido: “A averbação do contrato de locação é indispensável para que o direito de preferência revista-se de eficácia real e permita ao inquilino haver para si o imóvel locado e vendido” (STJ, REsp 1216009/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi). Aplicando ao caso, está correta a sentença que rejeitou a pretensão de adjudicação da Apelante (locatária que afirma ter sido preterida), uma vez que o contrato de locação não estava averbado em cartório. E o fato de se tratar de imóvel irregular (a locadora Nathalia de Jesus exercia mero direito de posse sobre o imóvel que não possui registro imobiliário) reforça a compreensão de que efetivamente inexiste direito real a ser reivindicado pela Recorrente, pois o direito reipersecutório de preferência “não se aplica à hipótese em que o locador é mero possuidor e cede seus direitos” (Lex-JTA 139/380). Nesse caso, restaria à Apelante apenas o direito de pedir indenização por perdas e danos, este sim direito “de natureza pessoal e oponível ao locador” (STJ, REsp 14905, Re. Min. Eduardo Ribeiro), em face da locadora Nathalia de Jesus que, embora alugando o terreno à Recorrente, preferiu ceder os direitos sobre o imóvel à Apelada Liliane Morato. Nesse particular, a Apelante projeta sua pretensão indenizatória a partir da alegação de que celebrou contrato de locação por 10 anos, confiando que os investimentos realizados (edificou torre de telecomunicação) seriam amortizados, o que não mais será possível diante da quebra do contrato (ID 35606189, p. 19-20). Todavia, não há o alegado prejuízo porque na verdade o contrato de locação permanece hígido. É que, conquanto a Apelada Liliane Morato tenha expedido notificação premonitória, conferindo prazo para a Recorrente desocupar o imóvel, não lhe cabe, enquanto mera cessionária do direito de posse sobre o terreno, promover a denúncia vazia da locação, sabido que “o disposto no art. 8º [da Lei 8.245/1991] não aproveita ao cessionário de direitos possessórios” (JTA 116/214). Como se abstrai de julgado do TJSP: “Se o art. 8º, § 2º, da Lei nº 8.245/91 exige que a denúncia da locação seja exercida no prazo de 90 dias contados do registro da compra ou do compromisso, com muito mais razão o novo adquirente deve exibir, já com a inicial do despejo, o título aquisitivo de domínio, documento indispensável ao exercício da pretensão de retomada fundada na denúncia vazia” (TJSP, APL 20098260100, Relator Des. Renato Sartorelli). Portanto, a notificação premonitória endereçada à Apelante com o objetivo de retirá-la do imóvel locado, além de não produzir os efeitos legais pretendidos, desprestigia o princípio da conservação dos negócios jurídicos e a própria boa-fé contratual (CC, arts. 113 e 422), considerando notadamente que a prova dos autos indica que a Apelada Liliane Morato adquiriu os direitos de posse sobre o imóvel ciente de que ele já se encontrava alugado à Apelante American Tower (ID 35606223), que no local instalou infraestrutura de suporte para operações de telecomunicação, conferindo função social ao contrato (CC, art. 421). Nesse contexto, estando a Recorrida Liliane Morato ciente da locação pré-existente (no terreno foi edificado torre de telecomunicações que poderia ser visualizada há quilômetros de distância) e independentemente do registro da avença, deve prevalecer a cláusula de vigência prevista no contrato de locação (ID 35606194, p. 8), circunstância que igualmente impede a retomada do imóvel pela cessionária Liliane Morato (Lei 8.245/1991, art. 8º caput in fine), pois o STJ já veio de reconhecer a “desnecessidade de registro do contrato” em situação na qual o “terceiro (comprador) tinha ciência do contrato de locação” (REsp 1.780.197-AgInt, Min. Moura Ribeiro). Por fim, registro que, apesar da notificação premonitória (ID 35606197), a Apelada Liliane Morato enviou e-mail em seguida informando que a Apelante American Tower poderia se manter no imóvel, desde que aceitasse a majoração do aluguel, que passaria de R$ 1 mil para R$ 7 mil por mês (ID 35606198). A conduta da Recorrida Liliane Morato, para além de indicar que sua intenção jamais foi a de retomar o imóvel, revela manifesto abuso de direito (CC, art. 187) ao tentar impor à Recorrente aumento escorchante e arbitrário do preço do aluguel, o que não pode ser aceito. Logo, a Recorrida Liliane Morato, cessionária dos direitos possessórios do imóvel, ingressa na relação locatícia originariamente firmada entre a Apelante e a Apelada Nathalia de Jesus por mera sub-rogação de direitos, pelo que, passando à condição de locadora, não pode “reaver o imóvel alugado” até o término do prazo locatício determinado no contrato, nos termos do art. 4º da Lei 8.245/1991.
Ante o exposto, conheço e dou parcial provimento ao Recurso para, reformando a sentença, julgar procedente apenas o pedido alternativo deduzido na inicial para obrigar a Recorrida Liliane Morato a se sujeitar, agora como locadora, aos termos do contrato de aluguel firmado originariamente entre a Apelante e a Apelada Nathalia de Jesus, tudo nos termos da fundamentação supra. Pelo princípio da causalidade e não sendo o caso de sucumbência recíproca, eis que acolhido integralmente o pedido alternativo, condeno Recorrida Liliane Morato ao pagamento de honorários que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa. É como voto. São Luís (MA), data da sessão de julgamento Desemb. PAULO VELTEN Relator