Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: MONTEPLAN ENGENHARIA LIMITADA Advogado: JOSÉ DANILO CORREIA MOTA FILHO – OAB-CE nº 8.475 / OAB-MA 10.704-A
APELADOS: NEILSON MUNIZ GOMES e MARIA DULCINEIDE FURTADO GOMES Advogados: THIAGO DE SOUSA CASTRO – OAB/MA 11.657 e IANA PAULA PEREIRA DE MELO – OAB/MA 12.704 RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS EMENTA Ementa: Direito Civil. Apelação Cível. Ação de rescisão contratual c/c danos materiais e morais. Compra e venda de imóvel. Condomínio Residencial Novo Anil. Omissão dolosa sobre Ação Civil Pública preexistente com sentença de demolição. Vício oculto. Culpa exclusiva da construtora. Devolução integral dos valores pagos. Súmula 543 do STJ. Danos morais configurados. Multa contratual devida. Resolução do registro de alienação fiduciária como consequência lógica da rescisão. Desprovimento do recurso. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por MONTEPLAN ENGENHARIA LIMITADA em face de sentença proferida pela 12ª Vara Cível da Comarca de São Luís/MA, que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores NEILSON MUNIZ GOMES e MARIA DULCINEIDE FURTADO GOMES para: (i) rescindir o contrato de compra e venda do apartamento nº 403, Bloco A1, do Condomínio Residencial Novo Anil, por culpa exclusiva da construtora requerida; (ii) condenar a ré à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde os pagamentos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; (iii) ao pagamento de multa contratual de 20% sobre as parcelas pagas, nos termos das cláusulas 5.9 e 5.10 do contrato; (iv) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores; e (v) ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação. II. Questões em discussão 2. São quatro as questões centrais em discussão: (i) saber se a ausência de informação sobre a Ação Civil Pública nº 18661-83.2014.8.10.0001 — com sentença determinando a demolição do empreendimento — configura omissão dolosa da construtora suficiente para justificar a rescisão contratual por culpa exclusiva sua; (ii) saber se o alagamento do condomínio em março de 2019, decorrente de evento climático atípico, afasta ou atenua a responsabilidade da apelante; (iii) saber se os danos morais e a multa contratual foram corretamente aplicados; e (iv) saber se a rescisão implica, como consequência lógica, a resolução do registro de alienação fiduciária lavrado na matrícula do imóvel. III. Razões de decidir Omissão dolosa da apelante — vício oculto que macula a origem do negócio. 3. A causa determinante da rescisão não é o alagamento de 2019, mas a omissão dolosa da construtora quanto à existência de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público desde 2014 (proc. nº 18661-83.2014.8.10.0001), que já havia resultado em sentença determinando a demolição do Condomínio Residencial Novo Anil, construído em área pública, com matrículas declaradas nulas pelo juízo de primeiro grau. Quando os autores assinaram o contrato de promessa de compra e venda, em janeiro de 2017, e formalizaram o financiamento em janeiro de 2018, tal ação já tramitava com liminar de bloqueio de alienações vigente desde maio de 2014 — ou seja, a própria celebração dos contratos se deu em desacordo com a determinação judicial. 4. A cláusula 2.2 do contrato firmado entre as partes declarava expressamente que o imóvel estava "livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais", afirmação que era materialmente falsa. Força maior e culpa de terceiro — teses que não elidem a responsabilidade da apelante. 5. A apelante sustenta, com base em laudo técnico e dados meteorológicos do INMET, que o alagamento de março de 2019 decorreu de força maior — a maior chuva dos últimos 48 anos — agravada pela falta de manutenção das galerias públicas pelo Município de São Luís, o que configuraria excludente de responsabilidade civil nos termos do art. 12, § 3º, incisos II e III, do CDC. O argumento, embora tecnicamente fundado no que diz respeito ao episódio climático específico, não tem o condão de afastar a responsabilidade contratual da construtora, pela razão elementar de que a causa primária e autônoma da rescisão — a omissão sobre a ACP com sentença de demolição — é anterior, independente e suficiente por si mesma para justificar o desfazimento do contrato, prescindindo inteiramente do debate sobre o alagamento. Danos morais — configuração que transcende o mero inadimplemento contratual. 6. A apelante invoca a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o mero inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral. A tese é correta em seu enunciado abstrato, mas inaplicável ao caso concreto. A situação dos autos não retrata simples descumprimento de prazo de entrega ou inadimplência ordinária: retrata a venda dolosa de imóvel com grave pendência judicial ocultada, exposição dos compradores a risco real de demolição do empreendimento onde residem, desvalorização do bem adquirido, insegurança jurídica e habitacional prolongada por anos, e frustração do projeto de vida de um casal hipossuficiente que buscava a concretização do "sonho da casa própria". Esse conjunto de circunstâncias ultrapassa a esfera patrimonial e alcança direitos da personalidade, configurando dano moral in re ipsa. 8. O valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), é compatível com os parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade que devem orientar o arbitramento das indenizações extrapatrimoniais, levando em conta a gravidade da conduta da apelante, a extensão dos danos sofridos pelos apelados e o caráter pedagógico da condenação. Não há excesso a ser corrigido. Multa contratual — devida por culpa exclusiva da construtora. 9. A sentença determinou a aplicação da multa contratual de 20% sobre o montante das parcelas pagas, com fundamento nas cláusulas 5.9 e 5.10 do contrato firmado entre as partes. A apelante questiona sua incidência, sustentando que as cláusulas rescisórias pressupõem iniciativa dos compradores. O argumento não merece acolhida. Como reconhecido pela jurisprudência pacificada no Enunciado 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Sendo a rescisão imputável exclusivamente à apelante, as cláusulas de retenção invertem-se, tornando-se devida a multa em favor dos compradores lesados. Resolução do registro de alienação fiduciária — consequência lógica da rescisão, sem necessidade de reforma da condenação. 10. A apelante suscita, com alguma pertinência técnica, que a sentença recorrida determinou a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, sem disciplinar expressamente a resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária registrado no R. 04 da Matrícula nº 107.544, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, mediante o qual a propriedade do apartamento foi transferida aos apelados (devedores fiduciantes) e dada em garantia à apelante (credora fiduciária). O argumento encontra respaldo no art. 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa, pois a mera devolução de valores, sem a correspondente transferência registral do imóvel de volta ao patrimônio da construtora, criaria situação de desequilíbrio jurídico. 11. Entretanto, tal circunstância não justifica a reforma da sentença, mas sim sua integração. A rescisão contratual, por sua própria natureza, implica o retorno das partes ao status quo ante à celebração dos contratos. Desse efeito legal decorre, necessariamente, a obrigação dos apelados de restituir a posse e a propriedade do imóvel à apelante, mediante o correspondente cancelamento do registro da alienação fiduciária e a transferência do bem ao nome da construtora, concomitantemente ao recebimento dos valores pagos. Este Colegiado, no exercício de seu poder de integração, esclarece que a sentença recorrida deve ser compreendida e executada nesse sentido, cabendo ao Juízo de primeiro grau, na fase de cumprimento, determinar as providências extrajudiciais necessárias junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que se opere a plena resolução do vínculo jurídico real, de forma simultânea à satisfação financeira dos apelados. O dispositivo condenatório da sentença é mantido integralmente, sem reforma. Honorários advocatícios recursais. 12. Em razão do desprovimento do recurso, promove-se a majoração dos honorários advocatícios fixados em primeiro grau, de 15% para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, tendo em vista o trabalho adicional realizado pelos advogados dos apelados na fase recursal. IV. Dispositivo e tese 13. Recurso conhecido e desprovido, para manter integralmente a sentença proferida pela 12ª Vara Cível da Comarca de São Luís/MA que julgou procedentes os pedidos formulados por NEILSON MUNIZ GOMES e MARIA DULCINEIDE FURTADO GOMES, rescindindo o contrato de compra e venda por culpa exclusiva da MONTEPLAN ENGENHARIA LIMITADA, condenando-a à devolução integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual de 20% sobre as parcelas pagas, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor e ao pagamento de custas e honorários advocatícios. Integra-se o dispositivo para esclarecer que a rescisão contratual implica a resolução do registro de alienação fiduciária lançado na matrícula do imóvel, com retorno do bem ao patrimônio da apelante, a ser operado de forma concomitante à satisfação financeira dos apelados na fase de cumprimento, a ser providenciado pelo Juízo de primeiro grau junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Majora-se a verba honorária para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: "1. A omissão dolosa da construtora acerca de ação civil pública preexistente com sentença de demolição do empreendimento configura vício oculto e descumprimento grave das obrigações contratuais, autorizando a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, com devolução integral dos valores pagos e sem qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ. 2. A alegação de força maior decorrente de evento climático atípico e de culpa de terceiro quanto ao alagamento do condomínio não afasta a responsabilidade contratual quando a causa primária da rescisão é autônoma e preexistente àquele episódio. 3. A rescisão contratual de imóvel objeto de alienação fiduciária registrada implica, como consequência jurídica necessária, a resolução do registro junto ao Cartório de Imóveis, com retorno do bem ao patrimônio da construtora de forma concomitante à satisfação financeira dos compradores, sob pena de enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil." ACÓRDÃO
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0814871-48.2020.8.10.0001 – COMARCA DE SÃO LUÍS – MA Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0814871-48.2020.8.10.0001, em que figuram como recorrente e recorrido os acima enunciados, ACORDAM os Senhores Desembargadores da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão: “A QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, POR VOTAÇÃO UNÂNIME, CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO DESEMBARGADOR RELATOR’’. Participaram do julgamento os Senhores Desembargadores Antonio José Vieira Filho, José Jorge Figueiredo dos Anjos e Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos. Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça Dr. RODOLFO SOARES DOS REIS. São Luís (MA), 11 de junho de 2026. Des. JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS Relator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por MONTEPLAN ENGENHARIA LIMITADA em face da sentença proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível da Comarca de São Luís/MA, que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores NEILSON MUNIZ GOMES e MARIA DULCINEIDE FURTADO GOMES, nos seguintes termos: “rescisão do contrato de compra e venda do apartamento nº 403, Bloco A1, do Condomínio Residencial Novo Anil, por culpa exclusiva da construtora requerida; condenação da ré à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, a ser apurado em liquidação de sentença; multa contratual de 20% sobre as parcelas pagas, nos termos das cláusulas 5.9 e 5.10 do contrato; indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a sentença; e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação. A demanda teve origem em Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Danos Materiais e Morais ajuizada em 20 de maio de 2020 perante a 12ª Vara Cível da Comarca de São Luís/MA. Os autores narraram que, em 12 de janeiro de 2017, firmaram com a empresa ré contrato particular de promessa de compra e venda do apartamento nº 403, Bloco A1, do Condomínio Residencial Novo Anil, com área privativa de 53 m², situado na Rua Estevam Braga, S/N, Cohab Anil IV, São Luís/MA, pelo valor de causa de R$ 220.621,90 (duzentos e vinte mil, seiscentos e vinte e um reais e noventa centavos). Em janeiro de 2018, formalizaram contrato definitivo de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Alegaram que a construtora omitiu, desde a celebração do contrato, a existência da Ação Civil Pública nº 18661-83.2014.8.10.0001, ajuizada pelo Ministério Público em 2014 perante a Vara de Interesses Difusos e Coletivos de São Luís/MA, que já havia resultado em sentença determinando a demolição do empreendimento por estar construído em área pública, com declaração de nulidade de todas as matrículas decorrentes da matrícula-mãe. Relataram ainda que, em março de 2019, o condomínio foi gravemente alagado em decorrência de chuvas intensas, expondo falhas no sistema de drenagem e outros problemas estruturais. Requereram a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos (R$ 190.621,90), indenização por danos morais de R$ 30.000,00 por autor e condenação da ré em honorários e custas. Em suas razões, a apelante argumenta que a sentença merece reforma ante a inexistência de responsabilidade pelo alagamento (atribuindo-o à força maior e à falta de manutenção das galerias públicas pelo Município). Sustenta a regularidade do empreendimento (Habite-se, Corpo de Bombeiros, aprovação pelas concessionárias). Assevera autonomia da ACP em relação ao alagamento e ao negócio firmado de modo e a improcedência dos pedidos de devolução integral e danos morais. Manifestação da Procuradoria Geral de Justiça pelo conhecimento do recurso, abstendo-se de emitir parecer de mérito (ID 33216570). É o relatório. VOTO Inicialmente, verifico que estão presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do recurso, cabimento, legitimidade, interesse recursal, tempestividade e regularidade formal (arts. 1.009 e ss. do CPC). Passa-se ao exame do mérito. Compulsando os autos, constato que o cerne da controvérsia reside em aferir se a omissão da apelante quanto à existência de Ação Civil Pública com sentença de demolição do empreendimento configura causa suficiente e autônoma para a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora bem como se a ocorrência de alagamento em 2019, decorrente de evento climático atípico, afasta tal responsabilidade e ainda, se os danos morais e a multa contratual foram corretamente fixados e se a rescisão implica a necessária resolução do registro de alienação fiduciária. Com efeito, a cláusula 2.2 do contrato firmado entre as partes declarava expressamente que o imóvel estava livre de ônus reais, judiciais ou extrajudiciais. Contudo, quando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda em janeiro de 2017, já tramitava, desde maio de 2014, a Ação Civil Pública nº 18661-83.2014.8.10.0001, ajuizada pelo Ministério Público em face, dentre outros, da própria Monteplan Engenharia Limitada, com liminar de bloqueio de alienações e, posteriormente, sentença de demolição do empreendimento. A própria apelante figurava como ré naquela ação, tendo plena ciência da pendência judicial, que foi, entretanto, deliberadamente ocultada dos compradores.
Cuida-se de manifesta omissão dolosa prevista no art. 147 do Código Civil, que torna anulável o negócio jurídico quando o silêncio intencional de uma das partes recai sobre fato ou qualidade que a outra haja ignorado, provando-se que, sem ela, o negócio não se teria celebrado. Além disso, a conduta da apelante violou frontalmente o princípio da transparência e o direito à informação clara e adequada assegurado ao consumidor pelo art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor. Esse fato, por si só, é causa autônoma e suficiente para a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, independentemente do episódio do alagamento de 2019. Os compradores adquiriram, de boa-fé, imóvel sobre o qual pendia ação de demolição fundada na venda ilegal da área pública. A tanto equivale a entrega de produto com vício grave e oculto, que macula a origem do negócio e impede que os compradores sejam compelidos a manter o vínculo contratual. A apelante sustenta, com suporte em laudo técnico e dados do INMET, que o alagamento de março de 2019 decorreu de evento de força maior, a maior chuva dos últimos 48 anos em São Luís, agravado pela falta de manutenção das galerias públicas pelo Município, o que configuraria as excludentes do art. 12, § 3º, incisos II e III, do CDC. O argumento, embora tecnicamente fundado no que diz respeito ao episódio climático em si, não tem o condão de afastar a responsabilidade contratual da apelante. A causa da rescisão é a omissão dolosa sobre a ACP com sentença de demolição, anterior ao alagamento e dele independente. Ainda que se admitisse, em hipótese, que o alagamento decorreu exclusivamente de força maior e de culpa de terceiro, tal reconhecimento seria insuficiente para restaurar a higidez de negócio jurídico celebrado sob vício de consentimento. O descumprimento contratual grave já estava consumado desde o momento em que a apelante vendeu um imóvel com pendência judicial ocultada, em violação expressa à cláusula 2.2 do próprio contrato. A jurisprudência desta Corte e dos Tribunais Superiores é firme no sentido de que, rescindido o contrato por culpa exclusiva da construtora, não há possibilidade de retenção de qualquer valor, sendo devida a devolução integral das parcelas pagas pelos promitentes-compradores, conforme o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. No tocante ao dano moral a apelante invoca a jurisprudência do STJ para sustentar que o mero inadimplemento contratual não gera dano. A tese é correta em seu enunciado abstrato, mas inaplicável ao caso concreto. A situação dos autos não retrata simples inadimplemento ordinário. Retrata a venda dolosa de imóvel com grave pendência judicial ocultada, envolvendo risco real de demolição do empreendimento onde os autores residem, desvalorização do bem adquirido, insegurança jurídica e habitacional prolongada por anos, e a frustração do projeto de vida de um casal hipossuficiente que buscava a concretização do "sonho da casa própria". Esse conjunto de circunstâncias ultrapassa a esfera patrimonial e alcança direitos da personalidade, configurando dano moral in re ipsa. O valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor é compatível com os parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade que devem orientar o arbitramento das indenizações extrapatrimoniais, considerando a gravidade da conduta da apelante, a extensão dos danos sofridos e o caráter pedagógico da condenação. Não há excesso a corrigir. Quanto a multa contratual de 20%, a apelante questiona sua incidência, prevista nas cláusulas 5.9 e 5.10, sustentando que as cláusulas rescisórias pressupõem iniciativa dos compradores. O argumento não merece acolhida, tendo em vista que a Súmula 543 do STJ é expressa ao preceituar que “em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, a devolução deve ser integral e sem retenção”. A multa contratual, nesse contexto, opera em favor dos compradores lesados, pois a rescisão decorreu de inadimplemento culposo da apelante, de modo que a sentença está corretamente fundamentada. A apelante suscita tambeém, com pertinência técnica, que a sentença não disciplinou a resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária registrado no R. 04 da Matrícula nº 107.544. Tal omissão, se mantida, poderia gerar desequilíbrio jurídico, uma vez que os apelados receberiam a devolução dos valores pagos e permaneceriam com a propriedade do imóvel registrada em seu nome, o que configuraria enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil. Entretanto, tal circunstância não justifica a reforma da sentença, mas tão somente sua integração. A rescisão contratual, por sua própria natureza, implica o retorno das partes ao status quo ante à celebração do negócio. Desse efeito legal decorre necessariamente a obrigação dos apelados de restituir a posse e a propriedade do imóvel à apelante, mediante o cancelamento do registro de alienação fiduciária na matrícula do bem e a retransferência do imóvel ao nome da construtora, de forma simultânea ao recebimento dos valores pagos. Dessa forma esclareço que o dispositivo da sentença deve ser assim compreendido e executado, cabendo ao Juízo de primeiro grau, na fase de cumprimento, determinar as providências junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que se opere a plena resolução do vínculo jurídico real, de forma concomitante à satisfação financeira dos apelados. O dispositivo condenatório é mantido integralmente, sem qualquer reforma. No que pertine aos honorários advocatícios, em razão do desprovimento do recurso, promove-se sua majoração, fixados em primeiro grau, de 15% para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, considerando o trabalho adicional realizado pelos advogados dos apelados na fase recursal.
Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença combatida que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. I ntegro o dispositivo para esclarecer que a rescisão contratual implica a resolução do registro de alienação fiduciária lançado na matrícula do imóvel, com retorno do bem ao patrimônio da apelante de forma concomitante à satisfação financeira dos apelados, a ser providenciado pelo Juízo de primeiro grau na fase de cumprimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É o voto. SALA DAS SESSÕES DA QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO, EM SÃO LUÍS, 11 DE JUNHO DE 2026. DES. JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS Relator