Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0802542-43.2016.8.10.0001.
Autor: RIVALMAR LUIS GONÇALVES MORAES e outros Advogado do(a)
AUTOR: FLAVIO HENRIQUE AIRES PINTO - MA8672-A
Réu: ROSINALDO COELHO e outros Advogado do(a)
REU: HERYCK DA SILVA COSTA - MA13211-A INTIMAÇÃO DA SENTENÇA:
Intimação - Juízo de Direito da 11ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de AÇÃO DE ORDINÁRIA ajuizada por RIVALMAR LUÍS GONÇALVES MORAIS e LUCIDALVA MARIA CAMPELO contra ROSINALDO COELHO e MARIA TELMA FREITAS COELHO, todos qualificados. Afirmam os autores que no dia 16 de janeiro de 2014, celebraram com os requeridos um contrato de compra e venda de um imóvel, onde deveriam pagar o valor total do imóvel, no importe de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais), sendo um sinal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), e mais o valor restante no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), a ser liberado mediante carta de crédito de financiamento bancário. Sustentam que antecipadamente, realizaram o depósito do sinal na conta bancária de titularidade dos requeridos (Agência 3625-0 e C/C 101283-5), aguardando, por outro lado, o desenrolar do processo de financiamento do saldo devedor, este realizado perante a Caixa Econômica Federal. Relatam que devido à imposição de exigências burocráticas pela instituição, o processo de financiamento do saldo devedor estendeu-se durante meses, correspondendo em ingente dificuldade na conclusão do contrato de compra e venda. Narram que diante desse acontecimento, os réus obrigaram os autores a assinar um instrumento contratual aditivo, bem como realizar o pagamento de um novo sinal, cujo valor fora na ordem de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), assim, o valor total dado a título de sinal fora de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), sendo o saldo devedor a ser financiado na ordem de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais). Reclamam que receberam notificação dos requeridos no dia 13 de novembro de 2014, na qual informaram sobre o pedido de rescisão contratual, cuja motivação fora atribuída à dificuldade na conclusão do processo de financiamento do imóvel. Explicam que com o distrato tomado pelos requeridos, deveriam estes devolver aos autores o valor pago a título de sinal, descontando a multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel, correspondendo, por isso, em um montante a ser restituído de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais). No entanto, reclamam que apesar das constantes cobranças realizadas pelos autores, os requeridos negaram-se a restituir o referido montante. Diante disso, ajuizaram a presente ação, requerendo a condenação dos requeridos a restituição do valor de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais), indenização por danos morais, custas e honorários. Despacho ID 3132765, deferiu o pedido de justiça gratuita e citou os requeridos para se manifestarem. Conforme certidão ID 22667825, os requeridos não foram citados, pois os AR foram devolvidos com a informação " desconhecido”. Despacho ID 25606658, deferiu a citação por edital. Citados por edital, os requeridos não se manifestaram, conforme certidão ID 32002680. Despacho ID 57216984, nomeou curador especial. Contestação ID 58041387, suscitou preliminarmente nulidade de citação. Decisão ID 60692987, chamou o feito a ordem e tornou sem efeito a citação por edital. Petição dos autos ID 73540623, requerendo a citação dos requeridos em novo endereço. Citados, os requeridos apresentaram contestação ID 80942428, afirmando que, os requeridos não juntaram o comprovante do suposto sinal, apenas afirmam que o fizeram sem anexar qualquer comprovação de pagamento. Sustentam que o termo aditivo foi assinado por Francisco de Chagas Matos, bem como que o pagamento de R$20.000,00 foi feito em favor deste, não dos requeridos. Réplica ID 82132652. Os autores pugnaram pela prova oral e os requeridos não produziram novas provas. Decisão de saneamento e organização do processo ID 104007153, delimitou os fatos controvertidos, questões de direito e designou audiência de instrução e julgamento. Ata de audiência de instrução ID 133410946 onde teve a oitiva da testemunha da parte autora, FRANCISCO DAS CHAGAS MATOS - CPF Nº 064.919.363-68, onde disse que: "foi procurador do requerido Rosinaldo em uma venda de um imóvel, no caso, o objeto da lide; o imóvel pertencia aos requeridos; sabe que foi repassado a quantia de R$ 20.000,00 reais para o requerido, haja vista ter sido depositado a quantia em sua conta e em seguida, este passou para o demandado e a quantia foi feita pela parte autora; não sabe de outro valor que a parte demandada tenha recebido; tinha procuração dos demandados; assinou o termo aditivo; não se lembra de ter assinado rescisão; o imóvel já foi de sua propriedade; não recebeu nenhuma outra quantia além dos vinte mil". Alegações finais dos requeridos ID 135061515. É o relatório. Decido. Não há questões processuais pendentes. Passo ao mérito. Cuida-se os autos de ação ordinária, onde os autores requerem a devolução de valores pagos referentes a título de sinal da compra e venda já compensada a multa contratual de 10%. Como é cediço, é possível a rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa/iniciativa de qualquer dos contratantes, devendo ocorrer o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, tudo devidamente corrigido e com incidência de juros de mora. Nesse sentido, vejamos o que dispõe a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: STJ: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Não há dúvida, portanto, de que a rescisão do contrato por qualquer motivo ensejará a consequente restituição das partes ao status quo ante, de forma a não gerar enriquecimento sem causa de qualquer delas, vedado no ordenamento jurídico. Observo que cristalino está pelo contrato anexado e o aditivo que, a parte autora deveria realizar o pagamento inicial de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e em seguida, por meio de aditivo, pagou uma nova quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Também, não resta dúvidas que a parte autora não teve como realizar o financiamento para a quitação do imóvel, sendo o distrato medida que se impôs corretamente. Conforme cláusula contratual 3.2, os compradores deverão pagar multa contratual de 10% do valor do imóvel. O que se debate é a retenção integral de valores por parte dos requeridos relativo ao sinal bem como se houve ou não o pagamento do sinal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) iniciais, requerendo assim o abatimento da multa contratual e devolução do restante. É lícito aos autores desistir da avença, por motivos de dificuldade financeira, ensejando a rescisão do contrato e, como consectário, a devolução do que foi pago, resguardado o direito de retenção da ré, a título de suporte administrativo. Assim, em face do demandante não ter mais condições de realizar a compra do imóvel, a parte demandada realizou a notificação extrajudicial para realizar o distrato do negócio jurídico. Havendo previsão clara e expressa de que, na hipótese de o financiamento não ser concedido em razão de qualquer impedimento por parte única e exclusivamente da instituição financeira, o contrato será desfeito e o valor pago em sinal será devolvido à promitente compradora, tal disposição deve ser cumprida, em homenagem ao princípio da força obrigatória dos contratos. No caso, não houve provas de responsabilidade da instituição financeira e sim dos compradores. Nos termos do art. 32-A da referida lei, tendo a rescisão contratual se dado por iniciativa dos compradores, o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% dez por cento) do valor atualizado o contrato Todavia, a lei do distrato (lei n. 13.78618) não se aplica a contratos firmados antes da sua vigência, como no caso dos autos, cujo termo foi assinado em 2014. Na hipótese de rescisão contratual motivada pelo promissor comprador, o entendimento do STJ consolidou-se no sentido de admitir retenção de parte do valor pago pela promitente vendedora, como forma de indenizá-la pelos prejuízos suportados, incluindo despesas administrativas de divulgação, comercialização, corretagem, pagamento de tributos, taxas e eventual utilização do bem pelo contratante. É o que, inclusive prevê a Súmula 543, do STJ: “Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Em casos de rescisão contratual imobiliária, por desistência do comprador, antes da vigência da lei nº 13.786/2018, permitida retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos pelo adquirente. Nada obstante, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que, em relação aos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, se não restar demonstrada a existência de particularidades que justifiquem redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% dos valores pagos. Desse modo, entendo pertinente, a retenção pela parte requerida dos valores pagos, a fim de que os prejuízos decorrentes da rescisão imotivada sejam reparados. Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais, entendo que este não deve prosperar, haja vista que o rompimento contratual se deu por culpa do autor, de forma que não restaram configurados os elementos da responsabilidade civil, tendo em vista que, além de inexistir ato ilícito por parte do requerido, o que se conclui dos autos é a culpa exclusiva da recorrente pela rescisão da avença, o que afasta qualquer responsabilização pelo réu. Dispositivo
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte requerente nas custas e nos honorários sucumbenciais em favor do patrono dos requeridos, estes quantificados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, restando suspensa sua exigibilidade em face da assistência judiciária gratuita da parte demandante. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, proceda-se à baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. São Luís, Terça-Feira, 11 de Março de 2025. ANTONIO ELIAS DE QUEIROGA FILHO Juiz auxiliar de entrância final respondendo pela 11ª Vara Cível Portaria CGJ nº 3.846/2023