Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: MARIA DO PERPETUO SOCORRO PINTO COSTA Advogado do(a)
APELANTE: ANA CRISTINA BRANDAO FEITOSA - MA4068-A APELADO(A): API SPE20 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogados do(a)
APELADO: FABIO RIVELLI - MA13871-A, FERNANDA ALICE VILELA BRANDAO - MA5766-A, THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213-S RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA DO SOCORRO MENDONÇA CARNEIRO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUBMISSÃO DO CRÉDITO AO JUÍZO UNIVERSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por adquirente de unidade imobiliária contra sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível de São Luís/MA que, nos autos de ação indenizatória ajuizada em face de API SPE20 – Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários Ltda. e PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações, julgou improcedentes os pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido no empreendimento denominado “Vite Condominium”. 2. A autora alegou ter celebrado contrato de promessa de compra e venda de unidade vinculada à quarta fase do empreendimento, identificada como “Pitangueira”, cuja conclusão estava prevista para ocorrer no prazo de 48 meses contados do registro do memorial de incorporação, ocorrido em 29/05/2008. Sustentou atraso superior ao prazo contratual, pleiteando indenização por lucros cessantes, ressarcimento de despesas com aluguel e compensação por danos morais. 3. A sentença reconheceu a abusividade da cláusula contratual que previa prorrogação por prazo indeterminado para entrega da obra, mas julgou improcedentes os pedidos indenizatórios por ausência de comprovação dos prejuízos alegados. 4. Nas razões recursais, a apelante defendeu que o atraso na entrega do imóvel, superior a dois anos, enseja presunção de prejuízo patrimonial decorrente da privação do uso do bem, além de configurar dano moral indenizável em razão da frustração da legítima expectativa de utilização ou exploração econômica do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a legitimidade passiva da empresa integrante do grupo econômico responsável pelo empreendimento imobiliário; (ii) definir a validade da cláusula de tolerância contratual de 180 dias para entrega do imóvel; (iii) analisar se o atraso na entrega da unidade gera direito à indenização por lucros cessantes; e (iv) examinar a configuração de dano moral em razão do atraso prolongado na conclusão da obra. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva arguida por uma das rés. Constatada a participação da empresa no grupo econômico responsável pela incorporação e comercialização do empreendimento, aplica-se o regime de responsabilidade solidária previsto no Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem pelos danos causados ao consumidor. 7. O contrato firmado entre as partes estabeleceu prazo de 48 meses para conclusão da obra, contado do registro do memorial de incorporação ocorrido em 29/05/2008, o que fixaria a entrega da unidade em 29/05/2012. Admitida a incidência da cláusula de tolerância de 180 dias, considerada válida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o prazo final para entrega da unidade estende-se até 29/11/2012. 8. Ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância, caracteriza-se mora da incorporadora. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do adquirente em razão da privação do uso do bem. 9. No caso concreto, os lucros cessantes são devidos a partir do término do prazo de tolerância contratual, fixado em 26/11/2012, até a data da homologação da recuperação judicial da incorporadora, momento em que a exigibilidade do crédito passa a se submeter ao regime da Lei nº 11.101/2005. 10. A alegação de caso fortuito ou força maior não se sustenta. Circunstâncias relacionadas à execução da obra, dificuldades administrativas ou problemas financeiros da incorporadora configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo aptas a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento. 11. Configuração de dano moral diante do atraso significativo na entrega do imóvel e da frustração da legítima expectativa da adquirente quanto ao uso do bem. A situação ultrapassa o mero inadimplemento contratual, especialmente em razão do prolongado lapso temporal entre o prazo final de entrega da obra e a posterior situação de recuperação judicial da incorporadora. 12. Indenização fixada em R$ 10.000,00, valor considerado adequado às circunstâncias do caso concreto e compatível com os critérios de proporcionalidade e razoabilidade. 13. Determinação de que os valores reconhecidos na condenação, tanto a título de lucros cessantes quanto de danos morais, observem o regime próprio aplicável às empresas em recuperação judicial, mediante habilitação ou apresentação do crédito no juízo universal. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Recurso parcialmente provido para reconhecer o direito da apelante ao recebimento de lucros cessantes a partir de 26/11/2012 até a data da homologação da recuperação judicial da apelada, bem como para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, observando-se, para fins de execução, o regime de habilitação de crédito previsto na Lei nº 11.101/2005. Tese de julgamento: “1. Os integrantes da cadeia de fornecimento em empreendimento imobiliário respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 2. A cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega de imóvel em contrato de incorporação imobiliária é válida quando expressamente prevista. 3. Ultrapassado o prazo contratual acrescido da tolerância, presume-se o prejuízo do adquirente pela privação do uso do imóvel, sendo devidos lucros cessantes. 4. O atraso prolongado na entrega de imóvel adquirido na planta pode caracterizar dano moral indenizável quando ultrapassa o mero inadimplemento contratual.” DECISÃO MONOCRÁTICA
Decisão (expediente) - ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N°0816437-71.2016.8.10.0001
Trata-se de Apelação Cível interposta por Maria do Perpétuo Socorro Pinto Costa, em face da sentença do juízo da 15ª Vara Cível de São Luís/MA, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória movida contra API SPE20 - Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários Ltda. e PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações, concernente ao inadimplemento contratual relacionado ao atraso na entrega de imóvel adquirido no empreendimento denominado “Vite Condominium”. Em suas razões recursais, a apelante sustenta que, embora a sentença tenha reconhecido a nulidade da cláusula de prorrogação contratual por prazo indeterminado, deixou de reconhecer os efeitos práticos dessa constatação. Afirma que o atraso na entrega do imóvel, por 25 meses, causou-lhe prejuízos econômicos concretos, passíveis de reparação a título de lucros cessantes e ressarcimento de valores pagos em aluguéis, bem como dano moral presumido, diante da frustração da legítima expectativa de uso ou locação do imóvel. Pede, assim, a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, além de majoração da multa contratual. Em sede de contrarrazões, as apeladas aduzem que a improcedência dos pedidos deve ser mantida, pois não restou comprovado nos autos qualquer dano material ou moral. Sustentam que o inadimplemento contratual não acarreta, por si só, a obrigação de indenizar, especialmente diante da inexistência de provas de que o imóvel seria destinado à locação ou de que houve pagamento de aluguel no período. Reforçam que o atraso se deu por motivo de caso fortuito e força maior, e que a cláusula de tolerância contratual é válida e aplicável ao caso concreto. Instada a se manifestar, a douta Procuradoria-Geral de Justiça emitiu parecer pelo conhecimento do recurso, abstendo-se de opinar quanto ao mérito recursal, ante a ausência de interesse público, social ou de incapaz no feito, nos termos do art. 178 do Código de Processo Civil. Decido. De início, cumpre-me ressaltar que a prerrogativa constante do art. 932 do Código de Processo Civil, permite ao Relator decidir monocraticamente o presente recurso, na medida em que já há jurisprudência firme no Superior Tribunal de Justiça e nesta Corte acerca do tema trazido ao segundo grau. Inicialmente foi arguida pela ré PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações a ilegitimidade passiva da empresa, sob o argumento de que esta não teria participado diretamente da celebração do contrato firmado com a autora. A preliminar não merece acolhida. Conforme consta dos autos, a PDG Realty integra o mesmo grupo econômico responsável pelo empreendimento imobiliário objeto da lide, figurando como incorporadora ou participante da estrutura societária vinculada à comercialização das unidades imobiliárias. No âmbito das relações de consumo, aplica-se o regime de responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor. Dispõe o art. 7º, parágrafo único, do CDC: “Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.” Assim, todos aqueles que participam da cadeia de fornecimento do produto ou serviço respondem solidariamente pelos prejuízos causados ao consumidor. No caso concreto, a atuação conjunta das empresas no desenvolvimento e comercialização do empreendimento imobiliário evidencia a existência de cadeia de fornecimento, circunstância que legitima a permanência da PDG Realty no polo passivo da demanda. Dessa forma, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva da PDG Realty, mantendo-se sua responsabilidade no feito. No mérito, a controvérsia versa sobre relação de consumo decorrente de contrato de aquisição de unidade imobiliária no empreendimento denominado “Vite Condominium”, cuja construção se daria em etapas, estando a unidade da autora vinculada à quarta fase do projeto, identificada como “Pitangueira”. A apelante sustenta que houve atraso na entrega do imóvel, gerando-lhe prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais. A sentença, por sua vez, julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a validade da cláusula de prorrogação contratual por prazo indeterminado como abusiva, mas indeferindo os pedidos indenizatórios por ausência de provas. Com relação ao prazo contratual de entrega da unidade, cumpre esclarecer que o contrato firmado entre as partes previa a conclusão da obra no prazo de 48 (quarenta e oito) meses, contados a partir do registro do memorial de incorporação. Observa-se dos autos que o registro do memorial de incorporação, ocorreu em 29 de maio de 2008, conforme certidão juntada. Assim, o termo final para a entrega do imóvel situa-se em 29 de maio de 2012, a que se soma a cláusula de tolerância de 180 dias, estabelecida contratualmente. Tal cláusula, aliás, encontra respaldo na jurisprudência dos tribunais pátrios, que reconhecem sua validade quando pactuada de forma clara e limitada a prazo razoável. O Superior Tribunal de Justiça tem admitido, em diversos julgados, que a cláusula de tolerância de até 180 dias não configura abusividade, pois se trata de mecanismo contratual que reflete a complexidade da atividade de incorporação imobiliária, sujeita a fatores alheios à vontade das partes. Com efeito, está correta a aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias, pois se encontra expressamente prevista no contrato, em conformidade com o entendimento consolidado no âmbito do STJ, segundo o qual “a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel, desde que clara e objetiva, não é abusiva”. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. 7. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer a legalidade da cláusula de tolerância e afastar o pagamento de indenização por danos morais. (STJ - AgInt no AREsp: 1957756 RO 2021/0246485-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/04/2022) No tocante ao pedido de lucros cessantes, o contexto probatório exige tratamento diferenciado, uma vez que a apelante requereu a condenação das apeladas ao pagamento do valor correspondente à frustração do uso econômico do bem durante o atraso injustificado na entrega da unidade. Embora, em regra, o lucro cessante demande comprovação efetiva do dano, a jurisprudência dos tribunais superiores tem admitido, em hipóteses específicas como a presente — atraso injustificado na entrega de imóvel — a presunção relativa do prejuízo, desde que o atraso se prolongue além do prazo contratual somado ao período de tolerância, e que a utilização econômica do imóvel seja compatível com sua destinação residencial. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. BASE DE CÁLCULO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. RAZOABILIDADE DO VALOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. APLICAÇÃO DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 2. No caso, o acolhimento da tese recursal de que o aluguel fixado em 0,5% sobre o valor do imóvel seria desarrazoado, e ensejaria o enriquecimento sem causa da parte recorrida, encontra óbice na Súmula n.º 7 do STJ. 3. A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação da multa e indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorre na hipótese. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2015049 PA 2022/0223697-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/08/2023) A controvérsia, portanto, cinge-se à delimitação objetiva do período indenizável. O contrato previa a conclusão da unidade no prazo de 48 meses, contados do registro do memorial de incorporação da quarta fase, referente ao bloco Pitangueira, o qual ocorreu em 29 de maio de 2008. Assim, o prazo contratual encerrou-se em 29 de maio de 2012. Somado a ele, incide a cláusula válida de tolerância de 180 dias, considerada legítima pela jurisprudência consolidada do STJ, resultando no termo final de 29 de novembro de 2012. Considerando esse marco temporal, os lucros cessantes deverão ser calculados a partir do dia subsequente ao término da tolerância contratual, ou seja, a partir de 30/11/2012, até a data da homologação da recuperação judicial da apelada, ocasião em que ocorre o impedimento legal para exigibilidade da obrigação, devendo o crédito ser habilitado e submetido aos efeitos da Lei nº 11.101/2005. Por outro lado, as apeladas sustentam que o atraso na entrega do empreendimento teria decorrido de circunstâncias imprevisíveis e inevitáveis, configurando caso fortuito ou força maior. A alegação, contudo, não merece prosperar. Nos termos do art. 393 do Código Civil, o caso fortuito ou força maior somente exclui a responsabilidade quando se tratar de evento inevitável e estranho à atividade desempenhada pelo devedor. No âmbito das incorporações imobiliárias, entretanto, circunstâncias relacionadas à execução da obra, dificuldades operacionais, entraves administrativos ou problemas financeiros da incorporadora constituem riscos inerentes à própria atividade empresarial, caracterizando hipótese de fortuito interno. A jurisprudência consolidada tem entendido que tais circunstâncias não possuem o condão de afastar a responsabilidade da incorporadora perante o consumidor, uma vez que integram o risco do empreendimento. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4.591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023) Assim, eventuais dificuldades enfrentadas na execução da obra não configuram fortuito externo apto a excluir a responsabilidade contratual das apeladas. Com relação ao dano moral, entendo configurado no caso concreto. A conduta da incorporadora extrapolou o mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual, considerando-se o expressivo lapso temporal entre o prazo final de entrega da obra e o ajuizamento da recuperação judicial. A frustração da legítima expectativa da adquirente, somada à impossibilidade de uso do imóvel e ao prolongamento significativo do atraso, impõe o reconhecimento do dano moral indenizável. Diante das peculiaridades do caso, arbitro o valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), montante que se mostra proporcional e adequado às circunstâncias, atendendo aos critérios de razoabilidade e vedação ao enriquecimento ilícito. Importa registrar, todavia, que tanto os lucros cessantes quanto a indenização moral ficarão sujeitos aos procedimentos específicos do cumprimento de sentença em face de empresa em recuperação judicial, observando-se o regime da habilitação ou apresentação de crédito, consoante os arts. 6º, 49 e 59 da Lei nº 11.101/2005.
Ante o exposto, dou provimento parcial ao recurso para: 1 - reconhecer o direito da apelante aos lucros cessantes, a serem apurados a partir de 26/11/2012 até a data da homologação da recuperação judicial da apelada; 2 - condenar a apelada ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais; 3 - ressalvar expressamente que a execução do julgado observará os trâmites legais próprios aplicáveis às empresas em recuperação judicial, com a necessária habilitação ou apresentação do crédito no juízo universal. Advirto as partes de que a interposição de agravo interno manifestamente inadmissível ou improcedente poderá ensejar a aplicação da multa prevista no §4º do art. 1.021 do CPC. Publique-se. Intime-se. São Luís–MA, data do sistema. Desembargadora Maria do Socorro Mendonça Carneiro Relatora