Cumprimento de sentença 0037163-75.2011.8.10.0001 - TJMA

Cumprimento de sentença 0037163-75.2011.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO AGRAVANTE: L. MORAIS MENDES ADVOGADO: ARÃO VALDEMAR MENDES DE MELO (OAB/MA 8.202) AGRAVADO: JOAQUIM BORGES CARREIRO ADVOGADO: HERBERTH FREITAS RODRIGUES (OAB/MA 5101-A) RELATOR: DESEMBARGADOR LOURIVAL DE JESUS SEREJO SOUSA EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. NEGATIVA DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. ALUGUEL DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. LEI DO INQUILINATO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS REEMBOLSADAS CONFORME CLÁUSULA CONTRATUAL. ALUGUEL DEVIDO ENQUANTO HOUVEREM MERCADORIAS GUARDADAS NO IMÓVEL. JURISPRUDÊNCIA. MANTIDA DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Ausentes novas provas capazes de alterar os entendimentos anteriores, mantém-se o indeferimento do pedido de gratuidade de justiça para pessoa jurídica, que não comprovou a hipossuficiência econômica. 2. Constatou-se da análise dos autos que houve a notificação extrajudicial da empresa locatária para que exercesse o direito de preferência, tendo sido atendidas as formalidades exigidas (art. 27 da Lei nº. 8.245/91), e, não tendo ela feito a opção pela compra do imóvel, o locador pôde livremente negociar promessa de compra e venda com terceiro, sem que isso significasse denúncia antecipada do contrato. 3. Por outro lado, houve denúncia antecipada pela locatária, que, por vontade própria e de forma açodada, deixou o imóvel, após a notificação extrajudicial, não tendo sido comprovado que foi obrigada a sair. Assim, presentes os fundamentos para aplicação da multa contratual correspondente. 4. No tocante às benfeitorias feitas pela locatária, apenas as necessárias e as úteis poderiam ser indenizadas. Os limites e a forma dessa indenização foram ajustados no contrato, de modo que, desde a contratação, a locatária estava ciente do teto limitador do ressarcimento dos investimentos feitos. Desse modo, se, por liberalidade própria, a empresa locatária passou a realizar investimentos no imóvel, sabendo que não seria ressarcida por tais gastos extras, além dos descontos nos aluguéis, não deve ser indenizada pelo valor que sobrepujar o acordado. 5. A jurisprudência pátria definiu que “Entrega do imóvel. Ônus da prova que pertence ao locatário que, não desincumbido, faz prevalecer a data alegada pelo locador” (RT, 788/38). Assim, são devidos os aluguéis pelo tempo em que a locatária deixou suas mercadorias no imóvel até a data da desocupação total. 6. Inaplicável a multa por litigância de má-fé pelo simples exercício do direito de recorrer. 7. Agravo interno não provido. RELATÓRIO Acórdão (expediente) - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0037163-75.2011.8.10.0001 – SÃO LUÍS Trata-se de agravo interno em apelação cível interposto por L. MORAIS MENDES em face de JOAQUIM BORGES CARREIRO, em que requer a reforma da decisão monocrática (ID 18056500), que negou provimento ao primeiro apelo e concedeu provimento ao segundo recurso, afastando a gratuidade de justiça da empresa, ora agravante. Adoto o relatório da decisão monocrática. Na decisão recorrida, ressaltou-se que o contrato não previu expressamente o ressarcimento pelas benfeitorias feitas, mas concedia à empresa locatária desconto nos aluguéis (cláusula 5ª, alíneas “a” e “b”). Sobreveio o agravo interno em que a recorrente argumenta pela impossibilidade de ser condenada ao pagamento de aluguéis e multa contratual, porque, embora lhe tenha sido oportunizado o direito de preferência, o imóvel não foi vendido, mas entregue à filha do requerido para explorar atividade comercial. Confirma que não possui documento para provar que foi obrigada a devolver o imóvel nessas circunstâncias. Argumenta que houve tratativas entre as partes para ressarcimento das benfeitorias realizadas por ela, o que foi confirmado pela testemunha Sr. Wemerson Luís Lopes Cantanhede. Além disso, ressalta que duas testemunhas confirmaram que o imóvel foi desocupado em dezembro de 2008 e não em agosto de 2009, bem como que não deixou mercadorias no imóvel durante o período alegado pelo agravado. Ao final, requer o provimento do recurso para que seja deferido o benefício da justiça gratuita, fundamentado no passivo comprovado à época do ajuizamento da ação; a condenação do agravado ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 120.613,74 (cento e vinte mil, seiscentos e treze reais e setenta e quatro centavos), inclusive o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil), referente a dois aparelhos de ar condicionado; lucros cessantes a serem apurados em fase de liquidação; e danos morais. Intimado, o agravado apresentou contrarrazões, em que argumenta, em síntese, que o suposto dano material, excluindo-se o valor das benfeitorias voluptuárias, retirado quando da saída do inquilino, é de R$ 55.046,80 (cinquenta e cinco mil, quarenta e seis reais e oitenta centavos), o qual foi absorvido pelos descontos no aluguel, conforme previsão contratual. Informa o agravado que, após o período estabelecido de descontos mensais, a empresa locatária seguiu pagando o aluguel em valor a menor e com atraso. Aduz que o imóvel permaneceu sendo utilizado pela agravante como depósito de suas mercadorias até o mês de agosto de 2009. Conclui pela ausência de danos materiais, bem como de lucros cessantes, já que a agravante instalou duas lojas, após os fatos, ambas em endereços privilegiados da cidade, assim como ausência de danos morais. Pugna pela condenação da agravante ao pagamento de litigância de má-fé e honorários sucumbenciais. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito. Inicialmente, mantenho o indeferimento da gratuidade de justiça, uma vez que o documento apresentado pela agravante na pág. 108 do ID 18055862 não comprova a alegada hipossuficiência econômica da empresa. Além disso, os comprovantes de empréstimos bancários e a execução fiscal juntados aos autos, por si só, não corroboram com a alegação de hipossuficiência da empresa, se cotejados com o porte da atividade comercial. In casu, deve ser evocada a Súmula nº. 481 do STJ, que dispõe: “Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais”. No mesmo sentido, prevê o art. 98, § 3º, do CPC, que a presunção relativa da alegação de hipossuficiência econômica recai, exclusivamente, para a pessoa natural. Ademais, na ação de impugnação à gratuidade de justiça (Processo nº. 0050436-24.2011.8.10.0001), em que as mesmas partes litigaram, esta Corte entendeu pelo indeferimento do pedido. Portanto, ausentes novas provas capazes de alterar os entendimentos anteriores, mantenho o indeferimento do pedido de gratuidade de justiça formulado no recurso. Ultrapassado esse primeiro pedido, passa-se à análise do mérito da questão sub judice. Nos termos dos art. 27 e seguintes da Lei nº. 8.245/91, no caso de venda ou promessa de compra e venda, o locador deve dar ciência do negócio ao locatário, por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, para que este tenha direito de preferência para adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiro. Compulsando os autos, constata-se que houve a notificação extrajudicial da locatária para que exercesse o direito de preferência, tendo sido atendidas as formalidades exigidas (documento juntado na pág. 15 do ID 18055862), e, não tendo ela feito a opção pela compra do imóvel, o locador pôde negociar promessa de compra e venda com terceiro (disponível nas págs. 12 e seguintes do ID 18055870), mas que não chegou a se concretizar, segundo informações da própria locatária. Ressalta-se que, na referida notificação extrajudicial, não há qualquer diretriz para que a locatária desocupasse o imóvel. Ademais, a própria locatária/agravante, em suas razões recursais, confirma não ter provas documentais de que foi obrigada a devolver o imóvel. Nesse sentido, há indícios de que as partes chegaram a tratar de possível distrato, mas não houve concretização, já que não estão assinados a minuta do distrato nem o contrato de promessa de compra e venda, que previa indenização à locatária pela benfeitorias, o que também desconstrói os argumentos da empresa agravante. Por isso, coaduno-me com o entendimento esposado na sentença e confirmado na decisão monocrática de que a locatária agiu de forma açodada em desocupar antecipadamente o imóvel. O fato de ter sido notificada do direito de preferência, não significava que ela deveria sair de lá, podendo ter permanecido até o prazo final, mas não quis. Sendo assim, o locador não deve à empresa locatária multa por denúncia antecipada. Ao contrário, a locatária é que a deve, já que saiu prematuramente do imóvel, frustrando a expectativa do locador de receber os aluguéis pelo período avençado. Acrescenta-se que a alegação da locatária de que não houve a venda do imóvel corrobora com o entendimento de que lá devia ter permanecido e, se optou sair, o locador ficou completamente livre, então, para o dispor do bem, inclusive para permitir que sua filha o explorasse comercialmente. A multa foi ajustada pelas partes na cláusula décima oitava do contrato, equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes na data da infração. Tal cominação da multa é proporcional e adequada ao praticado no mercado e, especialmente, não desrespeita a lei regente do caso: Art. 54-A, § 2o: Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. No que tange ao pedido de indenização pelo valor total das benfeitorias realizadas pela locatária no imóvel, a resposta está na lei especial do inquilinato. Veja-se: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Tais dispositivos devem ser analisados em conjunto com as cláusulas quinta e décima, as quais seguem transcritas: QUINTA: Tendo em vista que o LOCATÁRIO terá que executar adaptações no imóvel objeto do presente para torná-lo adequado ao seu negócio, ajustam as partes os seguintes benefícios em favor do LOCATÁRIO e como compensação ao seu dispêndio: a) carência de 01 (um) mês no valor do aluguel ajustado na cláusula anterior, que, portanto, passará a incidr somente a partir do mês de setembro de 2005, com pagamento em 01 de outubro de 2005; b) desconto de R$ 2.000,00 (dois mil reais) sobre o valor ajustado na cláusula quinta, nos seis primeiros meses de vigência do presente contrato e de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), nos 06 (seis) meses subseqüentes ao período anterior. DÉCIMA: Fica o LOCATÁRIO expressamente autorizada pelo LOCADOR a promover as obras e adaptações que julgar necessárias no imóvel objeto do presente contrato, as quais, entretanto, não poderão prejudicar a segurança e a solidez do mesmo, obrigando-se, outrossim, a entregá-lo ao final da locação, no mesmo estado que o recebeu ou deixar as benfeitorias, sem qualquer direito de indenização ou retenção. A partir de tais premissas legais e contratuais, apenas as benfeitorias necessárias e as úteis poderiam ser indenizadas. Tal indenização foi ajustada nas cláusulas contratuais acima, de modo que, desde a contratação, a locatária estava ciente do teto limitador do ressarcimento dos investimentos feitos. Assim, por liberalidade própria, a locatária passou a realizar investimentos no imóvel, sabendo que não seria ressarcida por tais gastos extras, além dos descontos nos aluguéis. Por isso, improcedente o pedido de ressarcimento por benfeitorias, seja porque as necessárias e úteis já foram reembolsadas pelos descontos nos aluguéis, seja porque as voluptuárias não são indenizáveis. Ressalta-se que a locatária seguiu pagando a mensalidade a menor, após o período de descontos pactuado entre as partes, impondo, de forma ardil, que o locador a reembolsasse com novos descontos pelos gastos a mais que ela, a locatária, decidiu fazer por vontade própria, sem anuência da parte contrária. Com esteio nas lições de Carlos Roberto Gonçalves (2022), os aluguéis devidos pelo locador são aqueles vencidos e não pagos até a imissão do locador na posse do imóvel, ainda que este tenha sido anteriormente abandonado. O contrato de locação somente é rescindido com a efetiva entrega das chaves do imóvel ao locador, ou sua imissão na posse por ato judicial, sendo irrelevante para esse fim a simples desocupação do imóvel, fato que não exonera o locatário da responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais. Sendo assim, subtraindo as parcelas prescritas, anteriores a novembro de 2008 (art. 206, § 3º, inciso I, CC), a locatária deve efetuar o pagamento dos aluguéis correspondentes aos meses de dezembro de 2008 a agosto de 2009. Para identificar o termo final do aluguel, sobreleva o depoimento da Sra. Roznúbia Saraiva Sousa, testemunha apresentada pelo locador, constante na página 36 do ID 18055872, em que ela confirma ter ido visitar o imóvel entre julho e agosto de 2009, momento em que observou objetos no local, o que a fez desistir de alugar o bem. Nesse sentido, a jurisprudência pátria definiu que “Entrega do imóvel. Ônus da prova que pertence ao locatário que, não desincumbido, faz prevalecer a data alegada pelo locador” (RT, 788/38). Por tal razão, considerando que a locatária não trouxe aos autos provas para desconstituir a alegação dessa testemunha, a exemplo de termo de entrega ou de vistoria, constata-se que o aluguel finalizou em agosto de 2009 e não em dezembro de 2008 como pretende a agravante. Por fim, não acolho o pedido do agravado de condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, uma vez que o exercício do direito de recorrer não é fundamento suficiente para tanto, não tendo sido comprovado o dolo da parte no sentindo de incorrer nas hipóteses legais do art. 80 do CPC para ser a empresa agravante considerada litigante de má-fé. Por todo o exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO ao agravo interno, mantendo inalterada a decisão monocrática recorrida por seus termos e fundamentos. À Secretaria, determino a atualização do sistema do PJe para constar o nome do advogado Dr. Arão Valdemar Mendes de Melo (OAB/MA nº. 8.202) como representante processual da agravante. É como voto. Desembargador LOURIVAL SEREJO Relator

15/12/2022, 00:00

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Definitivo

Cumprimento de Levantamento da Suspensão

Arquivamento

Conclusão (para decisão)

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Por decisão judicial

Conclusão (para decisão)

Decurso de Prazo

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

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