Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0808013-06.2017.8.10.0001 - São Luís Apelante: RAIMUNDO NONATO VIEIRA e ELMA NASCIMENTO DE JESUS COSTA VIEIRA Advogado(a): HELDER SOUSA DA CRUZ (OAB/MA 14.817) Apelado(a): SPE AREINHA INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA Advogado: LARA, PONTES & NERY ADVOGADOS (OAB/MA nº 247) Relator: Des. José de Ribamar Castro RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por RAIMUNDO NONATO VIEIRA e ELMA NASCIMENTO DE JESUS COSTA VIEIRA, na qual pretende a reforma da sentença proferida pelo Juízo de Direito Titular da 15ª Vara Cível do Termo Judiciário de São José de Ribamar da Comarca da Ilha, que julgou improcedentes os pedidos formulados nos autos da Ação Revisional de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais movida contra SPE AREINHA INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA. Na origem, os autores ajuizaram a presente demanda narrando que, em 26 de julho de 2010, celebraram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Futura Unidade Autônoma com a Ré, correspondente a uma sala comercial do Edifício São Luís Offices. Alegaram que, até junho de 2013, efetuaram o pagamento das parcelas devidas (totalizando R$ 41.280,78), mesmo com o atraso da obra. Contudo, por motivo de força maior, buscaram a requerida para uma renegociação do saldo devedor, gerando o Termo de Parcelamento de Débito com Confissão de Dívida, pelo qual os autores efetuaram o depósito de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), pendentes mais 05 (cinco) parcelas mensais de R$ 1.978,28, vencendo-se a primeira em 05/07/2013. Sustentam que os autores ficaram impossibilitados de efetuar o pagamento das parcelas pactuadas, tendo em vista a não emissão dos boletos por parte da ré, conforme e-mails em anexo, onde, por reiteradas vezes, pediram o envio dos boletos. Ademais, com a chegada da data de realizar o financiamento, os autores começaram a receber cobranças. Em razão disso, os autores pleiteiam, num primeiro momento, a revisão de ambos os contratos (contrato de compra e venda e confissão de dívida), a fim de que se apure se são corretos os valores cobrados pela ré, pleiteando, ainda, uma renegociação em juízo ou, na impossibilidade, a rescisão do pacto, com a devolução das parcelas pagas, a nulidade das cláusulas contratuais abusivas, bem como indenização por lucros cessantes e danos morais. O magistrado a quo, proferiu sentença, Id. 24358277, julgando improcedentes os pedidos da inicial, condenando a parte autora em honorários fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade ficará suspensa por força do art. 98, §3º, do CPC/2015. Inconformados, os demandantes, ora apelantes, interpõem Apelação Cível (Id. 24358279,) na qual reiteram a necessidade de revisão da confissão de dívida e do contrato de compra e venda, para que se apure os reais valores devidos, bem como afirma-se que os requerentes se tornaram inadimplentes por culpa exclusiva da requerida, que deixou de emitir os boletos para quitação, ademais, não entregou o imóvel na data prevista, incidindo a Súmula 543 do STJ, que estabelece a devolução integral da quantia investida, sendo defesa a retenção de qualquer valor pela construtora. Sustentam a abusividade das cláusulas contratuais que estipulam cálculo de juros pelo sistema da Tabela Price (cláusula 2.2.2), acarretando capitalização de juros que é vedada nos financiamentos imobiliários; a nulidade da cláusula 2.9.3, pois é inconteste que os autores tentaram inúmeras vezes obter os boletos para quitação das prestações; a necessidade de inversão da cláusula 3.1, que prevê penalidades apenas contra o consumidor; a nulidade da cláusula 7.3, devendo todas as despesas previstas, inclusive IPTU, serem arcadas pela vendedora, até que ocorra a imissão do comprador na posse. Defende o cabimento de lucros cessantes, pelos alugueis que os requerentes deixaram de auferir a partir da data aprazada para entrega do imóvel, dezembro/2013, além de indenização por danos morais, pelos descumprimentos contratuais e envio de notificações com cobranças e ameaças de negativação. Com tais razões, requer o provimento integral do apelo. Contrarrazões pelo improvimento, Id. 24358282. A Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer da lavra do Dr. Teodoro Peres Neto opinou pelo conhecimento e deixa de opinar quanto ao mérito por inexistirem hipóteses a exigir a intervenção ministerial. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, e passo à analisá-lo unipessoalmente, à luz do que dispõe o art. 932 do CPC, as Súmula 161 e 543, do STJ, tendo em vista que as Cortes Superiores já possui entendimento firmado sobre o tema. Adentrando ao mérito da demanda, visam os apelantes reverter a sentença que julgou improcedente os pedidos autorais, que objetivavam a revisão do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Futura Unidade Autônoma e Outras Avenças com a Ré, além de indenização por danos morais e materiais. Pois bem. Cumpre ressaltar que a relação jurídica está afeta à legislação consumerista, enquadrando os litigantes nas definições de fornecedor e consumidor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, incidindo na espécie as regras de ordem pública, cogentes e de interesse social. Desse modo, diante de todo arcabouço documental, restou incontroverso que as partes firmaram em 26 de julho de 2010 um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Futura Unidade Autônoma, correspondente a uma sala comercial do Edifício São Luís Offices, mas os autores não tiveram condições de continuar com os pagamentos, a partir de junho de 2013, razão pela qual buscaram uma renegociação de dívida. Primeiramente, destaco que o magistrado de origem pontua que o parcelamento mencionado pelos autores não chegou a se aperfeiçoar, pois eles não assinaram o documento correspondente, circunstância esta não combatida no apelo. O juiz de origem também destaca que, ainda que fosse considerado válido, o suposto acordo ressalvava as parcelas que não foram englobadas na renegociação, conforme fragmento da sentença adiante transcrito: [...] Como destacado na decisão de Id. 5890862, o adimplemento do preço contratado seria realizado, pela parte autora, em 3 (três) oportunidades distintas: sinal/princípio de pagamento, saldo do preço (em parcelas mensais – 32*R$ 355,94; semestrais – 5*R$ 2.278,00; e parcela única – 1*R$ 11.390,00, com vencimento em 5/6/2013) e saldo final (R$ 68.339,92, com vencimento em 5/7/2013) (Id. 5315754 – p. 5-6). Segundo a própria narrativa autoral, parte do montante incluído no “saldo do preço” deixou de ser oportunamente adimplido, sendo, posteriormente, objeto de confissão de dívida e estipulação de pagamento de maneira parcelada (pagamento inicial de R$ 5.000,00, em 5/7/2013, e 5 parcelas mensais de R$ 1.978,28 nos meses subsequentes). Todavia, a despeito do reconhecimento de que a pate ré acolheu o pagamento da quantia de R$ 5.000,00 (em 8/7/2013 – Id. 5315776 – p.2), verifica-se que a parte autora deixou de formalizar o Termo de Parcelamento de Débitos com Confissão de Dívida (Id. 5315764), com aposição de assinatura e envio do documento a endereço indicado pela parte ré (Id. 5315760 – p.8), procedimentos que não foram realizados pelo consumidor, o que impede a produção de efeitos válidos da renegociação. Em adição, ainda que levasse em consideração o referido termo de renegociação da dívida inadimplida naquela ocasião referente a parte do “saldo do preço”), verifica-se do aludido documento, nas cláusulas 8 e 10, que: “O pagamento do débito mencionado […] não quita qualquer outro débito eventualmente existente, que não foi mencionado neste instrumento” [...] “Permanecem inalteradas todas as cláusulas e condições previstas nos Instrumentos de Promessa de Compra e Venda e normas gerais que não foram retificadas pelo presente instrumento”. Considerando-se que o aludido instrumento encontrava-se adstrito ao débito vencido em JUNHO/2013, remanescia à parte autora o dever de adimplir as parcelas que não foram atingidas pelo termo de renegociação, em especial, o saldo final (R$ 68.339,92, com vencimento em 5/7/2013). Referida parcela (com vencimento em 5/7/2013), segundo cláusula g.4.1 (Id. 5315754), deveria ser adimplida à vista ou mediante financiamento imobiliário, o que não foi realizado, a despeito da comprovada ciência da parte autora a respeito do inadimplemento dessa obrigação, segundo se observa em Id. 5315772 – p.8-11 c/c Id. 5315776 – p.1-6. (Grifos nosssos). Nesse contexto, o argumento de que deixaram de receber os boletos da renegociação sucumbe diante do fato de que o acordo referido não foi levado a efeito, sendo o valor da entrada do acordo (R$ 5.000,00) amortizada no “parcelão”, conforme planilha de Id 24358184. Ademais, chegada a data de pagamento do saldo devedor (que, como visto, não foi alterada pela suposta renegociação), com recursos próprios ou financiamento bancário, competiria ao demandante demonstrar que cumpriu essa obrigação ou que deixou de cumpri-la por culpa exclusiva da construtora, o que não se verifica dos autos. Além disso, quanto à pretendida revisão do pacto, os autores não trazem motivação idônea para tanto, mas genericamente afirmam que “a ré tem obrigação em apresentar os cálculos que demonstrem a origem do débito cobrado, apresentando as parcelas que foram pagas a menos, o índice de correção aplicado, bem como as taxas de juros embutidas.” Ora, os valores que eles pagaram estão devidamente computados na planilha de Id 24358184, além do que os índices de correção e taxas de juros estão especificados no contrato. Especificamente sobre a utilização da Tabela Price, o Superior Tribunal de Justiça já sedimentou posicionamento entendendo que a utilização da referida tabela, por si só, não é ilegal nem consubstancia necessariamente capitalização de juros, senão vejamos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO NO ACÓRDÃO OBJETO DO RECURSO ESPECIAL. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTO DO JULGADO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. IMÓVEL. FINANCIAMENTO. SFH. TABELA PRICE. 1. Fundamentadamente decididas as questões apresentadas ao Tribunal de origem, não há como reconhecer omissão no acórdão recorrido. O prequestionamento que se espera é da matéria e não do dispositivo legal tido como malferido. 2. A falta de impugnação de fundamento autônomo do julgado atrai a Súmula 283/STF. 3. Segundo iterativo entendimento do STJ, a tabela price, por si, não é ilegal e nem implica, necessariamente, em capitalização de juros. Esta deverá ser analisada caso a caso, aferição que, por isso mesmo, não se submete ao crivo do recurso especial, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.478.798/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.) Sobre a Subcláusula 7.3, que disciplina as despesas com o imóvel e impõe ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de todos os impostos, taxas, tributos, despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio e quaisquer outros que incidam ou venham a incidir, ainda que lançados em nome da vendedora, constato que os autores não demonstram que tenham recebido qualquer cobrança em razão dessa disposição, mesmo porque não chegaram a consumar o contrato. Assim, considerando a narrativa genérica a respeito das ilegalidades, sem prova inconteste, não merece acolhida a revisão pretendida. Por fim, destaque-se que é incontroverso o atraso da construtora, a qual não realizou a entrega do bem na data aprazada (30/06/2013), ainda que contabilizado prazo de tolerância de 180 dias, visto que o “habite-se” do empreendimento foi emitido apenas em 10/10/2014 (Id. 24358247). A ré suscitou em defesa causas para o atraso, como “a escassez de material de construção e de mão de obra, sobretudo entre os anos de 2011 e 2012, período de início da construção do empreendimento, bem como movimentos grevistas dos trabalhadores da construção civil e dos rodoviários”, o que é insuficiente para afastar a sua mora, por constituírem fortuitos internos à atividade, insuficientes para excluir a responsabilização civil, nos termos do entendimento pacífico da jurisprudência pátria. Dessa forma, entendo consubstanciada a culpa recíproca das partes, porquanto a construtora inicialmente atrasou a entrega do bem, enquanto os adquirentes, em um momento posterior, tornaram-se inadimplentes. Nesses termos, devem as partes voltarem ao status quo ante, com a devolução integral da quantia paga pela consumidora, já que não houve culpa exclusiva de sua parte, nos termos do entendimento consolidado no STJ, a seguir: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Ademais, considerando que ambas as partes descumpriram a avença, inclusive a consumidora, descabe acolhimento do seu pedido de lucros cessantes ou cláusula penal, como também indenização por danos morais, estes, em regra, inexistentes no mero descumprimento contratual. Nesse sentido, a jurisprudência pátria: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LICITUDE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA CONCORRENTE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. LUCROS CESSANTES. INDEVIDOS. RETENÇÃO PELA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. 1. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a jurisprudência do eg. TJDFT consolidou o entendimento de que não há abusividade no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido contratualmente e que esse tampouco gera desvantagem excessiva ao consumidor. 2. Constata-se a ocorrência de culpa concorrente das partes pelo descumprimento do contrato quando o comprador deixou de efetuar o pagamento das parcelas antes mesmo do inadimplemento das vendedoras, ao passo que essas não entregaram, injustificadamente, o imóvel no prazo estipulado. 3. Incide, no caso, a previsão expressa no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, ?Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro?. 4. Ainda que o Juízo de origem não tenha analisado o tema relativo à culpa concorrente, nos termos do artigo 1.013, § 1º, do CPC/15, afigura-se possível a apreciação nesta instância, mormente considerando que o processo encontra-se devidamente instruído e em condições de julgamento, além de ter sido respeitado o contraditório. 5. Uma vez que a avença foi rescindida por culpa recíproca do comprador e das vendedoras, deve ocorrer a responsabilização de ambas as partes, com o retorno dessas ao status quo ante, devolvendo integralmente o montante pago pelo consumidor, sem que seja devido o pagamento de indenização ao comprador a título de lucros cessantes ou que seja possível a retenção pelas vendedoras de parte dos valores pagos pelo adquirente. 6. O enunciado da Súmula 543/STJ dispõe que ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento?. 7. Em se tratando de caso de culpa concorrente do comprador e do vendedor pelo inadimplemento do contrato, os juros moratórios incidem a partir da citação válida. 8. Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJ-DF 07265938920198070001 DF 0726593-89.2019.8.07.0001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 05/08/2020, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/08/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C/ RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. 1. A extinção do contrato por culpa concorrente das partes enseja o retorno ao status quo ante, devendo ser considerada ilícita a retenção de parte da quantia paga pela promitente compradora. 2. Quanto a restituição das parcelas pagas, deve ser de forma imediata e integral, em parcela única, à luz do entendimento do STJ (Súmula 543). 3. Se ambas as partes foram, de certa forma, responsáveis pela rescisão do contrato de compra e venda, deve ser reconhecida a culpa recíproca pelo término da avença, impondo-se a restituição das partes ao status quo ante, não havendo falar em condenação de qualquer delas ao pagamento de indenização por danos morais ou a título de lucros cessantes. 4. Rescindido o contrato, as parcelas a serem devolvidas ao comprador devem ser corrigidas desde os efetivos desembolsos e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. 5. Mesmo que os pedidos iniciais não tenham sido totalmente acolhidos, verifica-se que a parte autora sagrou-se vencedora na maior parte deles. HONORÁRIOS RECURSAIS. 6. Provido o recurso, ainda que parcialmente, incabível majorar a verba honorária na fase recursal. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - Apelação (CPC): 04788807520178090051, Relator: Des(a). NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, Data de Julgamento: 06/07/2020, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 06/07/2020) RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO ( CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". 2. Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. 3. Na hipótese, ambas as partes estavam inadimplentes em relação a uma unidade imobiliária, valendo destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito (falta de mão de obra qualificada, chuvas constantes, desabastecimento do mercado de materiais e equipamentos indispensáveis à execução das obras, etc), logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes, a fim de se permitir a aplicação do art. 476 do CC. 4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. 5. Assim, diante da reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, ante a inadimplência de ambas as partes contratantes, revela-se correto o entendimento das instâncias ordinárias em determinar tão somente a restituição das partes ao status quo, sem a imposição de qualquer ônus contratual, não sendo o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1758795 DF 2016/0199161-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2021) RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS.... 9. O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto. 10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos. (STJ. REsp 1536354 / DF. RECURSO ESPECIAL 2015/0133040-3. Relator(a) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147). Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA. Data do Julgamento 07/06/2016 Data da Publicação/Fonte DJe 20/06/2016) Desse modo, a situação fática implica no cabimento da rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução integral dos valores pagos, sendo incabível, por certo, a retenção de qualquer quantia. Quanto as custas e honorários advocatícios fixados, levando-se em conta os pedidos pleiteados pela autora e a necessidade de reforma parcial da sentença, que o caso sub examine não é de sucumbência recíproca (CPC, art. 86 caput), como alegado pela parte apelante, mas sim, de decaimento de parte mínima do pedido formulado pelos apelados (CPC/2015, art. 86, parágrafo único), uma vez que as pretensões de rescisão do contrato, restituição dos valores pagos e lucros cessantes foram acolhidos pela sentença, que rejeitou apenas o pedido de indenização por danos morais. Acertada, portanto, a sentença recorrida nesse aspecto. Ante todo o exposto, dou parcial provimento ao apelo para determinar a rescisão da avença, com a restituição integral ao promissário comprador dos valores que pagou, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC, a partir da data de cada desembolso Em razão da reforma parcial do julgado, configura-se a sucumbência recíproca, e com base no art. 86 do CPC, as custas e honorários deverão ser rateadas entres as partes, tendo como parâmetro o valor da causa estipulado na sentença, na proporção de um quarto cargo da ré e três quartos a cargo do autor, este último beneficiário da justiça gratuita. Publique-se. Intime-se. Desembargador José de Ribamar Castro Relator