Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0807534-08.2020.8.10.0001.
AUTOR: SUZANNE DOS SANTOS JARDIM Advogado/Autoridade do(a)
AUTOR: ANDRE VICTOR PIRES MACHADO OAB/MA 19937
RÉU: ANTONIO GUEDES DOS SANTOS Advogado/Autoridade do(a)
RÉU: PATRICK LIMA GUEDES OAB/MA 19748 SENTENÇA
Intimação - Juízo de Direito da 12ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Cuida-se de Rescisão Contratual c.c. Pedido de Restituição de Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por SUZANNE DOS SANTOS JARDIM contra ANTONIO GUEDES DOS SANTOS, ambos qualificados nos autos. Em síntese, alega o(a) Requerente que formalizou contrato de promessa de compra e venda com o requerido, para aquisição de um imóvel situado na Rua Projetada n°02, Quadra 05, Lote 15, Loteamento Renascer, Paço do Lumiar/MA, mediante adiantamento da importância de R$ 13.000,00 (treze) mil reais como sinal e princípio de pagamento em 26.08.2016, bem como a quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais) em duas parcelas pagas em 05.09.2019 e 05.10.2019. Afirma que durante os trâmites para o financiamento do imóvel junto ao Banco do Brasil, tomou conhecimento de que o bem não pertencia ao requerido, mas sim, a terceira pessoa de nome José de Ribamar Santos Coutinho e que, Sr. George de Ribamar Quadro Correia, corretor de imóveis, CRECI 3956, ludibriou a autora, informando que o terceiro proprietário do imóvel seria sócio do demandado e oferecendo várias outras casas e diversas opções fantasiosas de financiamento. Aduz que insatisfeita com a situação, solicitou a devolução de seu dinheiro o que não teria ocorrido até a data da propositura da ação. Posto isso, requereu: "i) concessão da gratuidade da justiça; ii) concessão liminar (inaudita altera pars) da tutela da evidência, com a determinação ao Requerido para que restitua imediatamente e de forma integral aos Requerentes os valores desembolsados relativamente ao contrato de compra e venda em resolução, no importe de R$ 15.000 (quinze mil reais). iii) citação postal do Demandado, no endereço da filial, indicado no preâmbulo desta inicial, nos termos do art. 246, I, do CPC, para querendo contestar a ação e produzir provas; iv) confirmação da tutela de evidência, com a rescisão contratual e a condenação do Demandado à restituição de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) relativos aos valores desembolsados por ocasião do contrato de compra e venda; v) condenação do Demandado ao pagamento de R$ 14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais) a título de multa contratual; vi) condenação do Demandado ao pagamento de lucros cessantes correspondente à média do valor dos alugueis que a Autora iria deixar de pagar, tendo como termo ad quem o trânsito em julgado do processo, a ser liquidado em cumprimento de sentença. vii) condenação do Demandado ao pagamento de R$ 10.000 (dez mil reais) a título de reparação por danos morais. vi) condenação do Demandado em custas e honorários advocatícios." Por decisão ID nº 29060556, foi indeferida a antecipação de tutela pleiteada. Citado, o requerido contestou a ação (ID nº 37085120), alegando, em síntese, que é sócio e procurador do proprietário do imóvel negociado, sendo instituído de poderes para celebrar a sua venda e que o negócio não teria se concluído em razão da desistência da parte autora na aquisição do bem, após ter frustrada a tentativa de financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal em razão de score baixo de acordo com os critérios utilizados pela instituição bancária e que ainda houve a tentativa de aprovação de financiamento bancário junto ao Banco do Brasil, tendo a autora desistido do negócio. Afirmou ainda que a retenção do valor pago a título de sinal seria justo, eis que havia previsão contratual. Requereu a concessão da gratuidade da Justiça e a improcedência da demanda com a condenação da autora aos consectários dos ônus sucumbenciais. Réplica no ID nº 38208007. Intimadas as partes para especificarem provas a serem produzidas, pela autora foi dito que não havia interesse pela produção de provas, tendo requerido o julgamento antecipado do mérito (ID n.º 38846047), quedando-se inerte o demandado (ID n.º 39038481), vindo-me os autos conclusos para julgamento após tentativa de conciliação inexitosa entre as partes (ID n.º 64359873). Eis o relato necessário. Fundamento e decido. Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica configurada entre as partes ora em litígio é tipicamente consumerista, de modo que seu processamento deve obediência ao Código de Defesa do Consumidor. Ao exame dos autos e, atento aos argumentos ventilados na inicial, contestação e réplica e, atento ao princípio da contestação especificada (CPC, art. 336) tenho que inexistem fatos controvertidos que demandem dilação probatória, de modo que este Juízo, convence-se de que as provas já carreadas aos autos são suficientes ao julgamento, estando o feito apto à prolação de sentença, nos moldes do art. 355, I do CPC. Com efeito, o negócio jurídico estampado no contrato de promessa de compra e venda de ID nº 28635076, bem como suas cláusulas e valores efetivamente pagos, por incontestes, são incontroversos nos autos. No que pese a alegação ventilada em defesa, o requerido não apresentou nos autos a respectiva prova material de que seria ele, de fato, procurador do proprietário do imóvel prometido à venda para a autora. Ao exame dos autos, vejo que não fora acostado o respectivo instrumento de mandato supostamente conferido pelo proprietário do imóvel ao requerido, nem por ocasião da apresentação da contestação, nem quando da intimação das partes acerca do interesse pela produção de outras provas, tendo nessa oportunidade, o requerido permanecido inerte ao chamado (certidão de ID nº 39038481). Por sua vez, a autora indica em sua inicial, que o financiamento bancário pretendido para integralização do pagamento do preço do bem prometido à venda teria sido recusado pela instituição financeira, in casu, o Banco do Brasil, em razão do imóvel não pertencer ao promitente vendedor, ora requerido, contudo, o documento de ID nº 28635080, págs. 20/21, dá conta de que a autora teve pré-aprovado o financiamento no valor integral necessário para o pagamento do preço exigido no indigitado contrato. O documento de ID nº 28635081, pág. 91 também corrobora o entendimento de que o financiamento bancário estava aprovado e com validade até o mês de dezembro. Assim, resta demonstrado nos autos que o imóvel não pertencia ao requerido, porém, é possível concluir que o demandado atuou como mediador/procurador (mandato verbal) quanto à formalização do contrato de promessa de compra e venda do bem imóvel à autora, já que o real proprietário em momento oportuno, assinou todos os documentos necessários para a obtenção do financiamento bancário buscado pela autora (docs. de ID nº 28635079). Registro que a legislação pátria, admite mandatos verbais, a teor do disposto no art. 656 do Código Civil. Inobstante, de se destacar ainda, o dever de ambos os contratantes quando da celebração de contratos de compra e venda de imóveis, a pesquisa prévia, por meio de certidões de propriedade e negativa de ônus, para assegurar a segurança da contratação, providência essa que aparentemente não fora tomada por nenhuma das partes. Outrossim, a autora não se desincumbiu de comprovar que o crédito não foi liberado em razão de problemas com a documentação do imóvel, notadamente, em razão da propriedade do bem não pertencer ao promitente vendedor, ora requerido, ônus que lhe cabia, por se tratar de fato constitutivo de seu direito. Verifica-se ainda que o contrato entabulado entre as partes previu, na cláusula sétima, que "somente após a quitação integral do valor da Compra e Venda, conforme estabelecido na Cláusula Quinta, o Promitente Comprador receberá as chaves e tomará posse definitiva no imóvel objeto desta Promessa de Compra e Venda", sendo certo que o preço total do bem foi acertado em R$ 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil reais). Desta feita, reputo que o prazo contido na cláusula primeira, seria para conclusão da obra de construção/finalização do imóvel residencial e não para entrega do bem à promitente compradora, o que de fato seria providenciado, somente após o pagamento integral do preço avençado entre as partes, tal como previsto no mencionada cláusula 5ª do instrumento contratual. Sendo fato incontroverso nos autos que a autora efetivamente pagou a quantia de R$ 13.000,00 (treze mil reais) em 26.08.2019; R$ 1.000,00 (mil reais) em 05.09.2019 e R$ 1.000,00 (mil reais) em 05.10.2019, remanescia ainda pendente de pagamento um montante de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a ser integralizado para quitação do preço exigido pelo promitente vendedor, montante esse que não foi pago pela requerente e, portanto, não poderia ela, exigir a entrega do bem, a teor do que dispõe o art. 476 do Código Civil. Disso concluo que o negócio jurídico entabulado entre as partes, a rigor, não se encontra eivado de nulidade pelo fato isolado de não ser o promitente vendedor do bem, o respectivo proprietário do imóvel, já que aparentemente teria atuado como mero mandatário com poderes de administração somente, e que o negócio entabulado entre as partes não se concretizou em razão da desistência da autora em concluir o procedimento de financiamento bancário, aprovado pela instituição bancária. Assim, considerando que o contrato não prosperou por desistência da autora em concluir o procedimento de financiamento junto à instituição financeira, não tendo havido, contudo, demonstração, por parte da requerida, da culpa exclusiva do consumidor em não buscar meios para adimplir de forma alternativa o pagamento da parcela em aberto, convicto estou de que é devido a restituição de valores já pagos pelo consumidor, todavia não em sua integralidade, conforme expressamente dispõe no art. 53 do CDC, in litteris: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Em apreciação da matéria, nesse sentido o STJ firmou entendimento, ponderando como razoável a retenção de 10 a 25% dos valores, segundo o caso concreto, a exemplo do AgRg no REsp 1110810 / DF: AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. 1. O agravo regimental que apenas repete as teses já apresentadas no recurso especial, sem impugnar o fundamento central da decisão agravada, encontra óbice na Súmula n. 182/STJ: "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada". 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido. Grifei Com efeito, tenho que a pretensa declaração de rescisão contratual é possível ao caso em tela, contudo, deve ser apreciada à luz das cláusulas contratuais avençadas entre as partes, in casu, a cláusula nona do contrato de ID nº 28635076 que prevê a possibilidade de desistência da promitente compradora, mediante retenção de 10% (dez por cento) do valor dos recursos próprios dispendidos. Por outra via, o Juízo se convence de que o inadimplemento da obrigação foi causada pela promitente compradora, ao desistir do financiamento bancário e não solver o pagamento do saldo remanescente do preço ainda pendente de pagamento por outros meios, caracteriza-se como culpa exclusiva do consumidor, afastando a responsabilidade civil do promovido, nos moldes do art. 12, § 3º, inciso III do CDC. Dito isso, improcedem os pleitos de condenação do requerido ao pagamento da multa prevista na cláusula 11ª do contrato de ID nº 28635076, bem como a pretensão ao ressarcimento por supostos lucros cessantes, consubstanciados em aluguéis supostamente pagos pela autora em decorrência do desfazimento do negócio e, também o pleito de indenização por danos materiais. In casu considero que não houve caracterização de ato ilícito perpetrado pelo requerido.
Ante o exposto, com base no art. 487, I, do CPC, JULGO EXTINTO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, PARA JULGAR PROCEDENTES EM PARTE O PLEITO DA AUTORA PARA CONDENAR O REQUERIDO, ANTÔNIO GUEDES DOS SANTOS a restituir à autora o montante equivalente a 90% do que já havia pago, acrescidos de correção monetária deste a data do respectivo pagamento, a ser apurado por simples cálculos de acordo com a data do pagamento da respectiva parcela e juros legais, de 1% a.m., contados da citação, bem como ao pagamento integral das custas processuais, em razão do princípio da causalidade. Quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, observados I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa e IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, ficam assim distribuídos: a) em 10% (dez) por cento sobre o valor da condenação total ora imposta, em favor do patrono da parte autora, devida pelo requerido; b) em 10% (dez) por cento sobre o valor da condenação total ora imposta, em favor do patrono da parte autora, devida pela requerida. Concedo, por oportuno, a gratuidade da Justiça, ante o requerimento formulado por ambas as partes, ficando com isso, sobrestada a obrigação decorrente da sucumbência aqui imposta, pelo prazo de 05 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta sentença, nos termo do art. 98, § 3º do CPC. No processo eletrônico, a publicação e o registro da sentença decorrem simultâneos à liberação da peça assinada digitalmente nos autos. Intimem-se. Transitada em julgado, intime-se a parte vencedora a requerer o que entender de direito, sob pena de arquivamento imediato dos autos, que fica de logo determinado, em caso de inércia da parte interessada. São Luís/MA, 14 de dezembro de 2022. Juiz GUSTAVO HENRIQUE SILVA MEDEIROS Titular da 12ª Vara Cível.