Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTORA: VASCO CARLOS BUSATO Advogados/Autoridades do(a)
AUTOR: BRUNO SANTOS CORREA - OAB/MA 6871, MATHEUS BRUNO SABOIA MORAES - OAB/MA 9637 PARTE RÉ: BANCO DO BRASIL S/A Advogado/Autoridade do(a)
REU: NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - OAB/MA 9348-A FINALIDADE: INTIMAÇÃO das partes acima especificadas, na pessoa de seus respectivos Advogados para tomar(em) conhecimento do(a) SENTENÇA de ID 53181774, a seguir transcrito(a): "1 – RELATÓRIO
Intimação - INTIMAÇÃO VIA DJEN - Provimento-CGJ 39/2020 PROCESSO N° 0000619-17.2016.8.10.0065 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PARTE Vistos etc.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória, proposta por Vasco Carlos Busato em face de Banco do Brasil S.A, todos já qualificados nos autos. Sustenta a parte requerente que, em meados de maio de 1994, junto com dois parceiros de negócios, procuraram o Banco réu no intuito de adquirirem destes 10 imóveis rurais (lotes de terras) de 1000 há (mil hectares), das quais ficariam com 4 (quatro) lotes de 1.000 há, denominadas Fazendas Uberaba, Parnaíba, Progresso e Minas Gerais. Que após a formalização das aquisições, em 19 de outubro de 1988, firmou 4 (quatro) Promessas de Compra e Venda das quatro propriedades: Fazenda Uberaba (Mat. n. 1.383), Fazenda Progresso (Mat. n. 1.368), Fazenda Parnaíba (Mat. 1.305) e Fazenda Minas Gerais (Mat. 1.526), pelo preço total de Cz$ 2.020.000,00 (dois milhões e vinte mil cruzeiros), devidamente registrados às margens das matrículas. Explica que as promessas previam o pagamento pelos imóveis em duas parcelas, devidamente quitadas, motivo pelo qual foi solicitada a outorga das escrituras definitivas de todas as propriedades, sendo, através da Agência Bancária na cidade de Tasso Fragoso - MA, expedidas 6 (seis) escrituras de propriedades, dentre as quais a Fazenda Minas Gerais, de propriedade do autor. Porém, com relação às outras três propriedades, por motivos alheios ao autor, não foram expedidos no mesmo ato. Aduz que ao procurar a agência do réu, se deparou com o fechamento desta, revelando o motivo de as outras escrituras não terem sido outorgadas, foi até São Luís na Agência central do Banco Réu e solicitou informações sobre o ocorrido, quando obteve a informação que ante o encerramento da Agência de Tasso Fragoso, não poderia ser conduzido o assunto das escrituras e que este deveria procurar o setor patrimonial do Banco, situado no Paraná e lá solicitar a resolução do problema. Por fim, alega que a ausência de documentos que comprovem a quitação se deve ao fato de que o pagamento pelas referidas fazendas foram feitas mediante depósito junto a Agência Bancária do Réu na cidade de Tasso Fragoso/MA que, conforme já relatado, encerrou as suas atividades. Que insistentemente vinha tentando a expedição de uma Certidão de Quitação com o referido Banco Réu, mas a burocracia do mesmo impediu tal pretensão. A petição inicial veio instruída pelos documentos de fls. 08-20 (ID 32190724) e 21-38 (ID 32191311). Despacho inicial à fl. 40 de ID 32191311 e fl. 41 de ID 32191892. Audiência de conciliação em 05/04/2017 infrutífera, conforme termo de fl. 44 (ID 32191892). Contestação do requerido às fls. 111-117 do ID 32192687, oportunidade em que requereu, preliminarmente, a improcedência da ação em razão de carência da ação pela falta de interesse de agir e, no mérito, que o autor nunca apresentou documentação que comprove a quitação dos contratos, sendo suas alegações meramente verbais, não informando nem ao menos quando (data) se deu a quitação dos contratos. Além disso, aduz o réu que para que possa efetuar as buscas com maior clareza, deve o autor apresentar os documentos que comprovem o alegado e consequentemente a quitação dos contratos para que sejam tomadas as devidas providências. Réplica a contestação em fls. 179-181 de ID 32193504. Despacho de saneamento em fl. 188 de ID 32193504. Petição do autor requerendo a inversão do ônus da prova em ID 38740292. Razões finais do autor em ID 46178440. Razões finais do réu em ID 49420069. Relatei. Decido. 2 – FUNDAMENTAÇÃO: 2.1. PRELIMINAR: Da Ausência de Interesse de Agir Afasto a alegação de ausência de interesse de agir, tendo em vista o princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional. Demais disso, aplica-se a espécie a Teoria da Asserção, segundo o qual as condições da ação são analisadas em cognição sumária quando da análise inicial da ação, sendo que o que restar provado no decorrer do trâmite processual refere-se ao mérito da ação a ser analisado no julgamento do feito. Da Inversão Do Ônus Probatório Em relação à obrigatoriedade de provar o direito pretendido, não reconheço a inversão do ônus da prova disposto no art. 6º, inciso VIII, da Lei n° 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), isto porque em que pese o requerido se tratar de instituição bancária, a relação contratual entre as partes não tem ligação com os serviços típicos entre fornecedor e consumidor e, ainda que tivessem, não há motivos para aplicação do dispositivo legal, pelo fato da parte requerente não trazer prova verossímil da alegação ou estar em situação de hipossuficiência em relação ao réu. Preleciona o artigo mencionado: Art. 6º-São direitos básicos do consumidor: (…) VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências. Deste modo, não verificada a situação de hipossuficiência do autor em relação à empresa ou vínculo consumerista, é dever do autor provar suas alegações. 2.2. MÉRITO: Inicialmente, destaco que por se tratar de ação de adjudicação compulsória é necessário que o autor demonstre preencher determinados requisitos específicos: instrumento contratual hígido e averbado na matrícula do imóvel, não pactuação de cláusula de arrependimento, quitação do preço e resistência do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. Nesse sentido, o explicita a doutrina: Para o promitente comprador fazer uso da ação (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se mister a configuração dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mérito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avençado no contrato; b) recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d) registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis. (FIUZA, Ricardo, et. al. Novo Código Civil Comentado, 5ª edição atualizada 2006. Editora Saraiva. pg. 1.158). Em mesma vertente, os requisitos para procedência da adjudicação compulsória devem ser cumulativos, ou seja, a inexistência de um ou mais levam a obrigatoriedade de rejeição do pedido demandado na exordial. No caso em comento, apenas um dos requisitos foi vislumbrado no processo, após minuciosa análise dos autos, isto porque ficou demonstrado através dos documentos que acompanharam a peça inicial, que houve prenotação da promessa de compra e venda no registro dos imóveis em lide. Ocorre que, quanto ao cumprimento integral do contrato, a recusa injustificada em firmar escritura definitiva e a inexistência de arrependimento, não foram verificadas ou comprovadas durante a instrução. Neste ponto: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REQUISITOS À AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS NÃO VISUALIZADA. SENTENÇA MANTIDA. I - São requisitos indispensáveis na ação de adjudicação compulsória, a existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel, a comprovação da quitação plena do valor pactuado, a inexistência de cláusula de arrependimento e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. II - Ve-se que o requisito da existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel resta prejudicado, já que não é possível constatar a cadeia cessionária, nem a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, sendo acertada a sentença de origem que considerou ausentes as condições mínimas de procedibilidade da ação, culminando na extinção do processo, sem resolução do mérito. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - APL: 01795870920108090162, Relator: Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, Data de Julgamento: 29/04/2020, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 29/04/2020). Com efeito, no que se refere ao cumprimento da obrigação e quitação do débito, pelo estudo detalhado de cada prova trazida aos autos, atesto inexistir efetivo ou válido pagamento por parte do autor do preço avençado em contrato, consequentemente é impossível deferir o pedido de adjudicação requerido apenas com alegações de cumprimento de obrigação sem provas condizentes com o pedido. O convencimento firmado sobre a demanda tem como alicerce, a inexistência de qual prova de pagamento da obrigação pactuada, seja por extratos, comprovantes de depósito, recibos de quitação, isso porque, em que pese a retirada da agência da localidade de Tasso Fragoso-MA, no ato de pagamento em agência bancária via depósito é emitido comprovante físico da operação, documento mínimo para comprovação do direito alegado, bem como a responsabilidade de guarda de documentos comprobatórios de pagamento é do devedor. Nessa vertente, verifico que cabia ao autor guardar seus comprovantes de pagamento, não exigir do banco réu um segundo demonstrativo para pleitear direito. De mesmo modo, ainda que o banco tenha se disposto em contestação a buscar qualquer evidência no sentido de melhor resolução da lide, o autor não informou nos autos data dos pagamentos para facilitar busca, tampouco trouxe provas de esgotamento na via administrativa da busca pelos comprovantes que alega existir. Atesto, portanto, a inexistência de prova cabal de cumprimento da obrigação, sequer indício probatório forte de pagamento, motivo que torna inviável deferir o pedido de adjudicação compulsória, vez que não verificado o requisito da quitação. Nesta esteira: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA REQUISITOS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO - É requisito essencial na ação de adjudicação compulsória a prova da quitação do preço do imóvel, não havendo comprovação o pedido é improcedente. (TJ-MG - AC: 10024112862560001 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 04/12/2019, Data de Publicação: 13/12/2019). Em relação a recusa injustificada em firmar escritura definitiva como requisito, verifico a elementar do mesmo, qual seja a injustificada recusa, que também não foi evidencia por lógico, tendo em vista que se o comprador do imóvel não paga o preço acordado não tem direito a exigir a transferência definitiva do bem. Assim, o requerido não se nega a transferência de domínio dos imóveis imotivadamente, o fez em razão de não ter o comprador adimplido com a obrigação que contraiu. Logo, inexiste recusa injustificada por parte do vendedor, mas ação lógica de proteção de patrimônio, fazendo desaparecer um dos requisitos de concessão do direito que o autor alegou ter durante a instrução. A propósito, a jurisprudência: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA -NEGÓCIO JURÍDICO NULO - IMPROCEDÊNCIA. A ação de adjudicação compulsória é o remédio jurídico que tutela direito derivado de contrato de promessa de compra e venda, quitado e sem cláusula de arrependimento, ante a recusa imotivada do promitente vendedor em conceder a outorga de escritura definitiva referente ao imóvel objeto da contratação. Diante da nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, eis que realizado por pessoa que não detinha a propriedade do bem, a improcedência da ação de adjudicação compulsória é medida que se impõe. (TJ-MG - AC: 10183071324093001 Conselheiro Lafaiete, Relator: Alberto Henrique, Data de Julgamento: 28/06/2018, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2018). Em complemento e ratificação dos fundamentos elucidados, a jurisprudência aponta pela obrigatoriedade de mais um requisito para deferimento de uma adjudicação compulsória, que foi constatado no caso em análise através do acervo probatório, a inexistência de arrependimento, pois não há documento nos autos sobre esta hipótese. Por fim, diante a falta de metade dos requisitos da adjudicação compulsória, outra decisão não seria coerente e justa a ser tomada diante das provas presentes nos autos senão o indeferimento do pedido. 3 - DISPOSITIVO: Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão inicial, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC. Condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, observados os preceitos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, inexistindo pendências, arquivem-se estes autos. Alto Parnaíba/MA, 24 de setembro de 2021. CARLOS JEAN SARAIVA SALDANHA Juiz de Direito Titular".